Почти половина жителей России хочет улучшить жилищные условия, переехав в квартиру побольше
«Нам показали сегодня квартиры в 20 кв. м – кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», – говорил в 2016 г. тогдашний вице-премьер Игорь Шувалов, осматривая новостройки эконом-класса в Казани. К 2024 г. объем жилищного строительства должен вырасти минимум до 120 млн кв. м в год, жилищные условия должны улучшаться не менее чем для 5 млн семей ежегодно, жилье должно быть доступно семьям со средним достатком, а ставка по ипотеке не должна превышать 8%, говорится в указе о национальных целях и стратегических задачах развития, который президент Владимир Путин подписал в мае.
Где и как живут россияне сегодня?
25 квадратных метров
На одного человека в России приходится лишь одна комната - это один из самых низких показателей рейтинга «Индекс лучшей жизни» (Better Life Index), который составляет Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Столько же у одного жителя Турции и Мексики; самые высокие показатели – в Канаде (2,5), Новой Зеландии и США (по 2,4). Средний показатель по странам ОЭСР – 1,8 комнаты на человека. Всего в рейтинге участвуют 36 стран – 34 члена ОЭСР (это в основном развитые экономики) плюс Бразилия и Россия.
По обеспеченности жильем Россия серьезно отстает от развитых стран, подтверждают данные Дом.РФ (госкомпания, бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). В среднем по России на одного человека приходится 25 кв. м жилья. Это существенно меньше, чем в других странах Европы, где на одного человека приходится в среднем от 40 кв. м жилья, и США и Канады, где более 70 кв. м. Даже в густонаселенном Китае этот показатель выше – 27 кв. м, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
В Московской агломерации на человека приходится около 22 кв. м, в Санкт-Петербурге – 24 кв. м, в Воронежской агломерации – 29 кв. м. Для сравнения: в Берлине, Вене, Риме и Нью-Йорке этот показатель превышает 40 кв. м на человека, в Париже, Мадриде, Женеве, Стокгольме – от 30 до 40 кв. м.
Где квадратные метры
Почти три четверти россиян живут в городах, причем эта доля не меняется с 2010 г.; 73% жителей страны проживают в квартирах, остальные – в частных домах.
«Сейчас 77% жилого фонда в России – это однообразные микрорайоны, так они застраивались с весьма плотной застройкой и не всегда развитой городской инфраструктурой».
Дмитрий Медведев, апрель 2018 г.
Жилье большинства москвичей выглядит так: 2–3-комнатные квартиры небольшой площади, где живет несколько поколений, рассказывает Светлана Жукова, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости». Чаще всего это типовые дома, возведенные в 60–70-х гг. Двушка и трешка – наиболее распространенный вариант и в целом по России, отмечает Литинецкая: на двухкомнатные квартиры приходится 39% жилья в стране, их средняя площадь – 48 кв. м, на трехкомнатные – 28% (65 кв. м).
Больше половины всех квартир в стране было построено в 1945–1995 гг. – 2,4 млрд кв. м (60% жилищного фонда), свидетельствуют данные Росстата (ведомство готовит отчет по жилищному хозяйству раз в два года, последний доступный опубликован в 2016 г.). Задачи сформировать комфортную жилую и городскую среду тогда не было, говорится в ответе Дом.РФ на вопросы «Ведомости&».
Без базовых удобств, например туалета в доме, продолжают жить 13,8% россиян, по этому показателю из включенных в рейтинг ОЭСР стран Россия проигрывает только ЮАР (37%). В Бразилии без канализации в доме живет 6,7%. Росстат считает обеспеченность удобствами иначе – не по количеству людей, а по числу квадратных метров с водопроводом, канализацией и проч. По российской статистике выходит, что в среднем по стране удобствами обеспечено 66% жилья.
В ветхом и аварийном состоянии в 2015 г. находилось 2,5% российского жилищного фонда, свидетельствуют данные Росстата.
Куда стремятся россияне
Около 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия, в первую очередь – переехать в квартиру побольше, ссылается Дом.РФ на данные социологических исследований.
