Рано или поздно создаст массу проблем для собственника, потому как, не имея на руках документов, подтверждающих законность перепланировки, квартирой распоряжаться в полном объеме не представляется возможным, к примеру, продажа квартиры становится более трудной задачей. Продать ее можно только в том случае, если покупатель не планирует ипотечное кредитование. Банк будет явно незаинтересован в том, чтобы покупать квартиру с обременением.
Бывают ситуации, когда соседи без вашего ведома обращаются в соответствующие органы с жалобой на шум, грязь на лестничной клетке и.т.д., или сразу обращаются в суд с иском на владельца квартиры, где по их мнению проводится или была проведена .
Проблемы, которые ожидают собственника после проведения ремонтных работ по незаконной перепланировке
Действующее законодательство обязывает собственника квартиры уведомить жилищную инспекцию о проведении перепланировки как жилой, так и нежилой площади, эти поправки должны быть отражены в техническом паспорте на квартиру. Не стоит надеяться, что инженер БТИ не придаст значения, пусть даже незначительным, изменениям планировки вашей квартиры.
При возникновении ситуаций, которые привели к человеческим жертвам или нарушению эксплуатационных характеристик здания, ответственность ложится, в первую очередь, на инженера, проверка которого сознательно или нет, не выявила изменений перепланировки, вплоть до уголовной ответственности .
Детали судебного разбирательства
В целях защиты своих интересов, в ходе судебного разбирательства, необходимо собрать пакет документов, информация о котором будет ниже. может быть сохранена в текущем виде по решению суда, при условии, что новая планировка не является потенциально опасной для жизни, данный порядок прописан в законодательстве .
Судебная экспертиза проводится с целью подтверждения безопасности новой планировки. Данный документ будет основанием для суда признать перепланировку абсолютно безопасной для жильцов квартиры и соседей.
Процедура судебной экспертизы
Запуск процесса судебной экспертизы начинают с подачи ходатайства. В данной ситуации рекомендовано обратиться к услугам юриста, который будет консультировать вас с этом вопросе и сможет представлять ваши интересы в судебном процессе.
Большинство собственников квартир не знают, как узаконить перепланировку квартиры через суд, вследствие чего происходит задержка с оформлением документов. В итоге собственника привлекают к административной ответственности , а также обязывают выплачивать огромные .
Как показывает практика, для положительного решения суда имеют значение любые документы, которые смогут защитить ваши интересы. Если ответчик располагает дополнительной информацией строительной компании, которая выполняла проектные работы, в частности планом выполнения ремонтных работ, это дает в суде больше преимущества , нежели в случае самостоятельной реализации перепланировки, как следствие, узаконить перепланировку через суд будет сложнее. В этой ситуации, выплата неизбежна, а оформление технического плана становится обязательным условием.
Так как наша компания уже длительное время занимается разработкой проектной документации, также как и согласованием перепланировок, мы готовы к сотрудничеству в подобных случаях.
Однако, даже если была проведена без участия строительной компании, унывать не стоит, да, ваши затраты на резко вырастут, но другого способа узаконить перепланировку через суд быть не может.
Пакет документов для согласования перепланировки через суд
Чтобы узаконить перепланировку квартиры через суд необходимо оформить доверенность на юриста или адвоката, который будет представлять ваши интересы в суде и заниматься судопроизводством.
В паспортном службе необходимо запросить справки (форма 7 и 9) , справка является действительной в течение месяца. Документы, подтверждающие на квартиру должны быть представлены оригиналом и копией, которая обязательно должна быть заверена.
Для судебного разбирательства также необходимо предоставить обновленный технический паспорт , где будет указан полный спектр проведенных ремонтных работ, а также первичный технический паспорт с изначальной планировкой. Дополнительно нужно предоставить информацию о техническом проекте квартир снизу и сверху .
Многие собственники жилья перестраивают его на свой вкус, не задумываясь о получении каких-либо согласований или разрешений, и тогда исковое заявление о перепланировке квартиры является единственной возможность узаконить произведенные работы. Это как в случае с : пока заинтересованное лицо (собственник) не докажет в суде безопасность конструкций и ряд других обстоятельств, такую перепланировку могут обязать устранить. То есть за счет собственника (владельца) вернуть жилье в первоначальное состояние. Что всегда затратно.
