Главное право в отношении какого-либо объекта недвижимости – это право собственности на него. Именно оно дает максимум возможностей по использованию и распоряжению имуществом.
Однако не всегда квартира или другое жилое помещение принадлежит одному лицу.
Бывает, что собственников несколько, что создает совершенно иной порядок распоряжения имуществом для каждого из них. Многообразие форм владения недвижимостью и другими объектами создает необходимость знать особенности и нюансы каждого вида.
Кроме владения конкретным объектом недвижимости государством, в российском законодательстве предусмотрено право гражданина на обладание недвижимостью.
Это положение создает целое разнообразие видов собственности:
- в долях;
- личная;
- совместная.
Любой из представленных вариантов обладает своими особенностями, преимуществами и недостатками.
Особняком стоит частная, так как она предполагает наличие лишь одного собственника, который имеет полное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по личному усмотрению и без получения чьего-либо подтверждения или согласия.
Ограничением может стать лишь обязанность не причинять вред и неудобства другим лицам. Такой вариант является наиболее предпочтительным, так как только одно лицо вправе совершать любые, не запрещенные российским современным законодательством, сделки с недвижимостью.
Однако бывают ситуации, когда несколько лиц имеют определенный объем прав на один и тот же объект недвижимости.
Например, такое возможно при разделе имущества между супругами, которые обладают равными правами на совместную приобретенную в период нахождения в браке квартиру. В зависимости от желания сторон и технической возможности разделить объект на части, может образоваться совместная общая, а так же долевая собственность.
Любой из видов предполагает наличие своих особенностей и отличительных черт.
Главное, что определяет вид собственности – объем полномочий конкретного владельца и возможность осуществлять действия с объектом без необходимости получать согласие других лиц.
Общая совместная собственность
Главная особенность общей совместной собственности состоит в наличии нескольких лиц, которые имеют определенный объем прав на одну и ту же квартиру. Основным примером такого вида владения является совместное имущество супругов.
Однако законодательство предусматривает два случая образования такого вида по ст. 244 ГК России :
- приватизация;
- приобретение объекта в браке.
При таком виде собственности ярко выражена общность всех ее участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят в некоторой степени друг от друга.
Нередко совместная собственность появляется в результате неделимости конкретного имущества. Например, если супруги не могут разделить в натуре квартиру, они вправе владеть ею на праве совместной собственности.
Неделимость объекта предполагает невозможность его раздела на отдельные доли в натуральном выражении из-за недостаточности размера, большого количества собственников, низкой стоимости и т.д.
По сути доли каждого из многочисленных участников существуют, но они не выделены и не определены конкретно. Это означает, что и документов отдельно на свою часть каждый собственник не имеет. Именно поэтому распоряжение и пользование осуществляется с согласия всех владельцев.
По ст. 253 ГК России они должны одобрить любую сделку с объектом или его изменение.
Однако нередко это порождает необходимость обращаться в суд, если не может быть достигнуто согласие между всеми собственниками.
Для облегчения управлением отдельными частями имущества можно выделить из него доли и перевести объект из общей в долевую собственность.
Однако если сделать этого нельзя, то один участник вправе выплатить остальным денежные или иные компенсации и стать единственным хозяином имущества.
Общая долевая собственность
Статьей 245 ГК России предусмотрено существование долевой собственности. Она подразумевает, что каждый из участников имеет свою, четко ограниченную долю в составе одного объекта. При таком порядке возможно два варианта пользования объектом:
- по соглашению сторон;
- раздельно, если это позволяет сам имущественный объект.
Кроме того, части бывают двух разновидностей:
- Реальные. Те, которые можно по-настоящему выделить и пользоваться раздельно. Такие части могут быть в отдельно выстроенном доме, но их не бывает в квартире, находящейся в многоквартирной постройке.
- Идеальные. Такие, которые физически невозможно отделить.
