Подводные камни ипотеки: тонкости, которые стоит знать и видеть в договоре. Подводные камни ипотеки

Каждый человек сталкивается с квартирным вопросом и решает его в силу возможностей. Некоторые делают выбор в пользу жилищного займа. Подводные камни ипотеки наносят серьезный удар по бюджету заемщика, поэтому их стоит изучить до оформления займа.

Несмотря на то что процент по ипотечным займам в России значительно выше чем на Европейских рынках, спрос на них растет. Так как срок кредитования по жилищным займам в среднем составляет от 10 до 20 лет, переплата достигает 50% и более от стоимости взятого кредита.

Подводные камни и риски при оформлении ипотеки в 2017 году

Непредвиденные расходы и риски возникают уже на стадии оформления ипотечного займа. Оформлять ипотеку можно, используя один из следующих способов:

1. С внесением первоначального взноса.
2. При помощи залога.

В первом случае заемщику необходимо внести от 15% до 24% от стоимости приобретаемого жилья. И тут могут возникнуть дополнительные расходы. Договор купли-продажи квартиры содержит фиксированную сумму стоимости жилья. До заключения договора об ипотечном займе обязательно проводится независимая оценка приобретаемой недвижимости. Если сумма, которая указана в отчете оценщика, меньше, чем в договоре о покупке недвижимости, банк выдаст ипотеку, опираясь на документы об оценке. Оставшуюся разницу продавцу должен будет возместить покупатель.

Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности. В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика. Подписывая документы о залоге, клиент идет на риск потери обоих жилых объектов. Так как под залогом находится приобретенное по ипотеке жилье и уже находящееся в собственности заемщика или созаемщика.

Если по каким-либо причинам заемщик не сможет выплачивать свои долговые обязательства, встанет вопрос о взыскании задолженности. Как правило, это применяется при просроченной задолженности в течение 7 месяцев. Суд будет иметь право наложить взыскание на все объекты недвижимости, на которые оформлен залог. В этом случае без жилья могут остаться как сам заемщик, так и поручитель, предоставивший залог. Это основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других кредитных учреждениях.

Что нужно знать об оплате ипотеки

Вносить платежи по кредиту необходимо своевременно. Допускается техническая просрочка не более пяти дней. Она не влияет на кредитную историю. Информация о ней передается в бюро кредитных историй, но не оценивается как повод для отказа в будущем при обращении за другим кредитом. Но важнее всего вносить платежи лично. Если клиент, взявший ипотечный кредит, доверяет оплату своих долговых обязательств постороннему человеку, у него возникает право на часть имущества. Если человек окажется недобросовестным, он может обратиться в суд с иском о выделении доли или компенсации.

Если деньги для оплаты по кредиту передавались без свидетелей, доказать, кто именно оплачивал заем, будет сложно. Этот вопрос часто поднимается между сожителями, которые не состояли в браке.

Кроме этого, на долю в ипотечном жилье может иметь право созаемщик. Например: в качестве созаемщика выступают оба супруга, если договор жилищного займа заключался в период брака. В отличие от поручителя, он имеет право на долю, если иное не прописано в брачном контракте.

Страховка для получения ипотечного кредита

Часто при оформлении ипотеки клиенту навязывают страховку. Обязательно страховать только предмет залога. Также обязательно ее необходимо продлевать. Все остальные страховые полисы, в том числе страхование жизни и здоровья заемщика и его родственников не могут быть обязательным условием при получении ипотеки. Если страхование жизни было оформлено, клиент вправе отказаться от него в течение 5 дней.

У клиента нет права на возврат полной суммы, если договор с организацией, которая оформила страховой полис, вступил в силу. В этом случае можно рассчитывать на часть уплаченной суммы.

Проблемная квартира в ипотеку: что нужно знать и подводные камни

Прежде чем покупать жильё, нужно проверить надежность продавца. Если недвижимость спорная, то от ее покупки следует воздержаться. Если, например, квартира перешла к продавцу по завещанию или договору дарственной, и есть другие претенденты, договор могут оспорить в суде. Это приведет к признанию недействительными всех сделок, совершенных продавцом.

На кредитный договор это обстоятельство не окажет влияния, и он не утратит силу. Таким образом, заемщик рискует остаться без недвижимости и с огромным долгом перед банком. Вернуть средства можно с человека, который продал проблемную квартиру. На это уйдет много времени, но часть суммы удастся получить обратно.

Что будет с ипотечным кредитом в случае дефолта

Ипотека выдается на длительный срок, за который может измениться экономическая ситуация. Если государство не сможет выплачивать долги, будет объявлен дефолт. При этом неизбежно упадет курс национальной валюты, и денежные средства обесценятся. Однако это вовсе не значит, что платить ипотечный заём будет легче.

В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.

Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.

Ипотека пугает не только необходимостью возврата денег в течение длительного периода, но и возможной сложностью самой процедуры оформления ссуды. Перед тем как , следует изучить пошаговую инструкцию, особенности отдельных кредитных продуктов.

Этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанка пошагово выглядят так:

1. Изучение рынка недвижимости, приблизительная оценка стоимости выбранного имущества, размера кредита;
2. Анализ ипотечных программ, предлагаемых Сбербанком;
3. Приблизительный расчет ежемесячного платежа, самостоятельная оценка шансов на одобрение займа;
4. Сбор пакета документов для подачи заявки на ссуду;
5. Поиск и сбор документов на выбранную квартиру при одобрении заявки на ссуду;
6. Оформление сделки купли-продажи квартиры, подписание ипотечного договора, договоров страхования жилья, здоровья и жизни заемщиков;
7. Регистрация прав собственности на квартиру, .

На каждом этапе есть детали, которые нужно изучить заранее, в этом поможет пошаговая инструкция покупки квартиры по ипотеке.

Изучение ситуации на рынке недвижимости

При оформлении в на вторичку, пошаговая инструкция предполагает предварительное изучение предложений на недвижимость - это то, с чего следует начать, чтобы выгодно купить квартиру в ипотеку. Этап необходим, иначе сложно будет определиться с суммой займа.

Взять ипотеку в Сбербанке на новостройку можно как у застройщиков-партнеров банка, так и у других компаний. В первом случае ставка может быть ниже.

При заключении договора долевого участия с неаккредитованным девелопером дополнительно предоставляются:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• документ, удостоверяющий права уполномоченного лица, подписавшего ДДУ со стороны застройщика;
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие статус земельного участка, - договор аренды или свидетельство о праве собственности;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• акт приема-передачи.

Методы сбора информации могут быть различные: можно обратиться в профильное агентство, изучить публикации и инструкции по выбору в специализированных газетах, на интернет-порталах. Фирменный сервис по подбору жилья и на вторичном рынке, и на рынке новостроек есть и у Сбербанка. На ресурсе «ДомКлик» также размещают заявки на ипотеку, консультируются со специалистами банка.

Узнав стоимость квартир в выбранной категории, нужно оценить возможность оплаты первичного взноса собственными средствами. По программам жилищного кредитования, согласно инструкциям Сбербанка, требуется от 15% цены.

Анализ ипотечных программ

Сбербанк предлагает 6 продуктов жилищного кредитования для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынках, для льготных категорий заемщиков (молодых семей, военнослужащих), с возможностью внесения первого платежа или погашения части долга за счет средств материнского капитала, а также на приобретение загородной недвижимости и строительство индивидуального дома.

Ставку в размере от 6% предлагают молодым семьям в рамках программы « для семей с детьми». Преференция доступна семьям, в которых второй или третий ребенок родится в период с 1 декабря 2018 г. По 31 декабря 2022 г.

Для прочих заемщиков минимальная ставка в 7,1% предлагается по программе «Приобретение строящегося жилья». В рамках этого проекта можно приобрести недвижимость на первичном рынке у определенных банком застройщиков – продавцов. Максимально возможная сумма ссуды – 85% от договорной или оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Купить квартиру на вторичном рынке можно в кредит по ставке от 8,6% в рамках акции «Для молодых семей». На этапе выбора программы в Сбербанке нужно уточнить все нюансы про ипотеку на квартиру. Размер ставки зависит от наличия зарплатного проекта в Сбербанке, суммы первого платежа, срока погашения взятой ссуды.

Оценка собственных шансов на получение ссуды

Оценить потенциальную возможность получения займа можно, используя . Введя данные о доходе, расходах семьи заемщика, стоимости объекта кредитования, срок кредита, размера первого платежа, можно узнать сумму ежемесячных платежей, общую переплату по займу. Калькулятор также покажет максимальный размер займа, на который может претендовать заемщик с определенным доходом.

Расчеты на кредитном калькуляторе предварительные, для уточнения необходимо обратиться в отделение Сбербанка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика.

Также необходимо учитывать и требования Сбербанка, предъявляемые им к потенциальным клиентам. На получение ипотеки на квартиру могут претендовать граждане страны:

• в возрасте от 21 года до 75 лет на момент полного расчета по займу или до 65 лет, если при оформлении заявки заемщик не подтверждал факт трудоустройства;
• работающие по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Если обратившийся получает заработную плату не по зарплатному проекту банка, то его общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее 1 года.

Документы для оформления ипотечного кредита

Для оформления заявки на ссуду необходимо предоставить в Сбербанк документы:

• анкету-заявку;
• копию паспорта заемщика и созаемщиков;
• второй документ, например, ИНН, СНИЛС, медполис, загранпаспорт, водительское удостоверение;
• справку о регистрации по месту пребывания, если регистрация временная;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ, для ИП – налоговые декларации;
• копию Трудовой книжки, заверенную работодателем;
• Свидетельство о браке (при наличии);
• Свидетельство о рождении ребенка (при наличии).

Если заработок поступает в рамках зарплатного проекта Сбербанка, то подтверждение величины дохода и стажа трудоустройства не требуется.

По программе « » нужно предоставить сертификат, удостоверяющий право семьи на получение средств материнского капитала, и документ из Пенсионного фонда, подтверждающий величину остатка по счету.

Следуя внутренним инструкциям, менеджеры могут потребовать и другие документы для оценки потенциального риска выдачи займа.

Решение о выдаче ссуды выносится в течение 3-5 дней и действительно в течение 60 дней.

Выбор жилья и сбор необходимых документов

Получив положительное решение банка, узнав сумму одобренной ипотеки, следует активно заняться поиском и выбором соответствующей квартиры самостоятельно или с помощью риэлторов. Следует учитывать требования, которые выдвигаются банковской структурой к ипотечной недвижимости:

• здание, в котором расположен объект кредитования, не должно быть аварийным, ветхим, запланированным к сносу;
• отсутствие незаконных перепланировок;
• наличие всех коммуникаций.

Когда найден интересный объект, заключается предварительный договор купли-продажи.

Затем предварительный договор купли-продажи необходимо предоставить в банк вместе с пакетом документов на недвижимость, состоящего из:

• договора купли-продажи, дарения, мены и так далее, то есть документов, на основании которых у продавца возникло право собственности;
• кадастровый паспорт квартиры;
• выписку из ЕГРП и Свидетельство о праве собственности, если объект приобретен до 01.01.2017 г., или расширенную выписку из ЕГРП, если регистрация последнего перехода права собственности произошла после указанной даты. Банк принимает выписки из ЕГРП, выданные не позднее чем 30 дней назад;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• копию поквартирной карты;
• ксерокопию паспорта продавца;
• банковские реквизиты счета продавца;
• подтверждение наличия собственных средств покупателя – расписка продавца о получении некой суммы или справка из банка о наличии средств на счете покупателя.

Начиная сбор необходимой документации, нужно уточнять ряд вопросов, например, если:

• собственниками отчуждаемого имущества являются недееспособные граждане, в том числе несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки;
• недвижимость приобреталась продавцом, состоящим в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку;
• приобретается доля недвижимости, то пишется нотариально заверенный отказ от покупки собственников прочих долей;
• сделку по продаже совершает доверенное лицо владельца жилья, потребуется его паспорт и нотариальная доверенность.

Затем проводится оценка потенциального ипотечного жилья.

Представлять, какие этапы нужно пройти будущим владельцам жилья, просмотреть пошаговую инструкцию про то, как оформляется ипотека в Сбербанке, нужно для того, чтобы определить порядок получения бумаг, ведь каждая из них имеет срок действия, да и на их изготовление также необходимо время.

Если в отведенный банком срок документация по приобретаемому объекту не будет готова, нужно подавать новую заявку на получение ипотечного кредита.

Учитывая, что без согласия банка на предоставление кредита продавец не станет собирать какие-либо документы, желательно одновременно и искать жилье, и обращаться в банк с первичной документацией, с анкетой.

