Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.
Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?
Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.
Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.
Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.
Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.
Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.
Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.
Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.
- Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
- Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
- Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
- В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.
В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
Как можно продать долю?
Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.
Продажа доли осуществляется следующим образом.
- Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
- Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
- Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
- Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
- Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
- Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.
Доля в приватизированной квартире
При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.
Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.
Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.
Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.
Кроме того, в Росреестр подаются:
- копии паспортов всех собственников недвижимости;
- разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
- технический паспорт на недвижимость;
- квитанцию об уплате госпошлины.
В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.
Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?
При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.
Главная задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.
Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.
Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.
Можно ли продать долю ребенка?
Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.
Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.
Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.
Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.
Продажа без согласия её совладельцев?
Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.
Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.
В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.
Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.
Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.
Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!
Рынок недвижимости в РФ достаточно бурно развивается — возможно без труда продать или же купить квартиру. Но прежде, чем продать муниципальную квартиру, понадобится её приватизировать. Процесс данный выполняется стандартным образом, но имеет ряд тонкостей, связанных со сроками.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Основные моменты
Относительно недавно, чуть более 20 лет назад, в СССР, личной собственности фактически не существовало.
В то же время возможно было без труда получить в личное пользование собственное жилье.
Но после распада Советского союза возникла возможность оформить муниципальную недвижимость, полученную на основании , в .
При этом процедура данная выполняется согласно специальному алгоритму.
Процесс такой обозначается термином « ». Подразумевается перевод недвижимости из одной формы собственности в другую — из государственной в частную.
Причем после выполнения такой процедуры становится возможно выполнять всевозможные иные действия с жильем — это , и другое.
Но процесс продажи жилья, которое ранее было приватизировано, связан с определенными тонкостями. Потому прежде, чем приступить к реализации процесса, стоит разобраться со всеми ними.
Лучше всего обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Знание законодательных норм позволит свести к минимуму вероятность каких-либо «лишних» затрат.
Что это такое
Приватизация — процедура, подразумевающая перевод имущества из государственной собственности в частную.
Подразумевает сбор ряда документов, обращение в некоторые органы — заведующие таким имуществом. Определен ряд ограничений, налагаемых на недвижимость, приватизация которой возможна.
На 2019 год не допускается выполнять приватизацию следующих объектов собственности:
В то же время всегда имеются разные варианты приватизации. Для осуществления приватизации конкретный гражданин должен иметь все необходимые права для этого.
Список всех требуемых в таком случае документов определяется индивидуально в каждом случае. Продажа неприватизированной квартиры не допускается.
В то же время после завершения процедуры будет возможно осуществлять все без исключения законные операции с недвижимостью.
В отдельных случаях возможно приватизировать служебные квартиры. Но допускается это только лишь при наличии соответствующего согласия самого учреждения — на чьем балансе находится конкретная недвижимость.
Процесс приватизации в такой ситуации подразумевает обращение самого собственника в местную администрацию, после чего квартира должна поступить на баланс города (в котором располагается). Далее приватизация выполняется обычным путем.
На кого распространяется
Процедура приватизации допускается только лишь в отношении имущества, на которое у конкретного гражданина имеются соответствующие права.
Основные требования к гражданину, претендующему на выполнение приватизации:
- Наличие гражданства РФ.
- Участие в договоре социального найма на конкретную недвижимость.
- Постоянное в конкретной квартире.
Сам процесс приватизации может быть выполнен лишь только гражданами страны. Какие-либо исключения в этом плане попросту не допускаются. Иностранные граждане, лица без гражданства попросту не имеют права на приватизацию жилья.
Также претендующий на приватизацию должен обязательно быть участником договора социального найма. При отсутствии оформленного соответствующим образом договора нужно будет получить его в местных муниципальных органах.
Также важно учесть необходимость проживания на жилой площади — причем это должно иметь место на постоянной основе. В отношении отдельных категорий граждан делаются исключения.
В перечень таковых входит:
- работающие вахтовым методом в районах Крайнего Севера.
Существует условие, согласно которому право на приватизацию на территории страны возможно осуществить только лишь 1 раз. В отношении несовершеннолетних оно не действует.
