Продажа ипотечной квартиры в Москве или Подмосковье путем досрочной выплаты банку остатка долга и последующей свободной продажи квартиры, является наилучшим вариантом решения долговой проблемы собственника. Агентство "Капитал-Недвижимость" пользуется заслуженным доверием и партнерством многих крупнейших российских банков. Как правило нам удается убедить банк разрешить продажу квартиры даже если наложен мораторий на продажу из под залога. Банки идут навстречу таким просьбам, потому что им выгоднее получить деньги, нежели иметь просроченные платежи. Особое воздействие на банк оказывает информация, что уже найден покупатель на такую квартиру.
Сделки по продаже ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, в настоящее время становятся массовым явлением. Чаще всего причиной такой продажи является желание улучшить свои жилищные условия. Например, вы взяли кредит и купили однокомнатную квартиру, а через год понимаете, что уже можете позволить себе более просторное жилье. Все чаще встречаются случаи продажи ипотечной квартиры по причине финансовых проблем и невозможности дальнейших своевременных выплат по кредиту. В принципе может произойти масса событий, из-за которых вам может понадобиться продать квартиру в ипотеке.
Как продать квартиру в ипотеке?
- Продать такую квартиру можно только с разрешения банка.
- Разрешение на продажу квартиры в ипотеке многими банками выдается только после полного погашения задолженности.
- У банка предусмотрена «заградительная комиссия» на досрочное погашение кредита.
- Сложно быстро найти покупателя на квартиру находящуюся под обременением (психологический барьер со стороны покупателя).
- Сложность юридических процедур, сбор большого количества документов и множество согласований.
Какие бы небыли причины продажи квартиры приобретенной по ипотечному кредиту, лучшим решением будет доверить проведение этой сделки профессиональным риэлторам. Особенно это касается ситуаций, когда просрочка по выплате кредита уже имеется и банк применил штрафные санкции. Не затягивайте с принятием решения, не дожидайтесь увеличения задолженности! Не доводите дело до суда!
Продажа ипотечной квартиры РЕАЛЬНА - БЕЗ существенной ПОТЕРИ В ЦЕНЕ!
Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может - это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, но не более того. В агентстве «Капитал-Недвижимость» отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок и большой опыт проведения переговоров с банками на стороне клиента.
Эксперты «Капитал-Недвижимость» специализирующиеся на выкупе квартир из-под залога, готовы ответить на все ваши вопросы и проконсультировать по любым ситуациям связанным с продажей ипотечной квартиры находящейся в залоге у банка.
Способы продажи ипотечной квартиры:
1. Продать квартиру в залоге со снятием обременения с квартиры перед сделкой купли-продажи
Как правило, банки редко соглашаются на такую схему, тем не менее, она возможна и используется. Банк дает согласие на проведение сделки по такой схеме только при условии расчетов по сделке с использованием безотзывного аккредитива со стороны покупателя и заранее данного акцепта (согласия) продавца-заемщика на списание поступивших ему по сделке после раскрытия аккредитива средств, в счет погашения его задолженности по кредиту.
2. Самостоятельная продажа с разрешения банка-кредитора.
После получения письменного согласия банка на проведение сделки, составляется предварительный договор с покупателем посредством нотариуса. После этого покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, а банк в свою очередь дает закладную и документ об отсутствии задолженности на руки продавцу, который в установленный срок регистрирует снятие обременения, переход квартиры в собственность и договор купли-продажи. Разница между стоимостью квартиры и задолженностью до окончания сделки хранится в банке, и поступит продавцу после подтверждения продажи квартиры.
3. Самостоятельная продажа ипотечной квартиры с использование банковской ячейки или аккредитивного счета.
После получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры, деньги, покупателем передаются в депозитарную банковскую ячейку банка-кредитора или на аккредитивный счет. Средства для погашения кредита находятся в банке и после регистрации сделки купли-продажи, продавец получает оставшуюся сумму. После этого банк выдает покупателю документы, которые необходимы, чтобы снять залог. В регистрирующий государственный орган обращается уже покупатель, у которого есть все документы. В том случае, если в регистрации будет отказано, сделка считается несостоявшейся, и банк возвращает деньги покупателю.
4. Продажа ипотечного кредита или перекредитование в другом банке
В этом случае банк переоформляет кредит на покупателя, предварительно одобрив его. При этом подписывается соглашение о переводе долга на нового собственника квартиры. Он получает право собственности на квартиру и обязанность платить по банковскому кредиту. Залог с квартиры не снимается. Также оформляется и перекредитование, вы по той же квартире становитесь должником другого банка, который выкупает ваш кредит у первого банка. В этом случае закладная переходит в новый банк. Перекредитовываться выгодно в том случае, если вы нашли возможность получить кредит под процент меньший, чем тот, который платите по ипотеке.
