Каждый банк предоставляет заёмщику возможность выбрать тип процентной ставки по ипотечному кредиту . Ставка может быть фиксированной или плавающей .
- предусматривает начисление процентов, установленных в кредитном договоре, в течении всего срока действия ипотечного кредита.
- называется так потому, что она не фиксируется на весь период кредитования. Такая ставка подлежит периодическому пересмотру в оговоренные кредитным договором сроки. Одни банки предпочитают пересматривать ставки ежегодно, другие фиксируют ставку на определённый срок, например на 3 года , а с 4 года ставка пересматривается ежегодно. Пересмотр процентных ставок связан с индексами Libor и MosPrime .
Индекс Libor
Libor - это сокращённое название от London InterBank Offered Rate, или Лондонская ставка предложения по межбанковским кредитам. Ставка Libor - признанный во всём мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже.
Индекс MosPrime
MosPrime - это индикативная ставка предоставления рублёвых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке . Ставка MosPrime рассчитывается Национальной валютной ассоциацией.
Достоинство и недостатки фиксированной процентной ставки
Достоинства: фиксированная ставка проста для понимания, планирования личного бюджета и ежемесячных выплат по кредиту.
Недостатки:
в начале XXI века средняя процентная ставка по ипотечным кредитам достигала 20%. Постепенно ставки по кредитам снижались, и сейчас люди, которые до этого взяли кредиты под высокий процент, вынуждены перекредитовываться, то есть проходить процедуру переоформления кредита, чтобы понизить ставки и сделать их максимально приближёнными к реалиям современного рынка. Такая же ситуация на рынке ипотечного кредитования возникла во время мирового кризиса 2008-2009 гг. Большинство заёмщиков, оформлявших в эти годы ипотеку, сейчас проходят процедуру перекредитования.
Плавающая процентная ставка состоит из двух частей. Первая - плавающая - называется базой (именно она изменяется во времени). Вторая - неизменная - называется добавочной . В качестве базы принимаются общепризнанные индикаторы рынка межбанковского кредитования: Libor для кредитов в долларах США и MosPrime для кредитов в российских рублях.
Стоит отметить, что банки редко выдают кредиты из собственных средств . Для этих целей они используют деньги, привлечённые на финансовом рынке. В случае с плавающей ставкой банк берёт кредит по текущей ставке индексов MosPrime или Libor (в зависимости от валюты кредита), а при кредитовании заёмщиков добавляет к этому индексу свою процентную ставку . Именно эта добавленная процентная ставка и есть доход банка.
Плавающая процентная ставка на первый взгляд существенно ниже , чем фиксированная. Но, если экономическая ситуация нестабильна , плавающая ставка может таить в себе массу проблем для клиента. Например, люди, взявшие ипотечные кредиты с плавающей ставкой в 2008 году, выплачивали до кризиса 9-10% годовых. После начала кризиса проценты по кредитам выросли до 24-35% в год . Конечно, банки оперативно разработали систему перекредитования таких клиентов. Однако, многие заёмщики, пока эта система разрабатывалась и согласовывалась, отказывались платить несколько месяцев подряд, что повлияло на их кредитную историю .
Достоинства и недостатки плавающей процентной ставки
Достоинства: плавающая ставка, установленная для первых лет погашения ипотеки, ниже , чем фиксированная ставка для аналогичного кредита.
Недостатки: плавающая ставка будет пересчитываться ежегодно после первых лет погашения кредита (период, в течении которого ставка не изменяется, определяется условиями банка). Ситуация на мировом финансовом рынке меняется ежегодно, поэтому прогнозировать размер плавающей ставки , например, через 10 лет, невозможно . Но необходимо учитывать, что при резких скачках индексов MosPrime или Libor банки всегда предоставляют возможность заёмщикам отказаться от плавающей ставки и перейти на расчёт погашения кредита по фиксированной ставке .
Как работает плавающая процентная ставка?
Плавающая ставка указывается следующим образом (в зависимости от выбранной валюты кредита ):
- в рублях: MosPrime (ставка за 6 месяцев) +10%
- в долларах США: Libor (годовая ставка) +5%
Первая часть формулы - это ставка соответствующего индекса на определённый период. Вторая - процентная ставка банка .
При использовании индекса MosPrime пересмотр ставки по плавающей базе будет производиться раз в полгода . Соответственно, значение плавающей ставки с индексом Libor пересматривается раз в год .
