Курсовая работа: Инвестиции в недвижимость. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

• Что такое коммерческая недвижимость
• Виды коммерческих площадок
• Отели, апартаменты, кафе, рестораны
• Способы заработка на коммерческой недвижимости

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Приветствую! За девять месяцев 2017 года инвестиции в российскую недвижимость выросли на 40% и достигли $1,74 млрд. С другой стороны, за последние четыре года популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза (по оценкам аналитиков ЦИАН).

Какой вывод можно сделать? В России явно уменьшается спрос на инвестиции в жилую недвижимость и растет - в недвижимость коммерческую.

Поэтому сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость: варианты, плюсы/минусы, риски и «подводные камни».

Коммерческая недвижимость - это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).

Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.

Торговые площадки

В России - это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.

Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника - проблемы арендатора, а не владельца.

Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.

К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. - максимальный показатель за последние пять лет.

Офисные площадки

Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.

Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).

За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.

Индустриальные объекты

В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.

Исключение - складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².

Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в строительство

С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.

• Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
• Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
• В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.

Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.

Участие в краудфандинговом проекте

Краудинвестинг - это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.

Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.

Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.

Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.

Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!

Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».

Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.

В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:

• Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
• Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).

Доля в паевом фонде недвижимости

В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.

Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) - после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».

Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.

Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».

Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.

Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.

К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.

Номер в апарт-отеле

Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.

Для владельца такого номера есть два способа заработка:

• Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно);
• Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.

Плюсы инвестиций в апарт-отели:

1. Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
2. Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
3. Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.

Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.

В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.

В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.

Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).

Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?

Шаг 1. Определиться с целью вложений:

• Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
• Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.

Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».

Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.

Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.

Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» - это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.

Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².

Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).

Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.

Пару слов о жилой недвижимости

Квартира в новостройке

В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.

Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.

Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.

Квартира под сдачу в аренду

В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.

Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.

Риски и подводные камни

На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:

• Политические;
• Экономические;
• Юридические.

В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.

От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.

Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.

Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.

Плюсы инвестиций в недвижимость

• По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
• На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
• Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
• Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
• Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
• В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».

Минусы инвестиций в недвижимость

• Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
• Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
• Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
• Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).

Заключение

Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.

Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще

до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.

Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт.

Недвижимость как объект инвестирования

К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.

Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

Акции как объект инвестирования

Акционирование как метод инвестирования

Что такое инвестирование, термин и определение инвестирования

Условия инвестирования

Где взять деньги для инвестирования

Основные тенденции и факторы рынка инвестиций

Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:

• ярко выраженная региональность;
• интерес в офисном сегменте;
• подавляющая доля российских инвесторов.

Рассмотрим каждый фактор подробнее.

Ярко выраженная региональность

Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).

Интерес в офисном сегменте

Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы. При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.

Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».

Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.

Структура инвестиционного капитала по происхождению

В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:

• Географическая ограниченность. Максимальная концентрация инвестиционно привлекательных объектов находится в Москве и МО, где уже весьма значительная конкуренция.
• Санкции против России. Они ограничивают возможности вхождения на российский рынок, влекут за собой большие риски.
• Снижение экономики.

  Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это?

  На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.

ТОП-4 крупных сделок в 2017 году

Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:

• Около 1 млрд долларов стоила продажа ТЦ «Вавилон».
• В IQ квартале одна из башен общей площадью 74 тыс. кв. м сменила собственника. Стоимость операции оценивается в 429 млн долл.
• Продажа «Воздвиженки-центра» позволила привлечь 180 млн долл.
• 120 млн долларов - сделка по продаже 200 тыс. кв. м в «Логопарк Север 2».

По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.

Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими. Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.

Чем интересно инвестирование в коммерческую недвижимость и стоит ли этим заниматься новичку?

К коммерческой недвижимости относится любой вид недвижимости, предназначенный для деятельности с целью получения прибыли.

Виды коммерческой недвижимости

К такому виду недвижимого имущества можно отнести офисы, складские помещения, гаражи, торговые помещения, помещения гостиничного бизнеса, производства и другие. Каждый из видов имеет свои особенности, и отличается по цене продажи и аренды.

В основном вся коммерческая недвижимость делится на четыре типа:

• Офисные помещения . Офисы используются как место для приема заказов, работы с клиентами, ведения переговоров и других различных видов бизнес деятельности. Располагается, как правило, в бизнес-центрах или старых административных зданиях.
• Торговые помещения . Такой вид недвижимости используется для продажи определенных товаров или услуг. Имеет большое разнообразие от торговых павильонов до гостиничных комплексов.
• Производственные помещения . Разнообразные промышленные предприятия и технологические парки.
• Складские помещения . Предназначены для хранения материалов и продукции предприятий.

