Покупка недвижимости (квартиры, дома, комнаты) для любой семьи или гражданина - шаг безусловно, знаменательный и приятный, но кроме того, еще и крайне ответственный.
Чтобы впоследствии не оказаться в неприятной ситуации (например, оспаривания сделки или появления лиц, имеющих право на проживание в квартире), необходимо не только оценивать техническое состояние и параметры жилья, но и тщательно проверять правоустанавливающие документы на него, а также проанализировать историю предшествующих сделок с ним.
Какие документы должны быть у продавца квартиры
Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих - со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:
- Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
- Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
- Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).
Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.
Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ - паспорта, для военнослужащих - военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев - вид на жительство).
Какие документы нужны к моменту сделки:
- Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
- Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
- Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
- Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
- Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей - за электронный документ).
- Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
- Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);
Интересно, что практически все документы из приведенного перечня документов должен подготовить продавец, от покупателя же при покупке потребуются только паспорта (если дело не касается ипотеки и т.п.)
Какие документы нужны для покупки квартиры
На текущий момент договоры купли-продажи жилья не требуют госрегистрации ( Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ), однако затем переход права собственности надо регистрировать в Росреестре (). При совершении регистрационных действий специалисты Росреестра проверяют подлинность и соответствие правоустанавливающих документов установленным требованиям и могут вернуть документы сторонам сделки без регистрации права. Чтобы этого не произошло, к комплектованию пакета бумаг следует отнестись во всей ответственностью.
Важно знать, что список документов для сделки является открытым, то есть в каждом конкретном случае, в зависимости от состава сторон сделки или статуса недвижимости (новостройка, «вторичка» и пр.), документы должны быть (могут быть) различными.
Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень
В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:
- Конечно же - паспорт.
- Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
- При покупке по ипотеке - справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
- Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.
Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.
Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке - это разные ситуации!
Новостройка
При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.
В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).
По завершении строительства составляется акт приема-передачи жилья, и подписывается основной договор (купли-продажи).
Вторичное жилье
Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.
Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения ():
- Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
- Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).
Важно: если квартира приватизирована до 1998 года затем с ней не совершалось никаких сделок, сведения в ЕГРН могли не вноситься. Сделка с такой квартирой наиболее безопасна, хотя для приобретения сначала все-же придется внести объект в ЕГРН, что займет некоторое время.
При покупке от застройщика
При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.
При покупке на материнский капитал
На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.
Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.
Важно, что при покупке за материнский капитал жилье должно быть оформлено с выделением в нем долей всем детям ( от 29.12.2006).
Если покупаем на ребенка
Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.
От продавца для сделки потребуется стандартный комплект документов, а вот покупателям потребуется разрешение органов опеки, особенно если у ребенка уже была доля в собственности.
При покупке в ипотеку
Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.
Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.
Поскольку указанные документы необходимы для одобрения сделки покупателю, оплачивает и получает документы покупатель.
Договор на покупку
Требования к оформлению и содержанию договора купли-продажи квартиры/жилого помещения установлены в , . Обязательно указание сведений об объекте, однозначно его описывающих (адрес, вида недвижимости, площадь, другие характеристики имущества).
Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.
Нотариальное удостоверение облагается госпошлиной в зависимости от стоимости недвижимости ( , ).
Оформляем в Росреестре
Договор купли-продажи, документы-основания, можно подать зарегистрировать в отделение Росреестра лично, через МФЦ, при выездном приеме уполномоченного лица Росреестра, по почте или в электронной форме (в Росреестр, либо через портал госуслуг).
Госпошлина за регистрационные действия составляет 2000 рублей (). При оформлении через портал госуслуг применяется коэффициент 0,7 (то есть услуга стоит 1 400 рублей). Интересно, что квитанция о госпошлине может заявителем и не представляться, поскольку сведения о платеже содержатся в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.
О получении документов для регистрации выдается расписка, регистрация выполняется 7-9 рабочих дней, а при обращении через нотариуса - на следующий день.
Подтверждением регистрации перехода прав служит выписка из ЕГРН (бумажная или электронная), согласно , 62 Закона № 218-ФЗ).