В таком случае приватизацию возможно осуществлять 2 раза:
Важно учесть, что прописанные на постоянной основе несовершеннолетние, включенные в договор социального найма, принимают участие в приватизации по умолчанию.
Причем все документы от их лица обязан подавать законный представитель. Таковым является родитель, или же какое-либо другое лицо.
Контроль за соблюдение всех прав не достигшего совершеннолетия гражданина выполняет орган опеки и попечительства.
В начале девяностых годов нередко случалось, что процесс приватизации по какой-то причине осуществлялся без участия детей. Хотя таковые имели полное право на это.
Подобные ситуации имели место в силу отсутствия серьезного контроля со стороны государственных органов. Впоследствии были часты ситуации, когда имела место отмена приватизации. Процедура таковая осуществлялась уже через суд.
В то же время если в первый раз приватизация был осуществлена уже в сознательно возрасте — в дальнейшем будет попросту невозможно осуществить её повторно.
Так как одним из обязательных документов, которые подаются в муниципальный орган на приватизацию, является справка о том, что ранее конкретный гражданин в процедуре данной не участвовал.
Куда следует обратиться
Приватизация — процесс, требующий посещения уже достаточно большого количества учреждений.
В стандартном случае понадобится обратиться в следующие учреждения:
В отдельных случаях приватизировать квартиру можно будет только лишь через суд.
Основанием к подобному действуют может служить следующее:
Приватизация нередко занимает достаточно много времени. Далеко не у всех граждан есть возможность заниматься подобными делами самостоятельно.
Оптимальным решением в такой ситуации является обращение в учреждения, занимающиеся предоставлением таких услуг на платной основе.
Но предварительно стоит ознакомиться с отзывами о работе. В данной сфере работает достаточно много мошенников.
Аналогичным образом обстоит дело с продажей. Чтобы снизить риски, а также избежать затруднений по подготовке документов — стоит попросту оформить на продажу.
В таком случае все операции будет выполнять специальная организация — риелтор. Но опять же нужно подходить к выбору риелтора максимально ответственно.
Имеются тонкости, нюансы касательно продажи квартиры после приватизации. Неприватизированную квартиру продать будет невозможно.
Когда можно продать квартиру после приватизации
Нередко возникает вопрос — через сколько можно продать квартиру после приватизации?
Осуществлять различные операции с жильем после приватизации такового можно фактически сразу после того, как данные будут внесены в Росреестр, жилье поставлено на учет в на нового владельца.
Но важно учесть, что продажа квартиры после приватизации менее 3 лет потребует оплаты налога в размере 13%.
Сегодня государственные органы достаточно пристально следят за соблюдением налогового законодательства. Потому по возможности стоит продавать жилье уже после истечения 3 лет.
Непосредственно перед приватизацией и продажей, если таковая планируется, нужно разобраться со следующими вопросами:
- Какие имеет условия.
- Возможно ли сразу после оформления.
- Чтобы не платить налог.
- Способ оптимизации НДФЛ.
Какие имеет условия
Сегодня существует несколько эффективных способов продажи квартиры, причем полностью законных:
- договор купли-продажи;
- дарение доли в квартире кому-либо;
- залог — по .
Наличие постоянной прописки в определенном жилье ещё не является препятствием для продажи недвижимости.
В случае составления договора купли-продажи, оформления иных обязательных документов регистрация на территории определенной квартиры прекращается автоматически.
Если же по какой-то причине возникают сложности при выписке граждан в стандартном порядке — нужно будет обратиться в местный суд.
Но в законодательстве установлен ряд лиц, которых даже в судебном порядке будет крайне сложно выписать из жилой площади.
Он является закрытым, в него на 2019 год входят:
- Не достигшие совершеннолетия.
- Пожилые лица.
Кроме того, продажа всей квартиры целиком может быть выполнена только лишь при остальных собственников — если таковые имеются. В противном же случае возможно реализовать лишь часть недвижимости.
Собственность таковой будет уменьшена пропорционально. Причем при продаже понадобится соблюдать право на преимущество покупки.
Таковое имеется у лиц, которым уже принадлежит часть недвижимости. Данный момент определяется .
