Как взять ипотеку в Сбербанке: пошаговая инструкция. Ипотека: скрытые риски, о которых нужно знать каждому

Ипотека — одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому так важно выбрать лучший вариант. В данной статье я расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.

16. Не берите ипотеку, если не уверены в своем будущем или в отношениях с супругом

Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить. Хуже того, вы, как супруг, будете ответственным по ипотеке, т.к. скорее всего в момент подписания банк потребует ваше согласие и впишет вас в договор созаемщиком. В тему: .

15. Не пытайтесь никого впечатлить

Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому-что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег. Имейте смелость быть самим собой и думать только о своей семье, а не о том, как вы будете выглядеть в чьих-то глазах.

14. Не берите ипотеку в том месте, где не планируете прожить более 5 лет

Конечно, сложно загадывать на годы вперед, но если вы или члены вашей семьи (дети, супруг) все-таки планируете уезжать из города в поисках лучшей жизни – подумайте много раз, прежде чем брать ипотеку. Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить кредит)

13. Не покупайте в кредит жилье в депрессивном районе или в старом доме (особенно в старых многоэтажках)

Жилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене. Через какое-то время вам захочется переехать в лучшие условия (рождение ребенка, улучшение финансового положения, смена места работы), а сделать это может быть крайне сложно, т.к. суммы от продажи может не хватить на возврат кредита банку.

12. Никогда не берите ипотеку без страхования жизни / здоровья / кредита!

Называться такая страховка может как угодно — суть ее в том, что в случае вашей смерти или потери трудоспособности ваш кредит погасит страховая компания, в полном объеме! У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как он или она будет оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу? В тему:

11. Не берите ипотеку, если у вас нет постоянной и стабильной работы

Инвестируйте деньги и время в то, чтобы повысить свой уровень и квалификацию, овладеть новой профессией. Вы должны быть уверены на 100%, что сможете стабильно зарабатывать на платежи по ипотеке. Особенно это касается семей с одним работающим супругом. В тему: .

10. Никогда не берите ипотеку, если платежи по всем долгам, включая ипотеку, превышают 25%

Банк будет вам говорить, что нормальным считается 40%, но по практике, более разумная величина — это 25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в т.ч. , и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.

Если доход вашей семьи (после налогов), составляет 100,000 руб (или ~$1,500), платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25,000 руб в месяц.

9. Не забывайте про ремонт и про другие расходы по сделке

Те, кто хоть раз в жизни делал ремонт, знают – умножай на два все свои сметы! Ремонт квартиры в 60 кв.м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс. рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тыс. руб. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тыс рублей.

Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счета, за обслуживание ссудного счета — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн. рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс. рублей.

8. Не берите ипотеку в периоды кризиса

Динамика цен на недвижимость в С-Петербурге c 1996 по 2016 гг, в долларах.

Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: 1) максимально быстро всеми доступными способами и 2) увеличивать . В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5 млн. руб.!

7. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в других банках

Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень-очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово-грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье!

6. Не берите ипотеку без возможности рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию

Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймете дешевле) ипотеку на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.

Ипотечный займ — явление неотъемлемое от жизни общественных и индивидуальных хозяйств, нуждающихся в земле, жилье, улучшении условий жизни. Понятие ипотеки существует в мире с древних времен, когда закладывалась за долги сама личность должника, которого делали рабом. В 6-м веке до нашей эры закладывание личности заменили на заклад всего имущества, которое имел должник, в частности, земельного. Пока имущество должника находилось в закладе у кредитора, на территории его землевладения устанавливался ипотечный столб - свидетельство заложенного имущества. На столбе фиксировалась запись о долге.

Исторические факты зарождения ипотеки

Во времена царствования Елизаветы Петровны (250 лет назад) ипотечными займами субсидировалось дворянство России. При этом одно и то же имение перезакладывалось несколько раз не только в дворянских банках, но и у частных ростовщиков. Отсутствие контроля обратной связи должник-кредитор, отсрочки и рефинансирования (перезакладывание) ипотеки 18-го века привело к огромному долгу перед государственной казной и естественному банкротству банков.

Толчком для нового витка развития ипотечного займа явилась реформа отмены крепостного права, когда миллионы крестьян нуждались в займе для покупки земли. Ипотечный заем выдавался на 49 лет под 6 процентов годовых. Именно тогда и сформировался устав городских кредитных обществ, в которых прописывались правила ипотечного займа. Реформа частной собственности на землю способствовала распространению кредитных отношений в сельском хозяйстве по всей России. Кредиты под залог земли в то время назывались поземельными. Ипотечные закладные строго учитывались нотариально, и под них выпускались ценные бумаги на бирже, 35 % из которых составлял к 1913 году иностранный капитал. Система банковских займов развивалась благодаря формированию новой экономики страны.

После Октябрьской революции, в ходе которой банки национализировались, а кредитные отношения централизовались, понятие ипотеки было забыто на 70 лет.