Существование нескольких владельцев долей порождает наличие у них преимущественного права приобретения продаваемой части. Это означает, что при попытке продать свою часть один из собственников обязан сначала разослать всем остальным письменное уведомление с указанием предполагаемой цены приобретения для других участников. Только в случае отказа или отсутствия всякой реакции в период до 30 дней от каждого из них доля может быть продана третьему лицу.
Если возможность преимущественной покупки не была принята в расчет продавцом, то сделка, которую он совершит с третьим лицом, может быть оспорена одним из собственников остальных долей. Однако при этом владельцы других частей не имеют право преднамеренно создавать препятствия по продаже доли.
В результате, долевая общая собственность предусматривает наличие конкретных частей одного и того же имущества.
Такая форма подразумевает существование нескольких собственников, которые владеют каждый своей частью объекта.
Разница между совместной и долевой собственностью
Между двумя видами собственности существует некоторая схожесть.
Это обусловлено тем, что оба они подразумевают наличие нескольких лиц, владеющих одним и тем же объектом или его частями.
Так же объединяет их то, что распоряжаться свободно и независимо от других в таком случае объектом или долей не получится.
Различие же, в основном, состоит в том, что в совместной собственности части фактически не выделяются, а при долевой наоборот. Долевая встречается чаще и при различных обстоятельствах, общая же возникает между супругами и при приватизации на нескольких лиц.
Кроме того, продать объект при общей собственности нельзя без согласия второго владельца, при долевой же необходимо соблюсти право преимущественной покупки.
Институт общей собственности в РФ представлен двумя основными моделями владения имуществом - совместной и долевой. Какова специфика каждой из них? Каким образом осуществляется формирование права на владение имуществом в совместном порядке? Как осуществляется раздел и выдел части актива в единоличное владение гражданина?
Отличие совместной собственности от долевой
Совместная собственность - один из предусмотренных законодательством РФ подвидов модели общего владения несколькими гражданами неким имуществом. Ее отличительный признак - отсутствие имеющих конкретную величину долей во владении активами. Что такое «общая собственность»? Определение данного термина звучит просто - имущество, которым владеют двое и более лиц одновременно. Каждый из совладельцев может владеть какой-то конкретной долей в собственности. В этом случае модель общего владения как раз-таки долевая.
При совместной собственности люди владеют имуществом, управляя и распоряжаясь им исключительно в рамках принятия коллегиальных решений. Общая собственность в этом смысле - неделимый актив. Продать ее, подарить, разделить можно только по итогам личных договоренностей.
Виды совместной собственности
Общая совместная собственность, несмотря на широкую распространенность, может быть представлена, если следовать положениям российского законодательства, в сравнительно небольшом спектре разновидностей. Во-первых, таковой может быть совместное владение супругов, например квартира. Во-вторых, общая совместная собственность может наблюдаться в рамках коллективной организации крестьянского хозяйства.
В правовой истории РФ были периоды, когда соответствующая модель владения имуществом могла формироваться, к примеру, по факту проведения приватизации. Но со временем в законодательство России были внесены поправки, по которым по факту приватизации человеку могла доставаться только определенная доля в общей собственности.
Распоряжение имуществом в совместной собственности
Выше мы отметили, что распоряжаться имуществом при совместном владении граждане могут, согласуя все действия между собой. Рассмотрим данный аспект подробнее.
Общая собственность в рамках совместного владения, таким образом, наделяет каждого владельца правом совершать от своего имени сделки, отражающие распоряжение имуществом. При этом все действия должны быть согласованы с другими собственниками. Если этого не происходит, то сделки могут быть признаны, в частности в судебном порядке, недействительными.
Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, совладельцы имущества вправе отозвать совершенную без их ведома сделку, только если доказано, что акты распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, были совершены другими владельцами, осознававшими то, что у них нет полномочий на соответствующие действия. То есть суд может аннулировать сделку по иску жены против мужа по сдаче квартиры в аренду, если она докажет, что ее супруг был в курсе, что она против того, чтобы сдать недвижимость, но, невзирая на это, оформил договор со съемщиками жилья.
