Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: подход на основе активов, доходного подхода и сравнительного подхода. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.
Изучение соответствующей рыночной информации позволит пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход -предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, необходимо собрать достоверную информацию о недавних продажах (предложениях) сопоставимых объектов.
Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы в т.ч. финансовые, а также в том случае, если бизнес не приносит устойчивый доход.
Необходимая информация обычно включает данные о характеристиках оцениваемых активов, в т. ч. ценах на землю, строительные спецификации,данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т. п.
Эта информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.
В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование присущих ему методов.
Подход на основе активов(затратный подход)- применяется для определения рыночной стоимости предприятия, как единого имущественного комплекса в случае, когда данный подход отражает типовую логику потенциальных покупателей, либо оценка производится в целях уточнения финансовой отчетности.
Затратный подход
Метод чистовых активов
Метод ликвидационной стоимости
Рисунок 1.2 Методы затратного подхода
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия (его доли) с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:
Собственный капитал = Активы - Обязательства
Данный поход представлен двумя основными методами:
Методом стоимости чистых активов;
Методом ликвидационной стоимости.
Метод чистых активов.
Суть метода стоимости чистых активов в том, что определяется рыночная стоимость активов путем коррекции данных баланса, из которой вычитается рыночная стоимость обязательств. Данный метод применяется в следующих случаях:
оценивается контрольный пакет акций;
компания обладает значительными материальными активами;
есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются;
ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием (иначе следует применить ликвидационную стоимость);
компания является холдинговой или инвестиционной;
у компании отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет возможности надежно оценить ее прибыли: или денежные потоки;
компания - это новое или вновь возникшее предприятие;
компания сильно зависит от контрактов, или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура;
значительную часть активов компании составляют - финансовые активы (например, ликвидные ценные бумаги).
Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов.
1. Изучаются отчетный баланс и другая финансовая документация фирмы. Если финансовая документация не подтверждена аудитором, оценщик вправе сделать это сам или пригласить независимого аудитора. В баланс вносятся поправки. Составляется уточненный баланс.
2. Составляется так называемый экономический баланс. Экономический баланс отличается от бухгалтерского тем, что элементы актива и пассива пересчитываются по рыночным ценам:
нематериальные активы значатся в активе баланса по цене приобретения за вычетом износа (начисленной амортизации). Рыночная цена, во-первых, не учитывает определенных формальностей в определении стоимости актива, которые часто допускаются в практике приобретения нематериальных активов производственными предприятиями; во-вторых, она учитывает реальное экономическое старение актива. В процессе составления экономического баланса определенная часть нематериальных активов может быть признана утратившими свою стоимость. По другим определяется оставшийся срок жизни (контрактная жизнь - время, остающееся до окончания договора; экономическая жизнь - потеря стоимости актива вследствие изменения конъюнктуры рынка). Уровень износа определяется наименьшим сроком жизни;
оценка рыночной стоимости материальных активов производится методами оценки недвижимости, оборудования и других основных активов. Используются главным образом рыночный и затратный подход. Наиболее распространенным стандартом стоимости является стоимость замещения, учитывающая физическое, функциональное, техническое и экономическое устаревание;
товарно-материальные запасы анализируются по результатам инвентаризации. Устаревшие неликвидные запасы списываются по ценам возможной реализации за вычетом издержек реализации, включая доходы посредников;
расходы будущих периодов, если существует связанная с ними выгода, оцениваются по номинальной стоимости;
дебиторская задолженность анализируется с точки зрения вероятности и сроков ее получения. Безнадежная задолженность списывается. Если по части дебиторской задолженности срок получения составляет несколько месяцев, то в экономическом балансе следует привести (дисконтировать) ее сумму к моменту оценки бизнеса (определить текущую стоимость дебиторской задолженности);
аналогично дебиторской задолженности корректируется кредиторская задолженность;
финансовые активы переоцениваются по курсам, действующим на момент оценки бизнеса.