В судебной практике исковое заявление о перепланировке квартиры используется часто. Мы проанализировали рекомендации и разъяснения судов и в данной статье описали основные нюансы процедуры узаконения, рекомендации по подготовке документов по . Размещенные ниже пример и образец можно использовать в качестве основы для самостоятельной подготовки иска. А если останутся какие-либо вопросы, поможет дежурный юрист.
Пример искового заявления о перепланировке квартиры
В Никулинский районный суд г. Москвы
119192, г. Москва, Мичуринский пр., 917/1
проживающий по адресу:
119192, г. Москва, ул. Мировая д. 654, кв. 952
тел. 89515151515
администрации г. Москва
119192, г. Москва, ул. Крайняя, 324
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ КВАРТИРЫ
Я, Забиячко Муслим Семенович, имею в собственности квартиру по адресу: г. Москва, ул. Мировая, д. 654, кв. 952. подтверждается договором купли-продажи № 010101 от 01.03.2001 года, свидетельством о регистрации права собственности серии АН № 4956589.
В 2009 г. мною проведена перепланировка квартиры, а именно: установлена дополнительная стена из гипсокартона в коридоре, демонтирована стена в санузле, выполнен совмещенный санузел площадью 5 кв. м с установкой стандартной ванны. Работы выполнялись ООО «Мастерок» (119192, г. Москва, ул. Строительная 278, корпус 12) на основании договора подряда № 1044 от 29.03.2009 года.
В результате произведенных перепланировки и переустройства увеличилась площадь санузла с 3 кв. м до 5 кв. м, уменьшилась площадь прихожей с 10 кв. м до 4 кв. м., увеличилась площадь кухни с 9 кв.м до 15 кв.м.
Согласование на перепланировку мной не было получено в виду затруднительного материального положения.
На мой взгляд, квартиру можно сохранить в переустроенном виде. По результатам обследования квартиры выдано заключение МУП БТИ № 36589 от 15.10.2018 года, согласно которому: «…произведенная перепланировка не нарушает интересов и прав граждан и не влияет на несущие конструкции дома. Данная квартира пригодна для проживания». Заключение Госпожнадзора № 0235 от 10.10.2018 г.: «Проведенная перепланировка не противоречит нормам пожарной безопасности и может быть сохранена». Несущая способность и устойчивость несущих конструкций и жилого дома в целом в связи с перепланировкой и переустройством квартиры обеспечена, дефекты отсутствуют.
Дополнительно истцом получены согласования Управления архитектуры и градостроительства города Москвы, Управления Роспотребнадзора по г. Москве.
- Сохранить квартиру № 925, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Мировая, д. 654, собственником которой является Забиячко Муслим Семенович, в перепланированном и переустроенном состоянии, поскольку это не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозы их жизни и здоровью.
Приложение:
- Копия искового заявления
- Квитанция
- Копия договора купли-продажи квартиры
- Выписка ЕГРН в отношении квартиры
- Заключение МУП БТИ
- Заключение Госпожназора
- Копия технического паспорта на квартиру
- План перепланировки квартиры
- Акт выполненных работ по перепланировке квартиры
- Копия заключения Управления архитектуры и градостроительства
- Копия санитарно-эпидемиологического заключения
01.12.2018 Забиячко М.С.
До обращения в суд с исковым заявлением о перепланировке квартиры
Не любые изменения квартиры нуждается в узаконении. Что такое переустройство, а что такое перепланировка? Ответы на эти вопросы дает ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Если кратко, то:
- переустройство – установка, замену, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, когда такие изменения вносятся в технический паспорт квартиры
- перепланировка – изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт квартиры.
По общему правилу до перепланировки необходимо получить специальный документ – решение о согласовании перепланировки (местная администрация). И если оно отсутствует, потребуется исковое заявление о перепланировке квартиры или .
Что необходимо знать, подавая в суд исковое заявление о перепланировке квартиры
Если перечисленные органы сделали замечания по перепланировке или переустройству квартиры, необходимо их устранить, поскольку суд может отказать в иске.
Спор относится к подсудности районного (городского) суда, иск подается по месту нахождения ответчика. Госпошлина – 300 руб.