Раздел совместной собственности
Общая собственность на имущество может быть в предусмотренном законом порядке разделена. Какова специфика этой процедуры? Одно из ключевых положений законодательства, касающееся раздела общей собственности, - необходимость в заблаговременном определении конкретной величины долей для каждого из будущих владельцев имущества. При этом, если следовать положениям 254-й статьи ГК РФ, то доли, о которых идет речь, признаются равными, за исключением предусмотренных законом случаев или при частных соглашениях сторон.
В целом порядок, в рамках которого осуществляется раздел совместной собственности, схож с алгоритмом, характерным для процедуры, когда выделяется доля в общей долевой собственности. Если, конечно, иное не предусмотрено в правовых актах или же не вытекает из особенностей коммуникаций между владельцами.
Общая собственность супругов
Выше мы отметили, что одна из предусмотренных моделей совместного владения имуществом предполагает тот факт, что субъекты подобных правоотношений состоят в браке. Каковы особенности управления имуществом, осуществляемые при данном сценарии? Какова специфика таковой правовой категории как общая совместная собственность супругов?
Основной механизм образования имущества, которым граждане, состоящие в браке, будут владеть в рамках рассматриваемой модели, - приобретение собственности в период совместного проживания. Семейный Кодекс РФ при этом предполагает два основных формата имущественных отношений между супругами - основанный на законе, а также базирующийся на договоре.
Каковы имеет особенности общая совместная собственность супругов в рамках первого сценария? Данный правовой режим владения имуществом действует в силу закона, и он актуален, если в брачном договоре нет иных условий. Это собственность, которая нажита в период совместного проживания супругов. Какие виды имущества могут к ней относиться? Если следовать положениям закона, это могут быть доходы - в виде зарплаты, выручки с бизнеса, продажи продуктов интеллектуального труда, пенсии, социальные выплаты. Также понятие общей собственности, образовавшейся в процессе совместного проживания супругов, включает имущество, ценные бумаги, доли в предприятиях. При этом в общем случае, как отмечают юристы, не имеет значения, кто приложил к приобретению тех или иных активов больше усилий - муж или жена.
Имущество, которое принадлежало каждому из граждан, состоящих в браке, до официальной регистрации их отношений, принадлежит им на праве личной собственности. Также Семейным Кодексом предусмотрен сценарий, по которому имущество, которое муж или жена приобрели в периоды, когда по каким-либо причинам проживали отдельно, также принадлежит каждому из них на праве личного владения.
Другая особенность, которой характеризуется общая собственность супругов - наличие механизма установления модели совместного владения, если будет зафиксирован тот факт, что в процессе проживания в браке муж или жена вложили в имущество супруга некоторые ресурсы так, что стоимость активов значительно выросла. Это может быть, например, проведение масштабного ремонта в квартире, переоборудование помещения одного типа в другое.
Распоряжаться совместным имуществом супруги могут, согласуя между собой предполагаемые действия. При этом если та или иная сделка с собственностью одним владельцем предполагает нотариальное удостоверение, то согласие совладельца также необходимо заверять у нотариуса. Если соответствующий документ не будет оформлен, то сделка также может быть признана недействительной.
Интересен тот факт, что по документам собственник имущества может быть один. Например, если это квартира, то в качестве ее владельца в свидетельстве о регистрации права собственности, может быть указано только Ф.И.О. мужа. Однако если недвижимость была куплена им в период брака, то другим полноправным его собственником будет считаться также жена. Можно отметить также и то, что в силу совместного управления имуществом владельцы также обязаны вместе содержать его, платить установленные законом налоги и т. д.
Раздел имущества в браке
Общая собственность супругов подлежит разделу, как правило, только после развода. Вместе с тем данная процедура возможна также и в период, когда граждане состоят в браке. Подобные сценарии допустимы в таких случаях:
- один из супругов решил потребовать раздела собственности;
- кредитор, имеющий на то основания, потребовал раздела имущества с целью реализации доли в счет долга;
- супруги договорились разделить имущество.
