Домой Банки Жалоба в администрацию на застройщика. Жалоба в прокуратуру о нарушении прав потребителя пример

Банки

Жалоба в администрацию на застройщика. Жалоба в прокуратуру о нарушении прав потребителя пример

Это госорган на уровне региона, который осуществляет строительный надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Сюда можно жаловаться на нарушение застройщиком законов о градостроительной деятельности, технических регламентов, проектной документации и нарушения при привлечении денег на долевое строительство домов. Например:

застройщик ведет строительство без разрешения;
застройщик строит дом не по проекту;
застройщик использует полученные от дольщиков деньги не по назначению (не на возведение дома).

Инспекции стройнадзора проводят итоговую проверку готовых объектов и дают заключение о том, соответствуют ли они всем требованиям. Также в стройнадзор застройщики ежеквартально рассчитываются об исполнении своих обязательств перед дольщиками. Инспекция стройнадзора имеет право подавать в суд иски в защиту прав дольщиков, в том числе о приостановке привлечения застройщиком средств дольщиков, его ликвидации.

У каждой региональной инспекции стройнадзора свой сайт. Например, вот сайт Инспекции государственного строительного надзора по Вологодской области .

Государственная жилищная инспекция

Как сразу становится понятно из названия, ГЖИ осуществляет надзор в жилищной сфере, то есть всему, что связано с жилищно-коммунальными услугами и деятельностью управляющих компаний. Жаловаться на застройщика в ГЖИ дольщикам можно, например, по следующему поводу:

застройщик требует авансом оплату коммунальных услуг за полгода вперед и без этого не выдает ключи и акт приема-передачи квартиры (это незаконно, т.к. по ст.153 Жилищного кодекса обязанность оплаты коммунальных услуг возникает у дольщика с даты передачи квартиры по акту приема-передачи плюс коммунальные услуги оплачиваются не по предоплате, а после фактического их оказания). Конкретно в этом случае жаловаться лучше массово всем дольщикам.

Общероссийского сайта у ГЖИ нет, поэтому ищите свой региональный. Например, вот сайт жилищной инспекции Вологодской области .

Региональный департамент строительства

Это актуально для обманутых дольщиков — участников долевого строительства по объектам, у которых существенно нарушен срок ввода в эксплуатацию (на годы), строительство заморожено. В каждом регионе существуют свои программы помощи обманутым дольщикам. Например, в форме перезаключения договоров долевого участия на другой дом у другого застройщика. Также этот орган орган ведет региональный реестр обманутых дольщиков, которые претендуют на получение помощи.

Мэрия, городская или районная администрация

В органы местного самоуправления стоит обращаться по всем вопросам, связанным с выдачей застройщику разрешений на строительство и на ввод готового дома в эксплуатацию.

Прокуратура

Это орган общей компетенции, который осуществляет надзор за законностью в разных сферах. Прокуратура может инициировать свою проверку и по ее результатам принять меры реагирования к виновным, а может перенаправить вашу жалобу в тот орган, который отвечает за решение данного вопроса. Если вы не знаете, куда подавать свою жалобу, подайте ее в городскую или районную прокуратуру. Также в прокуратуру стоит жаловаться на действия и бездействие других государственных органов, если те не хотят принимать меры по вашим жалобам (инспекции стройнадзора, ГЖИ, мэрию и т.п.).

В большинство из перечисленных госорганов подать жалобу можно через Интернет-приемную / форму на официальном сайте. Также жалобу всегда можно подать в бумажном виде — лично или по почте.

Полиция

Жаловаться на застройщика в полицию нужно в случае откровенно мошеннических действий с его стороны. Заявление подается лично в отдел полиции с приложением копий подтверждающих документов. Например, заявление о мошенничестве можно подать, если:

строительство дома ведется на земельном участке, не предназначенном для возведения многоквартирных жилых домов (чаще всего, участке под ИЖС — индивидуальное жилищное строительство);
руководство застройщика насобирало с дольщиков денег за квартиры и исчезло. Дом не строится, деньги дольщику никто возвращать не собирается;
умышленное доведение компании-застройщика до банкротного состояния.

Найти отдел полиции по месту совершения преступления можно на сайте МВД .

Роспотребнадзор

Этот государственный орган занимается надзором в сфере защиты прав потребителей. Вы можете обратиться в Роспотребнадзор :

если вам нужна помощь в составлении и подаче иска в суд — иногда управления Роспотребнадзора подают иски в защиту потребителей. О возможности подачи иска лучше уточнять в вашем управлении;
если вам нужно заключение от Роспотребнадзора по уже начатому судебному процессу с застройщиком. В этом случае на имя судьи, который рассматривает дело, пишется ходатайство о привлечению к делу Роспотребнадзора в порядке ст.47 ГПК РФ для дачи заключения. К ходатайству приложите копии иска и документов по делу для Роспотребнадзора.

