Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Вероятные схемы продажи:
- Погасить кредит ранее срока выплаты. Для сделки нужен покупатель, согласившийся купить обремененную залогом недвижимость и располагающий нужной для сделки суммой.
- Привлечь иной банк для перекредитования. Финансирование осуществляется за счет вновь появившегося кредитора.
- Реализовать закладную. Это возможно через открытие депозитной ячейки, где должник получает закладную и способен продать квартиру обычным путем.
- Сменить заемщика. Продажа квартиры в ипотеку происходит через свой банк-залогодержателя, если приобретатель нуждается в кредитных ресурсах.
Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.
Как продать ипотечную квартиру
Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.
Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:
- продавец – залогодатель;
- банк – залогодержатель;
- новый владелец жилья.
Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка. Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров. Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.
Досрочное погашение
Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:
- рассчитываться от имени заемщика либо официального поручителя;
- положить деньги на банковский счет, с которого была получена ипотека;
- получить свидетельство от кредитного учреждения о снятии запрета на обременение недвижимости.
Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.
Продажа квартиры самостоятельно
Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно. Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется. Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.
Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую. После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры. Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.
Продажа долговых обязательств
Банки могут оказать помощь заемщику-залогодателю с продажей квартиры преимущественно по причинам, связанным с утратой дохода или с семейными обстоятельствами (к примеру, развод). Заложенное жилье к продаже предлагается тем, кто хочет купить имущество по низкой цене и с оформленной ипотекой. Заемный процесс для новых кредитополучателей стандартен. Переоформление находится в ведении кредитно-финансовой организации, а заменяемый должник лишь подписывает продажу долгового обстоятельства.
Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами. Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка
Крупный игрок сферы ипотечного финансирования, Сбербанк не отказывает своим клиентам, оказываясь сам в выигрыше, получая выгоды от нового кредитного договора. Если вашу причину перепродать жилищный залог (например, вы не способны обслуживать долг) сочтут уважительной, банк даст согласие, чтобы получить обратно свои вложения. Банком создана электронная площадка для реализации активов, в том числе и частных лиц, для информирования о продаваемом имуществе максимально возможного количества желающих.
Гарантировать условия, аналогичные тем, что были у первоначального заемщика, учреждение не может. Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка возможна на условиях:
- Уплаты полного долга приобретателем, для чего с ним нужна предварительная письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца завершения сделки.
- Перекредитования новым лицом при заключении, что он соответствует требованиям программ.
- «Мягкого» варианта. Если клиент не нашел средства и способы для полного расчета до реализации залога, по соглашению о намерениях он получает задаток и справку от банка о снятии отягощения. По обновленной выписке от регистратора завершается расчет и оформление права другого собственника.
Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24
Этот банк, как любое кредитное учреждение, заинтересован в возврате предоставленных средств. Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24 возможна через официальный сайт: здесь появляются предложения льготно купить недвижимость, находящуюся в банковском залоге. Рассматривается наличный платеж, или банк готов предложить кредит на приемлемых условиях:
- процент – от 12 годовых;
- первоначальная доля платежа – от 20%;
- срок – до 30 лет.
Оценка объекта происходит с участием банка, который контролирует соответствие предложения рыночной цене и объему долга. Обращаясь в ВТБ 24 с намерением о продаже, готовьтесь правильно дать пояснения о необходимости этого решения и прочих факторах. Банк тщательно планирует сотрудничество с новым владельцем, в чьей финансовой устойчивости надо тщательно удостовериться, и ему нужна достоверная информация о происходящем.
Как продать квартиру с ипотекой
Ипотека на сегодняшний день для многих людей единственный быстрый вариант съехать от родителей или со съемного жилья в свое собственное.
Часто возникают ситуации, при которых у владельца кредитной недвижимости встает вопрос, реально ли продать квартиру в ипотеке?
Досрочно вернуть ипотечный долг
К одному из возможных способов, как продать квартиру в ипотеке относится преждевременная выплата долга.
Так как соглашаются на такую схему редко, найти желающего купить ипотечное жилье сложно.
Учитывая, что на вторичном рынке недвижимости легко подобрать юридически чистое предложение, многих отпугивает то, что недвижимость передана в залог банку.
Чаще всего к этой схеме приходят люди, которые хотят приобрести жилье в новостройке, так как там обычно сразу делают современную планировку.
Однако найти свободный вариант у застройщика на практически завершенной стадии не просто.
Схема покупки ипотечной квартиры с досрочным погашение выглядит следующим образом:
- Потенциальный покупатель передает продавцу задаток заключив при этом дополнительное соглашение (оно обязательно заверяется у нотариуса). Деньги используются на полное закрытие ипотечного долга.
- С недвижимости полностью снимаются обременения (обычно это длится максимум 5 суток).
- Составляется и подписывается сторона сделки договор купли-продажи.
Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке? Первые два пункта указанные выше, выполняются в соответствии с написанным, а после этого остается в регистрационной палате продавцу переоформить договор долевого участия в строительстве на покупателя.
Продажа квартиры с выплатой ипотеки в процессе сделки
Сложно ли продать квартиру в ипотеке с ее выплатой в процессе сделки? В этом способе кредитор является получателем задатка, а сама сделка проводится продавцом.
Реализация ипотечной недвижимости в этой схеме выглядит следующим образом:
- Банк подтверждает свое согласие продавцу на реализацию ипотечной квартиры, далее определяется сумма оставшейся задолженности.
- Покупатель кладет деньги в две банковские ячейки (одна предназначена для закрытия долга перед банком, а вторая для продавца, он получает остаток).
- Составляется и подписывается договор купли-продажи, после сделка отражается в Росреестре.
- Продавец забирает средства из первой ячейки и закрывает оставшуюся задолженность.
- Банк передает покупателю погашенную закладную и последний, на ее основании оформляет выписку из ЕГРН в МФЦ, подтверждающую отсутствие обременений на недвижимость.
- При правильном выполнении всех пунктов продавец забирает денежные средства из второй ячейки.
Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке
Можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с долговым обязательством? Многие граждане обращают внимание на недвижимость, находящуюся у банка в залоге, за счет ее сниженной стоимости.
Этот способ продажи ничем не отличается от оформления обычной ипотеки:
- Потенциальным покупателем собирается стандартный пакет документации для рассмотрения его кандидатуры банком.
- Если он одобряет заявку, то проводится оценка жилого помещения и его страхование.
Процесс перерегистрации обременений на нового владельца в Росреестре в этом способе переходит на сам банк.
Заемщик просто подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.
На все уходит обычно не больше 5 недель (5 суток снимаются обременения и две недели оформляется сделка купли-продажи).
Продать с помощью банка
Возможно ли продать квартиру в ипотеке с помощью банка? Если у заемщика нет времени продавать самостоятельно залоговую недвижимость или он вообще переезжает в другой город или страну, то он может предоставить возможность сотрудникам банка сделать все самостоятельно.
В этом способе снимает обременение покупатель и кредитор без присутствия заемщика. Оставшиеся деньги от заключенной сделки заёмщик может снять с депозитной ячейки.
Но доступ к ней он получит только тогда, когда завершится весь процесс перерегистрации.
Реализация банком квартиры без согласия заемщика невозможна. Если он дает на это право, то банк проводит торги на специальных интернет-площадках.
Важно понимать, что этот способ для заемщика крайне невыгоден, так как недвижимость реализуется за гораздо меньшую цену, чем она стоит, ведь кредитору главное покрыть свои расходы.
Особенности продажи квартиры, взятой в «военную» ипотеку
Если квартира приобреталась в ипотеку по специальной «военной» программе, то реализовать ее все равно возможно.
Однако этот процесс не легкий. В этом случае для снятия обременений, погашается задолженность банку и возвращаются выплаты, которые поступали из госбюджета.
Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.
Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки - до 30 лет. Ипотечный заемщик - не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте. В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика - как в лучшую, так и в худшую сторону. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса... Так как же быть?
При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.
Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.
Шаг первый . Получение разрешения от банка. Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти. А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос.
При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.
Шаг второй . Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант - скинуть немного от стоимости квартиры.
В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.
Шаг третий . Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец - разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.
В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки. Важно : кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.
Форма договора. По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи. После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся. После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.
Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов. Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.
Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.
Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Осенью по стране прокатилась новая волна сокращений и банкротств, люди массово теряют работу и не имеют возможности продолжать выплачивать ипотечные кредиты. В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить
Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки - до 1 месяца - уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней - 22 млрд рублей, свыше 180 дней -109 млрд рублей.
В текущем периоде положение дел продолжает ухудшаться: осенью по стране прокатилась новая волна сокращений и банкротств, люди массово теряют работу и не имеют возможности продолжать выплачивать ипотечные кредиты.
В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить.
Порядок действий
Первым делом о своем решении продавцу нужно уведомить банк. Согласно ст. 29 и 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право всего лишь пользоваться заложенным имуществом, содержа его в надлежащем виде, но не имеет права им распоряжаться без согласия банка - дарить или продавать третьим лицам. «Ипотечник» погашает все коммунальные платежи, выписывается (если есть куда) из квартиры и начинает искать покупателя. Обычно вопрос о выписке владельца из квартиры возникает, когда уже есть покупатель, который диктует условия: требует выписаться до сделки или в ее процессе.
Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий. В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику. Да и взыскать штрафы с разорившегося гражданина бывает проблематично.
После получения от банка разрешения на сделку заемщик находит покупателя и с его помощью (как вариант) погашает долг перед банком. Выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемого объекта, после чего происходит процедура снятия обременения.
Не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта. Бывает, что жилье кажется покупателю очень привлекательным по всем параметрам: стоимость, расположение, состояние и пр. И тогда он решает пойти на риск.
Часто к схеме досрочного погашения прибегают при покупке строящегося жилья, находящегося под ипотекой. После выплаты банку всех долгов и снятия обременения продавец и покупатель квартиры через пять рабочих дней посещают регистрационную палату и оформляют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или регистрируют переход права собственности по договору купли-продажи (если договор уступки прав требования уже не возможен).
После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает остаток средств из депозитарной ячейки.
Крайне редко бывает, что новый покупатель квартиры просто переоформляет ипотеку на себя. Тогда квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику.
Заемщик не сможет оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком. На сегодняшний день моратория по погашению задолженности нет, но есть нюанс: заемщик не вправе погасить свою задолженность в любое удобное ему время, а только в день следующего текущего платежа (раз в месяц) по кредитному договору. За этот месяц банк насчитает проценты и при аннуитентных, то есть равных платежах. Разумеется, они в этот месяц будут самыми большими, так как насчитываются сразу на всю сумму долга.
Не стоит рисковать
Продавать или покупать обремененную квартиру самостоятельно довольно опасно - считает руководитель компании НПК «Оптимус» Роман Писарев
.
Подобного рода сделки должны проходить под патронажем опытных юристов, контролирующих заполнение всех сопровождающих документов.
Оплата при покупке происходит на расчетный счет банка должника, квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце. Каждое финансовое движение должно быть подтверждено документально.
Новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости. Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.
100%-но гарантировать безопасность при таких сделках бывает трудно. Хорошо, если гражданин покупает «ипотечную» квартиру за наличный расчет: тогда часть суммы закладывается в ячейку под продавца, а другая часть - под сотрудника банка. И никто не имеет к этим деньгам доступа до окончания оформления сделки, ее окончательного завершения. То есть договор займа - это риск, а расчет через ячейку - это безопасный вариант.
А вот если покупатель тоже «ипотечник», тогда бывает тяжело осуществить сделку. Поскольку у такого человека, как правило, нет достаточных собственных средств, чтобы погасить задолженность продавца в нужном объеме. Да и временной интервал для получения закладной, снятия обременения, предоставления пакета документов своему банку - невелик: все надо успеть провернуть за короткий срок. Поэтому два «ипотечника» - это сложная история, и не все юристы за нее берутся.
- Покупатель в этом случае рискует тем, что может потерять часть денег, переданных на погашение кредита продавца по ипотеке, - комментирует Марсель Ахметшин , гендиректор компании Home Way
. - Ведь тот может передумать продавать квартиру после уплаты банковских процентов. У покупателя должна быть договоренность с банком о том, что обременение будет снято только по завершении сделки купли-продажи.
Бывает, что в одном и том же банке и разборками с должниками занимаются разные отделы, никак не взаимодействующие между собой. Вот недавний пример: заемщик разорился, отказался выплачивать проценты. А Сбербанк отказался делать договор *цессии (*соглашение по отчуждению прав на кредиторскую задолженность другому физическому лицу или по передаче какого-либо материального обязательства, или, как его называют, «уступки прав требования» без согласия должника). То есть буквально месяц назад Сбербанк наложил запрет на продажу даже собственных залоговых объектов. При этом покупатель, разумеется, опасается, что его никто не страхует на сделке, и после передачи части денег продавцу для покрытия долга тот передумает продавать свою квартиру. Получается замкнутый круг. Опытный юрист при этом способен найти выход из любой ситуации. Каждый случай требует индивидуального подхода: надо смотреть, какова сумма долга у заемщика, какой банк его кредитует, какие документы наличествуют.
Армен Ханоянц, руководитель направления «Продукты для бизнеса» в компании ЦИАН
, несколько лет назад провел две такие сделки и рекомендует не опасаться, а тщательно готовиться к продаже: «Никакой большой сложности или проблемы в продаже таких объектов нет. Конечно, сделка сложнее обычной и стоит обратиться к профессиональному риэлтору, который поможет грамотно представить ваш объект на рынке, подготовить документы и найти покупателя. Более того, ипотечную квартиру можно также приобрести в кредит. Если покупатель берет кредит в том же банке, то сделка пройдет еще легче. Мне пришлось дважды продавать ипотечное жилье. Если вы решили продать квартиру, ипотека - это не то, что должно останавливать и пугать, главное - найти клиента».
