Коммерческая ипотека для физических лиц: обзор лучших банков. Кредит на покупку коммерческой недвижимости

Что такое коммерческая ипотека для юридических лиц в России? В процессе деятельности юридических лиц нередко возникает необходимость приобретения недвижимости: офисных, складских или производственных помещений. Аренда не всегда является экономически целесообразной. Кроме того, могут возникать сложности с реконструкцией помещения в тот вид, как это нужно для ведения конкретного бизнеса. Предприятие не всегда располагает в нужном объеме собственными средствами, чтобы рассчитаться. Их может быть недостаточно или невыгодно извлекать из оборота. В таких случаях предприятия обращаются в коммерческие банки для оформления ипотеки.

Хорошие предложения по ипотеке для юридических лиц встречаются гораздо реже, чем по жилой недвижимости для физических лиц. Это связано с тем, что Законом РФ «Об ипотеке» определяется в большей мере порядок оформления, обслуживания и погашения именно кредитования жилой недвижимости.

Коммерческая ипотека несет для банка ряд рисков , главный из которых - это невозможность оформить закладную до того момента, пока купля-продажа не будет подписана и зарегистрирована в установленном законом порядке. Закон имеет и ряд других пробелов в части коммерческой ипотеки.

В связи с повышенными рисками большинство банков, которые предлагают данный продукт, готовы кредитовать только надежных клиентов. К последним предъявляются следующие требования:

• компания-заемщик - резидент Российской Федерации;
• ведение бизнеса не менее 6 месяцев (вновь зарегистрированному юридическому лицу получить коммерческую ипотеку практически невозможно);
• предъявление финансовой отчетности (показатели деятельности должны быть такими, чтобы предприятие могло покрывать расходы на обслуживание ипотечного кредита);
• отсутствие негативной кредитной истории (проверяют, как правило, также руководителей и собственников).

Существует несколько схем оформления ипотеки . Самая простая - это получение средств под залог уже имеющейся у юридического лица недвижимости.

Требования к недвижимости

Каждый банк имеет свои определенные требования к кредитуемому объекту . Но в целом можно выделить общие для всех:

1. объектом кредитования может быть только капитальное строение;
2. объект должен находиться в одном с банком регионе, куда обратилось юридическое лицо;
3. здание не может находиться в аварийном состоянии и подлежать сносу;
4. реальная планировка должна соответствовать той, которая указана в технической документации;
5. наличие у объекта почтового адреса;
6. объект должен быть подключен к коммуникациям.

Также банки часто контролируют сопоставимость назначения здания с текущей деятельностью потенциального заемщика.

Недвижимость должна быть «юридически чистой» . Это означает, что все технические и правоустанавливающие документы должны соответствовать законам и друг другу. Объект не может иметь обременения или быть предметом судебных разбирательств.

Залоговая стоимость коммерческой недвижимости, как и жилой, определяется на основании отчета независимого оценщика.

Перед заключением ипотеки, объект необходимо застраховать от рисков повреждения и противоправных действий третьих лиц. Это требование является обязательным на основании закона «Об ипотеки», как и для жилой недвижимости.

Необходимые документы

Как и требования к недвижимости, перечень необходимых документов может отличаться. Но можно назвать общие для всех банков, а именно:

• заявление на получение ипотечного кредита;
• сведения о руководителях юридического лица, которые имеют право подписи на финансовых документах;
• учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица);
• лицензии (если деятельность предприятия требует ее получения);
• выписка из ЕГРЮЛ (дата выдачи не ранее, чем 30 дней до оформления ипотеки);
• карточка образцов подписей должностных лиц, в которой также должен быть поставлен оттиск печати;
• справка об открытых текущих счетах;
• бухгалтерская отчетность за последние 3-4 периода (составлена в соответствии с требованиями Минфина России);
• справка о наличии/отсутствии ссудной задолженности в других банках с указанием основных параметров кредита и обеспечения;
• информация в произвольной письменной форме о предоставленных поручительствах или залоге;
• информация о кредитной истории в других банках;
• копии договоров с контрагентами.

