Методика расчета одн в многоквартирных домах. Кто должен платить ОДН: жильцы или управляющая компания

Минстрой разрешил платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме меньше нормативов - по показаниям общедомовых счетчиков.

С 1 января за общедомовые нужды платят по региональным нормативам. Некоторые управляющие компании использовали новый закон, чтобы дополнительно обогатиться за счет жильцов. Они начисляли оплату за общедомовые нужды по нормативам, даже если в доме экономили электроэнергию и воду на общие нужды.

Минстрой объяснил, когда можно платить меньше нормативов. Если расход ресурсов по общедомовому счетчику ниже нормы, оплачивать нужно только фактическое потребление.

Стоит проверить свои квитанции и разобраться с управляющей компанией.

Еще Минстрой поручил регионам учитывать технические особенности домов, даже если эти параметры не указаны в общих правилах . Например, в общих правилах нет энергосберегающих мероприятий, но их нужно принимать во внимание.

Что такое общедомовые нужды?

В многоквартирных домах есть общее имущество: подъезды, двор, лифт, домофон, подвал. Их нужно убирать, освещать и отапливать. Эти расходы пропорционально распределяются между собственниками квартир.

Платить за содержание общего имущества жильцы должны по закону. Эти платежи начисляют по умолчанию, от них нельзя отказаться. В каждом квитке за коммунальные услуги уже есть эта сумма.

Как было раньше?

До 1 января 2017 года общедомовые нужды указывались в квитанциях отдельной строкой. Управляющие компании по-разному начисляли эти платежи, а нормативы никто не регулировал. В одном доме за свет в подъезде жильцы платили по 200 рублей, а в другом - по 1000 рублей.

УК сами вписывали в квитанции счета за общедомовые нужды - без контроля и по своим схемам. А с поставщиками ресурсов рассчитывались по фактическому потреблению. Это позволяло им извлекать прибыль за счет жильцов дома. Например, сдавать лифтерную под салон красоты, а расход воды распределить между жильцами.

Или теща директора управляющей компании живет в вашем доме и не платит за свет. Ее расходы включают в квитанции других жильцов. Никто не сможет проверить начисления, поэтому все платят за соседку под видом общедомовых нужд.

Присмотрись 👀 к своей УК

И что изменилось?

С 1 января общедомовые нужды исключили из квитанций. Теперь расходы на содержание общего имущества включаются в индивидуальный счет. Например, в строке за электроэнергию указывается плата за свет в квартире и за свет в подъезде и лифте.

К 1 июня 2017 года регионы установят нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. Жильцы должны оплачивать только эти нормативы. Превышение оплатит УК или ТСЖ .

Например, в одном доме УК работает хорошо: в подъездах утеплили двери, установили датчики движения и доводчики, отремонтировали кран в подвале, вставили пластиковые окна на площадках. В другом доме УК работает плохо: из окон на лестничных пролетах дует, батареи работают на полную мощность, в подвале протекают трубы, а свет у входной двери никогда не выключается. Вторая компания не сможет включить перерасход электроэнергии и воды в квитанции жильцов и сама заплатит за превышение нормативов.

Так что и кому разъяснил Минстрой?

По закону за общедомовые нужды жильцы должны платить не больше нормативов. Но нет прямого указания на то, что можно платить меньше.

Некоторые управляющие компании пользуются этим и считают общедомовые нужды по нормативам. А во многих регионах новые нормативы еще не утверждены и используются расчеты трехлетней давности.

Из-за этого для жильцов некоторых домов с датчиками движения, современными лифтами и утепленными подъездами с 1 января выросли расходы на содержание общего имущества. Например, в прошлом году управляющая компания считала общедомовые нужды по своей схеме, учитывала энергосберегающие мероприятия и фактический расход. А с этого года стала считать общедомовые нужды по нормативу - как написано в законе. Из-за неправильного толкования закона жильцам приходится платить больше.

Минстрой объяснил, что платить больше нормативов жильцы не могут, а меньше - могут. Это письмо он направил губернаторам, чтобы те навели порядок в регионах.

1. Снять показания общедомовых счетчиков.
2. Посчитать объем услуг по индивидуальным счетчикам.
3. Найти разницу между общим и индивидуальным потреблением.
4. Сравнить разницу с нормативом.
5. Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив. Остальное оплачивает УК .
6. Если разница меньше, жильцы платят только за фактическое потребление.

Если в доме нет общих счетчиков, то и узнать фактический расход нельзя. Тогда нужно платить по нормативам.

Где брать эти нормативы?

Нормативы устанавливают региональные власти. Во всех регионах новые нормативы должны рассчитать до 1 июня 2017 года. Если новых нормативов нет, используются те, которые действовали на 1 ноября 2016 года.

Например, в Удмуртии для некоторых видов общедомовых услуг действуют нормативы 2013 года. В Белгородской области нормативы установили в 2015 году. А в Московской области - в октябре 2016 года.

Нормативы зависят от технических особенностей многоквартирного дома: года постройки, этажности, вида отопления, размера ванн, наличия унитазов и центральной канализации.

В письме губернаторам Минстрой поручил учитывать при расчете нормативов даже те параметры, которых нет в общих правилах.

Например, в одном кирпичном доме с центральным водоснабжением и канализацией установлены датчики движения, энергосберегающие лампочки и терморегуляторы. В другом таком же доме через дорогу всегда горит свет на площадках, входная дверь может быть открыта даже зимой, а батареи в подъезде включены на полную мощность до 10 апреля. Или в одном доме есть маленький двор с детскими качелями и песочницей, а в соседнем дворе жильцы разбили клумбы, установили фонтан и теперь расходуют много воды.