Куда и как переезжают россияне? Они стремятся в крупные города. С 2010 г. численность 17 крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек увеличилась на 5-15%, в них проживает треть населения страны, свидетельствуют данные Дом.РФ (правда, неясно, какую долю от прироста обеспечило изменение административных границ). В этих же крупнейших городах строится более половины жилья.
Из введенных в 2016 г. 80,2 млн кв. м жилой площади 58,8 млн кв. м приходится на города и поселки городского типа (73%) и 21,4 млн кв. м – на сельскую местность (27%), говорится в «Бюллетене индивидуального жилищного строительства», который опубликовал Аналитический центр при правительстве в декабре 2017 г. Это почти точно соответствует соотношению городского и сельского населения, указывают авторы «Бюллетеня». При этом жители сельских территорий чаще всего живут в индивидуальных домах – они в 2016 г. обеспечили 79% вводимой площади.
78,5 млн кв. м жилья
было введено в России в 2017 г., по данным Росстата, – на 1,3% меньше, чем годом ранее.
Лидерами по вводу стали Московская область – 8,8 млн кв. м, Санкт-Петербург – 3,5 млн кв. м и Москва – 3,4 млн кв. м.
В 2017 г. было выдано 1 млн кредитов на 2 трлн руб.
Как россияне приобретают жилье? В Москве, например, большая часть сделок с жильем – это обмен, как правило, с доплатой в 1,5–2 млн руб. (накопления или ипотека), которые позволяют купить жилье большей площади или такой же, но в более статусном районе, рассказывает Жукова. Чаще всего для переезда выбираются дома, построенные с середины 1960-х по начало 1990-х, продолжает она, а через 2-4 года та же семья, доплатив и добавив материнский капитал, переезжает в более современные типовые панельные дома. Есть небольшая категория людей, которые сразу стремятся улучшить качество дома, например переехать из однушки в хрущевке в просторную однокомнатную квартиру или студию в новостройке, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости».
Тренд – сокращение сроков пользования квартирой, говорит Жукова: люди становятся более мобильными и, вовлекаясь в процесс улучшения жилищных условий, проводят сделки уже не один раз.
Средний размер построенных квартир с 2010 г. уменьшается. По данным Росстата, в 2010 г. он составлял 81,5 кв. м, а в 2015 г. – уже 71,4 кв. м. Покупатели все чаще покупают жилье меньшей площади, подтверждают более свежие данные «Миэль-новостроек». Например, по итогам I квартала 2018 г. средняя площадь квартир составила 52 кв. м – это на 10% меньше, чем за аналогичный период 2017 г. В старой Москве средняя площадь приобретаемой квартиры за год сократилась на 3% и составила 60 кв. м, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой».
Жилье без спроса
Нужно взять новую высоту – стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 до 120 млн кв. м в год, такую задачу поставил Путин в послании Федеральному собранию в 2018 г. Полуторакратный рост объемов вводимого жилья позволит, по расчетам Дом.РФ, увеличить среднюю обеспеченность граждан жильем до 30 кв. м на человека к 2024 г.
Дело не столько в объемах строительства, сколько в его себестоимости: платежеспособный спрос на новостройки в среднем по стране примерно в 2,5 раза ниже предложения; похожая ситуация и на вторичном рынке, отмечает Литинецкая.
Основной инструмент поддержки платежеспособного спроса на жилье – ипотека: в 2017 г., по данным Дом.РФ, каждая вторая квартира на первичном рынке и третья – на вторичном рынке жилья приобреталась с использованием ипотеки. По мере снижения ставок и достижения целевого уровня в 7–8% годовых ипотека станет доступна более чем для 50% российских семей, уверены эксперты компании. Сейчас средняя ставка в 15 крупнейших банках составляет 9,34% для первичного рынка и 9,5% для вторичного.
