Что такое восстановительная стоимость. Основные средства

При установлении размера ущерба, причиненного казенному учреждению, следует исходить из текущей восстановительной стоимости активов. Как определяется такая стоимость?

Обязательные общие требования к учету расчетов по суммам выявленных недостач, хищений денежных средств, иных ценностей, по суммам потерь от порчи материальных ценностей, другим суммам причиненного ущерба имуществу учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами в размере ущерба, определены Инструкцией № 157н .

В соответствии со ст. 220 Инструкции № 157н размер ущерба, причиненного недостачами, хищениями, устанавливается исходя из текущей восстановительной стоимости материальных ценностей на день обнаружения ущерба, под которой понимается сумма денежных средств, необходимая для восстановления указанных активов.

Порядок определения текущей восстановительной стоимости Инструкцией № 157н не установлен. При разработке такого порядка Минфин рекомендует использовать методы, аналогичные методам определения текущей оценочной стоимости (Письмо Минфина РФ от 23.12.2016 № 02‑07‑10/77576 ).
Напомним, что текущая оценочная стоимость представляет собой сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи активов на дату принятия к учету. Порядок ее определения в целях оприходования на баланс учреждения объектов нефинансовых активов установлен п. 25 Инструкции № 157н .

В частности, определение текущей оценочной стоимости производится на основе цены (подтвержденной документально или экспертным путем), действующей на дату принятия к учету (оприходования) имущества, на данный или аналогичный вид имущества. При установлении такой стоимости комиссия по поступлению и выбытию активов, созданная в учреждении на постоянной основе, использует:

– информацию о ценах на аналогичные материальные ценности, полученную в письменной форме от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;
– экспертные заключения (в том числе экспертов, привлеченных на добровольных началах к работе в комиссии по поступлению и выбытию активов) о стоимости отдельных (аналогичных) объектов нефинансовых активов.

Порядок определения текущей восстановительной стоимости необходимо закрепить в локальном нормативном акте учреждения (например, в учетной политике). Как отразить в бюджетном учете операции по возмещению ущерба, причиненного имуществу казенного учреждения (недостача нефинансовых активов), в сумме текущей восстановительной стоимости активов?

Порядок отражения в учете операций по расчетам по суммам причиненного ущерба имуществу казенного учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами, регламентирован Инструкцией № 162н .
В части выявленной недостачи нефинансовых активов в бюджетном учете отражаются следующие операции:

Содержание операции		Дебет		Кредит	Положения Инструкции № 162н
Выявлены недостачи имущества
Отражены суммы выявленных недостач нефинансовых активов, отнесенных на виновных лиц		1 209 хх 560		1 401 10 172	Пункт 86
Возмещены недостачи виновными лицами
Отражено возмещение недостач в денежной форме:					Пункты 86 , 104 , 109
– в кассу учреждения	1 201 34 510		1 209 хх 660
– в доход бюджета (учреждение наделено полномочиями по администрированию кассовых поступлений в бюджет)	1 210 02 ххх
– в доход бюджета (учреждение является получателем бюджетных средств, за ним не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет)	1 303 05 830 1 304 04 ххх		1 209 хх 660 1 303 05 730
Отражено возмещение недостач в натуральной форме	1 401 10 172		1 209 хх 660
Списаны суммы выявленных недостач
Списаны объекты нефинансовых активов в результате недостач:					Пункты 10 , 13 , 26 , 27 , 29
а) основные средства	1 104 xx 410 1 401 10 172		1 101 xx 410
б) нематериальные активы	1 104 39 420 1 401 10 172		1 102 30 420
в) материальные запасы (в том числе сверх норм естественной убыли)	1 401 10 172		1 105 хх 440
г) готовая продукция	1 401 10 172		1 105 37 440
д) торговая наценка по товарам, списанным в результате недостачи (методом «красное сторно»)	1 401 10 130		1 105 39 340

Сумма взысканного ущерба подлежит перечислению в доход соответствующего бюджета (п. 3 ст. 41 БК РФ ).