Когда вероятен отказ в удовлетворении искового заявления о перепланировке квартиры
Переустройство и перепланировка жилого помещения могут быть узаконены только в суде. Но суд не всегда принимает решение в пользу заявителя. Невозможно узаконить перепланировку если:
- нарушена вентиляция дома
- увеличена площадь газифицированной кухни
- перемещены газовые трубы
- за счет жилой площади увеличена ванная комната
- размонтированы сантехнические коробы
- отопительные приборы перенесены на балкон или лоджию
Именно поэтому до обращения в суд важно собрать заключения органов власти и использовать их в качестве техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, пожарной безопасности, а при необходимости, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.
Результат рассмотрения искового заявления о перепланировке квартиры
Суд примет решение о сохранении квартиры в перепланированном виде только при предоставлении истцом доказательств безопасности конструкций и квартиры в целом. Перепланировка не должна нарушать прав третьих лиц. Если собственников квартиры несколько, они все будут привлечены к участию в деле. После вступления в силу решения суда (с учетом ) должен обратиться в БТИ для внесения произведенных изменений в документацию на квартиру.
В случае, когда нельзя узаконить перепланировку, суд примет решение, в котором обяжет лицо, самовольно перепланировавшее квартиру, привести жилье в первоначальный вид. Если решение не будет исполнено, такая квартира может быть реализована через аукцион, а для нанимателя жилья – влечет досрочное прекращение без предоставления другого жилья. Поэтому до обращения в суд с исковым заявлением о перепланировке квартиры обратите внимание на сбор доказательств.
Общие требования к проведению перепланировок в жилых и нежилых помещениях содержатся в главе 4 ст.25 ЖК РФ .
Согласно этой статьи – это изменение внутреннего пространства жилья, изменяющие её план и требующие поправок в техпаспорте .
Кроме того, такое изменение в обязательном порядке должно быть согласовано с государственными органами ().
Требования федерального закона подкрепляются различными подзаконными актами, принятыми региональными Правительствами.
В этих документах перечислены разрешённые и запрещённые варианты переустройства, необходимые для согласования документы, требования к составлению и содержанию документации.
Любая перепланировка жилого помещения должна проводиться в соответствии с этими законами.
Без получения разрешений она является самовольной и наказывается штрафом и предписанием о восстановлении первоначального вида жилплощади, если произведённые изменения являются недопустимыми (ст. 7.21 КоАП).
Неузаконенное изменение добавит проблем при продаже или других сделках по отчуждению квартиры. Существующие документы станут не действительными, и оформить сделку будет нельзя.
Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Изменения, не требующие согласования
Существуют виды ремонтных работ, согласование и документальное оформление которых не требуется
.
К несущественным относятся следующие виды изменений:
- Демонтаж встроенных шкафов и организация на их месте ниш.
- Перенос технического оборудования в пределах одного помещения.
- Снос перегородок между туалетом и ванной.
- Остекление балконов без увеличения их площади.
Все эти виды не изменяют внутреннюю структуру помещения и, следовательно, не требуют внесения изменения в план.
Снос перегородки между комнатами требует согласования и оформления, так как при этом меняется план помещения.
О том, как согласовать перепланировку , или , вы можете узнать из наших статей.
Запрещённые виды
Ряд изменений, которые самовольно предпринимают собственники жилья, по закону являются недопустимыми . Никогда нельзя будет узаконить следующие виды:
Читайте на нашем сайте о том, самовольную перепланировку. О том, как написать жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.
Этапы оформления
Если в доме проведены изменения, допустимые законом, то оформить их даже после того, как ремонт закончен всё-таки возможно.
Регламент проведения данной процедуры содержится в статьях 25 и 29 ЖК РФ. Для узаконивания следует придерживаться следующего порядка действий.
Обратитесь в территориальный отдел БТИ с заявлением о том, что вы произвели какие-либо работы в доме без согласования с соответствующими инстанциями. Вместе с заявлением необходимо будет предъявить документы:
- техпаспорт и поэтажный план квартиры;
- свидетельство о собственности;
- гражданский паспорт.
Инженер БТИ сделает замеры на вашей жилплощади и составит новый поэтажный план . На его основе и будет выдан новый документ на вашу квартиру, который будет отражать в виде красных линий все изменения, которые были вами произведены.
Имея на руках этот документ, следует обратиться в организацию, ответственную за согласование подобных вопросов в вашем городе (Жилинспекция, Архитектурный отдел, Отдел капитального строительства и т.п.).
Получив разрешение
, заказывайте проект
работ.
Изготовлением проектов занимаются специализированные фирмы, имеющие допуск СРО .
Если изменения не существенные, возможно оформление по самостоятельно составленному эскизу .