Еще один фактор, который должен радикально улучшить показатели по обеспеченности современным жильем, – столичная программа реновации. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин называл московскую реновацию «самой масштабной программой в мире». Она предусматривает снос к 2032 г. более 5100 пятиэтажек по всему городу и строительство взамен в 2 раза большего объема нового жилья. Предполагается, что в новое жилье сможет переехать 1,6 млн человек. Всего на программу реновации будет выделено 3 трлн руб. &
Текст: Инесса Демидова
В последние годы, пожалуй, наибольший успех из всех отраслей российской экономики достигнут строительством. Даже визуальные наблюдения показывают, что вся страна строится и ремонтируется. На первый взгляд, такое положение дел позволяет надеяться на то, что в области жилищного строительства Россия может преодолеть свое отставание от развитых стран мира. Однако имеющиеся факты свидетельствуют, что здесь ситуация, может быть, даже хуже, чем в других областях экономики. Так, по европейским стандартам, строительная активность должна быть не меньше 1 кв.м. на душу населения в год, т.е. жилищная обеспеченность должна ежегодно прирастать на 1 кв.м. В 2005 году в России было построено только 0,3 кв.м. на человека. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории оставались на уровне 0,01-0,02 кв.м./чел. Некоторые экономически развитые субъекты Российской Федерации, например, Москва и Московская область, в 2005 году существенно приблизились к европейскому стандарту и достигли 0,5 и 0,8 кв.м./чел. соответственно.
Однако изменение структуры собственности через приватизационные механизмы и созданные законодательные основы формирования рынка жилья пока кардинально не увеличивают объем жилищного фонда, а жилищная обеспеченность в России по сравнению с развитыми странами остается по-прежнему крайне низкой. Отметим, что государства бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия и др.) сталкиваются с аналогичной проблемой нехватки жилья.
Отталкиваясь от ситуации с жилищной обеспеченностью в других странах, зададимся таким вопросом, при каких объемах жилищного строительства и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, когда на одного гражданина приходилось бы 40 кв.м., как в Германии, или 65 кв.м., как в США. При этом будем рассматривать два сценария развития событий: пессимистический, когда масштабы нового жилищного строительства в России остаются на достигнутом уровне (0,3 кв.м./чел.); оптимистический, когда прирост российского жилищного строительства выходит на европейский стандарт (1 кв.м./чел.).
Приняв численность населения России за константу, получаем, что при существующем масштабе жилищного строительства (0,3 кв.м./чел.) догнать Германию удастся только через 64 года при условии, что жилищная обеспеченность немцев не изменится. И это при том, что по данным Федеральной статистической службы Германии, в 2003-2005 гг. ее строительная активность оценивалась на уровне 0,3-0,4 кв.м./чел., что весьма далеко от европейского стандарта; при высокой жилищной обеспеченности Германия может себе это позволить. Если же Россия выйдет на европейский стандарт строительной активности (1 кв.м./чел. в год), то для достижения показателя в 40 кв.м./чел. ей потребуется 19 лет. Отставание России по уровню жилищной обеспеченности от США при текущей строительной активности оценивается 147-летним периодом (пессимистичный сценарий). Если же каждый год упорно возводить по 1 кв.м. нового жилья на человека, то этот срок составит 44 года (оптимистичный сценарий).
Если предположить, что на практике будет реализован некий промежуточный сценарий развития, то в этом случае отставание России от США составит 95,5 лет. Похоже, что в современных условиях такое отставание является неустранимым. Таким образом, идентифицированный разрыв между Россией и экономически развитыми государствами мира огромен и на его ликвидацию потребуются десятилетия активного жилищного строительства. Попутно заметим, что анализируемая нами жилищная сфера не подвержена климатическим влияниям, ибо такой северной стране, как Норвегия, суровые зимы не помешали стать лидером в области жилищной обеспеченности населения.
Для корректного сопоставления уровня жилищной обеспеченности России с другими странами следует помимо рассмотренных показателей учитывать еще и качество жилья. Данная характеристика является комплексной и трудно оцениваемой, однако в качестве нее можно использовать такие параметры, как абсолютный и относительный размеры ветхого и аварийного жилья. По итогам 10-летнего развития (1995-2006 гг.) объем ветхого и аварийного жилья увеличился в 2,5 раза, а его доля в совокупном жилищном фонде страны возросла с 1,4% до 3,1%. С увеличением доли ветхого и аварийного жилищного фонда возрастает и его величина на душу населения.
