Домой Кредитные карты Что входит в общее имущество мкд. Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Кредитные карты

Что входит в общее имущество мкд. Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Проблемы с определение общедомового имущества существуют повсеместно. Зачастую присходит незаконное отчуждение с последующим оформлением в собственность. Обязние проведение инвентаризации общедомового имущества через определенные промежутки времени могло бы снять некоторую напряженность.
Жилищный кодекс Россйиской Федерации
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме , принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Жилищный Кодекс РФ определяет порядок отчуждения и выделения общедомового имущества, а также определяет признаки, по которым можно определить, является ли имущество многоквартирного дома общедомовым.
Есть определение Волгорадского областного суда от 19 июля 2012 года, в котором Судебная коллегия установила:
"В настоящее время балкон квартиры, находящейся в собственности, пришел в полную непригодность, находится в аварийном состоянии. Собственники обратились в ООО «УК Тракторозаводского района» с заявлением о ремонте балконной плиты. Заявителю было предложено произвести ремонт балкона по решению общего собрания собственников за счет собственных средств. Собственники обратились в суд с иском к УК и просили возложить обязанность на ответчика произвести замену аварийной плиты…
Согласно п.п. 14 и 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, основанием для принятия решения о проведении капитального ремонта служит акт осмотра общего имущества, обязанность проводить который, возлагается на управляющую организацию. Акт осмотра фиксирует состояние общего имущества и выявляет несоответствие его элементов требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан. Данные, указанные в акте осмотра, позволяют управляющей организации разработать мероприятия, необходимые для устранения выявленных дефектов, неисправностей, повреждений…
В соответствии со ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требовааниям технических регламентов и правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома…
Согласно ст.309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона…
В результате проведенного 19 января 2012 года сотрудниками Государственной жилищной инспекции волгоградской области обследования санитарно-технического состояния общего имущества… выявлено локальное разрушение кирпичной кладки несущей стены, прогиб балконной плиты, трещины…
…Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для возложения обязанности на УК провести ремонт балкона. "
Довод апелляционной жалобы УК о том, что балкон не относится к общему имуществу в многоквартирном доме, противоречит установленным по делу обстоятельствам.
Балкон действительно относится к помещениям квартир., Однако, учитывая, что капитального ремонта требует балконная плита, относящаяся к несущим конструкциям дома, ремонт должен осуществляться управляющей организацией.
Этот опыт показывает, что для собственников многоквартирных домов очень важно иметь правильное представление о том, где завершается частная собственность и где начинается общедомовая.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Общая долевая собственностью История возникновения.

В 1991 году вступил в силу Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Жилые помещения передавались зарегистрированным в квартире лицам в общую совместную собственность, без указания размера доли каждого собственника.

Впоследствии квартиры передавались в общую долевую собственность, например, если собственников в квартире было трое, указывалось, что у каждого доля в праве ⅓

Общая долевая собственность - вид собственности, при котором возможно определить размер доли каждого собственника.
Общая долевая собственность, определение доли в праве

В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Общая долевая собственность, распоряжение имуществом

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
ЖК РФ ст. 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения .

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной), по следующей формуле: Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в собственности в МКД), Где, Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику; S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых нежилых помещений в многоквартирном доме.

Доля собственника доля в общедомовом имуществе может быть зарегистрирована в реестре и внесена в свидительство о регистрации права собственности

Ольга Перминова, Независимый эксперт

ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О). Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

– общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;

– самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Признаки «технического подполья»

Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:

– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;

– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008. Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;

–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;

–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;

–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС вПостановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости

В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1,жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Ключевой момент:

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:

Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
кровля;
несущие конструкции;
инженерно-технические коммуникации;
, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

владельцы недвижимости в здании;
органы госвласти;
органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

лестничные клетки;
коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

землю;
инженерные коммуникации;
тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Все дома, в которых расположено более четырех квартир, считаются многоэтажными. Помимо индивидуальной площади каждой квартиры, которая относится к частной собственности, есть еще и общая площадь, находящаяся в собственности всех жильцов. Законодательством установлены определенные требования, которым должна соответствовать общедомовая собственность.

Каждый собственник квартиры должен знать, что относится к этой общей собственности всех жильцов и какие требования к ней предъявляются.

Согласно жилищному законодательству, сюда относят:

все помещения, которые не являются частями квартир собственников;
помещения, обязательно имеющие предназначение для облуживания более одного индивидуального помещения;
территории, на которых расположены различные инженерные коммуникации;
непосредственно сами ограждающие конструкции, к ним относятся несущие и прочие перекрытия (стены, фундамент, потолок, крыши, колонны);
различное оборудование, необходимое для обслуживания нескольких индивидуальных помещений, при этом оно может быть расположено не только в самом здании, но и за его пределами;
земельный участок, территория которого определена кадастровым паспортом и иными правоустанавливающими документами;
объекты, расположенные на территории этого надела, необходимые для обслуживания дома, а также для удобства граждан (трансформаторные подстанции, детские площадки, парковки);
различные инженерные системы коммунальных услуг, проведенные только внутри здания, границей считается крайняя стена многоквартирного дома.

Таким образом, в состав общего владения собственников, которое принадлежит всем жителям дома, входят:

лестницы и лестничные площадки, а также связанные с ними коридоры;
расположенные в подъездах лифты и шахты;
специально созданные технические этажи и подвалы;
чердаки и крыша, а также установленное там оборудование;
прочие инженерные коммуникации;
вся придомовая территория.

За всем этим имуществом требуется ежедневный уход, своевременный ремонт. По этой причине законодательство установило требования, которым должно соответствовать данное имущество в целях сохранения безопасности проживания каждого жильца многоквартирного дома.

Понятие содержания

Это широкое понятие, включающее в себя широкий спектр проводимых мероприятий, направленных на поддержание здания в хорошем состоянии. Сюда относятся следующие виды деятельности:

Осмотр состояния общего имущества.
Оценка соответствия нормам всех инженерных систем, относящихся к общему имуществу.
Контроль над установленным температурным режимом и влажностью воздуха в здании. Для различных площадей нормы могут быть различны.
Обязательный контроль над наличием освещения на всех площадках.
Поддержание чистоты и своевременное проведение уборки.
Обеспечение и контроль над соответствием установленных мер пожарной безопасности в помещении.
Сбор, вывоз и утилизация всех отходов.
Соответствующий уход за придомовой территорией, озеленение и прочее благоустройство.
Проведение необходимого косметического и капитального ремонта здания и определенных объектов.
Проведение подготовительных работ к сезонной эксплуатации.

Из перечисленного перечня обязательных работ видно, что эти меры не могут быть предприняты всеми собственниками жилья без помощи вспомогательных организаций. Для этого и заключается договор с организацией, которая занимается содержанием дома, а жильцы платят ей соответствующие суммы денежных средств.

Не относится к содержанию

Все обязательные требования по содержанию имущества, предусмотренные законодательством, должны выполняться, независимо от составленного договора и вида юридического лица, занимающегося этим. По желанию общего собрания жильцов могут быть включены и дополнительные функции по содержанию здания. К таким могут относиться охрана дома и придомовой территории.

Но важно знать, что не относится к содержанию дома и чего нельзя требовать:

утепление окон и балконов, входных дверей, расположенных на территориях частной собственности;
замена разбитых стекол, перегоревших лампочек и испорченных инженерных конструкций, расположенных в частном помещении;
организация ремонта входных дверей, относящихся на входе в квартиру, так как они не принадлежат общей собственности;
благоустройство земельного участка, находящегося за пределами земельного надела, выделенного под строительство дома и придомовой территории.

Иные требования по содержанию частной собственности и иной, не относящейся к общей собственности площади, являются незаконными.

Способы организации содержания

Исходя из того, что такой широкий спектр мероприятий самостоятельно собственникам жилья не осуществить, они вынуждены обращаться в соответствующие специализированные организации. Существует несколько возможных вариантов организации содержания дома:

Путем заключения договора жильцов с управляющей компанией, которая полностью берет на себя обязанности по уходу за домом согласно подписанному договору и установленному законодательству.
Путем подписания индивидуальных договоров каждым собственником с различными компаниями, оказывающими те или иные виды работ, услуг.
Путем организации товарищества владельцев жилья или недвижимости (ТСЖ или ТСН). Данные организации за счет членских взносов оплачивают работу и услуги, оказанные сторонними организациями. Но членами товарищества являются только собственники дома, то есть непосредственно заинтересованные лица.

Решение о выборе одного из перечисленных способов должно приниматься общим собранием жильцов. Они же обязаны контролировать надлежащее исполнение своих обязанностей той организации, которая берет на себя ответственность за содержание дома.

Несвоевременный уход и халатное отношение к содержанию дома приведет его к более раннему износу и разрушению.

Основные работы

Одним из важных мероприятий в любом доме является проведение ремонта, который может быть нескольких видов:

текущий;
капитальный.

В первом случае проводятся мероприятия с целью предупреждения причин износа и старения здания. Выполняется косметический ремонт, проводятся работы по частичной замене выявленных повреждений стен, инженерных конструкций. На этом этапе не проводится полная замена дорогостоящих элементов.

В случае проведения капитального ремонта проводятся работы с целью устранения произошедшего фактического износа или разрушения. Это происходит путем полной замены испорченных деталей либо самого объекта, если он начинает представлять опасность жизни и здоровью жильцов.

За все проводимые работы жильцы обязаны ежемесячно вносить оплату. Порядок расчета стоимости устанавливается подписанным договором с ответственной организацией. Данная организация на основании законодательства обязана предоставлять отчетность о произведенных расходах, а также предъявлять все акты приема выполненных работ.

Если жильцы выясняют факт невыполнения определенной работы либо выполнения ее несвоевременно или низкого качества, они имеют право потребовать от компании:

пересчета уплаченных средств;
требовать повторного проведения работ и доведения их до необходимого уровня;
расторгнуть подписанный договор в одностороннем порядке при принятии решения общим собранием жильцов.

Жильцы обязательно должны контролировать уровень содержания их дома и требовать от ответственной организации соблюдения всех установленных требований. Это является прямой обязанностью каждого жителя, так как это имущество относится к его собственности.

При этом собственники жилья имеют право направлять планируемые действия организации, занимающейся содержанием дома, в нужном им направлении и требовать первоочередного выполнения конкретных работ.

Вопрос о том, что относится к общедомовому имуществу, является в настоящее время достаточно актуальным. Очень часто осуществляется незаконное его отчуждение. По мнению специалистов, снять напряженность в этом вопросе могло бы введение обязательной инвентаризации с определенными временными промежутками.

Общедомовое имущество: ЖК РФ

В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.

ГК

По ст. 244 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в законном владении 2-х и больше лиц, принадлежит им по праву общей собственности. При этом могут определяться доли каждого субъекта. Такой вид собственности возникает в отношении имущества, которое является неделимым (не может разделяться без изменения назначения или в силу закона не подлежит разделу). При этом можно установить величину доли каждого владельца. Если их размер не может быть определен, то в силу ст. 245 ГК они считаются равными. Определение долей на общедомовое имущество регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса. В соответствии с нормой, величина пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего субъекту. Долю, таким образом, можно рассчитать. Для этого площадь помещения собственника (по св-ву о госрегистрации права) следует разделить на сумму площадей нежилых и жилых помещений дома (по экспликации БТИ). Полученная доля может регистрироваться в реестре и вноситься в свидетельство. Использование общедомового имущества осуществляется законными владельцами соответствующих помещений. Передача в эксплуатацию объектов иным лицам осуществляется по решению, принимаемому на общем собрании всех жильцов.

Подвальные помещения

Они, как выше было сказано, по общему правилу входят в состав общедомового имущества. Необходимо отметить, что признание прав законных владельцев на подвалы закреплено Конституционным судом. Между тем на практике не всегда эти помещения выступают как общедомовое имущество.

Нормативные пояснения

В ст. 290 п. 1 ГК установлено, что относится к общедомовому имуществу. В норме, в частности, указывается, что субъектам принадлежат санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование, несущие конструкции, помещения, обслуживающих более одной квартиры. Приведенная выше ст. 36 Жилищного кодекса дает более полный перечень. Анализ норм позволяет сделать вывод, что помещение, которое относится к общедомовому имуществу, не может выступать как часть квартиры либо другого объекта в этом сооружении, находящегося в личном законном владении. Следует отметить еще один важный момент. По смыслу норм в общую собственность не может включаться часть помещения, не обособленная от площади, принадлежащей единоличному владельцу. Таким образом, может существовать два правовых режима. В первом случае речь идет об общем имуществе дома. В такой ситуации участниками правоотношений выступают все владельцы помещений с установлением размеры доли каждого. Во втором случае имеет место самостоятельный объект (или несколько), которые находятся в единоличной либо общей собственности. Однако основания возникновения указанных прав не связаны с целевым назначением имущества как обслуживающего и вспомогательного.