Потенциальный заемщик должен быть готов к тому, что банк имеет право запросить любые другие документы, которые помогут составить кредитору наиболее полную информацию о деятельности заявителя.

Процедура получения

Если же предприятие не имеет возможности предоставить залог, который уже находится в собственности, или считает это нецелесообразным, используется одна из трех схем:

1. Заключается договор купли-продажи. Покупатель передает продавцу часть денег (первый взнос). Банк, в свою очередь, выдает первоначальному собственнику гарантию об оплате оставшихся средств. Происходит регистрация права собственности на нового владельца, а затем регистрация залога и выдача кредитных средств. После всех этих процедур продавец имеет возможность получить свои деньги. По мнению специалистов, такой способ наиболее долгий, но самый прозрачный и безопасный для всех сторон.
2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор, в котором прописывается поэтапный расчет. Заемщик оплачивает собственнику недвижимости часть ее стоимости за счет собственных средств. Продавец, в свою очередь, получает от банка обязательства выплатить оставшиеся средства. Регистрируется залог и передача прав собственности на недвижимость заемщику. Он получает кредит и перечисляет остальные средства продавцу.
3. Регистрируется новое юридическое лицо, на которое оформляется право собственности на недвижимость. По мере погашения кредита заемщик выкупает акции этого предприятия.

Предложения банков

Требования банков и условия выдачи коммерческой ипотеки для юридических лиц отличаются. Прежде чем остановиться на каком-либо кредиторе, стоит изучить как можно больше предложений.

Сбербанк

Сбербанк предлагает разные условия для малых предприятий, с годовой выручкой до 400 миллионов рублей, и для юридических лиц с большими оборотами.

Для небольших предприятий предлагается продукт «Бизнес-недвижимость». Средства можно получить по ставке от 11,8% процентов на срок не более 10 лет. В рамках программы можно также получить средства для рефинансирования задолженности в других финансовых учреждениях. Есть возможность приобрести коммерческую недвижимость в уже строящихся объектах, но при условии, что застройщик прошел аккредитацию в банке.

Для корпоративных клиентов, у которых годовая выручка превышает 400 миллионов рублей, условия кредитования определяются после индивидуального анализа предприятия, его значимости для банковского учреждения, а также исходя из конъюнктуры финансового рынка на период выдачи средств.

Росбанк

Коммерческую ипотеку в Росбанке можно получить под ставку от 13,93 % и на срок не более 60 месяцев. Минимальная сумма - 1 миллион рублей. За счет собственных средств юридическое лицо должно оплатить не менее 20% стоимости объекта. Банк может предоставить отсрочку погашения на срок 6 месяцев.

Для предприятий с годовым оборотом от 55 до 450 миллионов рублей банк предлагает кредит «Инвестиционный», в рамках которого можно получить средства для приобретения коммерческой недвижимости. Срок кредитования - не более 10 лет. Процентная ставка определяется индивидуально для каждого клиента после анализа финансового состояния и в зависимости от желаемого срока. Банк также может предоставить отсрочку погашения основного долга на полгода.

Для юридических лиц с большим оборотом ипотека оформляется на срок не более семи лет. При этом процентная ставка, которая может быть фиксированной или плавающей, рассматривается в индивидуальном порядке. В зависимости от тех или иных факторов, например, сезонность бизнеса, также может устанавливаться и индивидуальный график погашения. В качестве дополнительного обеспечения требуется поручительство собственника бизнеса.

Лизинг как альтернатива коммерческой ипотеки

Лизинг является хорошей альтернативой классической ипотеке. Он не является таким распространенным, как, например, при покупке транспортного средства.

Схема работает по аналогии с автолизингом . Собственник передает объект недвижимости в аренду, при этом договор предусматривает возможность его выкупа.

Есть ряд ограничений , которые делают лизинг недвижимости менее популярным. Во-первых, таким образом нельзя оформить право пользования на землю, так как это запрещено действующим законодательством. В связи с этим необходимо заключать договор аренды на участок. Также существует ряд несогласованных норм по отображению лизинговых операций в бухгалтерском и финансовом учете.