Жильцы таких домов должны платить за общие коммунальные услуги по разным нормативам. Региональные власти это учтут и пересчитают показатели.

А если для нашего дома ничего не пересчитают? Что тогда делать?

Несколько управляющих компаний могут подать коллективное заявление на расчет норматива даже для отдельных домов.

Например, в регионе всего пять домов с инновационными технологиями. В них используют солнечную энергию для освещения двора, а сточные воды очищают и поливают ими клумбы. По умолчанию для таких домов власти не рассчитают отдельные нормативы. Но если управляющая компания обоснует запрос, могут рассчитать.

Как понять, что я не переплачиваю за содержание общего имущества?

Точный расчет предоставит управляющая компания. Если квитанция за январь уже пришла, попросите предоставить показания общедомовых счетчиков и расчет по нормативу. Это можно сделать лично или на собрании собственников.

Если оплату за общедомовые нужды вам начислили по нормативу, а фактическое потребление в январе было меньше - настаивайте на пересчете по рекомендациям Минстроя.

Если фактический расход коммунальных услуг на содержание общего имущества больше норматива, разницу должна оплатить УК : эту сумму нельзя учитывать в квитанциях жильцов.

А можно как-то снизить расходы на содержание общего имущества?

Это обязанность управляющей компании. Она должна делать так, чтобы в доме было светло, тепло и чисто, но жильцы не переплачивали за коммуналку.

Например, можно использовать в подъездах светодиодные лампочки и датчики движения, чтобы экономить электроэнергию. Если установить доводчик на входную дверь, она не будет открыта зимой - уменьшатся теплопотери. В доме должен быть общедомовой счетчик, чтобы платить за фактический расход, а не по нормативам. За всё это должна отвечать ваша управляющая компания.

Лифты, систему отопления, водоснабжения и канализации нужно обслуживать вовремя. Тогда они меньше ломаются. Если в подъезде прорвет трубу, за перерасход сверх норматива заплатят жильцы.

Смените управляющую компанию, если она плохо работает или не слушает рекомендации Минстроя. Если УК нарушает договор, его можно расторгнуть. Либо можно провести общее собрание собственников и в течение 5 дней уведомить УК о расторжении договора, даже если нарушений нет.

Мы хотим выкопать во дворе дома бассейн. А еще мы любим, чтобы на всех этажах круглосуточно горел свет. Жильцы все равно будут платить по нормативу, а перерасход - за счет УК ?

Необязательно. На общем собрании жильцов можно добровольно повысить нормативы за содержание общего имущества.

Есть элитные дома, в которых объем коммунальных услуг всегда больше нормативов, и жильцы не против оплачивать это превышение. Например, они хотят, чтобы в подъездах и на стоянке всю ночь горели лампочки, даже если там никого нет. Или оборудовали в вестибюле комнату, в которой моют лапки собачкам после улицы.

Собственники квартир подпишут общее решение и будут добровольно платить за электроэнергию и воду больше нормативов, чтобы не перекладывать свои расходы на управляющую компанию.

До этого года общедомовые нужды фиксировались в отдельной строке квитанции ЖКХ. С 2018 года расходы на содержание дома приобрели новые особенности расчета и начисления. Чтобы понимать, из чего складывается счет по коммунальным услугам, необходимо разобраться, где теперь указываются расходы на ОДН и в чем суть изменений.

Основные моменты

Начиная с 2018 года, оплата за общедомовые нужды рассчитывается по новым правилам. Такое нововведение обусловлено необходимостью расчетов с учетом реального потребления.

По мнению законодателя, смена статуса услуги позволит начислять оплату только за действительно израсходованные ресурсы.

Новый алгоритм расчетов вводился постепенно. За время подготовки к переходу собственники и обслуживающие компании должны были подготовиться к изменениям в оплате.

В частности УК должны были провести проверку каждого дома, обнаружить случаи нецелевого употребления коммунальных ресурсов, выполнить работы по повышению энергоэффективности.

С 2018 года в квитанциях общедомовые нужды включаются в плату за содержание общего имущества.

Что это такое

Платеж ОДН рассчитывается на основании показаний общедомовых приборов учета, установленных в большинстве МКД, в сравнении с показаниями индивидуальных счетчиков.

ОДН представляет собой разницу меж показаниями личных счетчиков, установленных в квартирах жильцов, и общедомовых приборов учета в МКД.

Когда в квартире не установлен счетчик, то объем расходованных ресурсов рассчитывается как соотношение квартирной площади к сумме всех площадей общего имущества.

Если говорить о предназначении ОДН, то это коммунальные услуги, необходимые для поддержания нормальной жизнедеятельности всего многоквартирного дома.

Пересмотр расчета ОДН объясняется тем, что многие управляющие организации стали списывать в этот раздел собственные долги перед поставщиками ресурсов и иные сторонние затраты.

Что входит в ОДН

Общедомовые нужды (ОДН) – одна из статей расходов, включенных в коммунальный платеж жильцов. Это понятие касается только многоквартирных домов – в индивидуальных жилых строениях нет общего жилищного хозяйства. В ОДН входит обеспечение функционирования домовых помещений общего пользования (п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ):

• освещение чердаков, подвалов, подъездов, лифтов, технических помещений;
• электричество, необходимое для обслуживания антенн, насосов, работы лифтов и т.д;
• отопление этих зон;
• расход воды при сезонных проверках отопительной системы;
• расходы электричества и воды для обслуживания придомовой территории: полив газонов, освещение двора.

Как рассчитывалось ранее

До 2017 года нормы, определяющие расчет платы за ОДН, были довольно расплывчаты. Поэтому управляющие компании начисляли платежи по собственному усмотрению, и жители некоторых районов сталкивались с большой разницей в тарифах: условно говоря, одному приходил платеж на 200 рублей, а другому на 600. Данная графа в квитанциях предоставляла поле для мошеннических действий работников ЖКХ, а жильцы не могли проверить, правильные ли значения указаны в их платежках. В 2017 году был проведен ряд реформ в этой области.