Возрождаться ипотека в России начала только с 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году. После волны кризисов ипотечное кредитование претерпело ряд изменений — ужесточение условий кредитования, обязательное страхование ипотечного кредита, обязательный первый взнос и система штрафов - подводные камни ипотеки.

Ипотечная статистика сегодня

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций. После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы. По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %. Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и "ВТБ", с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.

Особенности предоставления документов для ипотеки

Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.

Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.

Исходя из справки о доходах банк рассчитывает По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.

Комиссии банка

При оформлении ипотечного договора возможны следующие дополнительные комиссии:

• За оформление договора, открытие счета.
• Предусмотрена оплата независимого оценщика залоговой недвижимости.
• Обязательное страхование ипотеки, а также здоровья и жизни заемщика, права собственности на залоговое имущество.
• Дополнительные требования банк может выдвинуть заемщику в случае недоверия застройщику при оформлении ипотеки в новостройке. Это может повлечь повышение процентной ставки по ипотеке.
• Банк может обязать заемщика выбрать залоговую квартиру только через надежного риелтора, который может оказаться партнером банка (услуги риелтора обычно не меньше 5 % от стоимости жилья).

Штрафы и пени

Штрафы за просроченные платежи по ипотеке могут значительно увеличить общую сумму кредита, поэтому необходимо выяснить до подписания договора — до какой даты нужно вносить оплату, каким образом лучше вносить: наличные, банкоматы, электронные платежи. Полезно узнать, как долго зачисляются средства на счет банка, например, со счета на счет 1-3 банковских дня.

Из-за очередей в офисах банка или в банкоматах могут возникнуть ситуации, тормозящие своевременные ежемесячные проплаты. Необходимо выяснить, какие именно штрафные санкции будут применены в случае одной-двух просрочек, а какие — в случаях систематических неплатежей (по причине сокращения на работе или болезни) и что можно заранее будет предпринять по этому поводу. В крайних случаях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор, реализовать залоговое имущество и погасить задолженность по ипотеке, остальное вернуть заемщику.

Нюансы и риски ипотечного кредита

До подписания договор необходимо внимательно прочитать, а если есть возможность, проконсультироваться с юристом по спорным и непонятным пунктам. Итак, какие именно подводные камни при оформлении ипотеки необходимо проработать?

1. Изучить размер всех комиссий и порядок их внесения.
2. Ознакомиться с перечнем штрафных санкций, их размером и причинами их вменения. В договоре не должно быть штрафа за
3. Изучить график платежей: суммы взносов и сроки внесения.
4. Важно ознакомиться со списком ситуаций, предполагающих повышение процентной ставки по ипотеке. Обсудить с менеджером банка все непонятные формулировки вроде «повышение процентной ставки в результате изменения рыночной конъюнктуры».
5. Выяснить, насколько необходима страховка и можно ли без нее обойтись. Банк не имеет права принуждать страховать заем или жизнь заемщика при ипотеке, но вправе поднять процентную ставку при отказе от страховки на 1-1,5 %.

Ипотечный договор подписывается обеими равноправными сторонами, поэтому заемщик имеет право не соглашаться безоговорочно с условиями банка, принимая на себя подводные камни ипотеки и риски. При спорных вопросах обязательно нужно решать их до подписания договора. Клиент может походатайствовать о внесении в договор пункта о праве рефинансирования ипотеки, что значительно облегчит возможные форс-мажорные обстоятельства в будущем.

Тонкости заключения ипотечного договора

При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора. Также заемщик не может:

• Сдавать залоговую недвижимость в аренду без предварительного согласования с банком. Обычно кредитные организации неохотно разрешают подобные операции с недвижимостью в залоге, поскольку может ухудшиться состояние объекта, что приведет к уменьшению ее рыночной цены в случае необходимости ее реализации. Тем не менее кредитор не имеет права препятствовать сдаче залога в аренду на срок не более одного года.
• Совершать ремонтные работы, включающие квартиры. Для осуществления необходимых ремонтно-строительных изменений понадобится подготовить проект, затем получить разрешение жилищной инспекции, а затем уведомить кредитора.
• В течение всего времени действия ипотечного договора переоформлять залоговую недвижимость в нежилое помещение запрещено законом.
• Совершать обменные или дарственные операции с залоговой недвижимостью, а также продавать без разрешения кредитора невозможно. Продажа будет возможна только в случае задолженности заемщика перед банком-кредитором и средства от реализации пойдут на погашение задолженности и закрытие обязательств перед банком.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

В Сбербанке существует типовой договор на ипотечный заем, его образец можно найти на сайте для предварительного ознакомления.

Главные подводные камни при заключении ипотечного договора со Сбербанком заключаются в дополнительных расходах на оценщика залогового имущества, на аренду банковской ячейки, на услуги риелтора или юриста, оплату страховки и, конечно, оплату государственной пошлины.