Если в состав финансовых активов оцениваемой компании входят акции (доли) других предприятий, не котирующиеся на бирже или на внебиржевом рынке, то оценщику следует оценить их стоимость одним из известных и описанных выше методов;
по методу избыточной прибыли выделяется и оценивается гуд-вилл;
экономический баланс формируется путем изменения стоимости собственного капитала.
3.На основе экономического баланса определяется стоимость активов и стоимость обязательств.
4.Стоимость предприятия равна экономической стоимости активов минус экономическая стоимость обязательств.
Метод ликвидационной стоимости.
Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.
Расчет ликвидационной стоимости осуществляется следующим образом:
1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.
2.Формируется оцениваемая масса имущества. Отдельно рассматриваются следующие группы активов: наиболее ликвидные (оборотные активы) и менее ликвидные (необоротные активы).
Формируется сумма задолженности компании.
Разрабатывается календарный график ликвидации.
Обосновываются размеры затрат.
Оценивается реализуемое имущество. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех подходов оценки.
Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации.
Строится график реализации имущества, на основании которого определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.
По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществляются выплаты по обязательствам.
10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров).
Доходный подход к оценке бизнеса- методы определения стоимости бизнеса, основанные на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем:
Доходный подход
Метод капитализации дохода
Метод дисконтирования денежных потоков
Рисунок 1.2 Методы доходного подхода
1) метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования активов предприятия, при постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
2) метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного наличного потока) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта;
Сравнительный подход- общим для методов сравнительного подхода является этап формирования перечня аналогов оцениваемого предприятия, которые будут использоваться как объекты сравнения, и сбор информации о них. Перечень аналогов формируется с учетом таких критериев, как принадлежность предприятия к определенной отрасли, его размер, одно- или много продуктивность бизнеса, рынки сбыта продукции (товаров, работ, услуг), структура активов и инвестированного капитала, местонахождения и других существенных критериев.
Сравнительный подход
Метод рынка капитала
Метод сделок
Метод отраслевых коэффициентов
Рисунок 1.3 - Методы сравнительного подхода
Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Инициатор взаимодействий с потенциальными инвесторами преследует обычно две альтернативных цели. Первая из них вызвана намерением упрочить положение компании на рынке, развивать ее и открывать новые возможности для роста выручки, прибыли, капитализации. Вторая цель связана с непростым решением о продаже бизнеса целиком или контрольного пакета акций. Тогда текущий владелец выходит на рынок в поисках стратегического инвестора, которого в определенных условиях начинает интересовать инвестиционная стоимость компании.
Виды стоимости бизнеса с позиции собственника и инвестора
Как обычно предлагаю войти в понятийное поле для повышения качества рассмотрения предмета темы. Для нас важны понятия стратегического инвестора и стоимости бизнеса. Напомню, что под стратегическим инвестором следует понимать лицо (физическое или юридическое), ставящее перед собой цель приобретения в собственность бизнеса или покупки контрольного пакета акций предприятия для получения абсолютного контроля над его деятельностью.
Стратегический инвестор имеет намерение стать единственным или мажоритарным владельцем интересующей его компании. При этом организационно-правовая форма предприятия значения не имеет. Это может быть публичное или непубличное акционерное общество или же общество с ограниченной ответственностью. Под стоимостью компании мы будем понимать комплексный критерий оценки результатов управления бизнесом с позиции эффективности для его настоящего владельца и потенциального инвестора.
Вопрос стоимости обычно возникает, когда стратегия бизнеса радикально меняется, например, при смене позиционирования основных владельцев или при переломных моментах жизненного цикла компании. Промежуточными характеристиками для стоимостной оценки отдельных аспектов деятельности компании выступают:
- валовая выручка;
- валовая и чистая прибыль;
- себестоимость производимой продукции;
- ликвидность;
- оборачиваемость капитала и т.п.
Для целей нашей статьи мы будем оперировать тремя видами стоимостей бизнеса: рыночной, инвестиционной и справедливой. В западной финансово-управленческой методологии выделят разнообразные виды стоимостей, каждая из которых служит своим, четко специализированным целям. Среди них основными являются следующие виды стоимостей.
