Характерные признаки жилого помещения

Помещения, входящие в состав жилищного фонда Российской Федерации, обладают пятью основными характерными признаками:

• 1. использование только для проживания граждан;
• 2. пригодность для постоянного проживания;
• 3. благоустроенность;
• 4. изолированность;
• 5. принадлежность к недвижимому имуществу.

А теперь рассмотрим вышеперечисленные признаки более подробно.

1. Статья 288 Гражданского кодекса РФ разрешает использование жилых помещений исключительно для проживания граждан. В то же время, часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускает осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в домах и квартирах россиян, если при этом не нарушаются законные интересы соседей и других лиц.

Данное положение Жилищного кодекса РФ является новеллой в действующем законодательстве, оно отменяет устаревшую гражданско-правовую норму.

• 2. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания в течение всего года, а не только в летний сезон, как дачные домики или вагончики для строителей. Факт пригодности помещения для проживания в зимний период подтверждается инженерно-техническими и санитарными заключениями соответствующих служб.
• 3. Благоустроенность жилого помещения - относительное понятие. Оно меняется по мере развития строительного комплекса и во многом зависит от климатических условий конкретного города или населенного пункта. По общему правилу, благоустроенными признают квартиры и дома, которые оснащены водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электричеством, газом и другими дарами цивилизации.
• 4. Помещение должно быть надлежащим образом изолировано стенами, не имеющими проемов, от смежного жилья. Например, часть комнаты или комната, связанная общим входом с другой комнатой, а также ванная, коридор или кухня не могут быть признаны отдельным жилым помещением.
• 5. Пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу один из видов жилых помещений, а именно, квартиру. Стоит заметить, что жилое помещение в правовом поле является индивидуально-определенной вещью. В силу расположения дома на определенном земельном участке, необходимости проведения кадастрового и технического учета зданий и сооружений, жилые помещения становятся объектами недвижимости.

Помещения, не относящиеся к жилищному фонду

В состав жилищного фонда не входят следующие помещения:

• 1. признанные непригодными для проживания;
• 2. переведенные в состав нежилого фонда;
• 3. магазины, офисы организаций, коммунально-бытовые и медицинские учреждения, расположенные в многоквартирных домах;
• 4. посольства, представительства, консульства иностранных государств, находящиеся на территории Российской Федерации;
• 5. гостиницы, базы отдыха, пансионаты;
• 6. дачные домики;
• 7. сооружения и конструкции, предназначенные для временного проживания рабочих;
• 8. лагеря для беженцев и вынужденных переселенцев.

Собственник вправе размещать в своем помещении промышленные предприятия или организации, но только при условии перевода такого объекта недвижимости в состав нежилого фонда. Жилищный кодекс РФ разрешает и обратный перевод - из нежилого помещения в жилое, если будут соблюдены все установленные требования и нормативы, в том числе санитарные, технические и противопожарные.

1. Жилищный фонд в городе Москве — совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, пригодных для проживания и находящихся на территории города Москвы.

2. На территории города Москвы могут находиться жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, городу Москве, иным субъектам Российской Федерации, юридическим лицам и гражданам, в том числе иностранным.

3. В жилищный фонд в городе Москве не входят нежилые помещения в многоквартирных домах.

Статья 9. Виды жилищного фонда в городе Москве

Жилищный фонд в городе Москве может состоять из:

1) частного жилищного фонда — совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, предназначенных для передачи гражданам для проживания;

2) государственного жилищного фонда — совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, городу Москве, иным субъектам Российской Федерации.

Статья 10. Жилищный фонд в городе Москве по целям использования

1. В зависимости от целей использования жилищный фонд в городе Москве подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;

2) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, используемых собственниками для личного проживания, проживания членов своих семей и (или) иных граждан на условиях безвозмездного пользования;

3) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование;

4) специализированный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, предоставляемых:

б) гражданам на период трудовых отношений, прохождения государственной службы либо нахождения на государственных должностях, учебы;

в) гражданам в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных обстоятельств либо капитального ремонта или реконструкции домов;

г) в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

2. Жилые помещения из жилищного фонда коммерческого использования, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются гражданам, категории которых устанавливаются законами и иными правовыми актами города Москвы. Очередность предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, находящихся в собственности города Москвы, устанавливается законодательством города Москвы.

Статья 11. Виды жилых помещений в городе Москве

1. К жилым помещениям в городе Москве относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Коммунальная квартира — квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).

5. Комната — часть жилого дома или квартиры, в том числе коммунальной, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

6. Помещения общего пользования в квартире — помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире.

7. Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с федеральным жилищным законодательством.

8. Порядок использования помещений общего пользования в коммунальной квартире устанавливается соглашением граждан, проживающих в данной квартире, а при недостижении согласия — судом.

Статья 12. Назначение жилого помещения в городе Москве

1. Жилое помещение в городе Москве предназначено для проживания граждан.

2. Жилое помещение в городе Москве, предназначенное для постоянного проживания граждан, должно быть благоустроено применительно к условиям города Москвы, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства города Москвы.

3. Благоустроенность жилого помещения определяется наличием коммунальных удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка).

4. Допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской, профессиональной деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.

Статья 13. Обязанности и ответственность граждан и юридических лиц при использовании жилых помещений в городе Москве

1. Граждане и юридические лица должны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством города Москвы, и нести обязанности по использованию и сохранности жилых помещений, предусмотренные федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами города Москвы.

2. Граждане и юридические лица несут ответственность за невыполнение обязанностей, установленных частью 1 настоящей статьи, в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 14. Нежилые помещения в многоквартирных домах в городе Москве

1. В городе Москве в многоквартирных домах могут находиться нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

2. Пользование нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирных домах, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в данных домах граждан, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

3. Собственник нежилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения нежилого помещения и о переводе его в жилое.

4. Рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе нежилого помещения в жилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Состав, порядок формирования и деятельность Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы регламентируются правовыми актами города Москвы.

5. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе нежилых помещений в жилые утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

6. Организация и порядок проведения работ по переводу нежилых помещений в жилые определяются федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

Статья 15. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве производятся с соблюдением требований федерального законодательства, законов и иных правовых актов города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

2. Не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

3. Не допускаются самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве.

4. Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет ответственность, предусмотренную федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

5. Граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, собственники жилого помещения, которые самовольно произвели переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, обязаны привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в городе Москве.

6. Жилое помещение, самовольно переустроенное и (или) перепланированное, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью.

7. Споры, возникающие в связи с переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения, разрешаются в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 16. Перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве

1. Перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве допускается в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

2. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения жилого помещения и о переводе его в нежилое.

3. Рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы.

4. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого помещения в нежилое утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

5. Организация и порядок проведения работ по переводу жилых помещений в нежилые определяются федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

Статья 17. Признание жилого помещения непригодным для проживания в городе Москве

1. Жилое помещение признается непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

2. Жилые помещения, непригодные для проживания, независимо от их формы собственности выявляются уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы.

3. Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, либо собственник данного жилого помещения могут обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы с заявлением о признании помещения непригодным для проживания.

4. Рассмотрение вопросов, подготовка актов, заключений о признании жилых помещений непригодными для проживания осуществляются межведомственными комиссиями административных округов города Москвы. Состав, порядок формирования и деятельность межведомственных комиссий административных округов города Москвы регламентируются правовыми актами города Москвы.

5. Решение межведомственной комиссии административного округа города Москвы о признании жилого помещения непригодным для проживания утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

6. Непригодные для проживания жилые помещения по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы переводятся в нежилые либо подлежат капитальному ремонту, реконструкции.

7. Организация и порядок проведения работ по признанию жилых помещений непригодными для проживания в городе Москве определяются правовыми актами города Москвы.

Статья 18. Признание многоквартирного дома аварийным в городе Москве

1. Многоквартирные дома в городе Москве признаются аварийными по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

2. Рассмотрение вопросов, подготовка актов, заключений о признании многоквартирных домов аварийными осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы.

3. Основанием для рассмотрения вопроса о признании многоквартирного дома аварийным является заключение о его техническом состоянии специализированной организации, имеющей необходимую квалификацию для проведения данных работ в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

4. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о признании многоквартирного дома аварийным утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

5. Порядок и сроки сноса, реконструкции многоквартирных домов, признанных в соответствии с федеральным законодательством аварийными, организация и порядок проведения работ по признанию многоквартирных домов аварийными, перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, реконструкции, определяются правовыми актами города Москвы.

Статья 19. Государственный учет жилищного фонда в городе Москве

Государственный учет жилищного фонда в городе Москве осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Статья 20. Техническая инвентаризация и технический учет жилых помещений в городе Москве

1. Жилые помещения в городе Москве подлежат обязательной технической инвентаризации и техническому учету. По результатам технической инвентаризации и технического учета ведется Реестр технической документации объектов жилищного фонда в городе Москве.

2. Данные технической инвентаризации и технического учета отражаются в техническом паспорте жилого помещения.

Статья 21. Паспортизация жилищного фонда в городе Москве

1. Паспортизация жилищного фонда в городе Москве осуществляется в целях создания, сбора, обработки, накопления, хранения и доведения до потребителей паспортной информации, сведений о состоянии, эксплуатации, потребительских свойствах и технических характеристиках жилых помещений, а также в целях изготовления, формирования, изменения и аннулирования технического паспорта жилого помещения.

2. Технический паспорт жилого помещения является единым информационно-техническим документом, содержащим сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения, в том числе сведения технического учета, правила его безопасной эксплуатации, иную информацию, необходимую собственнику, владельцу и пользователю жилого помещения.

3. Порядок, условия и сроки паспортизации жилищного фонда в городе Москве определяются федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

Статья 22. Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве

1. Для обеспечения достоверности данных о месте нахождения (адресе) объектов капитального жилищного строительства на территории города Москвы производится адресация объектов жилищного фонда путем включения их в Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве.

2. Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве является единственным официальным источником данных об адресах зданий и сооружений, расположенных на территории города Москвы, и используется для подтверждения либо идентификации адресов зданий и сооружений.

3. Адрес объекта жилищного фонда нового строительства подлежит обязательному внесению в Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве.

Статья 23. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в городе Москве

1. Государственный контроль за обеспечением в городе Москве прав и законных интересов граждан при предоставлении им жилых помещений, соответствием жилищно-коммунальных услуг требованиям федеральных стандартов качества, соблюдением нормативов, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности, а также за соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы.

2. Уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы осуществляют государственный контроль во взаимодействии с органами местного самоуправления, органами государственной власти Российской Федерации, органами надзора и контроля, общественными объединениями и гражданами в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

3. Решения уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы, принятые по вопросам, отнесенным к их компетенции, обязательны для граждан и юридических лиц и могут быть обжалованы в судебном порядке.