В казенном учреждении выявлена недостача многофунционального устройства (МФУ). Его первоначальная стоимость составила 18 000 руб., начисленная амортизация – 100%. Восстановительная стоимость МФУ определена комиссией учреждения в размере 20 000 руб. Работник, виновный в причинении ущерба, добровольно возместил недостачу путем перечисления денежных средств в доход бюджета. За учреждением не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет.

В бюджетном учете данные операции следует отразить проводками:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Списана стоимость МФУ в результате недостачи	1 104 34 410	1 101 34 410	18 000
Отнесена недостача МФУ на счет виновного лица (по восстановительной стоимости)	1 209 71 560	1 401 10 172	20 000
Возмещена недостача МФУ:
– отражено перечисление виновным лицом денежных средств в счет возмещения ущерба в доход бюджета	1 303 05 830	1 209 71 660	20 000
– отражены расчеты между казенным учреждением и администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет, оформленные извещениями (ф. 0504805)	1 304 04 410	1 303 05 730	20 000

В казенном учреждении выявлена недостача специальной одежды на сумму 4 000 руб. Восстановительная стоимость спецодежды определена комиссией учреждения, она равна балансовой (4 000 руб.). Сумма недостачи возмещена виновным лицом в натуральной форме.

В учете казенного учреждения данные операции отразятся следующими корреспонденциями счетов: Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.

Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости , задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в базах агентств, но и продешевить – никак нельзя.

Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома или квартиры. Что это такое и как ее определяют, мы расскажем в данной статье.

Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости

Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.

1. Метод сравнения

Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.

2. Доходный метод

Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую модно от него получить и риски, с которыми может столкнуться собственник.

3. Затратный метод

В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения.

Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Этот метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить налоги (либо страховку), или же когда иные методы применить трудно.

Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. И вот тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.

Разбираемся в терминологии

Восстановительной стоимостью недвижимости, называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалисты берут актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделируют все так, если бы вам пришлось сегодня строить такое же по размеру и «составу» сооружение.

Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника.

Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?

Мы не будем нагружать вас особенностями ресурсного метода – потому что для его корректного применения надо привлекать команду очень опытных оценщиков, и лучше всего про него вам расскажут специалиста нашего отдела оценки. Тут как раз надо брать свежие цены на материалы, зарплату – в общем, на все.

Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6.

Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.

Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание. Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку, скажем, цифры Краснодарстата). Так оценивают части зданий, когда нет никакой необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.

Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе. Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее. Данные берут из нормативов, смотрят в техпаспорте – но, опять же, не будем перегружать вас сведениями.

Уточним лишь, что такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда зная, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.

Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?

Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.

Для этого надо подсчитать амортизацию, тот износ, которое претерпело здание. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если ваш дом очень большой, и построен он из качественного кирпича, и все было очень дорогое – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как вы ожидали.

Вот почему надо внимательно проверять все объекты: плесень, скрытая в стенах или косметически заделанная трещина могут серьезно изменить расклад при проведении сделки.

Основные средства организации оцениваются по первоначальной, остаточной и восстановительной (текущей) стоимости. Подробнее о том, что такое восстановительная стоимость, вы можете узнать из следующей статьи.

Под восстановительной стоимостью подразумевается цена ОС в современных условиях, при современной технике и ценах. Иными словами, это цена, по которой оценивают ОС после осуществления переоценки.

Назначение переоценки ОС

С течением времени первоначальная цена ОС меняется по отношению к первоначальной цене аналогичных ОС, покупаемых или производимых в более поздние периоды. Для устранения этих отклонений осуществляется переоценка.

Цель переоценки ОС – определение реальной цены имущества. Делается это с помощью приведения их первичной стоимости в соответствие с рыночными ценами, а также с условиями производства на дату переоценки. Законодательство установило, что фирмы могут выполнять переоценку один раз в год, в конце периода отчета.

Восстановительной стоимостью является сумма денег, которую компании нужно заплатить в момент осуществления переоценки в том случае, если ей требуется заменить какой-либо объект ОС. При расчете данной стоимости используют следующую информацию:

• Сведения о похожих товарах, полученные от компаний-производителей;
• Данные об уровне цен, которые имеются у торговых инспекций и органов гос. статистики;
• Оценка бюро технической инвентаризации;
• Заключения экспертов о текущей стоимости объектов ОС.