Но такой способ приобретения имеет и ряд своих преимуществ . Лизинговые платежи разрешено относить на затраты, что позволяет уменьшить размер налогооблагаемой прибыли. Имущество остается на балансе лизингодателя и лизингополучатель не платит налог на недвижимость. При лизинге можно применять ускоренную амортизацию, а НДС возмещается в полном объеме. Все это делает лизинг весьма привлекательным для юридических лиц.

Услуги лизинга предоставляют как специальные лизинговые компании, так и крупные коммерческие банки, в том числе Сбербанк , ВТБ , АльфаБанк и другие.

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – коммерческая ипотека. Ипотека под коммерческую недвижимость только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и порядок выдачи стандартизированы, имеются пробелы в законодательном регулировании данного вида кредитования. Тем не менее, многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли взять коммерческую ипотеку, как осуществлять по ней бухгалтерский учет, калькулятор расчета платежей и много других вопросов ответы, на которые мы дадим в этом посте.

Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

• Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
• Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

Также отличается и ставка кредитования. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

Для физических лиц

Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).

Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Копия паспорта (всех страниц),
• СНИЛС;
• При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
• Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
• Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
• Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
• Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.

В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:

• Здание должно быть капитальным;
• Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
• Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

• Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
• Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
• Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.

Для ИП и компаний

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

• Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
• Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
• Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

• Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
• Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
• Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.

После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

• Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
• Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
• Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.

Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

Ипотека в бухгалтерском учете

В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

• Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
• Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
• Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
• Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
• Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
• На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
• Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость, а также отношений с банками. Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

Банки и программы

Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость». Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

Наименование банка	Величина первоначального взноса, %	Процентная ставка, % от	Максимальная величина кредита, тыс руб	Срок, лет
Сбербанк	20	11,8	10 000	10
ВТБ24	20	10,9	60 000	10
Росбанк	20	11,31	100 000	7
Россельхозбанк	20	12	200 000	8
Уралсиб	20	13,1	170 000	10
АК Барс	20	10	150 000	8

Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес с помощью .

По всем сложным вопросам вы можете обратиться к нашему онлайн-юристу. Который, на бесплатной консультации, подскажет вам интересные варианты решения вашего вопроса.

Будем ждать ваши лайки, комментарии и вопросы.

Для приобретения нежилых помещений, пригодных для предпринимательской деятельности, в банках России оформляется коммерческая ипотека в Москве . Воспользоваться предложением финансовых учреждений могут не только юридические, но и физические лица, планирующие организацию бизнеса.

Преимущества ипотечного кредитования

1. Для покупки крупного объекта недвижимости необходима солидная сумма денег. Не каждый предприниматель может изъять из оборота необходимый бюджет. Доступная ипотека на коммерческую недвижимость в Москве – отличная возможность воплотить запланированную идею в жизнь, без ущерба для текущего капитала.
2. Московские банки выдают кредиты на выгодных условиях. Погашать задолженность можно на протяжении нескольких лет, точно соблюдая сроки оплаты и сумму, указанную в договоре.
3. Ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости позволяет даже начинающим бизнесменам организовать выгодный проект, который может приносить регулярный доход.

Каждый банк выдвигает определенные условия для заявителя. Прежде всего, ипотека на коммерческую недвижимость в Москве выдается индивидуальным предпринимателям, владельцам раскрученного бизнеса и начинающим деятелям, возрастом от 23-х до 65 лет. Обязательно российское гражданство и наличие комплекта документов по списку.

В каких банках Москвы можно получить коммерческую ипотеку

Быстрая ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц в Москве оформляется в двух крупных банках РФ: Сбербанк, Банк ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк.

Для оформления кредита в Москве в выбранном финансовом учреждении необходимо предоставить:

• пакет личной документации;
• документы, подтверждающие регистрацию ИП;
• комплект документов на недвижимость, выбранную для приобретения.

Более подробную информацию об условиях кредитования можно получить у официального представителя банка, выбранного для оформления взаимовыгодной сделки.