Отдельным и наиболее сложным моментом является продажа жилья с прописанным там несовершеннолетним и имеющим к тому же право собственности на квартиру.
В таком случае осуществить продажу возможно лишь при покупке аналогичного жилья, при отсутствии ухудшения жилищных условий.
Понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Этот момент определяется в каждом случае обязательно и индивидуально. Интересы ребенка должен представлять его законный представитель.
Возможно ли сразу после оформления
Какой-либо срок для продажи недвижимости после оформления приватизации не обозначается в законодательстве. Фактически сразу после окончания данной процедуры жилье может быть выставлено на продажу.
Но необходимо будет учесть, что процесс данный подразумевает оплату подоходного налога. Согласно общему правилу вся недвижимость, продаваемая в течение 3 лет с момента приобретения прав на неё, облагается налогом подоходного типа.
Но существует ряд способов избежать необходимости уплаты НДФЛ в размере 13% в государственный бюджет. Некоторые из них являются законными.
Другие же наоборот — незаконными и наказуемыми. Потому перед использованием какого-либо конкретного нужно получить юридическую консультацию.
Сегодня налоговая служба пристально наблюдает за сделками с недвижимостью. Налагается существенный штраф за неуплату налоговых сборов. Полагается пеня.
Чтобы не платить налог
Одним из способов избежать уплаты налогового сбора является покупка нового жилья — большего по стоимости. В таком случае возможно получить вычет из НДФЛ.
Реализуется таковой по схеме «доходы минус расходы». Но таким образом возможно компенсировать только лишь часть налогового сбора.
Также возможно будет попросту оформить договор дарения. В таком случае уплата налогового сбора не осуществляется.
Но следует учитывать, что доходы, полученные по договору дарения, могут не облагаться налоговым сбором в размере 13%, только лишь если участвуют в сделке близкие родственники:
- Родители.
- Дети.
- Супруги.
Во всех остальных случаях понадобится оплатить НДФЛ. Существует также множество «черных» схем ухода от налоговых сборов такого рода.
Но стоит избегать использования таковых. В некоторых случаях полагается наказание не только административного характера, но также уголовного.
Способ оптимизации НДФЛ
Один из самых лучших способов оптимизации налога НДФЛ — это доходы минус расходы. Согласно все доходы, полученные от продажи квартиры, возможно уменьшить на расходы, связанные с её приобретением.
Главным минусом применительно к этой ситуации является то, что процесс приватизации не подразумевает расходов помимо . Согласно законодательству приватизация выполняется безвозмездно.
Соответственно, какие-либо расходы сам собственник недвижимости не несет. Таким образом право на получение налогового вычета попросту будет отсутствовать.
В таком случае единственным способов получить вычет будет покупка новой квартиры на средства большие, чем проданная приватизированная квартира. Уменьшение НДФЛ производится пропорционально.
Алгоритм действий
Алгоритм действий при продаже квартиры после приватизации выполняется стандартным образом. Какие-либо особенности попросту отсутствуют.
Понадобится лишь оплатить налоговый сбор в размере 13%, отчитаться перед налоговой службой.
К основным обязательным для предварительного рассмотрения вопросам относятся:
- Необходимые документы.
- Порядок обращения.
Необходимые документы
Продажа квартиры подразумевает оформление целого ряда разных документов.
Для регистрации самой сделки понадобится:
Существует также ряд дополнительных документов. Сам продавец показывать такие бумаги не обязан, но продавец имеет право показать таковые.
Данный перечень бумаг включает в себя следующее:
Предоставление таковых документов в дальнейшем позволит избежать возникновения самых разных сложностей.
Так как достаточно часты случаи, когда квартиры продаются незаконно от имени лиц, которые не отвечают за свои действия. Это психически больные люди, а также находящиеся в невменяемом состоянии.
Порядок обращения
Сам порядок продажи квартиры имеет свои тонкости. Но в большинстве случаев он является полностью стандартным.
Включает в себя следующие основные этапы:
Не стоит пытаться занизить стоимость продажи недвижимости. Так как налоговая служба обязательно будет проверять платежные документы при сдаче налоговой декларации.
Видео: собираем документы для продажи
Важные нюансы
Продажа приватизированной квартиры имеет свои тонкости.
К наиболее существенным относятся:
Особенно важным является именно последний момент. Важно учесть, что расчет осуществляется вплоть до 1 дня. И если регистрация продажи будет выполнена через 2 года и 364 дня — начисление налога на доход будет обязательным.
Законодательная база
Вопрос приватизации полностью раскрывается в Федеральном законе:
Мария Сивова
25724
12
На первый взгляд в продаже приватизированной квартиры нет ничего сложного - нашел покупателя, оформил договор, получил деньги. В реальности же много нюансов. Например, как рассчитывать налог с продажи, или как распорядиться долей в приватизированной квартире и можно ли вообще ее продать? В статье мы ответили на распространенные вопросы.
Фото с Flickr/Weidner
Основные моменты продажи приватизированного жилья
Итак, вы продаете квартиру. На первом этапе определяете, будете ли делать это самостоятельно, либо воспользуетесь помощью агента. Нельзя точно сказать, какой из вариантов более выгодный. Важно лишь отметить, что в работе с агентом вы получаете гарантию законности проведения сделки, за что вы платите.
Если вы работаете с риэлтором, то он поможет оценить ваше жилье. Но вы можете сделать это и самостоятельно, изучив рынок аналогичных объектов. Цена на квартиру складывается из ее расположения, состояния, метража. Это основные критерии. Но покупатели будут ориентироваться и на другие показатели, важные лишь для них, например, чтобы рядом с домом в обязательном порядке находилась библиотека или фитнес-клуб.
В вопросе как продать приватизированную квартиру важно учесть процесс подготовки документов. 90% покупателей ставят условие, чтобы квартира не была юридически обременена. Например, некоторые критично относятся к тому, что в квартире прописаны дети, поскольку выписывать их придется долго. Также полностью исключены ситуации, когда на квартиру наложен арест или она находится в ипотеке. Такую квартиру продать очень трудно.
Следующий нюанс - общение с покупателем. К вам будет приходить много разных людей, у каждого из которых свои критерии для отбора подходящей жилплощади. Кто-то будет просто ходить по комнатам и одобрительно кивать. После просмотра вы больше не увидите этих людей. Как правило, если квартира покупателю нравится, то он сразу же это озвучивает и начинает торговаться. Если вас устраивают условия, которые вам предлагает покупатель, то можете смело на них соглашаться.
Следующий этап взаимодействия с покупателем - выход на задаток. За любое жилье сначала оставляется авансовая сумма. Ее размер вы решаете в индивидуальном порядке. Заключается предварительный договор, в котором указывается сумма аванса.
Последний этап продажи приватизированной квартиры - регистрация нового собственника. Для этого вам нужно собрать документы. Право собственности регистрируется на основе договора купли-продажи После получения свидетельства покупателю передаются ключи.
На момент подписания договора деньги за жилье уже лежат в банковской ячейке. Продавец сможет их получить только после того, как предъявит в банк подписанный договор купли-продажи и копию свидетельства на покупателя.
Налоги на продажу приватизированного жилья
Чтобы вам стало понятно, как именно рассчитывается налог от продажи приватизированной квартиры, мы приведем ряд примеров. Сначала освятим общие понятия.
Когда человек продает квартиру, то он получает доход, который должен облагаться налогом. Размер налога зависит от срока владения квартирой на праве собственности.
Если человек владеет квартирой больше трех лет (дата отсчета начинается от дня выдачи свидетельства о собственности), то он освобождается от выплаты налога НДФЛ и не предоставляет декларацию 3 НДФЛ.
Если сроки владения квартирой меньше трех лет, то выплачивается НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья, но за минусом миллиона рублей.
Пример
Человек оформил собственность на квартиру в 2014 году. Через год он решил ее продать за 4 млн рублей. Расчет налога НДФЛ будет следующим: (4 млн - 1 млн)*0,13%= 390 тыс. рублей.
Если квартира продается, а вместо нее приобретается другое жилье, то оформляется налоговый вычет. При этом соблюдаются два условия:
- налоговый вычет предоставляется только в том случае, если продажа и покупка нового жилья попали на один год. Например, если человек продал квартиру в 2015 году, то купить новую квартиру и оформить на нее налоговый вычет он также должен в этом году. По факту, он ничего не теряет. То есть, те деньги, которые он выплатит при продаже, вернутся к нему во время покупки. Даже если человек продал квартиру в декабре 2014 года, а купил новую в январе 2015 года, то налоговый вычет к нему не вернется.
- если ранее человек воспользовался правом на возврат налога, то второй раз использовать его он не вправе. Если налоговый вычет был получен не полностью, то в соответствии с изменениями в законодательстве от 2013 года, он будет иметь право на возврат недостающей суммы при последующих покупках.
Пример
Приватизация квартиры произошла в 2014 году. Собственниками в итоге стали 3 человека. В следующем году они решают продать жилье за 4,5 млн. В этом случае из общей суммы вычитается миллион рублей. Тогда формула расчета следующая: (4,5 млн-1 млн) *0,13=455 тыс. рублей (общая сумма налога). 455 тыс. рублей\3 чел.=151666,6 рублей - должен заплатить каждый из собственников.
Но есть способ уменьшения суммы налога при продаже. Если каждый из собственников продаст свою долю в отдельности, то налог будет меньше. Расчет таков: 4,5 мгн\3= 1,5 млн будет стоить доля каждого. На одного человека налог составит: (1,5 млн - 1 млн)*0,13% = 65 тыс. рублей. Именно эту сумму должен заплатить каждый из собственников. При покупке нового жилья каждому собственнику вернется эта сумма.
Продажа долей в приватизированной квартире
Процесс продажи долей в приватизированной квартире зависит от того, какой вид права на доли стоит в свидетельстве - совместное владение или долевое. Если собственность совместная, то доля каждого из владельцев не определена. Но если собственность долевая, то в свидетельстве определяется доля каждого, например, 1\2 или 1\3.
- совместная собственность
- долевая собственность
Как в этом случае определить цену доли в приватизированной квартире?
1. провести аналитику подобных объектов при помощи объявлений в сети;
2. воспользоваться помощью профессионального оценщика. По окончанию оценки он выдаст соответствующее заключение.
Продажа долей в приватизированном жилье - редкость. Чаще всего такая мера встречается, когда приходится взыскивать долги, решать квартирные споры. Если владельцем доли в квартире является ребенок, то продать такую часть будет невероятно сложно. При этом придется брать разрешение у органов опеки, которые обязательно потребуют документ, свидетельствующий о том, что права ребенка после продажи не будут нарушены.
Большинство объектов на рынке жилья приватизированы. Важно четко понимать и знать все тонкости продажи таких объектов. Один из ключевых факторов - расчет налога с продажи приватизированной квартиры. Мы постарались в подробностях рассказать вам о том, как посчитать сумму налога во всевозможных ситуациях при продаже квартиры. Также стоит обратить внимание на ключевые моменты в продаже доли в приватизированной квартире. Еще недавно эта процедура считалась невозможной, но сегодня есть варианты осуществить ее.
Пройдя процедуру приватизации и став собственником недвижимости, гражданин приобретает право на использование жилплощади по своему усмотрению. Порой первичная приватизация нужна для сделок с недвижимостью, поскольку, проживая в социальном фонде, невозможно распоряжаться жильем. Два вопроса могут возникнуть одновременно, поэтому следует знать правовую основу обеих операций с недвижимостью.
Оформление жилья в собственность
По закону не прошедший приватизацию объект невозможно продать. Им можно пользоваться на протяжении всей жизни, пока есть регистрация на данной площади. Поскольку каждому гражданину страны предоставлено право один раз получить занимаемую площадь в собственность, то при желании следует обратиться в соответствующую инстанцию по приватизации, которая есть в каждом районе или городе.