- Реальная рыночная стоимость.
- Справедливая рыночная стоимость.
- Инвестиционная стоимость.
- Фундаментальная или внутренняя стоимость.
- Стоимость продолжающегося бизнеса.
- Ликвидационная стоимость.
- Бухгалтерская или балансовая стоимость.
Реальная рыночная оценка отличается от справедливой тем, что по первому варианту компанию обычно удается оперативно реализовать на действующем рынке. По второму варианту вычисляется некая усредненная величина, которую способны принять все заинтересованные лица, начиная от государственных органов и заканчивая мелкими акционерами. Фундаментальная цена определяется в ходе глубокой оценки всех внутренних характеристик бизнеса и внешних рыночных факторов. Инвестиционную стоимость мы рассмотрим в следующем разделе, ну а с другими стоимостями более или менее все понятно из их названия. Далее вашему вниманию предлагается группа основных методологических подходов к оценке стоимости бизнеса.
Подходы к оценке стоимости бизнеса
Назначение инвестиционной стоимости компании
На мой взгляд, когда речь идет, с одной стороны, о продаже всего бизнеса или контрольного пакета, а с другой, о стратегических инвестициях, подход к оценочной стоимости нужно сузить и несколько трансформировать, исходя из реалий потенциальной сделки и интересов сторон. В практике российских условий абсолютного рынка продажи бизнеса не существует. Фондовый рынок для этих целей не годится. Как правило, сделки подобного вида рассматриваются двумя-тремя покупателями в лучшем случае. Обратимся к государственной политике в области оценки. В федеральном стандарте ФСО № 2 развернуты условия определения рыночной стоимости объекта. Далее привожу выписку из статьи 6 настоящего стандарта.
Выписка из статьи 6 ФСО № 2
Если предельно упростить восприятие рыночной стоимости, под ней можно понимать наиболее вероятное значение цены из всех возможностей, которые формирует рынок. Однако само понятие вероятности требует репрезентативной совокупности спроса и предложения, в то время как говорить о достаточном числе подобных явлений не приходится. Условия, которые выставляет стандарт, предполагают публичность оферты, хорошую осведомленность рыночных сторон. Однако на практике все эти действия похожи на некие имитации, когда содержание находится в обслуживании заданной формы.
Инвестиционная стоимость компании оценивается в индивидуализированных интересах конкретного лица (группы лиц) в условиях определенности целей стратегического инвестора по использованию объекта возможной сделки. По существу, можно говорить о максимальном значении оценки бизнеса, выше которого для инвестора сделка теряет смысл. Когда же в ходе переговоров и торга между покупателем и продавцом компании возникает нечто среднее между рыночной и инвестиционной стоимостью, появляется справедливая стоимость. Рассмотрим основные причины стратегических в нашей стране.
- Стратегическая потребность в вертикальной интеграции бизнеса с покупкой предприятий, соответствующих недостающим технологическим звеньям.
- Развитие олигополий и монополий за счет избавления конкурентов в момент их скупки.
- Приобретение недооцененных активов, особенно выгодных в периоды кризисных провалов.
- Увеличение капитализации собственного бизнеса за счет внутренней реструктуризации совокупных активов.
- Реализация стратегии диверсификации вокруг клиентов за счет выхода на смежные рынки.
- Повышение «входного билета» на рынок, стабильности и емкости рынка за счет укрупнения бизнеса.
- Приобретение новых технологий, в том числе маркетинговых и управленческих.
- Получение разнообразных синергетических эффектов.
Поскольку ценность эффектов может значительно превосходить рыночную стоимость, инвестиционная стоимость зачастую оказывается выше цены, оцениваемой по условиям рынка. Такое превышение рыночной базы обычно формируется благодаря комплексу синергетических эффектов, предполагаемых как следствие потенциальной сделки.
