Если вы думаете, что земельный участок - это земля около вашего дома вон до той дороги, вы не правы. Как говорят учёные, давайте определимся с понятиями. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая границы и размер, установленные согласно законодательству (ст. 36 ЖК РФ).
Сегодня мы расскажем, как оформить такой земельный участок под многоквартирным домом.
Определите для себя выгоду
Полную инструкцию по оформлению земельного участка с наглядными примерами 27 сентября на вебинаре «Оформление и содержание земельного участка» представила Елена Шерешовец.
Она посоветовала перед тем, как начать работы, выбрать дом, в отношении которого они будут производиться, и ответить для себя на несколько вопросов.
Определите, какой правовой статус у земельного участка на сегодняшний день. Проанализируйте, насколько это будет вам выгодно. Если вы пришли к выводу, что оформить земельный участок для вас выгодно, разработайте алгоритм действий:
- выберите, кто будет заниматься проблемой, определите его полномочия;
- обозначьте исполнительный орган, который поможет провести работы;
- поймите, когда наступит момент перехода права собственности - с этого момента у вас появятся новые права и обязанности;
- определите размер такого участка;
- проанализируйте возможные сложности и пути их решения.
Самое главное, что нужно сделать вначале - определить размер и границы земельного участка, чтобы уточнить его правовой статус.
Получите сведения по Публичной кадастровой карте
Удобнее всего узнать правовой статус с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра: вы получите однозначный отчёт от государственного органа о том, сформирован ли земельный участок под вашим многоквартирным домом.
Чтобы получить сведения, зайдите на страницу Публичной кадастровой карты, выберите свой город и введите адрес. Или, если у вы знаете координаты дома на географической карте, укажите их.
Найдя интересующий участок, кликните на него. Откроется окно, в котором будут собраны все доступные данные: точный адрес, площадь, кадастровая стоимость, форма собственности, юридический статус земельного участка и другие. Под статусом участка понимается его категория и вид разрешённого использования.
Эти данные нужно проверить, заказав выписку.
Кроме обращения к Публичной кадастровой карте есть ещё несколько способов узнать правовой статус земельного участка:
- запросить информацию в органах местного самоуправления,
- получить сведения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Сделать запрос может любой собственник помещений МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.
Если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Сформируйте земельный участок
Если земельный участок не сформирован, обратитесь за помощью к:
- федеральным органам исполнительной власти,
- исполнительным органам государственной власти субъекта РФ,
- органам местного самоуправления.
Для этого напишите заявление от собственников многоквартирного дома.
Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. Они делают их на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (либо заказчика).
Проекты планировки и межевания территории делаются для земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Такие проекты относятся к компетенции органов местного самоуправления.
Формирование земельного участка включает в себя:
- подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории,
- выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка.
Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если вам не терпится скорее провести все необходимые работы, есть четвёртый вариант. Собственники могут самостоятельно произвести межевание земельного участка под многоквартирным домом и обратиться в органы власти с заявлением о согласовании межевого плана, формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учёт.
При этом собственники понесут дополнительные финансовые потери, которые органы местного самоуправления не возместят.
Мы рекомендуем вам помнить, что межевание земельного участка - это обязанность органов власти. Вы можете сделать межевание самостоятельно, если уверены, что органы власти сделают это некорректно. Например, выделят минимальный земельный участок под отмостку дома.
Но, помимо того что собственники понесут большие затраты, органы власти могут в итоге не согласовать такое межевание. Тогда собственникам придётся отстаивать свои права в суде.
К слову, защищать свои права в судебном порядке собственники могут и в случае, они не согласны с межеванием, которое сделала администрация. Рекомендуем вам не терять свои деньги и не упускать возможности - напишите заявление о формировании земельного участка.
Напишите заявление о формировании участка
Написать заявление может любой собственник многоквартирного дома, группа инициативных собственников, уполномоченное лицо. Управляющая организация или ТСН. УО и ТСН действуют по поручению собственников. В таком случае нужно провести общее собрание собственников, чтобы все выразили своё согласие.
К заявлению нужно приложить следующие документы:
- копию протокола общего собрания собственников помещений МКД;
- копии документов, удостоверяющих личность уполномоченного лица;
- документ, удостоверяющий состав и размеры помещений МКД;
- при наличии - копии документов об отводе земельного участка.
Проведите общее собрание собственников
Общее собрание собственников понадобится только в том случае, если ни один собственник не захочет самостоятельно обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка, и собственники помещений в МКД захотят сделать это от имени всех собственников.
