Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).
Признание дохода
Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).
Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет .
Сдача в аренду как отдельный вид деятельности
Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:
Дебет 62 (76) Кредит 90-1
- начислена арендная плата;
- начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).
Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации
Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.
Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).
В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:
Дебет 62 Кредит 90-1
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - поступила оплата от арендатора.
Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности
Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1
- начислена арендная плата.
Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - разовая операция для организации
В марте ООО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы - 60 000 руб. (в т. ч. НДС - 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).
В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:
Дебет 62 Кредит 91-1
- 60 000 руб. - начислена арендная плата;
Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 9153 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;
Дебет 51 Кредит 62
- 60 000 руб. - поступила оплата от арендатора.
Авансовые платежи
Арендатор может оплачивать аренду предварительно - авансом.
Полученный авансовый платеж отразите на отдельном субсчете к счету 62:
Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- поступил аванс от арендатора.
После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи:
Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)
- начислена арендная плата;
Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)
- зачтена часть аванса, полученного от арендатора.
Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.
Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации
Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» передала в аренду нежилое помещение сроком на 18 месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.).
В этом же месяце арендатор перечислил аванс в размере 1 620 000 руб. (90 000 руб. × 18 мес.).
В бухучете организации сделаны следующие записи.
В январе:
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- 1 620 000 руб. - поступил аванс от арендатора;
Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 247 119 руб. (1 620 000 руб. × 18/118) - начислен НДС с полученного аванса;
Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 13 729 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;
Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- 90 000 руб. - зачтена часть аванса, полученного от арендатора, в счет его задолженности по арендной плате;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
- 13 729 руб. - предъявлен к вычету из бюджета НДС, начисленный с суммы полученного аванса.
Выкуп арендованного имущества
Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае в бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:
- расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99);
- доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99).
Наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.
В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:
Состав платежей;
Размер платежей;
Способы (методы) расчетов.
Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.
Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.
В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.
При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.
При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется арендодателем.
Таблица 2
Арендная плата
|
Периодичность внесения |
Форма внесения |
Составляющие арендной платы |
Периодичность пересмотра |
|
Единовременно |
Твердая сумма платежа |
Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества |
В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год |
|
Периодически, в установленные в договоре сроки |
Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества |
Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества |
|
|
Предоставление арендатором определенных услуг |
Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока |
||
|
Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды |
Расходы на страхование арендуемого имущества |
||
|
Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества |
Прочие расходы арендодателя |
||
|
Сочетание перечисленных выше форм |
Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:
Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);
Налог на имущество (Ни);
Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Ца).
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):
|
Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па. |
Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Аренда имущества, несмотря на срок договора, величину дохода, получаемого от подобных операций, требует тщательного документального оформления и правильного отражения на счетах бухгалтерского учета. Рассмотрим в статье, как осуществляется учет аренды оборудования у каждого из участников договора.
Как оформить операции по аренде?
Все операции, связанные с получением дохода или расходов от аренды имущества, должны иметь документальное подтверждение как у арендатора, так и у арендодателя. Операции по аренде имущества предполагают обязательное оформление следующих документов:
- договора аренды;
- счета-фактуры на сумму арендной платы.
Реальную дату передачи оборудования подтверждает акт приема-передачи. Этот документ может быть подписан одновременно с договором аренды. Если при передаче оборудования одна из сторон по какой-либо причине отказывается подписывать акт, то договор аренды будет расторгнут, поскольку реального факта передачи имущества не установлено.
В этом документе следует указать наименование передаваемого объекта, его характеристики. До подписания акта приема-передачи арендодатель не может требовать перечисление арендной платы. Отсутствие такого документа не дает возможности арендатору внести в перечень расходов для определения финансового результата затраты на оплату аренды.
Поскольку арендодатель является плательщиком НДС, то сохраняется обязанность составлять счета-фактуры на величину арендной платы. Отсутствие такого документа является нарушением правил бухгалтерского учета, влекущее за собой штрафные санкции. Если счет-фактура не выписан, то у арендатора нет оснований для предъявления к вычету суммы НДС по арендной плате или к отнесению этой суммы на затраты производства (см. → ).
Когда аренда относится к обычным видам деятельности
Когда аренда является обычным видом деятельности юридического лица, то для учета таких операций применяется счет 90. На протяжении месяца арендодатель собирает все затраты, связанные с предоставлением оборудования в аренду, на счетах 20, 23, 26, 44. По завершении месяца такие затраты списывают на счет 90.
К таким расходам можно отнести арендную плату, начисляемую арендодателем по сданным основным средствам, издержки по ремонту оборудования, проведенного за счет его средств.
Для учета доходов от предоставления имущества в аренду также используется счет 90 в корреспонденции со счетом 76. По завершении месяца путем сравнения дебета и кредита счета 90 определяется финансовый результат от арендных операций.
| Корреспонденция счетов | Содержание операции | |
| Дт | Кт | |
| 20,23,26,44 | 10, 70, 69, 02 | |
| 90 | 20,23.26,44, 68 | |
| 76 | 90 | |
| 99 | 90 | |
| 90 | 99 | |
Когда аренда не относится к обычной деятельности
Когда предоставление оборудование в аренду не относится к постоянной деятельности организации, то для учета таких операций необходимо применять счет 91, а не 90. Затраты, связанные с арендой, показывают по дебету счета, а доходы – по кредиту. Важно помнить о том, что предоставление основных фондов в аренду требует обязательного начисления НДС и его уплаты.
| Корреспонденция счетов | Содержание операции | |
| Дт | Кт | |
| 20,23,26,44 | 10, 70, 69, 02 | Расходы на ремонт оборудования, начисление амортизации сданного в аренду имущества |
| 91 | 20,23.26,44, 68 | Списание расходов по сданному в аренду оборудованию в конце месяца, НДС |
| 76 | 91 | Доход от сдачи имущества в аренду |
| 51 | 76 | Получены денежные средства в счет оплаты аренды имущества |
| 99 | 91 | Получен убыток от предоставления оборудования в аренду |
| 91 | 99 | Получена прибыль от предоставления оборудования в аренду |
Отражение аренды оборудования у арендатора
Взятое в аренду оборудование арендатор показывает за балансом на счете 001 в сумме, зафиксированной в договоре аренды. По таким основным фондам износ у арендатора не начисляется.
Арендная плата, перечисляемая арендатором за пользование оборудованием, относится у него на затраты и, так же как у собственника, включает в себя НДС. После окончания действия договора, оборудование, возвращенное собственнику, будет списано с забалансового счета 001.
| Корреспонденция счетов | Содержание операции | |
| Дт | Кт | |
| 001 | Принято к учету оборудование, полученное в аренду | |
| 20,44 | 76 | Начислена арендная плата за пользование оборудованием |
| 76 | 51 | Перечислено за аренду оборудования собственнику |
| 19 | 76 | Выделен НДС |
| 68 | 19 | НДС по аренде предоставлен к вычету |
| 001 | Снято с учета и возвращено собственнику арендованное оборудование | |
Затраты на ремонт оборудования
- Дт 20, 44 Кт 10, 70, 69, 76 – отражены расходы, связанные с ремонтом оборудования, взятого в аренду;
- Дт 19 Кт 76 – на сумму НДС со стоимости ремонта, который выполнялся подрядным способом;
- Дт 68 Кт 19 – НДС к вычету.
Если ремонт по договору должен оплачиваться арендодателем, то его стоимость можно учесть в счет будущей арендной платы.
Арендатор, выполнивший ремонт, отражает расходы на счетах 20 или 44, а затем списывает их на счет 76: Дт 76 Кт 20, 44
Когда арендная плата получена наперед
Если плата получена у арендодателя
Нередко встречается ситуация, когда арендная плата перечисляется арендатором наперед. В этом случае собственник имущества должен учитывать ее как доходы будущих периодов и применять для этого счет 98.
Например, предприятие подписало договор о сдаче своего оборудования в аренду сроком на 12 месяцев, в соответствии с которым арендная плата составляет 72000 рублей за весь период (в т.ч. НДС 12000 рублей). Арендатор перечислил всю сумму единоразово на расчетный счет собственника при передаче оборудования в аренду.
Арендодатель в бухгалтерском учете должен выполнить следующие проводки:
- Дт 51 Кт 76 = 72000 – получено на расчетный счет за аренду;
- Дт 76 Кт 68 = 12000 – начислен НДС, подлежащий уплате с арендной платы, перечисленной наперед;
- Дт 76 Кт 98 = 60000 – отражена сумма дохода по аренде, полученная наперед;
- Дт 98 Кт 90 = 5000 – на сумму выручки от предоставления оборудования в аренду. Проводка выполняется ежемесячно на протяжении срока аренды;
- Дт 68 Кт 76 = 1000 – на сумму восстановленного НДС. Проводка выполняется ежемесячно.
Если плата получена у арендатора
При оплате аренды наперед, величину таких расходов у арендатора следует показывать на счете 97. Рассмотрим это на предыдущем примере:
- Дт 76 Кт 51 = 72000 – оплачено за аренду оборудования наперед;
- Дт 97 Кт 76 = 60000 – показана оплаченная наперед аренда в составе расходов будущих периодов;
- Дт 19 Кт 76 = 12000 – выделен НДС;
- Дт 20 Кт 97 = 5000 – включена в затраты текущего месяца часть оплаты аренды;
- Дт 68 Кт 19 = 1000 – НДС, относящийся арендной плате за месяц.