Подводные камни
«Проблемы с проведением сделки могут возникнуть, например, в случае, если кредит взят собственником в одном банке, а покупатель - клиент другого банка, - делится опытом Роман Писарев
. - Вот совсем недавний случай из моей практики: продавец брал ипотеку в ВТБ, а покупатель оказался клиентом Сбербанка. Менеджер Сбербанка занял жесткую позицию: отказался финансировать покупку квартиры с ипотечным обременением. Схемы взаимодействия в данной ситуации между банками РФ совершенно не отрегулированы, поэтому процесс договора заходит в тупик. В пределах одного банка механизм подобных сделок отлажен лучше: происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку - под сотрудника банка, а разница идет продавцу. Одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель). На взаимозачеты отечественные банки не идут. Поэтому продавец (либо своими средствами, либо средствами покупателя) гасит задолженность, после чего покупатель приобретает право собственности на покупаемый объект, который переходит в залог банку, уже по новому кредитному договору. Теперь уже новый собственник квартиры будет оплачивать за нее банку кредитные платежи.
Покупатель никогда не принимает на себя обязательства по кредитному договору продавца. Банк заемщика обычно настаивает на погашении всех долгов клиента для снятия с объекта обременения, т.е. на возвращении всей суммы кредита. После чего банк покупателя уже может рассмотреть этот объект для кредитования.
Вся процедура происходит следующим образом
:
Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально, в случае если основной договор купли-продажи подразумевает нотариальное заверение.
Затем покупатель вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности заемщика перед банком, в одну депозитную ячейку, а оставшуюся при покупке сумму - в другую.
С квартиры снимается обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю - что подается одним пакетом документов. Затем банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам - после оформления и регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Росреестре.
Можно все поручить банку
Бывает, что заемщик по каким-то уважительным причинам не может лично контролировать процесс продажи своей «ипотечной» квартиры (уехал жить в другую страну, попал в тюрьму, серьезно заболел, не имеет времени и возможностей и проч.). Тогда продажей залоговой квартиры приходится заниматься представителям банка-кредитора.
В таком случае банк сам ищет нового покупателя, сделка проводится между банковским менеджером и новым клиентом в отсутствии первого заемщика. Остаток суммы от сделки помещается в депозитарную банковскую ячейку (если он есть) и заемщик (либо его доверенное лицо) может забрать его после завершения бюрократических формальностей.
Банк при этом сам занимается подготовкой всех документов, оценкой приобретаемой недвижимости и ее страхованием, перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю появления нового владельца квартиры.
Заработать не получится
Может ли заемщик как-то заработать на продаже своей ипотечной квартиры, если он - участник долевого строительства?
Роман Писарев
:
Когда-то это было возможно, но не при нынешнем состоянии экономики. Время подобных заработков давно прошло, рынок очень сильно «просел». Сегодня нет смысла брать в кредит деньги у банка для того, чтобы заработать на разнице между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальной стадией строительства. В прежние годы рынок рос, а сегодня мы наблюдаем стагнацию или даже падение спроса и цены на «квадрат». Застройщики стараются привлечь клиентов все бóльшими скидками. Сроки сдачи объектов постоянно отодвигаются, инфляция прогрессирует, и риски «ухода в минус» при подобном бизнесе весьма велики, а прибыль - ничтожна. Законодательство тоже изменилось не в пользу покупателя. Если раньше необлагаемую налогом сделку по продаже недвижимости можно было провести через 3 года после покупки квартиры, то сейчас - только через 5 лет. Да и налоговая база теперь рассчитывается из кадастровой стоимости жилья. Даже при занижении стоимости сделки эти обстоятельства сильно бьют по карману покупателя.
Жизнь полна самых разных событий, как горестных, так и радующих. Никто не застрахован от незапланированного прибавления в семействе, внезапного переезда, увольнения или болезни. Ситуации, когда приобретенная в кредит жилплощадь может превратиться в непосильное бремя, случаются не так уж редко. Также стало модным зарабатывать на ипотеке. Поэтому многих людей волнует, можно ли продать ипотечную квартиру.
Интерес общества в этом направлении заметили эксперты группы агентств «МИЭЛЬ», поэтому подготовили ответы на самые распространенные вопросы пользователей: возможна ли продажа квартиры в ипотеке, каково отношение банков к данной затее и как правильно продать ипотечную недвижимость.
