Так сложилось, что в России квартиры на первом этаже считаются непрестижными. В связи с этим, как правило, эти квартиры продаются довольно плохо, если продавец не делает хорошую скидку.
Однако если подойти к вопросу продажи квартиры более внимательно, оставив на стороне все ее изъяны и стереотипы людские, то можно будет продать имеющуюся недвижимость очень выгодно. О том, как продать квартиру на первом этаже дорого, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо. А еще нужно ставить решетки на окна.
Как правило, квартиры на первом этаже из-за вышеперечисленных случаев продаются значительно дешевле, по сравнению с жильем на других этажах. Скидка может достигать до 20%. По словам экспертов, только дополнительные улучшения смогут как-то изменить ситуацию - высококачественный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией становится обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для владельцев квартир первых этажей.
Продажа без потерь
Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене - это реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества - это возможность перевести помещение в нежилой фонд.
Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению экспертов, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.
Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант - организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако для этого подходит не каждое помещение. Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро».
Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, говорят специалисты. А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом. Если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получится.
При этом 1-комнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. Высота этажа также напрямую влияет на стоимость. Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ.
Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%.
Если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать - ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%. Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости.
Трудоемкий процесс
Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.
Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).
Реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость - 400-500 тысяч рублей. Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации. При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель.
Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно - здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.
В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам специалистов, разница в цене может доходить и до 300%. Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц. Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение.
Инвесторы ищут
Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации. Самые «умные» работают на опережение. Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежильё составляет до одного года. А ведь еще необходимо делать ремонт.
Что самое интересное, узнав о скором открытии метрополитена в том или ином районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им продать квартиру на первом этаже по более высокой цене, что позволит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими характеристиками.
До кризиса 2008 года подобные предложения - перевод жилого помещения в нежилое - на рынке были высоко востребованы: готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими. Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров. Теперь в новостройках нет первых этажей, так как в новых домах часть первых этажей сразу проектируются нежилыми - здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности.
Почему покупателям не нравятся кафе в жилых домах и какие заведения способны снизить востребованность квартир во всем доме
Фото: Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС
Перед тем как приобрести квартиру в многоэтажном доме, 100% покупателей интересуются, что расположено на первом этаже, утверждают в агентстве недвижимости «Бест-Новострой». Риелторы обнаружили эту тенденцию, анализируя собственную базу клиентов, в которую вошли 30 тыс. человек. Большинство других риелторских агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подтвердили, что характеристики объектов на первом этаже оказывают заметное влияние на впечатление от квартиры, даже если она находится на верхних этажах. Такую зависимость зафиксировали агентства «Миэль», «Этажи», «Релайт-Недвижимость», «Азбука жилья», «Мегаполис-Сервис» и Est-a-Tet.
На первых этажах типовых многоэтажек в городах России могут быть как обычные квартиры, так и коммерческие объекты — магазины, аптеки, рестораны, салоны массажа или парикмахерские, в отдельных случаях там располагаются библиотеки, детские сады и даже медицинские учреждения. В отличие от вторичного рынка среди новостроек в Москве и Московской области выбора нет — в столичном регионе размещение жилья на первых этажах новых домов запрещено. Такой запрет создает «комфортную, удобную и привлекательную среду обитания человека», а также обеспечивает «территориальную доступность объектов социального и коммунально-бытового значения для местных жителей», в правительстве Подмосковья. Россияне не всегда согласны с такой трактовкой, сообщили риелторы в ответ на вопрос «РБК-Недвижимости».