Почему сложно продать квартиру в залоге?
При сделке потенциальный покупатель квартиры вынужден учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого продаваемая квартира. Покупатель идёт на определённый риск, а так же финансовые затраты сопровождающие такую сделку.
Еще одним фактором, который может усложнить продажу квартиры с обременением, является опасение покупателя остаться без своих денег, погасив ипотечный долг продавца, и без квартиры в случае, например, если сделка не будет зарегистрирована.
Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, по сравнению со стандартным договором купли-продажи. Они требуют особого профессионализма от риэлторов сопровождающих такие сделки, внимания и рассудительности, так как появляется еще один участник со своими интересами - банк.
Помощь агентства "Капитал Недвижимость" в продаже ипотечных квартир
Опираясь на многолетний опыт в сделках с недвижимостью, мы поможем мотивировать банк в схеме продажи квартиры, указать на его интересы. Тесное взаимодействие со многими банками позволяет нам не только согласовывать и проводить нестандартные сделки, но и договариваться о дополнительных скидках и льготных условиях для наших клиентов.
У нас есть опыт успешного проведения продаж ипотечных квартир из-под залога различных банков, используя схемы взаиморасчётов, которые стопроцентно защищают риски покупателей. Когда покупатель убежден в безопасности, он не будет требовать дисконт в 20-30% от цены, как это может быть при рисковой схеме.
И конечно же, продавая квартиру в залоге банка, мы используем схемы, гарантирующие продавцу получение максимальной суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.
Сегодня очень многие решают свои жилищные вопросы с помощью ипотеки. Часто платить за жилье сумму, которая гораздо больше, чем стоимость квартиры, выплачивая банку проценты по ипотечному кредиту, выгоднее (если не в финансовом плане, то хотя бы в моральном). А для многих накопить необходимую сумму на такую крупную покупку, как квартира, при этом еще оплачивая аренду жилья, просто невозможно.
Поэтому ипотека становится все более популярным вариантом. Но время течет, жизнь меняется, появляются новые обстоятельства… И, возможно, квартира с обременением становится ненужной, чересчур обременительной или просто маленькой. Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать?
Сообщите банку о своем желании
Первое, что вы должны сделать, – известить о своем намерении банк. По Федеральному закону № 102 квартира, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. А вам, несмотря на право собственности, свидетельство о котором у вас имеется, она выдана в пользование, и продать или что-либо с ней сделать без согласия банка вы не имеете права. В УФРС (Регистрационной палате) есть данные о том, что на данную квартиру наложено обременение, и реализовать недвижимость без согласия банка у вас просто не получится.
Скорее всего, банк не обрадуется вашему желанию досрочно погасить кредит, ведь он заинтересован в получении процентов, а не в возврате денег раньше договорного срока. Поэтому чем меньшая сумма долга по процентам осталась, тем проще будет решаться вопрос.
Охраняя свои интересы, банк может наложить штрафные санкции на досрочное погашение кредита. Поэтому если в договоре с банком не прописана возможность досрочной выплаты, а квартиру в ипотеке хотите перепродать с целью получения прибыли, то тщательно все взвесьте.
В случае если во время выплаты ипотеки семья успела подрасти, и квартира стала тесноватой, или, наоборот, такие просторные хоромы вам уже ни к чему, есть смысл обратиться в банк с просьбой о перекредитовании: банк сам решит вопрос о снятии обременения, и вы сможете получить другой кредит на покупку другой квартиры.
Три варианта развития событий
Продать квартиру, купленную на заемные у банка деньги, можно. Но процедура продажи более сложна. В сделке купли-продажи появляется третья сторона. Помимо покупателя и продавца, активную роль в событиях начинает играть залогодержатель – банк.
Итак, продавать квартиру, находящуюся в залоге по ипотечному кредиту можно следующими способами:
- сбыт за наличные с досрочным погашением;
- продажа долговых обязательств – если покупатель сам ипотечник;
- реализация квартиры с помощью банка;
Рассмотрим подробнее каждый вариант.
Досрочное погашение кредита
В случае если банк выразил свое согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита, а вы нашли покупателя, которому нравится ваша квартира и не смущает наложенное на нее обременение, то ваши действия будут развиваться по следующему сценарию.
Найти покупателя на залоговую квартиру довольно сложно: на рынке вторичной недвижимости есть масса альтернативных предложений квартир, свободных от всяких обременений. Чаще всего к сделке через досрочное погашение прибегают при продаже новостроек.
Процедура покупки следующая:
- Покупатель заключает с продавцом соглашение – договор задатка, – заверенное нотариально, в котором оговариваются дополнительные условия покупки, связанные со снятием обременения. Это делается для того, чтобы обезопасить покупателя. В договоре продавец обязуется совершить сделку купли-продажи после снятия обременения с имущества. В соглашении указываются следующие моменты: сумма задатка, сроки, когда банк снимет обременение, период, в который продавец обязуется продать квартиру.
- Затем покупатель вносит задаток, равный сумме долговых обязательств заемщика. Самая удобная схема расчетов следующая: в банке, который обслуживает ипотечный кредит продавца, заводятся две депозитные ячейки. В одну помещается сумма, необходимая для погашения кредита, во вторую – та часть суммы, которая будет оплачена продавцу сверх залоговой суммы. До совершения сделки по продаже доступ и возможность снять деньги с обеих депозитных ячеек имеет только покупатель. После того как сделка совершена и зарегистрировано новое право собственности, к одной ячейке получает доступ банк, а к другой – продавец. Таким образом сделка для покупателя полностью безопасна.
- После внесения задатка банк выдает справку о погашении задолженности и залоговые документы на квартиру.
- Продавец пишет заявление о снятии обременения, и, приложив к нему справку о погашенной задолженности и залоговую, с представителем банка отправляется в Регистрационную палату. Процедура снятия обременения занимает пять рабочих дней.
После снятия обременения в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы), о чем на свидетельстве о праве собственности будет сделана пометка, с квартирой можно совершать обыкновенную процедуру заключения сделки купли-продажи.
Перепродажа долговых обязательств
Если покупатель тоже имеет намерение взять кредит в банке на покупку квартиры, то процедура оформления кредита для покупателя, выбравшего для покупки залоговое имущество, будет мало отличаться от обыкновенной при взятии ипотеки. Единственное отличие в том, что первоначальный взнос равен задолженности продавца перед банком, а продавцу требуется подписать соглашение о переуступке долговых обязательств.
Если и покупатель, и продавец имеют дело с одним и тем же банком, процессом переоформления займется сам банк. Если покупатель собирается взять ипотеку в другом банке, то необходимо оформить пакет документов для одобрения выбранной квартиры банком покупателя. Для этого потребуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в продаваемой квартире и получить справку о том, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.
Продажа квартиры с помощью банка
В случае невозможности лично заниматься поиском покупателя и продажей квартиры, заемщик может поручить банку самостоятельно продать заложенную квартиру. В этом случае сотрудники банка задействованы на поиски покупателя и переоформлением права собственности самостоятельно, без участия заемщика согласно его письменному поручению.
После продажи квартиры бывший владелец может в любое время получить из депозитной ячейки банка сумму, оставшуюся после погашения задолженности, если, конечно, таковая останется.
Понятно, что банковские сотрудники заинтересованы только в погашении задолженности перед банком и не станут искать выгодного для вас покупателя.
Этот способ хорош только в том случае, если в силу изменившихся обстоятельств бремя кредита стало невыносимым для заемщика, и он решает избавиться от квартиры. В подобной ситуации недополучение выгоды от продажи может перевесить штрафные санкции, накладываемые банком в случае снижения уровня доходов и невозможности вовремя и в полном объеме вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Нет статей на данную тему.
Вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, волнует большинство граждан нашей страны. Ведь ипотека на покупку квартиры оформляется на весьма длительный срок, вплоть до 30 лет. За это время в жизни могут возникнуть всевозможные непредвиденные обстоятельства, в связи с которыми жилье, даже если оно было приобретено на открытый ипотечный кредит, необходимо продать.
Подготовка к продаже квартиры, которая находиться в ипотеке
Стоит учитывать, что разные банки, которые выдают ипотеку на покупку квартиры, выдвигают разные условия на продажу ипотечного жилья. Но продавец должен помнить, что квартира не является фактической собственностью банка. Она всего лишь выступает в качестве залога по ипотечному кредиту. Поэтому прямого запрета на продажу ипотечного жилья банк дать просто не может. Однако владельцу ипотечной квартиры следует подготовиться к продаже.
1. Прежде всего, надо еще раз изучить все пункты и условия ипотечного договора.
3. В отделении банка надо обязательно взять письменное разрешение на продажу жилья. Без этого разрешения продать квартиру по ипотеке практически нереально. Ведь потенциальный покупатель, или риэлтерское агентство все равно отправляют запрос в кредитную организацию, чтобы удостовериться, что продажа жилья происходит по согласию банка.
4. Кроме того, следует уточнить и сумму оставшегося долга вместе с процентами. Данные должны быть оформлены в виде письменного документа.
5. И только после этого можно заняться поиском потенциальных покупателей квартиры.