Изменения на 2018 год

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, установившие систему расчета за использование общих помещений по нормативам. Данные нормативы должны были быть приняты властями в каждом регионе самостоятельно с учетом последних изменений.

Но нормативы были обновлены не во всех регионах, а некоторые жилищные компании, воспользовавшись нововведениями, не уменьшили платежи своих жильцов, а увеличили. В связи с многочисленным жалобами, Минстрой в феврале направил всем главам субъектов письмо № 4275 от 14.02.2017 с разъяснениями. В письме пояснялось, что если в доме установлены общие счетчики и расход ресурсов по факту выходит меньше, чем по установленным нормам, жильцы платят по счетчикам. Если же по счетчикам расход больше, чем указан в нормативах, жильцы оплачивают только фиксированную сумму нормы, а за превышение платит УК. То есть владельцы квартир не обязаны оплачивать больше, чем установлено за норму, но имеют право на уменьшенные платежи в случае экономии ресурсов.

Тем не менее, данное письмо носило рекомендательный характер и не было принято всеми областями к исполнению. Поэтому летом власти приняли закон от 29.07.2017 N 258-ФЗ «О внесении изменений в статьи 154 и 156 Жилищного кодекса РФ…», в котором официально утвердили положения о приоритете показателей приборов учета в формировании платежей за ОДН.

Обозначение в квитанции ЖКХ

Данные изменения коснулись также оформления платежных документов. Раньше категория общедомовых нужд указывалась отдельной строкой – коммунальные услуги за содержание дома. В 2018 году в квитанциях появляются начисления за ОДН не единым платежом, который непонятно из чего формируется, а разбитым на составляющие, включенные в общий счет. Например: в графе электроэнергии указана плата за потребление в квартире и за потребление в доме (в лифте, подъезде и т.д.). Так же распределяется и счет за водоснабжение.

Нормативы потребления

Для расчета платы за ОДН на уровне субъектов РФ должны быть утверждены нормативы потребления. Для определения правильных значений специалисты собирают показания по сотням тысяч объектов.

В частности учитывается объем поступивших ресурсов по общему счетчику и объем потраченных в индивидуальном порядке ресурсов по личным счетчикам.

Разница считается тем объемом коммунальных ресурсов, который необходим для содержания общего имущества МКД. Сравнение результатов всех проверенных домов позволяет определить средний показатель и утвердить его в качестве единого норматива.

Некоторые вопросы, связанные с новым порядком в отношении ОДН, были разъяснены Минстроем РФ. Так при включении ОДН в жилищные услуги УК (ЖК, ТСЖ и т.п.) должны руководствоваться ч.10 ст.12 ФЗ № 176 от 29.06.2015.

По факту это выглядит следующим образом:

Электроэнергии

Единого по стране норматива потребления электроэнергии для МКД не существует. Определение показателя зависит от многих факторов, например:

Если сравнивать утвержденные на 2018 год нормы в разных регионах, то значения получаются весьма разными. За 1 кв.м. норматив потребления электроэнергии по ОДН колеблется в среднем от 0,6 кВт/ч до 7 кВт/ч.

Для уменьшения оплаты ОДН по электричеству необходимо:

На что расходуется вода

Расходы ОДН на холодную воду включают в себя:

• очистку сетей;
• потери внутри МКД;
• расход воды на общие расходы для помещений и придомовых территорий.

Расходы ОДН на горячую воду тратятся на:

• технологические работы, касающиеся обеспечения действия отопительной системы;
• сброс воды при ремонте системы отопления;
• внутридомовые потери.

Официальные нормативы потребления холодной воды по ОДН на примере Ставропольского края колеблются в пределах 0,029-0,067 кубометра на 1 кв.м.

При этом учитываются такие факторы, как:

• наличие в МКД системы водоотведения;
• наличие централизованного водоснабжения;
• типы установленных ванн по объему и т.д.

Как и в случае с электроэнергией расчет ОДН по водоснабжению основан на разнице показаний общедомовых и индивидуальных счетчиков.

Водоотведение на общедомовые нужды в 2018 году не может превышать объема воды, израсходованной на ОДН.

Другие

Кроме электроэнергии и водоснабжения в ОДН включается плата за отопление, поскольку тепло должно поддерживаться не только в квартирах, но и в общедомовых помещениях.

Но в этом случае нельзя определить посредством счетчиков, сколько тепла затрачено на каждое помещение в отдельности. К тому же отопление всегда относится к коммунальным услугам.

Независимо от способа управления МКД тепло оплачивается совокупно без разделения на личное и общедомовое потребление. Закреплена эта норма в п.40 Правил предоставления коммуслуг.

Для расчета оплаты за отопление в составе ОДН применяется норматив потребления тепловой энергии, который умножается на площадь общих помещений в доме. Полученное значение разделяется на всех жильцов.

Какие установлены тарифы на 2018 год

Тарифы, утверждаемые региональными властями, публикуются на сайтах управляющих компаний. Публикации подлежат и нормативы потребления по ОДН.

Таким образом каждый гражданин может проверить правильность начисления оплаты. Благодаря этому расчет оплаты за коммунальные услуги становится более прозрачным.

Собственник помещения в МКД, зная тарифы на коммунальные ресурсы, может самостоятельно рассчитать плату за личное потребление ресурсов.

Зная норматив по ОДН можно сравнить заявленную плату по общедомовым расходом и установить ее соответствие норме или превышение.

В 2018 году Правительством утверждено повышение тарифов ЖКХ. Но при учете кризиса в экономике рост тарифов будет весьма умеренным.