Таким образом, количественный рост жилищной обеспеченности в России сопровождается повышением среднего физического износа жилищного фонда.
Снижение объемов аварийного и ветхого жилья осуществляется по двум направлениям: капитальный ремонт ветхого жилья и строительство нового жилья.
Средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ остается низкой
В статистике советского периода (как и в современной российской статистике) для общей характеристики жилищных условий населения чаще всего применялся показатель средней обеспеченности населения жильем. Он рассчитывался как по данным сплошных переписей или выборочных обследований, так и по данным текущего учета. В первом случае он показывал среднее число квадратных метров общей или жилой площади, приходящихся на одного члена домохозяйства (семьи). Во втором - средний размер жилищного фонда страны, региона, города или другой территориальной единицы, приходящегося на одного человека из общей численности населения, постоянно проживающего на данной территории.
По данным Всесоюзной переписи 1989 года, средняя обеспеченность жильем населения союзных республик, ставших впоследствии членами СНГ, составляла от 10 до 20 квадратных метров общей площади в расчете на одного человека (рис. 1). Это заметно меньше, чем было в большинстве европейских стран, в том числе и социалистического лагеря. Для снижения остроты дефицита жилья разрабатывались и реализовывались специальные жилищные программы, активно велось массовое жилищное строительство. Объемы ввода нового жилья в 90-е годы резко сократились практически повсеместно, однако, как показали результаты первых национальных переписей, средняя обеспеченность жильем возросла во всех странах, по которым имеются соответствующие данные, кроме Киргизии, где она осталась неизменной - 13 квадратных метров на человека. Она увеличилась на 3-4 квадратных метра не только в тех странах, где численность населения сокращалась (в Белоруссии, Казахстане, России и на Украине), но и в странах с быстро растущим населением (в Таджикистане и, в меньшей мере - на 2 метра, в Азербайджане).
Рисунок 1. Средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ, по данным переписей, кв. метров общей площади на человека
Средняя обеспеченность населения жильем по данным текущего учета жилищного фонда и населения быстро увеличивалась во всех странах СНГ, кроме Азербайджана, Киргизии и Таджикистана (рис. 2). В среднем по СНГ она возросла с 16 квадратных метров общей площади жилья на человека в конце 1991 года до 19 квадратных метров в конце 2005 года. К началу 2006 года она была выше, чем в конце 1991 года во всех странах, кроме Таджикистана - соответственно, 8,6 против 9,5 квадратного метра общей площади жилищного фонда на человека. В Армении и Белоруссии средняя обеспеченность жильем достигла 23 квадратных метров на человека, на Украине - 22, в Молдавии и России превысила 21 квадратный метр.
Рисунок 2. Средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ на конец 1991, 1995, 2000 и 2005 годов, по данным текущего учета, кв. метров общей площади на человека
В международной статистике обеспеченность населения жильем гораздо реже характеризуется числом квадратных метров, приходящихся на одного человека. Чаще применяется показатель числа человек, приходящихся на комнату. Так, одним из критериев проживания в условиях трущоб, принятых программой ООН по населенным пунктам (ООН-ХАБИТАТ), является недостаточная площадь жилья - более трех человек на жилую комнату. А по критериям Статистического комитета Европейского Союза, перенаселенным жилье считается тогда, когда на комнату приходится более одного человека. С этой точки зрения, представляют определенный интерес данные о распределении жилых помещений по числу комнат (рис. 3). Для жилищного фонда большинства стран - бывших республик СССР, а также некоторых стран бывшего социалистического лагеря, характерно преобладание жилых помещений, состоящих всего лишь из одной - двух комнат, и практически полное отсутствие жилых единиц с числом комнат, превышающим пять. А если говорить о жилищном фонде, построенном или модернизированном в советский период, то редкими были и четырехкомнатные квартиры, не говоря уже о квартирах с большим числом жилых комнат. Учитывая то, что в ряде стран СНГ, прежде всего, среднеазиатских, средний размер домохозяйств заметно превосходит средний размер домохозяйств стран Европейского Союза и Америки, можно сказать, что средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ, несмотря на ее рост за период независимого существования, остается достаточно низкой.
Рисунок 3. Распределение жилых помещений по числу комнат в некоторых странах СНГ и других странах мира, %
4 - Туркмения - на конец 2003 года.
5 - Europe in figures. Eurostat yearbook 2006-2007. P. 123.
Жилье для тех, кто не в состоянии его купить или построить, — большая проблема, которую с разным успехом пытаются решить во многих странах мира. Например, в зажиточной Европе соцжилье уже составляет до 30% всего жилфонда. К решению жилищных проблем малообеспеченных слоев общества во многих странах приглашают архитекторов: соцжилью не обязательно выглядеть бедно и убого на фоне общего благополучия. Есть и другой подход — тиражировать дешевое типовое жилье без оглядки на его эстетическую привлекательность. Смотрим, как выглядит социальное жилье в разных странах мира.
Кому положено соцжилье
На соцжилье в Беларуси могут социально незащищенные граждане, например инвалиды и сироты. Им квадратные метры предоставляются на условиях бессрочного найма, оплачивают они лишь коммуналку. Такое жилье нельзя приватизировать, дарить, продавать.
Выглядит соцжилье так же, как и все остальное типовое. Это обыкновенные квартиры в новостройках и на вторичном рынке.
«Китайский» дом в Орше. Фото: orsha.eu
Жилье исключительно для социально незащищенных граждан в Беларуси строится на средства технико-экономической помощи Китая. За два прошлых года уже возвели 16 таких домов, в планах еще 22 по всей стране. Кстати, в Минске такой 80-квартирный дом появится в 2019 году. По проекту «Строительство социального жилья» с поддержкой Китая будет построено пять тысяч квартир социального пользования.
Есть у нас еще и жилье, которое выдают силовикам, чиновникам, времен объявления выхода Беларуси из СССР. От социального оно отличается тем, что за него нужно платить ежемесячную арендную плату.
Добавим, что у белорусов есть и зарубежный опыт строительства соцжилья. В Венесуэле наш «Белзарубежстрой» участвует в масштабном проекте, начатом еще при Уго Чавесе, — обеспечить венесуэльцев жильем. Из последних достижений — район социального жилья в городе Пало Негро. наши строители построили 115 пятиэтажных домов. Всего же президент Мадуро обещает построить 3 миллиона квартир.
Социальное не значит бесплатное
В Европе соцжилье составляет ощутимую долю жилого фонда. В Голландии это почти 36%, Испании — 30%, в Германии, Франции, Великобритании — больше 20%.
У европейцев социальное не значит бесплатное. Государство помогает нести расходы по оплате жилья либо предоставляет жилье с фиксированной арендной платой. Основным критерием при предоставлении социального жилья является доход на одного члена семьи.
Например, в для обращения за помощью минимальный месячный заработок на одного человека не должен превышать 870 евро, для двух — 1200 евро. Безработному тоже положено социальное жилье: не больше 45 м 2 на одного человека или не больше 60 м 2 на двоих, до 75 м 2 на троих и до 90 м 2 на четверых. В некоторых случаях государство полностью оплачивает арендную плату.
Если не имеет работы и постоянного дохода, он тоже может претендовать на социальное (частично субсидируемое государством) арендное жилье. Однако сначала нужно стать в очередь, ждать около года. На социальное жилье имеют право и семьи с низким доходом (менее 34 678 евро в год).
Во Франции семья с одним ребенком может рассчитывать на помощь в оплате жилья при совокупном доходе ниже 2880 евро в месяц. Но получить социальное жилье не так просто — в крупных городах длинная очередь. В Париже ждут в среднем 6−10 лет. В малых городах проще: есть те, где пустует до 20% социальных квартир.
Новый квартал в Копенгагене. Фото: hqroom.ru
Около миллиона датчан живут в социальном жилье. По закону любой житель Дании (человек, проживший в стране более 3 месяцев) вне зависимости от дохода и гражданства имеет на него право. Очереди как таковой нет, есть даже жилье на выбор. Кстати, Дания — одна из наиболее благополучных стран в мире по обеспеченности населения квадратными метрами. На 1000 человек приходится 475 жилых помещений. Средний размер площади жилья на одного человека — 52 м 2 .
Отметим, что во многих странах проблему нехватки социального жилья принято решать с помощью архитекторов. Поэтому дома по их проектам выглядят иногда лучше, чем элитное жилье в менее развитых странах. Социальное строительство может сочетать несовместимое: и архитектуру, и экономичность, и качество.
США
Это быстровозводимое здание с двумя квартирами, которые предназначены для сдачи в аренду бездомным. Запроектировали и построили выпускники Йельского университета.
Двухквартирный жилой дом для арендаторов с низким уровнем доходов. В каждом блоке есть две спальни и просторная общая зона. Его разработали и построили студенты университета в Канзас-Сити.
Великобритания
Проект Hannibal Road Gardens.
Фото: www.peterbarberarchitects.com
Этот таунхаус в Лондоне из восьми жилых домов позиционируется как недорогое социальное жилье. В каждой квартире от 4 до 6 спален. Приоритет отдается многодетным семьям, испытывающим проблемы с жильем.
Фото: www.peterbarberarchitects.com
Архитектурное бюро Peter Barber Architects выполнило еще один заказ для городских властей Лондона: построило общежитие для бездомных. В нем 52 одноместных «номера» с собственными ванными комнатами. 14 комнат предназначены для 2-месячного «аттестационного» пребывания, 34 рассчитаны на период в 1−1,5 года, оставшиеся — на экстренные случаи. Значительная часть обитателей комплекса страдала или страдает от алкоголизма и наркомании, немало людей имеют психические заболевания, большинство — безработные.
Фото: www. rsh-p.com
В прошлом году бюро Rogers Stirk Harbour + Partners реализовало первый жилой комплекс в Митчеме для малоимущих, состоящий из 36 сборных модулей. У молодых и одиноких малоимущих британцев, в том числе и без определенного места жительства, появилась возможность обзавестись отдельными квартирами. Апартаменты можно снять за 65% от рыночной арендной платы.
Франция
Фото: www. poggi-architecture.com
Квартал Буафье на окраине города Сент с 1970-х считался социальным. Спустя сорок лет он был подвергнут реновации и расширению — там появился новый комплекс «Белые облака» на 30 квартир. Проект — бюро Poggi & More architecture.
Фото: www.rmdm.fr
Два дома по 5 квартир построены в одном из старых кварталов Парижа по проекту RMDM architects. Предназначены для семей с низким доходом. Снаружи дома отделаны перфорированными навесными панелями, часть из которых выполнена в виде автоматических открывающихся экранов.
Чили
Фото: www.elementalchile.cl
Чилийская лесопромышленная компания попросила архитекторов студии Elemental разработать проект дома для сотрудников не дороже 25 тысяч долларов, но с возможностью его достройки по мере накопления средств у владельца. Первоначальный проект включает в себя кухню-столовую на первом этаже и две спальни на втором. При желании на второй «пустой» половине можно сделать общую комнату на первом этаже и еще две спальни наверху.
Мексика
Жилой комплекс Elemental Monterrey. Фото: Ramiro Ramirez
Похожий проект студия Elemental разработала и построила для бедных мексиканцев.
У домов простая архитектура и низкая стоимость — 20 тысяч долларов за квартиру.
Фото: Ramiro Ramirez
Однако такое жилье обладает очевидным преимуществом — есть возможность расширения площадей самими жильцами в перспективе.
Бельгия
Архитектурная студия Volt Architecten разработала и реализовала проект жилого комплекса, состоящего из 14 квартир для «социальщиков».
Фото: www.voltarchitecten.be
Жилые единицы, сблокированные друг с другом через крытые автостоянки, формируют два вытянутых объема, образующие внутренний двор. Архитектура основана на образе сельской закрытой усадьбы. Основной материал проекта — кирпич.
Словакия
Фото: archinect.com
Жилой четырехэтажный дом «Поларис» спроектировали в Nice Architects. Он расположен в небольшом городке Сенец в 25 километрах от Братиславы, здесь размещены 9 квартир. Площадь каждой — чуть больше 50 квадратных метров. В доме живут малоимущие семьи.