Продажа квартиры через риэлтерское агентство
Продать квартиру, если она в ипотеке, можно воспользовавшись услугами риэлтерского агентства. В данном случае продавцу квартиры не надо будет ни вести переговоры с банком, ни собирать все необходимые для продажи документы, ни даже искать покупателя. Все эти вопросы, в том числе и подготовят документы, решат сотрудники агентства. Но за всю проделанную работу придется хорошо заплатить – услуги агентства обходятся от 5% до10% от общей стоимости квартиры. Поэтому воспользоваться услугами риэлтерского агентства можно в том случае, если квартира с того момента, как на нее была оформлена ипотека, успела сильно вырасти в цене. Только в этом случае продажа жилья будет выгодна продавцу – денег хватит и на погашение ипотеки в банке, и на оплату услуг агентства, и еще определенная сумма останется в распоряжении бывшего владельца жилья.
Продажа квартиры без посредника
Продать квартиру, на которую все еще оформлена ипотека, можно и без участия посредника. В данной ситуации возможны три разных варианта развития событий:
1. Продать квартиру покупателю за наличные деньги. В данном случае ипотека полностью погашается частью денег (залогом). Остальная часть денег полностью остается продавцу. Однако, если остаток по ипотечному кредиту слишком большой, то продавец составляет договор с покупателем, в котором банк является третьей стороной, по которому покупатель гасит задолженность с учетом перерасчета процентов. После проведения погашения ипотеки кредитная организация выдает документ, подтверждающий факт, что квартира больше не находится в обременении.
2. Квартира покупается под новый ипотечный кредит. Как показывает практика, почти 50% желающих купить квартиру, оформляют в банке для этих целей ипотечный кредит. Сбербанк, как и большинство банков в нашей стране, предпочитает, чтобы потенциальный покупатель ипотечной квартиры оформил ипотеку именно в нем. Ведь в данном случае банк не теряет свою прибыль от процентов по ипотечному кредиту. Если же потенциальный покупатель решил, что ипотека будет оформлена в другом банке, то в этом случае надо будет дождаться одобрения банка, у которого квартира находится в залоге, и только после этого оформлять договор купли-продажи.
3. Если остаток по ипотечному кредиту остался не слишком большой, то его можно полностью погасить путем оформления обычного потребительского кредита. В этом случае продать жилье будет намного проще, ведь квартира будет не обременена кредитом. Да и документы для продажи будет собрать проще – не потребуется согласия банка.
Существует еще один способ продажи квартиры, на которую оформлена ипотека – по переуступке. В последнее время такой вид сделки во время продажи ипотечного жилья встречается все чаще. Согласно законодательству нашей страны (и если банк разрешает такие действия в кредитном договоре) собственник жилья имеет все права переоформить право собственности на жилье на другое лицо. Однако, продать квартиру по переуступке не получиться без согласия банка. Интересно, что в данном случае Сбербанк, или любой другой банк, в котором оформлена ипотека, сам диктует условия договора продажи квартиры по переуступке. К слову, таким способом продавец может купить другую квартиру.
Важные моменты продажи квартиры, на которую оформлена ипотека
Прежде всего, стоит учитывать, что квартира, на которую оформлена ипотека, оценивается на рынке недвижимости немного дешевле, чем жилье, на котором нет обременения. Кроме того, Сбербанк, или любой другой банк, будет контролировать каждый этап сделки купли-продажи.
Продать квартиру в ипотеке без справки банка практически невозможно, ведь в будущем невозможно будет зарегистрировать документы купли-продажи в Росреестре.
Если квартира продается путем переуступки, то стоит быть готовым к тому, что большинство банков дополнительно взимают 1% от суммы ипотечного кредита в качестве страховки по смене заемщика. Но эти действия должны подтверждать документы – соответствующий пункт в ипотечном договоре.
Квартира, которая находится в ипотеке, меньше интересует потенциальных покупателей. Да и на вырученные от продажи деньги купить другую квартиру практически невозможно.
Покупка квартиры с обременением ипотекой - нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.
Покупка квартиры с обременением
Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.
Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.
Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.
Виды обременений:
- Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
- Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
- Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
- Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
- Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
- Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
- Сервитут на земельный участок. Сервитут - это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.
Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке - это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.
Далее, на что обращаем внимание - определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.
Теперь более подробно о процедуре заключения договора.
Ипотека - это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.
Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.
Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.
Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные - вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.
Возможен и другой вариант развития событий - когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.
Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?
Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.
Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении - залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.
Итак, на что обращаем внимание:
- В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
- При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку
- Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
- Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.
При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.
Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать. Считаем.
«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, - рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. - Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога - то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».
Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.
Часто причина продажи квартиры с ипотекой - изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», - добавляет Мищенко.
Квартиры с дисконтом
По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.
«Например, квартира стоит 5 млн рублей, - объясняет эксперт. - Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости - в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».
Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это - около 100 тыс. рублей в месяц».
Какой выбрать кредит
Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», - отмечает Круглова.
Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, - рассуждает Круглова. - За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно - снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».
Успеть продать
Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора, но продажа может и затянуться.
Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй - остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.
После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.
Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.
Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.