Например, предположим, что банк предлагает условия кредитования с плавающей ставкой MosPrime (ставка за 6 месяцев) + 10% . Если MosPrime находится на уровне 8% , то общая ставка по кредиту на расчётные средства полгода будет составлять 18% . Если через полгода MosPrime поднимется на 5% и составит 13% , то общая ставка по кредиту будет составлять уже 23% .
Какую процентную ставку лучше ставку выбрать?
Простому российскому гражданину, который не является специалистом в сфере финансов, порой трудно разобраться в достоинствах и недостатках этих двух типах процентных ставок . Плавающие ставки больше распространены в Европе и США. В России большинство заёмщиков делают свой выбор в пользу фиксированной ставки. Это связано в первую очередь с тем, что фиксированные ставки - понятная и прогнозируемая картина будущих выплат по кредиту, а также защита от нестабильности рынка.
В современном мире, на рынке существует различное множество ипотечных программ, у которых своя плавающая и фиксированная процентная ставка . Они имеют свой ряд параметров: срок, сумма кредита, процентная ставка, условия преждевременного погашения, сумма первоначального взноса, размер комиссии и так далее.
Плавающая процентная ставка – представляет систему начисления %, она является привязанной к рыночному показателю.
Фиксированная процентная ставка – представляет систему начисления %, при которой рассчитываются платежи по кредиту исходя из % пользования суммой кредитного займа.
Фиксированная процентная ставка существенно отличается от плавающей процентной ставки, тем что они обладают разными категориями, а также имеют свои как преимущества, так и недостатки.
Для выдачи кредитов в России используют два индекса: MosPrime применяется для рублевого кредитования, LIBOR - для валютного. Плавающая процентная ставка разделяется на несколько частей: процентной ставки и плавающего индекса, который и делает заключительную процентную ставку именно плавающей. Если индекс стремится вверх, соответственно суммарный процент возрастет, заемщик будет платить больше. Если же индекс падает, заемщик соответственно экономит.
Что такое LIBOR?
LIBOR – известный во всем мире индикатор финансовых доходов. По этой ставке, многие банки выдают займы другим крупным банковским учреждениям на межбанковской Лондонской бирже. Данная ставка, является очень распространенной во всем мире. Она формируется на процентных ставках мировых банков.
Что такое МosPrime?
МosPrime - индикаторная процентная ставка рублевых кредитов на банковском рынке Москвы. Она формируется национальной валютой. Ставки, которые объявлены банками, являются индикативной информацией и должны отражать полностью и всецело уровень процентных ставок.
Как именно меняется процентная ставка «плавающая»
Ставка LIBOR фиксируется на периоды от пару дней до двенадцати месяцев. Ипотечное кредитование часто использует LIBOR 6 мес. Как правило, при кредитовании плавающей ставки процентная смена происходит два раза в год. Возможны разные варианты, каждые три или двенадцать месяцев может пересматриваться индекс. Частая смена ставки, является не удобной для получателей кредитов.
Как меняется процентная ставка «фиксированная»
Данная ставка предусматривает изменения по соглашению обеих сторон и в соответствии с условиями, указанных в кредитном договоре. Законодательством не предусмотрено других оснований для изменения. Поэтому, если договором не предусмотрено другого, ставка может изменится при подписании дополнительного документа, который изменит условия кредитного контракта.
Недостатки и преимущества
«Плавающая» % ставка - возможность получать кредит по более низкой ставке в сравнении с ценовой ситуацией на рынке в целом. Однако при такой ставке существует процентный риск, который в итоге, может привести к повышению % ставки.
«Фиксированная» % ставка - позволяют заемщику выплачивать свои расходы, которые всегда будут составлять определенную сумму.
В процессе выбора займа, плавающая и фиксированная процентная ставка обладает своими достоинствами и недостатками и только вам решать, что является для вас оптимальным вариантом.
На сегодняшний день существует множество ипотечных программ. В каждой из программ существуют свои параметры, одним из них является процентная ставка – фиксированная или плавающая.
В целом, можно говорить о том, что выбор вида процентной ставки является одним из основных шагов ипотечной сделки.
Фиксированная процентная ставка
– это система начисления процентов, когда в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются, исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита. Процент, в течение всего срока погашения кредита не меняется. По такому кредиту заемщик точно знает, сколько ему откладывать денег с зарплаты.
Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с условиями кредитного договора или по соглашению сторон. Для того, чтобы изменить фиксированную процентную ставку, потребуется подписать дополнительный документ, изменяющий условия кредитного договора.
