(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)
Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.
Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости , в частности это:
- ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
- аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
- арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
- рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
- опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
- сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
- включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
- доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.
Ипотека . На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.
Рента . На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Опека и попечительство , как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.
Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.
Аренда . К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.
Сервитут . Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется "сервитут". Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.
Арест . Обременение на имущество в виде ареста налагает не его собственник, а государственный орган (суд). Арест одновременно выступает мерой обеспечения иска. Возможность ареста недвижимого имущества в качестве меры обеспечения иска определена в статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если арест на недвижимость должника наложен на стадии судебного разбирательства, то продать или заложить этот объект у должника уже не получится. Арест, как обеспечительная мера, может негативно повлиять на исход сделки купли-продажи. Ведь с момента подачи документов на регистрацию и до завершения этой процедуры может пройти месяц. За месяц человек может задолжать крупные суммы денег, в результате чего по иску его кредиторов его имущество, в том числе и продаваемая недвижимость, может оказаться под арестом. С находящимся под арестом объектом нельзя совершать вообще никаких сделок. Именно по этой из причин важно соблюдать правило о том, что все расчеты за купленную недвижимость нужно производить исключительно после регистрации перехода прав на нее. Если сделка с арестованным имуществом и будет проведена, ее суд признает недействительной. И покупатель будет вынужден тратить собственное время, силы и деньги на долгие судебные разбирательства. Наложение ареста на объект лишает его собственника возможности им распоряжаться по своему желанию. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением (определением), которое своевременно должно поступить в регистрирующий орган.
Обременение — это тяготы, неудобства, ограничения в действиях или возможностях. В имущественных отношениях это понятие означает стеснение правообладателя в его пользовании данной недвижимостью.
Как устанавливается обременение
Люди, живущие в обществе, всегда стеснены в своих действиях и возможностях. Это происходит потому, что свобода одного человека ограничивает свободу другого, поэтому свобода — это всегда компромисс между желаемым и возможным. Это и есть обременение в наиболее общем его выражении и проявлении. Оно может проявляться на обыденном уровне, например, в стихийном формировании очереди за приобретением товаров или услуг, или на государственном. В последнем случае государство является гарантом реализации прав своих граждан, обременение при этом будет способом их реализации.
Следовательно, обременительные ограничения могут быть установлены на стихийном уровне по договоренности физических и юридических лиц или на юридическом, когда посредником и гарантом является государство в лице специальных органов.
С этой точки зрения данные ограничения гарантируют права третьих лиц, интересы которых затрагиваются в данных вещных отношениях. Эти лица не могут распоряжаться собственностью, но имеют право на получение своих выгод. Так реализуется обременение права собственности.
Участие государства в решении проблем реализации имущественных прав граждан выражается в том, что обременение приобретает статус юридического документа только в следующих случаях:
- В результате судебного решения, которое является следствием разрешения конфликта правообладателей.
- Решения органов, имеющих соответствующие полномочия. К такой категории может относиться, например, арест недвижимости и иные документально зафиксированные действия.
- Решение собственника, которое реализуется в договоре, оформленном в соответствии с юридическими нормами.
Составление юридического документа означает факт того, что данное обременение становится частью права, которое в зависимости от вида может переходить от одного правообладателя к другому.
Виды обременений
Участие государства в ограничении прав в пользу третьих лиц реализуется в следующих вариантах:
- Сервитут. Он устанавливается в случае, если пользование недвижимостью, в том числе земельным участком, затрагивает интересы третьих лиц. Принцип сервитута позволяет гражданам пользоваться таким участком, не владея им. Это может проявляться в возможности прохода или проезда по дорогам, пользовании водоемом, прокладке и использовании коммуникаций.
- Ипотека. С точки зрения имущественных отношений она представляет собой договор залога, заключенный между двумя лицами, то есть между банком и собственником квартиры по их обоюдному согласию.
- Доверительное управление. В этом случае собственник доверяет кому-либо управление своим имуществом на определенных условиях. Доверительное управление не предполагает передачу некоторых полномочий, которые могут быть реализованы в интересах одного или нескольких лиц, как физических, так и юридических. Доверительное управление предполагает заключение договора между собственником и управляющим. Однако возможна передача полномочий и без договора, например, по завещанию или при необходимости представлять интересы недееспособных и несовершеннолетних людей.
- Аренда. Определение аренды предполагает передачу объекта собственности на условиях оплаты за полное или частичное пользование. Обременение в этом случае выражается в том, что арендодатель лишается части своих прав в пользу арендатора.
- Арест недвижимости. Суть ареста заключается в прекращении права распоряжения при сохранении права собственности.
Таким образом, обременение представляет собой совокупность юридических действий, направленных на стеснение прав собственников в интересах других лиц. Одни обременения передаются другому правообладателю (сервитут), другие могут быть прекращены по решению одного или нескольких лиц (аренда, арест).
Обременение — ограничение, которое возникает на основании договора или закона и ограничивает возможность владения, распоряжения или пользования собственностью. Некоторые ограничения могут возникать по воле собственника (к примеру, залог имущества), другие от него не зависят (например, арест). Так, определение обременения — ограничение пользования собственностью.
Обременение ограничивает свободу по совершению любых действий с недвижимостью (использование, заключение сделок). До заключения сделки потенциальному покупателю нужно в обязательном порядке получить полную информацию об обременениях, имеющихся на имуществе.
Обременение всегда неразрывно связано с имуществом и обычно сохраняется при переходе его к другому владельцу. Тот, кто что-то покупает, покупает это вместе со всеми имеющимися обременениями, даже если в сделке не было ничего указано.
Обременения и их виды
Существующие в законодательстве виды обременений:
- право пользования недвижимостью на срок не меньше года, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, пожизненное содержание;
- доверительное управление (при опеке, попечительстве, банкротстве, в наследственных отношениях и пр.);
- арест;
- залог;
- ограничения на распоряжение и пользование недвижимостью или на выполнение каких-либо определенных работ. Данные ограничения могут налагаться госорганами в пределах их компетенции;
- иные сделки, которые могут обременить недвижимость, предусмотренные действующим законодательством.
Ограничение может возникнуть на основании:
- акта госорганов (местных органов самоуправления);
- сделки, проведенной в отношении недвижимости;
- закона;
- решения суда, которое вступило в законную силу.
Право пользования недвижимостью
Право пользования недвижимостью обременяет ее. Ниже будут приведены и описаны права, которые могут обременить недвижимость.
- Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
- Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
- Пожизненное содержание с иждивением — это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
- Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.
Госрегистрация таких договоров была отменена, для того чтобы не дублировать все регистрационные действия.
К тому же, это приводило к дополнительным финансовым затратам как для обычных граждан, так и для организаций. Лица, обратившиеся за регистрационными действиями, платили госпошлину (1000 руб. — для граждан и 15 000 руб. — для организаций) дважды — и за саму регистрацию договора, и за регистрацию обременения.
Доверительное управление
Владелец может передать недвижимость в доверительное управление. Такая передача имущества не влечет за собой перехода прав собственности к доверительному лицу, которое обязано осуществлять управление в интересах правообладателя или указанного им лица.
Права на недвижимость, которые связаны с распоряжением ею на доверительном управлении, регистрируют только на основании документов, которые в свою очередь определяют отношения владельца и управляющего лица, в том числе на основании решения суда или договора.
Обременительный договор на доверительное управление недвижимостью заключается в письменной форме, как обременительный документ. Доверительное управление и передача недвижимости подлежит государственной регистрации в таком же порядке, как и переход права на собственность имущества.
Несоблюдение форм договора оформляемого для доверительного управления делает его недействительным.
Ограничение арендой
По договору аренды арендодатель обязуется отдать ее во временное пользование съемщику. Земельные участки, кроме тех, что были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с Земельным кодексом и гражданским законодательством РФ.
Обременительный договор должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки. Несоблюдение формы договора делает его недействительным. Стоит отметить, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон (то есть вполне достаточно, к примеру, заявления съемщика).
При сдаче земельного участка или его части к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая была сдана. При сдаче сооружения, здания или части помещений к договору должен прилагаться поэтажный план здания, сооружения, на которых обозначается сдаваемая территория с указанием всей ее площади.
Ограничение в виде залога
Залог — это обременение, возникающее при заключении договора о залоге и обеспечивающее выполнение основного обязательства (к примеру, займа денежных средств). В силу залога залогодержателем может быть погашен долг из стоимости имущества, которое было заложено, преимущественно перед кредиторами залогодателя. В случае если право собственности на ранее заложенную собственность перешло от залогодателя к какому-либо другому лицу, право залога в любом случае сохраняет свою силу. Нужно отметить, что данное обременение дает осуществить переход права собственности лишь с согласия залогодержателя.
Арест, накладываемый на имущество
Еще одним очень распространенным обременением на имущество является арест. Арест подразумевает запрет на совершение каких-либо сделок, он налагается судебным исполнителем, судом, органом предварительного следствия, дознания. С собственностью, которая была арестована, нельзя совершать сделки, пока не будет снят арест. Владелец имущества, на которое было наложено обременение в виде ареста или которое было вручено ему на хранение, обязан обеспечивать его полную сохранность.
Обременение на долю
В отдельных случаях владельцу принадлежит доля в каком-либо определенном имуществе, эта доля может находиться под обременением на имущество (быть арестована, заложена, арендована, передана под доверительное управление и пр.).
Так, при непосредственном наложении любого существующего вида обременения на имущество или на его долю в праве собственности отсутствует возможность отчуждения полностью объекта недвижимости по предварительному соглашению между всеми сособственниками. В это же время залог, арест или другие обременения на имущество не препятствуют владельцам общей собственности распоряжаться ей (подарить, продать, разменять). Существующее не тот момент обременение, распространяющееся на долю имущества, лишает сособственников права произвести его раздел в натуре по соглашению между ними, так как таким разделом производится действие и в отношении доли имущества, на которую уже было наложено обременение.
Многие владельцы недвижимости и потенциальные покупатели не знают, что такое обременение. Между тем оно имеет существенное значение при заключении сделок с объектами.
Что такое обременение?
Для собственников недвижимости и приобретателей важно, чтобы сделка прошла без проблем и рисков. Они могут возникнуть, если объект имеет обременение (образец свидетельства о праве собственности с соответствующей записью представлен в статье). Под ним понимают событие либо процесс, которые направлены на ограничение свободы действия субъекта либо на уменьшение возможности изменить состояние объекта. Такая недвижимость считается в определенной степени ущербной. Законодательство, допуская совершение тех или иных сделок с объектом, предусматривает определенные правила осуществления операций. Если разъяснять простыми словами, что такое обременение, то оно представляет собой ограничение права собственника, связанное с частичным владением объектом организацией или иным гражданином. Это может быть какое-либо конкретное лицо, государственное, банковское или иное учреждение.
Классификация
В законодательстве предусматривается обременение по:
- Ипотеке.
- Ренте.
- Аренде.
- Доверительному управлению.
- Аресту.
Все эти виды ограничений имеют свои специфические черты. Рассмотрим их подробнее. 
Залог
Ипотека предполагает получение денежных средств в счет временной передачи права на объект недвижимости кредитной организации. Действует такое ограничение до момента погашения задолженности. Банковская организация, предоставляя гражданину денежные средства, хочет получить гарантию их возврата. В этой связи до момента погашения долга физлицо не может осуществлять никаких сделок с объектом.
Аренда
Вряд ли кому-то хочется покупать недвижимый объект с жильцами. Если приобретатель не знает, что такое обременение арендой, то после заключения сделки у него могут возникнуть сложности с выселением граждан. Возможно, что придется обращаться в суд. Покупателю же, в свою очередь, не следует заключать сделку с объектом, сданным в аренду. Проблемы могут возникнуть не только с покупателем, но и с лицами, проживающими в помещении. 
Рента
Она предполагает обеспечение собственника недвижимости в течение всей его жизни или конкретного периода всем необходимым взамен на получение его жилплощади после его смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения владельцем в течение срока, на который подписывается договор с обременением. Обычно он заключается до смерти собственника. Если владелец по тем или иным причинам передумал продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми подписал этот договор, или перестал нуждаться в посторонней помощи, соглашение должно быть расторгнуто. При этом собственник объекта обязан будет вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов и пр.
Арест
Этот вид обременения считается самым сложным. Арест налагается на объект недвижимости по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет введено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия. Никакие иные организации не смогут оказать влияние на принятое ими решение. При этом уполномоченные инстанции могут не только установить ограничение на совершение сделок с объектом, но и запретить владельцу проживать в нем. 
Доверительное управление
Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым объектом собственника. В этом случае между субъектами заключается соглашение на конкретный срок. В соответствии с ним, собственник передает часть прав на недвижимость доверительному управляющему. К примеру, владельцам квартиры необходимо уехать на длительный срок. Они хотели бы, чтобы за их недвижимостью кто-нибудь присматривал и оплачивал счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее установленного в соглашении срока только в случае гибели исполнителя либо по согласию участников сделки. Во всех указанных случаях проводится регистрация обременения.
Риски
Собственник, который ввиду тех или иных обстоятельств не снял с недвижимости обременение и осуществил ее отчуждение, будет вынужден разбираться с проблемами, возникшими в результате такой сделки. Прибавит сложности ситуация, когда владелец, продав объект, уехал из страны и не может вернуться для урегулирования конфликта. Однако существуют крайние обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить сделку, не осуществив снятие обременения. В таком случае целесообразно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы рассматриваются в суде. При этом все расходы по разбирательству перекладываются на виновное лицо.
Во избежание всех этих сложностей следует предварительно снять обременения до продажи. Риски несет не только собственник, но и приобретатель объекта. Существующие ограничения не позволят ему реализовывать свои права в полной мере. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а разбирательство в суде может затянуться на неопределенный срок. Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин, либо он выступает как владелец части жилплощади. Совершение сделки в таком случае допускается при участии органа попечительства и опеки. Во избежание всех этих проблем перед покупкой необходимо внимательно изучить документы. Обременениям свойственны сопутствующие сложности, которые нельзя будет решить в короткий срок. 
Как совершить сделку с объектом, имеющим ограничения?
Если установлено обременение ипотекой, недвижимость будет находиться у банка в залоге до погашения задолженности. Без согласия кредитной организации владелец может проживать на жилплощади, сдавать ее. Однако для отчуждения необходимо будет разрешение банка. Оно предоставляется в письменном виде. Механизм согласования проведения операции определяется кредитной организацией. Если предполагается продать квартиру, обремененную пожизненным содержанием собственника, то сделка допускается только с письменного, нотариально заверенного согласия субъекта-получателя ренты. Существуют ограничения, которые исключают возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относят запрет на осуществление регистрационных действий и арест. Данные ограничения влекут недействительность соглашения купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, обремененного коммерческим наймом. У нанимателей при этом сохраняется право на проживание в помещении до истечения срока его предоставления.
Нюансы оформления
Эксперты рекомендуют составлять договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны прилагаться и дополнительные бумаги. В частности, должно предоставляться согласие кредитной организации, госоргана или иной уполномоченной инстанции, позволяющее провести операцию. В договоре указываются все условия и порядок передачи объекта, последующего распоряжения им новым собственником. К примеру, в стандартное соглашение целесообразно включить пункт, устанавливающий сроки выселения/выписки посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии погашения задолженности в установленный срок. Немаловажное значение имеет наличие разрешения органа попечительства и опеки на совершение сделки с объектом, в котором прописан несовершеннолетний или он является его собственником. 
Как снять обременение?
Устранение ограничения осуществляется на основании подтверждающей бумаги от организации, которая его установила. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая денежные средства, выдает выписку о погашении задолженности. Гражданин также может получить справку от госоргана о прекращении действия запретов, выплатив долги за коммунальные услуги. В случае доверительного управления, подтверждающей бумагой будет являться договор, срок действия которого истек, свидетельство о смерти исполнителя либо соглашение сторон.
Проверка сведений об объекте
Для любого покупателя важно исключить любые риски с приобретением недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает выписку по недвижимости. В этой бумаге присутствует вся информация об обременениях. Кроме этого, в выписке содержатся сведения об операциях, проводимых ранее с этим объектом. Следует сказать, что этот документ целесообразно иметь не только покупателю, но и продавцу. Продолжительность действия выписки с даты получения – 1 месяц. Самыми надежными и точными данные будут считаться в течение первых трех дней с момента выдачи документа. На подготовку и упорядочивание информации уполномоченной службе отводится 1-2 дня. 
Заключение
Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.
Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств .
Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией . Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Виды обременения
Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть . Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.
Согласно закону выделены следующие виды обременений :
1. Ипотека
Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению .
Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.
2. Аренда
Приобретение недвижимости с арендаторами — неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента и полного освобождения жилой площади.
Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами , он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.
3. Рента
Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться .
Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора . Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.
4. Арест
Данное обременение является наиболее сложным . Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение .
Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.
5. Доверительное управление
Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину .
Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон .
Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.
Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами . Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.
Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение .
Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника .
Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.
Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом . Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.
Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части . Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.
Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.
Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости . Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.
Как продать и купить недвижимость с обременением?
Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений . Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами .
Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств , а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.
Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей . Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).
Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя . В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).
Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях .
Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса . При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.
Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При важны гарантии выплат в определенные сроки .
Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.
Договор купли-продажи
Предлагаем образец договора купли-продажи обремененной квартиры: Скачать бланк .
Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?
Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения . Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.
Подробно о снятии обременения после выплаты ипотеки написано .
Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.
Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.
Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра . Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.
ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.
Вот так выглядит эта выписка (образец):
Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней . Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.
При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку . Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.
Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов . А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру .
