Последнее обновление Май 2019
Иметь несколько жилых помещений не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь собственники стараются сдать внаём. Это и дополнительная прибыль и какой-никакой присмотр за квартирой.
Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, как избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, как сохранить своё имущество.
Кто может сдавать
Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.
Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).
Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется .
Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).
То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.
Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.
В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.
Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.
На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).
Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.
Кому сдать квартиру
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников - наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности, наличие долговых или кредитных просрочке и пр. Можно посмотреть информации о человеке в Интернете и из иных открытых источников.
Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.
Как передавать квартиру
О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.
Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья. Так можно избежать случайных поломок и причинения иного ущерба.
При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.
Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.
Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это тоже "воспитывает" нанимателя.
Как оформить аренду юридически
Даже если Вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно. В Интернете масса образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или у нас.
Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. Как вариант доверить составление и удостоверение сделки нотариусу. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.
В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.
В акте подробно описывается техническое состояние всего жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры. После чего нанимателю вручаются ключи.
Как правильно составить договор найма
Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы , остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:
- Дата и место его составления.
- Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
- Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
- Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
- Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
- Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
- Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
- Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
- Срок, на который арендуется жилье.
- Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
- Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
- Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:
- О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
- Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
- Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.
О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.
На какой срок заключить договор
Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.
Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.
Нужно ли регистрировать договор найма
Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).
Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию. К тому же сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. .
Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.
Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили
- договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
- наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.
В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).
Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное
- Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения (ст. 51 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей.
- Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности).
- Пакет документов представляет собой:
- договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах;
- паспорта заявителей (для удостоверения личности);
- квитанция об уплате государственной пошлины (размер 2000 рублей, по 1000 рублей с каждой стороны);
- копии документов о собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора;
- согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.).
- Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
- Документы сдаются в отдел МФЦ.
В регистрации может быть оказано по следующим причинам
- квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
- действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
- не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
- договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.
Плата за съемное жилье
Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.
Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.
Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.
Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.
Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.
Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.
О расписках
Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.
Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.
Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.
Расторжение договора
Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.
Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:
- все проживающие с ним лица согласны с таким решением;
- наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца.
Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:
- наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года;
- повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества;
- использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.;
- систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил).
Договор найма может быть расторгнут также и через суд. Инициатором иска может быть как наймодатель, так и наниматель. Причиной обычно служит доведения жилья до негодного состояния либо было признано соответствующими органами аварийным.
Если наниматель не согласен с прекращением договора по инициативе наймодателя, он вправе обжаловать этот факт в суде. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.
Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры
Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего от этого выручку, от налоговой обязанности.
Когда аренда на длительный срок и зарегистрирована в Росреестре, то информация о сделке, скорее всего, попадет в налоговую инспекцию.
При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но законодатели делать этого не советуют. Те кто попадутся будут вынуждены выплачивать не только налог с дохода за весь срок, но и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы и пр.
Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 900 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.
Заключенный договор найма жилой недвижимости является для налоговиков поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.
По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.
Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штра в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.
Плате должен быть произведен до 15 июля года , в котором подавалась декларация. За неуплату или просрочку грозит штраф и пени.
Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.
Самозанятость и сдача квартиры
Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.
Во-первых, упрощенное налогообложение . Речь идет о налоговом эксперименте в Москве, Подмосковье, Татарстане и Калужской области . Граждане этих регионов могут зарегистрировавшись через сервис "Мой налог" уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом "Мой налог". Сумма уплачивается ежемесячно. Никаких деклараций сдавать не нужно. Размер дохода в год не должна переваливать более 2,4 млн. руб. Начало эксперимента показало, что идея была не безуспешной. Таким способом платить за свои доходы удобно и экономно. Уже и другие регионы России изъявили желание присоединиться к эксперименту.
Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП . Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин будет платить специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает 1-2 объекта . Если объектов будет большое количество и в наём будет предоставляться и чужие объекты (например, по перенайму или недвижимость, находящаяся в управление). То это уже в чистом виде коммерческая деятельность. Без свидетельства ИП не обойтись.
Для самозанятых предусмотрены налоговые каникулы до 31.12.2019 года (п. 70 ст. 217 НК РФ). Нужно лишь подать уведомление в территориальное ИФНС и указать вид льготной деятельности. К сожалению, аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.
Иные виды ответственности
Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Такая деятельность признается как предпринимательская. Поэтому, прежде чем сдавать квартиры, требуется получить статус индивидуального предпринимателя. Иначе грядет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.
Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой. Это один из видов деятельности самозанятых граждан.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
104 комментария
В связи с последними нововведениями в ММЦ Сахарово (необходимость предоставить договор, чтобы получить талон и подать на РВП) не лишним будет обсудить этот самый договор.
Если не хотите обсуждать, а хотите сразу скачать бланк - переходите в конец статьи.
Как указано на сайте ММЦ: Предварительная запись на сдачу документов для получения разрешения на временное проживание осуществляется при предъявлении документа, удостоверяющего личность, и документа, подтверждающего право пользования иностранным гражданином жилым помещением, расположенном в городе Москве.Документом, подтверждающим право пользования иностранным гражданином жилым помещением, согласно ст. 15 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», ч. 2 ст. 30, ст.ст. 76, 77 ЖК РФ, ст.ст. 671, 685 ГК РФ является:
Для собственника жилого помещения:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (часть помещения, доли).
- Выписка из единого государственного реестра недвижимости.
- Договор купли-продажи или договор дарения, заключенные до 01 марта 2013 и зарегистрированные в Росреестре.
Для пользователя жилого помещения:
- Договор найма / поднайма (аренды/субаренды) жилого помещения.
- Договор безвозмездного пользования (ссуды) жилым помещением.
Те, у кого нет собственной квартиры, приносят договор, подтверждающий их право жить в чужой квартире. Договор бывает "возмездный" и "безвозмездный". Разница в том, что в "возмездном договоре" (официально он называется договор найма ) фигурируют деньги, с этих денег хозяин квартиры, сдающий ее, обязан уплатить налог. А в договоре безвозмездного пользования деньги не значатся, подразумевается, что хозяин пускает человека жить в свою квартиру бесплатно.
*Этот договор часто используют, чтоб уйти от уплаты налогов (об оплате договариваются устно и в договоре не указывают). По закону так делать нельзя.
Договор найма и договор аренды
В народе договор найма часто называют договором аренды. Но на самом деле, если жилье сдается гражданину (физическому лицу ), то заключается именно договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). А вот если жилье хочет снять юридическое лицо (организация), заключается договор аренды . Организация никак не сможет получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма. (п. 2 ст. 671 ГК РФ).В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.
Форма и государственная регистрация договора
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).
При этом договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Именно поэтому договоры найма чаще всего заключают на 11 месяцев.
Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)
За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.
За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Срок договора
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). В ММЦ требуют, чтобы договор был заключен на срок не менее трех лет .
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Что должно быть прописано в договоре, чтобы его приняли в ММЦ
В договоре, подтверждающем право пользования иностранным гражданином жилым помещением, должны быть указаны:
- стороны договора,
- предмет (площадь и адрес жилого помещения, позволяющие идентифицировать объект),
- место и дата заключения договора.
Договор ссуды (договор безвозмездного пользования)
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
или безвозмездного найма
иногда ошибочно называется договором бесплатной аренды.
Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) ссудодатель обязуется предоставить ссудополучателю вещь в безвозмездное временное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть её в том же состоянии, в котором её получил.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением должен содержать:
- Предмет договора - квартира.
- Безвозмездность предоставляемого жилья.
- Стороны договора.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон.
- Условия расторжения договора.
- Дата и место заключения договора.
- Подписи сторон.
Договор должен быть заключен на срок действия разрешения на временное проживание. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» срок действия разрешения на временное проживание составляет три года.
Вывод
Договор найма = вы живете в чужой квартире за деньги
Договор безвозмездного пользования = вы живете в чужой квартире бесплатно
К нотариусу обращаться не нужно. Заполните бланк, распечатайте в двух экземплярах и подпишите вместе с хозяином квартиры (подписать можно даже на кухне за чашкой чая). Один экземпляр отдайте ему, второй оставьте себе.
Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения, позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.
Материалы по теме:
Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения , позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.
Вы прошли долгий путь от поисков съемной квартиры или отбора квартирантов до подписания договора найма, потратили кучу времени, израсходовали много сил. Так пусть все это не будет потрачено в пустую!
Важный нюанс составления договора - его название. В соответствии с законодательством () частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо - договор аренды. Следовательно, физическое лицо не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Вроде мелочь? А нет…. Суд может признать такой договор найма не имеющим силы.
Составление договора
Настаивайте на составлении и подписании договора (можно отредактировать ), где будут указаны все важные моменты и спорные вопросы, связанные с арендой квартиры или комнаты.
В договоре найма должны быть прописаны пункты:
- дата составления договора и срок его действия;
- паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке, а также номер документа, устанавливающего право наймодателя на собственность (договор дарения, свидетельство о праве собственности, договор передачи квартиры (приватизация) и т.д.);
- если квартира находится в долевой собственности, должны быть указаны все собственники;
- хозяин квартиры должен подтвердить, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора;
- указать предмет договора - все данные о помещении, сдающемся в наем, в т.ч. адрес;
- сроки и порядок расчетов;
- размер арендной платы, привязанный к какой-либо валюте;
- список всех, кто будет проживать в съемной квартире.
Также пропишите в договоре: кто и как оплачивает коммунальные услуги, телефон (если он есть в квартире), Интернет, возможность или невозможность изменения арендной платы в течение действия договора, регулярность посещения квартиры хозяином и то, что он должен предупреждать об этом заранее. Если передан залог, укажите его сумму. Можно указать показания электросчетчика и водомеров на момент подписания договора найма. Впишите в договор найма пункт о состоянии квартиры и ремонте, если таковой планируется. В соответствии с законом (ГК РФ, ст.681) текущий ремонт квартиры - обязанность нанимателя, если иное не установлено договором. А вот капитальный ремонт - обязанность хозяина квартиры.
"Мелочи"
- если в договоре найма нет данных о помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным;
- не брезгуйте описью и описанием мебели, это оградит от споров о наличии антикварного кресла и требований оплаты того, что уже было сломано;
- договор найма жилого помещения заключается на срок не больше пяти лет, а если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ГК РФ, ст.683);
- подпишите договор найма на каждой странице;
- в пункте, описывающем права нанимателя и наймодателя пропишите, что наймодатель обязуется обеспечить нанимателю беспрепятственное и круглосуточное использование жилплощади, даже если это покажется слишком очевидным;
- в пункте, описывающем права наймодателя, впишите его обязанность урегулировать возможные претензии со стороны других совладельцев квартиры (или зарегистрированных в ней лиц) и защитить от них квартирантов;
- одностороннее изменение размера арендной платы за квартиру не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ГК РФ, ст.682);
- о окончании срока договора наниматель жилья имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ГК РФ, ст.684);
- если у вас что-то случилось с замком, и невозможно открыть дверь, вскрывать ее в отсутствие хозяев будут только если договор найма у вас на руках;
- в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма продолжает действовать на тех же условиях, новым нанимателем при этом становится один из тех, кто постоянно проживал с прежним квартиросъемщиком.
Договор поднайма (субаренда)
Субаренда (поднайм) - съем квартиры или комнаты не у собственника жилья непосредственно, а у квартиросъемщика, который это жилье снял. В принципе договор должен содержать все то же самое, что и договор найма, за исключением:
- договор поднайма не может заключается на срок больший, чем договор найма и досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения;
- при заключении договора поднайма у нанимателя нет преимущественного права его продления.
Подписание договора найма и вступление его в силу
Если квартира снята с помощью агентства, представитель последнего должен находиться рядом в момент подписания договора найма. В случае самостоятельного поиска также будет не лишним иметь свидетеля.
Все собственники и зарегистрированные в квартире старше 14 лет должны дать письменное согласие на сдачу квартиры в наем. Они либо должны подписать договор найма, либо к договору нужно приложить нотариально заверенное согласие.
Договор найма жилого помещения вступает в силу после подписания его обеими сторонами, - собственником и квартиросъемщиком. его необязательно, достаточно подписей обеих сторон. Посещать нотариуса нужно, только если одна из сторон - юридическое лицо.
Договор должен быть подписан в двух экземплярах. Один забирает себе квартиросъемщик, другой - хозяин квартиры.