Для получения разрешения на строительство жилых домов в Москве столичные девелоперы обязаны сделать первые этажи нежилыми (Фото: Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)
Почему жителям не нравятся магазины
Продуктовые магазины и заведения общепита — самые нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов, рассказал «РБК-Недвижимости» директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. «Большинство людей опасаются грызунов и тараканов, которые могут распространиться от таких объектов, а также постороннего шума и запаха. Особенно сильно подвергаются этому влиянию нижние этажи — в том числе из-за того, что рядом с ними проходят вытяжки кафе и магазинов», — объяснил Бернадский. «Если на первом этаже находится крупный торговый центр, магазин, реализующий алкоголь, бар, клуб или ресторан, то это отрицательно сказывается на ликвидности квартир, так как покупатели стараются выбрать жилье в тихом месте. Как показывает практика, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме с крупным торговым центром на первом этаже отказываются», — поддержала коллегу Ольга Козлова из агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Свое нежелание покупать квартиры в домах с магазинами и ресторанами на первых этажах покупатели обосновывают тем, что боятся неприятного запаха от продуктов или готовки еды, заявил генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Есть и другие причины, — добавил Барсуков. — Продукты и товары будут разгружать ранним утром. Неизбежен шум от большого количества людей или от самого заведения. Возникнут проблемы с парковкой во дворе. Также покупатели не любят другие шумные и активно посещаемые заведения, например салоны красоты». «Если владельцы [кафе или магазина] не соблюдают санитарные нормы, могут завестись тараканы и крысы. К тому же поставка продукции — это регулярные визиты огромных грузовиков во двор. А вот заведение, которое облегчит покупку квартиры, я затрудняюсь назвать», — рассказал Андрей Алферов из риелторского агентства «Этажи».
Минусом становится и яркий свет, идущий от вывески коммерческого помещения и мешающий жильцам спать, заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Совсем недавно мой знакомый отказался от покупки квартиры в доме, в котором располагался пивной бар, не оборудованный санузлом. Даже привлекательная цена и отличное состояние объекта не стали решающим фактором при выборе квартиры для его семьи. Такие ситуации всегда есть и будут», — рассказал вице-президент риелторского агентства «Мегаполис-Сервис» Александр Целыковский.
Магазины на первом этаже влияют также на заполненность мусорных баков и общую чистоту у дома, обратил внимание ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. «К сожалению, очень часто сотрудники продуктовых магазинов нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, пренебрегают чистотой, экономят на дезинфекции, — перечислил Лунин. — Неприятности доставляют и запахи — как из магазинов, так и из находящихся рядом мусорных контейнеров, куда выкидывают тару и испорченные продукты. Плюсов никаких. Что касается развлекательных заведений на первом этаже — то это шум, запах табака и пьяные оргии по ночам. Не спасает ни шумоизоляция, ни гидроизоляция, ни пластиковые окна. Порой наличие такого заведения на первом этаже дома перечеркивает все его плюсы».
Отдельные клиенты сразу просят риелторов подобрать им жилье в доме, на первом этаже которого нет кафе и магазинов, рассказали «РБК-Недвижимости» в московских агентствах. Обычно с таким запросом приходят те, у кого уже был негативный опыт проживания в доме с рестораном или баром (Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Петр Ковалев)
Бар через стенку
Сильнее всего наличие магазинов и баров на первом этаже сказывается на квартирах, расположенных через стенку — то есть в других помещениях на первом этаже либо на втором-третьем этажах непосредственно над заведением общепита, рассказали риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если магазин, пристроенный к дому, имеет козырек, на нем часто скапливается большое количество мусора, который сбрасывают вниз «сознательные» жильцы верхних этажей», — заявил Сергей Шлома.
В щелковском агентстве недвижимости «Оранж» дополнительным недостатком подобных козырьков назвали проблему с безопасностью жильцов. «Такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру», — указала руководитель агентства Олеся Рудакова.
Квартира над магазином или баром часто превращается в неликвидную уже на стадии просмотра. «Например, для клиента подбиралась квартира в пешей доступности от станции метро «Щелковская», — рассказал Александр Лунин. — Попалась хорошая квартира на втором этаже. Оптимальная площадь, неплохой ремонт, от метро восемь минут пешком. И цена на 20% ниже рынка. На просмотр пришли вечером, и все встало на свои места: на первом этаже расположился диско-бар, слышимость в помещении бара и в квартире одинаковая, по выходным, скорее всего, заснуть вообще невозможно. Хозяйка отметила, что несколько раз судилась с хозяевами бара, но ничего не меняется».
