Вопросы, определяющие порядок переход права собственности на земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости, регулируются Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Недвижимость, земля могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 1 и 3 ст. 129 ГК РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход по договору купли-продажи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). На данный момент таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Из вашего описания неясно, (а) указанные объекты недвижимости были возведены после приобретения Вами? доли участка или (б) существовали до этой покупки.
(а) Если дом и баня были построены после приобретения вами? доли земельного участка, то их правовой режим подчиняется правилу п. 2 ст. 263 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке; последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.
Так как земельный участок принадлежит Вам на праве общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ), возникшие на них строения будут принадлежать всем сособственниками, если они не договорятся об ином, заключив договор. Регистрация права собственности на дом и баню без вашего согласия как сособственника невозможна: Росреестр не произведёт такую регистрацию.
(б) В случае, если дом и баня были возведены и зарегистрированы до покупки? доли, то необходимо отметить следующий момент: переход права собственности на земельный участок (1/2 доли) не влечёт автоматического перехода права собственности на расположенное на таком участке недвижимое имущество (дом и баня).
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ).
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).
Таким образом, покупка вами? участка не означала покупки объектов возведённых на нём недвижимости. Необходимо дополнительно уточнить, кто является собственником этих сооружений сейчас, заказав выписку из единого государственного реестра.
Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.
Если на жилое помещение установлена общая долевая собственность, каждому совладельцу будет принадлежать конкретная доля квартиры. Вне зависимости от размера долей, у каждого собственника будут равные права при отчуждении собственности. Для этого потребуется выполнить следующие действия:
- найти покупателя доли в квартире;
- согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
- подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
- уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
- дождаться 30 дней после вручения уведомления;
- даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
- после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.
Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.
Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления. В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права. Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки - нотариальному удостоверению.
Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.
На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.
Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку - воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.
Продажа квартиры при совместной собственности
Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.
Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.
Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.
Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:
- выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
- выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
- передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.
Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.
Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.
Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.
Во-первых, если вы не давали отцу согласие на продажу его доли в праве общей долевой собственности (или он вас об этом не спрашивал, чем нарушил ваше преимущественное право на приобретение доли - ст. 250 Гражданского кодекса РФ), то у вас было бы право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на вас прав и обязанностей покупателя (той женщины).
Во-вторых, суд мог оставить ваше заявления без рассмотрения, а не «без движения» (что не одно и то же!) только в случае, указанном в ч. 3 ст. 263 Гражданского процессуального кодекса РФ (возникновение спора о праве), в остальных же случаях, в том числе, «из-за того, что мы ей не родственники», суд отказывает в принятии заявления и возвращает его.
В-третьих, определение суда об оставлении вашего заявления без рассмотрения необходимо было обжаловать, поскольку вы являлись заинтересованными лицами, указанными в ст. 42 ГК РФ и ст. 277 ГПК РФ, и не потому, что «мы ей не родственники», а потому, что в случае выкупа вами доли вы вправе были привлекать второго собственника в качестве ответчика, местонахождение которого было неизвестно, и именно для установления юридического факта - «гражданина безвестно отсутствующим» (а не пропавшим) требовалось решение суда.
Вам необходимо еще раз обратиться в суд с в порядке особого производства с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, а именно о признании гражданина безвестно отсутствующим.
Согласно ст. 42 ГК РФ гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года.
Согласно п. 1 и 2 ст. 43 ГК РФ имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом.
Порядок признания гражданина безвестно отсутствующим регулируется гл. 30 ГПК РФ.
Согласно ст. 277 ГПК РФ в заявлении о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим или объявить его умершим, а также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина, либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая. В отношении военнослужащих или иных граждан, пропавших без вести в связи с военными действиями, в заявлении указывается день окончания военных действий.
В суд необходимо обращаться с исковым заявлением (а не просто с заявлением), поскольку возник спор о праве (кому принадлежит доля). Обращаться надо в суд, к чьей территориальной юрисдикции относится дом со спорной квартирой (ст. 30 ГПК РФ). К участию в деле в качества ответчика привлекайте Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) и налоговый орган (является правопреемником вымороченного имущества в случае смерти наследодателя, не имеющего наследников).
После вступления решения суда о признании гражданина безвестно отсутствующим в законную силу можете обращаться в суд с иском о признании права собственности на вторую долю.
Что касается квартплаты, то надо было написать заявление в управляющую организацию (или ЖЭК, РЭК, ИРЦ и т. д.), приложив копию свидетельства о регистрации права собственности на свою долю, и просить оформлять платежные документы (извещения, квитанции) с указанием начисленных платежей пропорционально вашей доли. Также вы вправе требовать перерасчета ранее оплаченных услуг, но не ранее трехлетнего срока исковой давности. В случае отказа следует обратиться в суд с иском и оспорить этот отказ (в соответствии со ст. 672-682, 309, 310, 321, 322, п. 4 ст. 677, ГК РФ, ст. 61, 68, 69, 153, 154 Жилищного кодекса РФ).
Что касается заявления в полицию, законы о правоохранительных органах не предусматривают отказа полиции в принятии от граждан заявлений. Надо такой отказ обжаловать в прокуратуру.
Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:
- предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
- цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
- иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.
При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора. После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?
Имейте ввиду, что фактический переход регистрируете в обязательном порядке, свидетельство этого - акт приема-передачи, наличие которого указываете в договоре купли-продажи. Процедура при продаже неравных долей в квартире специфична: закон наделил владельца, имеющего меньшую долю, требовать ее покупки владельца большей даже через суд. Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке Стоит различать понятие «продажа долей в квартире» и непосредственно комнаты в коммуналке.
