1.Общие понятия о коммерческих, предпринимательских организациях

2.Хозяйственные общества и товарищества, кооперативы

3.Государственные и муниципальные унитарные предприятия

4.Малые предприятия. Предпринимательская деятельность гражданина

Глава 3.Правовые вопросы государственного регулирования предпринимательской деятельности

1.Общие вопросы государственного регулирования предпринимательской деятельности

2.Государственное регулирование предпринимательской деятельности через систему налогов а) Основы налоговой системы. Виды налогов

Б) Функции органов, контролирующих соблюдение налогового законодательства

В) Права и обязанности предпринимателей-налогоплательщиков

3.Антимонопольное регулирование предпринимательской деятельности

4.Правовое регулирование качества продукции, работ и услуг

5.Правовое регулирование установления и применения цен на товары, работы и услуги

6.Правовое регулирование кредитования и расчетов в народном хозяйстве

Глава 4.Правовое регулирование приватизации и разгосударствления государственных и муниципальных предприятий

1.Понятие и юридическая основа приватизации в россии

2.Органы, осуществляющие приватизацию государственных и муниципальных предприятий

3.Порядок и способы проведения приватизации государственных и муниципальных предприятий

4.Договор купли-продажи при приватизации

5.Иные способы разгосударствления государственных и муниципальных предприятий

6.Правовые проблемы приватизации на транспорте

Глава 5.Правовой режим имущества субъектов предпринимательства

1.Право собственности как основа предпринимательства

2.Право хозяйственного ведения и оперативного управления в предпринимательской деятельности

3.Право арендатора как вещное право предпринимателя

4.Право внутрихозяйственного ведения имуществом

5.Общая характеристика правового режима имущества предпринимательских структур

6.Классификация и правовой режим имущества хозяйствующих субъектов

Глава 6.Гражданско-правовые обязательства и договоры в предпринимательской деятельности

1.Понятие и система предпринимательских обязательств и договоров

2.Производственно-оперативные договорные и недоговорные обязательства

3.Управленческие обязательства и договор в предпринимательской деятельности

III. В системе управленческих обязательств в предпринимательстве формируется группа обязательств, возникающих из причинения ущерба в результате выполнения управленческих функций.

4.Внутрипроизводственные обязательства и договор

Глава 7.Ответственность за нарушения в предпринимательской деятельности

1.Понятие, значение, виды и функции ответственности в предпринимательских отношениях

2.Санкции в предпринимательских отношениях

3.Основания ответственности

4.Ответственность в управленческих и внутрипроизводственных отношениях предпринимательства

Глава 8.Правовые формы хозяйственного расчета и экономического стимулирования

1.Значение, понятие и виды хозрасчета

2.Правовые формы хозрасчета

3.Правовая природа и формы экономического стимулирования

4.Правовая организация фондов экономического стимулирования

Глава 9.Защита прав и законных интересов предпринимателей

1.Сущность хозяйственных (экономических) споров в условиях рынка. Общие принципы защиты прав предпринимателей

2. Претензионный порядок урегулирования споров

3.Рассмотрение споров арбитражным судом а) Система арбитражных судов рф

Б) Основные принципы организации и деятельности арбитражных судов

В) Подведомственность и подсудность споров арбитражным судам

Г) Оформление исковых заявлений

4.Рассмотрение споров в международном коммерческом арбитраже

5.Рассмотрение споров третейским судом

Часть II введение

Глава 1.Правовое регулирование предпринимательской деятельности

2.Планирование промышленного производства

3.Правовые формы реализации товаров

Глава 2.Правовые основы предпринимательства в строительстве

1.Правовые аспекты предпринимательства в строительстве

2.Государственное регулирование строительной деятельности

3.Правовые основы инвестиционного обеспечения строительства

4.Порядок заключения договора строительного подряда

Глава 3.Правовое регулирование хозяйственной деятельности агропромышленного комплекса

1.Понятие сельскохозяйственной деятельности

2.Правовое положение сельскохозяйственных товаропроизводителей

3.Правовое регулирование реформ в агропромышленном комплексе

4.Договор контрактации сельхозпродукции

5.Правовое регулирование материально-технического обеспечения апк

Глава 4.Правовое регулирование предпринимательских отношений по перевозкам

1.Законодательство о транспортной системе

2.Правовые формы реализации транспортных услуг

3.Понятие, порядок заключения, форма и виды договоров перевозки груза

4.Заключение договоров, связанных с эксплуатацией железнодорожных подъездных путей, и договоров, связанных с подачей и уборкой вагонов

Глава 5.Правовое обеспечение реализации услуг

1.Понятие и виды услуг в различных сферах предпринимательства

2.Правовые формы реализации услуг связи

3.Услуги по хранению имущества

4.Бытовой подряд, как форма оказания бытовых услуг населению

5.Услуги в сфере торговли и общественного питания

Глава 6.Правовое регулирование банковской деятельности

1.Банковская система: понятие, правовое положение кредитных организаций и правовое регулирование их деятельности

2.Порядок создания и ликвидации кредитных организаций

3. Банковский счет

4.Банковский вклад

5.Кредитный договор

Глава 7.Правовое регулирование страховой деятельности

1.Понятие, содержание и государственное регулирование страховой деятельности

2.Участники страховой деятельности

3.Виды страхования

4.Форма и содержание договора страхования

Содержание

Глава 4. Правовое регулирование приватизации и разгосударствления государственных и муниципальных предприятий 87

Глава 1. Правовое регулирование предпринимательской деятельности 185

119571, Москва, просп. Вернадского, 88,

214020, Смоленск, ул. Смольянинова, 1.

4.Договор купли-продажи при приватизации

Вся процедура приватизации государственного и муниципального имущества (предприятия, структурного подразделения, материальных и нематериальных активов) заканчивается оформлением договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ и Законом «О приватизации». В договоре указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения и стоимостную оценку.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549-566 ГК РФ).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Однако вряд ли правомерно и целесообразно во всех случаях подтверждать право собственности договором купли-продажи. Целесообразно, чтобы на основе зарегистрированного договора купли-продажи орган, регистрирующий договор, выдавал покупателю, собственнику свидетельство о праве собственности. Законодательством такой порядок не установлен. Однако на практике фонды имущества выдают свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа. Замечание вполне справедливое. Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.

Вместе с тем ст. 551 ГК РФ предусматривает Государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимость, а Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. 1 В соответствии с этим Законом права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. Это, конечно, не свидетельство о праве собственности, но вполне адекватный ему документ.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ).

Законодательство о приватизации государственного имущества, ГК РФ не содержит конкретных норм, определяющих кто и в какие сроки должен оформить договор купли-продажи имущества. Исключением являются порядок и сроки оформления договора купли-продажи предприятий по результатам аукциона или конкурса.

В соответствии с Временными положениями о приватизации государственных и муниципальных предприятий на аукционе или по конкурсу договор купли-продажи подписывается в срок не более 30 календарных дней с момента подписания сторонами протокола о результатах аукциона или конкурса.

Из п. 1 ст. 28 Закона «О приватизации предприятий» можно было сделать вывод, что фонд как продавец имущества обязан оформить договор купли-продажи. При уклонении продавца от заключения договора либо отказе сделать это покупатель вправе был обратиться с заявлением о понуждении заключить договор в общий или арбитражный суд.

Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст. 563).

В ст. 551 ГК РФ установлено, что когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Другая сторона при этом обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Закон устанавливает, что в случае осуществления приватизации с нарушением установленного порядка возможно предъявление исков о расторжении договоров купли-продажи. В законе также приведен перечень оснований для признания сделок недействительными.

Под недействительной понимается сделка, не соответствующая нормам законодательства. В случае признания таковой она не порождает правовых последствий с момента заключения. Каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иное не предусмотрено ГК или другими законодательными актами.

Расторжение договора, напротив, означает, что договор был заключен правомерно, а факт его расторжения прекращает обязательства лишь на будущее время. Если договор (сделка) при приватизации может быть признан недействительным только в судебном порядке, то расторгнуть договор стороны могут сами. При отсутствии соглашения между ними иск предъявляется в суд.

Перечень оснований для признания договоров (сделок) о приватизации недействительными, предусмотренный в ст. 29 Закона о приватизации государственного имущества не является исчерпывающим.

Основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными являются:

1) нарушение законодательства, иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;

2) приобретение приватизируемого имущества лицом, не имеющим на это права;

3) использования при приватизации незаконных средств платежа;

5) наличие сговора между продавцом и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;

5) предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;

6) иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации.

Грубым нарушением порядка приватизации можно признать включение в программу приватизации или выставление на конкурс, аукцион предприятий, находящихся в аренде у трудового коллектива.

Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 13 от 17 сентября 1992 г. прямо указал, что решения органов государственного управления, обязывающие арендные предприятия в таких случаях участвовать в конкурсах (аукционах) на общих основаниях, следует признавать недействительными.

Закон о приватизации определяет и круг лиц, которые вправе обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок приватизации. Среди них, в частности, названы не только продавцы и покупатели, но и соответствующие комитеты по управлению имуществом, прокурор. В силу ст. 3 Арбитражного процессуального кодекса истцами по таким делам могут быть также лица, которые считают свои права и законные интересы нарушенными.

Вся процедура приватизации государственного и муниципального имущества (предприятия, структурного подразделения, материальных и нематериальных активов) заканчивается оформлением договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ и Законом «О приватизации».

В договоре указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения и стоимостную оценку.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549-566 ГК РФ).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Однако вряд ли правомерно и целесообразно во всех случаях подтверждать право собственности договором купли-продажи. Целесообразно, чтобы на основе зарегистрированного договора купли-продажи орган, регистрирующий договор, выдавал покупателю, собственнику свидетельство о праве собственности. Законодательством такой порядок не установлен. Однако на практике фонды имущества выдают свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа. Замечание вполне справедливое. Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.

Вместе с тем ст. 551 ГК РФ предусматривает Государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимость, а Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. 1 В соответствии с этим Законом права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. Это, конечно, не свидетельство о праве собственности, но вполне адекватный ему документ.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ).

Законодательство о приватизации государственного имущества, ГК РФ не содержит конкретных норм, определяющих кто и в какие сроки должен оформить договор купли-продажи имущества.

Исключением являются порядок и сроки оформления договора купли-продажи предприятий по результатам аукциона или конкурса.

В соответствии с Временными положениями о приватизации государственных и муниципальных предприятий на аукционе или по конкурсу договор купли-продажи подписывается в срок не более 30 календарных дней с момента подписания сторонами протокола о результатах аукциона или конкурса.

Из п. 1 ст. 28 Закона «О приватизации предприятий» можно было сделать вывод, что фонд как продавец имущества обязан оформить договор купли-продажи. При уклонении продавца от заключения договора либо отказе сделать это покупатель вправе был обратиться с заявлением о понуждении заключить договор в общий или арбитражный суд.

Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст. 563).

В ст. 551 ГК РФ установлено, что когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Другая сторона при этом обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Закон устанавливает, что в случае осуществления приватизации с нарушением установленного порядка возможно предъявление исков о расторжении договоров купли-продажи. В законе также приведен перечень оснований для признания сделок недействительными.

Под недействительной понимается сделка, не соответствующая нормам законодательства. В случае признания таковой она не порождает правовых последствий с момента заключения. Каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иное не предусмотрено ГК или другими законодательными актами.

Расторжение договора, напротив, означает, что договор был заключен правомерно, а факт его расторжения прекращает обязательства лишь на будущее время. Если договор (сделка) при приватизации может быть признан недействительным только в судебном порядке, то расторгнуть договор стороны могут сами. При отсутствии соглашения между ними иск предъявляется в суд.

Перечень оснований для признания договоров (сделок) о приватизации недействительными, предусмотренный в ст. 29 Закона о приватизации государственного имущества не является исчерпывающим.

Основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными являются:

1) нарушение законодательства, иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;

2) приобретение приватизируемого имущества лицом, не имеющим на это права;

3) использования при приватизации незаконных средств платежа;

5) наличие сговора между продавцом и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;

5) предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;

6) иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации.

Грубым нарушением порядка приватизации можно признать включение в программу приватизации или выставление на конкурс, аукцион предприятий, находящихся в аренде у трудового коллектива.

Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 13 от 17 сентября 1992 г. прямо указал, что решения органов государственного управления, обязывающие арендные предприятия в таких случаях участвовать в конкурсах (аукционах) на общих основаниях, следует признавать недействительными.

Закон о приватизации определяет и круг лиц, которые вправе обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок приватизации. Среди них, в частности, названы не только продавцы и покупатели, но и соответствующие комитеты по управлению имуществом, прокурор. В силу ст. 3 Арбитражного процессуального кодекса истцами по таким делам могут быть также лица, которые считают свои права и законные интересы нарушенными.

Еще по теме 4. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ:

1. Понятие договора купли-продажи. Предмет договора купли-продажи. Цена в договоре купли-продажи. Обязанности сторон по договору купли-продажи. Ответственность за нарушение договора купли-продажи.
2. Глава 38. Купля-продажа. Договор купли-продажи недвижимости. Особенности договора купли-продажи предприятия
3. § 5.6. Содержание коммерческой работы при розничной продаже товаров. Особенности договора розничной купли-продажи
4. ЛЕКЦИЯ № 51. Договор купли-продажи. Виды договоров купли-продажи
5. Ошибка №37.При реализации процедуры выкупа государственного или муниципального имущества покупатель нарушает срок направления ответа на предложенный продавцом проект договора купли- продажи
6. § 2. Правила Международной торговой палаты Инкотермс, используемые при заключении договоров международной купли- продажи
7. 2. Договоры поставки, контрактации, энергоснабжения, купли- продажи недвижимости и продажи предприятия
8. 11.3.3.Особенности государственной регистрации права общей собственности на жилое помещение, возникшего вследствие договора купли-продажи (продажи)
9. Глава 33. Купля-продажа. Общие положения о договоре купли-продажи
10. Глава 34. Купля-продажа. Договор розничной купли-продажи

- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений -

ТИПОВОЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ
ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ, РАСШИРЕНИИ И
ДОПОЛНИТЕЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, А ТАКЖЕ
ПРЕДОСТАВЛЕННОГО ГРАЖДАНАМ И ИХ
ОБЪЕДИНЕНИЯМ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

УТВЕРЖДЕН КОМИТЕТОМ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМЕ И ЗЕМЕЛЬНЫМ
РЕСУРСАМ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И
ГОСУДАРСТВЕННЫМ КОМИТЕТОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
10-11 августа 1992 г. № 5-1012125; № ПМ-9/5132

Город, поселок, село______________________________________________
(название населенного пункта - места заключения договора)
Дата: "__"__________20__г. Настоящий договор купли-продажи
земельного участка составлен на основании_________________________
(Заявки на приобретение земельного участка в собственность,
__________________________________________________________________
регистрационный N_________ от "__"__________20__г. или
итогового протокола конкурса, или аукциона по продаже
земельного участка)
Мы нижеподписавшиеся,_________________________________________
__________________________________________________________________
(полное наименование органа, уполномоченного местным Советом
__________________________________________________________________
народных депутатов выступать продавцом)