Продление договора найма
За три месяца до истечения срока договора найма хозяин квартиры должен предложить квартиранту заключить следующий договор найма на тех же или иных условиях, "либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ГК РФ, ст.684). Если хозяин не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Расторжение договора найма
В соответствии с ГК РФ (ст.687) договор найма может быть расторгнут нанимателем жилья по собственной воле. Достаточно письменного предупреждения хозяина квартиры за три месяца.
Расторжение договора найма может произойти в судебном порядке по требованию хозяина квартиры в случаях:
- невнесения арендной платы за квартиру за шесть месяцев, если договором не установлен другой срок;
- при краткосрочной аренде квартиры в случае невнесения платежа более двух раз по истечении установленного договором срока;
- если наниматель квартиры или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей;
- разрушения или порчи жилого помещения или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:
- если квартира перестает быть пригодной для постоянного проживания, а также в случае ее аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных .
После расторжения договора найма квартиросъемщики подлежат выселению из квартиры.
P.S. Внимательно и вдумчиво перечитайте договор прежде чем его подписывать.
Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»
Пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам только на основе договора аренды или иного договора и только для проживания граждан.
Таким образом, к договору аренды жилого помещения, в отличие от договора найма жилого помещения, являющегося самостоятельным видом договора (глава 35 Гражданского кодекса РФ), применяются общие положения о договоре аренды, установленные в § 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Юридические лица и аренда жилья
Появление пункта 2 статьи 671 в главе 35 Гражданского кодекса РФ означает невозможность использовать жилое помещение не по назначению (т.е. не для проживания граждан). Как вытекает из указанной нормы, договор аренды жилого помещения представляет собой именно разновидность аренды, а не найма жилого помещения.
С правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения арендатору - юридическому лицу и последующим предоставлением жилого помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще один договор, по которому арендованное жилое помещение передается гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом случае это не договор субаренды жилья.
Как отмечает М. Брагинский, «подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает» .
На наш взгляд, следует согласиться с данным утверждением, но только с некоторыми оговорками.
Так, при регистрации юридического лица в налоговой инспекции его местонахождение может быть определено как место жительства его учредителя (участника) или его будущего руководителя, тем более что пункт 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ не препятствуют такому указанию: приведенные нормы регулируют лишь вопросы о назначении жилого помещения и праве юридического лица на использование данных помещений только для проживания граждан и не распространяются на отношения по государственной регистрации юридических лиц (постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2009 № Ф03-4602/2009 по делу № А51-894/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2010 № Ф04-7665/2009 по делу № А70-4607/2009, ФАС Московского округа от 21.05.2012 № Ф05-2949/2012 по делу № А40-73285/11-92-615).
Большинство юридических лиц используют арендованные жилые помещения для проживания своих сотрудников, направляемых в командировки в тот или иной населенный пункт. Очень часто в трудовом договоре с директором предприятия также содержится пункт о том, что работодатель обязуется предоставить ему жилое помещения для проживания его самого и членов его семьи, а также оплачивать арендную плату и производить оплату жилищно-коммунальных услуг.
Имеет место заключение и трехсторонних договоров аренды жилого помещения, в которых сторонами являются собственник жилья (арендодатель), юридическое лицо (арендатор) и его сотрудник, который намеревается там проживать .
Точка зрения высших судов РФ на аренду жилья. Субъектный состав договора аренды жилья
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.
Позднее данная позиция была продолжена ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 № 2780/05 по делу № А04-1929/04-4/92.
Следует иметь в виду, что уставы некоторых ТСЖ (в целях контроля за сдачей в аренду (наем) жилых помещений или по иным причинам) предусматривают последующее уведомление ТСЖ о заключении договоров аренды, что никак не влияет на действительность договора аренды.
Так, в одном из дел ТСЖ обратилось в арбитражный суд к ИП К.В.С. и ОАО «ЦОТЭНЕРГО» с иском о признании ничтожным договора аренды квартир, ссылаясь на статьи 168, 170 Гражданского кодекса РФ .
Решением арбитражного суда Воронежской области в удовлетворении иска было отказано, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального права, поскольку сделка недействительна как ничтожная (мнимая), а договор аренды фактически не исполнялся.
