Имущество, полученное в наследство - это не только прибыль, но еще и ряд обязанностей. Особенно, когда речь идет о недвижимости. В этом случае наследник «автоматически» становится еще и налогоплательщиком. И многое будет зависеть от того, продаст человек унаследованный объект или оставит себе.
Если квартира или частный дом остаются в собственности у наследника, придется заплатить имущественный налог (ИФНС определит его сумму и пришлет налогоплательщику соответствующее уведомление).
Но если недвижимость идет на продажу (например, для простоты раздела, когда наследников несколько, или по иным причинам), возникает масса вопросов по налогообложению.
Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества
Как исчисляется срок владения?
Это совсем не такой простой вопрос с очевидным ответом, как может показаться на первый взгляд. Тут имеются свои нюансы. Итак:
- если наследник не имел до смерти наследодателя никакой доли в унаследованном жилье, законный срок владения в 36 месяцев будет исчисляться с даты кончины человека, оставившего квартиру (или частный дом) в наследство;
- если унаследована была жилплощадь, в которой у наследника имелась доля до смерти наследодателя, исчислять срок владения следует с самой ранней даты владения долей в собственности.
Пример: Некто С владел с 2007 г. 3/4 доли в квартире. В 2015 году умирает его отец, владевший 1/4 доли в этом же жилье. За ним наследует долю С. И в 2016 году продает квартиру целиком. На момент продажи срок владения объектом недвижимости для С составил 9 лет (2007-2016 гг.), поэтому подавать декларацию и платить налог ему не пришлось.
Но возможны и другие варианты развития событий. Так, например, если наследник не является налоговым резидентом, ему придется платить налог с дохода в размере 30% в любом случае. Правило трехгодичного срока тут окажется неприменимым.
Если с годами в вопросах такого срока все ясно, то с месяцами может возникнуть проблема: какой считать, а какой нет? И тут все зависит от даты смерти наследодателя. Если она случилась до 15 числа, месяц не засчитывается, а если после, то его надо брать в зачет.
Что считается налогом, а что госпошлиной?
Многие налогоплательщики не видят разницы между налогом и взимаемой государственной пошлиной. А между тем она существенная:
- госпошлину следует уплатить нотариусу за выдачу Свидетельства о наследстве, при вступлении в него (в наследство);
- а налог придется перечислить после оформления сделки купли-продажи унаследованного жилья, бывшего в собственности менее 3-х лет.
Важно: налог платится с суммы, которая является разницей между доходом с продажи и расходами на приобретение объекта недвижимости (или суммой имущественного вычета). Причем получить доход и понести расходы должно одно и то же лицо.
Формула налога следующая:
- Цена сделки купли-продажи - (расходы на приобретение жилья или вместо них имущественный вычет) = налогооблагаемый доход.
- Налогооблагаемый доход х 13% ставки = сумма налога к оплате.
А если изобразить определение НДФЛ схематично, то оно будет выглядеть так:
Цена договора
С понятием «цена договора» все просто. Это сумма договора купли-продажи. Однако есть несколько нюансов, способных ввергнуть в смятение налогоплательщика:
- Несоответствие сумм - той, что указана в договоре, и той, что фактически передана. Для налоговой действительная договорная - та, что указана в основном договоре. И никакие расписки и/или свидетели не убедят налоговиков в другом. Это надо иметь ввиду еще при заключении договора.
- Рассрочка, ведь некоторые сделки предусматривают поэтапную оплату. А налоговая берет для расчета общую сумму сделки. И никак иначе.
- Сопутствующие купле-продаже сделки. Имеются ввиду услуги риэлтеров, оценщиков, страховщиков и пр. Для того, чтобы генеральная сделка прошла без проблем, с ними со всеми заключаются, так называемые, «подсделки». Это все налогом не облагается - в расчет берется лишь сумма основного договора.
- Сравнение с кадастровой стоимостью . Сегодня эти две цены на недвижимость (кадастровая и рыночная) практически равны. И действующим Налоговым кодексом предусмотрено, что в договоре дарения, например, цена за объект недвижимости должна быть не ниже 70% от его кадастровой стоимости. Что касается купли-продажи, то для таких сделок, вроде бы, правила не такие строгие. Однако, если налоговым инспекторам покажется, что стоимость договора явно занижена, они доначислят налог.
Вычет (расходы)
«Вычетом» или «имущественным вычетом» называется сумма, на размер которой можно уменьшить цену сделки перед налогообложением. На сегодняшний день в России существует официальный и фиксированный имущественный вычет, равный одному миллиону рублей.
Что касается расходов, то это показатель переменный. И зависит он от реально понесенных затрат, которые можно подтвердить документально. Расходы, как правило, меньше 1 миллиона рублей, поэтому их почти никто не затрагивает, когда речь идет о налогообложении. Разве что при продаже сразу нескольких объектов недвижимости (ведь миллионный вычет положен только по одному их них).
Ставка
Она разнится для российских граждан и нерезидентов (иностранцев или россиян, имеющих недвижимость за границей и преимущественно там и проживающих). Первые платят 13%, вторые - 30%. Однако решающим факторов при определении ставки налогообложения является не гражданство, а срок проживания в России.
Куда подается 3-НДФЛ?
Декларацию о доходах гражданин (налогоплательщик) обязан подавать в налоговую инспекцию по месту своего жительства, то есть по месту постоянной регистрации. И никуда больше.
Приложение к декларации
В налоговую инспекцию в установленный законом срок подается следующий пакет документов:
- Собственно заполненная декларация о доходах (3-НДФЛ);
- Платежные документы по договору купли-продажи квартиры (если применяется фиксированный налоговый вычет).
- Платежные документы о денежных расходах на приобретение квартиры ранее (если расчет налога производится с учетом расходов).
- Паспорт декларанта.
- Сопроводительный реестр для пакета документов.
И не предусмотрено ни заявления, ни уведомления. Вполне достаточно только оригинала декларации. Все остальные документы направляются в копиях.
Для отправления по почте копии нужно заверить у нотариуса. Если декларация подается лично, при себе необходимо иметь оригиналы документов для проверки (сверки с копиями) принимающим налоговым инспектором.
Срок подачи декларации
Декларацию о доходах 3-НДФЛ и сопровождающий пакет документов налогоплательщик обязан предоставить в инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения этого самого дохода. Например, если квартира была продана в 2016 году, декларацию со всеми приложениями необходимо будет сдать до 30.04.2017 г. Включительно. Если крайняя календарная дата пришлась на выходной, сдача переносится на первый же рабочий день.
Возможна также преждевременная подача 3-НДФЛ - прямо в год продажи объекта недвижимости. Но только если налогоплательщик уверен, что больше доходов у него в текущем году не будет и декларацию не придется корректировать.