Несмотря на то, что рынок продажи бизнеса в России, мягко говоря, специфичен, сделки, тем не менее, совершаются. Рынок этот пока не цивилизован, и уж тем более не высокоорганизован. Российское общество оценщиков существует с 1993 года. Тем не менее, у данного института имеются большие перспективы развития, которое затрудняется типовыми российскими проблемами, не дающими развиваться экономике в целом. Профессионалы в этой области есть, в наличии хорошие методики и заделы. А поэтому и улучшения не заставят себя ждать, когда начнется общий подъем.
Задача измерений стоимости предприятия связана с решением сугубо менеджерских задач. Дело в том, что сама по себе оценка стоимости предприятия не имеет институционального значения. Такое значение оценочной деятельности приобретает только тогда, когда она становится частью работы менеджеров по управлению активами предприятия. Это значит, что любые серьезные менеджерские решения должны апробироваться с помощью оценок стоимости предприятия. К чему ведет те или иные управленческие решения топ-менеджеров? - Или к повышению стоимости акционерного общества, представление о которой, в частности, может дать увеличение уровня котировок акций. Это значит, что конечный результат таких действий пошел на пользу акционерам. Ведь они самым непосредственным образом заинтересованы в повышении ценности приобретенных ими акций компании. Или, напротив, к снижению стоимости компании. И здесь надо задуматься тем ее менеджерам, на которых лежит ответственность за принятие соответствующих управленческих решений, правильно ли они действовали. Оценка стоимости предприятия необходима для процесса принятия и осуществления управленческих решений.
В Руководстве по оценочной стоимости бизнеса отмечается такой подход: «Приоритетной целью управления компании, - сказано в этом практическом пособии, - является максимизация богатства акционеров через повышение стоимости самой компании. Доход в расчете на одну акцию является обычно используемым стандартом при оценке успешности управления данной компанией».
Выгодой для акционеров, при повышении ценности фирмы, - это дивиденды на принадлежащие им акции и повышение стоимости самих акций. Что же выгоднее? Исследования предпочтений акционеров свидетельствуют о том, что они ориентируются в большей мере на повышение стоимости их акций. Дивиденды, конечно, им тоже интересны, но, как правило, в меньшей степени. Эти формы выгод альтернативны, поскольку основываются на использовании одного источника, а именно чистой прибыли компании.
Рассмотренный критерий оценки управленческих решений, ориентированный на повышение стоимости предприятия, может результативно использоваться и на уровне региона. Скажем, зная, как меняется стоимость бизнеса малых и средних предприятий, можно уверенно судить, насколько эффективны действия региональных властей по созданию для него благоприятной экономической среды.
Понятие инвестиционной стоимости. Цели и задачи определения инвестиционной стоимости
Стандарты стоимости в оценке предприятия предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе теми или иными административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.
Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку предприятия только на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов).
Наиболее практичным считается стандарт инвестиционной стоимости, в котором учитывается, что на практике трудно отделить оценку проекта как такового от возможностей его наилучшим способом оценить и реализовать, которыми обладает конкретный инвестор.
Влияние стандартов оценки бизнеса в наибольшей мере сказывается при прогнозировании денежных потоков (прибылей и убытков) по проекту. В части определения ставки дисконта влияние этих стандартов связано с тем, в какой мере для разных субъектов оценки проекта доступна коммерческая и финансовая информация об уровне и колеблемости дохода с инвестиций в рассматриваемой отрасли.
Если используется закрытая для прочих информация, то оценка скорее соответствует стандарту инвестиционной стоимости.
Стандарт инвестиционной стоимости предполагает, что оценка предприятия осуществляется исходя из информированности об имуществе и рыночных перспективах (на рынках сбыта и рынках покупных ресурсов) предприятия конкретного его инвестора (покупателя или продавца). Играют роль и деловые возможности конкретного инвестора -- имеющиеся у него за рамками сделки по купле-продаже предприятия (увеличивающие его стоимость «в глазах» такого инвестора) активы, которые могут быть использованы для развития бизнеса вместо выделения специального финансирования на цели их приобретения или создания собственными силами. Важны и творческие возможности (деловая фантазия) инвестора и прочее.