Истец, ссылаясь на судебные акты судов общей юрисдикции, акт допуска в эксплуата-цию электроустановки, постановления администрации г. Воронежа № 497, № 498 от 28.03.2002, № 660 от 14.04.2002, посчитал, что помещения, переданные ИП К.В.С. в аренду, являются нежилыми, следова-тельно, не могли быть использованы для проживания граждан, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.
Кроме того, истец ссылается на нарушение ИП К.В.С. устава ТСЖ, поскольку согласно пункту 4.7 устава жилые помещения могут сдаваться членами товарищества другим лицам (гражданам) для проживания на основании договора аренды с уведомлением об этом правления ТСЖ с целью правильного и обоснованного начисления платежей за коммунальные услуги.
Как отметила коллегия судей, отсутствие такого уведомления не влечет ничтожность заключенной сделки, поскольку устав ТСЖ не является законом или правовым актом, а сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ . Кроме того, регистрация права собственности на указанные помещения как нежилые произведена 10.04.2007, т.е. после заключения оспариваемого договора аренды .
Согласно договору аренды жилого помещения от 30.06.2006 жилые помещения используются арендатором исключительно для проживания его сотрудников, что предусмотрено пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ .
С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений права истца, подлежащего защите.
Сделав ссылку также на пункт 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», коллегия судей оставила без изменения решение суда первой инстанции (постановление девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу № А14-5385-2009).
Что касается субъектного состава договора аренды жилья (прежде всего нас интересует сторона арендатора), то также следует согласиться с М. Брагинским о том, что «п. 2 ст. 671 ГК РФ вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу ч. 2 ГК РФ»3.
Очень часто на стороне арендодателя выступают граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, что видно из приведенного мной выше судебного спора.
Необходимость регистрации договора аренды жилья, заключенного на один год и более
Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом, к которому относятся все без исключения жилые помещения, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Заключая договор аренды жилого помещения с юридическим лицом, необходимо помнить, что регистрировать такой договор в Федеральной регистрационной службе необходимо только в случае, если он заключен на срок один год и более (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ), в отличие от договора коммерческого найма жилья.
Если же одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ вправе обратиться в суд с требованием об обязании зарегистрировать договор аренды (кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33-1972).
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил, что пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ применяется и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением, что вполне можно распространить и на договоры аренды жилых помещений, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием.
Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).
Однако следует при этом помнить, что при продлении договора аренды жилья на новый срок (также не превышающий одного года), регистрировать такой договор (дополнительное соглашение к нему) не нужно. На данное обстоятельство было обращено внимание ВАС РФ в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В том случае, если заключенный на срок один год и более договор аренды не будет в установленном порядке зарегистрирован, он не будет признан заключенным (статья 433 Гражданского кодекса РФ), вследствие чего могут возникнуть негативные последствия не только для арендатора (поскольку у него будет отсутствовать заключенный договор как основание для пользования жилым помещением), но и для арендодателя. В частности, невозможно будет на основании такого договора взыскать с арендатора в судебном порядке арендную плату и иные предусмотренные договором аренды платежи в случае их добровольной неуплаты (придется доказывать получение неосновательного обогащения по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ).
Досрочное расторжение договора аренды жилья
Ввиду постоянного изменения экономической ситуации в стране (неплатежи, банкротства организаций, повышение процентных ставок банков, обращения взыскания на предмет залога и т.п.) актуальными являются вопросы досрочного расторжения договора аренды.
Договор может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.
В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя (например, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или более двух раз подряд не вносит арендную плату).
Следует помнить, что потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок. Приведу один пример.
Гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданину А., ООО (...) о расторжении договора аренды квартиры и истребовании ее из чужого владения. Являясь собственником квартиры № (...) в доме № (...) по улице (...), на основании договора аренды от 07.09.2005 истец передала ее во временное владение и пользование ООО (...) сроком до 31.12.2005. Ввиду того, что ответчик надлежащим образом не оплачивал коммунальные платежи, образовалась задолженность и возникла необходимость в расторжении договора. На законные требования освободить квартиру ни арендатор ООО (...), ни субарендатор гражданин А. не реагируют.
Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков ООО (...) и А. передать по акту приема-передачи квартиру и ключи от нее незамедлительно после вступления решения в законную силу.
Судом первой инстанции иск был удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе А. просил его отменить ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы гражданина А., судебная коллегия областного суда не нашла оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами, и указала следующее.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы равной размеру платы за жилье и коммунальные услуги (пункт 3 договора аренды ), и соответственно нарушение ООО (...) существенных условий договора послужило поводом для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора .
В кассационной жалобе гражданин А. указывал на то, что являясь субарендатором, он своевременно и в полном объеме оплачивал коммунальные платежи, задолженность образовалась по вине третьего лица, которое не проживает и не проживало в квартире , а потому не имеется оснований полагать, что им либо ООО (...) были нарушены существенные условия договора аренды.
Как указала коллегия судей областного суда, указанный довод не влечет отмену состоявшегося по делу судебного акта, поскольку обстоятельства, при которых образовалась задолженность по коммунальным и, соответственно, арендным платежам, не являются юридически значимыми. Основополагающим моментом для расторжения договора аренды является невнесение арендатором платы по коммунальным услугам, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 8 договора аренды .
Судебной коллегией также не был принят во внимание довод гражданина А. о том, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора задолженность по коммунальным и арендным платежам была погашена (кассационное определение Волгоградского областного суда от 07.07.2011 по делу № 33-9170).
Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, например, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (например, если дом будет в срочном порядке признан аварийным, но его жителей некуда будет расселять).
Следует отметить, что в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что дополнительные (прим. автора) основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Заключение
Подводя итог вышесказанному, следует отметить следующее.
Во-первых, в случае заключения договора аренды жилья между физическим и юридическим лицом всегда присутствует простая письменная форма договора аренды жилого помещения (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).
Во-вторых, любой договор аренды предполагает равноправие сторон – арендатора и арендодателя – как субъектов гражданского оборота (это очень важный момент), и никакой дополнительной защиты со стороны государства прежде всего для гражданина-арендодателя нет.
В-третьих, любое юридическое лицо, обладая штатом юристов и исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), старается предложить будущему арендодателю свою форму (редакцию) договора, условия которого подходят именно для него (в моей практике такие случаи были).
В-четвертых, при сдаче в аренду жилья юридическому лицу последнее выступает по отношению к арендодателю (физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем) налоговым агентом, и, таким образом, в силу налогового законодательства обязано удержать у него и перечислить в бюджет НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного им дохода (пункт 1 статьи 224, пункт 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ).
Говоря простыми словами, если размер арендной платы в договоре указан 15 тыс. рублей в месяц, то собственнику жилья будет полагаться только сумма в размере 13 050 рублей (15 000 минус 13 %).
Если же у собственника жилья нет желания связываться с арендой, а тем более регистрировать такой договор (точнее, аренду как обременение), тогда стоит прибегнуть к сдаче жилья физическим лицам через заключение договора коммерческого найма жилья, к которому не применяются ни общие положения об аренде, ни нормы об аренде отдельных видов имущества, в частности, зданий и сооружений, хотя и там хватает сложностей. Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статьи 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ»), сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. рублей, также должны совершаться в простой письменной форме (под суммой сделки понимается вся сумма платежей по договору).
Кроме того, московские власти в последнее время озабочены пополнением городского бюджета за счет налогов от доходов от сдачи жилых помещений и различными способами пытаются убедить таких граждан платить налоги.
Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С.658.
Подробнее см.: Матюкова Ю. Аренда квартиры для сотрудника// ЭЖ-Юрист. 2011. № 40.
Брагинский М.И.., Витрянский В.В. Указ.соч. С. 658.
Законодательством Российской Федерации устанавливается, что сдача жилья квартирантам в найм на длительный срок должна в обязательном порядке фиксироваться двусторонним договором. Договор аренды квартиры является самым важным документом, который регулирует взаимоотношения между физическими лицами (квартирантами и собственником жилья) и выглядит как любой другой юридический документ. Этот документ – основание для решения конфликтных вопросов в суде, гарантия защиты прав обеих сторон, поскольку в нём чётко прописываются все моменты соглашения. Именно поэтому договор аренды должен быть составлен грамотно, подписан и зарегистрирован в установленном порядке.