В условиях ипотечного соглашения оговаривается возможность самостоятельного выбора заемщиком оценщика, но он должен соответствовать требованиям Сбербанка. Поэтому не стоит рисковать и заранее оценивать залоговое имущество, Сбербанк может отказаться от предоставленных документов об оценке, объяснив отказ несоблюдением установленных правил процесса, и деньги пропадут зря.

Штрафы за просрочки в Сбербанке

Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.

Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.

Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.

Во время срока действия договора ипотечного займа заемщик не имеет права продавать залоговое жилье, регистрировать в нем других лиц, сдавать в аренду, делать перепланировку без одобрения кредитора.

Ипотека в "ВТБ": подводные камни

Из острых подводных камней при заключении договора стоит обратить внимание на нижеследующие.

В банке "ВТБ" настоятельно рекомендуют оформить страховой полис на право собственности (титула), здоровье, жизнь только у своего партнера "ВТБ-страхование". При отказе от страховки ставка по ипотечному кредиту обязательно возрастет на 1 %.

Минимальная сумма ипотечного кредита - от 2 миллионов рублей. Меньшая сумма подразумевает ограничения на первоначальный взнос или дополнительные расходы при оформлении кредита. Банку не выгодно давать маленькие кредиты на длительные сроки.

При возникновении просрочек банк не берет на себя инициативу по реструктуризации долга или оформлению кредитных каникул. Банку выгодней сохранить условия прежнего договора и вернуть занятые деньги в срок. Для решения проблем по несвоевременным платежам заемщик сам подает заявление в банк.

Банк "ВТБ" является надежной эффективной кредитной организацией и поэтому требует четкого выполнения обязательств по договору. Поэтому, в случае сомнений в финансовой прочности своего бюджета, лучше отложить на время решение брать ипотеку.

Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.

• Рассчитывать таким образом ипотечные платежи, чтоб не превышали 30 % семейного дохода.
• Брать ипотеку только в той валюте, в которой идет ежемесячный доход. Даже если есть смысл сэкономить, не нужно рисковать. Ипотечный кредит — долгосрочный, и при скачках валютного курса придется во много раз переплачивать на обмене рублей на валюту договора.
• Для ипотеки выбирать кредитора только из крупных банков, имеющих многолетний опыт и хорошую репутацию, предоставляющих максимально выгодные условия.
• Не спешить с выбором программы ипотеки. Необходимо вдумчиво найти самую подходящую с возможными выгодными, льготными условиями.
• Не нужно брать ипотеку сразу на большую жилплощадь. Рекомендуется постепенно улучшать свои жилищные условия. Например, после однушки не стоит замахиваться на трех- или четырехкомнатные квартиры. Сначала купить двухкомнатную, а после выплаты всей суммы уже можно думать о более комфортной трехкомнатной квартире.
• Внимательно изучить договор, обращая внимание на дополнительные комиссии и расходы при оформлении квартиры в ипотеку. Именно они являются подводными камнями договора ипотеки.
• Чем больше срок ипотеки, тем выше ставка. Желательно брать ипотеку на меньший срок. Ведь чем больше срок ипотеки, тем больше и общая переплата.
• Выбирать фиксированную ставку, предпочитая ее плавающей, которая, по сути, выгодней, но не в условиях высокой волатильности рынка, которая может загнать заемщика в огромные долги. Фиксированная ставка не позволяет сэкономить, но и потерять тоже не позволит.
• Обращаться только к независимым оценщикам при выборе объекта ипотеки, так как риелторы всегда приукрашивают состояние недвижимости, чтобы выгоднее продать.
• Желательно заранее создать финансовый резерв до подписания договора. Это так называемая состоящая из 3 ежемесячных ипотечных платежей, чтобы чувствовать себя уверенно в течение всего периода действия договора.

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке проще оформляется ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и отсутствуют строительные риски.

При покупке вторички в ипотеку подводные камни необходимо проверить: кто является собственником и кто прописан на выбранной жилплощади. Может возникнуть ситуация, когда один из собственников частей жилплощади не согласен на продажу.

Далее в обязательном порядке проверить, законны ли все имеющиеся перепланировки в квартире, есть ли задолженности по счетам и убедиться в том, не является ли квартира уже залогом в другой кредитной организации.

Проверить состояние коммуникаций, проводился ли ремонт и на каком уровне, убедиться в исправности окон, потолков и остальных элементов жилья.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.

Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.

При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.

Прежде чем взять ипотечный кредит на квартиру, необходимо понять, что это такое, каковы условия его оформления и параметры выплат, ознакомиться с процедурой оформления и узнать о выгодных программах для разных слоев населения. Внимательно исследуйте этот вопрос, чтобы ипотека не превратилась в кабалу.

Что учитывают банки?

Банки России предоставляют ипотеку только гражданам нашей страны и только под залог другого имущества. При этом важна прописка и регистрация в том регионе, где берется ипотечный кредит.

Сбербанк и частные банки одобряют выдачу ипотеки лицам от 21 года и до 55 лет – для женщин, 60-65 лет – для мужчин.

Банк, в первую очередь, рассматривает стабильный доход и кредитную историю. Стабильный доход включает в себя официальное трудоустройство и трудовой стаж на последней работе от 6 месяцев до 3-х лет (в разных банках разные требования). Повлиять на положительное решение могут также наличие высшего образования и законный брак, особенно если супруг также официально работает.

Банк учитывает общий доход. При этом рассчитывается, что после вычета ежемесячного платежа на каждого человека в семье должен остаться прожиточный минимум. В некоторых организациях есть программы для разных слоёв населения. Например, во многих банках предусмотрена льготная программа для своих сотрудников.

Второе, чему дают оценку банковские сотрудники при принятии решения об одобрении кредитования – кредитная история. Если человек брал кредиты и платил не вовремя, имеет неоплаченные штрафы, в ипотеке может быть отказано. Также отрицательное решение банки могут принять и при отсутствии кредитной истории. В этой ситуации клиент – темная лошадка. Рекомендуется взять в кредит недорогую вещь и выплатить заём раньше срока окончания.

Некоторые коммерческие банки требуют наличие благоустроенной квартиры, которая будет служить залогом. При этом нужна оценка данного предмета недвижимости с указанием и кадастровой, и рыночной цены.

Таким образом, имея постоянное место работы, официальный доход, высшее или среднее специальное образование, зарегистрированный брак, хорошую кредитную историю, есть все шансы на одобрение ипотечного кредитования банком.

Как правильно взять ипотеку на квартиру: пошаговая процедура

Оформить ипотеку намного сложнее, чем получить обычный кредит. Пошаговая инструкция сэкономит нервы и время.

Выбор банка и ипотечной программы

При выборе организации, в которой будет оформляться ипотека, следует ознакомиться с условиями. В Сбербанке есть ряд социальных программ, направленные на отдельные слои населения. Но здесь сложнее получить одобрение, в таком случае следует ознакомиться с процентными ставками в коммерческих банках. Практически у всех сейчас имеются сайты в интернете, там можно найти кредитный калькулятор и просчитать размеры платежей и переплат в соответствии с разными сроками.

На что следует обратить внимание при выборе банка:

• размер первого взноса;
• требования к заёмщикам;
• условия кредитования: ставки, сроки выплат, время просрочки;
• надежность организации.

Следует знать, что в коммерческих банках можно взять кредит без предоставления справки о доходах, но при этом процентов придется платить больше.

Выбирая программу, нужно оценивать свои возможности. Это может быть ипотека для пожилых людей, либо с использованием материального (семейного) капитала, с первоначальным платежом в 10-20%, либо без данного взноса.

Подготовка документов

В разных банках различные списки требуемых документов. Чем меньше процент переплат, тем больший пакет нужно собрать. Есть банки, где средства можно получить, используя всего 2 бумаги.

Чтобы оформить ипотеку, обычно необходим такой пакет бумаг:

• паспорт (оригинал) заёмщика и созаёмщика;
• справка о доходах;
• документ о бракосочетании;
• бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство собственности, документ оценки);
• копия трудовой.

Данный список примерный, в некоторых организациях дополнительно требуются другие документы. При невозможности взять справку о доходах подтвердить платежеспособность могут бумаги на автомобиль, ксерокопии счетов сберегательных книжек.

После предоставления всех документов необходимо дождаться решения банка. Иногда вам могут позвонить уже через день, а иногда срок ожидания может затягиваться до двух недель.

Выбираем объект

После одобрения банк дает срок на поиски объекта недвижимости, по истечении которого все бумаги надо будет собирать повторно.

После того как объект выбран, его будут тщательным образом проверять юристы банка. Это не должно быть аварийное или ветхое жилье, там не должны быть прописаны осужденные, отбывающие срок в местах лишения свободы.

Не все организации одобряют кредит на покупку квартиры в новостройке, но есть банки, где процентная ставка на «первички», наоборот, значительно ниже, чем на «вторички».

Некоторые предпочитают начинать оформление ипотеки с выбора квартиры и лишь затем обращаться в банк, уже зная конкретную сумму.

Страхование

В связи с тем, что до полного погашения долга по ипотеке, квартира находится в залоге у банка, требуется обязательное страхование приобретаемого объекта. В некоторых программах обязательным условием является страхование еще и собственной жизни, например, при оформлении ипотеки в Сбербанке на приобретение квартиры в новостройке.

Навязывание страхования жизни не является законным, но в большинстве случаев при отказе возрастает процентная ставка.

Кредитный договор

После оплаты и оформления страховки подписывается кредитный договор. Как правило, он стандартный, но лучше потратить время на ознакомление. Особенное внимание стоит обратить на сноски мелким шрифтом.

Не всегда юридический язык понятен простым гражданам, иногда требуются уточнения. Не нужно стесняться задавать вопросы менеджеру.

Оформление сделки купли-продажи

Последним шагом является оформление сделки и передача денежных средств продавцу. Сначала банк переводит их на счет заемщика, затем они переводятся на счет продавца вместе с первоначальным взносом (собственными средствами покупателя).

Можно ли взять квартиру в ипотеку без первого взноса?

В разных банках различные условия кредитования, большинство программ предполагает внесение первого взноса. Минимальный размер составляет 10% от общей стоимости объекта недвижимости, но для многих и эта сумма непосильна.

Есть ряд программ, которые предоставляют ипотеку без первого взноса, но их условия не всегда лояльны:

• более высокие процентные ставки;
• наличие автомобиля или недвижимости, которые можно заложить;
• больший пакет документов, чем при ипотеке с первоначальным взносом,
• поручители, к которым также предъявляются определенные требования банка.

Минусы такого кредитования очевидны: большие переплаты по процентам, долгая проверка бумаг. А закладывая недвижимость, есть риск остаться и без новой, и без уже имеющейся квартиры, при отсутствии средств на ежемесячные выплаты.

Большинство серьезных банков не предоставляют такой кредит, руководствуясь убеждением, что если человек не смог накопить 10-20% на первый взнос, скорее всего, он неплатежеспособен. Зачастую такие кредиты дают коммерческие банки с сомнительной репутацией, поэтому стоит хорошо подумать, ознакомиться с программами в разных банках, изучить репутацию организации, и лишь потом решаться на этот шаг.

7 способов взять ипотеку легально без первоначального взноса описаны в данном видео:

Как молодой семье взять квартиру в ипотеку?

Все молодые семьи хотят жить отдельно от родителей, но не все могут накопить на недвижимость в короткие сроки. На помощь приходят программы для молодых семей, которые есть во многих банках. Лидером в данном ипотечном кредитовании является Сбербанк. Преимуществом перед другими банками является то, что в случае рождения ребенка или потери основного дохода можно получить отсрочку по выплате основного долга до трех лет. При этом проценты все равно нужно будет выплачивать.

Требования банка:

• оформленный законный брак;
• первоначальный взнос от 10 до 15%;
• одному из участников кредитования должно быть не больше 35 лет.

В таких ипотечных программах более мягкие условия:

• процентные ставки от 10 до 13% годовых;
• первоначальный взнос от 10 до 15%, зависит от количества детей;
• возможность внесения в качестве первоначального взноса материнского капитала;
• срок кредитования – до 30 лет;
• не нужно искать поручителя.

Кроме Сбербанка, выгодные условия ипотечного кредитования для молодых семей предлагают ВТБ 24, ОТП, Газпромбанк, Россельхозбанк.

При данном типе кредитования, даже если ипотека оформляется на одного супруга, второй автоматически становится созаёмщиком, без подписи которого невозможно оформление кредита. Соответственно, и документы необходимо предоставлять обоим гражданам:

• паспорта (оригиналы);
• справки о доходах;
• копии трудовых;
• копии дипломов;
• свидетельство о бракосочетании;
• свидетельства о рождении детей (оригиналы).

Ознакомиться с разными программами ипотек для молодых семей, их условиями можно в данном видео:

Как взять ипотеку под залог квартиры?

Имея недвижимость, можно взять ипотеку под ее залог, не предоставляя при этом денежные средства на первоначальный взнос. Для многих этот вид ипотеки может стать выгодным. Процентные ставки при таком типе ипотечной программы не отличаются от ипотеки с первоначальным взносом и колеблются от 11 до 16%.

Банки выделяют от 75 до 85% от стоимости заложенной квартиры. Возраст заёмщика должен составлять 18-65 лет. Срок кредитования во многих организациях достигает 30-ти лет.

Требования к квартире под залог:

• должна быть проведена оценка стоимости;
• в наличии должны быть все документы: от свидетельства на право собственности до бумаг из кадастровой палаты;
• не должно быть никаких деревянных перегородок, незаконных перепланировок;
• возраст постройки – не больше 50 лет;
• квартира не относится к ветхому или аварийному жилью, не является историческим или архитектурным памятником;
• нет долгов по коммунальным платежам;
• в квартире есть водопровод, газопровод и электроснабжение;
• количество этажей – не меньше 5-ти;
• отсутствие прописанных несовершеннолетних граждан (исключение – наличие разрешения из органов опеки).

Если квартира для залога не соответствует требованиям, банк вправе отказать от выдачи ипотеки.

Не всегда такой вид кредитования выгоден, велик риск остаться без залогового жилья при невыполнении условий кредитного договора. К минусам также можно отнести то, что банки требуют страховать не только жилье, но и собственную жизнь, а это уже гораздо большая сумма, которая увеличивается каждый год.

Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры

Ипотека – это целевой кредит, заемщик не получает «живых» денег. Денежные средства зачисляются на счет покупателя и сразу в этом же банке переводятся на счет продавца. Поэтому официально, законным способом, получить кредит больше стоимости квартиры невозможно.

Как правило, на покупку жилья банк предоставляет 80-90% от стоимости жилья, в зависимости от условий программы. Если же не хватает средств на первоначальный взнос или на ремонт, можно оформить потребительский кредит. Процентные ставки в таком случае выше.

Выбор программ. Выбирая банк и программу, следует обратить внимание на такие нюансы:

• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• параметры, снижающие процентные ставки;
• условия досрочного погашения;
• штрафные санкции при просрочке;
• максимальный размер кредита;
• сроки;

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: « », « », « », « ».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них. К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга. Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• молодая семья;
• социальная ипотека;
• деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату. Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Ипотека пугает не только необходимостью возврата денег в течение длительного периода, но и возможной сложностью самой процедуры оформления ссуды. Перед тем как , следует изучить пошаговую инструкцию, особенности отдельных кредитных продуктов.

Этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанка пошагово выглядят так:

1. Изучение рынка недвижимости, приблизительная оценка стоимости выбранного имущества, размера кредита;
2. Анализ ипотечных программ, предлагаемых Сбербанком;
3. Приблизительный расчет ежемесячного платежа, самостоятельная оценка шансов на одобрение займа;
4. Сбор пакета документов для подачи заявки на ссуду;
5. Поиск и сбор документов на выбранную квартиру при одобрении заявки на ссуду;
6. Оформление сделки купли-продажи квартиры, подписание ипотечного договора, договоров страхования жилья, здоровья и жизни заемщиков;
7. Регистрация прав собственности на квартиру, .

На каждом этапе есть детали, которые нужно изучить заранее, в этом поможет пошаговая инструкция покупки квартиры по ипотеке.

Изучение ситуации на рынке недвижимости

При оформлении в на вторичку, пошаговая инструкция предполагает предварительное изучение предложений на недвижимость - это то, с чего следует начать, чтобы выгодно купить квартиру в ипотеку. Этап необходим, иначе сложно будет определиться с суммой займа.

Взять ипотеку в Сбербанке на новостройку можно как у застройщиков-партнеров банка, так и у других компаний. В первом случае ставка может быть ниже.

При заключении договора долевого участия с неаккредитованным девелопером дополнительно предоставляются:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• документ, удостоверяющий права уполномоченного лица, подписавшего ДДУ со стороны застройщика;
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие статус земельного участка, - договор аренды или свидетельство о праве собственности;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• акт приема-передачи.

Методы сбора информации могут быть различные: можно обратиться в профильное агентство, изучить публикации и инструкции по выбору в специализированных газетах, на интернет-порталах. Фирменный сервис по подбору жилья и на вторичном рынке, и на рынке новостроек есть и у Сбербанка. На ресурсе «ДомКлик» также размещают заявки на ипотеку, консультируются со специалистами банка.

Узнав стоимость квартир в выбранной категории, нужно оценить возможность оплаты первичного взноса собственными средствами. По программам жилищного кредитования, согласно инструкциям Сбербанка, требуется от 15% цены.

Анализ ипотечных программ

Сбербанк предлагает 6 продуктов жилищного кредитования для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынках, для льготных категорий заемщиков (молодых семей, военнослужащих), с возможностью внесения первого платежа или погашения части долга за счет средств материнского капитала, а также на приобретение загородной недвижимости и строительство индивидуального дома.

Ставку в размере от 6% предлагают молодым семьям в рамках программы « для семей с детьми». Преференция доступна семьям, в которых второй или третий ребенок родится в период с 1 декабря 2018 г. По 31 декабря 2022 г.

Для прочих заемщиков минимальная ставка в 7,1% предлагается по программе «Приобретение строящегося жилья». В рамках этого проекта можно приобрести недвижимость на первичном рынке у определенных банком застройщиков – продавцов. Максимально возможная сумма ссуды – 85% от договорной или оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Купить квартиру на вторичном рынке можно в кредит по ставке от 8,6% в рамках акции «Для молодых семей». На этапе выбора программы в Сбербанке нужно уточнить все нюансы про ипотеку на квартиру. Размер ставки зависит от наличия зарплатного проекта в Сбербанке, суммы первого платежа, срока погашения взятой ссуды.

Оценка собственных шансов на получение ссуды

Оценить потенциальную возможность получения займа можно, используя . Введя данные о доходе, расходах семьи заемщика, стоимости объекта кредитования, срок кредита, размера первого платежа, можно узнать сумму ежемесячных платежей, общую переплату по займу. Калькулятор также покажет максимальный размер займа, на который может претендовать заемщик с определенным доходом.