В этом случае вначале проводится общее собрание собственников, инициировать которое может любой собственник МКД, а затем в администрацию с заявлением обращается уполномоченное лицо.
Собрание проводится в порядке, описанном в статьях 45-48 Жилищного кодекса РФ. На повестку дня выносятся следующие вопросы:
- Принятие решения о необходимости формирования земельного участка под МКД.
- Выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений МКД в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под МКД, в общую долевую собственность.
Земельный участок переходит в общую долевую собственность
В общую долевую собственность собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом переходит после того, как:
- органы государственной власти или органы местного самоуправления сформируют такой земельный участок,
- его поставят на государственный кадастровый учёт.
Специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка или государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок получать не нужно.
Есть разногласия - обращаетесь в суд
Если возникают разногласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом, рекомендуем вам подать в органы власти мотивированное возражение и предложения по урегулированию спора.
Подать возражение может любой собственник МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.
Если согласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом достичь не удастся, собственники имеют право отстаивать свои интересы в суде.
Что нужно запомнить
Если вы хотите оформить земельный участок под многоквартирным домом, советуем вам сперва определить статус земельного участка на текущий момент и понять, насколько это вам выгодно.
Если вы решили оформлять участок, следуйте нашей инструкции:
- Получите сведения через Публичную кадастровую карту и проверьте их по выписке
- Если земельный участок не сформирован, напишите заявление о формировании земельного участка в органы власти.
- Если никто из собственников не хочет отдельно отправлять заявление, проведите общее собрание собственников.
- Возникнут разногласия по границам земельного участка и органы власти не захотят их решать - обращайтесь в суд.
В случае многоквартирного дома земля под ним может быть и индивидуальной, и коллективной собственностью. Если коллектив дома оформил участок в общую собственность, то каждому владельцу жилья выделяется его доля в общем хозяйстве, и она закрепляется за ним со всеми правами и обязанностями собственника. Продавать землю под многоквартирным домом запрещено.
Законодательством, в частности ЖК в последней редакции, установлено, что земельный участок под многоквартирным домом является общей собственностью коллектива дома, возникающей из сложения индивидуальных долей собственников жилья. Казалось бы, все просто, но на деле возникают сложности, а так же и вопросы. И первый из них:
Чья это собственность?
ЖК трактует данный вопрос просто: купил жилье, получай землю в собственность. Но имущественные отношения, связанные с землей, регулируются не только ЖК, и даже не столько им, а в значительной степени Земельным Кодексом
. При установлении прав на землю существует определенный порядок, в результате выполнения которого гражданин или организация может стать собственником участка. При оформлении прав собственности на землю, участок должен быть сформирован и ему присвоен кадастровый номер.
До того как новый собственники участка род домом вступит в права, участок принадлежит муниципалитету, так как для изменения владельца нужно внести поправки в кадастр.
Для того этого придется вновь сформировать участок , то есть определить его границы, как общие, так и каждой доли, размеры всего участка и отдельно взятой доли, месторасположение, статус, назначение, установить владельца каждой доли и участка, оформить правоустанавливающие документы, сделать необходимые записи в кадастре и присвоить земле новые кадастровые номера. После того, как новый владелец получит правоустанавливающие документы на землю, включая кадастровый номер, он становится собственником участка. Как оформить прилегающий земельный участок в собственность — читайте .
Кто должен оформлять?
Оформление в собственность участка под домом может быть проведено, как индивидуально каждым из владельцев жилья, так и коллективно, с выделением в собственность долей участка. Индивидуально доля земли под многоквартирным домом практически не приватизируется, поскольку в этом случае приходится формировать весь земельный участок и только потом выделять из него соответствующую долю.
Порядок приватизации общего участка земли следующий:
- проводится собрание всех собственников жилья, включая и нежилые помещения, например, магазин, расположенный в доме;
- выбирается лицо, которому собрание поручает провести приватизацию земли;
- уполномоченный обращается в местные органы, муниципалитет, землеустроительные организации, с просьбой в письменном виде о формировании участка и постановке его на кадастровый учет;
- проводится формирование;
- участок ставится на учет, ему присваивается кадастровый номер;
- уполномоченному собранием лицу выдаются на руки соответствующие документы.