Стало возможным получить .
Вы рады?
Я тоже.

Вы не заметили моей бурной радости по данному вопросу?
Не удивительно, потому что тонкостей в данном вопросе столько, что получить кредит на покупку нежилого помещения - возможно (теоретически), а практически - достаточно сложно.
Но давайте разбираться.

Для чего покупаются нежилые помещения?

Не открою страшной тайны, если скажу, что офисы покупаются для сдачи в аренду, с целью получения прибыли;
или для обеспечения жизнедеятельности фирмы.
Логично было бы предположить, что если офис нужен для деятельности фирмы, то и оформляться он должен на фирму, как на юридическое лицо.
Так?

Но ситуация складывается таким образом, что банки готовы выдать кредит на приобретение нежилого помещения: офиса, магазина, склада, и проч., лишь при условии, что оформлено оно будет на физическое лицо. Это требование банков можно рассматривать и как положительный момент, и как отрицательный: тут каждый решает сам, я же хочу отметить, что это так, а не иначе (по существующим программам банков).

Почему это можно рассматривать как отрицательный момент?
Потому что доход фирмы - не равен доходу учредителей фирмы.
А для того чтобы банк выдал кредит, необходимо чтобы доходы заемщика были бы понятны банку.
Оборот фирмы может быть огромным, но учредители все доходы могут пускать на развитие бизнеса, а потому, доход учредителей - может быть равен их зарплатам, без дивидендов от бизнеса.
Мал доход - мал кредит: хочется офис прикупить, - а не получается.

Земля под офисом.

Когда приобретается квартира, то мало кто задумывается о том, что дом стоит на земле и о том, в чьей собственности находится земля и чем обременена.

Когда речь идет о покупке нежилого помещения, то вопрос о земле - один из первостепенных.
Земля приобретается вместе с офисом.
И, если земля у бывших хозяев нежилого помещения не в собственности, а по договору аренды, то один из вопросов банка: а на сколько лет?
На три года?
То максимальный срок кредитования будет равен трем годам, поскольку арендодатели имеют право и не продлевать договор аренды.
(Если банк вообще согласится дать кредит).

Но и это еще не все: подходим к самому интересному.
Чтобы все было понятно, я напомню основные этапы покупки квартиры, а потом сравним их с процедурой приобретения офиса.

Как покупается квартира в кредит?

Вкратце процесс можно представить следующим образом:

1. Собираете пакет документов, подтверждающих Вашу платежеспособность;
2. Подаете документы в банк и получаете решение кредитного комитета;
3. Зная, сколько денег банк готов Вам дать в кредит, ищите квартиру;
4. Найдя квартиру, авансируете ее, подтверждая свою готовность купить эту квартиру;
5. Собираете документы по квартире, подаете их в банк и в страховую компанию;
6. Если с документами все в порядке и они вопросов ни у банка, ни у страховой не вызывают, назначается день сделки;
7. За день до сделки или в день сделки происходит страховка квартиры и подписание кредитного договора;
8. В день сделки банк перечисляет Вам деньги, и Вы с продавцом квартиры выходите на сделку.
9. Подписанный договор сдается на государственную регистрацию. Поскольку приобретение квартиры происходит с использованием кредитных средств, возникает ипотека в силу Закона.
   Обратите особое внимание на то, что (в большинстве случаев, по кредитным программам большинства банков): Квартира оказывается в залоге у банка одновременно с приобретением квартиры заемщиком-покупателем. Все довольны и смеются: продавец получает свои деньги; покупатель - квартиру, банк - обеспечение кредита в виде залога квартиры.

Как покупается офис в кредит?