Предполагается, что с 1 июля тарифы увеличатся на 2,5-7,5% в зависимости от конкретного региона.

Как рассчитываются объемы

Расчет объема ОДН в МКД зависит, прежде всего, от наличия или отсутствия общедомовых приборов учета.

Если общий счетчик присутствует, расчет ОДН будет таким:

1. Снимаются показания общедомового прибора учета.
2. Снимаются показания индивидуальных счетчиков.
3. Определяется разница значений.
4. Превышение показаний общедомового счетчика делится по количеству квартир пропорционально площади помещений.
5. Полученный показатель сравнивается с нормативом потребления ОДН.
6. Если величина ОДН не превышает норматива, то она полностью включается в оплату содержания жилья.
7. Когда рассчитанный показатель получается выше положенного, то жильцы оплачивают ОДН по утвержденным нормативов, а остаток оплачивается управляющей организацией.

При отсутствии общедомового счетчика порядок практически аналогичен, но в этом случае объемы потребления рассчитываются согласно нормам на человека или объем площади.

Также расчет объема потраченных ресурсов в квартирах, не оборудованных индивидуальными счетчиками, осуществляется по нормативам потребления.

Для расчета оплаты за тепло определяется общая площадь общедомового имущества. Значение умножается на тариф по тепловой энергии. Затем полученная величина распределяется по квартирам согласно квадратным метрам.

Порядок оплаты в многоквартирном доме

В 2018 году услуги ОДН включаются в квитанцию посредством добавления к общей сумме общедомовых расходов. Отдельной строки ОДН в квитанции нет.

При этом в платежном документе, в строке за содержание общего имущества, отдельными строчками прописывается плата за ОДН по каждому ресурсу.

То есть жильцы оплачивают отдельно рассчитанные коммунальные услуги и дополнительно платят за общедомовые расходы.

Для удобства расчетов с 2018 года в правом нижнем углу квитанции размещается информация об общей площади дома и площади помещений общего пользования.

Можно ли сэкономить

Оборудование помещений приборами учета в интересах жителей многоквартирных домов. Это позволит сэкономить на расходах. Особенности расчета ОДН в 2018 году – приоритет показателей счетчика над нормативами. Кроме того, в коммунальный платеж не должны включаться статьи обслуживания отсутствующих ресурсов: если в платежку включается счет за полив газона или горячую воду, а газона в вашем дворе нет и в помине, а вода в технических помещениях холодная – это мошенничество.

В доме, оборудованном приборами учета, важным становится фактический расход ресурсов. На это влияет оборудование помещений энергосберегающими лампочками, датчиками движения (такое новшество используется в новых домах), замена электропроводки в подъезде и своевременный ремонт водопроводных и отопительных труб – все эти задачи должна выполнять УК.

Важно: не все знают, что управляющую компанию, обслуживающую дом, можно сменить. Если УК отказывается устанавливать приборы учета и улучшать условия в общедомовых помещениях, по решению собрания собственников можно расторгнуть договор с существующей компанией и заключить с новой.

Посмотрите видео о новых правилах расчета ОДН:

С 1 января 2017 года жилищно-коммунальная отрасль страны начала жить по другим правилам - в силу вступила новая система расчетов общедомовых нужд (ОДН). В этой статье рассмотрим, как нововведение отразилось на деятельности управляющих компаний, и какие меры стоит принять, чтобы минимизировать финансовые риски УК, ТСЖ и собственников многоквартирных домов.

Норматив ОДН с 1 января 2017 года

Жилищно-коммунальную отрасль России принято называть «черной дырой», в которую улетают миллиардные вложения - деньги собственников и государства. Новые правила расчета ОДН приняты, чтобы посчитать коммунальные ресурсы и распределить затраты в соответствии с реальным потреблением. Однако даже самое благое законодательное начинание часто превращается в сложный и запутанный процесс, вызывающий вопросы со стороны как обычных граждан, так и работников управляющих компаний и ТСЖ.

Еще летом 2015 года Государственной думой РФ был принят федеральный закон №176-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ». Закон был направлен на создание условий, необходимых для эффективной работы и улучшения платежной дисциплины отрасли ЖКХ. Самыми революционными в нем стали изменения, в результате которых плата за содержание общедомового имущества с 01.01.2017 года стала включать в себя плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества многоквартирного дома. Начисляться такая плата должна исходя из величины потребления, рассчитанной по нормативу, который устанавливается на уровне республик, краев и областей.

ОДН как жилищный платеж

Введение новых правил начисления с января 2017 года было продиктовано необходимостью приведения расчетов к реальной картине потребления. Разработчик законопроекта - министерство строительства и ЖКХ РФ - считает, что перевод коммунальной услуги в жилищную, где действуют строгие нормативы, позволит начислять плату лишь за ресурсы, которые на самом деле идут на нужды дома.

Сейчас ОДН – это воровство, небалансы коммунальных организаций. Человек получает квитанцию. Он четыре кубометра воды потратил на свои нужды, а шесть ему приписывают, у каждого его соседа такая же ситуация. Это жульничество доказать очень тяжело! Обычный человек не может собрать показания всех приборов учета в доме.

Цель чиновников ясна - мотивация к энергосбережению, учет и контроль. Это подчеркивается и в преамбуле документа:

Рекомендовать органам местного самоуправления обеспечить путем проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах информирование собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление многоквартирными домами, о мероприятиях по энергосбережению в случае, если объем потребленного на общедомовые нужды коммунального ресурса, определенный на основе показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, превышает соответствующие нормативы потребления.
Постановление Правительства РФ №603

Новые правила вводились поэтапно. Изначально срок перехода был намечен на 1 апреля 2016 года. Затем старт отодвинули на 1 июля, еще позже - на 1 января 2017 года. Этот люфт был необходим, чтобы управляющие организации и собственники смогли подготовиться к изменениям порядка оплаты.