Обратившись в администрацию, можно узнать, подлежит ли занимаемая площадь приватизации. Следует учесть, что служебное, аварийное или жилье в закрытых городах может иметь статус социального, не подлежит переходу в собственность. В некоторых случаях сделать это возможно через судебное решение. Например, если предприятие, являющееся собственником служебной квартиры, дает разрешение, то площадь переводится в муниципальный фонд, затем может стать собственностью жильцов.
Собрав пакет устанавливающих документов, их сдают на оформление договора приватизации. В каждом конкретном случае могут потребоваться различные дополнительные справки, кроме основных, обязательных для всех. Иногда для получения информации о том, что граждане не использовали право на приватизацию, требуется справки со всех мест регистрации с 1991 года. Смена фамилии, паспорта, проведение перепланировки в социальном жилье - все потребует документального подтверждения.
Рассмотрение длится максимально два месяца, затем подписывается договор приватизации, дающий право в государственном реестре недвижимости. Получив на руки свидетельство, гражданин имеет право распорядиться недвижимостью на общих основаниях.
Иногда возникает ситуация, при которой продавец муниципального жилья и покупатель достигли договоренности и готовы совершить сделку. Поскольку процесс сбора документов и сама приватизация занимают существенное время, заинтересованные стороны заключают нотариально заверенный договор о намерениях и осуществляют передачу задатка. В этом случае покупатель ждет получения свидетельства о праве собственности продавцом и последующего переоформления квартиры.
Законом не предусмотрено получение свидетельства на нового владельца сразу по предъявлении договора о приватизации и договора о покупке в регистрирующий орган. Сначала должны быть получены документы на продавца, затем проведена сделка. Наиболее эффективным способом является обращение в проверенную риэлтерскую фирму для проведения обеих операций. При этом менеджеру можно выдать доверенность на сбор документов, в таком случае обратившемуся придется явиться на подписание договора о признании приватизации, это следует сделать лично.
Плюс в проведении двух процедур заключается в наличии справок, которые имеют различный срок действия. Например, паспорт на площадь и кадастровый план, выдаваемые БТИ, действительны в течение пяти лет, что является самым длительным сроком. Остальные справки также подойдут для предъявления в регистрирующий орган при получении свидетельства на право собственности, могут потребоваться при оформлении договора купли/продажи жилья.
Если заинтересованные лица решают обменять свои квартиры, имеющие статус муниципального жилья, то понадобится разрешение жилищного отдела администрации. Иногда продажу не приватизированного жилья стараются оформить через прописку покупателя с последующей выпиской прежнего ответственного квартиросъемщика с семьей. Подобная сделка является незаконной и может быть обжалована на любом этапе.
Прописать к себе родственника ответственный квартиросъемщик может, но выписаться при этом в короткий срок не получится. Переоформить устанавливающий право проживания в социальном жилье документ можно только после разрешения жилищного отдела. Изменить ордер, договор о социальном найме, другие документы на площадь самостоятельно не получится, все это противозаконно.
Применение серых схем приводит к тому, что ответственный квартиросъемщик может лишиться своей социальной квартиры, так и не получив оговоренной суммы. Законопослушные граждане не знают всех нюансов законодательства, возможных последствий подобной сделки. , в свою очередь, ничем не рискуют, но схемы знают досконально и используют их во вред доверчивым гражданам.
Если гражданину отказывают в праве приватизации, в соответствии с законом он может обратиться в суд, представив свои аргументы. Положительное решение суда служит основанием для комитета по приватизации для отмены первоначального отказа.
После первичной приватизации владелец может сразу же продать свою собственность. Поскольку он получил доход от государства в виде недвижимости, то продажа сопровождается уплатой налогового вычета в размере 13% от стоимости жилья, превышающей 1 млн. рублей. Если же после приватизации прошло три года, то сделка по продаже имущества .
Существует правило, по которому если за отчетный период осуществляется продажа и покупка недвижимости, то производится взаимозачет налоговых вычетов. Налогом не облагаются сделки между близкими родственниками, процедуры дарения и вступления в наследство. Приватизированная в браке квартира является совместной собственностью супругов, несмотря на то, на кого оформлено свидетельство на право собственности. Если в списке владельцев присутствует несовершеннолетний, то продажа жилья осуществляется после разрешения органов опеки и попечительства.