Способы сдачи отчетности
Подать декларацию можно:
- Лично, обратившись в окно приема местного отделения ИФНС. Отчетность (собственно декларация 3-НДФЛ) подается в 2-х экземплярах, на одном из которых принимающий инспектор ставит соответствующую отметку. Этот экземпляр остается у налогоплательщика.
- Через интернет. Это возможно, если у гражданина, подающего декларацию о доходах, имеется личная электронная подпись, а также регистрация (а значит, личный кабинет) на официальном сайте ФНС.
- Или отправить по почте. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В адрес местной налоговой инспекции. Второй экземпляр описи и вернувшееся уведомление с отметкой о вручении станут подтверждением отправки отчетности в срок.
Важно: заниматься подачей необходимых бумаг может и доверенное лицо налогоплательщика. Главное, чтобы у него была нотариальная доверенность.
Срок уплаты налога
Перечислить деньги по полученному уведомлению в полном объеме необходимо в срок до 15 июля года, следующего за отчетным.
Как платить налог
Оплата налогов гражданами возможна только безналичным способом. Реквизиты перечисления можно узнать из полученного уведомления, на сайте ФНС или взяв соответствующую квитанцию при личном обращении. Оплатить же налоги можно в любом банкомате или отделении банка (из тех, что заключили соответствующий договор с ФНС - сегодня это 30 крупных кредитных организаций), на сайте налоговой (зарегистрировавшись и получив доступ в личный кабинет) или на портале Госуслуг.
Что касается суммы оплаты, то ее нужно округлять до рубля. Если количество копеек меньше 50, будет 00 копеек, если больше 50 - уже рубль.
Можно платить налоги частями, но важно, чтобы к законному сроку начисленная сумма была выплачена полностью. Иначе последуют штрафы и будет копиться пеня.
Последствия нарушений сроков подачи декларации и уплаты налога
Несвоевременная отчетность
Налоговые инспекторы, установив факт несвоевременной подачи декларации о доходах, накладывают на налогоплательщика штраф, размер которого может быть от 1000 рублей до 30% от суммы налога, который полагается начислить. Конкретную сумму определяют путем умножения 5% НДФЛ на число месяцев, миновавших со срока подачи декларации, или с даты обнаружения налогового нарушения.
Пример: Гражданин П подал декларацию 3-НДФЛ 10.09.2016 г. Значит, он опоздал с ее подачей на 4 полных календарных месяца и 6 дней. Несмотря на то, что от пятого месяца прошло лишь 6 суток, он будет считаться за полный по закону (то есть штрафные 5% будут начислять за 5 месяцев, а не за 4). Сумма по НДФЛ у П составила 100 000 рублей. А штраф ему придется платить в размере 25 000 рублей: 100 000 х 5% х 5.
Неуплата налога
Налогоплательщик, который не заплатил (или не вовремя заплатил) налоги, отвечает перед законом. Чем же это грозит?
Если факт неуплаты установит ИФНС, налогоплательщику плюсом к пене (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей суммы налога за каждый день неуплаты) грозит штраф - 20% от суммы начисленного платежа. А когда платеж от гражданина поступает, но с просрочкой, ему насчитают только пеню за эту самую просрочку.
Злостным неплательщикам дополнительно может грозить еще и камеральная проверка. Причем не формальная, а со всеми законными выездами-выемками. А в ее ходе могут легко всплыть и другие налоговые нарушения.
Занижение размера
Если налоговики выявят, что сумма полученного дохода занижена налогоплательщиком, они могут доначислить налог, начислить штраф и почитать пеню.
Как заполнить декларацию?
Возможны 2 способа ее заполнения:
- Вручную . Это, конечно, «немодно» и устарело, но вполне себе возможно (синей или черной ручкой, понятно и без исправлений). Приказом ФНС РФ такой вид отчетности также предусмотрен. А отказавший в ее приеме инспектор действует против закона.
- В специальной компьютерной программе , которая без проблем скачивается на сайте ФНС. Только нужно внимательно, без ошибок заполнять все необходимые поля.
Если есть сомнения в личных способностях все сделать правильно, можно без проблем обратиться в любую бухгалтерскую фирму, где за небольшие деньги все заполнят и даже отправят.
Заполнение декларации с помощью специальной программы 3-НДФЛ:
- Сведения о декларанте (выбирается соответствующая вкладка)
Реквизитные поля тут следует заполнять так, как написано в паспорте.
В графе ИНН указывается абсолютно точная цифровая комбинация.
В качестве кода страны выбирается 643 (Россия).
В окне «Сведения о документе, удостоверяющем личность» из выпадающего списка надо выбрать код российского паспорта - 21. - Сведения о месте жительства (выбирается соответствующая вкладка)
Нужно в зависимости от типа прописки кликнуть на соответствующее наименование - постоянная или временная.
Код региона выбирается в справочном окне. - Сведения о доходах и вычете/расходах
Здесь нужно - Проверка
- Печать
Следует иметь ввиду, что нужно использовать только односторонний способ печати. У декларации вторая сторона каждого листа должна оставаться пустой.
Почему чаще используется вычет, а расходы редко применяются?
Грамотный налогоплательщик стремится к уменьшению суммы налога. И есть только 2 пути законно это сделать:
- вычет;
- или учет расходов при расчете.
Вычет
Чтобы реализовать законное право на вычет, гражданину, подающему 3-НДФЛ, достаточно правильно заполнить нужные разделы (ПО) или листы (вручную) декларации:
- На бланке в листе 2Д заполняются строки 010 и 020, а строки 050 и 060 остаются незаполненными (от руки).
- В поле «Сведения о доходе» окна «Доходы, получаемые в РФ» в строку Код вычета/расхода проставляется «901» (в программе).
Заполненная таким образом декларация подразумевает применение вычета. Никаких иных заявлений/уведомлений не потребуется.
Предельный размер налогового вычета 1 млн рублей. Эта сумма применяется при любой продаже, невзирая на детали.
Важно: когда вычет и сумма сделки купли-продажи недвижимости равны или последняя выше миллиона рублей, налог равен нулю. Однако, если не прошло 3-х лет с момента возникновения права собственности, придется подать декларацию .
У имущественного вычета главное свойство - совокупная распределительность. Это значит, сколько недвижимости ни продай за отчетный период, а вычет положен только в миллион рублей.
Расходы
Если принято решение о продаже унаследованной квартиры, надо понимать, что расходы по наследованию (вступлению в наследство) будут совсем незначительные. Применять расходы при расчете имеет смысл, если одновременно реализуются несколько объектов. Но следует помнить, что затраты учитываются только по отношению к той недвижимости, с приобретением которой они и были понесены.