Служба безопасности Сбербанка согласно инструкции изучает документацию, оценивает риск выдачи ипотеки. После этого решение сообщается клиенту, инициируется процесс , пошаговая инструкция которого представлена ниже.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Договор купли-продажи жилья со сбербанковской ипотекой, в целом, имеет типовую форму. Однако он должен содержать обязательное упоминание о том, что часть стоимости жилья будет оплачено за счет заемных средств, предоставленных именно этим банком, а также о том, что приобретаемый объект будет передан в залог, а залогодержателем выступит Сбербанк.

В документе указываются реквизиты кредитора, но подписывают его только покупатель и продавец.

Сначала формируется и подписывается предварительный договор купли-продажи, а потом - основной . Тексты обоих документов принципиально не отличаются. Просто в первом говорится о намерении сторон заключить сделку, прописываются сроки ее регистрации, а во втором – уже непосредственно о покупке. Предварительный договор передается внутренним службам банка на анализ одновременно с пакетом документов по приобретаемому объекту недвижимости.

Расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке в 2018 году

Среди основных трат заемщиков выделяют следующие:

1. госпошлина при обращении в МФЦ или в Росреестр – 2000 рублей при покупке жилья на вторичном рынке и 350 рублей при ДДУ;
2. услуги нотариуса, если сделку проводить через него – от 1% от суммы сделки. При необходимости оплачивают составление доверенностей - около 1000 рублей;
3. оценка приобретаемого объекта – от 2000 рублей;
4. услуги риелтора – от 35000 рублей. Чаще эта статья расходов включена в стоимость жилья, а рассчитывается с этим специалистом продавец;
5. договор страхования приобретаемого объекта недвижимости – от 0,15% от суммы займа;
6. личное страхование титульного созаемщика – от 1%. Данный вид защиты носит добровольный характер.

Чтобы снизить расходы по обслуживанию долга, можно воспользоваться скидками по ипотечным программам, которые предоставляет банк:

• 1% при оформлении страхования жизни и здоровья;
• 0,1% при электронной регистрации сделки. Стоимость услуги – 6 700 рублей. Госпошлина за регистрацию составит 175 рублей;
• 2% при приобретении жилья у аккредитованного застройщика;
• 0,3% при приобретении некоторых объектов недвижимости, представленных на сайте Дом Клик от Сбербанка .

Размер первого взноса влияет на размер процентной ставки по кредиту: чем он выше, тем меньше будет уплачено процентов по ипотеке.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке

Дополнительно возможны такие виды затрат:

• банковская ячейка (от 1500 рублей), если расчет с продавцом предполагается наличными;
• копирование документов;
• страхование титула прав (защита от утраты права собственности) – это добровольный вид страхования, от оформления которого можно отказаться.

Продавец оплачивает заказ выписки из ЕГРП (400 рублей). Справки о составе семьи, о наличии задолженности за ЖКУ бесплатные.

Когда вносится первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка

Первоначальный взнос при ипотеке обычно составляют собственные средства будущих владельцев жилья. Чаще всего эта сумма делится на 2 части.

Первая представляет собой аванс или залог. В первом случае, если сделка по тем или иным причинам не состоится, вся сумма возвращается покупателю. Во втором случае, если виновник отказа от жилья покупатель, то деньги остаются у продавца, а если продавец, то он компенсирует второй стороне залог в двукратном размере.

Величина первой части аванса определяется по договоренности между сторонами. Чаще это сумма в пределах 50000-100000 рублей. Ее передают продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Вторая часть отдается в день регистрации сделки, при оформлении основного договора купли-продажи. В эту же дату подписывают кредитную документацию.

Каждый факт передачи денег должен сопровождаться подписанием соответствующих бумаг.

Если речь идет о наличности, то необходимые надписи делаются на договорах купли-продажи (и на предварительном, и на основном). Дополнительно, специально для Сбербанка, пишут расписку о получении средств. Желательно, чтобы ее продавец написал лично и подписывал только в присутствии покупателя.

Если предполагается безналичный перевод, то достаточно банковского документа, подтверждающего факт перечисления денег.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

На регистрационные действия в отношении ипотечных сделок у соответствующих органов есть 5 рабочих дней. По их истечении покупатель должен получить документы с регистрации, заключить необходимые договоры страхования и предоставить получившийся пакет документации в банк.

После этого подписывается заявление на выдачу займа. Одновременно подается заявление на перечисление этих средств продавцу на счет, номер которого прописан в договоре купли-продажи.

Чтобы не потерять на комиссии при получении средств, продавцу выгодно иметь счет в том же территориальном банке, в котором получает займ покупатель. При переводе средств в другой регион либо в другой банк, продавцу придется уплатить комиссионный сбор.

Есть возможность получения окончательного расчета наличными деньгами. Тогда средства будут получены в день оформления сделки, до посещения регистрирующего органа. Но их поместят в банковскую ячейку, и забрать деньги можно будет только после прохождения договором купли-продажи регистрации, то есть через те же 5 рабочих дней.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе идет пошаговое подписание заемщиком ряда договоров: об аренде банковской ячейки (при необходимости), купли-продажи объекта недвижимости с продавцом, ипотеки с банком.

Процедуру оформления ипотеки и регистрации объекта недвижимости можно облегчить, если воспользоваться платным сервисом от Сбербанка: электронной регистрацией сделки. Сопровождением в таком случае занимается персональный менеджер. Выписка из ЕГРП поступит на email. Такой способ оформления доступен только при условии, что объект недвижимости не находится в долевой собственности, и после регистрации купли-продажи право собственности не будет долевым.

Жилищный вопрос – едва ли не самый насущный в жизни каждого человека. Ипотека – один из удобных способов его решения, тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй. Тем не менее, отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса. В этой статье мы расскажем о распространенных нюансах, на которые следует обязательно обратить внимание при оформлении ипотеки.

То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами: кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется . Оба документа подлежат регистрации в Государственной регистрационной палате. В первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности – желательно слово-в-слово – повторены в договоре ипотеки. В случае несоответствия вас может ожидать волокита в суде по выяснению истинного обязательства.

Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. К ним могут относиться:
1. государственные пошлины за оформление сделки в Регистрационной палате,
2. расходы на нотариальное заверение,
3. оплата услуг оценочно компании по оценке реальной стоимости приобретаемого объекта.

Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.

Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика» (то есть ваши обязательства). Помимо стандартных пунктов о том, что вам надо гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком, в лучшем случае, или запреты, в худшем, относительно нескольких моментов:
1. Оформление прописки. Некоторые банки запрещают прописываться в принципе. Некоторые разрешают прописку только членов семьи и запрещают прописку родственникам.
2. Сдачи жилья в аренду. Некоторые люди приобретают квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Банк может запретить делать это, по крайней мере, на формальном уровне – в виде заключения договора аренды жилого помещения.
3. Проведения ремонта без согласования с банком (речь идет о перепланировке квартиры).
4. Уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.

Суть этих ограничений понятна – банк хочет защитить себя от возможного уменьшения стоимости объекта залога. Но для заемщика – это ограничение свободы распоряжения имущества, принадлежащем ему на праве собственности. По большому счету, все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны – они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее, их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного гашения кредита, а вот это уже серьезно!

Если речь зашла о праве банка потребовать от вас – внимательно изучите текст кредитного договора на эту тему. Предупреждаю сразу, для отвода глаз случаи, при которых банк может это сделать, могут быть указаны в разных разделах договора. При этом, обратите внимание, требование досрочного погашения может звучать не в буквальном смысле («богат и могуч русский язык»). Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора. Поэтому, изучая это в документах, в том числе, ищите по тексту фразы «расторжение кредитного договора».

Досудебное изъятие – очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то, что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк, в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.

Подсудность. Практически во всех кредитных договорах банки меняют подсудность: по процессуальному кодексу спорные вопросы должны разрешаться в суде по месту регистрации должника, но, что характерно для крупных банков с разветвленной филиальной сетью, в договор включается пункт, что спорные вопросы решаются в суде по месту регистрации банка, то есть в головном офисе. Банк так упрощает себе жизнь – все спорные вопросы решает в одном месте (расположенном в одном городе с ним), вместо того, чтобы содержать юристов в каждом филиале. В последнее время в судах, правда, отказываются рассматривать дела с таким нарушением процессуального кодекса, но это сейчас. А что будет через 5-10 лет, не знает никто.

Изменение существенных условий договора. Очень внимательно читайте раздел «Права банка» - нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры по кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.

Внимательно изучите все «попутные» сборы и комиссии – они могут взиматься:
- за рассмотрение заявки
- за выдачу кредита
- за открытие ссудного счета
- за ведение ссудного счета
- за прием/пересчет наличных
- за зачисление денег на счет (пришедших безналом)
- в виде простой ежемесячной комиссии
- в виде годовой комиссии
- за досрочное погашение (прямая комиссия считается не законной, но банк может обратиться в суд за возмещением упущенной прибыли).

Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные:
- за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку)
- за несвоевременное страхование
- за непредоставление информации о смене места работы, жительства

Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке – страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько:
1. Выбор страховой компании: вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными;
2. Страховая компания может выставить дополнительные сборы;
3. Сумма страховки: самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита – естественно, это будет дороже.

Замечу: изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся – в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее, пробовать можно, и за попытку это сделать это никто вас не оштрафует. Можно воспользоваться хитростью, которую практикуют сами банкиры: получить подтверждение банка о предоставлении вам кредита, а потом попросить на изучение текст кредитного договора и договора ипотеки и предложить внести изменения, желательно в письменном виде. Получив решение кредитного комитета, уже будет считать, что кредит выдан. Вам надо решать жилищный вопрос, а ему премию за выдачу хочется получить. А заемщик хочет поменять всего лишь пару пунктов. То, что вам подтвердили кредит, значит, что вы заемщик хороший и в другом банке вам тоже подтвердят, а срок действия кредитного решения 3 месяца – за это время клиент может найти банк, который согласится изменить текст кредитного договора по его требованию. В таких условиях агент может и согласиться со внесенными изменениями в кредитном договоре. Так что дерзайте и помните: успеха добивается тот, кто действует нестандартно.

Ну, по крайней мере, внимательное изучение договора просто поможет вам лучше оценить собственные риски и издержки, которые будете нести при оформлении ипотеки.

Ипотечный займ — явление неотъемлемое от жизни общественных и индивидуальных хозяйств, нуждающихся в земле, жилье, улучшении условий жизни. Понятие ипотеки существует в мире с древних времен, когда закладывалась за долги сама личность должника, которого делали рабом. В 6-м веке до нашей эры закладывание личности заменили на заклад всего имущества, которое имел должник, в частности, земельного. Пока имущество должника находилось в закладе у кредитора, на территории его землевладения устанавливался ипотечный столб - свидетельство заложенного имущества. На столбе фиксировалась запись о долге.

Исторические факты зарождения ипотеки

Во времена царствования Елизаветы Петровны (250 лет назад) ипотечными займами субсидировалось дворянство России. При этом одно и то же имение перезакладывалось несколько раз не только в дворянских банках, но и у частных ростовщиков. Отсутствие контроля обратной связи должник-кредитор, отсрочки и рефинансирования (перезакладывание) ипотеки 18-го века привело к огромному долгу перед государственной казной и естественному банкротству банков.

Толчком для нового витка развития ипотечного займа явилась реформа отмены крепостного права, когда миллионы крестьян нуждались в займе для покупки земли. Ипотечный заем выдавался на 49 лет под 6 процентов годовых. Именно тогда и сформировался устав городских кредитных обществ, в которых прописывались правила ипотечного займа. Реформа частной собственности на землю способствовала распространению кредитных отношений в сельском хозяйстве по всей России. Кредиты под залог земли в то время назывались поземельными. Ипотечные закладные строго учитывались нотариально, и под них выпускались ценные бумаги на бирже, 35 % из которых составлял к 1913 году иностранный капитал. Система банковских займов развивалась благодаря формированию новой экономики страны.

После Октябрьской революции, в ходе которой банки национализировались, а кредитные отношения централизовались, понятие ипотеки было забыто на 70 лет.

Возрождаться ипотека в России начала только с 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году. После волны кризисов ипотечное кредитование претерпело ряд изменений — ужесточение условий кредитования, обязательное страхование ипотечного кредита, обязательный первый взнос и система штрафов - подводные камни ипотеки.

Ипотечная статистика сегодня

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций. После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы. По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %. Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и "ВТБ", с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.

Особенности предоставления документов для ипотеки

Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.

Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.

Исходя из справки о доходах банк рассчитывает По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.

Комиссии банка

При оформлении ипотечного договора возможны следующие дополнительные комиссии:

• За оформление договора, открытие счета.
• Предусмотрена оплата независимого оценщика залоговой недвижимости.
• Обязательное страхование ипотеки, а также здоровья и жизни заемщика, права собственности на залоговое имущество.
• Дополнительные требования банк может выдвинуть заемщику в случае недоверия застройщику при оформлении ипотеки в новостройке. Это может повлечь повышение процентной ставки по ипотеке.
• Банк может обязать заемщика выбрать залоговую квартиру только через надежного риелтора, который может оказаться партнером банка (услуги риелтора обычно не меньше 5 % от стоимости жилья).

Штрафы и пени

Штрафы за просроченные платежи по ипотеке могут значительно увеличить общую сумму кредита, поэтому необходимо выяснить до подписания договора — до какой даты нужно вносить оплату, каким образом лучше вносить: наличные, банкоматы, электронные платежи. Полезно узнать, как долго зачисляются средства на счет банка, например, со счета на счет 1-3 банковских дня.

Из-за очередей в офисах банка или в банкоматах могут возникнуть ситуации, тормозящие своевременные ежемесячные проплаты. Необходимо выяснить, какие именно штрафные санкции будут применены в случае одной-двух просрочек, а какие — в случаях систематических неплатежей (по причине сокращения на работе или болезни) и что можно заранее будет предпринять по этому поводу. В крайних случаях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор, реализовать залоговое имущество и погасить задолженность по ипотеке, остальное вернуть заемщику.

Нюансы и риски ипотечного кредита

До подписания договор необходимо внимательно прочитать, а если есть возможность, проконсультироваться с юристом по спорным и непонятным пунктам. Итак, какие именно подводные камни при оформлении ипотеки необходимо проработать?

1. Изучить размер всех комиссий и порядок их внесения.
2. Ознакомиться с перечнем штрафных санкций, их размером и причинами их вменения. В договоре не должно быть штрафа за
3. Изучить график платежей: суммы взносов и сроки внесения.
4. Важно ознакомиться со списком ситуаций, предполагающих повышение процентной ставки по ипотеке. Обсудить с менеджером банка все непонятные формулировки вроде «повышение процентной ставки в результате изменения рыночной конъюнктуры».
5. Выяснить, насколько необходима страховка и можно ли без нее обойтись. Банк не имеет права принуждать страховать заем или жизнь заемщика при ипотеке, но вправе поднять процентную ставку при отказе от страховки на 1-1,5 %.

Ипотечный договор подписывается обеими равноправными сторонами, поэтому заемщик имеет право не соглашаться безоговорочно с условиями банка, принимая на себя подводные камни ипотеки и риски. При спорных вопросах обязательно нужно решать их до подписания договора. Клиент может походатайствовать о внесении в договор пункта о праве рефинансирования ипотеки, что значительно облегчит возможные форс-мажорные обстоятельства в будущем.

Тонкости заключения ипотечного договора

При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора. Также заемщик не может:

• Сдавать залоговую недвижимость в аренду без предварительного согласования с банком. Обычно кредитные организации неохотно разрешают подобные операции с недвижимостью в залоге, поскольку может ухудшиться состояние объекта, что приведет к уменьшению ее рыночной цены в случае необходимости ее реализации. Тем не менее кредитор не имеет права препятствовать сдаче залога в аренду на срок не более одного года.
• Совершать ремонтные работы, включающие квартиры. Для осуществления необходимых ремонтно-строительных изменений понадобится подготовить проект, затем получить разрешение жилищной инспекции, а затем уведомить кредитора.
• В течение всего времени действия ипотечного договора переоформлять залоговую недвижимость в нежилое помещение запрещено законом.
• Совершать обменные или дарственные операции с залоговой недвижимостью, а также продавать без разрешения кредитора невозможно. Продажа будет возможна только в случае задолженности заемщика перед банком-кредитором и средства от реализации пойдут на погашение задолженности и закрытие обязательств перед банком.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

В Сбербанке существует типовой договор на ипотечный заем, его образец можно найти на сайте для предварительного ознакомления.

Главные подводные камни при заключении ипотечного договора со Сбербанком заключаются в дополнительных расходах на оценщика залогового имущества, на аренду банковской ячейки, на услуги риелтора или юриста, оплату страховки и, конечно, оплату государственной пошлины.