Согласиться на просмотр квартиры на втором этаже готов лишь один из десяти покупателей жилья, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Второй этаж считается не особо привлекательным с точки зрения проживания, а вот к объектам на третьем этаже проявляют интерес все десять клиентов из десяти, — заявил Шлома. — Размер дисконта между квартирами на первом и втором этажах доходит иногда до 20%, между вторым и третьим этажами может составлять 10-15%, а, соответственно, между первым и третьим — около 30%. Редко на первых этажах встречаются кожно-венерологические диспансеры или поликлиники. Это соседство влияет на стоимость квартир, находящихся непосредственно над подобными объектами».
Бывает ли тихое соседство
Не все коммерческие помещения затрудняют продажу квартир в доме, рассказали риелторы: среди арендаторов находятся и вполне безобидные компании. «Достаточно нейтрально клиенты относятся к расположенным на первых этажах офисам, отделениям банков и парикмахерским», — перечислил руководитель московского агентства недвижимости Liana Никита Орлов. «Наличие на первом этаже фитнес-центра или детского развивающего центра только приветствуется: это повышает уровень комфорта жизни», — уверена Ольга Козлова из «Миэля».
По словам Александра Лунина из «Азбуки жилья», на вторичном рынке Москвы сложилось заблуждение, что наличие на первом этаже пункта милиции, домоуправления или паспортного стола позитивно влияет на обстановку в районе. «Считается, там, где полиция, не воруют. Это частое заблуждение, — рассказал Лунин. — Домушники вообще не обращают внимания на то, что находится по соседству — так же как и на якобы усиленную охрану муниципальных учреждений. А вот пьяные возгласы задержанных и шум звуковых сирен — это очевидное последствие [такого соседства]».
«Иногда первые этажи жилых домов, соседствующие с нежилыми помещениями, легче продать за счет перевода в нежилой формат, поскольку жилье на первом этаже в принципе менее ликвидно, а в окружении офисов — тем более», — порекомендовал Алексей Бернадский из Est-a-Tet. «Один раз я помогал инвестору выкупить весь первый этаж под мини-отель. Провели собрание с собственниками, собрали подписи и получили разрешение», — привел пример Андрей Алферов.
Снижается ли стоимость квартир
«Нехорошее» соседство снижает ликвидность конкретной квартиры, а это, в свою очередь, влияет на цену и сроки экспозиции, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». «Дисконт по сравнению с аналогичными предложениями от такого соседства может составить 5-7%, — подтвердил Бернадский из Est-a-Tet. — Если речь идет о больших продуктовых магазинах, шумных кафе или круглосуточных барах, скидка может доходить до 10%; если у магазина еще и большой козырек — то свыше 10%. Порой на всем доме отражается наличие «не самого приятного соседства»: в редких случаях, когда речь идет о совсем шумном кафе, разница в цене между объектами в таком доме и доме по соседству может доходить до 2%».
В целом чем выше расположена квартира, тем меньше на ее ликвидность влияют заведения на первом этаже, отметили в агентстве «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Продажа таких объектов — очень тяжелый процесс, и очень часто снижение цены не влияет на скорость продажи», — заявил Константин Барсуков.
Иногда собственники или арендаторы коммерческих площадей стараются самостоятельно урегулировать все разногласия с жильцами. «Одно кафе просто выкупило все квартиры на втором этаже в подъезде, — рассказал Андрей Алферов из «Этажей». — Чтобы эта недвижимость не была балластом, владельцы сдавали ее в аренду с большими скидками «за неудобства». Такие квартиры охотно снимали».
Магазин по продаже алкоголя в многоквартирном доме. В прошлом году в Госдуму внесли законопроект, который запрещает торговлю спиртными напитками в жилых домах, однако парламентарии не поддержали эту инициативу (Фото: Вячеслав Прокофьев/ТАСС)
Кому нужны магазины на первом этаже
Коммерческие объекты на первом этаже жилых домов нравятся пенсионерам и «антисоциальным элементам» (обычно так называют пьяниц), сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Мегаполис-Сервис» и «Азбука жилья». «Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить дополнительным плюсом», — заявил Александр Целыковский.
«Есть особая группа покупателей, для которых все эти учреждения в доме превращаются в очевидные плюсы. Их логика: «Очень хорошо. Спустился — и сразу в магазине». К примеру, это антисоциальные граждане, которые очень любят, когда питейные заведения находятся рядом. Но эта категория граждан не составит даже одного процента от всех покупателей», — рассказал Александр Лунин из «Азбуки жилья».