Расходы, которые можно учесть
По закону при расчете налога учитываются только те расходы, что были напрямую связаны с покупкой жилья, которое теперь продается. Существует примерный перечень таких расходов, определенный ФНС:
Расходы, которые учесть не получится
Есть и такие. Их примерный перечень следующий:
- погашение ипотечного кредита наследодателя или иных его долгов;
- затраты на ремонт (капитальный или косметический - все равно);
- коммунальные платежи и долги по ним, оставшиеся от прежнего собственника;
- страховка жилья от гибели, повреждения и пр.;
- денежные компенсации прочим наследникам и заинтересованным лицам за отказ от наследного имущества.
Не получится и индексировать размер расходов - ни в связи с инфляцией, ни с валютным ростом, ни с чем другим . Но если же вдруг окажется, что размер некогда понесенных расходов в связи с покупкой конкретного объекта недвижимости превысил доход от продажи этого объекта, налог будет равен нулю. И расходный остаток на следующий налоговый период налогоплательщик перенести не сможет.
Если выбраны были расходы для расчета налога, об этом достаточно указать в декларации (при составлении бланка вручную, заполнению подлежат строки 050 и 060 в листе Д2; если использовалась программа, в строке Код вычета надо поставить «903»). Больше никаких заявлений или уведомлений подавать не нужно.
Как платить за несовершеннолетнего?
Если квартира или же доля в ней были в собственности несовершеннолетнего, то и он будет платить налог, как все . И льгот в связи с возрастом для него действующим законодательством не предусмотрено.
Но сам ребенок или подросток, конечно, не будет ни подавать декларацию, ни платить пришедшую в уведомлении налоговую сумму, ни нести ответственность, если всего вышеперечисленного не будет сделано в срок. Это прерогатива его родителя, опекуна, попечителя или любого другого законного представителя. На плечи данных товарищей ложится бремя расчета НДФЛ, оформления соответствующей отчетности, предъявления ее в инспекцию и перечисления налога.
Заполняется декларация от имени ребенка, а подписывается его законным представителем.
На бланке вручную придется заполнить титульный лист раздела «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю», с указанием специального кода «02», ФИО представителя и данных документа, подтверждающего полномочия.
Если декларационное заполнение происходит в программе, то в разделе «Достоверность информации» необходимо будет поставить флажок в поле «Представителем ФЛ», а также заполнить строки ФИО и «Документ».
Одновременная продажа и покупка
Нередки ситуации, когда наследники на вырученные от продажи наследного имущества средства приобретают для себя более благоустроенное жилье. Вот и получается, что один и тот же налогоплательщик за один отчетный период (календарный год) покупает и продает квартиру, а значит, может применить сразу два имущественных вычета – «при продаже» + «при покупке».
Пример: Некто Э, унаследовав в 2014 году квартиру, в 2015 г продает ее за 3,5 млн рублей. И почти сразу приобретает жилье за 3,7 млн рублей. Если применить все положенные вычеты, сумма налога, подлежащего уплате окажется следующей:
- 3 500 000 (стоимость проданной квартиры) - 1 000 000 (вычет) = 2 500 000 (сумма дохода, облагаемая налогом).
- 2 500 000 х 13% (ставка) = 325 000 (налог с продажи).
- 2 000 000 (максимальный размер вычета от покупной суммы) х 13% (ставка) = 260 000 (сумма, на которую надо уменьшить налог с продажи).
- 325 000 - 260 000 = 65 000 (сумма налога, подлежащая уплате).
Следует иметь ввиду, что при покупке недвижимости действуют более строгие применительные условия:
- Размер вычета не более 2 млн рублей.
- Сделка купли-продажи не должна быть заключена между взаимозависимыми лицами.
- И ранее подобным вычетом налогоплательщик не пользовался.
Вычеты при покупке и продаже недвижимости, совершенных в один отчетный период, заявляются в одной декларации. Тогда у налоговых инспекторов не возникнет вопросов и не случается путаницы.
Как платить налог при продаже доли наследственной квартиры
Любые сделки с долями в недвижимости - головная боль для налогоплательщика. Тут расчет далеко не всегда соответствует стандартному алгоритму.
Чтобы лучше понять, как же все-таки рассчитывается налог, следует рассмотреть ряд наиболее типичных ситуаций:
Что касается оформления декларации, когда речь идет о продаже унаследованной доли в недвижимости, то:
- вручную надо будет в листе Д2 заполнить только строки 030 и 040;
- в программе же в строке Код дохода (окно «Сведения о доходе», лист «Доходы, получаемые в РФ») следует проставить «1511».
При продаже квартиры срок владения имеет значение. От этого зависит порядок налогообложения и нюансы документального оформления.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Каковы особенности продажи квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, в 2019 году? Длительность владения квартирой играет важную роль при налогообложении полученного дохода.
Но существуют и иные нюансы, вследствие которых дата получения права собственности обретает актуальность. Как в 2019 году осуществляется продажа квартиры, которая в собственности менее 3 лет?
Общие моменты
Продажа квартиры предполагает уплату налога на доходы физических лиц. Несколько снизить налоговую нагрузку позволяет использование .
Но избежать налога полностью возможно только при определенном сроке владения квар тирой.
По налоговому законодательству от уплаты налога при продаже собственник квартиры освобождается, если получено более пяти лет назад.
Такой минимальный период владения установлен для недвижимости, приобретенной после 1.01.2016. квартиры, приобретенные в собственность до указанной даты должны находиться в собственности не менее трех лет.
Поправки в законодательстве предусматривают случаи, когда минимальный трехлетний срок владения сохраняется и для объектов, приобретенных с наступлением 2016 года.
Это объекты, полученные:
- в порядке наследования;
- в дар;
- по с иждивением;
- по программе .
Основания освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры указаны достаточно четко. Но не всегда понятно, что именно считать трехлетним сроком владения.
Что нужно знать
Три года владения квартирой с налоговой точки зрения это не календарный период. Отсчет срока может начинаться с любого момента в течение года.
Речь идет о точном временном периоде. То есть три года в данном случае это шестьдесят месяцев непрерывного владения.
Нюанс в том, что подразумевается не фактический срок владения. Отсчет начинается с даты, когда было получено право собственности на квартиру.
В случае с покупкой квартиры это дата, указанная в правоподтверждающем документе как дата внесения записи в .
Вместе с тем при определении срока владения есть и исключения. Так при наследовании квартиры считается, что право собственности возникает одновременно со смертью наследодателя, в день открытия .
Право собственности на кооперативное жилье появляется на дату подписания помещения после полной уплаты .