Поскольку во все времена никто не застрахован от риска наткнуться на мошенников, как со стороны, например, лже-собственника, так и со стороны непорядочных нанимателей, документ передачи квартиры в найм требует особого внимания. И, разумеется, если одна из сторон найма настаивает на сдаче без него, это причина для беспокойства. Договор найма обезопасит квартиранта в случае, если собственник пытается сдать в долгосрочный найм заложенное жильё или вообще не своё. Более того, такой документ гарантирует, что квартирантов не выселят раньше оговоренного срока, поскольку срок чётко прописан в документе и подобная ситуация будет основанием для обращения в суд. Для арендодателя же это гарантия своевременной оплаты и возмещения ущерба его имуществу (в случае его повреждения).
Суть и виды найма
Поскольку договор аренды квартир регулирует отношения между двумя сторонами, права и обязанности имеют обе. За их несоблюдение, отсутствие оплаты в срок, ущемление придётся отвечать в установленном законом порядке. Составление такого документа – исключительно письменная форма, шаблон которой представлен ниже. Заполнять бланк съема квартиры можно как от руки, так и печатным способом, это не принципиально.
Основной частью документа, подтверждающего найм жилья, является описание объекта найма (в данном случае квартиры), срок съема и ценовой вопрос. В описании объекта, который сдаётся в найм, указывается адрес, условия, пригодные для проживания, технические характеристики жилплощади.
Важно также прописать исключительные условия и порядок действий в непредвиденных обстоятельствах. Стоит указать, кто из сторон оплачивает услуги коммунального характера, возможно ли продление договора, перечислить всех проживающих в арендуемой квартире, а также перспективы проведения ремонта (если это имеет место).
На сегодняшний день законодательство России определяет два основных вида договора найма (форма аренды):
Отличия видов
Форма договора между этими двумя видами имеет некоторые особенности:
| Вид (форма) договора найма | |
| Социальный | Коммерческий |
|
|
Шаблон договора аренды
квартир (найма), подтверждающий сдачу жилплощади в найм, можно используя следующий пример (типовые пункты):
Д О Г О В О Р
______________________
(указать город) « ____ » _________ 20___ года
Гражданин (Ф. И. О. собственника жилья) , именуемый далее как «Арендодатель», и гражданин (Ф. И. О. квартиранта) , далее именуемый как «Арендатор», далее именуемые как «Стороны»,
составили данный Договор о следующем:
1 Объект Договора
Арендодатель за установленную плату предоставляет Арендатору квартиру для проживания.
Квартира, которая является объектом Договора, находится по адресу:
(указать полный адрес)
Арендодатель является владельцем жилплощади на основании:
(указать документ, подтверждающий право собственности владельца) , копия прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.
Характеристики Квартиры:
площадь: ______ м. кв.
комнаты: ____.
2 Права и обязанности Арендодателя
2.1 Предоставить жильё, в пригодном для проживания состоянии, (прочие условия) .
2.2 Арендодатель подтверждает, что Квартира не находится в судебном споре.
Арендодатель обязуется:
(перечислить обязанности владельца жилплощади)
3 Права и обязанности Арендатора
3.1 Арендатор обязуется использовать жилплощадь исключительно с целью проживания, (прочие условия)
3.2 Своевременно производить оплату.
(прочие права квартиранта, например, содержать домашних животных, проводить ремонтные работы, прочее)
4 Оплата
4.1 Арендная плата в рублях составляет (указать стоимость)
4.2 Размер первой выплаты (указать стоимость)
4.3 Размер последующих выплат (ежемесячно, поквартально) до (указать число платежа) .
5 Ответственность Сторон
(указываются все пункты, предусматривающие последствия порчи имущества, несвоевременную оплату, прочее)
6 Расторжение Договора
(перечислить все возможные обстоятельства)
7 Срок действия
7.1 Срок найма (указать период или дату окончания)
7.2 Договор по соглашению Сторон будет продлён ___________.
8 Непредвиденные обстоятельства
(перечислить все возможные, срок задержки оплаты, другое)
9 Примечания и прочие условия
(кто будет проживать с Арендатором)
10 Реквизиты сторон
Арендодатель
Банковские реквизиты:
____________________________
(подпись)
Арендатор
(Ф. И. О., паспортные данные, адрес проживания, телефон)
Банковские реквизиты:
____________________________
(подпись)