До конца года управляющие компании должны проверить каждый дом: выявить и устранить все случаи нецелевого расходования коммунальных ресурсов, провести работы по повышению энергоэффективности. Срок введения нового алгоритма оплаты продлен, в том числе, чтобы УК исключили возможность нецелевого расходования ресурсов. Жильцы не должны платить за протечки воды или незаконное подключение к электрическим сетям.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ

Как будет начисляться ОДН в 2017 году

В 2017 году расходы общедомовые нужды включены в плату за содержание общего имущества, отдельной строки «ОДН» в квитанции больше не будет. К общедомовому имуществу, согласно ст. 36 п. 1 Жилищного кодекса РФ, относятся помещения, которые не являются частями квартир и служат для общего использования. В число таких помещений входит:

• лифты и лифтовые шахты;
• крыши и технические этажи дома;
• межквартирные лестничные площадки и коридоры;
• чердаки и подвалы, в которых есть инженерные коммуникации;
• земельный участок, на котором расположен дом, включая элементы благоустройства, расположенные на территории дома (например, клумбы или детский двор).

Платеж рассчитывается исходя из показаний общедомовых приборов учета (ОДПУ) тепла, воды и электроэнергии. Сейчас они установлены в большинстве многоквартирных домов.

Иными словами, ОДН - это разница между показаниями общедомового прибора учета и личными счетчиками жильцов. Если же у собственников квартир отсутствуют индивидуальные приборы учета, объем потребляемых ресурсов распределяется пропорционально доле квартирной площади в составе суммы всех площадей общедомового имущества.

Напомню, что ОДН называют коммунальные услуги, которые идут на поддержание жизнедеятельности многоквартирного дома. Сюда включается работа лифта, освещение подъезда, придомовой территории, влажная уборка и промывка инженерных систем и т.д. Дискуссия по поводу ОДН возникла из-за того, что управляющие организации стали списывать туда свои долги перед поставщиками ресурсов и сторонние расходы. На эту проблему обратил внимание Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев.
Александр Сидякин, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ

Норматив оплаты ОДН с 1 января 2017 года

Как рассчитать ОДН за тепло в 2017 году

Рассмотрим, как производятся расчеты оплаты ОДН с 1 января 2017 года на примере тепловой энергии. Воспользуемся для расчета следующими формулами:

Расчет платы за потребление тепла в квартире:

Площадь квартиры * Норматив потребления тепла (Гкал/м² за последние 7 месяцев) * Тариф на тепловую энергию

Расчет платы за потребление тепла в общедомовых помещениях:

Доля площади в общедомовых территориях * Норматив потребления тепла (Гкал/м² за последние 7 месяцев) * Тариф на тепловую энергию

Расчет доли площади помещений, входящих в совокупный состав общедомового имущества:

Площадь общедомовых помещений * Площадь квартиры / Площадь всех квартир в доме

Как рассчитать ОДН за воду в 2017 году

Как в остальных случаях, расчет ОДН по горячей и холодной воде, производится в зависимости от наличия общедомовых приборов учета (ОДПУ). Наличие таких приборов с автоматизированной передачей показаний облегчает задачу. В том числе, самой УК - для исключения трений с поставщиками ресурсов, которые могут списывать все технологические потери на собственников МКД. А также для оперативного подсчета расхода коммунальных ресурсов.

Есть общедомовой счетчик: формула ОДН за воду

При наличии ОДПУ общедомовые нужды составляют разницу между показанием общедомового прибора учета и суммой значений индивидуальных счетчиков. Сумма значений ИПУ включает в себя и расходы по нормативам в необорудованных счетчиками помещениях. Получившийся результат распределяется пропорционально площади помещений между всеми собственниками. Соответственно, независимо от количества проживающих в многокомнатной квартире людей, затраты на ОДН для нее будут больше, чем для однокомнатной.

Нет общедомового счетчика: формула ОДН за воду

При отсутствии ОДПУ расчет производится по нормативам. Формула расчета ОДН по горячей и холодной воде в этом случае выглядит так:

Как рассчитать ОДН за электроэнергию в 2017 году

Есть общедомовой прибор: формула ОДН за электроэнергию

Самый распространенный случай для МКД: помещения частично оснащены индивидуальными приборами учета и установлен ОДПУ. В этом случае формула расчета ОДН для каждого помещения будет выглядеть следующим образом:

(Показания ОДПУ - Потребление в общедомовых помещениях - Потребление ИПУ - Потребление по нормативу) * Площадь квартиры / Площадь всех квартир в доме

Другими словами, объем ОДН за электричество, который приходится на конкретное помещение, определяется пропорционально ее площади к общей площади дома и к остатку «неоплаченного» потребления в многоквартирном доме.

Нет общедомового прибора: формула ОДН за электроэнергию

В случае, если общедомового прибора учета электроэнергии нет, расчет производится с использованием нормативов потребления электроэнергии на общедомовые нужды.

Норматив потребления * Площадь общедомовых помещений * Площадь квартиры / Площадь всех квартир в доме

После проведения расчета доли электроэнергии, потребленной на ОДН, она прибавляется к объему, определенному по ИПУ или нормативу, и включается в квитанцию собственника. В свою очередь, собственник помещения должен произвести оплату ОДН в составе общего платежа за электроэнергию.

Потери: скрыть или найти

Ключевой тезис нововведений Минстроя заключается в том, что УК и ТСЖ не смогут распределять на собственников расходы, превышающие установленный нормативом размер ОДН. Нецелевое использование ресурсов в домах станет платежным бременем для самих управляющих организаций. В этих условиях есть два пути, по которому могут пойти УК и ТСЖ.

