Покупка-продажа — самая распространенная сделка в недвижимости, скрепляемая договором. Это не обычная устная договоренность, после которой следует вручение ключей. Договор купли-продажи является основным правоустанавливающим документом и должен быть составлен в письменном виде, с учетом всевозможных нюансов, а их в жизни может быть сотни.
Договор купли-продажи: нужна ли регистрация
Регистрация самого договора и поход в нотариальную контору сегодня не обязательны, но крайне важна сама регистрация факта перехода собственности от продавца к покупателю — без этого последний не обладает правами собственника, даже если будет жить в квартире всю свою жизнь и проведет в ней не один ремонт.
Такую квартиру новый хозяин не сможет ни продать, ни сдать в аренду, ведь собственником ее формально будет прежний владелец. Таким образом купля-продажа фактически будет ничтожной.
Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости
Сегодня продать и купить можно любую недвижимость — жилую и нежилую. Наименование объекта недвижимости, с описанием, адресом, общей площадью — неотъемлемая часть любого договора (ст. 554, ЖК РФ).
- Имейте в виду, что жилым является помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания — это дома, квартиры, дачи, коттеджи и т. д. Оно должно обладать стандартным набором технических и санитарных качеств, определенным п. 2, ст. 288 Гражданского Кодекса.
- Гостиницы, апартаменты, офисные помещения, магазины — не являются жилыми, несмотря на то, что там всегда много народа.
Казалось, какая разница — жилое помещение или нежилое, ан нет:
- налог на нежилую недвижимость намного больше;
- нежилую недвижимость приобретают под коммерческую деятельность.
Покупка дома на земельном участке
Значение имеет, продается ли квартира, либо дом на земельном участке. Правила продажи недвижимости на участке содержатся в ст. 552 ГК РФ.
Одновременно с продажей дома обычно продается и участок, на котором он находится и все хозяйственные постройки.
При покупке дома на участке важно, является ли собственник также владельцем участка:
- Если да, то права на земельный участок переходят к покупателю.
- Если участок принадлежит другому собственнику, то покупатель дома прав собственности на участок также иметь не будет.
Объекты, тесно связанные с участком, следуют, согласно Земельному Кодексу за ним: нельзя, например, купить участок без дачного домика, на нем расположенного.
Договорная цена купли-продажи
В договоре купли-продажи обязательно указывается цена недвижимости — или общая или одного квадратного метра.
В цену недвижимости входит и цена части земельного участка, на которой та расположена (ст. 555 ГК).
Права других собственников
Важно знать, что если продается недвижимость (жилой дом, квартира, часть дома), в которой проживают люди, то после перехода прав собственности на эту недвижимость к новому собственнику, права собственности всех проживающих в ней не теряются. Все собственники должны быть перечислены в договоре (ст. 558, ГК).
- Например, купив многоквартирный дом, собственник не может выселить из него проживающих там людей;
- Если в купленной квартире остались собственники, то у них тоже имеются права на эту квартиру.
Поэтому и необходимо перед покупкой удостовериться об отсутствии других прав собственности на эту квартиру в государственном реестре.
Правоустанавливающий договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах.
Также должен быть заранее подготовлен и подписан передаточный акт.
Государственная регистрация прав собственности
Необходимость такой регистрации сделки купли-продажи содержится в ст. 551, ГК РФ.
Регистрация прав собственности осуществляется в Росреестре, в соответствии с Федеральным законом с № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Какие документы подаются в Росреестр
В Росреестр подаются такие документы:
- Заявления обеих сторон, которые пишутся вручную:
- В заявлении содержится просьба зарегистрировать переход прав собственности.
- Каждая из сторон может участвовать в регистрации через доверенное лицо, при условии, что у этого лица имеется заверенная нотариально доверенность на право проведения регистрации.
- Интересы несовершеннолетних — детей до 14 лет, или лиц, признанных недееспособными, в сделке купли-продажи представляют опекуны или родители. При этом им доверенность не нужна.
- Документ о уплате государственной пошлины.
- Регистрация — это платная процедура:
- Размер пошлины:
- 2000 руб. — для физических лиц;
- 22 000 — для юридических.
- Документ права собственности на отчуждаемую недвижимость продавца:
- свидетельство прав собственника, о праве на наследство и т. д.
- План продаваемого помещения с описанием, составленный кадастровыми органами (также платная процедура).
- Выписка в форме справки из домовой книги обо всех лицах, имеющих право пользоваться помещением.
Если правоустанавливающий документ содержал дополнительные условия (например, об обязательстве собственника провести ремонт помещения перед продажей), то при регистрации сделки на основании подтверждающих документов, проверяется выполнение этого условия.