Для продавца жилой недвижимости срок владения имеет значимость только в вопросах расчета НДФЛ. Сделка купли-продажи осуществляется в стандартном порядке.
Стороны соглашения
В сделке купли-продажи квартир участвуют две стороны – продавец и покупатель. Но это только общие определения.
Если покупателем может стать любое физическое или юридическое лицо, то с продавцом не все так однозначно. Прежде всего, правом на продажу квартиры обладает лишь собственник жилья.
Это лицо, указанное в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. Однако собственников может быть и несколько.
Если квартира находится в совместной собственности, в сделке должны участвовать все владельцы.
Они вправе делегировать полномочия одному лицу и тогда один из может действовать от имени всех владельцев.
Основанием становится соответствующее разрешение, оформленное у нотариуса. Если сделка свершится без совладельцев, то она может быть оспорена и признана недействительной.
Сначала выкуп доли предлагается прочим собственникам. Только после официального отказа можно продать часть квартиры в долевой собственности постороннему лицу.
Собственником квартиры может являться несовершеннолетний ребенок. Его интересы представляет законный представитель, родитель или .
Причем до четырнадцатилетнего возраста ребенка решение принимается представителем, который ставит свою подпись в .
С четырнадцати лет ребенок вправе сам принимать решение и подписывать документы, но только с письменного законного представителя.
Нужно упомянуть и об обязательном участии органов опеки в сделках с собственностью несовершеннолетних лиц.
Продать квартиру можно только с разрешения опеки, доказав, что интересы ребенка нарушены не будут.
Интересы и продавца, и покупателя могут представляться третьими лицами. Обязательным условием является наличие нотариальной с указаниями полномочий представителя.
Правовое регулирование
Есть у налоговых органов и иные меры, препятствующие занижению налоговых сборов.
Когда сумма, указанная в ДКП, превышает кадастровую стоимость квартиры, то расчет налога осуществляется от указанной суммы.
Если сумма по договору меньше 70% , то налогооблагаемой базой признается кадастровая цена, умноженная на 0,7 (70%).
Как продать квартиру в собственности менее трех лет
Продажа квартиры, находящейся в непрерывном владении меньше трехлетнего периода, не отличается от стандартной процедуры .
Точно также заключается договор, а затем в Росреестре регистрируется переход права собственности. Особенность заключается в обязанности подачи налоговой декларации в строго установленный срок.
Налоговая декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры подается до тридцатого апреля года, следующего за годом свершения сделки.
Подать декларацию можно:
- лично, посетив налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации продавца;
- заказным или ценным письмом через почтовую службу;
- через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности;
- посредством обращения в МФЦ ;
- используя каналы связи ТКС.
Наиболее предпочтительным считается личное обращение в ФНС , поскольку при наличии ошибок декларация не принимается. Нарушение сроков подачи декларации грозит начислением штрафа и пени.
По результатам проверки поданной декларации выдается квитанция с указанием суммы налога к выплате и реквизитов соответствующего отделения ФНС. Оплатить налог нужно до пятнадцатого июня того же года.
Необходимые документы
Для обращения в налоговые органы потребуются такие документы:
- заполненная декларация 3-НДФЛ;
- паспорт заявителя;
- документ о праве собственности на проданную квартиру ( , полученная до
- регистрации перехода права собственности);
- договор ;
- объекта сделки;
- документы, подтверждающие получение оплаты (для физлиц достаточно указания в приемопередаточном акте фразы «денежные средства получены в полном объеме», юрлицам и ИП необходимо представить соответствующие чеки и ).
Непосредственно при заключении сделки и для оформления договора купли-продажи понадобятся:
- паспорт продавца для подтверждения личности;
- правоустанавливающая и правоподтверждающая документация на квартиру;
- из о составе прописанных в квартире лиц;
- согласия заинтересованных лиц (совладельцев);
- , удостоверяющие отсутствие незаконной перепланировки;
- документ о наличии/отсутствии и ограничений (в 2019 году указывается в выписке из ЕГРН).
Составление соглашения
Договор купли-продажи квартиры в 2019 году не подлежит регистрации. Росреестр регистрирует только переход права собственности.
В случае продажи доли квартиры или имущества несовершеннолетнего собственника обязательно нотариальное заверение сделки.
Что по поводу содержания договора, то в нем указываются стандартные сведения:
- название договора, дата и место его составления;
- сведения об участниках сделки (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
- предмет договора (описание квартиры, ее точный адрес и прочие идентифицирующие характеристики);
- информация об обременениях и ограничениях;
- полная стоимость объекта;
- порядок передачи квартиры и сроки;
- порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- подписи участников.
По своему желанию участники сделки могут дополнить договор иными условиями, которые считают важными.
В случае с продажей квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, желательно прописать ответственность продавца в случае возникновения прав требования у третьих лиц.
Возникающие нюансы
Продавцу срок владения квартирой интересен только с позиции налогообложения. Для покупателя данный период имеет гораздо большее значение. Продажа недавно приобретенной недвижимости всегда настораживает.
Потому в первую очередь надлежит с особой тщательностью проверить правоустанавливающие документы на предмет основания обретения права собственности.
К правоустанавливающим документам относятся:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве на наследство;
Представленные документы покупателю надлежит изучить на предмет нарушения прав третьих лиц. Для этого потребуется расширенная выписка из ЕГРН, где указаны все сделки, касающиеся данной квартиры.
Также понадобится архивная с указанием всех граждан, когда-либо прописанных в квартире.
В процессе проверки может выясниться, что предыдущие сделки были совершены с нарушениями. Кто-то из собственников мог быть незаконно лишен своего права, что повышает риск оспаривания сделки.
От того, на каком основании продавец получил право собственности, во многом зависит порядок оформления сделки.
Полученной по наследству менее 3 лет назад
Срок владения унаследованной квартирой начинается с момента открытия наследства. Если наследник пожелает продать квартиру раньше завершения трехлетнего пребывания в роли собственника, то он обязан уплатить налог.
По закону налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму , которым можно воспользоваться раз в год, или на сумму расходов, понесенных при покупке.
Поскольку квартира передана в наследство, то расходы на покупку отсутствуют и использовать можно лишь вычет в 1 000 000 рублей.
По поводу вычета следует знать, что воспользоваться им может любой налогоплательщик при продаже квартиры, но не чаще одного раза в год.
Если продается квартира, принадлежащая нескольким владельцам по праву совместной собственности, то вычет делится пропорционально меж всеми собственниками.
Аналогичная норма применяется при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, если сделка оформляется одним договором.
Но если каждый собственник продаст свою долю по отдельному договору, в 1 000 000 рублей полагается каждому собственнику.
Для покупателя нюансы приобретения квартиры, унаследованной меньше трех лет назад, заключается в возможности оспаривания завещания иными лицами.