Продажа ипотечного дома или квартиры - разрешено ли это законом
На самом деле существует даже несколько законных способов продажи квартир, находящихся в залоге у банков. Мы уже рассказывали о том, возможна ли с долгами, с помощью получения задатка от покупателя и так далее. В этой статье постараемся раскрыть тему подробнее, то есть рассмотрим, как происходит продажа квартиры в ипотеке, а также какого рода существуют особенности и нюансы при таких сделках.
Можно ли продавать ипотечное жилье, не уведомив банк
Важно понимать, что провести такую операцию чисто и грамотно самостоятельно не получится. На это есть как минимум две причины:
- без согласия кредитора (обязательно в письменном виде) невозможна регистрация объекта в Росреестре;
- по требованию банка такую сделку суд моментально признает недействительной и аннулирует, даже если процедура регистрации каким-то образом будет проведена.
Таким образом, пока квартира или дом выступает в качестве предмета залога, условия диктует банк-залогодержатель. Принимать решения самостоятельно владелец может только после полного погашения задолженности. А вот можно ли ипотечную квартиру продать банку - на эту тему рекомендуем пообщаться со специалистами «МИЭЛЬ Чистые Пруды». В принципе, клиент может переложить продажу залогового имущества полностью на кредитную организацию, но в этом случае нужно будет смириться с тем, что операция будет сопряжена с довольно ощутимыми материальными и моральными потерями. Сотрудники риэлторской компании помогут существенно снизить затраты и обеспечить прозрачность сделки на всех этапах.
Как происходит продажа квартиры в ипотеке при участии МИЭЛЬ
Одной из основных компетенций нашего агентства является К нам часто обращаются за помощью, особенно если продажа ипотечного жилья связана со сложностями в виде просрочек по платежам и штрафных санкций. Специалисты отдела, работающие с ипотекой, имеют большой опыт решения юридических вопросов с банками, а профессионализм и глубокое знание вопроса гарантируют успех в кратчайшие сроки. В числе наших партнеров находятся самые известные банки страны, поэтому если вы не очень сильны в законодательных тонкостях и переживаете, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, ВТБ или Raiffeisen BANK, то можете быть уверены в наших силах. В рамках сотрудничества с клиентами у нас предусмотрена услуга предоставления аванса на время реализации ипотечного жилья. Узнать о ней подробнее можно бесплатно, заказав консультацию эксперта на сайте.
Налог при реализации ипотечного жилья
Принципы налогообложения в этом случае такие же, как и при рядовой купле-продаже. Если при оформлении сделок по покупке квартиры в рамках программы ипотечного кредитования и последующей ее продаже гражданин приобретает прибыль, то он обязуется уплатить налоговый сбор. НДФЛ равен 13% от рыночной стоимости объекта, однако его можно уменьшить либо даже обнулить, применив имущественный вычет. Подробную информацию об этом инструменте получите от нашего менеджера, позвонив на «горячую линию» или описав свою ситуацию в форме обратной связи.
Истории из жизни
Обстоятельства сложились так, что нашей семье стало тесно в двушке, купленной ранее за маткапитал, но мы не знали, можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, не обманывая государство и закон. Решили обратиться в агентство, специализирующееся по операциям с недвижимостью. Выбрали компанию, офис которой находится у метро Чистые Пруды, и остались довольны! Нашу сделку полностью сопровождал специалист с 25-летним опытом: помог подготовить нужные документы, подобрал достойный вариант взамен, проконтролировал все нюансы договора. Спасибо! Советуем всем нуждающимся в грамотной помощи обращаться в «МИЭЛЬ»!
Можно получить бесплатный совет в виде инструкции к действию от юриста, но лучше всего отдать в профессиональные руки полный контроль над сделкой.
Истории из жизни
На протяжении 5 лет платил ипотеку, а тут внезапно на меня обрушилось дедово наследство в виде зачетной квартирки в самом центре Москвы. Конечно, необходимость тянуть ипотечный кредит тут же отпала, и я решил ипотеку перепродать. По рекомендации приятеля решил выяснить все нюансы продажи у третьей стороны. Поэтому с вопросами о том, как происходит продажа квартиры в ипотеке Сбербанка, обратился в компанию «МИЭЛЬ — Чистые Пруды». Мне бесплатно разъяснили процедуру, предоставили пошаговый план действий и предложили посредничество с привлечением юриста и риэлтора. Дисконт у них небольшой, условия сотрудничества комфортные и опыта немало, поэтому я дал согласие. Сделка прошла без проблем, так что рекомендую это агентство всем, кто привык серьезные дела доверять профессионалам.