Суд

Только суды по закону могут рассматривать имущественные споры между дольщиками и застройщиками, например:

о выплате ;
об или возмещении затрат на их устранение;
о взыскании .

Для решения таких вопросов вам нужно сначала написать застройщику претензию , а если вопрос не решается — подать исковое заявление в суд. Если вы потребитель (гражданин, приобретали долевку для личных нужд, не для предпринимательской деятельности), иск можно подать по своему месту жительства. Это будет либо мировой судья (при цене иска меньше 50 тысяч рублей), либо районный или городской суд (если цена иска больше 50 тысяч рублей). Иски о защите прав потребителей не оплачиваются госпошлиной, если вы требуете меньше 1 миллиона рублей.

Вопрос:

Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать, если застройщик нарушает сроки строительства или построенный дом имеет существенные недоделки? Куда обращаться с жалобами на действия застройщика?

Ответ:

Основные нарушения, допускаемые при строительстве жилья в многоквартирных домах:

Непредоставление информации об исполнителе (застройщике) - свидетельства о регистрации; разрешения на строительство; документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.;
- непредоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, сроке передачи построенной квартиры;
- включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, договором может быть предусмотрено, что передача построенной квартиры осуществляется после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании и др.
- нарушение срока передачи построенной квартиры, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;
- заключение договоров организациями-посредниками, не обладающими правами на их заключение, и др.

При разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договоров, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ст. 16 Закона "О защите прав потребителей").
В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (далее по тексту - КоАП РФ) возможно привлечение к административной ответственности лиц, нарушивших права потребителя при заключении договора на долевое строительство при осуществлении строительства жилья.

В соответствии со ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. За привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, налагается административный штраф на должностных лиц в размере от 15 тыс. до 20 тыс. руб.; на юридических лиц - от 400 тыс. до 500 тыс. руб.

В настоящее время возникает множество проблем, связанных с долевым строительством. Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать, если ваши права потребителя нарушены?
Давайте попробуем разобраться в часто встречающихся случаях обмана потребителей на рынке жилья. Рассмотрим наиболее характерные проблемы дольщиков.

Пример 1. Вы оформили договор долевого строительства в 2011 г., а документы о праве собственности получили в 2012 г. С какого времени квартира считается собственностью?

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, так что вы считаетесь собственником с даты внесения сведений о вашем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимость. Эта дата указана в вашем свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Для приобретателей новостроек один из основных рисков - затягивание оформления права собственности на квартиру. Часты случаи, когда гражданам выдают ключи, заселяют, а потом месяцами приходится ждать получения документов. Если жильцы готовы добиваться ускорения процесса, то можно действовать следующим образом.

Действие первое. Выясните у застройщика, почему задерживается регистрация права собственности. Если дом готов, принят государственной комиссией и затягивается передача документов на государственную регистрацию, то вы можете отказаться от посреднических услуг и заняться оформлением права собственности самостоятельно.
Напишите заявление об отказе от услуг фирмы-посредника, с которой у вас оформлен договор о содействии в регистрации. При этом ссылайтесь на ст. 782 ГК РФ, согласно которой заказчик вправе в любое время отказаться от услуги, а исполнитель обязан вернуть внесенную плату, удержав расходы, которые уже произвел и может подтвердить документально. В заявлении требуйте передать вам документы, необходимые для самостоятельного обращения за регистрацией права собственности.
Вам нужно будет предоставить в Росрегистрацию как договор участия в долевом строительстве, так и подписанный акт сдачи-приемки квартиры.

Действие второе. Бывает, что регистрация права собственности на новостройку затягивается в связи с тем, что фирма-застройщик не выполняет обязательства перед участниками инвестиционного процесса, например перед местной администрацией. В таких случаях прекратить бесконечное ожидание оформления прав на квартиру жильцы могут только путем обращения в суд. Подавайте иск о признании права собственности на новостройку на основании выполнения дольщиком своих обязательств по договору, т.е. оплаты вклада на строительство.

Пример 2. Вами в 2009 г. заключен договор участия в долевом строительстве. Срок сдачи дома, указанный в договоре, - II квартал 2010 г. Но уже наступил 2012 г., а дом так и не сдан, и застройщики обещают сдать его в лучшем случае в январе 2013 г.

У вас есть два варианта решения проблемы.

Первый вариант: дожидаться сдачи дома, а за период просрочки требовать неустойку в размере 3% за каждый день просрочки на основании п. 5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей". При этом согласно Закону максимальная сумма неустойки составит цену договора, т.е. сумму, уплаченную вами за квартиру. Например, вы заплатили 3 600 тыс. руб. Значит, сумма неустойки будет не больше 3 600 тыс. руб. С учетом времени просрочки неустойка составила бы большую сумму, но в Законе есть оговорка: максимальный размер неустойки не может превышать цену договора. Однако суд может уменьшить размер неустойки, на практике прецеденты не редкость.

