Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу. Составляем эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг по образцу

Бланк документа «Договор купли продажи недвижимого имущества» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

ДОГОВОР
купли-продажи недвижимого имущества

г. _________________ «____»_________________ ____ г.
______________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуемый далее «Продавец», в лице __________________________________________________________,
действующего на основании ____________________________________________________,
и _____________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуемый далее «Покупатель», в лице _________________________________________,
(фамилия, инициалы, должность)
действующего на основании _________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество общей площадью ______________ кв. м в следующем составе: _____________________.
Указанное недвижимое имущество находится по адресу: __________________________________________________________________.
Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером ______ га, бессрочное пользование которым осуществляется на основании Свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей № ____ от «___»_______________ ___ г., выданного администрацией ____________________ района __________________ области.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается Договором от «___»_________________ ____ г., заключенным между _____________________ и __________________, зарегистрированным Межрайонным ____________________________ бюро технической инвентаризации «___»__________________ ____ г. в Реестре за № __________ (Паспортное дело № _____________).
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего Договора указанное в пп. 1.1—1.3 здание никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена, уплаченная Покупателем Продавцу за приобретенное имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, составляет __________________________________________ руб.
(сумма прописью)
Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего Договора, является окончательной и изменениям не подлежит.
2.2. Продавец несет все расходы, связанные с оформлением настоящего Договора, в соответствии с действующим законодательством. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

3.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его регистрации в бюро технической инвентаризации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в течение ___________________________________________ с момента
(прописью)
подписания и регистрации настоящего Договора в бюро технической инвентаризации указанное в п. 1.1 недвижимое имущество передать Покупателю по акту сдачи-приемки.
4.2. Акт сдачи-приемки основных средств подписывается уполномоченными представителями сторон.
5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего Договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента регистрации Договора в бюро технической инвентаризации.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего До-
говора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего Договора и указанное в п. 1.1 настоящего Договора.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего Договора и оформления прав землепользования.
6.1.3. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией, включая непредвиденные расходы.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить выкупленное имущество в полном объеме (п. 2.1 настоящего Договора) путем безналичного перечисления на расчетный счет Продавца либо путем передачи (по согласованию с Продавцом) Продавцу иного имущества, ценных бумаг или иным законным способом в течение __________________________________
(прописью)
банковских дней со дня государственной регистрации настоящего Договора.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора, его изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой стороне убытки в размере ____% от цены настоящего Договора (п. 2.1 Договора).
7.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. СПОРЫ
8.1. Споры, вытекающие из настоящего Договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Изменения условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении сторон.
9.2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены письменно и подписаны обеими сторонами.
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец ____________________________________________
Покупатель __________________________________________

• 
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• 
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.

Как предусматривает гражданско-правовой договор продажи недвижимости, продавец обязуется произвести передачу в собственность покупателя земельного участка, здания, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества. Купля-продажа является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

1. Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности.

3. Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей.

В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).

В законе не решен главный вопрос о том, что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях (этапах) строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например возведены наружные стены здания.

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГК провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В ст. 554 ГК предусматривается важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Соответственно обязанность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий договора о ее качестве применяются правила ст. 475 ГК с одним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Объясняется это индивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимость закреплено в п. 1 ст. 551 ГК. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК). Данное положение применительно к договору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу.

В период действия договора до момента государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Соответственно к договору купли-продажи недвижимого имущества не применяются положения ст. 398 ГК о последствиях неисполнения обязательства о передаче индивидуально-определенной вещи.

Государственная регистрация воздушных судов проводится в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации (п. 1 ст. 33 ВК), морских судов - в Государственном судовом реестре РФ, судовой книге или бербоут-чартерном реестре (п. 1 ст. 33 КТМ), судов внутреннего плавания - в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге (п. 1 ст. 16 КВВТ).

Регистрация права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного транспорта осуществляется в тех же государственных реестрах и судовых книгах, что и регистрация самих судов.

Особняком стоит государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, которая, согласно п. 9 ст. 33 ВК, осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК, но в каком государственном органе и каком реестре - не указано.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.

5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений определяются целевым характером использования предмета такого договора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). В ст. 558 ГК называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения.

Согласно указанному праву лица, проживающие в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К ним относятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК); наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК) и гражданин - поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью данного объекта недвижимости для всех граждан России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и интересов.

Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам .

Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Последовательность шагов для будущего продавца состоит в следующем: выбрать зарекомендовавшее себя агентство недвижимости , желательно состоящее в одном из профессиональных сообществ или ассоциаций.

Далее заключаем договор - это может быть договор комиссии, агентский договор, договор поручения или возмездного оказания услуг. Эти виды регламентированы гражданским кодексом РФ и применяются в зависимости от ситуации и сложности сделки.

Однако, среди них особняком выделяют эксклюзивный договор .

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.

На первый взгляд, все просто — две стороны;

• Заказчик — продавец недвижимости ;
• Исполнитель — риэлтерское агентство .

Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).

Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк .

Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.

Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству , а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже .

Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис .

Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации . В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или в одностороннем порядке.

Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.

Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:

1. Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания .
2. Со стороны будущего продавца — исключительность прав , делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства .

У обоих сторон);

Предмет договора продажи недвижимости

Понятие предмeта догoвора

Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.

Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Однако переход права собственности на недвижимость от про-давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен-ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста-ва , а именно:

1. 1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
   2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре-гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен-ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) (правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Подробнее о регистрации договора и права собственности

Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку-пателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи не-движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по-купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере-хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода-жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере-хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и ис-полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав-ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад-лежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по-купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом . Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо-ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол-ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ-екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект пере-дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано-вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе-ние вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собствен-ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юриди-ческого состава порождает гражданско-правовое обязательство сто-рон зарегистрировать переход права собственности. В содержание это-го обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае когда одна из сторон ук-лоняется от государственной регистрации перехода права собствен-ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполни-теля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст-венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Требование о необходимости государственной регистрации пе-рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку-пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от-дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

Если договор купли-продажи жилого помеще-ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности , то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово-ду такого помещения, переданного по догово-ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме-щениями недействительны.

• 1. о предмете продажи и
  2. о цене продаваемого недвижи-мого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука-заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму-щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст-вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму-щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про-даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла-сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Подробнее

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер-жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе-мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно-сятся:

• • план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
  • поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
  • паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю-ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре-гистрации прав на недвижимость).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до-говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто-ронами в письменной форме условие о цене недвижимости . При от-сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе-редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра-вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем-ли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп-ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе-реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по-купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда-че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости . Укло-нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи-мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму-щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол-нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму-щества будет считаться исполненным, только когда он:

1. 1. подпишет передаточный акт;
   2. фактически передаст недвижимое имущество;
   3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда-ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза-тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере-даче является проведение продавцом за свой счет силами специали-зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо-сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи-вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет-ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде-ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп-лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва-рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель-ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

1. 1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови-ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово-рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис-полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
   2. при передаче продав-цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст-ва (п. 3 ст. 475 ГК).

ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо-мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо-нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра-ва собственности не является препятствием для расторжения ис-полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку-пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста-точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об-ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра-щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи-сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст-венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про-дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол-ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Очень интересная судебная практика по неоплате