В условиях ипотечного соглашения оговаривается возможность самостоятельного выбора заемщиком оценщика, но он должен соответствовать требованиям Сбербанка. Поэтому не стоит рисковать и заранее оценивать залоговое имущество, Сбербанк может отказаться от предоставленных документов об оценке, объяснив отказ несоблюдением установленных правил процесса, и деньги пропадут зря.

Штрафы за просрочки в Сбербанке

Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.

Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.

Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.

Во время срока действия договора ипотечного займа заемщик не имеет права продавать залоговое жилье, регистрировать в нем других лиц, сдавать в аренду, делать перепланировку без одобрения кредитора.

Ипотека в "ВТБ": подводные камни

Из острых подводных камней при заключении договора стоит обратить внимание на нижеследующие.

В банке "ВТБ" настоятельно рекомендуют оформить страховой полис на право собственности (титула), здоровье, жизнь только у своего партнера "ВТБ-страхование". При отказе от страховки ставка по ипотечному кредиту обязательно возрастет на 1 %.

Минимальная сумма ипотечного кредита - от 2 миллионов рублей. Меньшая сумма подразумевает ограничения на первоначальный взнос или дополнительные расходы при оформлении кредита. Банку не выгодно давать маленькие кредиты на длительные сроки.

При возникновении просрочек банк не берет на себя инициативу по реструктуризации долга или оформлению кредитных каникул. Банку выгодней сохранить условия прежнего договора и вернуть занятые деньги в срок. Для решения проблем по несвоевременным платежам заемщик сам подает заявление в банк.

Банк "ВТБ" является надежной эффективной кредитной организацией и поэтому требует четкого выполнения обязательств по договору. Поэтому, в случае сомнений в финансовой прочности своего бюджета, лучше отложить на время решение брать ипотеку.

Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.

• Рассчитывать таким образом ипотечные платежи, чтоб не превышали 30 % семейного дохода.
• Брать ипотеку только в той валюте, в которой идет ежемесячный доход. Даже если есть смысл сэкономить, не нужно рисковать. Ипотечный кредит — долгосрочный, и при скачках валютного курса придется во много раз переплачивать на обмене рублей на валюту договора.
• Для ипотеки выбирать кредитора только из крупных банков, имеющих многолетний опыт и хорошую репутацию, предоставляющих максимально выгодные условия.
• Не спешить с выбором программы ипотеки. Необходимо вдумчиво найти самую подходящую с возможными выгодными, льготными условиями.
• Не нужно брать ипотеку сразу на большую жилплощадь. Рекомендуется постепенно улучшать свои жилищные условия. Например, после однушки не стоит замахиваться на трех- или четырехкомнатные квартиры. Сначала купить двухкомнатную, а после выплаты всей суммы уже можно думать о более комфортной трехкомнатной квартире.
• Внимательно изучить договор, обращая внимание на дополнительные комиссии и расходы при оформлении квартиры в ипотеку. Именно они являются подводными камнями договора ипотеки.
• Чем больше срок ипотеки, тем выше ставка. Желательно брать ипотеку на меньший срок. Ведь чем больше срок ипотеки, тем больше и общая переплата.
• Выбирать фиксированную ставку, предпочитая ее плавающей, которая, по сути, выгодней, но не в условиях высокой волатильности рынка, которая может загнать заемщика в огромные долги. Фиксированная ставка не позволяет сэкономить, но и потерять тоже не позволит.
• Обращаться только к независимым оценщикам при выборе объекта ипотеки, так как риелторы всегда приукрашивают состояние недвижимости, чтобы выгоднее продать.
• Желательно заранее создать финансовый резерв до подписания договора. Это так называемая состоящая из 3 ежемесячных ипотечных платежей, чтобы чувствовать себя уверенно в течение всего периода действия договора.

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке проще оформляется ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и отсутствуют строительные риски.

При покупке вторички в ипотеку подводные камни необходимо проверить: кто является собственником и кто прописан на выбранной жилплощади. Может возникнуть ситуация, когда один из собственников частей жилплощади не согласен на продажу.

Далее в обязательном порядке проверить, законны ли все имеющиеся перепланировки в квартире, есть ли задолженности по счетам и убедиться в том, не является ли квартира уже залогом в другой кредитной организации.

Проверить состояние коммуникаций, проводился ли ремонт и на каком уровне, убедиться в исправности окон, потолков и остальных элементов жилья.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.

Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.

При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.