Первый путь - мошеннический. Он состоит в том, чтобы «перекрывать» расходы на коммунальные ресурсы за счет других статей или включать в квитанции «скрытые платежи».

Но рано или поздно тайное становится явным. Так, УК «Жилинвест» (название изменено) из сибирского города-миллионника Красноярска на протяжении многих лет «перекрывала» платежи теплоснабжающим организациям из средств собственников МКД, собранных по статье «на капитальный ремонт». В итоге, УК обанкротилась. Конкурсный управляющий, проведя аудит деятельности УК, обнаружил, что за несколько лет компания потратила не по назначению 2 млрд рублей, собранных «на капитальный ремонт». Теперь с ситуацией разбираются уже не аудиторы, а прокуратура и следственный комитет.

Каждый человек, получающий квитанцию за ЖКУ, должен четко понимать, за что он платит и почему именно ту сумму, которая указана в расчетке. Безусловно, лучший инструмент для этого – использование приборов учёта, и мы продолжим стимулировать их установку, как на отдельные квартиры, так и на дома в целом.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ

Ответственность управляющих организаций за неправильные расчеты ежемесячной платы регламентирована федеральным законом №176-ФЗ от 29.06.2015 г. Согласно законодательству, за некачественное предоставление коммунальных услуг или завышение оплаты при расчете УК обязана заплатить неустойку потребителям. Наиболее жесткая административная ответственность наступает за нарушение расчетов, которые привели к увеличению размера начислений для собственников. Штрафы управляющие организации обязаны платить в адрес потребителей. Избежать административного наказания можно только в том случае, если выявленное нарушение устранено до обращения в контролирующий орган или оплаты потребителем.


Не получится больше обходить норматив ОДН и за счет заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, управляющие компании будут платить неустойку в счет РСО за несвоевременную оплату потребленных ресурсов за ОДН.

Впрочем, управляющие организации могут выбрать второй, добросовестный путь минимизации рисков. Это путь повышения эффективности управления, который включает спектр мер:

• установка общедомовых приборов учета (ОДПУ);
• энергосберегающие мероприятия (утепление подвалов, лестничных маршей, установка современных окон и т.п.);
• единовременное снятие показаний;
• выявление неучтенного потребления.

Добиться этого можно с помощью . Последние годы государство активно мотивирует управляющие организации к установке именно таких систем.

Инновация, которая позволит побороть ОДН - это интеллектуальные системы учета, когда прибор в автоматическом режиме передает показания со всех квартир. И такие системы учета будут ставить сами управляющие компании. Мы мотивируем, чтобы сама управляющая компания вложилась в такую систему, чтобы снизить свой ОДН.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ

Мнения экспертов о новых правилах расчета ОДН

Новая система начисления ОДН по нормативам активно обсуждается представителями управляющих организаций и активистами МКД.

По мнению председателя домового комитета из Ульяновска Оксаны Зиновьевой, ОДН можно свести к нулю:

Для начала мы устранили все протечки и выявили квартиры, которые не оборудованы счётчиками. Призвали к ответу собственников тех квартир, где проживает больше человек, чем прописано. Например, по нормативу они платили за одного, а воду тратили втроём. А разницу за них раскидывали на весь дом. Надавили общественным мнением, подключили управляющую компанию - в итоге счётчики установили все. Следующим шагом была установка антимагнитных лент на приборы учёта, чтобы с помощью магнитов не занижали показания. Так мы добились того, что у нас в платёжках появились отрицательные показания по ОДН. Но главное, я считаю, это совместное снятие показаний. В один день УК снимает показания с общедомовых приборов учёта, мы ходим по квартирам и снимаем индивидуальные, я составляю общий реестр и отношу в РИЦ для начисления платы.

Илья Костромской, спикер образовательного проекта «Школа управдома» в Ижевске, считает, что снизить расходы на общедомовые нужды помогают приборы учета на каждом отдельном стояке:

Когда, казалось бы, вышеописанные меры против «утечки» ресурсов приняты, а ОДН всё равно растёт, я советую установить приборы учёта на отдельные стояки. В одном из многоквартирных домов Ижевска таким способом выяснили, что у соседей просто несколько месяцев не работал счетчик. Когда хозяева его заменили, цифра ОДН сразу снизилась.

Итак, новая система расчетов ОДН - свершившийся факт. Закон вступил в силу, его уже не отменят и не передвинут сроки. По большому счету, это финальный отрезок долгого пути от «ничьей» коммуналки к ответственности каждой управляющей организации и каждого собственника МКД. Жить по-старому, прикидывая «на глазок» и прибрасывая «среднюю температуру по палате» уже не получится. Однако точные расчеты, оптимизация деятельности и привлечение новых технологий учета помогут УК и ТСЖ не просто «пережить» новую систему начисления ОДН, но и повысить качество обслуживания домов. А значит и качество жизни каждого собственника.

Как снизить ОДН и собирать показания счетчиков воды онлайн

В продолжение статьи.

В январе мы выставили квитанции по новым правилам - включили ОДН в состав платы за содержание жилого помещения . Законодатели обещали, что этот перенос - формальность. А по факту суммы в платёжных документах выросли в 4-5 раз.

Так получилось потому, что плата устанавливалась по нормативу, как этого требует ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ . Можно ли выставлять платежи по-другому? Минстрой РФ в последнем письме от 14 февраля объясняет, начислять плату за ОДН по счётчикам или по нормативам.