Статья 24. Страхование в жилищной сфере города Москвы

1. В целях обеспечения возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах, по программам страхования, реализуемым Правительством Москвы, может осуществляться страхование:

1) жилых помещений;

2) объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) иных объектов страхования, предусмотренных правовыми актами города Москвы;

4) гражданской ответственности граждан, юридических лиц перед третьими лицами за причинение вреда.

2. Правительство Москвы в рамках реализуемых им программ страхования в жилищной сфере может устанавливать гарантии и принимать обязательства по возмещению ущерба, нанесенного застрахованному жилому помещению, являющемуся местом жительства гражданина, и (или) объектам общего имущества в многоквартирном доме.

3. Не подлежат страхованию по программам страхования, реализуемым Правительством Москвы:

1) жилые помещения, а также объекты общего имущества в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

2) жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания;

3) жилые помещения в иных случаях, предусмотренных правовыми актами города Москвы.

• Глава 1. (Статьи 1—4 )
  • Статья 1.
  • Статья 2.
  • Статья 3.
  • Статья 4.
• Глава 2. (Статьи 5—7 )
  • Статья 5.
  • Статья 6.
  • Статья 7.
• Глава 3. (Статьи 8—24 )
  • Статья 8.
  • Статья 9.
  • Статья 10.
  • Статья 11.
  • Статья 12.
  • Статья 13.
  • Статья 14.
  • Статья 15.
  • Статья 16.
  • Статья 17.
  • Статья 18.
  • Статья 19.
  • Статья 20.
  • Статья 21.
  • Статья 22.
  • Статья 23.
  • Статья 24.
• Глава 4. (Статьи 25—27 )
  • Статья 25.
  • Статья 25.1.
  • Статья 26.
  • Статья 27.
• Глава 5. (Статьи 28—45 )
  • Статья 28.
  • Статья 29.
  • Статья 30.
  • Статья 31.
  • Статья 32.
  • Статья 33.
  • Статья 34.
  • Статья 35.
  • Статья 36.
  • Статья 37.
  • Статья 38.
  • Статья 39.
  • Статья 40.
  • Статья 41.
  • Статья 42.
  • Статья 43.
  • Статья 44.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

• 1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);
• 2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

Безусловно, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала.

Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций. Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы (как, например, земли в Германии или штаты в США, т.е. образования, похожие на субъекты федерации в России), а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Естественно, получать такие права указанные лица могут только от собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, возникает вопрос: какому собственнику выгодно передавать свое имущество на таких условиях? Поскольку в дореформенный период (до 1990-х гг.) в России государство было собственником основной массы имущества, то при переходе к рыночным отношениям государство, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности (и для того, чтобы избежать социальных потрясений от скачкообразного перехода к рынку - в случае продажи (приватизации) большей части имущества в частную собственность), объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот "самостоятельных" юридических лиц - "предприятия" и "учреждения", закрепляя за ними свое имущество на определенном вещном праве. Это и стало важнейшей причиной появления наряду с другими вещными правами права хозяйственного ведения, правовой статус которого определен статьями 294, 295, 299 и 300 ГК РФ.

Право хозяйственного ведения имуществом - это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществом права, которые характерны для права собственника имущества (п.1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные права, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее не равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник устанавливает таким юридическим лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях.

Муниципальный жилищный фонд

Муниципальный жилищный фонд входит в состав муниципальной собственности (ст. 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Это фонд, находящийся в собственности района, города и их административно-территориальных образований, закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований будет находиться жилищный фонд лишь социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст.50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

– совокупность всех жилых площадей, которые находяться на территории государства.

Жилая площадь, является самым желанным приобретением любой семьи в нашей стране, поэтому спрос на нее не меняется, а наоборот увеличивается с каждым годом. С момента обретения независимости, в России было закреплено право частной собственности, которое распространяется на все имущество, включая и жилую недвижимость. Но в юридической практике, существуют некоторые особенности, связанные с реализацией права граждан, на приобретение жилья в частную собственность. Одной, из такой, является понятие (термин) государственный жилой фонд.

Что такое жилой фонд

Для того, чтобы полностью раскрыть термин - государственный жилищный фонд, необходимо иметь понятие, что такое вообще жилой фонд, и из чего он состоит. Сразу необходимо отметить, что оно содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации, и характеризуется как совокупность всех жилых помещений, которые располагаются на территории нашей страны. Под такими помещениями подразумеваются все строения пригодные для проживания граждан, и используемые по прямому назначению.

В состав общего жилищного фонда входят следующие помещения:

Квартиры, которые располагаются в многоквартирных жилых домах;

Частные дома и котеджы;

Комнаты в различных общежитиях;

Коммунальные квартиры.

Квартиры

К такому понятию как квартира относятся специальные жилые помещения, которые располагаются в многоквартирных жилых домах, которые могут быть многоэтажными и одноэтажными. Их количество зависит от планировки зданий, и все они имеют свою площадь, оборудованы комнатами, предназначенными для проживания, а также санитарными узлами (туалет, ванна) и помещением для приготовления еды (кухня).

Отличие квартир от иных жилых помещений состоит в том, что они имеют две площади, жилую и общую. Общая площадь, в случае раздела в натуре (между супругами либо наследниками), всегда остается в совместном пользовании, между совладельцами. Кроме этого, планировка и расположение, не позволяют делать несколько входов, за исключением тех квартир, которые располагаются на первых этажах. Несколько квартир, можно объединить в одну.

Частные домовладения и котеджы

Этот вид жилых помещений, также имеет свои особенности, и отличается от квартир тем, что в них можно проводить различные реконструкции, создавать несколько отдельных входов. Также они имеют прилегающие участки земли, на которых можно строить различные бытовые сооружения, либо пристраивать дополнительные комнаты для проживания.

Котеджы отличаются от частных домовладений тем, что они построены на нескольких хозяев, поэтому оборудуются отдельными входами для каждого хозяина. Такие жилые помещения одноэтажные, но по желанию владельцев, могут быть реконструированы и иметь два, а то и три этажа.

Комнаты в общежитиях

Это особый вид жилых помещений. Располагаются они также в больших строениях, которые могут быть как многоэтажными, так и одноэтажными. Так как они были придуманы в Советском Союзе, и предоставлялись как временное жилье различным рабочим и служащим, пока не будет выдана государственная квартира.

Это наложило отпечаток на их планировку, поэтому некоторые эксперты делят их на простые, и семейные:

1. Простые общежития состоят из множества жилых комнат, в которых может проживать от 1-го до 4-х человек, общую кухню, ванну и туалет.

2. Семейные общежития состоят из отдельных жилых помещений (одной или двух жилых комнат) с отдельным санитарным узлом и небольшой кухней.

Коммунальные квартиры

Коммунальные квартиры, это отдельный вид жилых помещений, которые отличаются от простых квартир тем, что в них имеется общая кухня, туалет, ванна, коридор, а в каждой жилой комнате проживают люди, которые являются их владельцами. В случае раздела квартиры между наследниками или бывшими супругами, она может стать коммунальной.

Государственный жилой фонд

До того, как Российская Федерация объявила о своей независимости и находилась в составе СССР, весь жилой фонд, был государственным. Это означало, что люди, проживавшие в различных жилых помещениях, не имели права собственности на них. После объявления о своей независимости, в нашей стране была принята новая Конституция, которая гарантировала каждому гражданину возможность, получить в частную собственность любое жилое помещение.

С юридической точки зрения, это происходило путем приватизации. Приватизация, это процесс перехода жилого помещения из государственной собственности, в частную. В этой плоскости и лежит термин государственный жилой фонд. Фактически, это весь жилой фонд, который находится в собственности нашей страны, и не приватизирован. То есть собственником таких жилых помещений является Российская Федерация.

Государственный жилой фонд делится на такие группы:

Жилой фонд, принадлежащий государству;

Жилой фонд, принадлежащий субъектам Федерации;

Жилой фонд, принадлежащий муниципальным властям.

Жилой Фонд, принадлежащий государству

Сюда можно отнести все такие помещения, которые есть в собственности государственных органов, и только они могут принимать решения по его управлению. Под таким управлением подразумевается разрешение на приватизацию, на проведение различного ремонта, и любых других юридических манипуляций с ним.

Жилой фонд принадлежащий субъектам Федерации

К такому жилому фонду можно отнести различные помещения, которые были переданы в и полное распоряжение субъектам Федерации. К ним относятся различные города Федерального значения, Республики, области и округи. Важно знать, что полномочия по оперативному управлению и распоряжению этим фондом, могут быть переданы только специальным правительственным органом, что подтверждается распоряжением или постановлением. Более никаких способов передачи с одного фонда в другой действующим законодательством не предусмотрено.

Жилой фонд принадлежащий муниципальным властям

Под такими жилыми помещениями, подразумеваются помещения, которые находятся в распоряжении различных муниципальных образований, расположенных на территории Российской Федерации. Это могут быть районы в городах, и другие территориальные образования, созданные на основании специальной законодательной базы. Именно , и принимает решение о дальнейшей судьбе жилых помещений, которые находятся в его ведении.

Также следует рассмотреть такие два понятия как хозяйственное ведение жилищного фонда и оперативное управление.

Государственный жилищный фонд может быть передан в хозяйственное ведение только различным государственным предприятиям, на которых возлагается ответственность на его содержание в надлежащем виде. То есть капитальный и иной ремонт, и другие действия, для поддержания его безопасном виде. Совершение различных юридических манипуляций, которые не противоречат Жилищному кодексу и иным нормативным актам.

В специальное оперативное управления, такой государственный жилой фонд может быть отдан только различным казенным предприятиям и государственным учреждением. Под таким управлением подразумевается право, распоряжаться жильем на свое усмотрение (вселять людей по мере надобности, получать оплату за жилье и другие действия).

Но возникает один вопрос, состоящий в том, что все жилье, согласно действующему законодательству может быть приватизировано, и это понятие потеряет свою юридическую силу. Но это не так. Согласно того же Жилищного Кодекса Российской Федерации, не все жилые помещения, которые относятся к государственному жилому фонду, могут быть приватизированы, то есть перейти в частную собственность. К таким помещениям Закон относит следующие:

Музейные квартиры;

Жилые помещения, которые располагаются на территориях различных воинских частей и подразделений, государственных учреждений и предприятий;

Жилые помещения, которые находятся в различных природных парках, заповедниках, ботанических садах, региональных ландшафтных парках, дендрологических, зоологических и других национальных парках, парков которые являются памятниками садово-паркового искусства, историко-культурных заповедниках и заповедниках-музеях;

Комнаты в общежитиях;

Жилые помещения, которые расположены в зоне так называемого обязательного отселения, которая подверглась загрязнению в результате чернобыльской катастрофы;

Жилые помещения, которые расположены в аварийных домах, подлежащих сносу, где проживание несет опасность;

Служебные жилые помещения.

Именно этот жилой фонд, в обязательном порядке остается государственным, и ни при каких обстоятельствах не может стать частным.

Но из этого правила также существуют исключения. Жилищный фонд, который был перечислен выше, может быть передан в частную собственность путем приватизации, при проведении определенных юридических манипуляций. Например, общежития, могут быть переданы в региональные или муниципальные жилые фонды, которыми может быть принято решение об их дальнейшей приватизации. Для этого выдается специальное постановление, после чего происходит реконструкция этих помещений.

Суть реконструкции состоит в том, что комнаты увеличиваются в своей площади, чтобы соответствовать установленным нормам жилой площади на одного человека. Также можно приватизировать и служебные квартиры. Для этого необходимо проработать определенное время на том предприятии или в государственном органе, который и выдал служебное жилье. После чего, необходимо обратится в этот орган, в чем ведении находится жилой фонд, в котором расположена служебная квартира и получить специальное разрешение на приватизацию.

Лица проживающие в жилом фонде, который отнесен к аварийному, могут не переживать, что не станут собственниками жилья. Рано или поздно, они будут из него отселены, в новые квартиры или дома, которые принадлежат государственному жилому фонду. Через некоторое время, они получат право на проведение приватизации этого жилья, и станут его собственниками.

В остальных указанных случаях, приватизация жилищного фонда юридически не возможна. Если даже это произойдет, то прокуратура обязана будет обратиться в суд, чтобы судебным решением сделать отмену приватизации, и будет утеряно.

Порядок перехода жилых помещений в частную собственность

Перед тем как рассмотреть данный вопрос, необходимо отметить, что любые с жилой недвижимостью, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ, можно начинать после того, как жилое помещение станет частной собственностью. Как было указано ранее, данный процесс перехода называется приватизацией. Для того, чтобы этот процесс стал возможен, лицо, решившее стать собственником такого жилого помещения, должен быть нанимателем.

Под наймом жилого помещения относящегося к государственному жилому фонду, подразумевается, заключение специального договора с жилищной конторой, в котором будет указано, что в квартире или доме проживает наниматель со своей семьей. Они обязаны оплачивать коммунальные услуги, а жилищная контора, должна оказывать их. Основанием, которое подтверждает право человека на проживание в помещениях этого фонда, является ордер.

После того, как человек решил стать собственником квартиры, он обращается со специальным заявлением в уполномоченные государственные органы, и после сбора всех необходимых документов, последние выдают специальное распоряжение, дающее право на то, чтобы жилое помещение перешло в частную собственность. Именно с этого момента, и наступает право собственника на совершение различных сделок со своим жильем.

Понятие государственный жилищный фонд, не такое уж сложное при детальном рассмотрении. Единственно на что нужно обратить внимание это на перечень объектов жилого фонда, которые не могут быть переданы в частную собственность, так как есть много мошенников обещающих это сделать. Во всех остальных случаях, любое жилое помещение, будь-то квартира, дом коттедж или комната в общежитии, может стать собственностью лица и его семьи, которые в нем проживают. Нужно только знать, к какому именно государственному жилищному фонду относится помещение, чтобы не тратить лишнее время на его приватизацию.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Для жилищного права важное значение имеет категория «жилое помещение». Долгое время в законодательстве отсутствовало понятие жилого помещения, что негативно сказывалось, в том числе и на судебной практике. Впервые с принятием нового ЖК РФ появилось легальное определение жилого помещения, которое одновременно названо объектом жилищных прав.

Итак, под жилым помещением ст. 15 ЖК РФ понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Анализ данного определения позволяет назвать следующие признаки жилого помещения:

во-первых, это недвижимое имущество;

во-вторых, это изолированное помещение;

в-третьих, это помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан.

Рассмотрим эти признаки более подробно.

Несмотря на то, что в тексте ст. 130 ГК РФ, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК РФ содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести ст. 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке – прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Второй признак жилого помещения – его изолированность. «Изолированность» жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).

Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав.

Рассматривая третий признак жилого помещения необходимо отметить, что пригодность определяется по правилам жилищного законодательства. То есть, жилое помещение должно быть пригодно для проживания по санитарным и техническим характеристикам. Жилые помещения будут отнесены к непригодным для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства. На сегодняшний день действует новое Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года, утвердившее Положение о порядке признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийными и подлежащими сносу. Вместе с тем сохраняет свою юридическую силу Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года, которое официально отменено не было, а потому действует в части не противоречащей более позднему жилищному законодательству.

В качестве критериев, на основании которых помещение может быть признано непригодным для проживания, можно назвать:

1. наличие физического износа у каменных домов более 70%, а деревянных – более 65%;

2. расположение домов в пределах санитарно-защитных, пожароопасных и взрывоопасных зон промышленных предприятий;

3. высота помещения ниже 2,7 метра;

4. пол расположен ниже отметки поверхности двора или тротуара, прилегающих к помещению;

5. температура в помещении ниже 18 градусов;

6. влажность воздуха в жилом помещении выше 60%;

7. вход в жилое помещение осуществляется наружу и невозможно оборудовать теплый тамбур или теплую пристройку;

8. через комнату проходят канализационные трубы;

9. в комнате нет непосредственного освещения или окна выходят под арку или в крытую галерею.

10. в случае наличия в помещении вибрации и шума от механизмов, снизить уровень шума и вибрации при этом невозможно;

11. если в помещении нет отопительных приборов и оборудовать их невозможно.

Порядок признания помещения непригодным для проживания также достаточно подробно представлен в названных нормативно-правовых актах. Так, вопрос о признания помещений непригодными для проживания находится в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой при органах местного самоуправления. В состав такой комиссии входят представители: санитарно-эпидемиологической службы, бюро технической инвентаризации, федеральной регистрационной службы, противопожарной службы, комитета по архитектуре, органов местного самоуправления. В состав комиссии могут входить и собственники жилых помещений, но только с правом совещательного голоса.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям включает:

прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;

определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;

принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

После изучения представленных документов, и при необходимости осмотра жилого помещения комиссия принимает одно из следующих решений:

а/ о пригодности жилого помещения для проживания;

б/ о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными требованиями и после их завершения – о продолжении процедуры оценки;

в/ о непригодности жилого помещения для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Правовыми последствиями признания жилого помещения непригодным для проживания является в большинстве случаев выселение из этого помещения. Так, в частности, само Постановление 2006 года говорит, что в случае признания жилого помещения непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан. Однако такая позиция законодателя находит полное и адекватное решение только в том случае, если речь идет о жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. Так, ст. 85 ЖК РФ впервые в отечественной истории прямо закрепила, что в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания, то граждане выселяются из них с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Применительно же к ситуации, когда жилое помещение находится на праве собственности, обнаружить последствия признания таких помещений непригодными для проживания можно только путем систематического толкования норм гражданского и жилищного законодательства.

В первую очередь необходимо обратить внимание на нормы ст. 211 и ст. 210 ГК РФ, где однозначно говориться о том, что именно собственник жилого помещения несет бремя содержания своего имущества, так и риск его случайной гибели. Анализ этих норм позволяет утверждать, что если помещение признано непригодным для проживания, то все негативные последствия такого решения должен нести его собственник и, соответственно, обязанности кого-либо по предоставлению собственнику другого жилого помещения в законодательстве не содержится. Анализируемая норма выглядит достаточно жестко, но вместе с тем, думается, абсолютно полностью корреспондирует общим тенденциям развития гражданского и жилищного законодательства. Собственник должен понимать всю ответственность, которая возлагается на него в связи с его статусом собственника жилья и должен предпринимать все возможные меры, связанные с обеспечением сохранности его жилища. Помимо этого, данные нормы стимулируют применение диспозитивно сформулированной нормы о страховании жилого помещения (ст. 21 ЖК РФ).

Вместе с тем, в законодательстве содержатся нормы, так или иначе защищающие собственника, чье жилое помещение признано непригодным. Так, видится возможным применение в этой ситуации п. 2 ст. 57 ЖК РФ, в котором указано, что гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат вне очереди предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. И хотя данная норма структурно расположена в разделе, посвященном договору социального найма, думается, что ее применение к собственникам жилых помещений также возможно. Такой вывод можно сделать из буквального толкования указанной статьи, где прямо говорится, что любые граждане (а не только наниматели по договору социального найма) в этой ситуации могут претендовать на предоставление им жилья вне очереди в данном случае.

Кроме того, в случае, если аварийным признан весь многоквартирный дом, в котором проживают, в том числе и собственники жилья, то применению подлежит п. 10 ст. 32 ЖК РФ, в котором указано, что в этом случае собственники в разумные срок должны снести свой многоквартирный дом, а если они этого не сделают, то земельный участок, на котором расположен их дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, а соответственно, подлежит изъятию и каждое жилое помещение в этом доме.

Правила статьи 32 ЖК РФ могут быть применены и в том случае, если орган государственной власти или местного самоуправления сам примет решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, признанное непригодным для проживания, для собственных нужд. Такое решение было бы крайне выгодно для собственника, поскольку в этом случае он бы имел право претендовать на получение выкупной цены или другого жилого помещения. Однако необходимо заметить, что в данном случае принятие такого решения (решения об изъятии) является правом, а не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Впервые ЖК РФ сформулировал и легальные определения видов жилых помещений, а также систематизировал их. Так, согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся :

Жилой дом, часть жилого дома;

Квартира, часть квартиры;

Комната.

Ст. 5 одного из первых проектов Жилищного кодекса предлагала включить в число жилых помещений, также иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленные законодательством субъектов РФ. Однако подобного предложения ЖК РФ не воспринял.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Указанные легальные определения вызывают достаточно большие споры в юридической литературе. В первую очередь они касаются вопросов о соотношении понятий комнаты и части квартиры, а также комнаты и части дома. Неоднозначно оцениваются и сами законодательные дефиниции. Например, как соотносятся такие понятия как структурно обособленное и изолированное помещение. Вместе с тем, впервые появившиеся легальные определения видов жилого помещения следует признать шагом вперед по сравнению с ранее действовавшим законодательством.

1. Понятие жилищного фонда. Классификация жилищных фондов

Понятие жилищного фонда, в отличие от понятия жилого помещения, всегда существовало в законодательстве.