Последующий выкуп арендуемого имущества
При выкупе арендованного имущества в первую очередь собственнику необходимо перечислить выкупную стоимость объекта:
Дт 76 Кт 51.
После того объект принимается на баланс. Все расходы, связанные с поступлением такого имущества, необходимо отразить на счете 08. Сумма, перечисленная арендодателю при выкупе имущества, должна числиться по дебету счета 08:
Дт 08 Кт 76.
Та арендная плата, которая была перечислена собственнику до выкупа оборудования, также учитывается на счете 08 и является амортизацией:
Дт 08 Кт 02.
После того, как все затраты по выкупу арендованного оборудования собраны на счете 08, при вводе в эксплуатацию они списываются на счет 01:
Дт 01 Кт 08.
Ответы на вопросы по учету аренды оборудования
Вопрос №1. В договоре аренды не указана стоимость оборудования, передаваемого в аренду. Как арендатору оценить объект, и по какой стоимости отразить его за балансом?
В такой ситуации можно выбрать один из трех вариантов:
- Можно самостоятельно оценить имущество. За основу оценки берется величина материального ущерба, которую придется возместить собственнику в случае, если оборудование будет испорчено арендатором. Эту стоимость необходимо отразить на счете 001 и в пояснительной записке к отчетности.
- Можно показать в качестве стоимости оборудования сумму арендной платы за весь срок действия договора.
- Можно оценить стоимость имущества, принятого в аренду, по минимальной условной стоимости.
Вопрос №2. Кто проводит инвентаризацию оборудования, переданного в аренду?
Поскольку можно пересчитать оборудование только по месту его фактического нахождения, значит, инвентаризация должна осуществляться силами арендатора. При этом необходимо убедиться в наличии и полноте оформления первичных документов по арендованному имуществу. Это могут быть копии инвентарных карточек, полученных от собственника имущества.
Результаты ревизии арендованного оборудования фиксируются в отдельной описи, составляемой по каждому арендодателю в трех экземплярах. Два экземпляра документа остаются на предприятии, а третий предоставляется арендодателю. Таким образом собственника уведомляют о наличии и состоянии арендованного имущества у арендатора.
Вопрос №3. Как правильно оформить аренду оборудования в ООО при упрощенной системе налогообложения?
Не зависимо от того, какую систему налогообложения применяет арендатор, основным документом, определяющим отношения между сторонами этого процесса, является договор аренды. Поэтому наличие грамотно составленного договора аренды обязательно. В этом документе следует прописать объект договора, срок его действия, размер и сроки перечисления арендной платы.
При передаче оборудования необходимо оставить акт приема-передачи.
Арендатор учитывает арендованные объекты за балансом на счете 001. Расходы, которые были понесены арендатором для поддержания оборудования в состоянии, пригодном для эксплуатации, относятся на затраты по обычным видам деятельности. Расходы на арендную плату уменьшают налогооблагаемую базу при расчете упрощенного налога.
4532Что такое арендная плата?
Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.
Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:
- Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
- Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
- Земельные участки ().
- Финансовые активы (лизинг).
- Предприятия и строения.
Виды арендной платы
Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:
- Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
- Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
- Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
- Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
- Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.
Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.
Определение размера арендной платы
Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.
Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.
Порядок выплаты арендной платы
Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:
- Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
- Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
- Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
- Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
- Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
- По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
- Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.
Досрочная выплата аренды
Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.
Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.
Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.
Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате
Заключение
Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:
- Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
- Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
- Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
- Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.
Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.
Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?
По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.
Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .
Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.
Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.
Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
Договор аренды заключается в письменной форме, если:
- срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).
Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):
- договоры аренды и субаренды земельных участков;
- договоры аренды зданий или сооружений.
Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).
В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.
С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.
Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.
Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.
Что является предметом и объектом договора?
В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.
Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.
Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.
Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):
- земельные участки и другие обособленные природные объекты;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- здания и сооружения;
- оборудование;
- транспортные средства;
- другие вещи.
Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.
Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.
К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):
- его местонахождение относительно других объектов;
- площадь, технические характеристики;
- иные индивидуализирующие объект признаки.
Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).
Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:
отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);
часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).
Как указать срок договора?
Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.
Срок договора может быть определен:
- календарной датой;
- истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):
- до того, как подписан договор аренды;
- до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.
В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.
На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.
Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).
Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.
В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.
Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.
Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Как установить арендную плату?
Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.
Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.
В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.
Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».