Разъяснения Минстроя РФ

Вы ожидаете, что Минстрой РФ ответил в письме на горячие вопросы:

• как посчитать ОДН по ОДПУ, какой период брать?
• что делать, если объём ОДН за расчётный период вышел отрицательный?
• что УО делать с деньгами, если оплата по нормативу будет выше, чем по показаниям ОДПУ?
• можно ли в следующем месяце выставить плату по показаниям ОДПУ, если в это месяце насчитали по нормативу?

Напрасно. На эти вопросы ведомство ответов не даёт.

Минстрой РФ признаёт , что размер расходов на оплату ГВС, ХВС, электроэнергии, отведения сточных вод может быть ниже норматива потребления КУ на ОДН, который установил регион. Это возможно, когда расчёт размера платы за перечисленные КУ производится по ОДПУ.

Если МКД оборудован ОДПУ и раньше плата начислялась по его показаниям, Минстрой РФ считает возможным начислять плату в размере ниже, чем установленный норматив, исходя из фактического потребления коммунальных услуг на ОДН.

Фактическое потребление будет рассчитываться как разница между показаниями ОДПУ и суммой показаний ИПУ и нормативов потребления КУ . Фактический объём распределяется между собственниками помещений МКД пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Чтобы включить эти расходы в жилищную услугу, проводить ОСС не нужно, потому что такое включение считается первоначальным.

Минстрой РФ напоминает , что размер расходов на КУ, необходимых для содержания общего имущества в МКД , определяется по нормативам потребления таких КУ (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Нормативы же устанавливают органы государственной власти субъекта РФ. Сделать это они должны до 1 июня 2017 года.

Если в регионе пока не приняты новые нормативы, расчёт производится по действующим нормативам.

ОДН по счётчикам

Главная мысль письма Минстроя РФ - переход с расчёта платежей по нормативу на фактическое потребление возможен, если в МКД установлены ОДПУ . Более того, установленные в регионах нормативы не запрещают управляющим организациям делать расчёт по показаниям приборов учёта.

С 1 января ОДН стали жилищной услугой. Если раньше плата производилась по показаниям счётчиков, то теперь управляющие организации должны использовать норматив потребления КУ на ОДН. Завышать платёж в квитанциях нельзя. Сверхнорматив оплачивают управляющие организации, если другое решение не принято на ОСС.

Минстрой РФ решил опубликовать разъяснения по начислению платы за ОДН , потому что возникла законодательная коллизия. По ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ управляющие организации могут выставлять платежи только по нормативам, которые утвердил субъект РФ.

Получается, что платежи выше или ниже норматива оказались незаконными. А показания ОДПУ часто ниже норматива.

Минстрой РФ уточнил: если фактические расходы по показаниям ОДПУ на ОДН меньше норматива, управляющие организации могут начислять плату по фактическому объёму потребления.

А что вы думаете по поводу начисления платы за ОДН ? Как вы рассчитали расходы на ОДН в январе, по нормативу или по фактическому потреблению? Рассказывайте в комментариях.

ОДН с 1 января 2017 года начисляется по-новому. Точнее, отдельной платы за ОДН уже не будет, но это не значит, что рассматриваемый платеж вообще исчезнет. Он остается на месте, вот только оплачивать его придется вместе с остальными платежами. Все это благодаря тому, что в силу вступили новые расчеты общедомовых нужд, которые закрыли множество проблем, что не давали спокойно жить коммунальщикам. Они не могли покрыть расходы, которые появляются в конце каждого месяца. Начали искать, и оказалось что сумма, указанная в платежках, далеко не всегда покрывала расходы, ведь на содержание дома идет немало денег.

Теперь по нормативу для расчёта коммунального платежа берётся не только площадь дома и квартиры. На первом месте показатели счетчиков. Они показывают более объективную картину, и рассчитывают количество оказанных услуг, потому человек получает более адекватную оценку платежа. Если же в квартире или доме нет счетчика, то коммунальные службы рассчитывают платеж, опираясь на то, какую площадь занимает жилплощадь и нежилая территория. Хотя, следует уточнить, что верхний предел начисления ОДН ограничен именно поправкой, которая начала действовать с 1 июня 2017 года.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Перенос платы за ОДН в 2017 году в жилищную услугу

ОДН – это плата за содержание жилья, которое в принципе нельзя назвать полноценной коммунальной услугой, поскольку теперь в платежке даже не будет такого понятия, как ОДН. Но это не значит, что его полностью исключили. Просто объединили с другими платежами и начали пересчитывать по новому принципу. Связано это с целым рядом причин, большинство из которых технического характера. Например, теперь платеж рассчитывается, используя исключительно индивидуальные и общедомовые счетчики.

Таким образом, коммунальные услуги будут рассчитаны максимально точно, и пользователям не придется переплачивать, что часто происходило, когда для расчета платы за комунуслуги использовалась площадь квартиры. О каких адекватных расценках можно говорить в этом случае? Ведь практически все начисления брались с потолка, и, естественно, по завышенным тарифам.

Правда, как показала практика – далеко не все управляющие компании готовы к подобным изменениям:

• Нет элементарных приборов общедомового учёта, согласно которым показания и снимаются;
• Не завершены плановые работы по увеличению энергоэффективности сооружений и т. д.

И это с учетом того что окончательный перенос платы за ОДН в разряд жилищных услуг федеральным законом ст.12 ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» наделяет нововведения силой с января 2017 года. Именно с этого времени расчет ОДН в ЖКХ будет вестись по новой формуле.

Новый регламент затрагивает такие общедомовые коммунальные услуги, как:

ОДН по-новому распределяется между владельцами квартир, которые и оплачивают рассматриваемые услуги. Так что теперь хотите/не хотите, то надо поставить индивидуальные счетчики, чтобы не переплачивать.