У доли в квартире почти невозможно четко определить границы, в отличие от коммунальной квартиры, где у каждого определен свой счет и строго обозначены границы и зона общего пользования. Собственник доли может занять комнату, но не означает, что он именно ей и владеет. Такое разделение возможно провести только через суд.
Могу ли я продать 1/2 долю квартиры, без согласия второго собственника?
Внимание
При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям. Такое решение влечет следующие правовые последствия:
- решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
- принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
- продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.
Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости.
Отказ сособственника от покупки доли в квартире нужно предоставить в регистрирующий орган с другими документами. Если сособственников несколько, а цена одна, и все хотят купить долю, то продавец может сам выбрать, кому продать. Как быть, если адрес сособственника не известен В практике не редки случаи, когда адрес сособственника не известен.
Как в этом случае доказать, что сособственнику сделано предложение о покупке продаваемой доли? Казалось бы, выход очевиден- нужно отправить письмо по адресу продаваемой недвижимости- de jure этого будет достаточно. Однако на практике не все так гладко. Суды не редко встают на сторону сособственников, которым предложение о продаже доли в квартире отправлено «на деревню дедушке». De facto продавцу доли нужно быть готовым в суде доказать добросовестность своих намерений.
Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных
Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли. Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными.
Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников. У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.
Можно ли продать долю в квартире без согласия
Что делать, если у вас нет согласия других собственников Дарение Один из простых и легких способов, своего рода «обходной путь». В таком случае подарить долю квартиры другому можно и без согласия. Для этого нужно заключить договор дарения доли или долей и передать деньги продавцу.
Инфо
Возможно и частично дарить долю, а затем возможно продавать долю в квартире, этому же владельцу, как имеющему преимущественное право. Чистая продажа Оцениваете стоимость жилья, уведомляете другого совладельца, при отказе – фиксируете его нотариально и заключаете договор, указывая все параметры. Читайте еще про продажу доли: Как продать долю в квартире Залог Потенциальный байер занимает продавцу энную сумму, а предметом залога по этому займу указывается доля в недвижимости.
После невозврата отдают долю квартиры другому собственнику.
Могу ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников
Зарегистрироваться Забыли пароль? Вернуться к авторизации Присоединяйтесь! Регистрационная информация: E-mail (он же будет логин) Пароль Имя и фамилия Пол МужчинаЖенщина Дата рождения Регион Адыгея респ.Алтай, респ.Алтайский крайАмурская обл.Архангельская обл.Астраханская обл.Башкортостан респ.Белгородская обл.Брянская обл.Бурятия респ.Владимирская обл.Волгоградская обл.Вологодская обл.Воронежская обл.Дагестан респ.Еврейская авт. обл.Забайкальский крайИвановская обл.Ингушетия респ.Иркутская обл.Кабардино-Балкарская респ.Калининградская обл.Калмыкия респ.Калужская обл.Камчатский крайКарачаево-Черкесская респ.Карелия респ.Кемеровская обл.Кировская обл.Коми респ.Костромская обл.Краснодарский крайКрасноярский крайКрымКурганская обл.Курская обл.Ленинградская обл.Липецкая обл.Магаданская обл.Марий Эл респ.Мордовия респ.МоскваМосковская обл.Мурманская обл.Ненецкий авт.
Важно
Вопрос- можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников- и очень прост и очень сложен. Если просто, можно ответить так: продать свою долю можно, если остальные собственники отказались ее покупать. Сложный ответ гораздо серьезнее- давайте разберемся по сути.
Вообще, правильнее говорить не долю в квартире, а долю в праве собственности на квартиру. То есть речь идет о недвижимом имуществе, находящейся в собственности нескольких лиц. Это имущество принадлежит собственникам на праве общей собственности.
Виды общей собственности Общая собственность без определения долей- это (к примеру) квартира или любая недвижимость купленная в браке супругами, но оформленная только на одного. Долевая собственность- это когда собственность определена долями- к примеру 50/50 или 30/70.
Может ли второй собственник квартиры продать свою долю без согласия
свобода совести
- семья
- собрания, митинги
- собственность
- субсидии и льготы
- транспорт
- трудовые отношения
- уголовное право
- финансы
- частная жизнь
- штрафы
- экология
Пожалуйста, прочтите правила участия и Положение о работе с персональными данными Соглашаюсь с правилами и разрешаю обработку моих персональных данных Уже зарегистрированы?Войти с паролемЯ не помню пароль География:
- Адыгея респ.
- Алтай, респ.
- Алтайский край
- Амурская обл.
- Архангельская обл.
- Астраханская обл.
- Башкортостан респ.
- Белгородская обл.
- Брянская обл.
- Бурятия респ.
- Владимирская обл.
- Волгоградская обл.
- Вологодская обл.
- Воронежская обл.
- Дагестан респ.
- Еврейская авт.
Отец нагло и обманом забрал их и грозился разорвать! Хотя сам был инициатором приватициции и деления жилья по долям. Риэлтор, который занимался этим вопросом испытывал постоянное моральное давление. И когда закончил сбор документов, чтоб просто «отбиться» от нашего «хозяина» видно не подумал..
. Или под очередым давлением просто отдал документы отцу! Свидетельства мы не видели. Это наглость!В своё время отцу квартиру дали на семью, на детей.Свои действия он мотивирует тем, что якобы он квартиру в 47 квадратов заработал за два года сам! (работая сварщиком с з. п 5000 рублей) И нам ничего не положено.Мне нужны деньги на жильё. Могу ли я продать свою долю не имея на это согласия собственника и таких-же дольщиков? Платный вопрос, ответ от 30 мин Если вам нужен гарантированный и быстрый ответ 2 юристов. Известим на почту об ответе, а сам ответ опубликуем на сайте.
Может ли второй собственник квартиры продать свою долю без согласия первого
Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников. Правовой статус долевой собственности на квартиру Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект. По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан.
