Продажа доли на основании приватизации. Новые правила продажи доли в квартире

Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур. Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде. Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Проживание одного из совладельцев общей собственности в конкретной комнате не означает его имущественных прав.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев. В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение. Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Пошаговое руководство

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

• предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
• сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
• иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

Уведомление содольщиков

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

• отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
• имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
• соглашение о покупке;
• личные документы продавца и покупателя;
• санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога. При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли. После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

• небольшая площадь долевого владения;
• небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
• отсутствие у совладельцев родственной связи;
• конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 15 марта 2018. Время чтения 9 мин.

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке. Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы. Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Соблюдение преимущественного права покупки

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.

218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Вид бумаги	Пояснения
Свой паспорт.	Идентифицирует личность продавца.
Доверенность.	Если от его имени действует агент, риэлтор или иной представитель.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости.	Основной документ составят непосредственно в нотариате по разработанной форме. Образец договора можно найти в интернете, однако приходить с ним в контору нет смысла. Шаблон можно использовать только, чтобы оформить предварительный договор.
Письменные отказы остальных сособственников.	Или документальные подтверждения, что они должным образом извещались о цене и условиях сделки.
Выписка из Единого госреестра недвижимости.	Нотариусу надо знать, не находится ли продаваемая недвижимость в залоге. Также данный документ подтверждает право собственности на продаваемую долю. Правомочие собственника также доказывается свидетельством, которое выдавалось раньше (о праве собственности).
Бумаги, на основании которых у продавца появилось право собственности на долю в квартире.	Обычно это один из следующих документов: свидетельство о праве наследника; договор о приватизации; договор дарения / мены / купли-продажи; судебные решения.
Форма-9 или выписка из домовой книги.	Нотариально удостоверяя отчуждение доли, необходимо проверить, кто зарегистрирован на данной площади, в каких родственных связях они состоят и т.д. Это поможет нотариусу оценить полноту представленных документов. Например, если он увидит, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то обязательно потребует от продавца предъявить согласие органов опеки на планируемую сделку.
«Квартирные» паспорта.	Технический и кадастровый.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.	Берется в бухгалтерии управляющей компании или ТСЖ.

Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.

Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Дольщик и покупатель могут по-разному договориться, в какой момент и каким образом осуществляется расчет между ними. Условия прописываются в тексте договора. Как правило, деньги передаются нейтральной стороне – банку или нотариусу. Продавец сможет забрать их лишь после того, как покупатель станет полноправным собственником доли, что будет подтверждено соответствующим документом.

Популярным способом взаиморасчета становится внесение денег на . В этом случае средства «замораживаются» на специальном банковском счету, открытом на конкретного работника нотариата. Если в оговоренный договором срок право владения пользования и распоряжения долей не перейдет к ее приобретателю, деньги будут отданы покупателю.

Обычно банки принимают указанные суммы только после подписания всех документов, в том числе, и договора купли-продажи. Чтобы продавец чувствовал себя уверенно, юристы рекомендуют в его тексте указать, что бумаги на регистрацию права собственности передаются только после внесения на депозит денег за покупку доли.

Регистрация сделки

Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.

Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.

В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.

Получение документов сторонами

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

• выписку из Единого госреестра недвижимости;
• кадастровый паспорт.

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Особые случаи

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

• в договорном (добровольном) порядке;
• через суд.

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет. Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей. Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

• по наследству;
• по дарственной;
• по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
• по приватизации государственного жилья.

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
15 марта 2018 .

Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Процесс приватизации - это предусмотренное Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» юридическое действие, в результате которого недвижимость (земля, квартира, дом, комната и т.д.) переходит в собственность лиц, выполнивших все указанные в законе действия.

Квартира может быть приватизирована одним лицом или группой лиц. Правом приватизировать жилплощадь обладают все, кто на момент подачи документов в регистрирующий орган надлежащим образом в ней зарегистрирован, как постоянно проживающий на законных основаниях. Так, зачастую приватизация оформляется на всех членов семьи: супругов, детей и других родственников.

С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире?

Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность » и «долевая собственность ». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.

Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.

Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные - против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.

Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире , полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли - для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную . Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для того, кто решит приобрести долю в квартире через дарение, важно помнить о том, что по закону (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) от уплаты 13% налога от стоимости доли освобождены только близкие родственники продавца. Если долю покупает супруг, сын или дочь, отец или мать продавца, тогда налог не платится, все остальные покупатели будут обязаны его заплатить. Причем, если покупатель - не гражданин РФ, то применяется налоговая ставка 30%.

Стоимость доли обязательно указывается в дарственной, хотя сделка и носит безвозмездный характер. Занижать ее размер не рекомендуется, так как при занижении более 20% от рыночной стоимости могут последовать такие последствия, как штраф.

После того, как дарственная оформлена, деньги передаются продавцу покупателем через банковскую ячейку. Договор передачи заключается при участии банка, условием выдачи денег обычно становится предъявление документа, подтверждающего переход права собственности от дарителя к одариваемому лицу.

Есть и другой вариант : можно подарить часть доли, а после регистрации дарения, на законных основаниях продать оставшуюся часть, поскольку новый совладелец будет обладать правом приоритетной покупки. Эта схема обойдется дороже для сторон, но и степень ее надежности выше. Ею пользуются и в тех случаях, когда у покупателя нет возможности погасить сразу всю стоимость доли, и стороны соглашаются провести сделку в два этапа.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли - доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают : относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да - относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Часто владельцы долей в недвижимости именно так и поступают, намеренно занимая деньги у банка, чтобы потом их не возвращать. Когда нет надежды выгодно продать долю, такая схема - выгодна, даже с учетом издержек на оформление ипотеки.

Схема №3. Простая продажа

Достаточно простой способ, но на практике не так часто применяемый в силу того, что продавцу приходится соблюдать жесткие правила, как то надлежащее уведомление всех совладельцев о намерении продать долю, а также соблюдение сроков ожидания их решения. В целом процедура выглядит следующим образом:

1. Владелец доли заказывает оценку недвижимости, чтобы далее использовать результат во всех операциях. Придется смириться с тем, что невозможно получить за свою долю при ее отдельной продаже столько, сколько удалось бы выручить при продаже квартиры целиком и последующей дележке полученной суммы.
2. Каждому из совладельцев направляется заказное письмо с уведомлением о желании продать и с указанием суммы продажи. Ожидать решение совладельцев необходимо 30 дней с момента получения ими уведомлений. Только после этого можно выставлять долю в открытую продажу, так как в течение месяца все остальные совладельцы вправе выкупить долю за указанную сумму вперед прочих покупателей. Хорошей страховкой станет заверенные нотариально отказы остальных совладельцев выкупить долю, но не всегда возможно их получить.
3. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи доли в квартире. Где указаны: размер доли, ее стоимость, описание доли и порядок взаиморасчетов.
4. Сделка регистрируется в ЕГРП, о чем на руки покупателю выдается соответствующая выписка.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике - не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.

Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже. При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору. При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.

Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.

Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.

Сроки давности по делам такого рода очень важны:

• В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
• Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
• Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.

Все эти обстоятельства играют решающую роль при определении стоимости доли. Большое количество разных рисков отпугивает покупателей, поэтому выручить от продажи доли можно заведомо меньшую сумму, чем она стоит на самом деле.

Приватизация квартиры предполагает переход права собственности на недвижимость от государства к физическим лицами или организациям. Долевая собственность может быть закреплена как за гражданами, находящимися между собой в родственных отношениях, так и за посторонними лицами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каждый собственник жилплощади вправе распорядиться своей долей по личному усмотрению, но с соблюдением прав всех проживающих в квартире лиц.

Продать долю в приватизированной квартире следует по письменному договору, с соблюдения правил преимущественной покупки. Подобная норма позволяет закрепить недвижимость за заинтересованными лицами, проживающими под одной крышей.

Преимущественное право установлено в и означает, что гражданин, решивший получить деньги за свою долю, должен предложить приобрести ее другим собственникам.

Подобное предложение выражается в письменной форме, с обязательным заверением печатью нотариуса.

Общие положения

Приватизированная квартира, разделенная на доли между собственниками, может быть пригодна для проживания, но продажа сопровождается трудностями юридического и фактического характера.

Юридическая процедура требует тщательной информации о размере и характеристике доли, так как она не всегда пропорциональна количеству собственников. Например:

• один жилец владеет ½ площади;
• в собственности остальных находится по ¼ квартиры.

Возможны ситуации, когда собственник владеет ½ приватизированной квартиры, а вторая жилья находится в общей собственности двух лиц (например, супругов).

Подобные ситуации требуют скрупулезного анализа, так как небольшая ошибка при заключении договора продажи может стать основанием недействительности такой сделки.

Понятия долей

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

Доля может выступать объектом:

• дарения;
• залога;
• возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Как продать долю в приватизированной квартире

Подобная сделка должна быть осуществлена в письменной форме, с желательной регистрацией у нотариуса. Письменный договор остается обязательным условием сделки ().

Государственная регистрация права собственности на купленную долю является необходимой и может быть осуществлена в принудительном порядке – если одна из сторон сделки по каким-либо причинам не желает обращаться в территориальное управление Росреестра.

В пользу матери (родителей)

Закон не запрещает отказываться от доли в приватизированной квартире в пользу матери. На практике сделки подобного характера не часты.

ГК РФ не предоставляет преимущества покупки (продажи) доли родственникам. Преимущественное право приобретения доли сохранено за собственниками – независимо от степени родства.

Родственнику

Продажа доли родственнику осуществляется на общих началах. Если родственник является собственником квартиры, то он имеет право приоритетной покупки реализуемой части жилплощади наравне с другими лицами.

Родственные отношения влияют на право дарения, так как при дарении недвижимости родственникам 13% налог не взимается.

Без согласия

Продажа доли без согласия других собственников чревата рисками оспаривания такого договора. Статья 250 ГК РФ закрепляет правило преимущественной покупки доли в общей жилплощади (и др. имуществе).

При несоблюдении подобной нормы существует вероятность, что собственники недвижимости:

• будут не согласны с продажей;
• обратятся в суд с требованием перевести на себя все права и обязанности покупателя.

Продажи доли несовершеннолетнего

Интересы несовершеннолетнего могут представлять:

• родители;
• законные представители (опекуны, попечители).

Они не обладают правом самостоятельного распоряжения имуществом ребенка без разрешения органа опеки и попечительства.

Участие родителей не делает их самостоятельной стороной договора купли-продажи доли, а свидетельствует о том, что родитель выступает в сделке в качестве заинтересованного лица, защищающего права ребенка.

Варианты

Отчуждение доли в недвижимости новому собственнику требует соблюдения ряда обязательных условий:

1. Составление и подписание договора.
2. Уведомление других собственников о продаже доли.
3. Получение от них письменного отказа (либо согласия) в преимущественной покупке.
4. Уплата подоходного налога.

Юристы разработали несколько схем передачи доли на возмездной основе, включая:

• «фиктивный» договор дарения;
• соглашение о залоге;
• договор купли-продажи с соблюдением положений , .

Дарение и залог являются способами упрощения процедуры возмездной передачи доли в недвижимости. Юристы говорят о «притворном» характере таких сделок (с целью прикрыть другую сделку, которая изначально не порождает у сторон прав и обязанностей).

На практике опытные адвокаты научились проводить сделки по отчуждению доли в общей недвижимости без нарушения норм гражданского законодательства.

Схема дарения

Дарение () является безвозмездной сделкой. Передача денег по такому договору не предусмотрена.

При оформлении договора дарения (с фактической передачей денег за долю недвижимости) юристы рекомендуют придерживаться следующего порядка:

• определение окончательной цены продаваемой доли;
• согласование условий договора;
• регистрация сделки в Росреестре;
• передача денег продавцу через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

Договор дарения подлежит налогообложению (за исключением дарения между родственниками). Налог взимается исходя из рыночной оценки стоимости доли недвижимости.

Залоговая схема

Доля в приватизированной квартире может стать объектом залога по договору займа. В таком случае рекомендованы следующие действия:

• заключение договора займа (с передачей денег продавцу);
• подписание соглашения о залоге;
• передача доли залогодержателю.

Сложности подобных процедур заключаются в ожидании истечения срока действия договора и возврата займа Возможны ситуации, когда доля должна будет изыматься по решению суда (при последующем отказе продавца передать залог займодавцу).