Причин для оформления в собственность земли под домом несколько. Во-первых, жилье считается сложным составным объектом недвижимости. То есть оно состоит из двух частей: само жилье и земля под ним
. Это касается и многоквартирного жилого дома. Если земля под квартирой не будет принадлежать собственнику жилья, то права его на остальную собственность могут быть подвергнуты сомнению.
Во-вторых , если земля под домом находится ы собственности жильцов, то никто посторонний, включая органы управления, без ведома, без согласия и вопреки воле владельцев данной недвижимости, с участком никаких действий предпринять не сможет.
Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом?
Выше мы уже говорили, что приватизировать земельный участок под домом можно и в коллективном и в индивидуальном порядке. При этом надо знать, что земля под домом может быть признана общей собственностью даже, если один из собственников приватизирует участок под своим жильем. Порядок оформления в собственность в том и в другом случае отличается только в деталях.
Если оформляется весь участок , то от лица коллективного собственника действует его представитель, избранный на общем собрании собственников, которые зарегистрировали его права доверенностью, чаще всего нотариально заверенной. Но возможна и доверенность, заверенная органом местного управления. В частном порядке собственник лично обращается с заявлением в местные органы и организации землеустройства.
Закон предусматривает, что от лица собственника в данном случае может действовать его представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
В органы управления вместе с заявлением предоставляются и заверенные копии правоустанавливающих документов на жилье. Затем в обоих случаях подписывается договор на формирование объекта недвижимости.
Затем проводится определение общедомовой собственности , доли заявителя в общем хозяйстве, размеры, границы, стоимость на данный момент времени, кому принадлежит участок и т. д
Регистрация прав
По окончанию формирования земельный участок ставится на учет. То есть регистрируются имущественные права собственника участка. Ему присваивается кадастровый номер и на руки выдаются правоустанавливающие документы.
Заключение
При приватизации жилья надо помнить, что подобная недвижимость является сложным объектом, состоящим из самого жилья и участком земли под ним. Поэтому при оформлении его в собственность руководствоваться нужно не только нормами ЖК, но и Земельного Кодекса.
Можно, конечно, землю и не приватизировать, но в будущем возможны неприятности, как с органами управления, так и с налоговой службой. В данном случае закон может посчитать, что налоги выплачиваются не в полном объеме со всеми вытекающими отсюда последствиями. Как оформить земельный участок на себя — читайте .
Приватизация земли под многоквартирными домами осуществляется в нашей стране с 01.03.2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Сегодня далеко не во всех городах завершен процесс приватизации. Жильцы не понимают, зачем им заниматься этим достаточно сложным юридическим процессом, если выгоды от него не очевидны.
Что дает приватизация земли под многоквартирным домом?
Закон разрешает собственникам квартир проводить приватизацию земли под многоквартирными домами. Становясь полноправными землевладельцами, жильцы могут более не беспокоиться о том, что эта территория когда-либо потребуется городским властям, например, для строительства торгового центра или прокладки новой дороги. Только путем выкупа земли она может поступить обратно в распоряжение муниципалитета. Однако, нельзя забывать и о том, что собственники обязаны будут ежегодно платить налог на землю, поэтому их расходы на «коммуналку» увеличатся.
С момента получения документов, подтверждающих право собственности на землю, жильцы многоквартирного дома вправе благоустраивать придомовую территорию по своему желанию. Например, можно построить зону отдыха, детскую площадку, установить спортивные снаряды и т.д. Более того, собственники вправе получать прибыль от использования приватизированного участка.
Точные сведения о размерах и границах участка под домом содержатся в кадастровом паспорте. Если такового паспорта нет, то смотрят технический план. Наименьшей считается площадь, ограниченная внешними стенами здания. На практике земля вокруг дома, закрепленная за ним, может быть достаточно большой по площади. Это позволяет благоустраивать территорию, создавая для жильцов благоприятную обстановку.
Часто задают вопрос: можно ли оградить придомовую территорию. Этот вопрос решается отдельно с властями города. В общем случае установить ограду можно, но только в том случае, если она не препятствует жителям города пользоваться общими территориями (парками, скверами, дорогами и т.д.). Например, когда проход через двор многоквартирного дома - это единственный путь к скверу для жителей других домов, то администрация не даст разрешение на установку ограды, разве только частичной.