Мотивы появления изменения для расчета ОДН в 2017 году

Как и любое изменение, влияющее на коммунальные платежи, нововведения 2017 года имели под собой четкие основания. Например, властям и жильцам надоело следить, как миллионные платежи исчезают как в черной дыре, а условия жизни в своей подавляющей массе даже не думают меняться в лучшую сторону. Но теперь это было решено изменить, причем в лучшую сторону.

Навести порядок следовало уже давно, и власти начали подготовку ещё в 2015 году. Вот только умудрились внедрить эти изменения с 2017 года, причем многие управляющие компании, даже учитывая такую фору длинной в два года, не успела поставить в многоквартирных домах счетчики, благодаря которым и можно проводить расчеты по новым правилам. Так что пока приходится работать по нормативу старого образца, то есть, беря во внимание не то, сколько жители дома потребляют, а то какая площадь занимает квартира каждого из владельцев и сколько людей в ней проживает. Как-то несправедливо получается.

Но следует учитывать, что не каждый тариф рассчитывается по одному принципу. Например, чтобы рассчитать воду, электричество и тепло нужно применить различные формулы. Но в чем же заключается преимущество новой схемы расчетов? Давайте попробуем выделить несколько основных причин:

1. Ожидается, что данное нововведение наведет порядок в отрасли. Не удивительно, ведь коммунальные услуги многие исправно платят, а результат если и есть, то минимальный.
2. Наконец владельцы квартир перестанут получать платежки с непонятными цифрами, которые взялись необъяснимо откуда. Другими словами, процесс начисления платежа будет прозрачнее – сколько накапало на счетчике, то и ваше.
3. Общедомовые счётчики работают гораздо точнее и справедливее чем математические навыки, часто довольно сомнительные, сотрудников коммунальных служб.
4. С помощью счетчиков, согласно показателям которого проводится расчет платы за комунуслуги, можно выяснить точную энергоэффективность жилого строения.

Нормативы рассчитываются индивидуально для каждого региона, об этом указано в Жилищный кодекс РФ. Чтобы это сделать, нужно уточнить нормативы потребления ресурсов, которые необходимы для содержания помещений в том или другом регионе, ведь там учитываются различные параметры. А значит, так проще выяснить сколько нужно денег, чтобы оплачивать все привычные коммунальные услуги.

Расчёт ОДН в 2017 году

Новая формула расчета ОДН зависит от того установлен ли счетчик в самой квартире и есть ли счетчик в доме. Если всего этого нет, то придется подождать несколько месяцев, пока все подготовительные этапы закончатся и платить по старым правилам. Конечно, выходит дороже, но в этом случае другой альтернативы нет.

Специфика подсчета такова:

• Количество ресурсов, которое поступило на дом;
• Какое количество ресурсов было потрачено непосредственно жильцами. Оно определяется индивидуальными приборами учёта электроэнергии, воды;
• От первого отнимаем второе, а полученная разница и будет считаться коммунальным ресурсом, который необходим для обеспечения жизнедеятельности дома.

Чтобы выделить среднестатистические значения и указать правильный порядок расчётов, нужно проделать титанический труд, который заключается в оснащении сотен тысяч домов таким же количеством счетчиков, что начнут давать точные показатели. Тогда возьмется их среднестатистический показатель и будет выделен стандарт для указанного региона. Эта процедура длительная и финансово затратная.

Кроме того, новые правила требуют, чтобы стандартные показатели не превышали указанных нормативов. Если это игнорировать, то показатели платежек будут считаться неправильными, и пользователям коммунальных услуг придется разбираться с множеством дополнительных проблем. Возможно даже придётся судиться, доказывая свою правоту.

Если же расходы превышают нормы, то их погашением будут заниматься УК. Так что им выгодно справиться со всеми делами вовремя, чем терпеть регулярные убытки. Лучше проводить политику ресурсосбережения – это полезно не только для жильцов, но и для управляющей компании.

Как рассчитать ОДН по воде

Естественно, за воду, как и за любой коммунальный платеж, нужно платить. Но теперь, после появления нового правила и новых расчетов оплата проводится по другому принципу. Для примера возьмем те показатели, которые определили в Ставропольском крае, как области где раньше всех закончили расчеты, и показали пример того как могут работать новые правила.

Итак, показатели варьируются в зависимости от огромного количества показателей, потому и получилось, что водоснабжение составляет от 0,029 до 0,067 кубометра холодной воды на площадь в один квадратный метр жилого помещения. А какие же факторы принимаются, чтобы получить рассматриваемые данные?

Естественно, есть ещё множество показателей, которые прямо влияют на то, в каком объёме будут начисляться тарифы по водоснабжению. Кроме того, следует понимать, что горячее и холодное водоснабжение – это два разных понятия и цены у них тоже разные. Но совокупный объём платежа получается приличным, потому так важно поставить счетчик, чтобы не переплачивать там, где этого можно избежать.

Вот из каких параметров составляется схема использования воды согласно новым расчетам ОДН:

• Показатели общедомового прибора учета (ОДПУ);
• Потребление в общедомовых помещениях;
• Потребление воды согласно индивидуальным приборам учета;
• Норматив потребления;
• Площадь квартиры;
• Площадь всех квартир в доме.

Вот так эта формула выглядит:

(Показания ОДПУ - Потребление в общедомовых помещениях - Потребление ИПУ - Потребление по нормативу) * Площадь квартиры / Площадь всех квартир в доме

Но есть ситуации, когда общедомовой счетчик не успели поставить. Как же в таком случае рассчитывается формула ОДН за водоснабжение? В таком случае нужно платить по нормативу. Причем если сумма вышла выше норматива, то её оплатой должен заниматься не владелец недвижимости, а управляющая организация. Это её сотрудники должны были заниматься оснащением жилого дома, и установить в нем новый счетчик. Для этого было достаточно времени.