Действия покупателя-заемщика при покупке офиса в кредит , почти такие же как и при покупке квартиры (до пункта 7). Дальше начинается самое интересное.
Когда банк выдает кредит, то банку требуется обеспечение этого кредита. То есть, банк выпустит деньги из под своего контроля тогда, когда офис окажется в залоге у банка: есть залог - Уважаемый Продавец, получите деньги.
По существующему законодательству, ипотека в силу Закона при покупке нежилых помещений - не возможна: только в силу договора.
То есть, процедура покупки офиса в кредит могла бы выглядеть следующим образом:

• Банк подписывает кредитный договор с Заемщиком;
• Банк выдает заемщику деньги;
• Заемщик покупает офис и продавец получает деньги;
• Заемщик закладывает банку....
  И вот тут у банка начинаются сомнения: а вдруг не заложит, и кредит будет не обеспеченным?
  А ведь не секрет, что стоимость «среднего» офиса - намного дороже «средней» квартиры. А раз стоимость - дороже, то и рисков у банка - больше.

Как быть?
Готовы веселиться? (А те, кто покупает офис в кредит - веселятся сквозь слезы):

Варианта два:

1. • Заемщик должен убедить продавца офиса, что тот должен заложить офис банку. Еще раз: не Заемщик, а продавец должен заложить офис банку.
   • Потом Заемщик покупает заложенный офис у Продавца. То есть, выполняются два условия: офис оказывается в залоге у банка и Заемщик становится собственником офиса.
     Только при выполнении обоих этих условий, продавец получает деньги за офис.
     
   Законный вопрос продавца: «А что будет, если покупатель откажется покупать офис: офис заложен банку и Продавцу, чтобы его продать кому-либо другому, нужно снять залог?»
   
   Отвечать на этот вопрос рекомендуется некоторой кучкой «шуршиков». Но даже при таком ответе продавцы соглашаются не охотно.
2. • Заемщик покупает офис у продавца, но продавец не получает деньги до тех пор, пока офис не заложен покупателем-заемщиком банку.
   • Собирает документы для залога
   • Закладывает офис банку
   • Только теперь продавец офиса может получить за него деньги
   Законный вопрос продавца: «Я офис продал. Долго я буду ждать, пока мой покупатель заложит этот офис банку?»
   И еще более законный вопрос продавца: «А зачем мне все это нужно?»
   (Убеждаем так же, как и в первом случае).

(Вижу, сквозь расстояния нас разделяющие, как Вы готовитесь спорить.
Напрасно: если Вы хотите получить ипотечный кредит на покупку нежилого помещения, то схема, увы, такова. Если решили поспорить со мной - тем более напрасно: не я эти схемы придумывал, я лишь рассказываю то что есть и сейчас laquo"работает"raquo.)

Вам нужен офис в кредит или просто кредит?

Допустим, Вы хотите пить. Если я предложу Вам чай с сахаром (или без оного) Вы напьетесь?
А теперь, коварный вопрос: «Чтобы напиться, Вам обязательно нужен чай?»
Так и с офисом: Вам нужен офис в кредит или кредит с помощью которого можно купить офис?

• Приобрести офис можно с помощью лизинговых схем. (Сразу оговорюсь: не моя тема, поэтому, кроме теоретической возможности, что это возможно в принципе, по лизингу все вопросы не ко мне)
• Деньги можно взять под залог имеющейся у Вас квартиры.
• Деньги можно взять под залог имеющегося у Вас коттеджа.
• Деньги можно взять под залог имеющейся квартиры, находящейся в собственности Вашей жены (мужа, если таковые имеются), родителей, родителей жены/мужа (то есть тещи/свекрови).
• Остался, правда, еще один способ решения вопроса: можно купить квартиру в кредит, и перевести ее затем в нежилой фонд. Этот способ - один из самых простых, но если Вы хотите купить магазин (с большими витринами) или офис в офисном центре (где жилой недвижимости отродясь не было), то этот путь, увы, не для Вас.
• Не получается?
  Ну что ж, тогда деньги на покупку офиса можно получить взяв кредит под залог приобретаемого офисного помещения: этот путь - не самый простой, хотя банки не только выдавали кредиты теоретически, но и практически, а о сложностях, с которыми столкнетесь - я предупреждал: стало быть Вы к ним уже готовы.