Второй вариант: если вы не желаете дожидаться окончания строительства дома, то можете подать заявление застройщику: в связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору вы просите выплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и указываете сумму. Скорее всего, ответа вы не получите либо он будет отрицательным. Тогда обращаетесь в суд по месту вашей регистрации, либо по юридическому адресу застройщика, либо по месту исполнения договора.

Кроме того, если в период просрочки вы арендуете жилплощадь, то имеете право все эти траты включить в убытки и также потребовать их взыскания с застройщика дополнительно к сумме неустойки. Но надо будет предъявить доказательства: договор аренды и платежи по нему.

Третий вариант: вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор. Согласно ст. 450-453 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, подобное соглашение также должно быть зарегистрировано. Важен и тот факт, что, если основанием изменения или расторжения договора явилось существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Следовательно, в случае изменения или расторжения договора дольщик может требовать возмещения причиненных ему убытков.
Застройщик в этом случае обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Пример 3. Рассмотрим ситуацию, когда договор участия в долевом строительстве не заключался, но есть другое правовое основание привлечения средств, в первую очередь иной договор.

В таком договоре могут быть предусмотрены особые меры ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта дольщикам (например, неустойка по образцу договора участия в долевом строительстве). В таком случае дольщик имеет полное право воспользоваться этими мерами ответственности. Если договор не предусматривает никакой ответственности за просрочку сдачи объекта, то вопрос придется решать на основании общих положений об обязательствах ГК РФ. При этом основным средством, которым сможет воспользоваться дольщик в случае неисполнения обязательства застройщика по передаче объекта в срок, является взыскание с должника убытков в соответствии со ст. 15 и ст. 393 ГК РФ.

Куда обращаться с жалобами на действия застройщика?

Обращайтесь в местные органы власти (районную администрацию, управу и т.п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек.

Чаще всего у новоселов, еще не получивших документ о праве собственности, возникают следующие вопросы.
Дом построен, но вы не можете получить документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. Что делать?

Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании выполненных обязательств по договору. Право на обращение в суд кроме Конституции РФ предусмотрено ст. 12 ГК РФ.
Как реализовать налоговую льготу, положенную приобретателем жилья? У покупателей новостроек есть право выбора: чтобы воспользоваться льготой, можно либо дожидаться оформления права собственности, либо подать заявление о предоставлении налогового вычета на основании документов о вкладе в долевое строительство. Во втором случае в налоговую инспекцию нужно предъявить договор о приобретении прав на квартиру и документ, подтверждающий внесение вклада.

Можно ли оформить регистрацию в новой квартире?

Получить постоянную регистрацию (прописку), увы, не удается, так как для ее оформления обязательно нужен документ о праве собственности.
Покупателю сообщили, что жилье будет свободной планировки. При окончании строительства в квартире собираются возвести стену, которая почти упрется в окно, и заявляют покупателю, что по утвержденному проекту стена такая, а если он хочет что-то менять, то это нужно согласовывать в соответствующих инстанциях. Законно ли это? Компания-застройщик обязана соблюдать проектную документацию, утвержденную при получении разрешения на строительство. А если новосел хочет что-то изменить по сравнению с утвержденным проектом (пусть даже не воплощенным в жизнь), то такое переустройство равнозначно перепланировке в готовом жилье. Необходимо согласование.
Однако важно иметь в виду: для согласования перепланировки требуется свидетельство о праве собственности на квартиру. Таким образом, дольщикам сначала нужно дождаться государственной регистрации своего права на новое жилье.

Чтобы строители бессмысленно не возводили ненужную вам стену, можно отказаться от таких работ. Если вы приобретали квартиру по договору инвестирования или долевого строительства, применяется Закон "О защите прав потребителей", согласно которому отказ от работ допускается в любое время и заказчику возвращается стоимость невыполненных работ за вычетом фактических затрат исполнителя(ст. 32). Передайте письменное заявление об отказе со ссылкой на указанный Закон в компанию, с которой у вас заключен договор.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, внимательно вместе со специалистами изучайте документацию перед подписанием договора! Вы вправе ознакомиться с утвержденным проектом, в том числе с планировкой квартир, чтобы убедиться, нет ли расхождений с обещаниями менеджеров. Важно максимально подробное описание будущей квартиры в договоре, где можно указать расположение внутренних стен. Если обнаружатся несовпадения, то исправлять их, в том числе согласовывать переустройство, застройщик будет обязан за свой счет.
Застройщик сдает дом зимой, без отопления, буквально промороженный, квартиры совсем без отделки, так что даже нельзя приступить к ремонту. Законно ли это? Вообще-то по законодательству при подписании акта ввода жилого дома в эксплуатацию комиссия проверяет, соответствует ли возведенный объект утвержденной проектной документации по всем показателям, включая теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение. Если обнаруживаются какие-либо несоответствия, строительные недоделки, то комиссия предлагает застройщику устранить их в установленные сроки.