Стандарт инвестиционной стоимости предполагает основным фактором возможность конкретного инвестора извлечь большую прибыль по сравнению с той, которую оценивает продавец, т.е. используемая здесь информация специфична для продавца, покупатель в каждом конкретном случае. Этот стандарт обуславливает информированность участников сделки о перспективах развития предприятия. Сделка произойдет, если инвестор оценивает перспективы предмета сделки выше, чем продавец. Очевидно, что инвестиционная стоимость с точки зрения различных инвесторов будет отличаться по причине видения иных перспектив развития и инвестиционной отдачи от данного бизнеса.
Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью предприятия.
Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения его действующих менеджеров называется стоимостью предприятия как есть.
Понятие инвестиционной стоимости приведено в утвержденном Приказе Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г «инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях».
Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и т. п.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущественного комплекса, которая может играть роль инвестиционного вклада в реализацию определенного инвестиционного проекта. Эта стоимость понимается как прирост рыночной стоимости имущественного комплекса в результате инвестирования в данный инвестиционный комплекс. Инвестиционная стоимость используется при осуществлении мероприятий, связанных с реорганизацией объекта, и обеспеченности эффективности инвестиционных проектов.
Инвестиционная стоимость показывает, во что обходится актив или компания в целом определенному собственнику или может обойтись будущему собственнику. Этот вид стоимости представляет знания, возможности, ожидания собственника или его будущего собственника относительно рисков, наиболее вероятной прибыльности и других факторов.
Необходимость определения инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сопоставления рыночной стоимости (market value) оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сущности, но могут и совпадать в зависимости от различных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости обычно происходит без ссылки на величину инвестиционной стоимости, а оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования, для конкретного инвестора такие как:
Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
Различия в определении уровня риска и факторов риска;
Требуемой ставки доходности;
Различия в степени прогнозируемости;
Различия в уровне финансовых издержек;
Различия в налоговом статусе;
Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.
То есть в случае, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает величину рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта высока, и, следовательно, можно говорить о перспективах развития потенциального бизнеса, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор может отказаться от финансирования данного инвестиционного проекта. Таким образом, главной целью стоящей перед менеджером, оценивающего стоимость бизнеса, является проведение инвестиционной политики направленной на постоянный рост инвестиционной стоимости, для обеспечения конкурентных преимуществ.
Как правило, цель оценки состоит в определении инвестиционной стоимости, необходимой клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: с государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть за интересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.
Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.
Оценку предприятия проводят в целях:
Повышения эффективности текущего управления предприятием;
Определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
Определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда одни из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;
Реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;
Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
Налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;
Принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.
Задачи ставящееся при оценке инвестиционной стоимости исходят из функций выполняемых инвестиционной стоимостью, и отличаются от функций выполняемых рыночной стоимостью тем, что оценка инвестиционной стоимости не обслуживает саму сделку купли-продажи оцениваемого бизнеса и не говорит о цене бизнеса:
Функция управления предприятием - принятие инвестиционных решений, изменений политики компании: ассортимента продукции и (или) услуг; в привлечении заемного капитала и других аспектов управления. Инвестиционная стоимость выступает основой стратегических управленческих решений.
Функция оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов - анализ программ модернизации производственных мощностей на предприятии.
Функция оценки эффективности действующего бизнеса - анализ состояния действующего бизнеса. Выводы о бесперспективности бизнеса, сделанные на основе общедоступной рыночной информации, могут быть скорректированы в лучшую сторону, если в будущем ожидается повышение отдачи от деятельности предприятия, и наоборот фондовые финансовые показатели показывают перспективность развития бизнеса, а анализ инвестиционной стоимости говорить о неэффективности вложений.