Высокие арендные ставки вынуждают вас подумывать о приобретении коммерческой недвижимости в собственность? Однако изымать крупную сумму на покупку из оборота вашего бизнеса не хочется или просто нет возможности? Тогда бизнес-ипотека идеальный для вас вариант. Попробуем разобраться, на каких условиях банки готовы предоставить компании такой кредит.

Коммерческая ипотека — это покупка нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости или под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Для получения бизнес-ипотеки компаниям малого бизнеса требуется предоставить в банк: правоустанавливающие документы (свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет), документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости).

Но тут есть свои сложности из-за недостаточной проработки законодательных норм. В законе «Об ипотеке» речь идет только о жилой недвижимости, о коммерческой — нет ни слова. При коммерческой ипотеке заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. То есть сначала банк выдает компании-заемщику деньги на приобретение недвижимости, после чего покупатель вступает в право собственности и лишь затем оформляется залог. А между процедурой выдачи кредита и получение залога возникают риски для банка, из-за этого далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку.

В остальном, кредиты на приобретение нежилых помещений похожи на ипотечное кредитование при покупке жилья. Получение такого кредита подразумевает внесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость, а также ее оценку и обязательное страхование. Срок такого кредитования — до 10 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости приобретаемой недвижимости, процентные ставки — 9-17% годовых.

Что предлагают банки?

Самую низкую ставку по кредитудля малого бизнеса предлагают в Росбанке, от 9% годовых. Сумма ипотечного кредита варьируется в диапазоне от 1 млн до 40 млн рублей, на срок до пяти лет с возможной отсрочкой погашения основного долга до 6 месяцев. Минимальный размер первоначального взноса — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости. Комиссии за оформление сделки и досрочное погашение кредита отсутствуют.

Бизнес-ипотеку можно получить без комиссии за оформление также в Сбербанке, Ханты-Мансийском банке, «Моем Банке», Интехбанке и Транскапиталбанке. Фиксированная плата — в Бинбанке (1,1% от суммы сделки), УБРР (1,5%), НОМОС-Банке (1,5%) и Примсоцбанке (2%). За оформление кредита в Меткомбанке, МТС-банке, банках «Абсолют» и «Ак Барс» придется заплатить комиссию от 0,5%, в Первобанке — от 0,2%, в Ижкомбанке — от 1%, в «Советском» — от 2%.

У многих банков верхний потолок по таким кредитам определяется индивидуально и полностью зависит от финансового состояния заемщика. Например, в банке «Кредит-Москва», ВТБ24, Сбербанке, Бинбанке, Ханты-Мансийском банке, банке «Солидарность» и в Примсоцбанке. Среди тех, у кого максимальная сумма кредита на покупку нежилой недвижимости определена, самым щедрым стал банк «Уралсиб», он готов предоставить займ до 170 млн рублей. Взять ссуду на сумму до 100 млн рублей можно в Промсвязьбанке, Моем Банке, Интехбанке и банке «Ак Барс».

Самые терпеливые кредитные организации — Промсвязьбанк, Сбербанк, Бинбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Запсибкомбанк, банки «Зенит», «Уралсиб», «Солидарность», «Ак Барс», НОМОС-Банк и Транскапиталбанк. Они готовы предоставить заимствования на покупку коммерческой недвижимости сроком до 10 лет.

Оформить коммерческую ипотеку без первоначального взноса можно в банке «Кредит-Москва», Ханты-Мансийском банке, ВТБ24 и НОМОС-банке. Однако есть ряд ограничений. Например, воспользоваться данным продуктом в «Кредит-Москве» смогут лишь те, чья фирма зарегистрирована в регионах присутствия банка — Москве, Санкт-Петербурге, Белгороде, Рязани, Волгограде, Воронеже. В Ханты-Мансийском банке нужно предоставить поручительства собственников бизнеса (для ЮЛ), супруга (для ИП). А ВТБ24 готов кредитовать без аванса лишь при наличие дополнительного обеспечения. Стандартная для рынка ситуация, когда банк готов оплатить 70-85% стоимости приобретаемой недвижимости.

Стандартные требования к заемщику — минимальный срок существования бизнеса (6-12 месяцев), возраст заемщика (20-60 лет) и регистрация компании в регионе присутствия банка. Однако для многих банков немаловажным фактором при выдачи кредита является размер годовой выручки предприятия.

Например, программой «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке могут воспользоваться лишь компании малого бизнеса с годовой выручкой не более 400 млн рублей. Чтобы получить заем в Меткомбанке, годовая выручка вашей компании не должна превышать 1 млрд рублей, в Бинбанке — 900 млн рублей, в УБРР — 700 млн рублей. В банке «Ак Барс» — 400 млн рублей для малого бизнеса, 1 млрд рублей — для среднего бизнеса. Еще одним требованием при получении кредита в некоторых банках может стать размер штата сотрудников вашей организации. В Примсоцбанке и МТС-Банке — это минимум 100 человек.

При оформлении бизнес-ипотеки попросят вас открыть расчетный счет в Росбанке, МТС-Банке, Ижкомбанке и в банке «Советский». Также для многих банков важно отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации у заемщика . В банке «Зенит» требуют, чтобы руководители или акционеры предприятия-заемщика ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности.

В НОМОС-Банке попросят предоставить документы, доказывающие отсутствие у вашей компании просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами. А в Примсоцбанке выдадут кредит на покупку коммерческой недвижимости, если финансовый результат деятельности компании-заемщика имеет положительное значение.

Как видно из требований, получение коммерческой ипотеки порой хлопотное дело. Однако помните, что грамотное использование коммерческого помещения — это залог удачного развития бизнеса и гарантия того, что получаемый доход будет значительно превышать суммы выплат по кредиту.

Топ-25 самых выгодных кредитов на покупку коммерческой недвижимости
данные на октябрь 2013 года

