Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?

Можно ли

Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.

Теоретически продать такую квартиру можно, но вот на практике не многие семьи прибегают к такой мере.

Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.

В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:

• разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
• документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
• при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

Необходимые документы

После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:

• согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
• паспорта РФ покупателя и продавца;
• доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).

В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы:

• технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
• выписка об оплате коммунальных услуг;
• выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:

1. Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
2. Обмен недвижимым имуществом.
3. Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
4. Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.

Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.

В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.

В ипотеке

Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.

Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.

После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.

При наличии покупателя схема продажи может быть такой:

• покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
• покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
• продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.

При разводе

В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.

При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.

При разводе супруг может претендовать только на свою долю в квартире и имеет право ее продать. Обычно продажа производится второму супругу после выплаты компенсации.

В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.

Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.

Без выделения долей детям

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.

Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.

Какие трудности могут возникнуть

Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.

Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.

Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:

• была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
• узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
• в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.

Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал, оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.

Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.

То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:

• получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
• подготовить все необходимые документы;
• совершить сделку, следуя закону.

По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г. она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости. Самый распространенный вариант - это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:

• с желанием приобрести площадь больших метров;
• переезд в другой город;
• желание приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:

• возраста детей, имеющихся в семье;
• наличия ипотечной субсидии;
• форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:

• все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
• заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:

• продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
• необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
• к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
• получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
• далее проводится регистрация договора купли-продажи - это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
• совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.

Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:

• перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
• далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
• квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:

• каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
• необходимо получить согласие из опекунского совета;
• разрешение из Пенсионного Фонда;
• при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
• продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО!!! Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:

• паспорта всех участников сделки;
• одобрение из службы опеки;
• разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
• согласие второго супруга;
• документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
• если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
• документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
• паспорта на объект технический и кадастровый;
• справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:

• полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
• причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
• информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
• размер стоимости жилой площади;
• временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
• размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
• обязательства сторон и их права;
• требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
• документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
• необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
• в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:

• продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
• в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
• покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
• при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
• также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
• скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:

• заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
• удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
• предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
• справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.

Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:

• паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
• необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
• предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
• предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
• также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:

• подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
• или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ!!! Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие - это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ!!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

• возраста детей;
• наличия ипотечного кредита;
• формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.

Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в . Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

• паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
• паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
• свидетельство о браке или о его расторжении;
• согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
• банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
• бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
• документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
• выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
• технический паспорт на недвижимую собственность;
• справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано .

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье - стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

1. Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
2. Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую - для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
3. Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

• паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
• выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
• справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
• выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
• согласие органов опеки;
• письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
• справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

• купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
• наделить детей долями собственности в жилье родственников;
• открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

1. получить одобрение органов опеки на сделку;
2. прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
3. открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
4. зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Итог

Процесс продажи жилья, купленного под маткапитал, будет различаться в зависимости от нескольких условий. Важную роль играет наличие ипотечного обременения. Если жилье в полной собственности семьи, никаких препятствий не возникнет. Если же есть ипотека, продать дом, комнату или квартиру может помочь банк. Если есть несовершеннолетние дети, их интересы будут представлять сотрудники органов опеки и попечительства – они проследят, чтобы взамен проданных долей дети получили новые квадратные метры или достойную денежную компенсацию.

Купленную на материнский капитал. Данный процесс имеет огромное количество особенностей и нюансов. Ведь подобная процедура обязывает родителей выделять всем членам семьи доли в приобретенной недвижимости. Соответственно, если не подготовиться к процессу продажи данной квартиры, могут возникнуть проблемы. Вплоть до аннулирования проведенной сделки. Какие особенности и нюансы придется учитывать?

Есть ли возможность?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Есть ли такая возможность у граждан? Именно выяснением ответа на второй вопрос рекомендуется заняться в первую очередь.

Дело в том, что теоретически продать купленную недвижимость можно. Даже если был использован материнский капитал. На практике люди не особо часто прибегают к данной мере. Придется изрядно постараться. Соответственно, можно задуматься над продажей. Но только после предварительной подготовки. С чем придется столкнуться продавцам и покупателям? Что считается важным для успешного проведения сделки?

Ипотека и продажа

Обратить внимание необходимо на следующий факт: сейчас большая часть недвижимости покупается в ипотеку. Причем с использованием материнского капитала. Продавать такую собственность можно, но с определенными проблемами. Квартиру, купленную по ипотеке с использованием капитала матери, продать сложнее, чем недвижимость без ипотечного кредитования. Особенно если новое жилье приобретается аналогичным образом.

Почему так происходит? Дело в том, что в недвижимости придется выделить доли детям. Если кредит не выплачивается вовремя, квартира должна выставляться для дальнейшей ее реализации. А когда речь идет о еще недостроенном доме, то фактически доли несовершеннолетним выделить нельзя. Проблема эта решаема. Родителям придется оставить у нотариуса заверение о том, что в течение полугода с момента возможности использования жилья или окончания платежей по ипотеке несовершеннолетним детям обязательно выделят доли в квартире.

Высокие риски

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Стоит запомнить, что стоимость подобной недвижимости не должна быть слишком высокой. Ведь органы опеки всегда защищают интересы несовершеннолетних детей. Для покупателей приобретение подобной недвижимости - это огромный риск.

Например, в случае аннулирования сделки придется отдавать купленную недвижимость. И деньги, которые были уплачены продавцу, тоже. То есть необходимо будет восстановить ситуацию так, словно сделки и не было вовсе.

Следует также отметить, что в течение трех лет после достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд для признания сделки недействительной ввиду отсутствия законно выделенной доли в квартире. Это огромный риск для покупателей. Именно из-за этого придется не только соблюдать все установленные правила (о них будет рассказано далее), но и не завышать цену на недвижимость. Иначе покупателей попросту невозможно будет найти.

Спрашиваем разрешение

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, при разводе или в удачном браке? На самом деле при правильной подготовке ничего опасного в сделке нет. Главное, учитывать российское законодательство. Чтобы продать жилье, необходимо обратиться в органы опеки. Они выдают специальное разрешение. Без него невозможно осуществить продажу недвижимости, где в принципе выделена доля детям. Соответственно, именно с этого процесса необходимо начинать весь процесс.

Добро на продажу имущества детей может быть получено после обращения родителей в соответствующую инстанцию по месту жительства несовершеннолетних. Законные представители подают заявление установленного образца, в котором сообщают о планах продажи недвижимости. Далее органы опеки беседуют с родителями и всеми несовершеннолетними, которым уже есть 14 лет.

Как только этот этап пройден, работники службы должны удостовериться, что дети не будут ущемлены в правах. Если планируется продать недвижимость для того, чтобы улучшить качество жизни, никаких проблем не будет. В противном случае необходимо доказать, что у ребенка будет в собственности доля, которая окажется не меньше той, что была выделена в продаваемой недвижимости. Соответственно, необходимо сразу проводить сделку и по продаже, и по покупке жилья.

Как только органы опеки дадут согласие на осуществление операции, можно проводить ее. Без разрешения, как уже было сказано, ни один добросовестный покупатель не согласится на сделку. Обычно соответствующий документ выдается через 2 недели после того, как органы убеждаются в отсутствии нарушений интересов детей.

Документы для органов опеки

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Как уже было сказано, первый этап - обращение в органы опеки. Но желательно вместе с этим выставить объявление о продаже и искать новую квартиру. Этот прием ускорит процесс.

Какие документы требуется предоставить при подаче заявления установленного образца? Родители приносят:

1. Свидетельство о браке/разводе.
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Паспорта (свои и детей после 14-летия).
4. Справки на покупаемую недвижимость.
5. Документы на продаваемую собственность (свидетельство о правах собственности).

Без предпоследнего пункта иногда можно обойтись. Сделать это представляется возможным, если:

• Родители у нотариуса оформили документ, обещающий выделить доли детям в будущем.
• Есть иное жилье, в котором несовершеннолетним выделят часть собственности.
• Планируется перевести деньги на счета детям (требуется доказательство).

Соответственно, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Продажа недвижимости имеет всего несколько путей реализации в данной ситуации. Какие именно?

Способы продажи

Если не вникать в подробности общения с органами опеки, то непосредственная продажа собственности может происходить всего несколькими путями. На сегодняшний день жилье, купленное при помощи изучаемого метода, можно:

1. Продать, покупая новую квартиру (2 сделки проводятся одновременно).
2. Осуществить обмен недвижимостью.
3. Провести сделку купли-продажи для строительства дома (крайне трудный способ).
4. Продать квартиру с последующим переводом средств на счет детям.

Больше никаких вариантов не дано. Продажа недвижимости с целью получения денежных средств "на жизнь" или на любые другие цели не не может иметь места. Такие сделки будут признаны недействительными.

Если есть квартира?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если есть квартира, которая предлагает более комфортные условия пребывания, со сделкой проблем не должно быть. В такой ситуации необходимо выделить равнозначные доли (относительно тех, что принадлежали в купленной квартире с использованием капитала) в имеющимся жилье у родителей. Можно предоставить в собственность большую площадь, но не меньшую.

В данной ситуации родители должны следовать алгоритму:

• Подготовить документы для продажи квартиры, в которую вложили капитал. Выставить ее на продажу (найти покупателей).
• Оформить права собственности в квартире родителей (той, что без капитала имелась) на детей в долях, которые полагались в прежнем жилье. Лучше передать большую часть недвижимости, чтобы не возникало вопросов.
• Обратиться в органы опеки с соответствующим запросом. После проверки условий жизни и удостоверения в том, что доли действительно выделены, но уже в новой недвижимости, можно забрать необходимый для проведения операции документ.

Ничего трудного или особенного нет. Но опять же, полученные деньги можно потратить только для того, чтобы улучшить качество жизни (повысить комфорт).

Для дома

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом? Сделать это не так просто. Обменять недвижимость в данной ситуации проще. Достаточно просто представить документы в органы опеки, которые подтверждают соответствие жилищных условий санитарным нормам и качество материалов, из которых построено здание. А вот с продажей будет труднее. Как уже было сказано, можно попытаться действовать через нотариуса. У него пишется бумага, согласно которой детям будут выделены доли в строящемся жилье не ранее чем через 6 месяцев с момента окончания постройки.

Без выделения долей

Но это не все ситуации, которые встречаются на практике. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей? Ответ прост - никак. Органы опеки не разрешат провести подобную сделку. Единственное верное решение - выделение долей детям в другом жилье. Но при этом условия жизни и размер полученного имущества должны быть не хуже, чем они были в прежней квартире.

Исключение с продажей возможно, только если процедура вынужденная - например, нужны деньги на лечение ребенка. Тогда органы опеки идут навстречу. Но придется предъявить ряд доказательств относительно использования финансов. Обязательно требуется принести справку от врача или заключение медицинской комиссии с диагнозом и назначенным лечением.

Покупка другой недвижимости

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую? Об этом уже было сказано ранее. Но существует еще несколько нюансов в данном процессе:

1. Приобретаемая недвижимость должна быть аналогичной или большей площади, чем та, в которой использовался мат. капитал.
2. Жилищные условия в недвижимости улучшаются или остаются прежними.
3. Доли выделяются детям не менее тех, что были раньше.

Приобретение квартиры меньшей площади возможно лишь изредка. Но при этом доли несовершеннолетних должны быть аналогичны тем, что были ранее. Собственность иных хозяев (например, родителей) при подобных обстоятельствах может уменьшаться.

Как действовать продавцам?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без опеки? Никак. Сделка попросту не будет признана действительной. Только если обманывать покупателей. Это нечестно. Продажа недвижимости может проводиться:

• самостоятельно;
• при помощи риелторских контор.

Второй вариант развития событий на практике встречается чаще. Соответственно, алгоритм действий будет следующим:

1. Продавец готовит документы на квартиру и обращается с ними к риелторам.
2. Разыскивается покупатель, квартира для покупки.
3. Родители обращаются в органы опеки и получают разрешение на сделку.
4. Посредством риелторской конторы регистрируется процесс купли-продажи с выделением долей детям.
5. Собственники получают свидетельства о правах на недвижимость.

Ничего трудного. Проблемы возникают именно из-за того, что органы опеки не позволяют отложить приобретение нового жилья на будущее. Варианты продажи квартиры, в которую вложен материнский капитал, не слишком отличаются от аналогичной сделки с обычной недвижимостью.

О документах

Понятно, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. А какие документы нужны для сделки? Среди бумаг, которые предоставляются нотариусу или риелторской конторе, выделяют: свидетельства о правах собственности, кадастровый паспорт на квартиру, выписку из БТИ и домовой книги, удостоверения личности (паспорта) сторон, свидетельства о рождении всех детей, разрешение органов опеки на сделку, справку из ЕГРП, договор купли-продажи, технических паспорт квартиры, выписку из лицевого счета.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

• Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
  • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
  • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
  • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
• Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
• Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
• Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
• Выписка о проживающих:
  • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
  • из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
• Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

• окончание срока действия документов;
• если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

• Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
• При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

• разрешение органов опеки на продажу жилья;
• договор о купли-продажи;
• оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
• подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
• при необходимости также могут потребоваться:

• технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
• выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
• выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

• покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
• путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
• сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

• площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
• запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
• доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

• разрешение на сделку из попечительского совета;
• паспорта родителей;
• договор купли-продажи дома;
• документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
• межевой план;
• оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
• расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
• технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

• если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
• если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

• для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
• для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.