Сущность и функции инвестиционной стоимости взаимосвязаны с факторами инвестиционной стоимости, объективных обстоятельств оказывающих влияние на величину инвестиционной стоимости (качество менеджмента и другие производные факторы, связанные с управлением; качество маркетинговой программы, факторы формирующие конкурентоспособность продукта; фактор связанный с анализом и управлением величины выручки от реализации и затрат; фактор темпов роста развитие предприятия). Инвестиционная стоимость ориентирована на внутреннюю информацию и в большей степени зависит от прогнозных, планируемых действий, в отличие от рыночной стоимости которая уделяет наибольшее внимание анализу текущих мультипликаторов и ретроспективному анализу результатов деятельности оцениваемого бизнеса.
Факторы инвестиционные стоимости определяют методы оценки инвестиционной стоимости, и главным критерием выбора метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия через влияние факторов инвестиционной стоимости с учетом важнейших рисков. Подходом в наибольшей степени учитывающим данные факторы, является доходный подход, основанный на маржиналистской теории предельной полезности, обосновывающий подход к оценке стоимости с точки зрения полезности объекта оценки и в зависимости от ожидаемой доходности данного предприятия. Полезность компании для инвестора или руководителя определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.
Никонова И.А.,
д-р экон. наук, профессор
Финансовой академии при Правительстве РФ,
зам. директора департамента
Внешэкономбанка
Интеграционные процессы, происходящие во всем мире, требуют от российских специалистов в области экономических измерений (будь то финансовый директор или специалист по оценке проектов или учету и отчетности) принятия и использования в своей практике международных стандартов, терминов и понятий, отражающих мировую практику и международные требования в соответствующей области знаний и ведения бизнеса. «Главной особенностью последних лет, — пишет Микерин Г.И. , — стала интернационализация нормативного экономического знания», приведение российских терминов, методов и методик в соответствие с международными. Наиболее острая дискуссия идет по вопросам понятийного аппарата, по базовым терминам и определениям в области оценки, инвестиционного анализа, финансового менеджмента. Мы занимаем позицию, позволяющую российскому специалисту (хотим подчеркнуть — практику!) в любой области экономического и финансового анализа быть понятым его иностранным коллегой, инвестором, кредитором и т. д.
В соответствии с этой позицией мы считаем целесообразным разделять развитие экономико-теоретических исследований различных авторов и практические методы и стандарты в области оценки бизнеса, проектов и прочих объектов, которыми в соответствии с общепринятой международной практикой пользуются специалисты на практике. Необходима четкая дифференциация следующих понятий (и методов их определения): оценка стоимости бизнеса компании, оценка стоимости имущества компании, оценка стоимости акционерного (собственного) капитала компании, определение капитализации компании. Большинство книг, особенно российских авторов, по проблеме управления стоимостью бизнеса грешат нечеткостью и неправильным использованием этих терминов, подменой одних другими.
В данной статье под оценкой расчетной рыночной стоимости бизнеса компании (Vc) понимается комплексная (т. е. с применением методов разных подходов) стоимостная оценка результатов предпринимательской деятельности соответствующего хозяйственного субъекта. Под термином «оценка расчетной рыночной стоимости имущества компании» понимается стоимостная оценка отдельных составляющих активов и пассивов компании с их последующим суммированием, и использование известной формулы: MVa = MVe + MVd. Причем под термином «стоимость компании», который используется очень широко, необходимо понимать НЕ стоимость имущества (которое само по себе без приложения к нему предпринимательского мастерства менеджеров и акционеров не генерирует никаких денежных потоков и продуктов), а именно «стоимость бизнеса компании», создаваемую за счет эффективного или неэффективного использования активов компании и располагаемого ею капитала.
Под оценкой расчетной рыночной стоимости акционерного (собственного) капитала (Ve) понимается комплексная (т. е. с применением методов разных подходов) расчетная стоимостная оценка собственного капитала компании. В отличие от расчетной рыночной стоимости собственного капитала компании «капитализация компании» (в конкретный момент времени) есть произведение рыночной цены акций данной компании в данный момент времени (средневзвешенное по торговым площадям) на количество акций данной компании, обращающихся на рынке.
