В ипотеку можно приобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье
1. Уясните юридические нюансы ипотечного договора
Имущество, купленное в кредит, остается у заемщика в его владении и пользовании. Продажа квартиры собственником возможна только с согласия банка-кредитора.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
● предмет ипотеки;
● его оценка;
● существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
● площадь объекта недвижимости;
● адрес, по которому он расположен;
● все существенные условия основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой;
● право, на котором оно принадлежит залогодателю.
Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации.
2. Для получения ипотечного кредита будьте готовы представить ряд документов
Обычно для получения ипотечного кредита заемщик должен предоставить в банк следующие документы:
● Копию паспорта или заменяющего его документ (для военнослужащих).
● Копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
● Копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
● Копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
● Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
● Копию свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
● Копию свидетельства о рождении детей.
● Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.
● Документы, подтверждающие доходы (2 НДФЛ, в свободной форме, устная)
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
● Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.
● Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).
● Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.
● Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
● Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.
● Документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.
● Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.
● Справка из наркологического диспансера.
● Справка из психоневрологического диспансера.
Обратите внимание! В банк передаются копии перечисленных документов. Однако при этом, в момент подачи документов необходимо предъявить банковскому работнику и сами оригиналы.
Если у заемщика есть созаемщики или поручители, то им также необходимо представить в банк перечисленные документы.
От того, какие документы вы сможете предоставить в банк, зависит итоговый размер кредита.
3. Получите представление о порядке оформления договора
Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор , по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья.
До подписания кредитного договора заемщик может отказаться от получения кредита. Обязательства перед кредитором возникают только с момента подписания кредитного договора. Решение, как правило, действительно в течение нескольких месяцев с возможной пролонгацией каждая кредитная организация определяет срок самостоятельно.
Подписывая договор, необходимо тщательнейшим образом ознакомиться с его содержанием. Уточните все составляющие вашего ежемесячного платежа:
● сумму в счет погашения основного долга;
● сумму комиссии за пользование кредитом;
● сумму всех дополнительных платежей, которые могут состоять из:
● комиссии за ведение ссудного счета
● комиссии за выдачу кредита
Попросите чтобы вам одновременно с подписанием договора предоставили ваш точный график погашения платежей.
Выясните условия досрочного погашения кредита. Подробно узнайте, какие существуют способы погашения кредита: оплата в отделении или представительстве банка, почтовый или банковский перевод (некоторые банки присылают по почте готовые квитанции для оплаты, некоторые банки практикуют возможность оплаты кредита электронными платежами через Интернет), и совсем недавно появилась возможность оплачивать кредиты при помощи терминалов по приему платежей сотовой связи и прочих телекоммуникационных услуг.
4. Вы должны четко представлять всех участников ипотечной сделки
В ипотечной сделке участвуют:
1. Заемщики.
Заемщиками являются физические лица, которые заключили кредитные договоры с банками, обеспечением исполнения которых является залог приобретаемого жилья.
2. Банки.
Банк, выдавший вам кредит, становится еще и залогодержателем вашей квартиры. Заёмщик становится еще и залогодателем. В случае невыполнения обязательств со стороны залогодателя, залогодержатель вправе продать вашу квартиру и забрать полученные деньги в счет вашего ипотечного кредита.
3. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
4. Нотариат.
Договор купли-продажи и ипотеки квартиры подлежит обязательному нотариальному заверению. За удостоверение договора вам придется уплатить пошлину. Она составит 0,3% от суммы всего договора, но не более 3000 рублей.
5. Продавцы жилья.
Физические и юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения.
6. Риэлтерские фирмы.
Юридические лица, которые являются либо непосредственными участниками сделок с недвижимостью, либо занимаются обслуживанием таких сделок. Услуги риэлтера сводятся, в основном, к подбору вариантов и сопутствующим услугам (например, предоставление помещения для переговоров, показ клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки и т. п.).
7. Оценщики.
При оформлении ипотечной сделки оценочные компании привлекаются в целях определения рыночной стоимости квартиры, которую вы намерены приобрести с использованием средств ипотечного кредита.
8. Страховые компании.
На сегодня у каждого банка есть аккредитованные при нем страховые компании, в которых заемщик имеет право оформить необходимую страховку. Страхование при ипотеке необходимая мера безопасности для банков: если заемщик не сможет выплачивать кредит по причине потери трудоспособности, страховая компания возьмет на себя дело возвращения кредита.