Региональные особенности
В разных регионах России проявляется собственная специфика. К примеру, в городах с суровым климатом квартиры на втором-третьем этажах стоят дороже лотов на верхних, рассказали «РБК-Недвижимости» в оренбуржском агентстве «Единый центр недвижимости» и общероссийской компании «Мегаполис-Сервис». Из-за холодных зим и сильных ветров квартиры на верхних этажах считаются более холодными, а потому стоят дешевле, объяснили риелторы. «Что касается жилья на втором этаже, то кому-то из покупателей повезет, а кто-то будет жить по соседству с объектом коммерческой недвижимости, которым может оказаться не тихая аптека, а, к примеру, прачечная, — добавил руководитель «Единого центра недвижимости» Андрей Черкасов. — Но и это не является «приговором» для такой квартиры, ведь в большинстве случаев объекты коммерческой недвижимости сдаются в аренду, а значит, завтра арендатор может поменяться».
Самой большой проблемой жилых домов в Тюмени были открытые на первом этаже «массажные салоны», однако на данный момент подобные заведения практически исчезли, сообщили «РБК-Недвижимости» в местном отделении агентства «Этажи». «Меньше стало и медицинских учреждений для лечения алкозависимых и наркозависимых. Вообще, в городе первые этажи «почистили», стало приличнее», — отметил Александр Иноземцев из «Этажей».
Что касается Московского региона, то здесь существует разница между покупателями из регионов и местными жителями, обнаружили в компании «Релайт-Недвижимость». «Мы наблюдаем определенную закономерность: покупатели из других регионов, особенно из небольших городов, не готовы покупать первые и последние этажи, а также квартиры, под которыми располагается коммерческая недвижимость. Это объясняется тем, что в других городах намного чаще, чем в Москве, люди сталкиваются с незащищенностью жильцов от бизнеса, а также с коммунальными проблемами — протечкой крыш, грязью на первых этажах. Люди переносят свои привычные представления на покупку квартиры в Москве», — объяснил директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков.
Если же говорить о разнице между Москвой и областью, то столичный покупатель оказывается более придирчив, чем подмосковный, установили в агентстве «Миэль». «В Москве покупатели предпочитают приобретать квартиры в домах, где на первых этажах нет коммерческих помещений, создающих дополнительный поток людей и машин, так как столица — довольно шумный и наряженный город, — заключила Ольга Козлова. — Жизнь в подмосковных городах тихая, экологическая обстановка лучше, поэтому к крупному торговому центру на первом этаже люди относятся более спокойно. Там даже к наличию железнодорожных путей рядом с домом относятся иначе — ведь если платформа расположена близко, значит будет удобнее добираться в центр».
15.08.2017
Владельцам квартир на первых этажах часто нелегко продавать свою квартиру. Шум и загазованность, близость подвала, низкие окна и другие недостатки, присущие этим квартирам, сильно сказываются на цене. Как продать такое жилье с максимальной выгодой?
Новый или старый дом?
Если квартира находится в новом доме, то частично минусы нивелируются: первые этажи в новых домах проектируют выше, все коммуникации в хорошем состоянии, вид из окна на ухоженный двор. По цене такая квартира немного уступает аналогичной на верхних этажах, но покупатель найдется.
Сложнее приходится жильцам старого фонда. Квартиры, от которых веет сыростью, под окном стоит мусорный бак, а рядом проходит оживленная магистраль, приобретают статус неликвидного жилья, и вы можете продавать их очень долго. Поэтому имеет смысл выставить цену ниже.
Еще один вариант - перевести квартиру в нежилое помещение. Но делать это стоит в том случае, если в вашем районе плохо развита инфраструктура, и ваша квартира по своим характеристикам сможет подойти под помещение для малого бизнеса. Если нет условий, соответствующих такому переводу, то стоит подумать о том, кому может быть интересна такая квартира.
Ищем подходящего покупателя
Круг покупателей резко сужается по сравнению с квартирами на других этажах, но, тем не менее, есть люди, которые ищут именно вашу квартиру.
В первую очередь, это маломобильные люди, пенсионеры. Даже в домах с лифтом они выберут нижний этаж, поскольку есть риск поломки лифта.
Также квартира на первом этаже может заинтересовать семью с детьми. Не будет жалоб соседей снизу на шум, близко ко двору, легче спускать коляску, если в доме нет лифта.
Если квартира расположена в центре, то можно продать тому, кто ищет помещение под сдачу туристам.
Еще один вариант - это продажа не для постоянного проживания. Например, тем людям, которые планируют оборудовать творческую мастерскую.
Как быстрее продать?
Найдите плюсы и делайте акцент на них. Расположение в центре, парк рядом или удобная инфраструктура. Продать быстрее и по хорошей цене можно, если в доме недавно сделали капитальный ремонт.
Измените то, что вам под силу: установите решетки на окна, утеплите пол.
При размещении объявления выбирайте тарифы, в которые входит больше сайтов
Так сложилось, что в России квартиры на первом этаже считаются непрестижными. В связи с этим, как правило, эти квартиры продаются довольно плохо, если продавец не делает хорошую скидку. Однако, если подойти к вопросу продажи квартиры более внимательно, оставив на стороне все ее изъяны и стереотипы людские, то можно будет продать имеющуюся недвижимость очень выгодно. О том, как продать квартиру на первом этаже дорого, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо. А еще нужно ставить решетки на окна.
Как правило, квартиры на первом этаже из-за вышеперечисленных случаев продаются значительно дешевле, по сравнению с жильем на других этажах. Скидка может достигать до 20%. По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО-Петросталь», только дополнительные улучшения смогут как-то изменить ситуацию – высококачественный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией становится обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для владельцев квартир первых этажей. Но это практика нового малоэтажного загородного строительства.
Конечно, в загородных малоэтажных жилых домах обычно вопрос с ликвидностью первых этажей встает не так остро: организованный поселок – это частная территория, а значит безопасность, тишина и спокойствие гарантированы собственной системой охраны. Тем не менее, по данным компании Villagio Estate, и здесь квартиры на нижнем уровне разбирают менее охотно, чем на средних или верхнем этажах, в основном из-за видовых характеристик. Поэтому некоторые застройщики стараются компенсировать минусы таких квартир дополнительными плюсами. К примеру, корпуса с апартаментами в поселке Park Avenue имеют 4 этажа. Больше всего аудиторию привлекает верхний уровень: покупатели получают не только студию, но и собственную эксплуатируемую кровлю. Однако нижний тоже пользуется спросом: чтобы подогреть интерес покупателей, девелопер увеличил площади апартаментов, а также обеспечил каждую студию на 1 этаже открытой террасой и участком. Такой роскоши, к примеру, нет у владельцев объектов на 2 и 3 этажах.
Продажа без потерь
Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.
Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.
Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант - организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение. «Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, - говорит она. - То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким».
«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.
Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, - утверждает он. - Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».
Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. «В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», - отмечает Арсений Васильев.
По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, - уверяет она. - Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».
Трудоемкий процесс
Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.
Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).
По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. «Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, - отмечает он. - При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель».
Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.
В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, - рассказывает он. - Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».
Инвесторы ищут
Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации. «Самые «умные» работают на опережение, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежилье составляет до одного года. А ведь еще необходимо делать ремонт».
Что самое интересное, узнав о скором открытии метрополитена в том или ином районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им продать квартиру на первом этаже по более высокой цене, что позволит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими характеристиками. «Причем здесь очень важен человеческий фактор, - говорит Елена Орлова. - Важно не напугать собственника, разъяснить выгоду, развеять сомнения и т. д. Собственник может быть психологически не готов в продаже квартиры по разным причинам: трудно расставаться с объектом, рядом расположены социальные объекты, удобно добираться до работы и прочее. Но часто цена вопроса играет решающую роль, и решение о продаже все же принимается собственником. После совершения сделки уже новый владелец приступает к согласованию изменения назначения с квартиры на нежилое помещение».