Все указанные выше документы предоставляются в двух экземплярах (подлинник и копия).
Обе стороны и их представители должны иметь паспорта и другие документы, удостоверяющие личность (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении
Для юридических лиц, помимо перечисленных документов, также в двух экземплярах нужны еще:
- учредительные документы;
- документы полномочных представителей, если они участвуют в регистрации как доверенные лица.
Денежный расчет при купле-продаже
Запомните: Передачу денег лучше производить после регистрации прав собственника, а не после заключения договора, как это обычно делается.
Это идеальный вариант для покупателя, но сомнительный — для продавца: а вдруг покупатель сразу после регистрации исчезнет?
При оплате наличными полную гарантию безопасности расчета дает банковская ячейка, которую покупателю надлежит арендовать заранее.
Особенности составления договора купли-продажи недвижимости
Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:
- Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Существенное условие согласовывается под страхом незаключенности сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
- Обязательное описание цены (2-е существенное условие) и порядка оплаты. Неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
- Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
ВАЖНО! Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение.
Зачастую в комплекте с договором необходимо составлять приложения к нему:
- перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
- двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон).
По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ
Поскольку контракты о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:
- вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
- по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).
Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году.
Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2018 — 2019 года
Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительный расчет.
В таком случае в договоре необходимо указать, что расчет произведен по одному из следующих вариантов:
- в момент подписания договора;
- до передачи документов на государственную регистрацию перехода права;
- до передачи или в момент передачи недвижимости по акту приема-передачи.
ВАЖНО! В подтверждение совершенного расчета при регистрации перехода права собственности стороны представляют в Росреестр расписку или банковскую выписку (граждане), платежное поручение об оплате цены договора со ссылкой на договор (организации).
Такой порядок расчетов создает для покупателя риск, что продавец, получивший оплату, затянет регистрацию перехода права собственности. С другой стороны, полный расчет позволяет получить имущество, не обремененное залогом продавца.
Рассрочка платежа представляет собой частный случай оплаты в кредит (п. 1 ст. 489 ГК РФ), когда выплата происходит по частям. Составляя договор купли-продажи недвижимости с таким порядком оплаты, необходимо помнить, что кроме предмета и цены существенными будут условия:
- о размере одного платежа;
- порядке и сроках платежей.
Купля-продажа недвижимости — хорошо разработанная тема в праве. Шаблон договора можно найти в нашей статье или на сайте Росреестра, на странице Формы документов .
Составление договора купли-продажи жилой недвижимости
Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Такое право возникает:
- у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
- по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
- по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях.
Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:
- Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
- Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
- Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст.28 ГК РФ). Подробности в статье Собственник является несовершеннолетним ребенком - как продать квартиру?
Аналогичным образом усложняет сделку принадлежность квартиры взрослому гражданину, находящемуся под опекой или попечительством.
Поскольку часто продается эксплуатируемое жилье, будет разумно предусмотреть срок выселения из квартиры собственника, членов его семьи, нанимателей и вывоза вещей.
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости
Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:
- Отсутствие обременений объекта.
- Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ).
- Техническое состояние активно использовавшегося объекта.
Недостаточное урегулирование вопроса о состоянии объекта может привести к непростому судебному спору о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условия о качестве. Практика для покупателя по данным спорам неутешительна. Успехом можно считать уже обязание продавца соразмерно снизить цену на некачественный объект (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2014 по делу № А39-3919/2012).
В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности
Некоторое время бытовало мнение, что для подписания договора продажи недвижимости достаточно доверенности в простой письменной форме. Однако в п. 128 постановления от 23.06.2015 № 25 Пленум ВС РФ однозначно определил, что управомочие на совершение сделки с объектами, права на которые регистрируются, должно быть в нотариальной форме.
Росреестр также требует нотариальную доверенность при сдаче документов на регистрацию (п. 4 ст. 15 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Зачастую выдается одна доверенность на несколько взаимосвязанных правомочий по реализации недвижимости:
- подписание договора купли-продажи;
- осуществление расчетов;
- подачу документов в Росреестр и их получение.
Соответственно, передавать другому лицу полномочия на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества возможно только в нотариальном порядке.
ГК РФ содержит перечень лиц, которые правомочны удостоверить доверенность вместо нотариуса. Это, например:
- командир воинской части в местности, где нет нотариальных контор, — доверенности своих подчиненных (как военнослужащих, так и гражданского персонала) и членов их семей;
- начальник уголовно-исполнительного учреждения — доверенности лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы в этом учреждении, и др. (подробнее — в ст. 185.1 ГК РФ).
Таким образом, особенности договора продажи недвижимости зависят в том числе от характеристик объекта. Специфические существенные условия обязательно необходимо согласовать под страхом недействительности договора. Чрезвычайно велико количество дополнительных правил в отношении договоров купли-продажи жилых объектов, принадлежащих специальным субъектам (не обладающим полной дееспособностью или лишенным ее).
ДОГОВОР
купли-продажи недвижимого имущества
дата и место подписания
___(полное наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___(должность, ФИО) ___, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и ___(Устава, доверенности) (полное наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___(должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___(Устава, доверенности) ___, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям настоящего договора недвижимое имущество общей площадью ___ кв. м в следующем составе:
— ___________________________;
— ___________________________.
Указанное недвижимое имущество находится по адресу: ____.
(Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером ___ га, который принадлежит Продавцу на праве ______________ на основании __________ (указать документ) N ___ от «___»_______ ___ г., выданного __________. Кадастровый номер ___________)<1>.
———————————
<1> Если предметом купли-продажи не является земельный участок.
1.2. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается договором ___________________ от «___»_______ ___ г., заключенным между _____________ и _________________, переход права собственности на недвижимость
зарегистрирован __________ «___»_______ ___ г.
(наименование государственного органа)
в ЕГРП за N _________________.
1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в пунктах 1.1 — 1.2 недвижимое имущество не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.4. Одновременно с недвижимостью передаются соответствующие документы: __________________ (технический паспорт объекта и т.п.; справка БТИ; план земельного участка и т.д.).
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет _______ (_____________) рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ<2>.
———————————
<2> Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение _____ (__________) банковских дней после подписания настоящего договора.
3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
4.1. Продавец обязан в ____-дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.
4.2. В акте указывается состояние имущества и его пригодность для использования по назначению.
Характеристики объекта:
5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.
6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания акта сдачи-приемки, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и оформления прав землепользования.
6.1.3. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией, включая непредвиденные расходы.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на имущество в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить купленное имущество в полном объеме (п. 2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления на расчетный счет Продавца в течение ____ (_____) банковских дней со дня заключения настоящего договора.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Предоставить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении Сторон.
9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно и подписаны обеими Сторонами (зарегистрированы в установленном законом порядке в случае, если договор подлежит государственной регистрации).
9.3. Настоящий договор составлен в _______ экземплярах, по одному для каждой из Сторон (а также для регистрирующего органа в случае, если договор подлежит государственной регистрации), причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
У обоих сторон);
Предмет договора продажи недвижимости
Понятие предмeта догoвора
Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.
Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.
Однако переход права собственности на недвижимость от про-давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен-ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста-ва , а именно:
- заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
- акта государственной регистрации перехода права собственности.
При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре-гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен-ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Подробнее о регистрации договора и права собственности
Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку-пателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи не-движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по-купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере-хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.
Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода-жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере-хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и ис-полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав-ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад-лежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по-купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом . Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо-ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол-ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ-екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект пере-дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано-вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе-ние вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собствен-ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.
Договор продажи недвижимости как элемент сложного юриди-ческого состава порождает гражданско-правовое обязательство сто-рон зарегистрировать переход права собственности. В содержание это-го обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае когда одна из сторон ук-лоняется от государственной регистрации перехода права собствен-ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполни-теля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст-венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Требование о необходимости государственной регистрации пе-рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку-пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от-дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.
Если договор купли-продажи жилого помеще-ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности , то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово-ду такого помещения, переданного по догово-ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме-щениями недействительны.
- о предмете продажи и
- о цене продаваемого недвижи-мого имущества.
Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука-заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму-щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст-вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму-щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про-даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла-сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).
Подробнее
Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер-жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе-мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно-сятся:
- план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
- поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
- паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю-ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре-гистрации прав на недвижимость).
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до-говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто-ронами в письменной форме условие о цене недвижимости . При от-сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.
По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе-редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра-вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем-ли и прав на нее.
Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп-ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе-реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по-купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда-че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости . Укло-нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи-мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму-щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол-нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму-щества будет считаться исполненным, только когда он:
- подпишет передаточный акт;
- фактически передаст недвижимое имущество;
- оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда-ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза-тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере-даче является проведение продавцом за свой счет силами специали-зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо-сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи-вающих данный объект, и пр.
Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет-ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде-ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп-лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва-рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель-ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:
- принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови-ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово-рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис-полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
- при передаче продав-цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст-ва (п. 3 ст. 475 ГК).
ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо-мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо-нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра-ва собственности не является препятствием для расторжения ис-полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку-пателем имущества.
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста-точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об-ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра-щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи-сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст-венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про-дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол-ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).
Очень интересная судебная практика по неоплате
