Можно ли написать дарственную на квартиру если она в ипотеке? Возможно ли оформление договора дарения (дарственной) на квартиру, которая находится в ипотеке.

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам осуществить мечту о собственном современном жилье, воспользовавшись заемными средствами банка. Подписывая договор по ипотеке, заемщик оформляет свои отношения с банком и берет на себя определенные обязательства. Так как ипотечная квартира является залоговым обеспечением банка на протяжении всего срока кредитования, возникает ряд ограничений на распоряжение данным недвижимым имуществом. При предоставлении займа банк изначально оценивает риски и тщательно проверять платежные способности физического лица, однако в случае передачи прав другому человеку, возврат займа банку не может быть гарантирован.

Одним из вопросов, интересующих граждан-заемщиков, является вопрос, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке. Сам по себе факт дарения подразумевает возможность дарителя распорядиться своею собственностью. Однако в случае с ипотекой, его права ограничены условиями подписанного ипотечного контракта.

Пути оформления дарственной

Ответ, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, зависит от того, какие условия прописаны в договоре и готов ли банк пойти навстречу заемщику. Так как каждая кредитная организация отличается условиями работы с физлицами и предоставляемым спектром услуг, разъяснить ситуацию можно только при обращении в банк. При принятии решения о дарении, заемщик должен официально обратиться в банк за согласованием сделки.

Альтернативой дарения ипотечной квартиры является полное погашение кредитных обязательств и регистрация полных прав на квартиру с последующим оформлением дарственной. Данный вариант не всегда реализуем ввиду следующих причин:

• Потребность в срочном оформлении дара, когда нет возможности ждать полного погашения и переоформления права на собственность
• Отсутствие финансовых возможностей, когда быстро погасить ипотечный займ досрочно не получается ввиду стесненных денежных обстоятельств.

Написать договор дарения не представляет особого труда, т.к. дарственная на ипотечное жилье не отличается по своей сути от обычного процесса оформления в дар, за исключением следующих нюансов: дарственная становится легитимной только в случае наличия разрешительного документа от банка и при его готовности перевода прав собственника на третье лицо.

Читайте также Оплата налога с продажи квартиры, полученной по дарственной (договору дарения): нужно ли оплачивать

Ипотечная квартира в дар: на каких условиях?

Условия для дарения

Несмотря на то, что заемщик обладает правом подарить квартиру, реализация такого права зачастую ограничена кредитной организацией. Оптимальным решением вопроса является наличие в договоре пункта о возможности оформления дарственной. Поэтому, если даритель берет недвижимость в ипотеку на долгий срок, имеет смысл добиться включения данного пункта в ипотечное соглашение.

При рассмотрении обращения заемщика с просьбой переоформления прав собственника на третье лицо, банк обращает серьезное внимание на платежеспособность предполагаемого будущего собственника.

Обязательными условиями для согласования дарственной на квартиру в ипотеке с банком являются:

• Предоставление согласия одаряемого исправно погашать кредитную задолженность;
• Доказательство способности одаряемого вносить требуемые ежемесячные платежи.

Оптимальным станет решение о досрочном погашении кредита, что позволит банку на конечном этапе погашения дать согласие на дарение и избежать ненужной в данном случае процедуры перерегистрации квартиры на дарителя.

Чаще всего, при составлении ипотечного контракта включается отдельный пункт с запретом на дарение, что делает процесс передачи прав третьей стороне трудно осуществимым.

В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите.

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по дв

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» пре

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно ли

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 год

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, который

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке.

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий П

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долга

Ипотечный кредит – это обязательства перед банком на довольно большой срок, порой до 30 лет. За это время в жизни заемщиков могут происходить различные изменения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Иногда возникает необходимость распорядиться купленной на кредитные деньги квартирой. Например, подарить ее выросшим детям.

Однако, прежде чем оформлять договор дарения, стоит задуматься, а можно ли подарить квартиру если она в ипотеке?

Ведь банк, выдавший кредит, тоже имеет на нее определенные права. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Кредит на жилье

Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.

Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).

С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.

Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.

Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.

Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.

Законодательство

Отношения, возникающие между гражданином-заемщиков и банком-кредитором по поводу приобретенного на заемные средства жилья, регулируются несколькими нормативными актами:

1. устанавливает права и обязанности конкретных лиц: банка и заемщика.
2. Общие нормы, касающиеся права собственности на квартиру, залога, отношений займа и кредитного договора содержит Гражданский кодекс.
3. Передачу жилья в залог банку регулирует .
4. Все, что касается регистрации прав и обременений изложено в «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

Гражданское законодательство отличает то, что помимо норм закона, многие правила устанавливаются договором. И если они не нарушают прав заключивших его сторон или требований закона, то именно они будут определять характер отношений.

При возникновении спорных ситуаций, суд будет изучать прежде всего договор.

Залог

Если должник свои обязанности не исполняет, то есть не погашает долг, то его кредитор может воспользоваться предметом залога, чтобы свои средства возвратить ().

Ипотека – это частный случай залога, когда в качестве его предмета выступает недвижимость: дом, комната, квартира и т. д.

В случае с ипотечным кредитом при возникновении просрочки более определенной в договоре суммы, банк имеет полное право заложенное жилье продать, выселив из него должника и его семью.

Для продажи используется специальный аукцион. Полученная на нем сумма идет на погашение долга и процентов по нему. Если после этого что-то еще осталось, то этот остаток передается бездомному заемщику.

Права заемщика

О правах заемщика стоит поговорить отдельно:

1. С одной стороны, он является собственником, то есть имеет право, данное ему законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, так как сочтет нужным (). Например, может передать его банку в залог. Но в той же статье есть и ограничение власти собственника: его действия не должны наносить ущерб правам других.
2. Закон об ипотеке также говорит о том, что владеть и пользоваться заложенным имуществом его владелец может. И банк не может устанавливать ему в этом ограничения до тех пор, пока помещение используется по назначению и охраняется от разрушения ().

Что же касается распоряжения, и в частности дарения, то оно возможно только согласия кредитора-залогодержателя, то есть банка ().

Впрочем, в договоре может быть указан и другой порядок. Если только условия договора не нарушат прав одной из его сторон.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Таким образом, получается, что ответ на вопрос – можно ли подарить квартиру в ипотеке, в целом положителен. Закон это допускает.

Но вот возможность реализовать это на практике зависит от позиции банка, которому такая ситуация может быть невыгодна.

Невыплаченной

После окончательного расчета с банком и в виде залога, владелец волен поступать со своей квартирой как хочет: дарить, продавать, завещать и т. д.

Но до тех пор, пока она находится в ипотеке, придется считаться с правами и интересами банка. В частности, получать его согласие на сделку.

Банк, как залогодержатель, также имеет ряд прав на квартиру, купленную на его средства. Главным из них является возможность получить за счет заложенного имущества назад выданные заемщику средства.

Поэтому любые изменения, касающиеся передачи права собственности, воспринимаются им скорее негативно.

Условия договора

Возможность или невозможность дарения квартиры до момента выплаты кредита прописывается в договоре.

При этом банк может реализовать свое право и прямо запретить дарение, то есть заранее дать отрицательный ответ на запрос его согласия. Эту возможность ему дает закон.

Но тот же закон разрешает ему дать и положительный ответ. Или же прописать в условиях договора необязательность получения согласия банка при дарении заложенной квартиры.

Поэтому, при заключении договора, если есть намерение в дальнейшем квартиру подарить, этот момент лучше оговорить заранее.

Разрешение банка

Необходимость получения согласия банка связана с тем, что обязанности должника в этом случае переходят к новому владельцу ().

А такая смена должника в отношениях займа возможна исключительно с согласия кредитора, который далеко не всегда такое согласие дает.

Как уже упоминалось, предмет ипотеки, то есть квартира (дом, дача и т. д.), это средство обеспечить своевременное погашение долга.

Поэтому перед заключением договора, банк тщательно изучит:

• платежеспособность;
• благонадежность заемщика.

И только после этого примет решение о выдаче займа.

Нового же должника банк так тщательно не изучил, поэтому будет исходить из того, что риск не вернуть свои средства вовремя у него повышаются. Даже несмотря на имеющееся обеспечение, такое как залог.

Нарушения

Один из наиболее реальных способов приобрести собственное жилье – стать клиентом банка и взять квартиру в ипотеку. Во время выплаты кредита жизненные обстоятельства могут измениться. Одна из вероятных ситуаций – необходимость дарения квартиры, находящейся в ипотеке.

Процедура оформления дарственной регламентируется статьей 32 Гражданского кодекса РФ и подразумевает безвозмездную передачу квартиры другому собственнику без возможности возврата. При дарении доли квартиры, обремененной ипотекой, согласие других собственников не требуется. Можно ли сделать подобный шаг, определяет банк – настоящий владелец жилья до выплаты всей суммы.

Если квартира в ипотеке, то самый простой способ совершить сделку – погасить кредит перед дарением. Если остаток долга небольшой, можно взять беззалоговый кредит в этом же банке. Банковское учреждение переведет деньги с одного кредитного счета на другой и изменит статус жилья в Росреестре на «необремененный кредитом». В чем недостаток этого варианта? Беззалоговый кредит подразумевает больший процент, по сравнению с ипотечным, и меньшие сроки погашения.

Правовые основы дарения квартиры в ипотеке

Если долг большой и взять кредит на его погашение невозможно, можно подарить квартиру и без погашения займа. Правовые основы такой сделки регламентирует ФЗ «Об ипотеке». Права и обязанности сторон указаны в ФЗ №122, а способы обеспечивающие исполнение залоговых обязательств, – в статье 329 ГК.

При нарушении одной из сторон принятых договоренностей статья 334 ГК регламентирует возможность возврата недвижимости. Большое значение также имеет ипотечный договор: если его содержание не противоречит федеральному законодательству, то его положения приоритетны.

В соответствии со статьей 37 ФЗ «Об ипотеке» заемщик имеет право подарить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у кредитора. При этом залогодержатель – банк – должен дать на это свое согласие. Весомый аргумент, чтобы его получить, – плохое состояние здоровья заемщика и/или недостаток финансовых средств. Ваша задача – убедить кредитора, что его риски как минимум не увеличиваются, а еще лучше – уменьшаются.

Если вы рассматриваете вопрос дарения квартиры еще на этапе оформления ипотеки, постарайтесь включить в кредитный договор пункт о том, что для сделки не нужно согласие банка. Если такого пункта в документе нет, его нужно согласовать с кредитором. Для этого нужно получить письменное согласие банка на безвозмездную передачу залогового имущества.

Банк вправе запретить сделку дарения. Это связано с тем, что, помимо права собственности, по договору переходят обязательства по кредиту, поэтому подарить жилье несовершеннолетнему, пожилому или малообеспеченному человеку вряд ли получится.

Условия, которым должно соответствовать одариваемое лицо

Если банк дал предварительное согласие на смену владельца ипотечной квартиры, то клиент подает заявление на разрешение дарения. После этого банковские служащие предпринимают следующие шаги:

• анализируют платежеспособность нового владельца путем расчета суммы, которая останется после выплаты ежемесячного взноса;
• проверяют стабильность заработка;
• выясняют количество иждивенцев, находящихся на содержании у потенциального плательщика.

Также работникам банка необходимо удостовериться, что будущий владелец квартиры действительно желает взять на себя бремя ипотечного кредита.

Список условий, которым должно соответствовать лицо, в пользу которого оформляется договор дарения

• быть гражданином Российской Федерации;
• иметь постоянную регистрацию по месту расположения банковского учреждения;
• иметь стаж на последнем месте работы не менее полугода;
• получать зарплату, достаточную для выплаты ежемесячных взносов.

Можно ли оформить дарственную в обход банка?

Оформить квартиру в подарок в данном случае без разрешения банковского учреждения законным способом не получится. Все обременения жилья отражены в Росреестре, поэтому регистратор не сможет провести сделку без предоставления согласия банковского учреждения.

Попытка оформить дарственную без разрешения банка ‒ мошенничество с точки зрения закона. Банковские работники в этом случае предпринимают ответные шаги, которые могут быть следующими:

• подача заявления в суд, который с вероятностью практически 100% признает сделку незаконной;
• требование о досрочном погашении кредита и выплате штрафа.

Если требования банка не будут выполнены, то последний имеет право продать квартиру. Подача ответного иска на банковское учреждение однозначно не изменит ситуацию в лучшую сторону, поскольку сделка была проведена мошенническим образом.

Необходимые документы

Помимо заявления в банковское учреждение с просьбой разрешить процедуру дарения , необходимо предоставить следующий пакет документов:

• документы лица, на которое оформляется дарственная;
• документы о праве собственности на недвижимость;
• проект дарственной, составляемый максимально подробно, чтобы избежать дальнейших недоразумений.

После одобрения банковским учреждением начинают оформление договора дарения , для чего понадобится следующий пакет документов:

• положительный ответ банка-кредитора;
• гражданские паспорта дарителя и одариваемого;
• техпаспорт на квартиру;
• документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость;
• выписки из реестра прав собственности и домовой книги;
• согласие супруга или супруги собственника, если ипотечный договор заключался в браке;
• положительный ответ опекунского совета, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то все они должны участвовать в подписании дарственной. В договоре указывают :

• реквизиты сторон-участников сделки;
• ссылку на документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• технический паспорт на жилье;
• указание на передачу недвижимости без оплаты;
• список прав и обязанностей дарителя и одариваемого;
• согласие одариваемого взять на себя все обязательства по погашению оставшейся суммы;
• подписи сторон.

Если даритель имеет долги перед банком по выплате ипотечного кредита, то в договоре дарения должен быть отражен этот пункт и согласие лица, принимающего квартиру в дар, погасить эти долги и пеню. Договор дарения регистрируется в Росреестре в течение года, иначе он теряет силу.

Стоимость сделки

Договор дарения облагается налогом. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, если даритель и одариваемый не близкие родственники, размер налога – 13% от цены жилья. Кто платит налог, стороны указывают в договоре.

Если собственник подарит квартиру стоимостью 10 миллионов рублей своей гражданской супруге, она должна будет заплатить налог 1,3 миллиона рублей. Такая высокая ставка налогообложения введена, чтобы исключить притворные сделки – уход от уплаты налогов при купле- продаже.

Если стороны сделки – близкие родственники, налог не начисляется. Близкими родственниками считаются родители, дети, супруги, усыновители и усыновленные, дедушки и бабушки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

Стоимость госрегистрации договора дарения в Росреестре стандартная для всех – 2 500 рублей. Корме этого, оплачиваются услуги нотариуса.

Сроки проведения сделки

Заявление в банк должно быть рассмотрено в течение 5 дней после подачи. После получения согласия начинается подготовка к сделке и сама процедура.

Оформление в Росреестре занимает до 5 рабочих дней. Чтобы заключить договор дарения квартиры в ипотеке под ключ потребуется до 1 месяца.

В силу долгосрочности ипотечного договора зачастую возникают ситуации, когда у заёмщика возникает необходимость передать права на квартиру другому лицу. Провести такую сделку возможно, но оформление дарственной на ипотечную квартиру имеет некоторые особенности и нюансы, по сравнению с составлением обычного договора.

Требования закона к процедуре

Заёмщику ещё во время подписания кредитного договора стоит выяснить некоторые нюансы своих прав по отношению к приобретаемой недвижимости. В частности стоит выяснить, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке.

Общие правила регулирования сделок дарения содержатся в статье 32 ГК РФ. Согласно данному закону дарением считается переход имущественных прав по отношению к объекту от одного лица другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Действия совершаются по воле владельца имущества и с согласия принимателя дара.

Согласно статье 29 закона «Об ипотеке» залоговая недвижимость подлежит отчуждению исключительно с согласия залогодателя . В статье содержится регламент оформления следки по отчуждению. Сделать это можно следующими способами:

• Выставлением на продажу.
• Дарением.
• Обменом.

Все сделки проводятся после получения письменного разрешения банка и при его непосредственном участии, поскольку данные действия заёмщика затрагивают не только его интересы, но имеют юридические последствия для кредитора.

Важным моментом в оформлении сделки в соответствии с законом являются особенности кредитного договора. Совершить дарение заёмщик может только в том случае, если подобное распоряжение имуществом предусмотрено пунктом договора. В некоторых случаях банк может пойти навстречу заявителю и дополнить договор соответствующим пунктом.

Заёмщик вправе добиваться включения пункта о возможности отчуждения недвижимости уже на этапе составления договора. Однако многие банки изначально прописывают запрет на подобные сделки. Если такой пункт включён в договор, оформить дарственную будет невозможно.

Порядок действий при оформлении дарственной

Дарственная на ипотечную квартиру, как юридический документ, не отличается какими-либо особенностями. Сложность состоит в признании юридической силы данной бумаги, поскольку непосредственным участником сделки являются не только даритель и одариваемый, но и банк-кредитор. Для банка это дополнительный риск, поэтому согласие на сделку получить не просто.

Получаем согласие банка

Первым шагом на пути оформления дарственной является изучение ипотечного договора и согласование вопроса с банком. Чтобы банк дал согласие на совершение сделки, заёмщик должен аргументированно доказать целесообразность сделки. Аргументами может служить ухудшение здоровья или материального положения заёмщика.