К сожалению, бывают случаи, когда дома вводятся в эксплуатацию, а застройщик не исправляет недостатки. Впоследствии бремя расходов возлагают на новоселов - так, скорее всего, попытаются сделать и у вас.
Однако помните: законодательством устанавливается гарантийный срок (не менее пяти лет), в течение которого застройщик обязан бесплатно устранять имеющиеся недостатки.
Очень помогает создание в доме товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), которое может организовать проведение экспертизы, оценки недостатков и стоимости их устранения. Акт оценки предъявляются застройщику, и компания обязана в соответствии с ним устранить выявленные строительные недоделки.
При отказе сделать это добровольно ТСЖ вправе от имени домовладельцев обратиться в арбитражный суд с иском о возмещении убытков, связанных с ликвидацией последствий некачественного строительства.
Кстати, если дом введен в эксплуатацию, но не принят на обслуживание жилищно-коммунальными организациями, то можно обращаться за содействием в местные органы власти (управу, префектуру, районную администрацию), а также в государственную жилищную инспекцию.

Что делать, если в новой квартире обнаружились недостатки (например: трещины и текущий потолок)?

В том случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, при условии, если такое качество выявлено в течение 5-летнего гарантийного срока.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

Покупка квартиры по договору купли-продажи.

В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору купли-продажи является скорее экзотикой, чем обычной практикой на рынке новостроек. Тем не менее строительные и инвестиционные компании предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли-продажи. Чаще всего это относится к жилью бизнес-класса и элитному жилью, поскольку более дешевые квартиры зачастую скупаются еще на стадии строительства.

Что необходимо знать при заключении договора купли-продажи квартиры в новостройке.

Что покупаем. Прежде всего необходимо убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости существует физически и оформлен документально. Первое проверить просто - достаточно самостоятельно осмотреть объект и увидеть, что он собой представляет и каково его реальное состояние.

Далее следует сопоставить увиденный вами объект недвижимости с его характеристикой в документах, ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией. В этом документе обозначено все, что имеется в квартире. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в плане БТИ указана стена, а на самом деле ее нет. Подобные нарушения могут привести к нежелательным последствиям.

У кого покупаем. Необходимо убедиться в том, что продавец (чаще всего в этой роли выступает строительная или инвестиционная компания) является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение: свидетельство о праве собственности, а также документ, на основании которого это право было приобретено. В свидетельстве о праве собственности должно быть указанно юридическое лицо, с которым вы заключаете договор купли-продажи.

Читаем договор. В договоре купли-продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору, т.е. конкретный адрес объекта недвижимости. При отсутствии таких данных согласно ст. 554 ГК РФ договор будет считаться незаключенным.
Цена в договоре должна быть четко указана либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть четко определено количество квадратных метров. В том случае, если цену в договоре определяют исходя из количества квадратных метров, должна быть указана цена одного квадратного метра. Попросите указать в договоре, что цена окончательная и не подлежит изменению.
Обязательно включите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества, т.е. эта квартира не должна быть заложена, не находится под арестом и т.п.

Регистрируем договор. Помните, что в любом случае заключенный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Федеральная регистрационная служба Министерства юстиции РФ.

Претензия застройщику - это письменный документ, содержащий предусмотренное законом или договором требование участника долевого строительства, а также правовые основания для заявления такого требования.

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения

В каких случаях необходимо писать претензию застройщику

вам нужно вернуть уплаченные застройщику за квартиру денежные средства
нарушен срок сдачи дома и передачи квартиры участнику долевого строительства и нужно получить соответствующую неустойку
приостановлено или прекращено строительство объекта
в квартире (объекте) имеются строительные недостатки и их надо устранить

Претензия застройщику с требованием о возврате денежных средств подается в случаях, когда имеются предусмотренные законом или договором основания для расторжения договора или одностороннего отказа от исполнения договора, либо в случае недействительности/незаключенности договора.

Вам должно быть интересно:

Когда застройщик должен будет вернуть вам деньги:

В случае задержки, приостановки или прекращения строительства.
При наличии существенных строительных недостатков (или нарушение срока их устранения).
При существенном изменении проектной документации или назначения общего имущества и (или) нежилых помещений дома.
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства дома лицом, которое не имело на это права.

С первыми двумя ситуациями все просто:

Если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в договоре, либо переданная квартира имеет существенные строительные недостатки, либо недостатки, не являющиеся существенными, по требованию дольщика застройщиком не были устранены в срок, - это дает право участнику долевого строительства потребовать возврата уплаченных за квартиру денежных средств, а также возмещения убытков.

А теперь:

Рассмотрим случай привлечения денежных средств гражданина для строительства дома лицом, которое не имело на это права.

Таким лицом по закону считается лицо, которое не соответствует условиям, перечисленным в п.1 ст.3 Закона об участии в долевом строительстве.