Плавающая процентная ставка
– это система начисления процентов, которая "привязана" к какому-либо индикатору денежного рынка (таких индикаторов три: LIBOR (London Interbank Offered Rate), MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), Euribor (European Interbank Offered Rate). Первый индикатор применяется, если брать ипотеку в долларах, второй - в рублях, а третий – в евро).
Плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки (базового процента) и плавающего индикатора, который при сложении этих двух величин будет делать итоговую процентную ставку плавающей.
Прогнозировать значение рыночных индикаторов (LIBOR, MosPrime и Euribor), которые подвержены колебаниям, в длительной перспективе достаточно трудно, поэтому заемщик, заключая ипотечный договор с плавающей ставкой, берет на себя определенный риск. Заемщику потребуется постоянно отслеживать показатели LIBOR или MosPrime для того, чтобы понимать, как могут измениться ежемесячные платежи по его кредиту. Данные по этим показателям обычно публикуются на сайтах банков, которые предоставляют такие кредиты, а также на сайтах некоторых информационных агентств.
В основном, плавающей процентной ставкой пользуются финансово подкованные люди, которые готовы принять на себя определенный финансовый риск, их не пугает возможное повышение ставок, они без проблем смогут отслеживать и прогнозировать изменения ставок, которые знают, как извлечь выгоду из этого продукта. На вопрос «Что лучше и выгоднее» однозначного ответа нет. Ситуация может сложиться так, что Центробанк и министерство финансов преодолеют инфляцию, которая начнет снижаться. В результате этого, плавающие ставки будут снижаться за счет плавающего индикатора. И тогда выгоднее было бы брать кредит по плавающей ставке. Но может случиться и обратное – процентные ставки начнут расти, и плавающую ставку в такой ситуации иметь как раз невыгодно, потому что можно было бы платить по фиксированной ставке, которая окажется ниже той, которая сформированы рынком. По сути, это вопрос прогнозов на будущее, и риск выбора берет на себя заемщик.
Фиксированная процентная ставка - это процент от суммы кредита, который заемщик обязан заплатить банку за пользование одолженными деньгами. Процент в данном случае фиксированный, он не меняется в течение всего периода пользование кредитом.
Что такое фиксированная процентная ставка?
Приведем простой пример. Вы взяли 100 000 рублей сроком на 5 лет под 20 % в год. Это значит, что в год вы будете выплачивать банку 20 тысяч рублей от основного долга (так называемого тела кредита) + 20 % от 100 000 рублей, то есть, еще 20 тысяч рублей процентов. Простой подсчет позволяет понять, что за 5 лет пользования кредитом вы отдадите банку ровно в два раза больше, чем взяли - 200 000 рублей.
Размеры ежемесячных платежей (если выбран аннуитетный способ погашения займа) тоже легко рассчитать. 40 000 р. (тело кредита плюс проценты) делим на 12 месяцев, и получаем 3 333 рубля в месяц. Фиксированная процентная ставка - это когда и сумма ежемесячных платежей, и процент за пользование кредитом легко поддаются вычислению, поскольку ставка зафиксирована на конкретной цифре и не подлежит пересмотру, за исключением отдельных случаев, которые не касаются большинства заемщиков.
Кредиты по фиксированной ставке
Какой бы кредит вы ни оформляли, кредит наличными или ипотеку, вас будет интересовать вопрос о том, как сэкономить. Какая процентная ставка выгоднее, плавающая или фиксированная?
Главный плюс последней - в ее предсказуемости. Человек еще на этапе оформления займа знает, какими будут его платежи, сколько составит итоговая переплата и через какое время он, согласно графику, рассчитается с банком.
Плавающая ставка ниже на момент оформления займа. Но ее основной минус - привязанность к межбанковским индексам, которые сильно зависят от внутриэкономической обстановки и международных экономических процессов. Если на месяц вперед предсказать поведение данного показателя хоть как-то можно, то на год и более - тяжело. Он может как сократиться, сделав кредит более выгодным для заемщика, так и вырасти, причем значительно. Для физических лиц это как русская рулетка.
Кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает регулярное начисление процентов в установленной форме. А если, к примеру, вы запросили реструктуризацию, и вам были предоставлены кредитные каникулы, то в течение этого времени вы будете платить только процент за пользование кредитом, тело кредита будет оставаться неизменным.