Допускаются следующие варианты применения приватизированной земли под домом:
- Строительство спортивных и детских площадок, зон отдыха;
- Строительство гаражей для инвалидов и ветеранов;
- Озеленение;
- Создание парковки;
- Сдача имеющейся автостоянки в аренду.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Порядок приватизации
Во всех случаях, когда речь идет о приватизации земли, выполняется стандартная процедура, оговоренная в Жилищном кодексе. Ее основными этапами являются:
- Созывается общее собрание жильцов многоквартирного дома для принятия коллективного решения о приватизации. На собрании также избирается представитель для выполнения последующих этапов.
- В местный орган самоуправления подается заявление, на основании которого будет выполнена передача земли в собственность. К заявлению прилагаются план дома, решение собрания жильцов, справка о выполненном межевании, техпаспорт многоквартирного дома и некоторые другие. Полный перечень уточняется в муниципалитете.
- После получения заявления, муниципалитет выполняет формирование участка в соответствии с градостроительными нормами, уточняет его границы. Выбранный на общем собрании представитель получает акт на право собственности.
- Участок регистрируется в Росреестре, в подтверждение выдается выписка.
- Регистрируется право собственности на участок, каждый из жильцов становится равноправным собственником. Размер долей, согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, пропорционален площади квартир.
Последствиями завершения процесса приватизации являются не только права, но и обязанности жильцов дома. Им придется не только оплачивать налог на землю, но и нести расходы на ремонт дома и содержание придомовой территории, следить за порядком и чистотой. Если вовремя этого не делать, то есть риск получить соответствующий штраф.
Вот почему на общих собраниях нередко находятся и те, кто категорически против приватизации земли. Однако, закон позволяет проводить приватизацию единолично без оглядки на остальных жильцов. По ее итогам владелец квартиры получает в собственность долю от участка под домом. Это и позволяет провести приватизацию без тех жильцов, которые не хотят этого делать.
Несмотря на то, что все жильцы стали собственниками земли, никто из них не сможет продать свою долю. Помимо земли, общей собственностью являются чердак, крыша, подвал, подъезды, которые могут быть использованы как-либо только на основании решения общего собрания жильцов.
Налог на землю
Налог за приватизированный земельный участок собственники оплачивают 1 раз в год
. Расчет суммы налога выполняется на основании ст. 388 НК РФ и других нормативных актов. Основа для расчета - кадастровая стоимость земли, установленная по результатам последней оценки. Стоимость земли сегодня определяется по рыночным расценкам.
В одно и то же время жильцы дома будут получать налоговые уведомления, которые можно оплачивать во всех банках. Если же приватизация была выполнена не жильцами, а юридическим лицом, то именно оно и будет оплачивать налог. Для льготных категорий граждан (пенсионеров) расчет ведется по сниженной кадастровой стоимости, поэтому для них сумма налога будет снижена.
Какую землю можно приватизировать?
Следует учитывать то обстоятельство, что не каждый участок земли под многоквартирным домом может быть приватизирован. Так, например, если территория примыкает к госучреждению, то землю может находиться в государственной собственности и не подлежать приватизации.
В остальных случаях, приватизация имеет смысл, так как защищает интересы собственников. После внесения данных в Росреестр, им не придется больше опасаться сноса дома из-за изменившихся градостроительных планов.
Приватизировать можно только 1 раз
Согласно закону о приватизации, граждане только 1 раз в жизни могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию. Если кто-либо из жильцов ранее уже принимал участие в приватизации, то повторно сделать это бесплатно он уже не сможет.
Бесплатно приватизируются земли:
- Застроенные до 01.01.2001 г.
- Садоводческие товарищества.
- Под многоквартирными домами, построенными до 01.01.2001 г.
- Придомовые территории.
- Унаследованные.
Если дом был построен после 01.01.2001 г., то за приватизацию необходимо будет заплатить налог, сумма которого зависит от результатов оценки участка и построек на нем.
Приватизировать или нет?
У приватизации земли под многоквартирным домом есть преимущества и недостатки. Стоит ли всем жильцам участвовать в приватизации, решает общее собрание. Однако, каждый из участников вправе подать документы от себя лично для приватизации причитающейся доли. Даже если это сделает только 1 жилец дома, при намерении муниципалитета снести дом, только этому жильцу будет выплачена компенсация за его долю во владении участком под зданием. Остальные жильцы получат компенсацию только за свои квартиры.
Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность
Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.
«Без земли домов не бывает - еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», - пояснила Мария Литинецкая.
В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», - рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», - приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», - говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», - утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», - дополняет Мария Литинецкая.
Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», - сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», - рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.
«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», - пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», - дополняет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
Заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
Документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Куда подавать документы
Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.