именуемый в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ", и______________________________
(полное наименование
юридического лица)
в лице____________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество и должность)
действующего на основании_________________________________________
(устава, положения,
__________________________________________________________________
доверенности: указать номер и дату выдачи доверенности)
__________________________________________________________________
или гражданина (фамилия, имя, отчество, адрес,
__________________________________________________________________
номер паспорта, выданный о/м, дата выдачи)
именуемый в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ", заключили настоящий
договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. "Продавец" продал земельный участок, находящийся в ведении
__________________________________________________________________
(название)
Совета народных депутатов для_____________________________________
(целевое назначение земель)
площадью_____________________ , а "Покупатель" приобрел упомянутый
земельный участок площадью______________ в границах прилагаемого к
договору плана земельного участка для_____________________________
(целевое назначение использования
__________________________________________________________________
приобретенного в собственность земельного участка)

2. ЦЕНА ПО ДОГОВОРУ

2. Стоимость проданного земельного участка составляет при
нормативной цене__________________________________________________
(сумма в рублях)
и перечислена "Покупателем" на счет "Продавца N______ в банке_____
__________________________________________________________________
(реквизиты банка)

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

3. "Продавец" продал по настоящему договору земельный участок,
свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о
которых в момент заключения договора "Продавец" не мог знать.
4. "Покупатель" осмотрел земельный участок в натуре,
ознакомился с его количественными и качественными
характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами,
правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за
совершенные им любые действия, противоречащие законодательству
Российской Федерации.
5. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в
настоящем договоре, определяются в соответствии с
законодательством Российской Федерации.

4. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6. Договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Договор не может быть также расторгнут по соглашению сторон после
его государственной, регистрации.
7. Договор не может быть расторгнут в связи с уточнением,
после его подписания, площади земельного участка, состава
земельных угодий, их качественных характеристик и нормативной цены
земли.
8. Все сборы и разногласия, которые могут возникнуть из
настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров между
сторонами, а при невозможности разрешения споров путем переговоров
стороны передают их на рассмотрение в суд или арбитражный суд.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

(устанавливаются по согласованию сторон)

6. РАЗНОЕ

9. В качестве неотъемлемой части договора к нему прилагается
план земельного участка масштаба 1:____________________
10. Договор вступает в силу с момента подписания.
11. Настоящий договор составлен в_________________ экземплярах
(к-во)
Один хранится в делах_____________________________________________
(наименование нотариальной конторы и ее адрес)
Второй хранится в делах___________________________________________
(наименование комитета по земельной реформе
и земельным ресурсам и ее адрес)
Третий и четвертый переданы "Покупателю" и "Продавцу".

Подписи сторон:
ПРОДАВЕЦ___________________________ _______________
(Ф.И.О. доверенного лица) (подпись)
М.П.
ПОКУПАТЕЛЬ_________________________________________ ______________
(Ф.И.О. доверенного лица или гражданина) (подпись)
М.П.
К форме 1. "Типовому договору купли-продажи земельного
участка"
прилагаются для утверждения:
Форма 2. План земельного участка;
Форма 3. Заявка;
Форма 4. Акт установления нормативной цены земельного участка,
заявленного на приобретение в собственность.

Законом предусмотрен единственный возможный законный способ продажи приватизированной квартиры – оформление договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Дарение и залог не представляют собой возмездное отчуждение, а используются в качестве альтернативных способов передачи жилья на коммерческой основе.

Квартира, оформленная в собственность

Приватизированная квартира – недвижимость, переданная из государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность.

Процедура приватизации жилищного фонда началась в начале 90-х годов и продолжается до сегодняшнего времени. Правоустанавливающим документом владельца приватизированной квартиры будет не договор социального найма, а свидетельство о праве собственности, с указанием одного или нескольких собственников.

Порядок продажи

Продажа приватизированной квартиры инициируется собственником.

Возможна принудительная реализация частного жилья по решению суда.

Существенное условие сделки купли-продажи недвижимости – цена, которая должна быть согласована до подписания договора.

Владелец жилья должен обладать всеми необходимыми правоустанавливающими документами:

• свидетельством о праве собственности;
• технической документацией;
• домовой книгой и др.

В собственности менее 3-х лет, менее года

Время, которое жилье находилось в собственности, влияет на расчет подоходного налога для покупателя:

1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

С прописанными жильцами

Постоянная регистрация жильцов не является препятствием для продажи приватизированной недвижимости. Прекращение права собственности на реализованную квартиру автоматически лишает таких жильцов на право постоянного пользования.