Ипотека по фиксированной ставке
Статичный вариант наиболее выгоден в условиях рыночной экономики в России. Хотя сэкономить не удастся, вы сможете точно рассчитать свои силы. Плавающая ставка по ипотеке как долгосрочному займу очень рискованна для заемщиков. Сэкономить пару-тройку процентных пунктов помогает ставка плавающая ипотечная - ипотека фиксированной ставкой такого предложить не может. Но - только на первоначальном этапе. Как показатель поведет себя в дальнейшем, никто вам не скажет, поскольку эти данные плохо поддаются прогнозированию. Кредитор, выдающий потеку под плавающую ставку, ничего не теряет. Ведь он к изменяющейся переменной в формуле расчета присоединяет неизменный параметр - свою чистую прибыль. Зато заемщику есть что терять. И в долгосрочной перспективе ставка может вырасти даже вдвое, загнав заемщика в кредитную кабалу.
Особенности
В фиксированную ставку банк уже включил все свои риски. Поэтому обычно он ее не меняет. Но в договоре могут быть прописаны условия изменения. Если под таким договором стоит ваша подпись, это означает, что вы согласились с его условиями, и опротестовать его положения в дальнейшем будет сложно.
Понятие фиксированной ставки применяется не только в отношении кредитов, но и отношении других банковских продуктов. Например:
Депозит с фиксированной ставкой. Это такой банковский вклад, который вы совершаете на определенный период времени. Условия могут быть разными. Под относительно высокий процент можно сделать вклад при условии, что вы не будете снимать с него проценты и забирать его полностью или частично в течение оговоренного периода. Если соглашение нарушить, все проценты сгорят.
Облигации с фиксированной процентной ставкой - по ним выплачивается доход, который равен заранее установленному проценту, не подлежащему изменению.
Смежное понятие - дюрация облигации. Говоря очень упрощенным языком, это окупаемость облигаций. То есть период, за который потраченные на них деньги вернутся к вам.
Как изменяется и рассчитывается
Само название фиксированной ставки говорит о том, что она должна оставаться неизменной либо на весь период пользования займом, либо на конкретный период.
Возможность изменения должна быть зафиксирована в кредитном договоре. Банк не может изменить ее в одностороннем порядке - ему для этого необходимо заручиться поддержкой клиента. К примеру, если речь идет о рефинансировании кредита или его реструктуризации, то ставка может быть уменьшена при условии, что к действующему кредитному договору заключено дополнительное соглашение.
Собственно, тем и хороша при оформлении кредита фиксированная ставка, что заемщик может быть уверен в ее постоянной величине. Если кредитное учреждение в одностороннем порядке попробует ее изменить, можете смело идти в суд.
Что касается расчета, то банки устанавливают данный показатель в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ. Поскольку именно данное учреждение выдает основные массы денег банкам страны, то процент, под который оно это делает, является отправной точкой для формирования ставки по кредитам для клиентов банков. К примеру, ставка рефинансирования (она же - ключевая) равна 10 %. В этом случае для конечных клиентов - физических лиц она примерно равна 13 % и выше, в зависимости от типа займа.
Какая ставка в Сбербанке
Если вы берете потребительский кредит, вас, в первую очередь интересует переплата, которую вы за него отдадите.
По умолчанию, кредит в Сбербанке предлагается по фиксированной ставке. Именно данный вариант демонстрируют его рекламные предложения.
В Газете.ру сообщалось о том, что Сбербанк собирается сделать плавающие ставки для ипотечных кредитов и кредитных карт. Но пока такие продукты не появились.
Плюсы и минусы
Основной плюс неизменной процентной ставки - ее прогнозируемость и предсказуемость. Заемщик может сразу, еще на стадии оформления займа, посчитать, каким будет ежемесячный платеж и итоговая переплата. Если у вас в договоре прописано, что ставка фиксированная, значит, ставка по кредиту будет оставаться неизменной до самого момента его погашения.
Основной минус данного варианта - такая ставка изначально выше, чем плавающая. И, если международные индексы, инфляция или ключевая ставка ЦБ в будущем даже и понизятся, заемщик ничего не выиграет. Переплата не уменьшится (что могло бы произойти с плавающей).
Банки ничего не теряют ни в первом, ни во втором случае. Хотя считается, что именно с плавающей ставкой все риски ложатся на плечи заемщика, фиксированный вариант тоже формируется банком с таким расчетом, чтобы минимизировать собственные риски. Поэтому изначально фиксированная ставка выше плавающей.