Фактически можно на копии старого плана нанести те же линии, которые сделал техник БТИ. В услуги многих проектных организаций входит также согласование проекта в соответствующих инстанциях.
Заказав подобную услугу, можно избавить себя от необходимости длительное время обивать пороги. К тому же в этом случае проектировщики будут устранять все недочёты в документе за свой счёт.
Готовый проект подлежит согласованию в различных инстанциях:
- Роспотребнадзор (СЭС).
- Ростехнадзор.
- Служба противопожарной безопасности.
- Архитектурно-планировочный отдел органов местного самоуправления
- Служба газа.
- Другие организации по требованию Жилинспекции.
В каждой из этих инстанций вам должны выдать официальное техническое заключение с печатью и подписью руководителя. Заключение выдаётся после изучения плана, но в отдельных случаях может потребоваться посещение вашего жилья специалистами данных организаций.
После получения всех разрешений вновь следует обратиться в организацию, занимающуюся в вашем городе согласованием таких работ. Кроме заявления сотрудникам представляется пакет документов :
Если какой-то из документов не будет предъявлен, администрация может дать отказ на согласование.
Пакет поданных документов администрация будет рассматривать в течение 30-45 дней, после чего, в случае положительного решения, вы получите на руки акт приёмочной комиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию жилья.
Имея на руках эти бумаги, необходимо вновь обратиться в БТИ для оформления нового поэтажного плана квартиры и оформления Техпаспорта .
Если изменения жилплощади существенные и капитальные, необходимо обратиться в Росреестр для оформления нового Свидетельства о собственности и кадастрового паспорта объекта. В Росреестр представляются следующие документы:
- свидетельство о собственности (старое);
- поэтажный план из БТИ;
- кадастровый паспорт объекта;
- паспорт владельца;
- акт приёмочной комиссии.
За самовольное переустройство придётся заплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей, независимо от того, получите вы в дальнейшем разрешение или нет.
Через суд
Когда требуется узаконивание проведенных работ через суд? Такие действия необходимы будут, если органы самоуправления не дадут разрешения
.
Попытку узаконить процедуру можно путём подачи искового заявления в суд.
В иске вы должны указать адрес объекта, сведения о владельце и потребовать разрешения на подобные ремонтные работы на основании составленного проекта и заключений специалистов.
Пакет документов, прилагаемый к заявлению, тот же, что и при обращении в администрацию города. Судом будет назначена строительно-техническая экспертиза , по окончании которой пройдёт заседание.
Если произведённые вами изменения являются разрешёнными и не противоречат нормам ЖК РФ, суд вынесет положительное решение. На основании этого решения можно будет произвести замену документов в БТИ и Росреестре.
Если же вы допустили запрещённые действия, суд вынесет отрицательное решение и обяжет вас восстановить прежнее устройство за свой счёт и в определённый срок.
Исковое заявление об узаконивании перепланировки квартиры .
Сроки и стоимость процедуры
Назвать конкретную сумму, в которую обойдётся оформление всех бумаг невозможно, поскольку всё зависит от масштабов проведенных работ и конкретных расценок организаций, в которые необходимо будет обращаться.
Примерная стоимость некоторых действий колеблется в следующих пределах:
- проект – от 20 т.р;
- госпошлина за технический план – от 1200 р.;
- кадастровый паспорт — от 200 р.;
- госпошлина за иск в суд – 300 р.;
- план в БТИ – от 5 т.р.
Если полностью заказать согласование со всеми инстанциями специализированной организации, то их услуги обойдутся вам в 25-30 тысяч, плюс необходимые платежи в тех организациях, где будут оформляться разрешения.
С момента подачи первоначального заявления гражданину даётся срок 45 дней для оформления полного пакета документов.
На изготовление проекта потребуется до 15 дней , в зависимости от сложности произведённых изменений.
Получение разрешений в необходимых инстанциях потребует от 1 до 3 дней в каждой . Новый техпаспорт и поэтажный план вы сможете получить через 30 дней после замеров инженера.
Суды подобные дела рассматривают в течение месяца , а готовое решение вам выдадут через 10- дней поле состоявшегося заседания.
Вывод из всего вышесказанного один – проживая в собственной квартире, наивно полагать, что с нею можно делать всё, что заблагорассудится.
Любые изменения должны проводиться на законных основаниях и после предварительного согласования с компетентными инстанциями.