В том числе, которое:

привлекает денежные средства не получив разрешение на строительство дома
привлекло денежные средства граждан для строительства дома каким-либо иным способом, нежели путем заключения договора участия в долевом строительстве, выпуска именного жилищного сертификата на получение квартиры посредством либо жилищного строительного, либо жилищного накопительного кооператива
не опубликовало, не разместило и (или) не представило проектную декларацию
не зарегистрировало права на земельный участок, на котором планируется или ведется строительство

Что вы можете потребовать:

вернуть вам уплаченные застройщику денежные средства
заплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере
возместить помимо этого возникшие убытки

Для этого вам нужно:

Направить застройщику претензию о возврате уплаченных денежных средств с указанием правового обоснования заявляемого требования, иными словами объяснение, почему участник долевого строительства заявляет именно такое требование.

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ Ждать получения квартиры?

Как правильно написать претензию застройщику (содержание)

Обязательных требований к её составлению не существует. Ключевой момент в правильном её составлении – это формулирование требования, с которым участник долевого строительства обращается к строительной компании.

Чтобы было понятно:

К нам часто обращаются дольщики, покупатели квартир, которые, как им казалось, уже давно направили нужную претензию застройщику и считают его просрочившим исполнение обязательств, либо уже долго ведут с ним переписку.

При изучении нами документов, их содержания, ответов на письма строительной компании оказывается, что нужное требование участником долевого строительства так и не было заявлено.

Приходится начинать все заново.

На чье имя писать претензию?

Часто строительные компании имеют одно название – свое коммерческое обозначение, но по факту застройщиками разных объектов этой компании (или как они себя обычно называют «группа компаний») являются разные юридические лица, на имя которых выданы разрешения на строительство.

Получается, что:

договоры с участниками долевого строительства заключаются от имени таких юридических лиц. Они и должны отвечать по обязательствам по заключенному договору.

Какой вывод?

Претензию застройщику необходимо писать на имя того юридического лица, с которым у вас заключен договор. Его реквизиты и правильное название указаны как правило в конце вашего договора, последним пунктом.

Имейте в виду вот что:

Не нужно указывать адресатом генерального директора компании, либо кого-то из его работников - должностных лиц.
Не нужно излагать ваши требования на бланках застройщика, по его «стандартной форме» и т.п.
Не нужно указывать адресатом лицо, на которое вам указывают работники компании, которое при этом не является стороной вашего договора долевого участия в строительстве.
Претензия пишется в свободной форме за исключением формулировки вашего требования, то есть того, что вы хотите получить от застройщика.

Только от вас зависит, каким образом и в какой срок застройщик должен отреагировать на ваше обращение.

Часто люди пишут так:

«Я заключил с вами договор два года назад, вы обещали передать мне квартиру три месяца назад, но до сих пор дом не построен.
Прошу разобраться в ситуации и принять меры».

Или «…прошу ускорить передачу квартиры».

Так писать бесполезно:

поскольку для строительной компании такое требование не порождает никаких правовых последствий.

Он и так ускорил бы передачу квартир, если бы мог.

Так что, по-вашему, он должен сделать в ответ на такую претензию?

Еще один совет:

Если вы составляете претензию самостоятельно, не нужно изображать из себя юриста, знающего законы и ссылаться в тексте на как можно большее количество статей законов.

Не будет такого, что юристы компании прочитают текст вашего обращения и испугаются вас как знатока права и ваши требования удовлетворят, а остальные, кто не указал ссылки на закон - удовлетворять не будут.

Если застройщик не намерен в добровольном порядке удовлетворять ваше требование – он не будет его удовлетворять независимо от содержания вашего обращения.

Так что лучше этим вы не сделаете.

Поймите, наконец, что:

На этапе направления требования (претензии) вы не представляете для застройщика никакой угрозы, т.е. никакие негативные последствия для него не наступят, даже если он откажет вам в требованиях.

Из ста человек, направивших претензии, в случае их неудовлетворения в добровольном порядке, в суд пойдут только около 30%.

пока не подано исковое заявление в суд, застройщику с вами вести какой-то диалог бессмысленно.

Но можете сделать только хуже:

Ссылки на нормы права могут вам только навредить, т.к. из содержания претензии не будет ясно, по какому законному основанию вы заявляете требование, а в случае судебного разбирательства это будет иметь существенное значение.

Как правильно вручать претензию застройщику

Есть обязательный и не обязательный способы вручения претензии. Обязательный способ нужно использовать в любом случае, даже если вы уже вручили претензию вторым, необязательным способом.

Необязательный способ вручения претензии застройщику

Для того, чтобы быстрее понять позицию застройщика по вашему вопросу и в случае необходимости обращаться в суд мы рекомендуем составить претензию в двух экземплярах (либо сделать копию претензии) и вручить ее уполномоченному представителю застройщика.

Желательно, чтобы:

на вашем экземпляре претензии такой уполномоченный представитель застройщика

написал дату, в которую была от вас принята претензия
указал свои фамилию, имя и отчество, должность
поставил подпись

Если это предусмотрено внутренним документооборотом компании застройщика – проставить также входящий регистрационный номер и/или соответствующий штамп (печать).

Недостаток такого способа вручения:

Если в дальнейшем в судебном процессе застройщик будет занимать позицию о том, что не получил от вас претензию, то доказать это будет проблематично.

Например, при приеме от вас претензии на вашем экземпляре вам сделали запись следующего содержания:

Дата
Иванова О.А, менеджер
Подпись

Если застройщик займет позицию что не получал от вас претензию и при этом представит суду выписку из штатного расписания своей компании, подтверждающей отсутствие в штате Ивановой О.А. и/или должности менеджера, то суд с большей вероятностью признает не установленным факт вручения вами претензии застройщику.

Каков вывод?

Если претензию принимают (может быть, что у вас ее вообще откажутся принимать), вручаем ее под роспись как указано выше, при этом постарайтесь вручить ее не просто «девочке» в приемной, а какому-то ключевому сотруднику, например, руководителю, начальнику отдела и т.п. и постарайтесь получить на своей копии претензии записи вышеуказанного содержания.

Если же у вас претензию не принимают, либо отказываются сделать необходимые записи на копии – ничего страшного, не нужно ругаться, пытаться любым способом вручить ее или получить письменный отказ в приеме от вас претензии.

В этом нет никакой оправданной необходимости.

Не принимают – разворачиваетесь и уходите.

Ставят отметки на копии – хорошо, не ставят – и так сойдет.

Задача такого способа вручения:

не обеспечить себя доказательствами вручения претензии, а просто быстрее донести до застройщика информацию о наличии у вас претензий.

Обязательный способ вручения претензии застройщику

Данный способ нужно использовать в любом случае.

Его цель как раз и состоит в том, чтобы зафиксировать факт вашего обращения к застройщику с претензией для возможности последующего доказывания этого события в суде.

Для этого нужно:

Направить вашу претензию почтовым отправлением в адрес застройщика.

Отправлять нужно ценным письмом (с описью вложения) и с уведомлением о вручении, либо иным способом, обеспечивающим фиксацию содержание почтового отправления. В описи вложения обязательно нужно указать, что вы направляете претензию и кратко указать ее суть.

Например:

«Претензия о возврате денег за квартиру по договору №____ от __. __. __ г.».

Очень важно, куда вы отправляете почтовое отправление. Вам нужно установить действующий юридический адрес застройщика.

Как это сделать:

получить заверенную выписку из ЕГРЮЛ в налоговой службе
получить незаверенную выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы

Никогда так не делайте:

не проверив адрес, не отправляйте письмо по адресу, указанному в вашем договоре с застройщиком. Там может быть указан не юридический адрес.

А если и юридический, то он мог измениться.

Выписка из ЕГРЮЛ должна быть актуальной – на день отправки письма.

А если адреса не совпадают:

Если фактический адрес местонахождения офиса застройщика не совпадает с юридическим адресом по выписке из ЕГРЮЛ, то направлять претензию нужно по обоим адресам – юридическому и фактическому.

Квитанции об отправке претензии и опись вложения надо сохранить.

Небольшой лайфхак:

Квитанцию и опись положите в непрозрачный конверт или другое темное место.

Это нужно для защиты от выгорания красящего вещества.

Неизвестно, пригодятся ли они вам в будущем, а до момента, когда они понадобятся, может пройти много времени.

Зачем так сложно?

Такой способ вручения претензии освобождает вас и вашего юриста, который будет вести ваше дело в суде от определенных рисков в доказывании своей позиции.

Кроме этого, доказывание момента обращения с претензией влияет на взыскание в вашу пользу неустойки и штрафа и их размер.

Все любят цифры:

Если вы написали застройщику претензию за год до того, как обратились в суд, но доказать в суде это событие не удалось, либо его сумел оспорить застройщик, то вы лишите себя права на получение неустойки за целый год.

При цене квартиры в 3 млн. руб. неустойка составит 600 000 руб.

Кроме этого, можно лишиться и законного штрафа, который составит 300 000 руб.

Срок удовлетворения застройщиком претензии

Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.

Срок 20 дней

установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:

неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
в иных случаях

Срок 10 дней

установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:

когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
в иных случаях

Многие не знают об этом:

С 1 января 2017 года в законе об участии в долевом строительстве появится норма, согласно которой, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Теперь про срок устранения недостатков:

Срок для удовлетворения требования о безвозмездном устранении обнаруженных недостатков объекта долевого строительства установлен законом как разумный.

Сложно поверить, но:

Участник долевого строительства, направляя застройщику претензию такого содержания должен самостоятельно установить срок, в который по его требованию должны быть устранены недостатки.

Такой срок должен отвечать требованию разумности.

Это означает, что срок должен быть достаточным для устранения конкретных недостатков, при этом не быть неоправданно длительным.