В чем отличия от плавающей процентной ставки
Подведем итог:
Фиксированная и формируются банками по-разному. Первая включает в себя изменяющуюся и фиксированную величину, поэтому со временем размеры процентов по кредиту могут как уменьшиться, так и вырасти. Вторая неизменна на протяжение всего срока действия кредитного договора.
Сэкономить можно только на плавающей. Но с ней же возрастают риски, так как изменяющаяся величина может измениться в любую сторону, в зависимости от тенденции в мировой и российской экономике. Прогнозированию эти тенденции поддаются плохо, поэтому угадать, выиграете вы в итоге или проиграете, невозможно.
Фиксированная не будет отличаться особой экономичностью (плавающая на этапе оформления займа обычно ниже на несколько процентных пунктов), зато она же не испытает резкого увеличения, что повлечет повышение финансовой нагрузки на заемщика, увеличение срока выплаты кредита или рост переплаты.
Так же можете в комментарии или задать вопрос
При оформлении ипотечного кредита некоторые банки предлагают заемщикам два вида процентных ставок, а именно фиксированные и плавающие процентные ставки . Придуманы они банками, чтобы разнообразить предложение продуктов для заёмщиков и дать возможность выбрать наиболее интересный вариант. И, как показывает практика, каждая находит свое применение.
Фиксированная процентная ставка - это система начисления процентов, когда в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита.
Плавающая процентная ставка - это система начисления процентов, которая "привязана" к какому-либо рыночному показателю. Размер плавающей процентной ставки состоит из двух частей – базовой части и плавающего индекса, который и влияет на повышение или понижение размера ставки. Большинство заемщиков бояться брать кредит с плавающей процентной ставкой, потому что опасаются резкого роста индекса, влияющего на размер процентной ставки, однако практически все банки готовы поддерживать интересы своих клиентов и в случае значительного роста индекса устанавливать максимальный размер процентной ставки, выше которого она не может подниматься.
Для выдачи кредитов на российском рынке чаще всего используются два индекса: LIBOR (London Interbank Offered Rate, или Лондонская межбанковская ставка предложения) для кредитов в валюте и MosPrime (MosPrime Rate - Moscow Prime Offered Rate) - для рублевых.
LIBOR – это признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London InterBank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения).
MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) - индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке. Эта ставка формируется Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. Ставки, объявляемые банками для формирования индикативной ставки MosPrime Rate, являются исключительно индикативной информацией, в то же время объявляемые ставки должны отражать уровень процентных ставок, по которым банки-участники в момент объявления котировок будут готовы предоставить кредиты, выдаваемые в соответствии с законодательством РФ первоклассным финансовым институтам, осуществляющим операции на московском денежном рынке.
Как меняется "плавающая" процентная ставка?
Ставка LIBOR может фиксироваться на различные периоды от нескольких дней до 12 месяцев. В ипотечном кредитовании часто используется LIBOR 6 месяцев (LIBOR 6m). Обычно при кредитовании с плавающей ставкой смена процента происходит 2 раза в год, т.е. каждые 6 месяцев плавающая часть изменяется, в зависимости от значения определенного рыночного показателя. Возможны и другие варианты, к примеру, каждые 3 или 12 месяцев индекс может пересматривается. Частая смена процентной ставки не удобна для самих получателей кредитов, поэтому кредитные организации стараются придерживаться именно периода в 6 месяцев. В каждом новом периоде заемщик будет выплачивать кредит с учетом нового значения индекса.
Как меняется "фиксированная" процентная ставка?
Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с условиями кредитного договора или по соглашению сторон. Российское законодательство не предусматривает иных оснований для изменения процентной ставки. Поэтому, если кредитным договором не предусмотрено иное, процентная ставка может быть изменена только при подписании заемщиком дополнительного документа, изменяющего условия кредитного договора.
Главным преимуществом фиксированной процентной ставки является стабильность, при которой заемщик всегда знает, какую сумму он должен оплачивать и не нуждается в регулярном заключении дополнительных соглашений с банком, однако при получении кредита с плавающей процентной ставкой всегда есть вероятность немного сэкономить, ведь даже 0,5-1% разницы могут выливаться в весьма заметные для семейного бюджета суммы. В случае же заметного повышения плавающей процентной ставки в крайнем случае всегда можно обратиться в банк с целью рефинансирования кредита, т.е. предоставления нового кредита для погашения действующего. При этом новый кредит стоит брать под фиксированную процентную ставку.