5. Разберитесь в нюансах страхования ипотеки
Страхование обязательное условие получения ипотечного кредита. По закону заемщик обязан страховать не только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но и свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул) (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»).
Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования. Страховую компанию одобряет банк. Договор страхования заключается до заключения кредитного договора.
Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика.
В среднем при ипотеке совокупные расходы заемщика на страхование составляют 1-1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов.
Страховой договор. В страховом договоре обязательно указываются:
1. Местоположение объекта недвижимости;
2. Характеристика объекта недвижимости;
3. Действительная стоимость объекта недвижимости;
4. Максимальная страховая сумма;
5. Срок, в течение которого клиент должен поставить страховую компанию в известность о факте наступления страхового случая;
6. Условия получения страховой выплаты.
Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.
При заключении договора ипотечного страхования следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены.
6. Имейте в виду, неуплата кредита грозит уголовной ответственностью
За злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности после вынесенного судебного акта виновник может быть наказан штрафом в размере до 200 тысяч рублей, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет (
Всем, кто собирается оформить ипотечный кредит, в начале необходимо подготовить достаточно внушительный пакет документов. В статье приведен перечень всех необходимых бумаг. Часть документов у вас уже наверняка есть на руках. Часть придется подготовить заранее.Разбираясь, какие документы для ипотеки потребуются, необходимо подготовить как справки, подтверждающие платежеспособность заемщика, так и бумаги на дом или квартиру, которая будет оформляться в ипотеку.
Заявление/анкета или иначе заявка на оформление ипотечного кредита. Пример заявки:
Ваш паспорт – главный документ, удостоверяющий вашу личность , гражданство, регистрацию и т.п.:
Идентификационный номер налогоплательщика или ИНН.
Если на
руках документа нет, можно получить по запросу в налоговой вашего
города/района:
Военный билет
- для мужчин. Этот документ влияет на
решение банка о займе наравне с паспортом.
Заемщик призывного возраста без
военного билета на руках для банка – клиент из «группы риска»:
Справка о доходах (форма 2-НДФЛ)
.
Документ свидетельствующий о вашем
официальном заработке по основному и/или дополнительному месту работы:
Копия трудовой книжки
Обязательно заверяйте копию подписью и печатью
организации. Без заверения банк бумаги не примет:
Свидетельство государственного пенсионного страхования или сокращенное
название СНИЛС
.
Документ выдается либо в Пенсионном фонде, либо первым
работодателем:
Свидетельство о браке либо о его расторжении
Семейное положение – важный фактор
при оценке заемщика. Даже если вы состоите в неофициальном, гражданском браке,
шансы на получение ипотечного займа увеличиваются:
Свидетельство о рождении детей.
Можно предоставить копию, заверенную
нотариусом, либо в отделении ЗАГСа:
Правоустанавливающие документы на недвижимость
.
Ипотечная квартира или
дом – это объект залога – гарантия для банка возврата долга:
Экспертную оценку стоимости квартиры или дома
.
Зачастую сотрудник банка сам
предлагает обратиться в конкретную юридическую фирму, предоставляющую услуги по
оценке недвижимого имущества. Однако вы вправе самостоятельно выбирать к кому
обращаться:
Выписка об отсутствии арестов и запрещений
(из Единого государственного
реестра прав).
Бумагу получают в Росреестре, оплачивая государственную пошлину:
Дополнительные справки, которые может потребовать банк
В каждом банке необходимо уточнять свой перечень документов. Так, для
оформления ипотеки могут понадобиться следующие документы и/или копии (при их
наличии):
Действительное водительское удостоверение:
Брачный контракт между супругами:
Справка о регистрации по вашему настоящему месту жительства:
Документы об образовании – высшем, среднем специальном:
Трудовой договор, заключенный с вашим работодателем и заверенный по форме (с вашей и руководителя подписью и печатью):
- Необходимо собрать максимальное количество документов, которые подтверждают вашу платежеспособность. Помимо справок о заработной плате/пенсии/пособии можно подготовить документы на владение недвижимостью, автомобилем, на наличие депозитного счета в банке. Вы сможете получить более выгодные условия по ипотечному займу.