В договор купли-продажи можно включить условия о предоставлении определенным лицам права постоянного бессрочного пользования недвижимостью.

Продажа квартиры также не влечет за собой утраты арендных прав на недвижимость.

Выписать зарегистрированных жильцов можно через суд – за исключением:

• инвалидов;
• пожилых лиц.

Если проживающее в квартире лицо отказалось от приватизации квартиры, и она впоследствии была продана, то такой гражданин сохраняет право постоянного пользования жилплощадью.

Подобные нюансы должны быть тщательно обозначены в договоре купли-продажи.

Несколько собственников

Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников. на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности.

При продаже доли необходимо придерживаться права преимущественной покупки (). Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

Если в течение месяца от дольщиков не поступило согласия на покупку, то доля может быть продана стороннему покупателю по изначально заявленной цене.

Доли несовершеннолетнего ребенка

Если несовершеннолетний указан в договоре приватизации в качестве собственника, то он имеет право на долю в квартире. Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только после получения согласия органов опеки и попечительства о том, что права ребенка при осуществлении сделки не нарушены.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего родители выступают в качестве заинтересованной стороны, представляющей интересы своего ребенка.

С несовершеннолетними детьми

При продаже квартиры, на которой несовершеннолетние дети, собственник должен учитывать права ребенка в обязательном порядке. По общему правилу, переход права собственности на квартиру к новому собственнику влечет прекращение права пользования бывшим собственником и членами его семьи.

Сложность может возникнуть, если несовершеннолетние были зарегистрированы на момент приватизации квартиры. В таком случае они имеют право постоянного бессрочного проживания, и новые собственники по закону не могут запретить им пользоваться жильем.

На практике при покупке квартиры с подобным «дефектом» необходимо:

• договариваться с бывшими собственниками (о выписке ребенка через паспортный стол и постановке их на регистрационный учет в др. жилое помещение);
• обращаться с исковым заявлением о в суд.

Комнаты в коммунальной квартиры

Возможна ситуация, когда несколько комнат находятся в собственности у муниципалитета, а одна приватизирована. При продаже приватизированной комнаты о предстоящей сделке необходимо уведомить Департамент жилищной политики (в городах) или администрацию (в ПГТ и селах).

В случае отказа местных органов власти купить комнату по заявленной цене собственник может продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Одним из супругов

Особенности сделки зависят от того, была ли квартира приватизирована до заключения брака либо после. Если недвижимость была приватизирована одним из супругов до заключения брака, то он имеет право распорядиться жилплощадью по своему усмотрению.

Супруг имеет право продать приватизированную в период брака квартиру только с нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

При несоблюдении подобного правила территориальный орган Росреестра откажет в регистрации права на квартиру за новым собственником.

Если квартира, приватизированная в период брака, была продана одним из супругов уже после развода, то у второго супруга есть право оспорить такую сделку в течение 3-х лет с момента продажи жилья.

По ипотеке

При оформлении сделки продажи под ипотеку необходимо согласие банка на одобрение покупки. Финансово-кредитная организация тщательно проверяет «прозрачность» объекта недвижимости, требуя предоставить всю необходимую правоустанавливающую документацию.

Сама приватизированная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита.

Способы

Гражданское законодательство предоставило собственникам несколько эффективных способов продажи приватизированной квартиры:

1. Договор купли-продажи.
2. Дарение квартиры либо .
3. Залог (по договору займа).

Подобные варианты реализации жилья требуют обязательной регистрации в Росреестре, с последующей выдачей всей необходимой правоустанавливающей документации.

Схема дарения

Дарение недвижимости является безвозмездной сделкой. Возмездный характер подобному договору придают для практической целесообразности.

При дарении нет необходимости в предварительном уведомлении долевых собственников о продаже.

Дарение также может «прикрывать» сделку купли-продажи с целью сэкономить на налогах в региональные и муниципальные бюджеты.

Стандартная схема дарения предполагает следующие последующие действия:

1. Сбор необходимой документации.
2. Согласование условие договора.
3. Подписание документа и регистрация его у нотариуса.
4. Передача денег через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

После подписания договора приватизированная квартира должна быть зарегистрирована за новым собственником в Росреестре.

Для этого необходимо обратиться с заявлением к должностному лицу, с предоставлением технической и правоустанавливающей документации на жилье.

Залоговая схема

Квартира, переданная в качестве залога, свидетельствует о нарушении срока возврата займа. Стороны могут договориться заключить такой договор, умышленно просрочить его исполнение.

Отчуждение заложенной квартиры требует следующих действий:

1. Согласование условий договора займа.
2. Подписание соглашения о залоге.
3. Просрочки исполнения договора займа.
4. Передачи квартиры в качестве заложенного имущества.

Залоговая схема остается наиболее сложной и рискованной для покупателя. Проблема состоит в том, что продавец может отказать займодавцу предоставить квартиру после просрочки исполнения договора займа.

Это может потребовать длительного судебного разбирательства, в результате которого может быть установлена «притворная» основа такой сделки.

Чистая продажа

Подобный способ остается наиболее безопасным и законным для сторон сделки:

1. Продавец предоставляет покупателю квартиру, без обременения правами третьих лиц.
2. Покупатель приобретает недвижимость, передает за нее заранее обговоренную сумму денег.

Продажа приватизированной квартиры

Продать приватизированное жилье необходимо с предварительным согласованием цены на недвижимость.

При подписании договора требуется учитывать права всех лиц, в том числе граждан, отказавшихся в свое время от приватизации и сохранивших право бессрочного проживания в квартире.

Необходимые документы

При разъяснении вопроса: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры необходимо учитывать особенности каждой сделки.

Типовой перечень документации включает:

• Правоустанавливающую документацию.
• Справку из БТИ о стоимости квартиры.
• Договор купли-продажи.

Пакет документов можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью в юридическую фирму.

В качестве дополнительных справок могут потребоваться:

• документы обо всех перепланировках в квартире;
• письменное согласие органов опеки и попечительства – при продаже квартиры или доли несовершеннолетнего и д.р.

Договор (образец)

Договор должен быть оформлен с требованиями , .

Существенными условиями сделки являются:

• информация о квартире, ее местоположение, размер и др.;
• сведения о правах третьих лиц;
• цена, прописанная цифрами и продублированная прописью.

Налог с продажи

В 2018 году продолжают действовать нормы . Гражданин обязан заплатить 13% подоходный налог, если он продал квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет.

Если стоимость проданной квартиры (которая находилась в собственности менее 3-х лет) составляет более 1 млн. продавец также имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Часто задаваемые вопросы

Продавцов часто интересуют вопросы имущественного и налогового характера: порядок заключения договора, правила подачи декларации на НДФЛ и др.

Защитить квартиру от продажи

Собственник имеет право распорядиться приватизированной квартирой по своему усмотрению. При наличии у должника алиментных или других обязательств заинтересованные лица могут обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на имущество.

Обращение взыскания на приватизированную квартиру возможно, если у собственника есть другое жилье.

Продать долю

Можно при соблюдении права приоритетной покупки и оформления сделки купли продажи.

Письменное уведомление других собственников о продаже целесообразно отправлять заказным письмом.

Продажа квартиры требует посредничества опытных юристов, которые смогут проанализировать все преимущества сделки для продавца и обеспечить ее наиболее приемлемые условия.

На видео о налоге с продажи приватизированной квартиры

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Комментарий к статье 32 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”

1. Пунктом 1 комментируемой статьи определен порядок оформления продажи государственного или муниципального имущества в результате приватизации . Такая прод Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”ажа согласно настоящему пункту оформляется договором купли-продажи , под которым ст. 454 ГК РФ понимает гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. В п. 2 комментируемой статьи определены обязательные условия договора купли-продажи имущества в рамках приватизации . Использование в п. 2 термина “обязательные условия” не в полной мере соответствует ст. 432 ГК РФ, согласно которой могут определяться существенные условия договора. Однако установление в комментируемом Законе обязательных (существенных) условий договора купли-продажи имеет правовое основание, содержащееся в п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которому существенные условия договора – это в том числе те, которые названы в законе, в данном случае – в комментируемом нами Законе. Так, согласно п. 2 комментируемой статьи обязательными условиями договора купли-продажи имущества при его приватизации являются:

– сведения о сторонах договора (покупатель и продавец);

– наименование приватизируемого имущества (указание на его категорию, вид (например, движимое или недвижимое);

– место нахождения приватизируемого имущества (описание адреса);

– состав и цена приватизируемого имущества (в частности, рыночная или кадастровая стоимость);

– количество акций открытого акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью;

– порядок и срок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя;

– форма и сроки платежа за приобретенное имущество (максимальный и (или) минимальный период, в течение которого необходимо уплатить цену за приватизируемое имущество по договору купли-продажи);

– условия, в соответствии с которыми приватизируемое имущество было приобретено покупателем (например, срок обеспечения проведения его государственной регистрации);

– порядок осуществления покупателем полномочий в отношении приватизируемого имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество (например, совокупность мер, которые он должен совершить до заключения договора купли-продажи);

– сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты.

Пример: заместитель прокурора Калининградской области обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа и ООО с иностранными инвестициями “СанСити” о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи посредством публичного предложения нежилого здания и земельного участка. Судом было установлено, что постановлением администрации Гурьевского городского округа от 10 октября 2007 г. N 4108 утвержден план приватизации нежилого здания и земельного участка. Заместитель прокурора Калининградской области указал, что оспариваемый договор купли-продажи не содержит указаний на наличие обременений данного земельного участка. Однако суды установили, что спорный земельный участок находится вне водоохранной зоны, а указанные в кадастровой выписке обременения в виде охранной зоны 15 кВ, охранной зоны озера и водопровода, права прохода и проезда, имеющиеся на земельном участке, в установленном порядке не зарегистрированы. В материалах дела отсутствует акт органа исполнительной власти или местного самоуправления, устанавливающий какие-либо обременения спорного земельного участка (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А21-8602/2010).

Таким образом, судебная практика исходит из того, что включение в договор купли-продажи условий об обременении является обязательным только при их наличии и надлежащем оформлении;

– иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению (например, дополнительные обязательства).

Также п. 3 комментируемой статьи определяет, что установленные договором купли-продажи обязательства покупателя должны иметь сроки их исполнения, а также стоимостную оценку. Данное требование установлено в целях обеспечения гарантий покупателю на получение максимального объема информации об установленных обязательствах и гарантии их исполнения. Исключение составляют обязательства, не связанные с совершением действий по передаче приобретаемого в рамках приватизации имущества, выполнением работ, уплатой денег. Однако, на наш взгляд, установление такого исключения не является правомерным и обоснованным, поскольку оно создает правовое основание для так называемого затягивания процесса приватизации со стороны покупателя. С другой стороны, если покупатель заинтересован в приватизации соответствующего имущества, то все исключительные обязательства будут им выполнены в максимально короткие сроки.

3. Пункты 3 и 4 комментируемой статьи определяют моменты перехода прав собственности на приватизируемое имущество . При этом п. п. 3 и 4 предусмотрены различные порядки (моменты) перехода прав собственности на приватизируемое имущество.

В частности, из п. 3 следует, что право собственности на движимое имущество переходит к покупателю после полной его оплаты, что соответствует общим положениям о договоре купли-продажи в части, касающейся оплаты товара. Так, согласно ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. При этом п. 3 комментируемой статьи содержит оговорку об особенностях перехода права собственности с учетом положений комментируемого Закона, к которым, например, относятся положения ст. 35 об оплате приватизируемого имущества в рассрочку (см.