Зачем приобретать коммерческую недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости связана с определенным родом деятельности. Офисные помещения требуются бизнесменам для работы с клиентской аудиторией и работы персонала. Торговая и промышленная недвижимость непосредственно связана с определенной сферой бизнеса. Складские помещения обычно приобретаются при производстве продукции, и ее реализации.

Также не стоит исключать такой вид бизнеса как покупка коммерческой недвижимости и сдача ее в аренду.

Какие факторы влияют на выбор коммерческой недвижимости?

Факторы, которые влияют на выбор коммерческой недвижимости общие для всего недвижимого имущества. Основные из них таковы:

• Место . Место расположения любой коммерческой недвижимости составляет основную ее стоимость. В зависимости от назначения. Это может быть расположение в центре города, рядом с удобным транспортным сообщением, или расположение вблизи пешеходных потоков. Также важен удобный подъезд, или наличие железнодорожной ветки.
• Назначение . Коммерческая недвижимость приобретается в зависимости от рода деятельности. Например, занимаясь производством, понадобится кроме промышленного помещения, точки реализации продукции, офисы, и складские помещения.
• Площадь . Площадь подбирается в зависимости от того насколько развит бизнес, и какое по размерам помещение понадобится.
• Состояние .

  Выбирая, например офис для встречи с клиентами и презентации товаров, нужно учитывать, что офис будет «лицом» компании.

Выбирая ту или иную коммерческую недвижимость нужно понимать, что процедура сделки отличается от покупки жилой недвижимости. Для уверенности, что сделка пройдет нормально нужно знать все нюансы в документации и переоформлении.

Лучше всего обратится в профессиональное агентство недвижимости. Наше агентство профессионально работает на рынке, мы с уверенностью можем гарантировать безопасность проведения сделки купли-продажи.

Если вы не знаете где искать нужный объект, мы предоставим вам полную консультацию по всех имеющихся в продаже видах коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода.

Все объекты в базе имеют детальные характеристики и фотографии, что сократит время на поиски.

Позвоните нам, и наши профессионалы предоставят вам качественный сервис поиска и покупки недвижимости.

Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.

Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!

Доходность в процентах

При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.

Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году. В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.

Коммерческая или жилая недвижимость?

Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.

Руководитель отдела "Анализа и Стратегии" компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:

• не работать в одиночку, искать связи в кругу профессионалов;
• доверять риелтору, но проверять всю информацию, риэлтор тоже человек, он может ошибаться;
• покупать недвижимость поблизости к дому;
• не игнорировать СМИ как источник информации, но вдумчиво подходить к каждой статье или высказыванию;
• отключить эмоции и не «приклеиваться» к одному варианту, выбирая, «включить голову»;
• не оттягивать момент решительных действий, но при этом не поддаваться эмоциям.

Сегодня инвесторы все чаще сомневаются в целесообразности инвестирования в жилую недвижимость. Низкие доходы от сдачи арендаторам и отсутствие серьезных предпосылок к росту цен на жилье способствуют тому, что более актуальными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Так же, как и жилая недвижимость, коммерческие объекты способны приносить доход в результате спекулятивных операций (покупки и продажи), либо в форме арендной платы.

Однако тот факт, что коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, влияет на количество потенциальных арендаторов и их характер. Людей, заинтересованных в коммерческой недвижимости, примерно в 4-5 раз меньше, чем тех, кому необходимо жилье. Это закономерно: предприниматели, а тем более средние и крупные, представляют собой относительно небольшую прослойку общества.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к негативным факторам, чем жилой фонд. Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на склады, офисы и другие объекты резко падает, вместе с этим понижается и цена. Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при благоприятных условиях.

Уровень доходности

В докризисное время выгода от вложений в офисные, складские и тому подобные здания была очевидной. Были годы, когда цены на недвижимость возрастали вдвое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход. В настоящее время доход можно получить далеко не всегда, поэтому инвестирование следует осуществлять только после тщательного просчета всех деталей.