Банк не даст разрешение на дарение ипотечной квартиры:

• Пожилому.
• Несовершеннолетнему.
• Гражданину с низким уровнем дохода.

Для получения разрешения заёмщику нужно обратиться в банк и написать соответствующее заявление. К заявлению прилагаются:

• Свидетельство на залоговый объект.
• Документы одариваемого (паспорт, справка о доходах, и другие по требованию банка).
• Проект дарственной.

Сотрудники банка проверяют личность одариваемого и выносят решение. Кредитора будут интересовать платежеспособность нового владельца квартиры, поэтому он тщательно будет оценивать уровень его доходов, количество иждивенцев в его семье, наличие иных кредитных обязательств. Для получения положительного решения банка одариваемый должен быть идеальным с точки зрения получения кредита.

На решение банка могут повлиять и мотивы оформления сделки. Если даритель оказался в трудной жизненной ситуации, у него снизились доходы или он внезапно заболел тяжким недугом, то банку будет выгодна смена собственника квартиры.

В случае положительного результата заёмщику выдаётся официальное письменное разрешение на совершение сделки.

Оформление дарственной

Получив разрешение банка, даритель обращается к нотариусу для составления договора дарения. Для сделки понадобятся документы:

1. Паспорта участников сделки.
2. Документы на недвижимость (Свидетельство, техпаспорт, кадастровый паспорт).
3. Выписка из ЕГРП.
4. Согласие супруга (при наличии).
5. Копия кредитного договора.
6. Разрешение банка.
7. Выписка из домовой книги.
8. Квитанция на госпошлину (1000 рублей).

Дарение квартиры близким родственникам с 2016 года не облагается налогом. Если владелец ипотечной квартиры решил подарить её постороннему, он должен оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Регистрация сделки

После оформления дарственной стороны сделки обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации передачи прав на объект. Заявление подаётся вместе с перечисленными ранее документами. Новый владелец квартиры через 20 дней получает Свидетельство о собственности.

После получения Свидетельства новый собственник квартиры предоставляет документ в банк для переоформления ипотечного кредитного договора. С момента регистрации сделки обязательства по кредиту берёт на себя новый владелец недвижимости.

Получателю дара стоит учесть, что он получает не только права на объект недвижимости, но и принимает на себя обязанности перед банком-кредитором. Фактически полноправным владельцем новый собственник станет только после полной выплаты заёмных средств банку. Если у дарителя на момент подписания дарственной имеется просроченная задолженность по выплатам, он должен предупредить о ней одариваемого.

Договор дарения ипотечной квартиры составляется по общим правилам и включает в себя обязательные пункты:

• Сведения о сторонах сделки.
• Реквизиты правоустанавливающего документа на объект.
• Параметры объекта.
• Указание на безвозмездность и безусловность сделки.
• Права и обязанности фигурантов сделки
• Порядок перехода прав собственности. Данный пункт имеет особое значение. В нём необходимо прописать переход обязательств по выплате кредита банку. Если нотариус составит стандартный договор дарения без указания данного пункта, банк проект дарственной не примет.
• Подписи сторон.

Можно ли подарить без разрешения

Не слишком грамотные юридически граждане могут проигнорировать требование разрешения банка и подарить квартиру без него. Оформление такой сделки влечёт за собой неприятные последствия. Банк, как держатель квартиры в залоге, по закону может предпринять следующие меры:

Признать дарственную недействительной. Дарственная на квартиру в ипотеке аннулируется через суд, который всегда будет стоять на стороне банка.

Расторгнуть ипотечный договор. Банк вправе потребовать выплатить сумму кредита единовременно путём продажи квартиры. При несогласии нового владельца, банк может продать недвижимость без его участия.

Поэтому тайное оформление сделки не принесёт положительных результатов, и без квартиры может остаться и даритель, и одариваемый. Кроме того, завершить сделку и оформить переход прав собственности законным путём в Росреестре не удастся, поскольку квартира находится в залоге у банка, и сотрудник обязан будет прекратить регистрацию сделки на этапе проверки документов.

Дарственная на квартиру без регистрации сделки в органах Росреестра не имеет законной силы. Даже заверенный юристом документ не предусматривает смену владельца квартиры без получения им Свидетельства (ст.168 ГК).

Шансов добиться разрешения оформления дарственной на ипотечную квартиру у заёмщика немного. Но приложив максимум усилий, или заранее предусмотрев подобный ход развития событий, добиться положительного результата всё-таки можно.