При принятии решения о переоценке очень важно понимать, что проведя ее один раз, в последствие ее придется проводить регулярно.

Осуществление переоценки

Перед тем, как начать переоценивать ОС, проводят подготовительные работы: управляющий компании издает соответствующий приказ, а также составляет список имущества, которое будут переоценивать.

В списке должно быть прописано полное название объекта; дата его покупки, постройки или производства; дата, когда он был принят к бухучету.

В соответствие с законодательством, исходными сведениями для переоценки служат:

• Первоначальная или восстановительная стоимость (если ранее объект уже переоценивался) на тридцать первое декабря текущего периода отчета;
• Размер начисленной амортизации на эту же дату;
• Сведения о текущей цене переоцениваемого имущества на первое января текущего года. Обязательно должны быть подтверждены документально.

Расчет восстановительной стоимости при переоценке

Сумму, на которую по итогам переоценки можно уменьшить или увеличить цену объекта, рассчитывают следующим образом:

Сумма, на которую будет уменьшаться или увеличиваться восстановительная стоимость = текущая стоимость ОС, определенная по итогам переоценки – первичная (текущая) цена ОС до его переоценки.

Нужно отметить, что в последующий расчет отчислений по амортизации берется именно текущая, а не восстановительная цена.

Амортизация после переоценки

По результатам переоценки организация должна пересчитать амортизацию, которая была начислена по ОС по состоянию на тридцать первое декабря года осуществления переоценки. Для этого сначала необходимо вычислить коэффициент пересчета:

Коэффициент пересчета = текущая цена ОС, которую получили по итогам переоценки / первоначальная (текущая) цена ОС до его переоценки.

После этого применяют следующие формулы:

Пересчитанный размер амортизации = размер амортизации, начисленный по ОС по состоянию на тридцать первое декабря * коэффициент пересчета.

Сумма, на которую будет уменьшена или увеличена амортизация = пересчитанный размер амортизации – размер амортизации, начисленный по ОС по состоянию на тридцать первое декабря.

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость, на базе которой осуществляется оценка основных средств по завершении переоценки.

Основные особенности

Для нужд обложения налогами все ОС стоимостью свыше 10 000 рублей при их введении в эксплуатацию списываются в материальные затраты. Стоимость объектов нельзя сразу скорректировать. Исключение составляют эти ситуации:

• Реконструкция ОС.
• Модернизация.
• Переоценка.
• Дооборудование.
• Неполная ликвидация.

Переоценка осуществляется посредством инструмента прямых перерасчетов или с помощью документального установления рыночной стоимости. Главная цель переоценки – установление реальной стоимости имущества через приведение существующей стоимости к рыночным ценам. При этом во внимание принимаются условия при проведении процедуры.

Переоценка может осуществляться по этим стоимостям:

• Первоначальной. По этой стоимости ОС приходуются фирмой. Она определяется методом приобретения.
• Восстановительной. Представляет собой стоимость воспроизводства ОС в актуальных условиях.
• Остаточной. Равна несамортизированной части стоимости ОС.

Стоимость объектов, по которой они были приняты к учету, крайне редко подлежит изменению.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость ОС представляет собой стоимость, по которой средство учитывается после проведения переоценки. То есть это переоцененная первоначальная стоимость ОС. Она может в результате переоценки как увеличиться, так и уменьшиться.

Переоценка осуществляется для установления реальной стоимости объекта. Цена изменяется таким образом, чтобы она соответствовала рыночным расценкам и условиям производства. Соответствующие сведения приведены в пункте 41 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Переоценка по восстановительной стоимости может осуществляться не чаще раза в год. Процедура выполняется на определенную дату. В частности, это 31 декабря отчетного года. Основание – пункт 15 ПБУ 6/01.

ВАЖНО! Установление ВС – это право, а не обязанность фирмы.

Однако если переоценка проведена один раз, ее придется регулярно выполнять в дальнейшем. Процедура осуществляется путем индексации или прямого перерасчета на основании существующих рыночных цен. Соответствующая информация содержится в пункте 43 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Восстановительная стоимость нематериальных активов

Переоценка осуществляется в отношении как основных средств, так и нематериальных активов. Если по конкретным группам активов есть активный и меняющийся рынок, переоценка может проводиться по данным этого рынка. Переоценка НМА выполняется не чаще раза в год на основании пункта 17 ПБУ 14/2007.

Если процедура осуществлена хотя бы один раз, придется осуществлять ее регулярно. Соответствующее правило дано в пункте 18 ПБУ 14/2007. Принятие решения о проведении процедуры определяется степенью существенности текущей ситуации. Показатель этой существенности должен быть зафиксирован в Учетной политике фирмы.

Как установить величину восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость равна сумме, которую выплатит фирма на дату осуществления переоценки в ситуации необходимости замены одного из объектов. Она определяется на основании этих показателей:

• Стоимость на товары с аналогичными характеристиками, сведения о которой получены от производителя.
• Цены, которыми располагают учреждения госстатистики, торговые инспекции.
• Стоимость, зафиксированная в специальной литературе и СМИ.
• Оценка бюро инвентаризации.
• Заключения экспертов об актуальной цене.

Информация о стоимости должна быть подтвержденной и достоверной.

Переоценка основных средств

При проведении переоценки ОС нужно учитывать, что в дальнейшем нужно регулярно выполнять эту операцию. Необходимо это для того, чтобы цена, указанная в бухгалтерской отчетности, не расходилась с восстановительной стоимостью.

Перед проведением переоценки нужно провести подготовительную работу. В частности, нужно выпустить приказ или иную распорядительную бумагу. Также готовится перечень ОС, которые подлежат переоценке. В перечне нужно изложить эти сведения:

• Наименование объекта.
• Дату его покупки или изготовления.
• Дату, в которую объект принят к учету.

Проверяется, все ли эти объекты есть на месте. В рамках процедуры можно использовать эти сведения:

• Начальная стоимость объекта или его актуальная стоимость на 31 декабря прошлого отчетного года, если переоценка уже проводилась.
• Начисленная амортизация на 31 декабря прошлого года за весь период эксплуатации ОС.
• Актуальная стоимость объектов на 1 января отчетного года, которая подтверждается документами.

ВАЖНО! Часть ОС, стоимость которых не превышает 20 000 рублей, отражается в отчете в качестве части материально-производственных запасов.

Методы вычисления восстановительной стоимости

Существуют различные методы определения восстановительной стоимости. Рассмотрим все.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы – это подсчет стоимости возведения одной сравнительной единицы объекта. Стоимость эта изменяется путем сравнения со стоимостью аналогичных объектов. Для определения полной цены нужно измененную стоимость единицы помножить на число сравнительных единиц. Размеры затрат устанавливаются посредством справочных и нормативных документов. В частности, нужно ориентироваться на укрупненные значения цены постройки и укрупненные значения восстановительной стоимости.

Стоимость недвижимости можно определить посредством этой формулы:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс

В формуле использованы такие значения:

• Цо – стоимость недвижимости, которая оценивается.
• Цм2 – стоимость строительства 1 кв. м. площади.
• По – общая площадь оцениваемой недвижимости.
• Коп – коэффициент поправки возможности установления несовпадения реальной площади с данными БТИ.
• Кон – коэффициент, позволяющий учесть обнаруженные несовпадения между оцениваемым объектом и избранной типовой постройкой.
• КОм – коэффициент, учитывающий местоположение недвижимости.
• КОв – временный коэффициент, позволяющий учесть разницу между стоимостью строительства на начало возведения и даты оценочных работ.
• КОпз – коэффициент, учитывающий объем прибыли фирмы, являющейся застройщиком.
• КОндс – коэффициент, обозначающий размер .

В рамках рассматриваемого метода принципиален выбор типового аналога. В рамках этого выбора нужно учесть эти факторы:

• Аналогичное функциональное предназначение.
• Аналогичные с оцениваемым объектом физические характеристики.
• Приблизительные сроки эксплуатации.

Типовой аналог – это тот объект, который максимально схож по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Метод расчленения по отдельным составляющим

Основное его отличие от предыдущего метода – это то, что стоимость недвижимости определяется на основании суммы цен на каждый строительный элемент. Траты на отдельные элементы устанавливается на базе прямых и косвенных издержек. В рамках метода применяется эта формула:

Цз = (∑Обj * Cj) * Кн

В рамках формулы используются эти показатели:

• Цз – стоимость постройки недвижимости.
• Обj – объем отдельного элемента.
• Цеj – стоимость одной единицы объема.
• Кон – коэффициент, выражающий отличия между определенным объектом и типовым объектом. Для объектов аналогичного типа Кон составит 1.

Оба метода не являются совершенными. Они позволяют получить только приблизительные значения.

Метод количественного исследования

Метод количественного исследования – это основа применения ранее приведенных методик. В его рамках учитывают все ключевые показатели. Соответственно, метод позволяет получать более точные результаты. Однако он очень затратный. Метод обычно реализуется специалистами с соответствующим образованием и опытом.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости

Укрупненные показатели включают в себя такие значения, как:

• Все прямые расходы.
• Накладные траты и сметную прибыль.
• Общеплощадочные траты на организацию и освоение участка.
• Расходы на временные сооружения.
• Траты на выполнение работ в зимний период.
• Прочие работы.

Восстановительная стоимость постройки равна стоимости ее строительства, выведенной в сводном сметном расчете. Для установления полной ВС требуется укрупненный показатель (стоимость м3) помножить на строительный объем здания. Показатель можно подобрать при помощи соответствующей таблицы сборника. Выбор необходимого значения по сборнику зависит от этих характеристик:

• Назначение здания.
• Его конструкция.
• Материал, из которого изготовлен фундамент.
• Материалы стен, перекрытия, колонн.
• Количество этажей.
• Внешняя и внутренняя отделка.

Если характеристики постройки расходятся со значениями, указанными в сборнике, вносятся поправки к восстановительной стоимости. Порядок внесения этих поправок приведен в том же сборнике.

Укрупненный показатель можно представить в этом виде:

Сстр = В * Vстp * Ki * И1 * И2

В формуле использованы эти значения:

• В – ВС 1 м3 объекта.
• V — строительный объем здания, м3.
• Кi – поправочный коэффициент, позволяющий учесть отличие фактических характеристик объекта от типовых. Эти отличия могут зависеть от климатической зоны, территориального пояса.
• Н1 – индекс перехода цен от базового уровня к ценам на 1 января 1984 года.
• Н2 – индекс перехода цен от состояния на 1 января 1984 года к актуальным ценам.

В укрупненные показатели входят все общестроительные работы, санитарно-технические средства, электрическое освещение, слаботочное оборудование внутри зданий, железнодорожные пути, если они обустроены в пределах постройки.

Показатели, содержащиеся в сборниках и относящиеся к зданиям из кирпича, относятся в том числе к зданиям со стенами из мелких блоков. Однако актуально это только для тех случаев, когда в сборнике нет показателя специально для стен из мелких блоков. При переоценке устаревших зданий можно пользоваться показателями для аналогичных, но уже современных зданий. Поправки на несущественные отклонения не делаются.

Постройки с кирпичными и бетонными сводами подлежат оценке по таблицам для зданий с аналогичными свойствами с железобетонными перекрытиями. Сооружения, которые прошли через реконструкцию, проходят переоценку в соответствии с их новым предназначением и новыми свойствами.

Восстановительная стоимость зданий, которые арендуются фирмой, устанавливается с учетом определенного вида внутренней отделки по стоимости основного здания. Стоимость встроенных помещений включается в общую ВС. Однако она также должна быть прописана отдельно.

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.

Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

C=S*V*K*kПП*kНДС,

C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

V - площадь объекта;

K - региональный коэффициент;

kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);

kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).

Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки