Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?
Условия законной продажи
Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи.
Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.
Но если участникам долевой собственности не наступило 18-лет, тогда купля продажи должна быть одобрена органом опеки и попечительства, иначе сделка будет считаться незаконной.
Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.
Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.
Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.
Каким образом эти права не будут нарушены?
Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:
- 1) за несовершеннолетними совладельцами долей сохранятся их права на имущество в новом либо ином жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого).
А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.
- 2) жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.
Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.
Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).
Через какое время можно продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?
В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.
Что будет, если жилье, приобретенное за материнский капитал, было продано без согласования с органом опеки?
Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром и семья не сможет оформить на себя право собственности на новое жилье. Сделка будет признана не действительной.
На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?
Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.
И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.
Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.
Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?
Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.
То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.
Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.
Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.
Технология продажи дома, купленного на материнский капитал
И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.
При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.
Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?
Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.
Подача документов
Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.
Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.
К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.
Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.
Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.
От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.
Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.
Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия
- показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
- в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.
После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.
Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.
Можно ли продать сертификат материнского капитала?
Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.
Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.
Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?
Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.
В любом варианте сделка по продаже дома, в который ранее был привлечен материнский капитал, требует обязательного согласия органа опеки. Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет. В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется. Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.
При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.
Из всего сказанного, можно сделать следующие выводы:
- Приобретенный, реконструированный или построенный на средства материнского сертификата жилой дом можно продать в любое время.
- При его продаже должны соблюдаться требования, установленные законом и направленные на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи.
Покупка или строительство дома за счет материнского (семейного) капитала (МСК) - одно из самых востребованных направлений использования средств сертификата. Но со временем перед семьей может встать вопрос о продаже или обмене такого жилья. Законом подобные сделки не запрещены, однако для их проведения необходимо выполнение .
Чтобы продажа была признана законной, после ее проведения несовершеннолетним детям необходимо в другом помещении (новом или уже имеющемся) или (сумма которых равна стоимости детских долей) на счет в банке, открытый на их имя.
Условия продажи дома, купленного за материнский капитал
Так как обязательным условием или дома на средства материнского капитала является выделение долей всем членам семьи , в том числе и несовершеннолетним детям , для дальнейшей продажи такого жилья необходимо получить . Этот документ выдается только в том случае, если будет доказано, что жилищные условия и имущественные интересы детей не ущемляются (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28 , ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).
Обеспечить имущественные права несовершеннолетних собственников при отчуждении дома можно одним из способов:
- Покупка на деньги, полученные с продажи дома, нового жилья (дома или квартиры), в котором детям будут выделены равнозначные доли (в некоторых случаях допускается приобретение недвижимости меньшей площади).
- Выделение детям равнозначных долей в уже имеющемся жилье , собственниками которого являются родители или другие близкие родственники.
- Размещение вырученных с продажи средств, сумма которых равна стоимости отчуждаемых детских долей, на банковских счетах
, открытых на имя детей.
В некоторых случаях эти варианты можно комбинировать. Например, если нужно оплатить дорогостоящее лечение для ребенка, то с разрешения органов опеки на эти цели можно использовать полученные от продажи средств, при этом детям все равно будут выделены доли в новом или уже имеющемся жилье.
Разрешение органов опеки на продажу жилья с маткапиталом
Как уже было отмечено выше, продажа жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, разрешается только после оформления разрешения органов опеки. Для его получения в ООиП необходимо предоставить соответствующее заявления и следующие документы:
- Паспорта заявителей или другие документы, удостоверяющие личность.
- Паспорта детей, которым уже исполнилось 14 лет.
- Свидетельства о рождении всех детей.
- Письменное согласие на продажу доли от детей, которым уже есть 14 лет.
- Свидетельство о браке или его расторжении.
- Документы на жилье:
- документы, подтверждающие право собственности на жилье;
- выписка из Росреестра о стоимости дома;
- предварительные договоры купли-продажи;
- нотариальное обязательство о выделении долей детям в новом жилье (только в случае, если в предварительном договоре дети не указаны как собственники);
- справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
После того, как будут проверены все документы, родителей и детей, которым уже есть 14 лет, пригласят на собеседование. В некоторых случаях дополнительно может потребоваться выезд сотрудников опеки по адресу нового места проживания семьи, чтобы убедиться в качестве жилья.
Предварительное разрешение ООиП или отказ в его оформлении будут выданы не позднее чем через 15 дней после обращения.
Через какое время можно продать дом, купленный на материнский капитал?