Чистая продажа доли

Продажа доли без необходимости оформить дарственную может осуществляться стандартным способом – путем подписания договора купли-продажи.

Тогда должны быть:

• согласованы условия о цене;
• приведены характеристики (размер) доли в общей приватизированной квартире.

Подобный договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Заявление о регистрации подается лично либо через федеральные (региональные) порталы государственных услуг.

Как оповестить собственников

Закон не указывает, каким образом другие собственники должны быть извещены о продажи доли одним из них.

Отказы собственников в преимущественной покупке доли также должны быть получены в письменной форме.

Порядок действий

Для продажи доли необходимо:

1. Установить ее стоимость.
2. Предложить ее продажу другим собственникам приватизированной квартиры.
3. Получить от них письменные отказы (либо) согласие.
4. Согласовать условия договора с подписью контрагентов.
5. Оформить акт приема-передачи доли.
6. Пройти процедуру госрегистрации права собственности.

Перечень подобных мероприятий может быть дополнен процедурами экспертизы жилья, судебными разбирательствами по выделу и уточнению размера доли.

Список документов

Примерный перечень документов должен содержать:

• правоустанавливающие, технические документы;
• договор;
• уведомления дольщиков о продаже, их письменные отказы.

Для регистрации права собственности потребуется:

• справка-выписка о лицах, за которыми остается право постоянного пользования жилплощадью;
• справка из БТИ о стоимости жилья;
• заявления в Росреестра от имени заинтересованных лиц;
• госпошлина.

Возможные сложности

Главная сложность подобной сделки – поиск клиента. В покупке доли должны быть заинтересованы собственники, проживающие в квартире.

Некоторые собственники могут уклоняться от подписания отказа в преимущественной покупке доли либо оспаривать уже состоявшуюся сделку.

В подобной ситуации целесообразно обращаться за помощью к квалифицированному юристу.

Как отказаться от доли

Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

Как подарить

Долю можно на основании договора дарения. Он заключается при посредничестве нотариуса и проходит государственную регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Главное условие сделки – волеизъявление обеих сторон, с соблюдением прав других, проживающих в квартире, лиц.

Переоформить на другого дольщика

При согласии одного из собственников купить долю заключается договор купли-продажи с дальнейшей государственной регистрацией.

Дарение в пользу другого дольщика также влечет переход права собственности и возможное объединение долей.

Можно действовать по нотариально удостоверенной доверенности – через юридические агентства или заинтересованных лиц.

Можно ли отсудить

При соблюдении правил продажи доли в общей приватизированной квартире оспаривать сделку не имеет смысла.

Конфликтные ситуации возможны, если не был соблюден порядок преимущественного приобретения доли заинтересованными лицами, или если при ее реализации не были учтены права несовершеннолетних лиц.

Такие споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции.

Завещание на долю

Завещание должно быть составлено с требованиями . Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

Можно ли вернуть

При равноценном и справедливом разделе долей и продажи одной из них новому собственнику возврат будет крайне затратным делом.

Необходимо будет доказать в суде, что раздел изначально ущемлял права несовершеннолетних или иных лиц.

Вернуть имущество можно при раскрытии мошеннических схем по отчуждению долей под прикрытием договоров дарения или залога.

Часто задаваемые вопросы

Граждан интересуют порядок определения супружеской доли в общей приватизированной квартире, дарения доли родственнику и т.д. Наиболее актуальные вопросы приведены ниже.

Принудительная продажа

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

• по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
• в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности - ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки (ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

• уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
• 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
• в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
• заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

• договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
• документ заверяется у нотариуса;
• передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
• регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

• заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
• соглашение о выделе в натуре или решение суда;
• удостоверения личности каждой из сторон сделки;
• правоустанавливающие документы сторон;
• если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
• доверенность при отсутствии одного из участников;
• паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

• доля незначительная;
• реальный выдел невозможен;
• владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
• не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Ситуация , когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

• если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
• уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
• договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

• перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
• перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

• документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
• подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

• возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
• при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

• сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
• ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
• продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
• несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.