Стоимость оформления документов при покупке квартиры
Для покупателя недвижимости стоимость оформления документов обычно невелика, а зачастую тратиться приходиться только на составление договора купли-продажи у юриста или в агентстве недвижимости, и на регистрационные действия в Росреестре.
Таким образом, редко расходы покупателя превышают 6-10 тыс. рублей.
Для продавца квартиры затраты и времени и средств на подготовку документов существенно больше.
Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья - достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов. В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.
Проверяем покупаемую недвижимость
Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.
При этом следует выполнить следующие действия:
- Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года - срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
- Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта - это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
- Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности - она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник - желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом - следует поискать другой вариант жилья.
- Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.
Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.
Для быстрой и успешной продажи квартиры на руках необходимо иметь определенный пакет документов. За консультацией можно обратиться к профессионалу за определенную плату или воспользоваться изложенным здесь материалом.Документы, удостоверяющие личность
- Свидетельство о рождении. Если обладатель жилья является лицом, не достигшим восемнадцати лет, то также паспорт опекуна.
- Если квартира продается не собственником, а уполномоченным лицом, то необходима доверенность на право продажи. При этом необходима копия паспорта владельца квартиры.
- Также в качестве документов подтверждения личности могут понадобиться удостоверение офицера.
- Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом. В случае если квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом.
Данные документы у обладателя недвижимости должны быть на руках. Получить их можно в Росреестре. Право собственности регистрируется в БТИ.
- Договор купли-продажи.
- Договор приватизации.
- Договор дарения.
- Свидетельство, подтверждающие право наследства.
- Договор об участии в долевом строительстве.
- Решение суда о передачи жилья в собственность.
Речь пойдет преимущественно о техническом (кадастровом) паспорте. Он выдается не позднее пяти лет до заключения договора купли-продажи.
Если данный документ устарел или в квартире была сделана перепланировка, кадастровый паспорт нужно перевыпустить и заказать технический план на жилье, обратившись в БТИ. Непосредственно кадастровый план на только что купленную недвижимость получают в Кадастровой палате. Технический паспорт может также запросить банк, если квартира берется в ипотеку.
Срок изготовления от 15 дней, госпошлина составит 900 рублей, если паспорт нужен в кратчайшие сроки, то процедура займет от 7 до 10 дней, но стоить будет 1300 рублей.
Выписка из ЕГРП
Выписка доказывает, что продавец действительно является обладателем, продаваемого им жилья. А также в выписке заключены данные о залоге или аресте недвижимости. Она не является обязательной, но её может потребовать покупатель.
Приобрести её можно обратившись в Росреестр, предъявив паспорт, заполнив бланк с заявлением и оплатив госпошлину в размере 200 рублей для физических лиц, 600 рублей для юридических лиц.
Также можно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ.
Получить выписку можно в течение трех дней. Она действительна только на момент выдачи.
Следует обратить внимание на тот факт, что начало ведения ЕГРП положено 31 января 1998 года. Это значит, что сделки, произведенные ранее данного срока, регистрировались в БТИ и данные нужно запрашивать там.
Вы можете получить выписку, не обращаясь в Росреестр лично, а пройти процедуру через их официальный сайт.
Справка об отсутствии задолженностей
Документ запрашивается в налоговой инспекции владельцами, которые получили квартиру в дар или наследство.
Выписка из домовой книги
В подобном документе указываются сведения о прописанных в квартире жильцах, о состоянии их лицевого счета и задолженностях за коммунальные услуги. Для того чтобы её получить нужно обратиться в паспортный стол, выписка изготовляется в день обращения и срок действия составляет 30 дней.
Разрешение органов опеки
Если правообладателем квартиры является несовершеннолетний ребенок, а также в случае, если собственник инвалид, находящийся на попечительстве органов опеки. При всём этом органы опеки дадут разрешение на продажу только в том случае, если продажа не приведет к ухудшению условий проживания собственника. Площадь новой квартиры не должна быть меньше продаваемой.
Свидетельство о браке
Если квартира была приобретена в браке, то необходимо свидетельство о браке, а также согласие другого супруга на осуществление сделки.
Согласие не понадобится, если собственник получил жилье в дар или по наследству, либо при наличии составленного брачного договора.
Видео о том, какие документы нужны для продажи квартиры
Как видно из немаленького перечня подготавливать такие документы стоит заранее. Подготовленные вовремя документы помогут избежать нервной обстановки и долгих очередей в инстанциях, а также обеспечат уверенностью покупателя в том, что сделка осуществляется законно.
Своевременно собрать пакет документов, необходимых для продажи квартиры, очень важно, если вы хотите, чтобы все операции с недвижимостью прошли успешно.
Список необходимых документов
1. Паспорт.
Оригинал паспорта требуется, если вы - . Если сделка происходит по доверенности через третье лицо, копия паспорта собственника должна быть заверена нотариально. Если собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний ребенок, необходимо свидетельство о рождении ребенка, а также документ, удостоверяющий личность его законного представителя.
2. Правоустанавливающие документы.
В число документов, подтверждающих право собственности на квартиру, входят:
- договор купли-продажи недвижимости;
- договор приватизации;
- договор дарения;
- документ, подтверждающий право на наследство;
- договор об участии в долевом строительстве или о выплате пая в жилищно-строительном кооперативе;
- решение суда о передаче жилья в собственность гражданина.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдается на основании одного из вышеперечисленных документов.
3. Технический (кадастровый) паспорт на квартиру.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости должен быть выдан не позднее, чем за 5 лет до заключения договора о купле-продаже. Если технический документ устарел, следует заказать новый, обратившись с соответствующим заявлением в БТИ. Если в квартире после выдачи кадастрового паспорта была произведена перепланировка, документ также требует замены.
4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.
Этот документ необходим гражданам, которые продают квартиру, доставшуюся в дар или по наследству.
5. Выписка из домовой книги.
Выписку, срок действия которой составляет 30 календарных дней, собственник квартиры должен получить в паспортном столе или управляющей компании, предоставив документ, удостоверяющий личность, а также правоустанавливающие документы на квартиру. В выписке будут указаны сведения о прописанных в квартире лицах, а также о состоянии лицевого счета жильцов. При наличии задолженности по коммунальным платежам продажа квартиры будет невозможна, поэтому все задолженности необходимо погасить до оформления сделки.
6. Выписка из ЕГРП.
Этот документ не является обязательным, но иногда покупатель недвижимости требует его для оформления сделки. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно получить, если обратиться с заявлением в региональное отделение Росреестра. Выписка подтверждает, что продавец имеет право собственности на квартиру, которая не находится под арестом и не является залоговым имуществом.
7. Разрешение из органов опеки.
Этот документ требуется, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок или гражданин, который в силу тяжелой степени инвалидности находится на попечительстве у органов опеки. Разрешение должны получить законные представители собственника, обратившись в органы опеки по месту жительства.
Опека даст разрешение на продажу жилья только в том случае, если это не приведет к ухудшению жилищных условий. Площадь новой квартиры должна быть равна площади предыдущей жилплощади или может превышать ее.
8. Свидетельство о браке или расторжении брака.
Если собственник состоит в браке, необходимо свидетельство о заключении брака, а также документально подтвержденное согласие супруга на проведение сделки. В случае развода или смерти супруга требуются соответствующие подтверждающие документы.
Согласие супруга не требуется только в том случае, если собственник получил квартиру в дар, если жилплощадь досталась ему по наследству, а также в случае, если за время брака продавец приватизировал квартиру.
Как продать свою долю жилплощади
Отдельно регламентируются правила продажи доли в квартире. В этом случае требуется оформить согласие остальных собственников жилья на продажу доли в квартире, а также оформить письменное извещение для жильцов, чтобы они имели преимущественное право выкупа жилплощади. Отказ от выкупа доли в течение месяца дает собственнику право свободно продавать свою долю другим покупателям.