Срок исковой давности по ничтожным завещаниям равен трем годам. Оспариваемое , признанное судом недействительным, можно оспорить в течение года.
Вместе с тем срок исковой давности начинается с момента, когда потенциальный наследник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.
Следовательно, возможно оспаривание завещание и по истечении срока давности.
Это обстоятельство требует особо тщательной проверки вероятности права требования со стороны третьих лиц. В ДКП желательно прописать ответственность продавца в подобной ситуации.
Если подаренной
Продажа квартиры, полученной в дар, в собственности менее 3 лет, также сопровождается уплатой налога.
Как и в случае с унаследованной квартирой при расчете налога можно использовать имущественный вычет. Для покупателя срок владения меньше трех лет указывает на возможность отмены .
Даритель вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Передать квартиру в дар можно абсолютно любому человек.
При этом родственники и потенциальные могут не согласиться с дарением. В течение года с момента передачи дара родственники могут признать сделку недействительной, если будет доказано, что на момент заключения договора дарения даритель был недееспособен.
Видео: налог с продажи квартиры 2019! Какие налоги надо платить при продаже квартиры
Сам даритель может отменить дарственную в течение трех лет. Основанием становится свершение одаряемым действий, угрожающих здоровью или жизни дарителя и членов его семьи.
В некоторых случаях прошедший срок исковой давности может восстанавливаться.
Соответственно, в договоре купли-продажи следует прописать ответственность продавца на случай оспаривания сделки дарения.
Приватизированной
Трехлетний период владения приватизированной квартирой начинается с момента регистрации и полученного права собственности в Росреестре.
Продажа такой квартиры до истечения трех лет сопровождается уплатой налога в стандартном порядке с возможностью применения имущественного вычета.
Единственный риск для покупателя в этом случае заключается в том, что отдельные лица могут претендовать на право проживания в квартире.
Речь идет о гражданах, которые на момент были прописаны в квартире, но от участия в приватизации отказались.
За такими жильцами сохраняется право бессрочного проживания в квартире. Выписать их принудительно нельзя даже при смене собственника.
Если недвижимость в ипотеке
Ипотечная квартира становится собственностью заемщика с момента регистрации . Если квартира продается до завершения трехлетнего периода владения, то владелец уплачивает налог.
При этом налогооблагаемая база может уменьшаться на сумму имущественного вычета или на величину понесенных расходов.
Соответственно, расчет налога осуществляется с учетом выплаченных заемщиком средств. Заемные средства считаются средствами заемщика.
Разница между суммой в договоре и ценой продажи подлежит налогообложению. Эту сумму можно уменьшить за счет вычета или на сумму выплаченных процентов, подтвердив уплату справкой из банка.
Часто случается, что, едва получив в наследство квартиру, новые владельцы спешат ее продать. Итогом такой спешки могут оказаться излишние траты, т.к. при продаже будет необходимо заплатить НДФЛ. Но имея определенные знания, возможно сэкономить собственные средства. К примеру, можно воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры.
Оформление наследства
Первое, что должен сделать наследник – это оформить все документы, определяющие право собственности. Прежде всего, необходимо вступить в наследство. Сроки оформления необходимых документов составляют 6 месяцев со дня открытия наследства, которым является день смерти наследодателя. Бумаги о вступлении в наследство, как правило, оформляются нотариусом, а в некоторых случаях через суд. Далее следует зарегистрировать права собственности и получить свидетельство о регистрации.
Общие положения
Налоговое законодательство освобождает от уплаты налогов граждан, являющихся физическими лицами, получивших в наследство жилую недвижимость. Но после получения квартиры в наследство, следует помнить о том, что если у наследника недвижимости появится желание продать ее, то у него возникнут обязательства по уплате подоходного налога. Данная обязанность по уплате налога с продажи имущества напрямую зависит от того, сколько времени оно находилось в собственности. В Налоговом законодательстве России предусматриваются ситуации освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, в том числе и полученной по наследству. Для лучшего понимания, в каких случаях платить налог потребуется, а в каких нет, нужно рассмотреть данный вопрос более детально.
Сколько же времени нужно владеть имуществом, чтобы при осуществлении сделок по продаже не понадобилось платить НДФЛ? До 2016 года длительность владения ограничивалось 3 годами. То есть, если владелец имущества в течение 3 лет после вступления в права собственности продавал его, то в этом случае на него возлагались обязательства по уплате налогов.
В 2016 году в Налоговое законодательство были внесены изменения и сроки владения были увеличены до 5 лет, но были оставлены некоторые положения, по которым продолжают действовать правила, действующие до 2016 года.
Трехлетний срок владения был сохранен для следующих случаев:
- Право собственности на имущество было оформлено до 2016 года;
- Для имущества, приватизированного либо полученного в наследство или же в дар, а также по договору осуществления пожизненного содержания.
Исходя из этого, можно прийти к заключению, что если наследник квартиры владеет полученной жилплощадью менее 3 лет, то налог уплатить придется.
Определение сроков владения
Как простому человеку понять, с какого момента начинается отсчет времени начала срока владения объектом? Согласно общим правилам данный период начинается с момента регистрации права собственности, а заканчивается вместе с переходом прав собственности к другому лицу.
Правила для наследуемого жилья несколько отличаются от общих положений. В случае, если наследник наследует только часть квартиры, а другая ее часть уже была собственностью наследника (по правилам долевой собственности), то здесь началом срока владения будет считаться время приобретения первой доли недвижимости. В ситуации, когда лицо наследует жилплощадь без долевого участия, в данном случае начальный срок владения определяется датой смерти наследодателя.
Особого внимания заслуживают ситуации, в которых наследник не является налоговым резидентом. При таком раскладе налог придется заплатить в любом случае, независимо от того, какое время наследник являлся собственником.
Налоговая ставка
- Налоговая ставка для лиц, которые являются резидентами России, составит 13 процентов (данные лица должны проживать в РФ более 183 дней в году);
- Для граждан, не являющихся резидентами РФ, такая ставка будет выше обычной и будет 30 процентов.
Для нерезидентов в некоторых случаях налог может быть увеличен. Например, возможна уплата налога в РФ и в том государстве, резидентом которого данное лицо является.
Льготы
Отдельно следует отметить, что от уплаты налога освобождаются некоторые категории населения:
- Пенсионеры;
- Граждане, являющиеся инвалидами 1 и 2 группы;
- Лица, получившие инвалидность в детстве.