№	Банк, кредит	Мин. ставка	Макс. сумма начала работы	Срок	Условия	Мин. размер первонач. взноса	Комиссия за оформление сделки
1.	Росбанк, Коммерческая ипотека	9,00%	40 млн рублей	До 5 лет	Требуется открытие счета в банке	20%	отсутствует
2.	Кредит-Москва, Недвижимость	9,50%	От 1,5 млн рублей	До 3 лет	Срок работы предприятия — не менее 6 мес. отсутствие отрицательной кредитной истории	0%	зависит от суммы, срока кредита и финансового состояния заемщика
3.	Промсвязьбанк , Коммерческая недвижимость	10,00%	100 млн рублей	До 10 лет	Возраст заемщика — 23-60 лет; Срок работы бизнеса — не менее 9 месяцев; Компания имеет постоянную регистрацию в регионах присутствия банка — не менее 6 месяцев	20%	Нет данных
4.	ВТБ24 , Бизнес-ипотека	10,10%	От 4 млн рублей	До 10 лет	Возможность кредитования без аванса, при условии дополнительного залога	20%	Нет данных
5.	Сбербанк , Бизнес-недвижимость	10,69%	Не ограничена	До 10 лет	Компания-резидент РФ с годовой выручкой более 400 млн рублей, зарегистрированная не менее 6 месяцев назад	20%	отсутствует
6.	Локо-Банк , Бизнес-ипотека	11,90%	30 млн рублей	До 5 лет	Срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев	30%	Нет данных
7.	Меткомбанк , Коммерческая ипотека	12,00%	50 млн рублей	До 7 лет	Компания-резидент РФ Срок ведения хозяйственной деятельности — не менее 6 мес. Размер годовой выручки — до 1 млрд руб. Расположение и регистрация бизнеса — в регионе присутствия банка	15%	От 0,5%
8.	Бинбанк , На недвижимость	12,40%	От 300 тыс. руб.	До 10 лет	Компания-резидент РФ; годовой оборот — от 60 до 900 млн рублей	20%	1,10%
9.	МТС-Банк , Инвестиционный кредит	12,50%	80 млн рублей	До 5 лет	Возраст заемщика — 20-60 лет; постоянная регистрация в регионе присутствия банка; открытие расчетного/текущего счета в МТС Банке; численность работников — не более 100 человек	Нет данных	От 0,5%
10.	Ханты-Мансийский Банк, Коммерческая ипотека	12,75%	От 50 тыс. рублей	До 5 лет	Компания-резидент РФ; Компания расположена в регионах присутствия банка; отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации	0%	отсутствует
11.	Мой Банк, Коммерческая недвижимость	13,00%	100 млн рублей	До 3 лет	Компания расположена в регионах присутствия банка	30%	отсутствует
12.	Абсолют Банк , «Инвестиционный»	13,00%	40 млн рублей	До 10 лет	Срок работы бизнеса — не менее 1 года;	15%	От 0,5%
13.	Уральский Банк Реконструкции и Развития , Бизнес-инвестиции	13,50%	30 млн рублей	До 7 лет	Возраст заемщика — 21-60 лет; Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Объем выручки не более 700 млн руб./год; стоимость имущества — не более 60 млн руб.	20%	1,5%, но не более 50 тыс. руб.
14.	Запсибкомбанк, Ипотека для бизнеса	13,50%	10 млн рублей	До 10 лет	Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка	20%	Нет данных
15.	Интехбанк, Коммерческая ипотека	14,00%	100 млн рублей	До 5 лет	Компания-резидент РФ; Компания расположена в регионах присутствия банка	15%	отсутствует
16.	Банк «Зенит» , На недвижимость	14,00%	75 млн рублей	До 10 лет	Руководители или акционеры предприятия ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности	30%	Нет данных
17.	Первобанк , Ипотека	14,00%	50 млн рублей	До 7 лет	Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации	30%	От 0,2%
18.	Ижкомбанк, На покупку коммерческой недвижимости	14,00%	30 млн рублей	До 5 лет	Наличие расчетного счета в Ижкомбанке	30%	От 1%
19.	Банк «Уралсиб» , Бизнес-ипотека	14,25%	170 млн рубле	До 10 лет	Требуется страхование залога	20%	Нет данных
20.	Банк «Солидарность», Коммерческая ипотека	14,50%	От 500 тыс. руб.	До 10 лет	Возраст заемщика — 21-65 лет; Стаж на последнем месте работы не менее 6 мес.); Регистрация на территории присутствия банка	20%	Нет данных
21.	Банк «Ак Барс» , На приобретение коммерческой недвижимости	14,50%	100 млн рублей	До 10 лет	ЮЛ, ИП с годовым объемом выручки 400 млн рублей для малого бизнеса, до 1 млрд рублей — для среднего бизнеса	30%	От 0,5%
22.	НОМОС-Банк , Коммерческая ипотека	14,50%	50 млн рублей	До 10 лет	Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка; отсутствие просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами	0%	1,50%
23.	Банк «Советский» , Бизнес-ипотека	15,00%	7 млн рублей	До 5 лет	Компания-резидент РФ; срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев; Компания расположена в регионах присутствия банка; открытие расчетного счета в банке	20%	От 2%
24.	Примсоцбанк , Бизнес-ипотека	15,50%	От 100 тыс. руб.	До 6 лет	Срок работы предприятия — не менее 12 мес.; основной бизнес и залог расположены не более 200 км от города, в котором присутствует банк; финансовый результат должен иметь положительное значение; численность сотрудников не более 100 человек	Нет данных	2%, но не более 50 тыс. руб.
25.	Транскапиталбанк, Бизнес-ипотека	17,50%	30 млн рублей	До 10 лет	Возраст заемщика ИП/поручителей от 21 года; фактический опыт работы в торговле не менее 3 месяцев, производстве и услугах не менее 6 месяцев	30%	отсутствует

Николай Новодвидский , Кредит для Бизнеса. Ру

Заявка на кредит для бизнеса

Ваша заявка будет отправлена в несколько банков в вашем городе, которые занимаются кредитованием малого бизнеса. Можно выбрать один или сразу несколько банков.