Расчеты на кредитном калькуляторе предварительные, для уточнения необходимо обратиться в отделение Сбербанка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика.

Также необходимо учитывать и требования Сбербанка, предъявляемые им к потенциальным клиентам. На получение ипотеки на квартиру могут претендовать граждане страны:

• в возрасте от 21 года до 75 лет на момент полного расчета по займу или до 65 лет, если при оформлении заявки заемщик не подтверждал факт трудоустройства;
• работающие по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Если обратившийся получает заработную плату не по зарплатному проекту банка, то его общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее 1 года.

Документы для оформления ипотечного кредита

Для оформления заявки на ссуду необходимо предоставить в Сбербанк документы:

• анкету-заявку;
• копию паспорта заемщика и созаемщиков;
• второй документ, например, ИНН, СНИЛС, медполис, загранпаспорт, водительское удостоверение;
• справку о регистрации по месту пребывания, если регистрация временная;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ, для ИП – налоговые декларации;
• копию Трудовой книжки, заверенную работодателем;
• Свидетельство о браке (при наличии);
• Свидетельство о рождении ребенка (при наличии).

Если заработок поступает в рамках зарплатного проекта Сбербанка, то подтверждение величины дохода и стажа трудоустройства не требуется.

По программе « » нужно предоставить сертификат, удостоверяющий право семьи на получение средств материнского капитала, и документ из Пенсионного фонда, подтверждающий величину остатка по счету.

Следуя внутренним инструкциям, менеджеры могут потребовать и другие документы для оценки потенциального риска выдачи займа.

Решение о выдаче ссуды выносится в течение 3-5 дней и действительно в течение 60 дней.

Выбор жилья и сбор необходимых документов

Получив положительное решение банка, узнав сумму одобренной ипотеки, следует активно заняться поиском и выбором соответствующей квартиры самостоятельно или с помощью риэлторов. Следует учитывать требования, которые выдвигаются банковской структурой к ипотечной недвижимости:

• здание, в котором расположен объект кредитования, не должно быть аварийным, ветхим, запланированным к сносу;
• отсутствие незаконных перепланировок;
• наличие всех коммуникаций.

Когда найден интересный объект, заключается предварительный договор купли-продажи.

Затем предварительный договор купли-продажи необходимо предоставить в банк вместе с пакетом документов на недвижимость, состоящего из:

• договора купли-продажи, дарения, мены и так далее, то есть документов, на основании которых у продавца возникло право собственности;
• кадастровый паспорт квартиры;
• выписку из ЕГРП и Свидетельство о праве собственности, если объект приобретен до 01.01.2017 г., или расширенную выписку из ЕГРП, если регистрация последнего перехода права собственности произошла после указанной даты. Банк принимает выписки из ЕГРП, выданные не позднее чем 30 дней назад;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• копию поквартирной карты;
• ксерокопию паспорта продавца;
• банковские реквизиты счета продавца;
• подтверждение наличия собственных средств покупателя – расписка продавца о получении некой суммы или справка из банка о наличии средств на счете покупателя.

Начиная сбор необходимой документации, нужно уточнять ряд вопросов, например, если:

• собственниками отчуждаемого имущества являются недееспособные граждане, в том числе несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки;
• недвижимость приобреталась продавцом, состоящим в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку;
• приобретается доля недвижимости, то пишется нотариально заверенный отказ от покупки собственников прочих долей;
• сделку по продаже совершает доверенное лицо владельца жилья, потребуется его паспорт и нотариальная доверенность.

Затем проводится оценка потенциального ипотечного жилья.

Представлять, какие этапы нужно пройти будущим владельцам жилья, просмотреть пошаговую инструкцию про то, как оформляется ипотека в Сбербанке, нужно для того, чтобы определить порядок получения бумаг, ведь каждая из них имеет срок действия, да и на их изготовление также необходимо время.

Если в отведенный банком срок документация по приобретаемому объекту не будет готова, нужно подавать новую заявку на получение ипотечного кредита.

Учитывая, что без согласия банка на предоставление кредита продавец не станет собирать какие-либо документы, желательно одновременно и искать жилье, и обращаться в банк с первичной документацией, с анкетой.

Служба безопасности Сбербанка согласно инструкции изучает документацию, оценивает риск выдачи ипотеки. После этого решение сообщается клиенту, инициируется процесс , пошаговая инструкция которого представлена ниже.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Договор купли-продажи жилья со сбербанковской ипотекой, в целом, имеет типовую форму. Однако он должен содержать обязательное упоминание о том, что часть стоимости жилья будет оплачено за счет заемных средств, предоставленных именно этим банком, а также о том, что приобретаемый объект будет передан в залог, а залогодержателем выступит Сбербанк.

В документе указываются реквизиты кредитора, но подписывают его только покупатель и продавец.

Сначала формируется и подписывается предварительный договор купли-продажи, а потом - основной . Тексты обоих документов принципиально не отличаются. Просто в первом говорится о намерении сторон заключить сделку, прописываются сроки ее регистрации, а во втором – уже непосредственно о покупке. Предварительный договор передается внутренним службам банка на анализ одновременно с пакетом документов по приобретаемому объекту недвижимости.

Расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке в 2018 году

Среди основных трат заемщиков выделяют следующие:

1. госпошлина при обращении в МФЦ или в Росреестр – 2000 рублей при покупке жилья на вторичном рынке и 350 рублей при ДДУ;
2. услуги нотариуса, если сделку проводить через него – от 1% от суммы сделки. При необходимости оплачивают составление доверенностей - около 1000 рублей;
3. оценка приобретаемого объекта – от 2000 рублей;
4. услуги риелтора – от 35000 рублей. Чаще эта статья расходов включена в стоимость жилья, а рассчитывается с этим специалистом продавец;
5. договор страхования приобретаемого объекта недвижимости – от 0,15% от суммы займа;
6. личное страхование титульного созаемщика – от 1%. Данный вид защиты носит добровольный характер.

Чтобы снизить расходы по обслуживанию долга, можно воспользоваться скидками по ипотечным программам, которые предоставляет банк:

• 1% при оформлении страхования жизни и здоровья;
• 0,1% при электронной регистрации сделки. Стоимость услуги – 6 700 рублей. Госпошлина за регистрацию составит 175 рублей;
• 2% при приобретении жилья у аккредитованного застройщика;
• 0,3% при приобретении некоторых объектов недвижимости, представленных на сайте Дом Клик от Сбербанка .

Размер первого взноса влияет на размер процентной ставки по кредиту: чем он выше, тем меньше будет уплачено процентов по ипотеке.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке

Дополнительно возможны такие виды затрат:

• банковская ячейка (от 1500 рублей), если расчет с продавцом предполагается наличными;
• копирование документов;
• страхование титула прав (защита от утраты права собственности) – это добровольный вид страхования, от оформления которого можно отказаться.

Продавец оплачивает заказ выписки из ЕГРП (400 рублей). Справки о составе семьи, о наличии задолженности за ЖКУ бесплатные.

Когда вносится первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка

Первоначальный взнос при ипотеке обычно составляют собственные средства будущих владельцев жилья. Чаще всего эта сумма делится на 2 части.

Первая представляет собой аванс или залог. В первом случае, если сделка по тем или иным причинам не состоится, вся сумма возвращается покупателю. Во втором случае, если виновник отказа от жилья покупатель, то деньги остаются у продавца, а если продавец, то он компенсирует второй стороне залог в двукратном размере.

Величина первой части аванса определяется по договоренности между сторонами. Чаще это сумма в пределах 50000-100000 рублей. Ее передают продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Вторая часть отдается в день регистрации сделки, при оформлении основного договора купли-продажи. В эту же дату подписывают кредитную документацию.

Каждый факт передачи денег должен сопровождаться подписанием соответствующих бумаг.

Если речь идет о наличности, то необходимые надписи делаются на договорах купли-продажи (и на предварительном, и на основном). Дополнительно, специально для Сбербанка, пишут расписку о получении средств. Желательно, чтобы ее продавец написал лично и подписывал только в присутствии покупателя.

Если предполагается безналичный перевод, то достаточно банковского документа, подтверждающего факт перечисления денег.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

На регистрационные действия в отношении ипотечных сделок у соответствующих органов есть 5 рабочих дней. По их истечении покупатель должен получить документы с регистрации, заключить необходимые договоры страхования и предоставить получившийся пакет документации в банк.

После этого подписывается заявление на выдачу займа. Одновременно подается заявление на перечисление этих средств продавцу на счет, номер которого прописан в договоре купли-продажи.

Чтобы не потерять на комиссии при получении средств, продавцу выгодно иметь счет в том же территориальном банке, в котором получает займ покупатель. При переводе средств в другой регион либо в другой банк, продавцу придется уплатить комиссионный сбор.

Есть возможность получения окончательного расчета наличными деньгами. Тогда средства будут получены в день оформления сделки, до посещения регистрирующего органа. Но их поместят в банковскую ячейку, и забрать деньги можно будет только после прохождения договором купли-продажи регистрации, то есть через те же 5 рабочих дней.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе идет пошаговое подписание заемщиком ряда договоров: об аренде банковской ячейки (при необходимости), купли-продажи объекта недвижимости с продавцом, ипотеки с банком.

Процедуру оформления ипотеки и регистрации объекта недвижимости можно облегчить, если воспользоваться платным сервисом от Сбербанка: электронной регистрацией сделки. Сопровождением в таком случае занимается персональный менеджер. Выписка из ЕГРП поступит на email. Такой способ оформления доступен только при условии, что объект недвижимости не находится в долевой собственности, и после регистрации купли-продажи право собственности не будет долевым.