До кризиса 2008 года подобные предложения - перевод жилого помещения в нежилое - на рынке были высоко востребованы – готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими. Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров. Теперь в новостройках нет первых этажей, так как в новых домах часть первых этажей сразу проектируются нежилыми – здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» уверен, что такой подход и оснащение помещений первого этажа всем необходимым для дальнейшей эксплуатации может дать еще большую прибавку к стоимости. Например, в жилом комплексе «Новое Тушино», который строится на Путилковском шоссе в 1 км от МКАД, разница между стоимостью 1 кв.м. жилья и 1 кв.м. коммерческих помещений достигает 25-28%.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Как продавать квартиру на первом этаже дорого
Так сложилось, что в России квартиры на первом этаже считаются непрестижными. В связи с этим, как правило, эти квартиры продаются довольно плохо, если продавец не делает хорошую скидку. Однако, если подойти к вопросу продажи квартиры более внимательно, оставив на стороне все ее изъяны и стереотипы людские, то можно будет продать имеющуюся недвижимость очень выгодно. О том, как на первом этаже дорого, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо. А еще нужно ставить решетки на окна.
Как правило, квартиры на первом этаже из-за вышеперечисленных случаев продаются значительно дешевле, по сравнению с жильем на других этажах. Скидка может достигать до 20%. По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО-Петросталь», только дополнительные улучшения смогут как-то изменить ситуацию – высококачественный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией становится обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для владельцев квартир первых этажей. Но это практика нового малоэтажного загородного строительства.
Конечно, в загородных малоэтажных жилых домах обычно вопрос с ликвидностью первых этажей встает не так остро: организованный поселок – это частная территория, а значит безопасность, тишина и спокойствие гарантированы собственной системой охраны. Тем не менее, по данным компании Villagio Estate, и здесь квартиры на нижнем уровне разбирают менее охотно, чем на средних или верхнем этажах, в основном из-за видовых характеристик. Поэтому некоторые застройщики стараются компенсировать минусы таких квартир дополнительными плюсами. К примеру, корпуса с апартаментами в поселке Park Avenue имеют 4 этажа. Больше всего аудиторию привлекает верхний уровень: покупатели получают не только студию, но и собственную эксплуатируемую кровлю. Однако нижний тоже пользуется спросом: чтобы подогреть интерес покупателей, девелопер увеличил площади апартаментов, а также обеспечил каждую студию на 1 этаже открытой террасой и участком. Такой роскоши, к примеру, нет у владельцев объектов на 2 и 3 этажах.
Продажа без потерь
Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.
Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.
Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант - организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о. руководителя департамента компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение. «Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, - говорит она. - То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким».
«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».
Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.
Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, - утверждает он. - Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».
Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. «В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», - отмечает Арсений Васильев.
По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, - уверяет она. - Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».
Трудоемкий процесс
Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.
Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).
По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. «Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, - отмечает он. - При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель».
Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.
В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, - рассказывает он. - Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».
Инвесторы ищут
Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации. «Самые «умные» работают на опережение, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежилье составляет до одного года. А ведь еще необходимо делать ремонт».
Что самое интересное, узнав о скором открытии метрополитена в том или ином районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им продать квартиру на первом этаже по более высокой цене, что позволит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими характеристиками. «Причем здесь очень важен человеческий фактор, - говорит Елена Орлова. - Важно не напугать собственника, разъяснить выгоду, развеять сомнения и т. д. Собственник может быть психологически не готов в продаже квартиры по разным причинам: трудно расставаться с объектом, рядом расположены социальные объекты, удобно добираться до работы и прочее. Но часто цена вопроса играет решающую роль, и решение о продаже все же принимается собственником. После совершения сделки уже новый владелец приступает к согласованию изменения назначения с квартиры на нежилое помещение».
До кризиса 2008 года подобные предложения - перевод жилого помещения в нежилое - на рынке были высоко востребованы – готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими. Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров. Теперь в нет первых этажей, так как в новых домах часть первых этажей сразу проектируются нежилыми – здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» уверен, что такой подход и оснащение помещений первого этажа всем необходимым для дальнейшей эксплуатации может дать еще большую прибавку к стоимости. Например, в жилом комплексе «Новое Тушино», который строится на Путилковском шоссе в 1 км от МКАД, разница между стоимостью 1 кв.м. жилья и 1 кв.м. коммерческих помещений достигает 25-28%.