Мнение Конституционного суда

В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.

Разъяснения Арбитражного суда

Следует сказать, что в домах, построенных в советское время отличить нежилые помещения, исполняющие исключительно обслуживающие функции, от аналогичного объекта, но самостоятельного назначения, достаточно сложно. Решение этой проблемы требует принятия во внимание фактических обстоятельств и включается в компетенцию арбитражных инстанций и судебных органов общей юрисдикции. Между тем, практика АС, сложившаяся на протяжение всего времени с момента вынесения определения № 489 О-О, к большому удивлению собственников квартир и их представителей, показала, что помещения подвального типа, исторически предназначающиеся для размещения обувных мастерских, аптек и прочих учреждений и организаций, в большинстве случаев не считаются общедомовым имуществом. В новостройках же юридический режим таких объектов более прозрачен. Чаще всего арбитражные судьи признают их долевой собственностью.

Важный момент

В ст. 36 Жилищного кодекса прямо установлено, что долевая собственность может возникать не на любую подвальную площадь дома, а только на технические помещения. Соответствующая квалификация объекта предопределяется различными факторами. Например, это может быть необходимость наличия открытого и постоянного доступа к оборудованию, размещенного в нем. Между тем, присутствие в подвале инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для признания его техническим. Соответственно, он не будет считаться общедомовым имуществом.

Ключевые мероприятия

Осмотр объектов. Он осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами. В ходе осмотра выявляются несоответствия состояния помещений установленным в законодательстве требованиям, порча общедомового имущества, угрозы безопасности здоровью, жизни людей.
Освещение объектов.
Обеспечение уровней влажности и температуры, установленных в нормативных актах.
Санитарно-гигиеническую очистку и уборку помещений, земельного участка.
Сбор и последующий вывод жидких и твердых бытовых отходов. К ним в том числе, относят мусор, образующийся в результате осуществления деятельности индивидуальных предпринимателей и организаций, эксплуатирующих нежилые помещения.
Текущий и капитальный ремонт общедомового имущества.
Мероприятия пожарной безопасности, проводимые в соответствии с законодательством.
Подготовительные работы к сезонной эксплуатации.
Уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства, а также прочими объектами, предназначенными для эксплуатации, обслуживания, расположенными на участке земли, входящем в состав общедомового имущества.

Законные владельцы помещений в жилом сооружении могут осуществлять указанные выше мероприятия самостоятельно либо привлекать для этого иных лиц.

Особенности проведения осмотров

Они зависят от способа управления МКД. Осмотры могут выполнять собственники, лица, привлекаемые ими в соответствии с договором о выполнении строительно-технической экспертизы. Данные мероприятия могут также осуществляться ответственными субъектами, выступающими в качестве должностных лиц структур управления ТСЖ, ЖСК либо другого специализированного потребкооператива. Результаты осмотра оформляются актом. Он выступает в качестве основания для принятия ответственными лицами либо собственниками квартир решений о соответствии либо несоответствии проверяемых объектов законодательным требованиям, а также для принятия необходимых мер для ликвидации обнаруженных дефектов, повреждений, неисправностей.

Исключения

В мероприятия по уходу за объектами не входят:

Содержание, утепление и ремонт окон и дверей помещений, балконов, замена поврежденных (разбитых) стекол помещений, не являющихся общим имуществом.
Очистка и уборка участков, не относящихся к территории МКД, их озеленение и благоустройство, уход за элементами, расположенными на них. К последним, в том числе, относят цветники, газоны, кустарники, деревья. Данные действия выполняются собственниками соответствующих участков.

Ответственные субъекты

Надлежащее содержание и уход за общедомовым имуществом обеспечивается в зависимости от порядка управления МКД:

Законными владельцами помещений. Они заключают соответствующий договор с управляющей организацией или лицами, предоставляющими услуги либо производящими работы, указанные выше.
ТСЖ, ЖСК либо прочим специализированным потребкооперативом. Содержание имущества обеспечивается в этом случае посредством членства в указанных объединениях или заключением соглашений гражданами, не состоящими в них.

Предупреждение износа объектов

Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.

В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством .

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.