Федеральным законом № 256-ФЗ о материнском капитале не предусмотрено сроков, в течение которых разрешается продать дом, приобретенный на средства маткапитала. Технически, сделать это можно в любой момент после покупки.
Однако, чтобы сделка была законной, а родителей не привлекли к ответственности за обналичивание материнского капитала, в таком жилье должны быть выделены доли всем членам семьи (не только детям). Как уже было сказано ранее, если среди собственников есть дети младше 18 лет, перед продажей необходимо получить согласие органов опеки.
Срок действия разрешения ООиП не урегулирован , и он может быть разным для каждого территориального подразделения органов опеки. Как правило, разрешение на продажу жилья действует в течение трех месяцев . Однако при этом также необходимо учитывать положения письма Минобразования № 09-М от 20 февраля 1995 года «О защите жилищных прав несовершеннолетних» , согласно которому подписанный с покупателем договор купли-продажи нужно предоставить в органы опеки и попечительства уже через месяц после выдачи разрешения на проведение сделки. Если этого не сделать вовремя, придется оформлять новое разрешение.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?
Как и в случае с покупкой, в доме, который был построен на средства МСК, всем членам семьи должны быть выделены доли. И сделку по продаже такого дома можно провести без привлечения органов опеки и попечительства только в том случае, если всем собственникам уже исполнилось 18 лет .
При отчуждении домов, построенных с использованием материнского капитала, применяются те же , которые были описаны выше для реализации жилья, купленного за средства МСК.
Как продать дом за материнский капитал - порядок
Ограничения, связанные с продажей дома, купленного на средства материнского капитала связаны с тем, что долевыми собственниками такой недвижимости по закону должны являться несовершеннолетние дети. И чтобы получить разрешение на проведение такой сделки, необходимо убедить органы опеки, что в новом помещении жилищные условия детей не ухудшатся и им будут выделены равнозначные доли.
Когда согласие ООиП будет получено, отчуждение жилья может быть проведено по одной из следующих схем:
Если в планы не входит покупка нового дома или квартиры, то доли детям могут быть выделены в другом жилье, собственниками которого являются родители или другие близкие родственники (бабушки, дедушки и т.д.).
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой?
В большинстве случаев семьи продают дом, приобретенный на средства МСК, чтобы купить новое жилье. На вырученные средства разрешается купить как другой дом, так и квартиру.
Чтобы провести такую сделку, стороны должны заключить предварительные договоры купли-продажи , в которых заранее указываются доли, выделяемые детям. Также разрешается нотариально оформить обязательство о выделении долей в новом жилье, если сделать это сразу не представляется возможным (например, если новое жилье покупается в ипотеку).
Иногда в собственность детей после продажи возможно оформление и меньших долей:
- Если в новом жилье стоимость квадратного метра выше, чем в старом. В этом случае разрешается выделить доли, эквивалентные отчуждаемым по стоимости .
- Семья переезжает в жилье большей площади. В этом случае могут быть предоставлены доли такой же площади , как и в старом доме.
Можно ли продать жилье с маткапиталом без выделения долей в другом помещении?
Вместо выделения долей в другом жилом помещении законом также допускается разместить полученные с продажи дома средства на счетах, открытых на имя детей. Сумма должна быть равна стоимости отчуждаемых долей . Сделка проводится только после получения одобрения органов опеки.
- Полученные от продажи средства, вносятся на счет детей, где будут храниться до исполнения им 18-ти лет . Можно открыть как обычный счет, так и вклад.
- Родители могут распорядиться этими деньгами только на нужды детей и только с письменного разрешения ООиП .
Налог с продажи жилья, приобретенного за материнский капитал
При продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности менее пяти лет (или менее трех лет , если право собственности на него было оформлено до 01.01.2016 г.), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ) согласно п. 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса (НК) РФ. Однако налоговая база при продаже жилья может быть уменьшена на сумму материнского капитала (размер которого в 2019 году составляет 453026 рублей).
Особенности уплаты НДФЛ при отчуждении жилья, приобретенного на средства маткапитала, были разъяснены открытым письмом Минфина от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669
Можно ли за материнский капитал купить дом или дачу? Как оформить покупку/продажу жилья под семейный капитал? Как купить за мат капитал дом в деревне?
Приветствуем постоянных читателей сайта ХитёрБобёр.ru и тех, кто посетил наш портал впервые. Эксперт сайта Эдуард Стембольский снова на связи.
Мы продолжаем цикл статей, посвященных материнскому капиталу. Тема этой публикации – покупка дома (дачи или другого частного жилья) под материнский капитал.