Как мы уже отметили выше, величина доли, которую получает каждый из супругов, в общем случае равная. Вместе с тем суд может скорректировать эту формулу, посчитав справедливым наделение мужа или жены большей пропорцией. При этом суд вправе назначить тому супругу, который получил меньшую долю, денежную компенсацию в величине, соразмерной тому объему владения имуществом, который передан в пользу другого собственника. Аналогичные правила действуют, если определяется доля в праве общей собственности после развода.
Касательно распоряжения имуществом после прекращения брака можно отметить интересный нюанс. Дело в том, что если, например, люди развелись в 2011 году, а квартиру до сих пор не продали и не поделили - за ней сохраняется общая совместная собственность. Если, например, совладелец, являвшийся супругом, захочет как-то распорядиться недвижимостью - он должен будет получить согласие гражданки, являвшейся его женой.
Имущество и брачный договор
Рассмотрим другой, предусмотренный Семейным Кодексом РФ сценарий, при котором супруги могут определить модель общего владения имуществом. Речь идет о составлении брачного договора, в рамках которого соответствующие условия могут быть прописаны.
Данный документ может установить, что, например, общая собственность на квартиру будет не совместной, а долевой. При этом в брачном договоре можно прописать условия как в отношении имущества, которое уже есть у супругов, так и в аспекте будущего приобретения той или иной собственности мужем и женой в период совместного проживания. Интересен тот факт, что документ, о котором идет речь, может быть составлен и подписан супругами не только до регистрации брака, но также и в период, пока соответствующий семейный статус актуален.
Практика пользования недвижимостью в браке: продажа
Каким образом право общей совместной собственности может реализовываться супругами на практике? Возьмем сценарий, когда речь идет о продаже доли в квартире одним из граждан, состоящих в браке. Предположим, что муж и жена смогли договориться о том, какая доля во владении недвижимостью будет принадлежать каждому. Супруг после этого решил, что продаст имеющийся актив, к примеру, обратившись к риэлтору.
Особенность российского законодательства, регулирующего право общей собственности, заключается в том, что оно предполагает установление приоритета в очередности покупателей доли в совместном владении имуществом в пользу одного из действующих совладельцев. То есть если муж, как в нашем сценарии, пожелал продать часть квартиры, то первый человек, который будет иметь преимущественное право купить данную долю в недвижимости, - его жена. Только если супруга откажется воспользоваться данной преференцией, муж вправе идти к риэлтору. В рамках данной схемы один владелец доли обязан предупредить другого о том, что собирается совершить такую-то сделку, причем в письменной форме.
Интересен тот факт, что если совладелец квартиры - не только жена, то воспользоваться преимущественным правом купить долю, которую продает муж, могут все, кто имеет отношение к совместному владению квартирой. В свою очередь, супруг сам должен выбрать, кому продавать недвижимость. Принимать решение о покупке доли в квартире, предлагаемой мужем, другие собственники могут в течение 30 дней. Если они не воспользуются данной преференцией, то супруг может продавать долю в недвижимости третьим лицам.
Практика совместного владения недвижимостью: налоговый вычет
В числе значимых обстоятельств с точки зрения режима владения квартирой может быть желание супругов воспользоваться имущественным налоговым вычетом, основание для которого - факт приобретения недвижимости. Как известно, собственник жилья, купивший его за свой счет, вправе вернуть 13% от расходов (но не более 260 тыс. рублей). В этом смысле механизмы пользования данной преференцией в случае владения квартирой в режиме долевой собственности и совместной могут различаться. В чем это выражается?
Если супруги владеют квартирой в долях, то каждый из них сможет получить объем вычета, который пропорционален стоимости соответствующей части квартиры, которая оформлена в собственности. То есть, например, если недвижимость стоит 3,5 млн руб., то при равном распределении долей каждый супруг будет владеть имуществом стоимостью 1 млн 750 тыс. руб. Соответственно, получить максимально гарантированный вычет - 260 тыс. рублей. - не получится, для этого стоимость недвижимости должна составлять 2 млн руб.