Налоговый вычет
Налоговое законодательство предусматривает льготу в виде налоговых вычетов при наследовании недвижимости всем гражданам, кроме лиц, не являющихся резидентами. Вычет освобождает от оплаты части налога или же позволяет вернуть уже ранее оплаченный. Как воспользоваться данной привилегией? Законодательство России предоставляет льготу в виде вычета в размере 1 млн рублей. То есть, от стоимости квартиры, указанной в документах по сделке купли-продажи, отнимается 1 млн рублей и с остатка оплачивается 13 процентов. Если стоимость квартиры составляет меньше ставки вычета, то от уплаты налогов по сделке налогоплательщик освобождается.
Декларация
В ситуации с продажей квартиры, полученной в наследство, обязательным условием является подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговые органы, которые территориально находятся в регионе прописки лица, которое подает данный отчет о доходах. Если наследуемая квартира находится и продается в другом регионе, декларацию в любом случае требуется подать в той области, в которой зарегистрирован продавец. Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в который состоялась сделка по продаже недвижимости.
Для заполнения данного отчета НДФЛ допускается использовать следующие способы:
- Личное посещение инспекции;
- С помощью Почты России (документы необходимо отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением);
- В Личном кабинете на официальном сайте ФНС.
При личном посещении нужно прийти в региональное отделение инспекции и передать отчетность по доходам налогоплательщика специалисту.
Для использования Личного кабинета потребуется получение логина и пароля. Для этого необходимо явиться в любое отделение налоговой инспекции и предоставить удостоверение личности и ИНН. Затем, введя полученные логин и пароль, нужно зайти на официальный сайт ФНС и получить электронную подпись, после чего разрешается заполнить декларацию. Необходимо отметить, что пароль, который был выдан в инспекции, обязательно нужно поменять в течение 30 дней.
Если налогоплательщик допустит в отчетности какие-либо неточности и ошибки, декларация будет ему возвращена для исправления допущенных ошибок.
Если декларация не будет подана в требуемые сроки, на налогоплательщика накладываются штрафные санкции, размер которых составит от 1000 рублей до 30 процентов суммы налога на сделку.
Оплата налога
Налогоплательщик обязан заплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом, в который наследник осуществил продажу квартиры. Оплачивается НДФЛ исключительно с помощью безналичного расчета. Реквизиты для оплаты предоставит специалист из налоговых органов. Также необходимые данные для совершения платежа можно узнать на официальном сайте ФНС.
Для совершения платежа разрешается воспользоваться двумя способами:
- Обратиться в любой крупный банк и произвести оплату НДФЛ в бюджет по реквизитам ФНС;
- Дистанционно, используя онлайн-услуги банка (здесь нужно отметить, что на данный момент не все банки в России заключили договор с ФНС об оплате онлайн-переводах).
За несвоевременную оплату законодательством предусмотрена ответственность в виде штрафа, который составит 20 процентов от общего налога. Одновременно с этим, может начисляться пеня за каждый день неуплаты.
При проверке отчетности, поданной налогоплательщиком, инспекторы могут прийти к выводу, что стоимость недвижимости по договору сделки купли-продажи занижена. В таком случае сумма налога будет пересмотрена в большую сторону и наложен штраф с начислением пени. Исходя из этого, налогоплательщикам рекомендуется отнестись ответственно к своим обязательствам.
Продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется, когда уже есть свидетельство о праве на наследство и выписка из Росреестра. При этом налогом облагаются сделки, при которых право собственности на унаследованную недвижимость составляет менее трех лет.
Наследование – это узаконенная государством процедура по переходу прав собственности наследодателя правопреемникам после его смерти. Продажа унаследованной недвижимости имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать при совершении сделки.
Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:
- В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
- После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
- На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.
После этого продать жилье можно по обычной схеме.
Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:
- По закону.
- По завещанию.
В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.
Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:
- Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
- Продажа доли.
Продажа доли в наследуемой квартире
Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:
- Перед тем как продать свою долю, наследнику необходимо предложить купить ее другим собственникам квартиры.
- Предложение о покупке оформляется в письменном виде. В приоритете – направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого. Это гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в случае, если другие собственники после длительного времени передумают и потребуют переоформление доли на их имя.
- Собственникам дается месяц на принятие решения. В случае отказа или отсутствия ответа с их стороны наследник имеет право продать наследуемую долю третьим лицам. Однако стоимость не должна превышать цену, указанную в предложении другим собственникам.
Примечание . Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.
Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников
Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.
Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.
После этого продажа осуществляется в следующем порядке:
- Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
- Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
- Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
- Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.
Примечание . При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько правопреемников, в договоре следует указать полагающуюся денежную часть каждому из них.
На что стоит обратить внимание
Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:
- Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
- Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
- Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
- Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.
Порядок проведения сделки
Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:
- Вступление в наследство.
- Оформление права собственности.
- Заключение договора.
Вступление в наследство
Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).
В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:
- Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
- Срок был пропущен по иным уважительным причинам.
После этого:
- Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
- По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.
Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства
Оформление права собственности
Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.
Порядок оформления:
- Необходимые документы будущий собственник направляет в Росреестр, где подает заявление на регистрацию права собственности.
- По истечению десяти дней (максимум трех месяцев) правопреемник будет зарегистрирован как собственник жилья. В подтверждение этому ему будет выдана выписка, свидетельствующая о его законном владении.
Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру
Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Заключение договора
Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:
- предмет договора (продажа квартиры или ее доли);
- дата совершения сделки;
- сумма аванса;
- стоимость квартиры;
- способ расчета ( , безналичный перевод и т. д.).
Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.
Этапы заключения договора:
- Подготовка необходимых для продажи документов (выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т. д).
- Установление стоимости квартиры. При этом можно ориентироваться на цену аналогичного жилья или обратиться в агентство. В любом случае в договоре нужно указывать реальную стоимость, за которую жилье будет продаваться.
- Урегулирование условий сделки с покупателем.
- Составление предварительного договора купли-продажи, получение задатка или аванса. Данный вид договора является своеобразной гарантией того, что сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях.
- Проверка документов.
- Подписание основного договора.
- Подписание акта приема-передачи квартиры и передача ключей от квартиры.
- Получение денежных средств за продажу.
После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.
Налогообложение
Налогообложение при продаже квартиры полученной по наследству регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ.
Особенности:
- Налог взимается, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
- Размер вычета составляет 13 %.
- Срок владения начинает исчисляться со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты регистрации права собственности на квартиру.
Примечание. С 1 января 2016 года налог взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Однако исключением является ряд оснований приобретения права собственности: наследование, дарение, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок составляет менее трех лет.
Таким образом, если унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, налог при ее продаже взиматься не будет.
Срок менее трех лет
В ситуациях, при которых недвижимость нужно продать как можно скорее (например, сразу после вступления в наследство и оформления права собственности), правопреемнику придется заплатить налог. Для этого после совершения сделки ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При этом ставка составит 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан.