При установлении срока должен быть соблюден баланс интересов застройщика и участника долевого строительства, а также должна учитываться техническая сторона вопроса, – какой срок необходим для устранения конкретных недостатков.

И как ее учесть?

Мы обычно при составлении претензии об устранении недостатков объекта долевого строительства советуемся со строительными экспертами.

Так мы учитываем техническую сторону вопроса и определяем разумный срок.

Что делать если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом

Когда срок для рассмотрения вашей претензии и удовлетворения требований, содержащихся в ней, прошел, возникает вопрос что делать: ждать дальше, требовать письменный отказ застройщика, писать повторную претензию, жаловаться в Жилищный комитет, Роспотребнадзор и т.п.

Здесь следует понять и запомнить одну вещь. Если застройщик не удовлетворил ваши требования, содержащиеся в претензии в срок, установленный законом для удовлетворения соответствующего требования – это по сути есть отказ в удовлетворении вашей претензии.

Правовое значение имеет только факт удовлетворения требования и если этого не произошло, то дополнительно ничего не нужно ждать и получать у застройщика. Дальше вы просто теряете время. Застройщик уже знает о ваших к нему требованиях. Если бы он имел планы удовлетворить ваши требования – вы бы уже об этом узнали.

Если застройщик вам все-таки ответил и направил письменный отказ, то рекомендуем показать его нам и посоветоваться, возможно содержание такого отказа потребует совершения на досудебном этапе определенных действий.

И в том и в другом случае уже необходимо готовить документы для подачи в суд, если вы действительно хотите получить то, что требовали у застройщика в претензии.

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд

Можно, но не во всех случаях, поскольку основания, например, для расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства могут предусматривать процедуру обязательного направления застройщику соответствующего требования до обращения с иском в суд.

Кроме этого, направление претензии до обращения в суд может повлиять на размер компенсации, взыскиваемой судом, а также на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей.

Можно попасть на судью, который откажет во взыскании штрафа, если до обращения в суд застройщику не была направлена претензия, хотя с точки зрения закона это неправильно.

По этим причинам мы обычно готовим и направляем застройщику претензию с правовым обоснованием заявленного требования, обеспечивая себя для судебного разбирательства соответствующими доказательствами ее направления.

Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

(указать свои Ф.И.О.)

ПРЕТЕНЗИЯ
на нарушение срока передачи квартиры и выплате неустойки

В соответствии с условиями заключенного договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее __. __ .20__ г. по акту приема-передачи.

На сегодняшний день квартира мне не передана, строительство дома не завершено, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.

В соответствие с п.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с нарушением срока передачи мне квартиры требую уплатить неустойку из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора в двойном размере за каждый день просрочки, что на сегодняшний день составляет __________ руб.

В случае, если неустойка не будет выплачена мне добровольно, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и взыскания неустойки, а также денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Кроме этого, в случае, если квартира не будет мне передана в срок не позднее __. __. 20__ г. я буду вынужден в соответствие с п.1 ст.9 ФЗ об участии в долевом строительстве в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного между нами договора и потребовать возврата уплаченной по нему денежной суммы в размере _______ руб., а также возмещения мне убытков в виде разницы между ценой договора и рыночной стоимостью аналогичной квартиры, определенной путем проведения оценочной экспертизы.

дата
подпись

Образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии

Скачать претензию в формате.doc

____________________________________________
(указать наименование, ОГРН застройщика)
От __________________________________________
(указать свои Ф.И.О.)
Адрес:_______________________________________
(указать адрес для направления ответа)
Тел.:________________________________________
(указать номер телефона для связи)

ПРЕТЕНЗИЯ
об устранении недостатков по гарантии

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет с момента передачи мне квартиры. Квартира была мне передана по акту приема-передачи __.__.20__ г.

В период гарантийного срока мной были обнаружены следующие строительные недостатки: (подробно укажите в чем заключаются недостатки, места их локализации), например: полотенцесушитель в ванной комнате и радиаторы отопления во всех жилых комнатах квартиры не соответствуют по качеству согласованным нами в договоре участия в долевом строительстве, на стене в большой комнате площадью 18.3 кв.м. обнаружено растрескивание штукатурки.

В соответствие с п.2 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с обнаружением в переданной мне квартире недостатков я требую безвозмездно устранить их в разумный срок.

Полагаю, что для указанных недостатков разумный срок их устранения составит не более 10 рабочих дней.

В случае, если указанные недостатки не будут устранены вами в разумный срок, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

дата
подпись

Образец претензии застройщику о возврате денег за квартиру

Скачать претензию в формате.doc

ПРЕТЕНЗИЯ
о возврате денежных средств

Между мной и ________________________________ (указать наименование застройщика) __. __.20__ г. был заключен договор № __________ участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Квартира по договору должна была быть мне передана в срок не позднее __.__.20__ г.

Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязанности по (выбрать нужный вариант):
- безвозмездному устранению недостатков квартиры в разумный срок
- соразмерному уменьшению цены договора
- возмещению моих расходов на устранение недостатков квартиры
Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязательства по передаче мне квартиры в срок, превышающий установленный договором срок его передачи на два месяца и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что застройщик не уведомил меня о прекращении договора поручительства до истечения срока (не менее чем на 2 года больше срока передачи квартиры дольщику) и/или не заключил новый договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с (выбрать нужное):
- Прекращением или приостановкой строительства дома.
- Наличием обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира мне не будет передана.
и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением проектной документации многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую расторжения договора участия в долевом строительстве в связи с изменением назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.
Настоящей претензией я требую немедленного возврата переданных вам денежных средств и уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ с даты уплаты денег в связи с тем, что вы не являетесь лицом, имеющим по закону право на привлечение денежных средств граждан для строительства.

В случае, если указанные в настоящей претензии требования не будут удовлетворены вами в добровольном порядке, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, требуя помимо прочего, взыскания денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В общем, история мне видится таковой: по проектной декларации у нас изначально был вентфасад из кирпича, но на стройке решили, что чего-бы деньги не своровать, все равно никто не заметит подмены кирпича на плитку. Кирпича закупили в 2 раза меньше, разницу положили в карман. В общем-то, никто и не замечал все эти месяцы до середины декабря 2016 года.

Мосгосстройнзору об этой истории известно с середины ноября. Ответ оттуда подтверждает факт обмана: в декларации был написан фасад из кирпича, такие фасады существуют, а нам лепят обрезки в качестве плитки.

В связи с этим призываю жителей не "терпеть" и отправлять жалобу примерно следующего содержания:

Здравствуйте.

Обращаюсь к Вам за помощью.

Моя семья купила квартиру в ЖК "PEROVSKY", застройщиком ЖК является MR Group, строительство осуществляет "Стройинвестпроект", с которым у нас заключён договор долевого участия. Жилой комплекс находится по адресу: шоссе Энтузиастов, владение 88.

При покупке квартиры застройщик уверял нас, что дом будет облицован клинкерным кирпичом. Выложена запись подобного разговора с менеджером, где она рассказывает, что в качестве отделки будет использована глухая кирпичная кладка ( . be/1WIk1sztRn8 - с 6 минуты). В проектной декларации от 04.12.15 написано: «На Объекте применена технология вентилируемого фасада... Для облицовки основной плоскости фасада используется клинкерный кирпич, пустотелый, габаритными размерами 250х85(t)х65(h)мм, формат 0,7НФ». (ссылка на декларацию ) Также утверждение, что ЖК облицован кирпичом присутствует на официальном сайте проекта, в группах ЖК в социальных сетях и на тематических форумах.

В середине декабря 2016 года после снятия строительных лесов с фасада первого корпуса, выяснилось, что он отделан плиткой вместо клинкерного кирпича. Рабочие на стройке говорят, что они обрезают кирпич на плитку, и эти обрезки идут на отделку. После того как форумах в интернете начали обсуждать данную проблему, менеджеры по продажам признали, что отделка производится плиткой, но объяснить почему это происходит внятно не могут. Аудиозапись беседы с одной из них представлена в ролике на канале "Квартирный контроль" ( . be/g6BoMRPNGWg - с 6 минуты).

В договоре долевого участия в разделе 3. Обязательства и права сторон пункт 3.1.3 чётко написано, что застройщик "осуществляет строительство Здания в полном объеме в соответствии с проектной документацией в установленные сроки, используя денежные средства уплаченные Участником". Облицовка дома клинкерным кирпичом была изначально заложена в стоимость квартиры. По факту застройщик в одностороннем порядке в нарушение проектной декларации и договора долевого участия сэкономил на облицовке дома по меньшей мере в два раза, тем самым обокрав дольщиков.

Из Мосгосстройнадзора пришел ответ, что заменой кирпича на выпиленную из него плитку застройщик нарушает проектную документацию и оштрафован. Прилагаю его к этому письму. Несмотря на зафиксированное нарушение, первый корпус жилого комплекса «Perovsky» к настоящему времени был полностью отделан обрезками вместо кирпича. Также подобной же плиткой началась отделка второго корпуса. Более того, вместо того, чтобы по требованию Мосгосстройнадзора устранить нарушения, застройщик 01.01.17 выложил новую проектную декларацию, где фактически узаконивает эти нарушения: теперь в качестве облицовочного материала прописан не кирпич, а "мелкоштучный каменный материал". (ссылка на декларацию )

ПРОШУ Вас:

Проверить факты, изложенные в данном письме;

Обязать застройщика вести строительство строго в соответствии с прежней проектной декларацией и договором долевого участия.

Наказать виновных.

В Мосгоостройнадзор и Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы - в случае, если есть желание побороться за кирпич

В Прокуратуру Восточного округа г. Москвы, УФАС Москвы и Управление Роспотребнадзора по городу Москве - если чувствуете себя обманутым при покупке