При соблюдении разработанной стратегии инвестирования, инвестор может получить значительно больший доход от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано с тем, что арендная плата за коммерческий объект может в 1,5 – 2,5 раза превышать плату за аренду жилой недвижимости при одинаковой начальной стоимости объектов. Сдача коммерческой недвижимости привлекательна тем, что можно заключить договор на длительный срок при высокой цене. Это идеальный выбор для тех, кто желает получать пассивные доходы. Жилье сдается дорого только при посуточной аренде, сопряженной с многочисленными хлопотами.

Сумма дохода от операций с недвижимостью измеряется «коэффициентом капитализации», который определяется как отношение чистого дохода за год к начальной сумме инвестиций. Для жилых объектов нормальным считается показатель от 3 до 7%, для коммерческих – от 8 до 12%.

Объекты, привлекательные для инвестирования

Чаще всего инвесторы отдают предпочтение складам, офисным и торговым помещениям, а также гостиницам.

Выбор объекта в коммерческой недвижимости

Чтобы понять, какой вид недвижимости будет самым прибыльным в определенном городе или районе, нужно:

1. проанализировать предложение, спрос и инфраструктуру местного рынка;
2. на основе собранных данных рассчитать прибыльность и сроки окупаемости различных типов объектов;
3. собрать полученные результаты в таблицу и выбрать наиболее привлекательные варианты.

Как правило, быстрее всего окупается стоимость офисов и торговых площадок: для этого требуется от 5 до 10 лет. Склады и помещения гостиничного типа требуют больше времени: от 7 до 11 лет.

Риски и подводные камни

Наибольший риск для инвесторов связан с вложениями в коммерческие здания, которые находятся на этапе строительства. Возведение объекта может быть заморожено или вовсе прекращено по причинам, которые не всегда можно предсказать. Особенно часто такие ситуации возникают в кризисное и посткризисное время. Чтобы перестраховаться, следует отдавать предпочтение тем объектам, которые представлены на вторичном рынке.

Современные тенденции

Спрос на коммерческую недвижимость в 2014 г. претерпел значительные изменения. Инвестиции сократились более чем в два раза, прежде всего за счет оттока зарубежных инвесторов. Аналитики связывают это с обостренной политической ситуацией, возможным вступлением в силу санкций против РФ, а также с замедлением экономического роста российской экономики.

Тем не менее, крупные города остаются привлекательными несмотря ни на что. Спрос на недвижимость в Москве и Питере не только не уменьшился, но и показал небольшой рост. Наиболее привлекательными сейчас считаются гостиничные и офисные здания.

Эксперты уверены, что уже в будущем году ситуация нормализуется. Возникший кризис наделяет российских инвесторов некоторыми преимуществами: воспользовавшись падением рынка, можно приобрести недвижимость по невысокой цене, и в будущем получить высокий спекулятивный доход.

Инвестирование в коммерческие объекты в перспективе является более прибыльным, чем вложения в жилой фонд. Однако специфика рынка требует более тщательного подхода к его анализу. Кроме того, существует некоторый барьер для мелких инвесторов в связи с более высокой средней стоимостью коммерческих объектов.

• Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
• Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
• Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
• Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
• Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
• Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
• прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

1. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
2. , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
3. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
2. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

• Покупка земельных участков

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.

Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт. К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

• Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.
• Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

Инвестирование в строящуюся недвижимость

При таком способе можно ожидать достаточно большой доход. Практически реализуется такой вариант следующим образом: покупается (или берется в кредит) недвижимое имущество, через некоторый срок строительство завершается, цена квартиры повышается, и появляется ощутимая прибыль. Но здесь есть несколько рискованных моментов. Один из них – в возможности возникновения кризисной ситуации, вследствие чего строительство не завершается, а другой – в том, что доход нужно ждать определенное время.

Наибольшие риски инвестирования в недвижимость этим способом вызываются возможностью потери средств. Поэтому для гарантированного получения прибыли от вложений нужно отнестись к подбору объекта с достаточной критичностью и вниманием. Прежде всего надо обратить внимание на имидж компании-застройщика: учесть срок ее существования, количество построенных объектов, сроки простоев в работе и так далее.

Выгоднее всего сочетать способы инвестирования в недвижимость: сначала вложить средства в строящийся дом, после окончания – сдавать квартиру внаем, а через несколько лет (5-15) продать выгодно, в соответствии с рыночными ценами. Такой вариант получил наиболее широкое распространение.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекательны, прежде всего, возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом. Имеется ввиду возможность использования электриков, сантехников и так далее, а в случае больших и/или нескольких объектов – услуг управляющей фирмы, которая будет полностью выполнять все функции содержания недвижимого имущества. Это позволит, как минимум частично, снять с себя заботы по сдаче в аренду, выполнению ремонтных работ, приему арендной платы и так далее. Само собой, работу управленцев нужно будет контролировать, но это очень отличается от необходимости выполнять все самостоятельно. К тому же инвестирование в коммерческую недвижимость приносит большие доходы, чем в жилую и всегда можно купить готовый арендный бизнес .

Основное же препятствие в таком варианте инвестиций – они требуют значительных вложений. Да и времени уделять нужно ощутимо больше, чем при владении жилплощадями. Нужно будет переоформить электроснабжение, устанавливать и обслуживать все виды счетчиков, вести бухгалтерию, уплачивать налоговые сборы… Обо всем этом нужно иметь хотя бы начальное представление, даже когда управляет недвижимостью команда профессионалов.

Покупка земельных участков

Цена на такие участки более доступна, вероятность мошеннических действий сведена к минимуму, а сделать участок негодным достаточно сложно. Особенности инвестирования в недвижимость такого типа – проще приобрести участок земли через прямой контакт с его владельцем, а переоформление документов гораздо проще.

Разделяют участки в зависимости от предназначения и целей эксплуатации. Инвестиции на короткие сроки, при этом с меньшими расходами и прибылью, выполняются в земли, которые назначаются под частное строительство жилья и размещаются в границах административных территорий. В противовес им, больший срок, расходы и прибыли приносят земли сельскохозяйственного и коммерческого назначения (для строительства коммерческой недвижимости). К тому же налогообложение земельных участков достаточно малое.

Заметный отрицательный момент – увеличение государственного контроля над эксплуатацией земель, что не удобно для покупки с целью дальнейшей продажи участка.

Инвестирование в загородную недвижимость

Перепродажа загородных коттеджей дает значительную выгоду. Причина – во все возрастающей цене на этот вид недвижимости: жители больших городов стремятся на чистый воздух, уставая от шумности и загазованности улиц.

Здесь доступны такие инструменты инвестирования в недвижимость: приобретение недостроенного дома, приобретение готового, приобретение участка земли под постройку. Подобные вложения просто обязаны стать доходными с течением времени. С другой стороны, не каждый коттедж способен стать доходным. Поэтому нужно обязательно учитывать его местоположение, отдаленность от автомагистралей и ближайшего города.

К тому же имеет большое значение развитость инфраструктуры и природные объекты. Если рядом есть детсад, школа, магазины, речки и леса – то стоимость коттеджа может ощутимо возрасти.

Другие способы инвестиций в недвижимость

Инвестирование в парковку. Такая возможность актуальна для больших городов. Стоимость парковки достаточно велика, но они постоянно востребованы и впредь будут таковыми, поскольку все время увеличивается сумма штрафа за стоянку в запрещенном месте. Хотя до сих пор нет статистических данных о размерах прибылей от подобных вложений.

Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь имеется два положительных момента. Первый – недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Это оказывается очень удобно в отдельных случаях. Второй – инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели. Это само по себе уже гарантия высокой доходности.

Инвестиции в зарубежную недвижимость расцениваются по большей части как гарантированная возможность получения прибыли. Жилая недвижимость не стремится дешеветь – ни российская, ни зарубежная. К тому же приобретение дома или квартиры в одной из стран ближнего зарубежья оправдывается как с точки зрения доходов в будущем, так и в качестве места для постоянного проживания – в случае переезда в эту страну. Так что инвестирование в зарубежную недвижимость – вполне выгодный и перспективный вариант.

Особенности инвестирования в недвижимость в России

Вложения в недвижимость малых населенных пунктов не особо интересуют инвесторов, поскольку жители в них по большей части зависимы от размеров заработной платы на больших предприятиях, расположенных в этих городах.

Инвестирование в недвижимость в России требует осторожности в связи с возможным понижением ее стоимости из-за обострившейся кризисной обстановки.

Не вызывает сомнений выгодность приобретения московской, петербургской, нижегородской, казанской, пермской, омской, красноярской, самарской, ростов-донской и краснодарской недвижимости. Коттеджи за городом выгодны в Москве, Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Омске. Эксперты предполагают в названных городах незначительное возрастание стоимости жилья и арендной платы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .