Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.
В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.
○ Что такое переуступка прав?
Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).
Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.
○ Как можно купить квартиру по переуступке?
Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:
- Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
- По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.
○ Порядок покупки квартиры по переуступке.
Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.
✔ Проверка строительной компании.
Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:
- Срок существования компании.
- Актуальность учредительных документов.
- Наличие разрешения на строительство.
- Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.
✔ Сбор документов.
Для заключения сделки продавец должен представить:
- Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
- Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
- Все квитанции об оплате долевых взносов.
От покупателя при этом требуется:
- Личный паспорт.
- Согласие второго супруга на сделку.
✔ Составление договоров.
После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.
✔ Регистрация договора переуступки.
Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.
✔ Оплата пошлины.
Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате. ○ Особенности покупки новостройки по переуступке.
Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.
Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ ) тоже проходит .
Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ) , то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения ) прав на квартиру.
Другой тип договора (кроме ДДУ ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда , например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает ) свое право (право требования квартиры по договору ) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ ).
«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку ) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик .
«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе . здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком , а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная (сделка подрядчика с Застройщиком ), то уступка прав по ней - тоже.
Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в , а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.
Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)
Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования , то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ) , с регистрацией в Росреестре . Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.
Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.
Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик ) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком ) только за действительность переданных прав , и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком . То есть после уступки прав требования , Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком .
Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия , а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ . Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.
Если дольщик, уступающий право требования , еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю ). при обязательном письменном согласии самого Застройщика - Откроется в новой вкладке.">ст. 391 ГК РФ .
Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком . Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику , а оставшаяся часть передается Продавцу.
Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им . Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.
Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по . А после оформления собственности - уже по обычному .
Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры
По закону, в общем случае, согласие Застройщика
при заключении - не обязательно (). Но закон (Гражданский Кодекс РФ
), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ
условие обязательного письменного согласия Застройщика
на переуступку прав
по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие
).
При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке , если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ .
Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика , то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель ) несет риск возможных неблагоприятных последствий , вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.">п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.
Регистрация Договора уступки прав требования
Государственная регистрация Договора уступки прав требования
происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре
. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ
.
Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:
- Зарегистрированный (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю );
- Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров );
- Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ );
- Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов );
- на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
- Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя );
- Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона ();
- Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка );
- Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя );
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
Если Продавец - юрлицо , то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.
Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия ? Здесь все как обычно - весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например ). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра .
После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ . Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.
Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных (см. по ссылке ).
Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке ) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода . О расчете можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.
Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве - довольно распространенное явление на . И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя ), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.
Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.">Глава 24 ГК РФ - «Перемена лиц в обязательстве» ).
Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ ), так и в нотариально заверенной .
Здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования . В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки , но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком , на основании которого переуступаются права.
Договор уступки (или переуступки ) прав называют также Договором цессии . Того, кто уступает свои права, называют цедентом , а того, кто эти права получает - цессионарием .
Особенности сделки по переуступке прав
Дополнительно о некоторых особенностях и (с позиции Покупателя новостройки ) можно почитать по ссылке.
А для Продавца - последовательность действий для подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.
Уступка прав требования может быть и . Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки - см. по ссылке.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Последнее обновление: 29.06.2018
Вопрос:
Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.
Ответ:
Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на . Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?
Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории , и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это , и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?
А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания , дольщик может продать ее только по .
Почему именно до подписания Акта приема-передачи , а не до оформления права собственности ? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту ), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.
Если же дольщик уже принял квартиру по Акту , но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев ), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи .
Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования , либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи .
Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по . Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком
, только эти договоры уже относятся к серым . По закону Девелопер
может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ
, в соответствии с . Именно этот вариант мы и рассмотрим.
В этом законе (ФЗ-214 ) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки ) прав требования по ДДУ .
Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком ). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.
Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:
- Определить цену продажи квартиры;
- Разместить рекламные объявления о продаже;
- Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
- Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
- Договориться об условиях расчетов;
- Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
- Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.
Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.
Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик . Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика .
Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ , на соответствующем . В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном . Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика .
Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.
Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки ), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.
С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ) , права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей ).
Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку ). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в ).
Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком , его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.
Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии ).
После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика ) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения (включая его образец ) – см. по ссылке.
На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком , а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования .
Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки .
От того, когда именно
мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена
этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком
в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика
точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?
Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики . Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса ) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников ), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п. ), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.
Как продать квартиру в новостройке без налога?
В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.
Налог на доходы физлиц (НДФЛ ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав ) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика , то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.
Подробнее о (с примерами расчетов ) – см. по ссылке в Глоссарии.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.
Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?
Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.
По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.
Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель - цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.
У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке - это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант - избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.
Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.
Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.
Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.
В каком-то смысле переуступка - даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.
Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.
Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке
Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.
Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:
- столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
- купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
- купить «долгострой»;
- натолкнуться на двойную переуступку.
Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.
Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?
Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:
Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:
- заявление на регистрацию
- документы об оплате госпошлины
- договор долевого участия
- акт приема-передачи жилья.
- кадастровый паспорт.
Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.
После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.
Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.
Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.
Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2019 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.
По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.
Основные моменты
Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?
Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.
Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.
Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.
Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.
Необходимые термины
Каковы преимущества и недостатки
Плюсы сделки:
Минусы:
Правовое регулирование
Данный вид сделок регулирует такой документ:
Согласно законодательству:
- Права требования нужно документально удостоверить.
- Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
- Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
- Договор подлежит регистрации.
- После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.
Что означает переуступка квартиры в новостройке
При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.
Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.
И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли в строительстве.
Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:
- уступка по соглашению долевого участия;
- предварительное соглашение о покупке.
Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.
Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной .
При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. и цессионарии таких обязательств не имеют.
Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.
Лицо заполняет , прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.
Как правильно оформить недвижимость
Чтобы заключить договор, следует:
- иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
- подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
- получить согласие третьих лиц;
- снять обременения;
- подготовить соглашение переуступки.
Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.
В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.
Этапы оформления такие:
| Стоит пересмотреть документы застройщика |
|
| Далее собирают документы и разрешения на проведение сделки | При покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить . Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:
|
| Оформляют договор | — |
| Регистрируют соглашение в госорганах | Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают . Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней |
Важно при оформлении:
Как продать такое жилье
Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.
Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой за действия или бездействие строительной компании.
В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.
Видео: что такое переуступка квартиры в новостройке
Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.
Заключение договора
Требования к договору цессии:
- Он должен быть письменным.
- Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
- Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
- Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
- Указывают сумму.
- Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.
Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.
После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.
Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.
Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.
Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:
- сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
- описание квартиры;
- права и обязательства каждой стороны;
- порядок и сроки расчетов;
- дата, подписи.
Чем это опасно (подводные камни)
Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:
Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:
| Застройщик постоянно затягивает сроки сдачи и продляет строительство, и не может окончить работы | В итоге инвесторы передают права и обязательства иному лицу. Подойдет такой вариант тем, кто не спешит получить недвижимость. Главное своевременно определить, почему возникают задержки в работах |
| Инвесторы могут разочароваться в качестве строительного проекта | Тогда стараются передать право собственника иному дольщику. Важно пересмотреть все документы, а также текущее состояние строительных работ. Для этого можно привлечь независимого оценщика |
| Если есть риск того, что строительная компания станет банкротом | Дольщики заключают договор цессии, чтобы спасти свои средства, что были вложены |
Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия :
- уголовная ответственность дольщика;
- признание сделки недействительной;
- отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.
Чтобы снизить риски:
- сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
- проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.;
- осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
- уточните, на какой стадии строительства находится здание;
- подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
- осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.
Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:
Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.
Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.
Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.