Итак, начнём!
1. Покупка дома или дачи за материнский капитал - условия сделки и выгоды
Материнский капитал (МК) – способ государственной поддержки семей с двумя и более детьми. Программа работает с 2007 года: за это время несколько раз произошла индексация суммы капитала – с 250 000 размер государственных дотаций вырос до 450 000.
Сертификат на МК выдаётся однократно. Потратить обеспеченные им средства можно после достижения ребенком возраста 3 лет. В некоторых случаях разрешается воспользоваться деньгами до достижения этого возраста.
Все финансовые транзакции, связанные с МК, контролирует и осуществляет Пенсионный Фонд России. Эта организация принимает решения о выдаче денег на указанные родителями цели и занимается юридической чистотой сделок с маткапиталом.
По данным ПФР, самое актуальное направление использования семейного капитала – улучшение условий жилья. Деньги можно потратить на покупку квартиры или дома, погашение кредита или ипотеки, строительство и реконструкцию жилья.
Все подробности о программе государственного финансирования семей с 2 и более детьми в статье « ».
Тема этой публикации – покупка дома на средства маткапитала. Суммы в 450 тыс. руб. вряд ли будет достаточно для приобретения полноценного жилья, поэтому наряду с государственными деньгами родителям придётся использовать собственные накопления.
Материнский капитал может стать своего рода базой или фундаментом для приобретения недвижимости.
С помощью государственных средств можно оплатить:
- первоначальный взнос при покупке квартиры или дома в кредит;
- долг и проценты по нему по ипотеке;
- единовременную покупку жилья (с добавлением собственных денег при необходимости).
Материнский капитал поможет в случае, если банки не выдают семьям кредит на жильё ввиду нехватки денег на первичный взнос или по причине недостаточного уровня доходов. Сертификат на маткапитал становится своего рода рычагом, с помощью которого можно сдвинуть дело покупки дома с мертвой точки.
Следует заметить, что далеко не все кредитные организации согласны работать с маткапиталом в условиях экономической нестабильности. Оплатить ипотеку или выдать кредит на жильё под сертификат согласны лишь несколько десятков российских банков.
Не всегда и Пенсионный Фонд идёт навстречу обладателям маткапитала, особенно, когда деньги вкладываются не в прямую покупку новых квартир, а в строительство или реконструкцию жилья.
Покупка частного дома под материнские деньги – не самое простое мероприятие, однако и его можно успешно осуществить, если подойти к делу грамотно и обстоятельно.
Покупка дачи под мат капитал
Ещё сложнее будет купить дачу на семейный капитал. По закону такая процедура вряд ли представляется возможной, однако некоторым родителям удаётся добиться представителей ПФР разрешения на данную сделку.
Такая операция становится правомерной, если присвоить дачной постройке статус полноценного жилого дома.
Такой дом обладает следующими качествами:
- он пригоден для постоянного (круглогодичного проживания);
- имеет документы жилого помещения;
- имеет индивидуальный адрес;
- в нём можно прописаться (зарегистрироваться).
Жильё не должно быть ветхим и аварийным. Обязательно наличие коммуникаций, удобств и прочих условий полноценного проживания. Все эти требования справедливы для любого объекта недвижимости, приобретаемого под семейный капитал. Подробнее об этом – в следующем разделе.
Последние новости по теме:
Владимир Путин выступил с инициативой продлить действие материнского капитала до января 2022 года. В рамках реализации Национальной стратегии действий в интересах детей президент предложил сделать выплаты ежемесячными для тех семей, которые в этом нуждаются.
Также Путин заявил, что в качестве дополнительной поддержки российских семей введут ежемесячные выплаты на рождение первенца. В среднем они составят по 10 523 рубля в месяц в 2019 году и в дальнейшем будут расти - в 2020-м они ожидаются на уровне 11 143 рублей.
Ещё одно нововведение - средства маткапитала теперь можно будет тратить не только на образование или улучшение жилищных условий, но и на оплату ухода за детьми дошкольного возраста, начиная с 2 месяцев.
Видео по теме:
2. Требования к объекту недвижимости – можно ли купить дом в сельской местности
По закону далеко не всякий дом может быть рассмотрен как полноценный объект недвижимости. Чтобы удовлетворять условиям программы приобретения жилья под мат капитал, дом должен быть не просто строением с крышей и стенами. Жилище должно обеспечивать максимальный комфорт для владельцев – в первую очередь, для детей.
Основные требования к дому, приобретаемому под семейные деньги:
- расположение на территории РФ;
- статус объекта индивидуального жилищного строительства;
- наличие системы отопления;
- наличие электроснабжения, водопровода и канализации;
- процент изношенности не выше 50%.
Покупка на семейный капитал дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта запрещена законом.
Ещё одно необходимое условие – земельный участок, на котором расположен дом, тоже должен быть куплен (или взят в аренду).
Важный нюанс
Приобрести землю на средства маткапитала нельзя!
Что касается покупки дома в деревни (в сельской местности), то никаких ограничений на географическое расположение приобретаемого объекта недвижимости нет. Если в населенном пункте можно прописаться, и в нём присутствуют все блага цивилизации, значит купить его за МК вполне возможно.
Каждый вариант приобретения жилья на средства господдержки обсуждается индивидуально с сотрудниками Пенсионного Фонда. В идеале именно они должны предоставлять родителям исчерпывающую информацию по всем вопросам относительно распоряжения сертификатом.
Однако на деле договориться с представителями Фонда удаётся не всегда, поэтому лучше привлекать дипломированных специалистов в области социальных пособий и при их непосредственном участии разрабатывать индивидуальную стратегию покупки жилья.
3. Как оформить сделку купли-продажи жилья под материнский капитал
Поскольку получить наличными средства маткапитала не представляется возможным, владельцам сертификата доступны только банковские транзакции – безналичные перечисления средств на счет продавца.
Выбирая объект недвижимости для приобретения в собственность, следует сразу обговаривать с владельцами особенности сделки. Не каждый хозяин дома согласиться на операции с материнским капиталом.
Факт
Большинству людей такие сделки представляются хлопотными и сомнительными, поскольку их знания о маткапитале ограничиваются общими сведениями. Люди, которые никогда не имели дел с сертификатами, считают, что у них будут трудности с обналичиванием средств в будущем и вообще предпочитают «живые» деньги.
Вам придётся или найти финансово грамотного продавца, или убедить его, что никаких трудностей с перечисленными Пенсионным Фондом деньгами у них не будет. Средства государственной поддержки, переведённые на частный банковский счет, сразу приобретают иной статус и распоряжаться ими можно как любыми другими личными финансовыми активами.
Шаг 1. Ищем дом
Большинство сделок купли/продажи дома с помощью материнского капитала заключаются с предыдущими собственниками жилья. То есть главное внимание покупателям необходимо уделять вторичному рынку.
Этому есть простое объяснение – новые дома строятся обычно в частном порядке и по заказу их будущих владельцев. Семьи, желающие купить абсолютно новый дом или приобрести его в ипотеку, вряд ли найдут подходящий объект.
Банки дают кредиты преимущественно под квартиры. Правда, некоторые финансовые организации предлагают своим клиентам эксклюзивные варианты и в виде исключения выдают ссуду под коттеджи.
Обычно такие предложения – результат сотрудничества банковских организаций со строительными фирмами, которые строят новые пригородные посёлки с современными домами из бруса, а также каркасного или газобетонного типа.
Объекты сдаются строительными фирмами под ключ и строятся до стадии внутренней отделки. При этом банки выдают ссуды на такие сделки с выгодными комиссионными.
Единственный минус – общая стоимость такого дома чуть больше, чем на рынке, но зато семья получает в пожизненное владение качественное и долговечное жильё.
Вполне возможно, что молодой семье удастся найти такой вариант, но чаще всего владельцам сертификата приходится выбирать дома на вторичном рынке. Благо, выбор подходящих объектов недвижимости, особенно в крупных городах, достаточно богатый.
Если вам понравится дом в садоводческом хозяйстве, то такой вариант тоже подойдёт, поскольку сегодня на территории садового участка можно прописаться. Скорее всего, разрешение на использование капитала Пенсионный Фонд вам выдаст.
Но не забывайте, что дом не должен быть самовольной постройкой без документов и статуса жилого строения. Он должен быть полноценным хозяйственным объектом и соответствовать всем требованиями, о которых говорилось в предыдущем разделе.
Шаг 2. Оформляем в собственность земельный участок
Купить дом, не приобретя во владение землю, на которой он стоит, не получится. В крайнем случае, можно взять эту территорию в аренду на 100 лет и она будет считаться практически вашей. Землю можно также унаследовать от родственников и родителей.
Это важный пункт процедуры и забывать о нём не следует. Учтите, что приобрести землю на средства маткапитала не получится. Так что эту статью расходов вам придётся полностью взять на себя.
Шаг 3. Собираем документы и обращаемся в Пенсионный Фонд за разрешением
Решение о передаче средств на счет продавца недвижимости принимают сотрудники Пенсионного Фонда. Именно к ним нужно обратиться, если вы решали воспользоваться государственной поддержкой для улучшения жилья.
В случае положительного решения ПФР покрывает расходы на приобретение дома (или их часть) и передаёт средства, обеспеченные сертификатом, продавцу жилья.
Какие документы потребуются:
- Заявление от владельца сертификата, написанное по установленной форме (образец можно взять в ПФР).
- Свидетельство о пенсионной страховке.
- Сертификат на маткапитал.
- Копии паспорта и свидетельств о рождении.
- Обязательство об оформлении дома в собственность на всех членов семьи.
- Справку о размерах временно непогашенного долга продавцу дома (если потребуется).
- Свидетельство о браке (или разводе, если таковой имеет место).
- Реквизиты банковского счета, на который переводятся средства.
Пакет документов варьируется в зависимости от индивидуальных нюансов конкретного процесса купли-продажи жилья.
Учтите, что решение по переводу средств (или отказ в такой процедуре) принимается не сразу. Покупателю и продавцу придется ждать 1-2 месяца до «вынесения приговора». Если все документы в порядке и объект недвижимости соответствует требованиям, ПФР даёт добро, и вы переходите к следующему шагу.
Шаг 4. Оформляем сделку
Оформление договора купли/продажи осуществляется согласно установленным правилам. Важный нюанс – владельцами дома становятся в равных долях все члены семьи, включая детей. Это делается на случай развода родителей, лишения их родительских и прочих жизненных обстоятельств.
Оформить дом в общую собственность необходимо в течение 6 мес. после того, как Фонд перечислит продавцу причитающиеся ему средства в полном объёме.
Шаг 5. Переходим во владение домом
Теперь вы владеете домом. Если вы приобрели его в кредит, аккуратно выплачивайте ежемесячные взносы, иначе вам будут начислены штрафы и пени. Если оплата сделана полностью, никаких действий больше не требуется: живите всей семьёй в новом доме и наслаждайтесь комфортом, простором и уединением.
Для наглядности представлю вышеперечисленные шаги в виде сравнительной таблицы
| № | Необходимые шаги | На что обратить внимание | Сколько времени может уйти |
| 1 | Поиски дома | Искать недвижимость для покупки стоит на вторичном рынке | Время не ограничено |
| 2 | Оформление в собственность земли | Купить землю на маткапитал нельзя | 1-2 недели |
| 3 | Обращение в Пенсионный Фонд | Все документы должны соответствовать установленным нормам | 1-2 месяца |
| 4 | Оформление договора | Недвижимость должна быть распределена на доли между всеми членами семьи | несколько дней |
| 5 | Владение | При дальнейших операциях с недвижимостью следите за корректным оформлением сделок | - |
4. Покупка дома у родителей (родственников) – особенности и нюансы
Закон позволяет производить коммерческие сделки между лицами, находящимися в родственных связях. Однако если речь идёт о привлечении государственных средств, то на действия граждан, являющихся кровными родственниками, накладываются определенные ограничения.
Мать/отец/бабушка/дедушка не могут продать сыну/дочери/внуку/внучке дом или квартиру за средства мат-капитала. Введение такого запрета обусловлено частыми случаями мошенничества с государственными дотациями.
Сделки между близкими родственниками могут иметь меркантильную цель – обналичивание средств, а не улучшение условий жилья. Поэтому купить квартиру или дом у родной бабушки (или родного дедушки) не получится.
Правда, двоюродные братья и сестры вполне вправе осуществлять такие операции.
5. Подводные камни в покупке жилья через материнский капитал – как избежать обмана
Семейный капитал в 2019 году – солидные деньги, которые, хотя и не являются наличными, всё же привлекают мошенников и любителей поживиться за чужой счет. Чтобы избежать обмана при обращении с маткапиталом, мы советуем вам все сделки с приобретением недвижимости проводить при участии опытного юриста или риэлтора.
О том, мы уже писали ранее в отдельной статье о профессии риэлтора.
Профессиональные услуги стоят денег, но это лучше, чем остаться вовсе без средств в результате мошеннической операции. А способов лишить владельцев их законных средств масса.
Пример
Еще недавно операциями с семейным капиталом свободно занимались микрофинансовые организации и фирмы с сомнительным статусом. Некоторым компаниям удалось незаконно обналичить сотни миллионов рублей государственных денег на сделках с недвижимостью и прочих аферах.
По этой причине в 2015 году любые МФО отстранены от операций с маткапиталом законодательным образом.
Однако некоторые «фирмы» (а не деле преступные группы) просто сменили статус и продолжили свою деятельность. Самые простые варианты обмана владельцев сертификатов – изъятие предоплаты за мнимую помощь в сделках с материнским капиталом или продажа объектов недвижимости, не соответствующих требованиям сделок с государственными средствами.
В России на государственном уровне проводится политика повышения рождаемости. В качестве стимуляции было предложено выдавать семьям, которые родили и последующих детей, в виде материнского капитала.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
После покупки недвижимости многие волнуются, получится ли продать дом, купленный за материнский капитал. Ведь он в равных долях делится на несовершеннолетних детей. Важно выяснить нюансы процедуры и что для этого нужно.
Можно ли так сделать
Родителям, волнующимся, можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, переживать не стоит. Законодательно препятствий для совершении сделки не имеется.
Но стоит помнить, что объект недвижимости в равных долях делится на детей и родителей. Поэтому важно подтвердить, что продажа не будет ущемлять интересов несовершеннолетних. В противном случае сделка признается недействительной.
Отец и мать могут самостоятельно решить, как будет происходить реализация дома. Для проведения процедуры от имени несовершеннолетних к продаже привлекаются органы опеки. Они должны дать согласие на реализацию, проведя проверку. Далее процедура проводится в соответствии с основными принципами проведения таких сделок, прописанными на законодательном уровне.
Условия сделки
Все процедуры по продаже домов, приобретенных с привлечением материнского капитала, проводятся с обязательным получением разрешения от органов опеки. Сотрудники проверяют чистоту сделки и отсутствие ущемления прав ребенка.
При использовании материнского капитала у семей появляется не только возможность расшириться в плане недвижимости, но и обязанность по обеспечению детей. Поэтому после покупки могут образоваться проблемные моменты, связанные с распоряжением имуществом.
Если жилье приобретается за счет маткапитала, то в нем должны быть выделены доли для всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать впоследствии дом, необходимо получить разрешение от органов опеки. Они проверяют, что дети остаются с правом получения доли в новом объекте недвижимости, а площадь проживания не будет уменьшена.
Выделяют особые условия проведения сделки по продаже дома. Главным из них является получение письменного согласия от органов опеки. Помимо этого в ходе процедуры должны не ухудшиться условия проживания и сохраниться права детей на собственность.
Инструкция как продать дом, купленный за материнский капитал
Чтобы продать дом, который был приобретен с привлечением средств материнского капитала, необходима пошаговая инструкция. Если соблюдать ее, то проблем со сделкой не появится.
Сбор документации
Важным моментом является выяснение, какие документы нужны для продажи дома. Прежде всего необходимо посетить органы опеки по месту жительства. Это обусловлено тем, что несовершеннолетние не имеют права на распоряжение имуществом. В данном случае проверять чистоту и правомерность сделки будет именно компетентная организация.
Если сделка проводится без нарушений, а детям выделяются доли в новой собственности, то выдается разрешение от органов опеки. Далее родители могут приступать к оформлению регистрации купли-продажи в органах Росреестра.
Для внесения данных о сделке потребуется иметь в наличии определенные документы.
Необходимо предоставить оригиналы и ксерокопии:
- разрешения, выданного органами опеки;
- удостоверений личности отца и матери;
- соглашения о купле-продаже;
- правоустанавливающих документов на недвижимость;
- плана межевого деления;
- свидетельств о рождении или паспортов детей;
- согласия совершеннолетних владельцев на продажу объекта недвижимости;
- технического паспорта, выданного БТИ;
- кадастрового паспорта на дом;
- выписки из ЕГРП о том, что дом не находится в обременении.
Все документы и детали тщательно перепроверяются, а это связано с тем, что недорогие дома часто используются для незаконного получения денег при обналичивании материнского капитала и если данная схема будет выявлена, то стороны будут привлечены к уголовной ответственности
Этапы оформления
Продать дом, приобретенный на материнский капитал, весьма не просто.
Чтобы исключить возможные трудности, необходимо следовать определенной инструкции:
- Родители должны тщательно перепроверить все документы. Особое внимание уделяется правоустанавливающим бумагам на дом и земельный участок.
- Далее подбирается объект недвижимости, который будет соответствовать предъявляемым требованиям. Новый дом должен быть аналогичной старому или большей квадратуры. Кроме того в жилье должны полностью сохраниться все бытовые условия, которые имелись в предыдущем доме.
- Продавец и покупатель заключают предварительное соглашение. Документ должен быть заверен у нотариуса. Также собственник передает правоустанавливающие бумаги на дом, которые передаются в органы опеки.
- После этого собственники получают согласие от других владельцев, достигших совершеннолетнего возраста. Самим родителям необходимо обратиться в органы опеки для получения согласия на продажу дома.
- Ходатайство рассматривается в течение 30 дней . После этого органы опеки выносят положительное или отрицательное решение. Продать недвижимость можно только в том случае, если сразу же приобретается новый дом. В нем должны быть выделены доли для детей. Поэтому готовится два договора: о продаже дома и покупке нового объекта недвижимости.
- На завершающем этапе производится заверение оформленного договора у нотариуса. Документ должен быть зарегистрирован в компетентных органах. Несовершеннолетние дети становятся совладельцами нового объекта недвижимости.
Варианты действий
Выделяют три законных способа продажи дома, который куплен с привлечением сертификата на материнский капитал. В первом случае производится оформление долей на несовершеннолетних в новом доме. Части должны быть равнозначными и не ухудшать условий проживания детей.
Этот вариант возможен, если после продажи недвижимости сразу же приобретается новое жилье. Договор на новый объект обязательно должен содержать данные о доле, выделенной на каждого ребенка.
Вместе с заявлением должен предоставляться документ об определении частей. Он подлежит нотариальному заверению. После этого органы опеки выдают разрешение, согласно которому отчуждение может быть произведено в любое время.
Существует и другой способ законной продажи недвижимости. Согласно ему несовершеннолетним может быть выплачена компенсация после продажи. Ее размер должен соотноситься со стоимостью долей в проданном доме. Сумма определяется на тот момент, когда продавалось жилье.
Разрешение органами опеки выдается на основании документов, которые определяют выделенную на детей сумму. В этом случае родители должны открыть на имя каждого ребенка счета, куда кладутся денежные средства. Снимать их не может никто вплоть до наступления совершеннолетнего возраста. Родители могут распоряжаться деньгами только в том случае, если они получат разрешение от органов опеки.
Доступен вариант отчуждения недвижимости с выделением долей детям в любом жилом помещении, не обязательно приобретаемом родителями. Определить части можно в квартире бабушки или дедушки, а также других близких родственников.
По закону новая доля может быть меньше старой. Но это разрешено в том случае, если фактическая площадь не будет менее предыдущей. Это возможно, если одинаковые площади составляют разные доли.
Цена дома может варьироваться в зависимости от района проживания. Это пункт прописывается в справке о стоимости недвижимости. Тогда доли могут быть меньше, однако стоимость их будет больше.
Без органов опеки провести продажу недвижимости, приобретенную за счет материнского капитала, невозможно. Согласие является обязательным документом для разрешения на проведение сделки. Органы опеки тщательно проверяют все обстоятельства дела.
Положительное решение может быть вынесено, если:
- жилищные условия будут улучшены в ходе сделки;
- новое место проживания будет иметь улучшенную инфраструктуру;
- экологическая обстановка в месте расположения приобретаемого дома будет благоприятной;
- в результате смены места жительства будет получена более оплачиваемая должность у родителей.
Выделяют и часто встречающиеся основания для отказа в выдаче разрешения.
Среди них можно отметить:
- приобретение объекта недвижимости в кредит, что приводит к ущемлению прав ребенка;
- покупку неоконченного объекта строительства;
- приобретение дома меньшего по площади, чем предыдущий;
- отсутствие бытовых благ в новом объекте (свет, вода, отопление и другие коммуникации).
Существуют случаи, когда согласие от органов опеки не требуется.
В случае достижения ребенком 16-летнего возраста и его трудоустройства, нахождения в браке, дом можно продать без разрешения, при этом ребенок должен дать свой ответ самостоятельно
Нюансы и ограничения
Продавая дом, который приобретался с привлечение материнского капитала, стоит помнить, что покупателей на него найти непросто. Многие люди боятся некоторых рисков, связанных с такими объектами недвижимости.
После продажи ребенок после 18 лет или органы опеки могут провести оспаривание сделки через судебные инстанции. Поэтому создается вероятность потери новыми владельцами объекта недвижимости и собственных денежных средств. Это возможно при неправильном оформлении сделки, намеренного или непреднамеренного ущемление прав ребенка.
Исходя из этого продажа дома должна проводиться с тщательной проверкой. Если договор будет аннулирован, то деньги за объект недвижимости подлежат возврату.
В Гражданском Кодексе РФ (статья 36) прописано, что дома, покупаемые за материнский капитал, оформляются в общедолевую собственность. Поэтому каждый член семьи получает определенную часть недвижимости.
Продать такой дом можно только при наличии обязательного разрешения от органов опеки и попечительства. Организация действует в отношении сохранения прав и защиты интересов ребенка.
Деятельность органов опеки регламентируется Гражданским Кодексом РФ (статья 37) и № 48-ФЗ от 24.04.2008 (статья 20). В законах прописано, что родители не могут самостоятельно продать дом, если доля в нем принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Здравствуйте, у нас есть частный дом, который куплен под матерински капитал и мы хотим его продать, но младший брат не достиг совершеннолетнего возраста. И у меня, есть отдельный участок с домом. Сможем ли мы продать дом, купленный под материнский...
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал и покупка дома
Здравствуйте. Хотим продать квартиру,купленную на материнский капитал.Есть покупатели,они погасят ипотеку.Мы покупаем дом с удобствами.Доли детям не выделяли в квартире. Были в органах опеки.Они сказали,что надо у натариуса заключить соглашение:Что...
30 Августа 2017, 07:09, вопрос №1737998 Танзиля, г. Димитровград
Можно ли продать дом, купленный на маткапитал, без согласия супруга?
Добрый день!мы с мужем в браке с 2011 года. есть общий сын и у меня есть дочь от первого брака. мы купили дом в селе под материнский капитал. сейчас совместная жизнь невозможна я ушла к родителям и хочу продать дом купленный за материнский капитал...
Все услуги юристов в Москве
Как продать дом, купленный на мат капитал, с целью строительства нового дома?
Мне необходимо продать дом, приобретенный с помощью средств материнского капитала. Собственность на всех членов семьи так и не оформляла, прописаны все. Хочу без оформления продать этот дом и построить новый большей площадью.И в не уже оформить...
Можно ли продать недостроенный дом, под который брали материнский капитал?
Получили материнский капитал на строительство дома. Но на данный момент стройку заморозили по ряду причин и хотим продать объект, чтобы купить квартиру. И уже в ней оформить доли на детей. Это возможно?
Как продать дом, купленный с использованием материнского капитала?
Добрый день! Как продать дом купленный с использованием материнского капитала? У нас дом 100 кв, был приобретен в сельской местности с использованием мат.капитала, долю поделили на всех 4 членов семьи (мама, папа, сын, дочь) по 25 кв. Хотим...
Как продать дом, купленный ранее за материнский капитал?
здравствуйте! я с таким вопросом к вам. у меня имеется дом в собственности в доле с моими несовершеннолетними детьми,мы купили еще один дом за мат.капитал и он просто стоит у нас ни кто в нем не живет. могу ли я продать тот дом каторый куплен за...
06 Декабря 2016, 11:20, вопрос №1464292 екатерина, г. Белогорск
Можно ли продать дом и купить квартиру меньшей площади, если были использованы средства мат.капитала?
Здравствуйте. У нас собственность на 4 человека, с участием материнского капитала, т.е. разделен по 1/3. можем ли мы продать этот дом и купить квартиру, только она меньшей площади.
Как продать дом, купленный за материнский капитал?
хочу продать дом купленный за материнский капитал и купить жилье в другом регионе, в доле двое несовершеннолетних детей
Продажа дома, построенного с использованием материнского капитала
здравствуйте! в 2014 году мы использовали средства материнского капитала на постройку дома с нотариальным обязательством выделить долю детям. дом пока в эксплуатацию не введен, юридически оформлен как недострой, доля не выделена. сейчас ясно, что...
Как продать дом, купленный за материнский капитал, если один ребенок уже совершеннолетний?
Я купила дом за мат.капитал+доплата.Старшей дочери 21 год,а младшему 5 лет.Вот 3 доли по 1/3.Дочь хочет продать свою долю,можем ли мы её выкупить и кого из органов власти должны проинформировать об этом?В дальнейшем,я как законный представитель...
Каким образом продать недвижимость, купленную на средства материнского капитала?
Здравствуйте. Мы живем в деревне и хотим купить временно дом(примерно на год) под материнский капитал + добавить. На данный момент строим дом ближе к городу, но строительство затягивается(поэтому и хотим пока купить дом, своего жилья нет, снимаем)....