Как продать без уплаты налога
Продать недвижимость без уплаты налога возможно в двух случаях:
- Прошло более трех лет со дня открытия наследства.
- Сумма продажи - менее 1 000 000 рублей (например, при продаже доли).
Помимо этого, законодательство выделяет ряд лиц, имеющих налоговые льготы и освобожденные от уплаты налога:
- инвалиды (I и II группы, с детства);
- пенсионеры.
Обычно на доходы мы уплачиваем налог (НДФЛ). Касается это и купли-продажи жилья. Налог на продажу квартиры полученной в наследство составляет 13% от вырученной суммы. Если налог не уплачен, вступают в силу санкции.
Государство предлагает различные льготы при уплате подоходного налога с выручки от продажи унаследованного или полученного в дар имущества, позволяющие уменьшить налог или вовсе избежать его уплаты.
Готовясь продавать квартиру, заранее уточните подлежащие уплате налоговые обязательства. Невыполнение обязательств перед государством может существенно уменьшить прибыль на налог и санкции за его неуплату или несвоевременную уплату.
Налог при условии , которая была его собственностью более 5 лет, можно не платить.
До наступления 2016 года предельный срок владения для всех видов недвижимого имущества составлял три года, не подразделялся на общий и сокращенный. К жилым помещениям, приобретенным или унаследованным до 01.01.2016, это правило применяется до сих пор.
Алгоритм определения льготы, на которую можно рассчитывать:
- Уточняем срок нахождения в частной собственности продаваемой квартиры.
- Если он равен 5 и более годам, вся выручка от реализации недвижимого объекта, который продавец унаследовал ранее, налогом не облагается. Не потребуется при таких обстоятельствах подавать декларацию. Она нужна, если необходимо получить иные вычеты, связанные с лечением, образованием, благотворительностью и пр.
- Если срок менее 5, но более 3 лет, уточняем год, в котором скончался человек, оставивший квартиру.
- Смерть ранее 01.01.2016 – необходимый срок владения квартирой составляет три года независимо от степени или наличия родства с наследодателем.
- Смерть после 01.01.2016 – сокращенный предельный срок владения применим, если жилье досталось в наследство от близкого родственника (отец, мать и т. д.). Когда речь идет не о близких родственниках, имеется основание изначально не делать завещание, а покупать квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением. Приобретение квартиры таким способом также дает право на применение сокращенного срока.
Одна из льгот предоставляется в любом случае, так что если придется заплатить налог, можно выручку от продажи квартиры уменьшить на 1 000 000 рублей.
Специализированным вычетом ограничиваться не стоит – есть еще социальные. Особенно актуально это для пенсионеров, которые не имеют доходов, кроме освобожденной от НДФЛ пенсии, но, например, оплачивали в год продажи квартиры свое или близких лечение. Обычно препятствие для использования социальных вычетов пенсионерами является отсутствие доходов, на которые платится налог по общей ставке в 13%. Продать недвижимость означает получить именно такой доход.
Возможность уменьшить выручку на сумму вычета предоставляется, когда квартирой ранее не пользовались при занятии предпринимательской деятельностью. Возможны две трактовки этого положения:
- Условие касается квартиры, которая на протяжении срока предыдущего существования не должна была использоваться для предпринимательства.
- Условие касается физического лица, претендующего на льготу, – именно это жилье не должно было использоваться в предпринимательской деятельности.
Возложение на налогоплательщика ответственности за всех предыдущих собственников помещения не отвечает его интересам, а в силу п. 7 ст. 3 Налогового кодекса РФ (НК РФ) любые неясности толкуются в пользу плательщика.
Наследником квартиры в РФ может оказаться также иностранец, не являющийся налоговым резидентом. На налогообложение это не влияет – доход в любом случае получен от продажи квартиры, расположенной в РФ. Такому наследнику нужно ознакомиться с конвенцией во избежание двойного налогообложения – есть вероятность, что уплаченный в России налог можно зачесть в стране иностранного подданного.
Определяем правильно срок владения квартирой
Срок нахождения в собственности унаследованного имущества следует считать не с даты, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности, а со дня, когда наследство открылось, т. е. скончался наследодатель. Это прямо следует из Гражданского кодекса РФ и дополнительно подтверждено высшим судебным органом страны. От оснований наследования (по закону или завещанию) это не зависит.
Квартиры часто являются общей собственностью нескольких лиц и реализуются не в качестве единого объекта, а его долей («идеальных» или выделенных в натуре). Количество собственников указано в домовой книге. У одного лица могут быть в собственности доли, полученные в разное время (например, одна доля была до вступления в наследство, вторая – унаследована). Единственный собственник квартиры может также получить ее долями в разное время.
При продаже доли в квартире с несколькими собственниками первоочередник на покупку является владелец или владельцы остальных долей.
В практике наследственного права возможны две ситуации, касающиеся расчета срока нахождения в собственности по каждой из долей:
- Квартира в совместной собственности, где наследодатель – один из супругов.
- Квартира в долевой собственности (возможно, даже не родственников) – такая собственность бывает только долевой.
Совместная собственность вообще не предполагает наличия долей, вся квартира принадлежит обоим супругам. Когда такое жилье или его часть переходит к пережившему мужу или жене, право собственности наследника-супруга просто продолжает существовать, ведь оно появилось еще при приобретении квартиры семьей. Кто из супругов был указан в качестве собственника – не существенно.
Некоторые изменения вносит брачный договор, исключающий совместную собственность:
- Квартира, после подписания документа, оказалась единоличной собственностью супруга-наследодателя. Тогда переживший супруг вступает в права как обычный наследник.
- Супруги, подписывая договор, договорились о прижизненном разделе квартиры и указали, какая доля квартиры принадлежит каждому. Значит, у пережившего супруга есть изначально принадлежавшая ему доля и появляется наследуемая.
Если квартира разделена на доли, принадлежащие разным людям, при наследовании лицом, уже имеющим долю в квартире или доме, срок владения отсчитывается с момента приобретения первой доли. В этом случае неважно наличие родственных или семейных связей между всеми владельцами. При получении новой доли дополнительно к имеющейся происходит изменение размера доли в объекте, а право собственности продолжает существовать.
Определение степени родства с наследодателем
Наличие права на применение минимального трехлетнего срока нахождения в собственности, после которого продавец вступил в наследство, зависит от степени родства с наследодателем.
НК РФ не устанавливает круг близких родственников, но направляет граждан к Семейному кодексу РФ (СК РФ). Перечень в СК РФ ограничен.
НДФЛ не платится при продаже жилья после сокращенного трехлетнего срока владения, если унаследовавший продавец приходится наследодателю:
- сыном/дочерью, включая усыновленных;
- отцом/матерью, включая усыновителей;
- бабушкой/дедушкой, усыновленные детьми и приравнены ко внукам в силу ст. 137 СК РФ;
- внуком/внучкой, включая усыновленных;
- братом/сестрой, включая неполнородных.
Иначе дела обстоят при усыновлении малолетних детей третьими лицами. Родные бабушки/дедушки теряют права в отношении внуков, если законные представители лишены родительских прав или отказались выполнять свои обязательства в отношении детей. В этом случае родные бабушки/дедушки в качестве родственников не рассматриваются. Исключение предусмотрено, если родные отец/мать умерли. Сохранение родственных связей в юридическом плане оговаривается в решении суда об усыновлении ребенка. Когда в ходе усыновления оговорено сохранение прав кровных родственников умершего родителя, при последующей продаже квартиры, которая досталась от такого родственника, применим сокращенный предельный срок владения (3 года).
Ответственность за совершение сделок
Формула «кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7» в понимании законодателя – минимальная цена, по которой может продать имущество действующий разумно и добросовестно человек.
Слишком низкая цена сделки может явиться основанием для перерасчета подлежащего уплате НДФЛ. Соответственно, появятся основания привлечь плательщика по ст. 228 НК РФ.
Непосредственно перед планированием сделки (после 1 января года продажи) стоит уточнить определенную для конкретной квартиры кадастровую стоимость. Если планируемая цена сделки меньше вышеприведенной формулы, следует:
- увеличить цену, чтобы она превысила указанную сумму (если покупатель согласен купить недвижимость на таких условиях);
- рассчитать и уплатить НДФЛ исходя из указанной суммы, а не фактической стоимости квартиры по договору купли-продажи;
- до продажи квартиры оспорить кадастровую стоимость, если она существенно превышает рыночную.
Главное о вычете
Когда сделка налогом облагается, стоит минимизировать предстоящий платеж, воспользовавшись правом на налоговый вычет.
Характеристики имущественного вычета, предоставляемого в связи с реализацией недвижимости:
- Является уменьшением дохода на 1 000 000 рублей и только потом расчет нормативной суммы вычета. Например, если недвижимость реализована по цене 1 200 000 рублей, то после вычета налогооблагаемый доход составит всего 200 000 рублей.
- Вместо нормативной суммы вычета, можно уменьшить полученную за квартиру сумму на сумму расходов, которые пришлось осуществить при приобретении реализуемого объекта. Например, квартира была ранее приобретена налогоплательщиком за 1 500 000 рублей, что подтверждено договором о приобретении и выписками по счетам. Соответственно, выгоднее уменьшить доход именно на сумму расходов. При совершении одной сделки налогоплательщик вправе применить только один из указанных вариантов.
- Сумма 1 000 000 рублей предоставляется на целый объект недвижимости, а не на каждую из долей, если он находится в общей собственности.
- Использование вычета санкционируется налоговым органом.
Продавая унаследованную квартиру, не стоит вместо нормативного вычета уменьшать доход на сумму расходов на приобретение имущества, ведь квартира получена безвозмездно, а понесенные затраты не будут существенными. Исключение составляет ситуация, когда наряду с унаследованной частью есть доля, ранее приобретенная за деньги, и стоимость ее превышает 1 000 000 рублей.
При разделе суммы вычета между собственниками долей закон содержит конкретное правило: сумма вычета распределяется пропорционально имеющимся долям.
Например, если у одного собственника есть треть квартиры, он вправе вычесть не более 1/3 максимальной суммы вычета. Не имеет значения фактическое использование другими собственниками долей их права на вычет. Один из долевых собственников вправе заменить нормативную сумму вычета на свои подтвержденные расходы, даже если иные собственники долей применяют нормативную сумму вычета, рассчитанную пропорционально их долям.
Налоговая отчетность для подтверждения вычета
При реализации квартиры, в том числе полученной по наследству, появляется доход, который при рассмотренных выше условиях облагается налогом. Расчет налога проводится только после того, как подведены все итоги соответствующего налогового периода. Таким образом, по совершенной в 2017 году сделке производится расчет, налогоплательщик отчитывается и платит налог уже в следующем 2018 году.
Декларация по форме НДФЛ-3 является основным документом в передаваемом налоговикам комплекте. Есть два способа быстро и правильно ее заполнить:
- По заявлению, переданному в любой налоговый орган. Они создают Личный кабинет налогоплательщика, там заполняют электронную декларацию и прилагают к ней сканы подтверждающих документов.
- Скачать программу на официальном сайте ФНС для составления декларации и создать в ней документ. Потом потребуется его распечатать, подписать и с нижеперечисленным комплектом передать в инспекцию по месту своей регистрации.
Законодательно перечень подтверждающих льготу документов не утвержден, так что ниже приведен примерный.
Подтверждение прав на имущественный вычет:
- копия свидетельства, в котором подтверждено право на наследство;
- копия свидетельства, указывающая на право собственности;
- копия договора, удостоверяющего куплю-продажу конкретного жилого объекта;
- копия акта приема-передачи, который оформляется при переходе квартиры новому собственнику;
- копия документа, подтверждающего получение дохода;
- договор о приобретении недвижимости или доли в ней, а также документ или его копию об оплате, если решено вместо нормативной суммы вычесть расходы на приобретение квартиры.
Копии документов необязательно удостоверять у нотариуса. Достаточно проставить на каждом листе рукописную отметку «копия верна», указать дату проставления отметки и поставить свою (т. е. налогоплательщика) подпись с расшифровкой. Если потребуется сверить оригиналы или дополнительные документы, проверяющий инспектор сам их запросит. Когда документы передаются лично, имеет смысл взять с собой оригиналы – их сверит с копиями принимающий сотрудник.
Крайний срок представления – 30 апреля. При направлении по почте учтите срок на доставку, так как к указанному сроку документы должны физически находиться в налоговой инспекции. Уплатить налог следует не позднее 15 июля (ст. 228 НК РФ).
Мера ответственности из-за неисполнения обязанностей налогоплательщика
Виды нарушений:
- Непредставление налоговой декларации, то есть отсутствие ее в распоряжении налогового органа начиная с 1 мая года. Санкция в ст. 119 НК РФ – уплата штрафа, который взимается за каждый день просрочки, но до того момента, как составит 30% причитающейся с лица суммы налога.
- Неуплата или недоплата НДФЛ. Ответственность в ст. 122 НК – помимо установленного штрафа (20% от суммы налога) будет взиматься пеня.
Получать наследство – право гражданина. Уплачивать в государственную казну налог с продажи – обязанность, несоблюдение которой влечет применение к неплательщику санкций.