- На изготовление некоторых документов (справка о доходах, экспертная оценка стоимости недвижимости и прочее) необходимо определенное время. Учитывайте этот факт при планировании своих действий.
- Имеет смысл отправить копии документов одновременно в два-три банка. Так экономиться время и, сравнивая условия, вы сможете объективно оценить программы различных банков.
Сбор пакета документов для ипотеки – дело хлопотное и небыстрое. Объясняется это тем, что кредит долгосрочный и крупный, а значит, банк будет самым тщательным образом проверять, кто может его своевременно выплатить, а кто нет.
Дело в том, что жилищные ссуды можно оформить по разным программам, на различных условиях, и пакеты документов тоже будут разниться.
Документы для ипотеки – от чего зависит состав пакета документов
Вот от чего может зависеть состав бумаг, прилагаемых к заявке на кредит:
- принадлежит ли заёмщик к льготной категории – например, военнослужащие или молодые семьи;
- хочет ли заёмщик воспользоваться специальными программами от конкретного банка, вроде «Ипотека по двум документам»;
- оформляет ли заёмщик ипотеку с поручителем, созаемщиком;
- какая квартира покупается – первичка или вторичка;
- используется ли материнский капитал, НИС;
- участвует ли заёмщик в специальных общегосударственных программах – например, ипотека с господдержкой.
Тем не менее, некоторые документы понадобится предоставить в любом случае.
Без чего обойтись точно не получится
При ближайшем рассмотрении вопроса, какие нужны документы для ипотеки на квартиру, выясняется, что даже рекламные объявления типа «Предлагаем ипотеку по двум документам» - это не более чем маркетинговый ход.
На практике за этим объявлением скрывается действительно сокращённый список документов, но их явно не две штуки.
Весь пакет документов по жилищной ссуде можно разделить на несколько блоков:
- Подтверждение личности.
- Подтверждение занятости и дохода.
- Сведения о супруге, созаемщиках, поручителях.
- Сведения о залоговой и/или приобретаемой квартире.
В реальности от 1 и 4 блока никуда не деться. Предлагая ипотеку по двум документам, которая есть, например, в ВТБ и Россельхозбанке, банк подразумевает, что он освобождает заёмщика от подтверждения доходов.
Будет достаточно предъявить паспорт и второе удостоверение личности на выбор. Однако документы на квартиру все равно понадобятся, как и документы от поручителей и созаемщиков.
Таким образом, буквально двумя документами обойтись никогда не получится.
Подтверждение личности
Здесь обычно берутся:
- паспорт – всегда с регистрацией в регионе работы банка. В отдельных банках будет достаточно временной регистрации, но здесь можно столкнуться с требованием, чтобы срок регистрации в данном регионе непременно превышал срок предполагаемого полного погашения ипотеки. Иначе может получиться так, что заёмщик уедет из данного региона, а у банка возникнут проблемы с взысканием долга.
- СНИЛС и/или ИНН;
- загранпаспорт;
- водительские права;
- специализированные учреждения личности – удостоверение военнослужащего, сотрудника правоохранительных органов, удостоверение адвоката, паспорт моряка и прочее;
- военный билет – нужен мужчинам, которые на момент получения ссуды не достигли возраста 27 лет. Так банк страхуется от того, чтобы заёмщика не забрали в армию в период выплаты кредита – ведь тогда он не сможет гасить свою задолженность.
Подтверждение дохода
В этом отношении ипотека не слишком отличается от любых других видов займов – хоть то потребительский кредит, хоть то кредитная карта.
Уровень своего финансового благосостояния можно подтвердить:
- Справкой 2-НДФЛ для тех, кто работает по найму и официально трудоустроен.
- Справкой по форме банка, если 2-НДФЛ по каким-то причинам не вариант.
- Справкой 3-НДФЛ для дополнительных доходов, не являющихся заработной платой.
- Налоговой декларацией, если основной доход получается от предпринимательской деятельности.
В большинстве случаев зарплатные клиенты освобождаются от подтверждения доходов, так как банковский менеджер при оформлении ссуды сам может посмотреть ежемесячный объем поступления на их карту.
Дополнительно можно предоставить:
- выписку по депозиту или дебетовой карточке;
- документы на владение ценными бумагами, драгоценными металлами;
- документы на недвижимость, автомобиль в собственности – здесь не имеется в виду предоставление в залог, просто подтверждение владения. Банк принимает такое в учёт, потому что в случае проблем с доходами это имущество можно продать и пустить на уплату долга;
- договор сдачи квартиры или другой недвижимости в аренду.
Примечательно, что если банк предлагает ипотеку без подтверждения дохода, но при этом запрашивает ИНН, то через ИНН он все равно может узнать уровень дохода клиента.
В таком варианте заёмщик может получить отказ из-за низкого официального дохода, даже если никаких требований на этот счёт не выдвигалось – банк все равно может отказать без пояснения причин, так что ничего доказать не получится.
Сведения о супруге, созаемщиках и поручителях
Супруг или супруга заёмщика по ипотеке в обязательном порядке выступают созаемщиками – такого правила придерживается большинство банков.
В плане документов здесь все просто – что созаёмщик, что поручитель предоставляет такой же пакет документов, что и основной заёмщик:
- подтверждение личности – паспорт + дополнительный документ;
- подтверждение доходов и занятости.
К созаёмщику подход более либеральный – например, у него может быть низкий доход, и это нормально, если у основного плательщика ипотеки зарплата позволяет вытянуть весь кредит на себе.
Поэтому если у одного из супругов зарплата значительно выше, то именно ему резонно выступать основным заёмщиком, а второй будет проходить как созаёмщик. К нему нет особенных требований, главное, чтобы он тоже предоставил сведения о себе и дал свое согласие.
Что касается поручителя, то для этого человека важно иметь стабильный и высокий доход, потому что в случае возникновения проблем с выплатой долга на него ложится бремя полного погашения остаточной задолженности.
Если доход будет невысоким, то поручительство такого человека не поможет получить одобрение.
Документы на квартиру для ипотеки
Изучая, какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку, многие заёмщики сталкиваются со сложностями именно на этом этапе.
По квартире банк запрашивает особенно много документов, потому что он должен быть уверен – жилье находится в хорошем состоянии, и в случае чего банк сможет реализовать его на рынке и вернуть себе деньги.
Вот какие документы для оценки квартиры для ипотеки нужны банку:
- Договор купли-продажи – с физическим лицом (если вторичка), с застройщиком (если первичка).
- Договор участия в долевом строительстве – если ипотека берётся на ещё не сданный в эксплуатацию объект.
- Выписка из Единого госреестра прав на недвижимость – подтверждает, что продавец действительно имеет право совершать сделки с данной недвижимостью.
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
- Нотариально заверенное согласие на продажу от других собственников, если квартира находится в долевой собственности.
- Разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире были прописаны несовершеннолетние.
- Отчёт об оценке квартиры от профессионального оценщика.
Кроме того, может понадобиться нотариальное согласие супруги и разрешение от органов опеки и попечительства (если в квартире прописываются несовершеннолетние) на передачу квартиры в ипотечный залог.
Рассмотрим документы для ипотеки в Сбербанке. На первом этапе оформления требуется не так и много.
В этом случае в качестве подтверждающих справок могут выступать:
- Подтверждения получения дохода:
Нами было рассмотрено все, что связано с главным доходом каждого гражданина. Однако многие имеют дополнительный доход, денежные средства из которого пойдут на оплату кредита. Как же подтвердить наличие данного источника дохода? Все просто, следует предоставить справку формы 3-НДФЛ с печатью налоговой. Если вы получаете доход в ходе аренды недвижимости, требуется предоставить копию договора аренды, документы, которые подтверждают, что вы владеете жилым помещением и можете производить сделки, а также налоговую декларацию.
Внимание! Данные справки действительны в течение 30 дней со дня получения. В связи с этим в первую очередь следует заняться свидетельствами, на получение которых вам потребуется большое количество времени.
Документы, которые мы рассмотрели выше, необходимы для одобрения сделки только в самом начале. Как только учреждение примет решение в вашу пользу, у вас в запасе будет около 120 дней на подбор жилья.
В качестве залога при оформлении ипотеки выступает приобретенное недвижимое имущество. Именно поэтому первый документ, который следует предоставить – договор купли-продажи.
Сбербанк выдвигает ряд требований к заемщику по составлению договора:
- приобретаемая недвижимость частично оплачивается банком;
- сумма кредитных средств, которые будут получены от банка на покупку жилого помещения;
- недвижимость будет выступать в качестве залога сделки, как только покупатель приобретет квартиру.
Обратитесь за помощью по составлению данного договора к специалистам, поскольку самостоятельно это сделать весьма непросто.
Обратите внимание, что в оформлении ипотеки участвует не только лицо, которое приобретает недвижимость, но и лицо, которое выступает продавцом.
Что должен предоставить продавец
- Документ, на основании которого жилое помещение продается:
- свидетельство, подтверждающее право наследования;
- договор купли-продажи.
Документы, необходимые покупателю
- Отчет независимого специалиста о стоимости рыночной стоимости приобретаемого имущества. Потребуется заказать данную услугу у компаний, которая прошла аккредитацию Сбербанком, иначе вы рискуете потратить денежные средства и не получить взамен ничего. Список организаций можно получить у кредитного специалиста. Как правило, этот отчет формируется до 1 месяца.
- Справка, подтверждающая наличие денежных средств у покупателя.
- Если вы на момент оформления ипотеки состоите в браке, вам необходимо согласие супруга (и), которое заверяется у нотариуса. В нем должно быть отражено, что он/она не имеет возражений по передачи имущества в залог банку.
- Если в сделке принимает участие лицо, не достигшее возраста 18-ти лет, требуется согласие органов попечительства и опеки на проведение операций с недвижимостью.
Поскольку оформление ипотечного кредитования процесс довольно длительный, на срок оформления данной передачи банк вправе потребовать иного обеспечения: имущество, транспортное средство, драгоценный металл, ценные бумаги и пр.
Данные, которые необходимо предоставить в рамках разработанных спецпрограмм
Все, о чем мы говорили выше – это закрепленный пакет документов, который требуется для оформления ипотеки. Для некоторых категорий граждан разработаны специальные программы, для которых потребуется дополнительная информация.
Проект «Военная ипотека» направлен на то, чтобы служащие в армии РФ могли приобрести жилье. Для попадания в программу необходимы справки, подтверждающие право на пользование программой.
Платформа «Молодая семья» предполагает предоставление свидетельства о заключении брака и рождении детей или усыновлении. Молодая семья вправе рассчитать ежемесячную сумму погашения с учетом денежных средств, которые получают родители. Поэтому необходимо позаботиться о выписках, подтверждающих наличие родственных связей.
Платформа «Материнский капитал совместно с ипотекой»
требует сертификата, в котором прописаны основания для получения материнского капитала. Также в отделении Пенсионного фонда РФ следует взять справку, в которой прописано, сколько имеется неизрасходованных денежных средств по программе (действует 30 дней с момента получения).
В завершении мы хотим сказать, чтобы вы начинали собирать в первую очередь те документы, на получение которых уйдет большое количество времени. Справки, которые имеют ограниченный срок применения, берутся в последнюю очередь.
Рекомендуем:
Воспользуйтесь
ИТОГ
Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:
Основные документы:
Без подтверждения доходов и трудовой занятости:
Заявление-анкета заемщика;
паспорт заемщика с отметкой о регистрации;
второй документ, подтверждающий личность (на выбор):
- водительское удостоверение;
- удостоверение личности военнослужащего;
- удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
- военный билет;
- загранпаспорт;
- страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.
При подтверждении доходов и трудовой занятости:
Заявление-анкета заемщика/созаемщика;
паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика.
Если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости:
Документы по предоставляемому залогу
Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:
Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);
Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.
Внимание! Перечень требуемых документов может быть изменен по усмотрению Банка.
Для получения кредита по программе «Молодая семья» дополнительно предоставляются:
Свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей);
Свидетельство о рождении ребенка;
В случае принятия в расчет платежеспособности доходов родителя(ей) заемщика/созаемщика - документы, подтверждающие родство (документы, удостоверяющие личность; свидетельство о рождении; свидетельство о браке; свидетельство о перемене фамилии, имени, отчества и т.п.).
Для получения кредита по программе «Ипотека плюс материнский капитал» дополнительно предоставляются:
Государственный сертификат на материнский (семейный капитал);
Документ (справка, уведомление и т.п.) из территориального органа Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала (может быть предоставлен в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита вместе с документами по кредитуемому объекту недвижимости)*.
* Действителен для предоставления в Банк в течение 30 календарных дней с даты выдачи.