Поэтому в аспекте оформления налогового вычета более выгодным вариантом может оказаться как раз-таки совместная собственность. Каких-либо долей в ней не определено. Поэтому супруг может пойти в налоговую службу и оформить вычет по полной стоимости квартиры. Правда, при этом придется оформить для предоставления в ФНС дополнительный документ от другого супруга, подтверждающий право воспользоваться вычетом по квартире за себя. Можно также отметить, что муж и жена могут «поделить» квартиру для вычета в любой пропорции. То есть, например, один супруг может «отдать» под налоговый вычет другому 3 млн руб., а себе оставить 500 тыс. руб.
Подобная возможность полезна, если, например, жена, купившая квартиру, уходит в декрет. Ее доходов становится недостаточно, чтобы получать ощутимые выплаты по вычету. В этом случае она «переуступает» право мужу получать соответствующие компенсации от государства по купленной ею квартире. Важный нюанс - если один из супругов полностью «передал» свою долю в квартире для вычета другому, то он сам не теряет права на оформление аналогичной налоговой преференции впоследствии. Разумеется, только если приобретет новую недвижимость, так как ту, что находится в совместной собственности, он «переуступил» в законном порядке. Или, как вариант, ему «передадут» право получить по ней вычет аналогично тому, как он сделал по предыдущей квартире.
Совместная собственность в крестьянском хозяйстве
Другой предусмотренный законом сценарий общего совместного владения имуществом может быть реализован, если собственники ведут вместе крестьянское хозяйство. Данного типа объединение возможно в силу родственных связей или же по причине устойчивых партнерских отношений в рамках фермерской деятельности.
Имущество, которое относится к крестьянскому хозяйству, принадлежит, таким образом, его участникам на праве общей собственности, если только в правовых актах нет иных формулировок. Таким образом, устанавливается общая собственность на земельные участки, дома, насаждения, инвентарь, оборудование, транспорт, скот, птицу. В целом, все то, что имеет отношение к аграрному делу. Предполагается, что каждый участник объединения будет иметь равные возможности получать плоды и иные продукты фермерской деятельности в процессе пользования общими ресурсами.
Что касается распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности фермеров, то ключевая норма здесь - равноправие всех участников объединения в аспекте пользования ресурсами. При этом частная модель управления имуществом может быть определена на уровне договоренностей между участниками объединения - об этом говорится в положениях 4-й статьи ФЗ «О крестьянском хозяйстве».
Следует отметить, что основным субъектом сделок, в рамках которых предполагается задействование фермерских ресурсов, по закону считается глава объединения. Однако он должен производить свои действия исключительно в коллективных интересах. Ответственность за правовые последствия заключенных главой фермерского хозяйства соглашений лежит на объединении в солидарном порядке.
Раздел и выдел собственности в фермерских объединениях
Как осуществляется выдел из общей совместной собственности в объединениях фермеров? Главный источник права здесь - отмеченный выше закон. В 9-й статье ФЗ «О крестьянском хозяйстве» сказано, что при выходе из объединения кем-либо из его участников не подлежат разделу, в частности, земельный участок, а также средства производства. Однако фермер вправе рассчитывать на компенсацию, соразмерную его предполагаемым долям. Срок ее выплаты определяется по взаимному согласованию участников хозяйства. Возможен вариант назначения его в судебном порядке. Важный нюанс: если даже человек вышел из состава фермерского хозяйства, то в течение еще двух лет он, согласно закону, должен нести субсидиарную ответственность, соразмерную величине прежним долям, по обязательствам объединения.
Что касается раздела общего фермерского бизнеса, то он, как правило, предполагает, что на базе единого хозяйства будет создано несколько независимых. При этом общая собственность разделяется так, чтобы каждый фермер впоследствии мог сохранить все производственные процессы, налаженные в объединении. То есть каждый владелец нового независимого хозяйства должен получить свой трактор, собственную территорию для посева, инвентарь и прочие ресурсы.
Право собственности гражданам Российской Федерации гарантируется национальным законодательством. В частности, они могут владеть объектами недвижимости совместно, или же на долевых принципах. В то же время далеко не все понимают разницу между этими понятиями. Тем не менее она достаточно существенная, и знать все нюансы не помешает.
Основные понятия
Оба этих вида собственности имеют в целом одинаковые свойства. Общая долевая, как, впрочем, и совместная, предполагает, что владельцев у недвижимости несколько. При этом каждый вид обладает рядом характерных особенностей.
Порядок осуществления прав владельцев регулируется Гражданским кодексом России. При этом закон разрешает лицам, в собственности которых находится общая совместная недвижимость, разделять ее на доли.
Совместная собственность
Данное понятие подразумевает, что граждане владеют определенным имуществом, в целом не разделяя его на части. Иными словами, все является собственностью, к примеру, супружеской пары, то есть управлять им они могут исключительно совместно.
В то же время происходит разделение обязанностей, возникающих в ходе пользования недвижимостью или другим видом имущества. Закон также определяет, что любой вид собственности, приобретенной в браке, автоматически становится совместным. На доли такая общая вещь разделяется только, если будет заключено соответствующее соглашение.
В последнем случае происходит раздел или же вычет одной доли имущества в пользу третьего лица (к примеру, ребенка).
Помимо того, совместной общая собственность становится лишь в той ситуации, когда супруги состоят в официально зарегистрированном браке. Гражданский союз не предполагает появления обстоятельств, способствующих накоплению такого имущества.
Такая общая собственность обязывает всех супругов в равной степени участвовать в администрировании. Они, в числе прочего:
- оплачивают предусмотренные законом фискальные сборы;
- участвуют в расходах на содержание;
- принимают решение о продаже или разделе;
- передают в дар и пр.
Долевая общая собственность
Этот тип владения имуществом предполагает разделение его на определенные доли. В частности, квартира к примеру, может принадлежать обоим супругам в пропорции 50 на 50 процентов. В то же время если есть ребенок, то раздел осуществляется в другом порядке.
При этом общая собственность также подлежит разделению и в другом соотношении – 25 на 75 процентов или как-нибудь иначе. В большинстве случаев общая квартира делится на равные части. При этом допускается, что имуществом могут владеть и не только родственники или супруги.
Как уже отмечалось ранее, общая квартира, находящаяся в совместном владении, без проблем разделяется на части путем составления соответствующего договора.
В законе предусмотрены и другие варианты, в частности составление брачного контракта. Если никаких документов не оформлялось, то разделение имущества, с точки зрения права, ничтожно.
В отдельных ситуациях общая собственность распределяется между совладельцами по решению суда. Иногда там же определяют и размеры частей. Обычно это происходит в тех случаях, когда супруги не в состоянии достигнуть компромисса по данному вопросу. Суд принимает тогда к сведению личные расходы мужа и жены в процессе приобретения.
Правовые последствия раздела имущества
После того как имущество было разделено на доли, каждый совладелец приобретает возможность на свое усмотрение распоряжаться своей частью. Общая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, предполагает право каждого совладельца продать свою часть, без получения согласия от других заинтересованных лиц. Последним предоставляется преимущество при покупке. В случае отказа допускается продажа третьим лицам.
В числе прочего, долевое владение приводит и к разделению всех сопутствующих обязанностей, касающихся вопросов содержания недвижимости. То есть супруги должны будут платить налоги со своей части, оплачивать пропорционально коммунальные счета, страховать по отдельности имущество и пр.
Важно помнить, что в случае если владение имуществом регулировалось брачным договором, после его разрыва по согласию сторон или вердикту суда происходит возвращение к предусмотренному законом режиму.
Юридический термин «собственность» исходя из теории означает совокупность взаимоотношений субъектов по праву владения, пользования и распоряжения имуществом. Объектом этих отношений может выступать любое имущество, как например квартира или автомобиль. В праве собственности может выделяться как совместная так и долевая, которые отличаются между собой по субъектам отношений и правовым последствиям.
Особенности совместной собственности
Такой вид владения подразумевает право собственности между супругами одним общим имуществом без разделения его на конкретные доли. Все 100% могут принадлежать и жене и мужу.
Однако важным условием здесь является, что отношения обязательно должны быть узаконены официально зарегистрированным браком . Очень часто пары, живущие в гражданском браке начинают заявлять права требования на собственность. Но никакого общего имущества между ними нет, как и юридических отношений в целом.
Долевая собственность может присутствовать между супругами если об этом они заявят самостоятельно путем заключения договора — брачного контракта. Доли тоже могут быть разными: 50/50, 75/25.
Супруги имеют права не только на владение, пользование и распоряжение но и несут обязанности, а именно о уплате налогов на содержание имущества либо расходы по коммунальным платежам за квартиру. Расходы уплачиваются в равных суммах совместно.
Особенности долевой собственности
Долевая собственность сама за себя говорит что речь идет о выделе из общего имущества конкретной части, доли для каждого отдельного участника правовых отношений.
Субъектами данного вида владения могут выступать:
- Супруги . Если, например, был заключен между ними брачный контракт, предусматривающий долю выдела при разделе.
- Иные лица , например, родственники при наследовании имущества или люди, которые могут даже не состоять между собой в кровной связи.
Совместная собственность супругов может быть переведена в долевую при подписании договора. Но бывают случаи, когда муж и жена не могут договориться между собой и обращаются за помощью в суд. Суд, учитывая все предоставленные документы, а также руководствуясь величиной личных финансовых вкладов мужа или жены, выносит справедливое решение в ту или иную сторону.
Остальные участники долевой собственности имеют свою часть от имущества. Доли у каждого могут быть совершенно разные. Это определяет соответствующий документ, на основании которого был выполнен раздел имущества. Так, например, покойный родственник мог оставить завещания, где предусмотрел все доли наследования квартиры для каждого члена семьи.
Стоит отметить, что при долевой собственности разрешается продажа своей части имущества кому-либо. Но важно, уведомить об этом остальных «дольщиков», так как они могут в первую очередь приобрести вашу долю. Если они откажутся то субъект вправе продавать посторонним лицам и никто не сможет ему это воспрепятствовать.
Касаемо налогообложения по содержанию имущества, то все расходы несутся согласно величины доли каждого участника.
Общие и различные стороны между совместной и долевой собственностью имущества
Эти два права владения объединяет лишь то, что несколько людей могут одновременно владеть одним и тем же имущество.
Различия
По субъектам отношений права собственности:
- При совместной выступают супруги, которые связаны между собой узами законного брака.
- При долевой — люди, которые имеют как родственные связи между собой, так и посторонние друг другу.
По объекту:
- Совместная собственность неделима и не подлежит праву перепродажи. Исключение составляет лишь наличие брачного договора.
- Долевая подразумевает выдел из собственности долей равных или неравных пропорционально меду участниками, субъектами правовых отношений.
Уплата налогов:
- При совместной — оба супруга несут общие, совместные расходы.
- При долевой — все расходы делятся, но суммы зависят от величины доли на имущество.
Право распоряжения:
- При совместной собственности общее имущество между супругами нельзя продать третьим лицам.
- При долевой продажа своей доли разрешается, даже не согласовывая с остальными участниками. Закон даже не закрепляет право дольщика уведомлять остальных о своем намерении.
Важно лишь официально предупредить их о продаже доли, отправив заказное письмо с уведомлением и в течении 30 дней они могут купить эту долю. Если такового не произошло, то можно продавать часть другим людям.
Люди часто ассоциируют собственность с чем-то личным и очень тяжело делить ее с кем-то другим, особенно проживая на одной территории, но имея только юридические отношения между собой.
Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь - все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.
Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году - с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.
Способы приобретения жилья в частную собственность
Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:
- приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
- купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
- жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
- приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.
Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Приватизация жилья
Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.
Существует 4 основные формы исполнения приватизации:
- индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
- долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
- общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
- общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.
Совместная собственность
Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие - по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников - их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Долевая собственность
Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.
Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.
В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.
Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.
В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.
Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.
Собственность супругов
Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.
Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).
При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).
Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.
Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.