ЖК РСФСР в ст. 4 давал определение жилищного фонда, как всех жилых домов и жилых помещений в других строениях, расположенных на территории РФ. Ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определяла жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы и т. д.), квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения в жилых строениях, пригодные для проживания. Все эти определения в большей степени были даны через перечисление разновидностей фондов. По этому же пути пошел и новый Жилищный кодекс, который в ст. 19 закрепил, что жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Доктринальное определение жилищного фонда выглядит следующим образом. Жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Попытки классифицировать жилищный фонд предпринимались в большинстве актов, регулирующих жилищные отношения. Классификация, используемая в действующем ЖК РФ, восприняла теоретические разработки по данному вопросу и представлена следующим образом.

По формам собственности жилищный фонд делится на:

Частный;

Государственный;

Муниципальный.

Частный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Ранее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал еще одну разновидность фондов – жилищный фонд общественных организаций. Но, так как закон был принят 24 декабря 1992 года, а новый ГК РФ в 1995 году отнес общественные организации к юридическим лицам, то надобность в выделении такого фонда отпадает. Такой же точки зрения придерживается сегодня и новый Жилищный кодекс, который не упоминает жилищного фонда общественных организаций.

Основаниями возникновения права частной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (мены, купли-продажи, дарения, ренты);

3. уплата в полном объеме паевого взноса за квартиру членом ЖК или ЖСК;

4. приобретательная давность;

5. наследование жилых помещений;

Указанные основания приобретения права собственности на жилые помещения касаются как граждан, так и юридических лиц. Единственное, на что нужно обратить внимание, что гражданин может стать наследником жилого помещения, как по закону, так и по завещанию, тогда как юридическое лицо может стать собственником жилья только при наследовании по завещанию.

Следующее основание для возникновения права собственности на жилое помещение касается только граждан.

6. Приватизация жилых помещений; нельзя отрицать того факта, что указанное основание для возникновения права собственности у граждан на жилое помещение сформировала основную массу собственников на сегодняшний день и позволила создать огромный рынок жилья. Механизм осуществления приватизации жилых помещений будет предметом рассмотрения отдельного раздела курса «Жилищное право».

Еще одним основанием для возникновения права частной собственности на жилое помещение в отношении юридических лиц можно назвать следующее:

7. Реорганизация юридического лица и переход жилья его правопреемнику.

Гражданин может использовать жилое помещение для личного проживания и проживание членов своей семьи . Несколько слов хотелось бы сейчас уделить данной категории граждан и разобрать их правовой статус.

Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся две категории граждан:

а/ дети, родители, супруг собственника, если они совместно проживают с собственником;

б/ иные лица, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Таким образом, в отличие от ранее действовавшего законодательства члены семьи собственника не могут требовать придание себе такого статуса в судебном порядке. Фактически член семьи собственника (кроме самых близких людей, отнесенных к первой категории) может считаться таковым только до момента признания его самим собственником.

С принятием ЖК РФ статус членов семьи собственника сильно изменился. Сохранив характер вещного права, статус члена семьи собственника, тем не менее, потерял достаточно весомый признак такого права – право следования. С 1 марта 2005 года при смене собственника жилого помещения член семьи собственника не сохраняет право проживания в жилом помещении. Исключение из этого правила только одно: если лицо участвовало в приватизации, но отказалось от своей доли, т.е. не стало участником долевой собственности. Такие лица сохраняют право проживания в жилом помещении даже при смене собственника.

Оценивать данное нововведение можно, как обычно, с двух сторон. Безусловно, интересы членов семьи после такого изменения законодательства, защищаются в меньшей степени, чем раньше. С другой стороны, интересы собственника теперь защищены в значительно большей степени, чем это было до соответствующих изменений в законодательстве.

Кроме того, законодатель, уменьшив объем прав членов семьи собственника, параллельно увеличил гарантии для бывших членов семьи собственника. Бывший член семьи собственника – это лицо, прекратившее с ним семейные отношения. Остается до конца нерешенным вопрос о возможности признания бывшим членом семьи того, кто длительное время не живет с собственником. В течение двух лет судебная практика отвечала на этот вопрос утвердительно применительно к детям собственника. Если ребенок уезжал из жилого помещения собственника – то он становился бывшим членом семьи. В ноябре 2007 годы высшие судебные инстанции изменили свой подход и разъяснили, что в этом случае ребенок не может стать бывшим членом семьи собственника и его интересы должны защищаться. Вместе с тем открытым остается вопрос о других членах семьи (например, родителях, супругах, брак с которыми не расторгнут), которые, безусловно, сохраняют статус родственников с точки зрения семейного права, но длительное время не проживают с собственником. Думается, что данные лица должны признаваться бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

По общему правилу бывший член семьи собственника жилого помещения проживать в жилом помещении не вправе. Однако, вышеуказанные гарантии позволяют ему защитить свои интересы при определенных условиях. Эти гарантии выражаются в следующем :

а/ бывший член семьи собственника может остаться проживать в жилом помещении по соглашению с собственником (фактически речь идет о заключении между ними или договора коммерческого найма или договора безвозмездного пользования имуществом);

б/ бывший член семьи собственника может сохранить право проживания в жилом помещении на основании решения суда на любой срок, определенный таким решением суда. При этом нужно, чтобы у бывшего члена семьи не было возможности приобрести жилое помещение или осуществить право пользования жилым помещением по иным основаниям;

г/ бывший член семьи вправе потребовать от суда принятия решения об обеспечении его жилым помещением за счет собственника, если собственник жилого помещения исполняет по отношению к бывшему члену семьи алиментные обязательства. При этом, учитываются как материальные возможности самого собственника, так и жилищные условия бывшего члена семьи и его возможности решить жилищную проблему самостоятельно.

Особенностью права собственности юридических лиц на жилое помещение является то, что они могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании различных договоров (например, коммерческого найма или ссуды). В отличие от граждан, которые могут использовать его для личного проживания или проживания членов семьи, либо сдавать его для проживания другим лицам на основании договоров. Согласно ст. 288 ГК РФ, а также ст. 17 ЖК РФ, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Как уже отмечалось, процедура смены статуса жилого помещения раньше в действующем законодательстве не предусматривалась. ЖК РФ впервые подробно урегулировал этот вопрос. На сегодняшний день для осуществления перевода помещения из жилого в нежилое необходимо соблюдение пяти условий перевода, необходимо предоставить пять документов, и существуют четыре основания отказа в переводе помещения из жилого в нежилое.

Пять условий перевода :

1. помещение должно располагаться на первом этаже многоквартирного дома. Возможен перевод помещения, располагаемого и выше первого этажа, но при условии, что помещение, располагаемое непосредственно под ним уже является нежилым;

2. необходимо оборудование отдельного входа;

3. помещение не должно использоваться в качестве места постоянного проживания;

4. помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;

5. нельзя переводить в нежилое часть жилого помещения.

Пять документов , которые необходимо представить для осуществления перевода:

1. заявление;

2. технический паспорт жилого помещения;

3. правоустанавливающий документ на жилое помещение;

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. в необходимых случаях подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения. Предоставлять такой проект теоретически нет необходимости, если мы говорим о переводе в нежилое помещение жилого дома, где не нужно оборудовать отдельный вход, а также производить иные действия, подпадающие под признаки переоборудования жилого помещения.

Согласно редакции ЖК РФ, право требовать предоставления других документов у органов местного самоуправления отсутствует. Так, например, не требуется сегодня для осуществления перевода согласовывать свои действия с соседями по квартире, а также не предусмотрено необходимости получения согласия членов семьи собственника жилого помещения для осуществления перевода.

Основаниями отказа в согласовании перевода помещения из жилого в нежилое можно назвать:

1. несоблюдение названных пяти условий перевода;

2. непредставления пяти указанных документов;

3. несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства;

4. предоставление документов в ненадлежащий орган.

Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Согласно данному документу возможно принятие таких решений:

а/ перевести (как без предварительных условий, так и при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация));

б/ отказать в переводе по только что названным основаниям.

Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности. Государственный жилищный фонд можно подразделить на две основные группы согласно закону:

Жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации;

Жилые помещения, находящиеся в собственности субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования.

Необходимо отметить, что ЖК РФ принципиально по другому относится к содержанию данных видов жилищного фонда, а именно государственного и муниципального. При самом обыкновенном сравнении этих понятий с ранее действовавшим законодательством, сразу обращает на себя внимание, что новое законодательство отказалось от отнесения к этим фондам жилых помещений, принадлежащих на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Таким образом, государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия и государственные учреждения теперь не могут быть обладателями ограниченных вещных прав на жилые помещения.

Основаниями возникновения права государственной и муниципальной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, мены, дарения);

3. наследование жилых помещений (государство может наследовать в порядке выморочного наследства, а также муниципалитет и РФ могут быть наследниками по завещанию);

4. ликвидация юридических лиц;

5. реквизиция;

6. конфискация.

Существует еще одна классификация жилищного фонда. В зависимости от использования жилищный фонд можно разделить на 4 группы:

1. социальный,

2. индивидуальный;

3. коммерческий;

4. специализированный.

Социальный жилищный фонд формируется из жилых помещений, право на которые возникает по договору социального найма жилого помещения. Данный фонд существует в пределах государственного и муниципального жилищного фонда.

Второй вид жилищного фонда - индивидуальный , состоит из жилых помещений, принадлежащих гражданам и используемых ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическим лицам и используемый ими для проживания граждан на указанных условиях пользования (например, гражданин проживает в жилом помещении ЖК до полной выплаты паевого взноса). Раньше в законодательстве устанавливались серьезные ограничения по размерам индивидуального фонда. Эти ограничения были отменены ст. 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», где было установлено, что частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размеру и стоимости.

Жилые помещения, которые используется собственниками для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду.

Жилые помещения, которые предоставляются органами местного самоуправления или органами государственной власти для проживания отдельных категорий граждан в виде общежитий, служебных помещений и др. в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд .

Для более полного раскрытия данной темы и при подготовке к семинарскому занятию нужно также обратить внимание на такие вопросы: на дискуссии в юридической литературе о понятии жилого помещения, в частности споры о необходимости указания такого признака, как предназначенность; на соотношение различных видов жилого помещения (части квартиры, части дома, комнаты); об оценке в литературе упрощения процедуры перевода помещения из жилого в нежилое.

Основная литература к теме:

1. Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России: учебник; под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005.

2. Грудцына, Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации; под общ. ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005. – 384 с.

3. Данилов, Е. П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: КНОРУС, 2005. – 288 с.

4. Кириченко, О. В. Жилищный фонд коммерческого использования // Современное право. 2007. № 10.

5. Крашенинников, П. В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации – М.: «Статут», 2005. – 317 с.

6. Свердлык, Г. А. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. 2007. № 8.