Словения
Фото: www. ofis-a.si
В пригороде Любляны бюро Ofis спроектировало поселок, состоящий из малобюджетных коттеджей, предназначенных для молодых семей. Проект принадлежит к категории малобюджетных построек для загородного жилья. Площадь каждого коттеджа — 110 квадратных метров.
Бразилия
Дом AV (AV Houses) в Бразилии от Corsi Hirano Arquitetos. Фото: www.corsihirano.com
Этот жилой комплекс, состоящий из двух корпусов, построен на окраине Сан-Паулу. В каждом из корпусов размещены по 4 жилые ячейки, представляющие из себя трехкомнатные квартиры в двух уровнях.
Испания
Фото: www.ripolltizon.com
Социальное жилье в городе Са Побла от студии RipollTizon. Жилой дом на 19 квартир с внутренним двором. Узкие окна, закрытые деревянными жалюзи, ослепительный белый хорошо вписались в местную архитектуру.
Современный многоквартирный жилой дом в Мьерес от Zigzag Arquitectura занимает целый квартал в живописной долине между горами в Испании.
Фото: www.zigzagarquitectura.com
И это тоже социальное жилье.
Голландия
Жилой комплекс в Голландии от De Nijl Architecten B.V. Фото: denijl.nl
Этот комплекс из двух корпусов и 35 жилых блоков стал частью общего проекта реструктуризации послевоенного района в Гронингене. Необходимость сохранения общего облика и атмосферы потребовала осторожного подхода к проектированию. Комплекс предназначен для сдачи в аренду социально незащищенным.
Вьетнам
Фото: www.hpa.vn
Это тоже дом, и предназначен он для массового строительства в тропическом климате. Его расчетная стоимость составляет всего $ 2500, время строительства — 25 дней, при этом он может быть построен самостоятельно, без привлечения профессиональных строителей. Что еще нужно тому, у кого нет крыши над головой?
Жилище является одним из основных материальных условиях существования людей, а обеспеченность жильем – одно из гарантий успешного функционирования институтов, семьи, общества и государства.
В России проблема обеспеченности жильем является одной из определяющих: около 8% жителей проживают в служебных квартирах, общежитиях, либо снимают жилье. При этом снимают жилье не столько люди с высоким доходом, сколько мало обеспеченные семьи. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств.
Таким образом, 15% населения страны по существу «ютятся» в жилищах, малопригодных для жизни, кроме того 65% граждан желают улучшить свое жилье, но их финансовый бюджет хватает только на текущие расходы. И только 5-6% населения могут благополучно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств с использования ипотечных кредитов .
Критерии жилищных условий определил Всероссийский центр уровня жизни. Согласно исследованиям Всероссийского центра уровня жизни, 4,5% россиян живут в очень плохих условиях, а 33% – в плохих условиях. Плохие условия – это меньше 18 квадратных метров на человека и отсутствие каких-то важных коммунальных услуг. Очень плохие – это меньше семи квадратных метров на человека и отсутствие горячего водоснабжения.
В целом 71% россиян живет в условиях ниже среднего – на одного человека приходится меньше одной комнаты и 30 кв. метра от общей площади жилья. При этом высокий уровень обеспеченности жильем есть только у каждого десятого россиянина. В среднем на одного россиянина приходится по итогам 2010 г. 22,8 кв. м (таблица 1).
Таблица 1 Обеспеченность жильем в России
В свою очередь по европейским стандартам у человека должна быть отдельная комната площадью 30 кв. метра со всеми удобствами и связью.
Что касается г. Уфы, то к 2025 году обеспеченность жильем на одного жителя по оценкам здесь должна достичь 25-26 кв. метра. Сегодня этот показатель составляет 21,2 кв. метра на человека. Большинство уфимцев стремится к собственной комнате на каждого члена семьи. Однако при этом многие занижают планку, поставленную аналитиками, и считают, что даже 15 квадратов на человека вполне хватит для достижения среднего уровня жизни.
Несмотря на все минусы, некоторые маленькие квартиры обладают неоспоримыми плюсами. Главный из них – это все-таки отдельная квартира, а не комната в коммуналке. Кроме того, некоторые малогабаритки имеют неплохой потенциал при проведении перепланировки. Из небольших «двушек» площадью 37-38 квадратных метров при определенных усилиях получаются превосходные квартиры-студии для одного-двух человек.
Есть еще один плюс в пользу квартир небольшой площади – эксплуатационные расходы на малогабаритку ниже по сравнению с теми суммами, которые приходится отдавать за проживание в квартире большей площади .
Необходимость формирования рынка доступного жилья и является важнейшей задачей любого государства. Способы привлечения средств в жилищный сектор менялись в зависимости от исторического этапа развития странны. Рыночные механизмы приобретения жилья пришли на смену централизованному распределению бюджетных средств, на которые осуществляются строительство государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам.
К началу формирования экономики отсутствовал четкий механизм приобретения жилья населением. Население должно было самостоятельно решать вопросы по обеспечению необходимым жильем. При этом собственных средств у граждан не хватало, а кредитование осуществлялось в незначительных объемах.
Проблема обеспеченности жильем в России в целом и в Республике Башкортостан в частности связана со следующими обстоятельствами.
1) Недостаточный объем строительства жилья.
В 2009-2010 гг. наблюдается сокращение объемов строительства жилья в России (табл. 2).
Таблица 2 Ввод в действие жилых домов (общая площадь)
2) Высокая стоимость жилья.
В начале 2000- х годов рост доходов населения превышал рост стоимости жилья, но с 2006 года удорожание стоимости жилья привело к обратной тенденции .
Средние цены на первичном рынке жилья
в федеральных округах Российской Федерации приведены в табл. 3.
Анализ цен на жилье в России свидетельствует об устойчивой тенденции роста. Средняя цена квадратного метра жилья в Уфе за март 2011 составила 45,67 тыс. руб. За месяц цены выросли на 0,8%, а с начала года – на 2,6%. Уфа заняла 32-е место в рейтинге цен на жилье за март 2011, составленном Национальной ассоциацией сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ). Из 34 субъектов, вошедших в список, повышение цен на 0,5% и более по данной выборке произошло в 19 регионах. В числе лидеров роста цен в марте – Красноярск (+2,1%), Ростов-на-Дону (+1,9%), Иваново и Новокузнецк (+1,7%). В 13 субъектах итоговое изменение цен за март оказалось меньше 0,5%.
Таблица 3 Средние цены на первичном рынке жилья в России (на конец года, руб. /м 2)
|
Федеральный округ | ||||||||
|
Российская Федерация | ||||||||
|
в том числе по федеральным округам: Центральный | ||||||||
|
Северо-Западный | ||||||||
|
Северо- Кавказский | ||||||||
|
Приволжский | ||||||||
|
Уральский | ||||||||
|
Сибирский | ||||||||
|
Дальневосточный |
3) Низкая покупательная способность населения.
Среднедушевые доходы россиян составили по итогам 2010 г. 18553 руб. в месяц (в 2009 г. – 16838 руб.) при среднем уровне цен на первичном рынке жилья 48144 руб. /м 2
Определенные задачи в улучшении жилищных условий россиян призвана решить Государственная программа «Жилище» (2011-2015). Она ориентирует развитие ипотеки как банковской, так и не банковской. При восстановлении ситуации на рынке жилья после фазы кризиса государство делает акцент на развитие ипотеки.
Кроме того, для решения жилищной проблемы россиян необходимо наращивать объемы строительства, снижать стоимость строительства 1 кв. м до 7-8 тыс.руб.; повышать уровень доходов населения.
Литература:
1. Лушина, А.Л. Жилищные проблемы россиян: факты и перспективы // Российское предпринимательство. – 2010. – №9
2. Сиразетдинов Р.М. Жилищная политик: новые направления // Российское предпринимательство. – 2010. – №9.
3. http://www.bashinform.ru/news/354309/.
4. http://102metra.ru/news/449545.html.
5. Комплексный сборник. Республика Башкортостан в цифрах: Комплексный сборник. В 2 ч. Ч.1/ Башкортостанстат. – Уфа, 2010. – 204 с.
6. Россия в цифрах. 2011: Крат.стат.сб./Росстат- M., 2011. - 581 с.