Современный бизнес характеризуется такими особенностями, как: инновационность, гибкость, широкое применение информационных технологий, мобильность, сфокусированность, стратегическая ориентация на рост рыночной стоимости бизнеса. Важнейшей особенностью современного бизнеса является ускорение темпов обновления продукции и услуг, сокращение жизненного цикла продуктов, рост проектной направленности бизнеса, проектная ориентация и организация бизнеса, повышение роли инвестиционных и инновационных проектов в реализации главной финансовой стратегической цели — роста рыночной стоимости бизнеса компании и ее акций. Рыночная стоимость коммерческой компании зависит от прогнозных значений дисконтированных денежных потоков от различных видов ее деятельности: операционной, инвестиционной, финансовой. Поэтому эффективность любых управленческих решений, в том числе и инвестиционных, следует оценивать через рост стоимости компании и/или ее акций.
Рассмотрим современное определение понятия «проект» и его параметры и характеристики, которые необходимо учитывать при оценке проектов. В соответствии с международным стандартом по управлению проектами PMBОK 2004 проект определяется как «ограниченное по времени предприятие, предназначенное для создания уникального продукта, услуги или результата». По определению Мирового банка, проект — это комплекс взаимосвязанных мероприятий, действий, ориентированных на достижение неповторяющейся цели и результата в течение заданного ограниченного периода времени при установленном бюджете, представляющий собой однократную деятельность.
Основными характеристиками и параметрами проекта являются: жизненный цикл проекта, участники проекта, стоимость проекта, результат (цель) проекта, эффективность и эффект проекта. Из всего разнообразия проектов выделим инвестиционные проекты, связанные с развитием отраслей и предприятий реального сектора экономики (и прежде всего инновационной его части) и требующие для своей реализации осуществления инвестиций. Понятие инвестиций тоже является постоянным объектом дискуссий, хотя большинство (и автор в том числе) понимают под инвестициями вложения свободных денежных средств в различные активы (приобретение различных активов) с целью получения долгосрочных доходов в будущем.
Понятие жизненного цикла инвестиционного проекта является определяющим при оценке эффективности инвестиционного проекта. В зависимости от того, на какой стадии жизненного цикла проекта, кем и с какой целью проводится его оценка, зависит выбор вида денежного потока и обоснование ставки дисконтирования. Большинство оценщиков, не практикующих в области оценки проектов, игнорируют международные стандарты управления проектами, понятие и структуру жизненного цикла проекта, не учитывают особенности каждой фазы, стадии проекта при оценке и, возможно, поэтому не видят тесной связи оценки бизнеса с оценкой проектов.
В жизненном цикле проекта в соответствии с PMBОK 2004 выделяются фазы: начальная, промежуточная и финальная. Эти фазы характерны как для уже отобранных для реализации проектов, так и для инициируемых, и для разных проектов могут иметь разное наполнение. Оценка проекта должна быть привязана к стадии проекта.
В настоящее время для оценки эффективности инвестиционных проектов обычно пользуются Методическими рекомендациями (3-я редакция которых размещена на сайте ИСА РАН), а для проектов, претендующих на получение господдержки в Инвестфонде, — методикой МЭРиТ . В августе 2008 г. Министерством регионального развития утверждена Методика расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 31 июля 2008 г. № 117) .
В отечественной практике для целей оценки проекта рекомендуется использовать следующее деление на фазы (стадии): прединвестиционная (включающая стадию организации финансирования); инвестиционная, которая может быть составляющей стадией реализации проекта; стадия завершения (выхода) из проекта. На каждой из этих фаз (или стадий) аналитик или оценщик располагает разным объемом, полнотой и качеством исходной информации для оценки эффективности проекта.
Особенности каждой фазы, которые необходимо учитывать при оценке проекта и обосновании его эффективности, приведены в таблице 1. Различают следующие виды эффективности:
- эффективность проекта в целом (называемая в проекте 3-ей редакции Методических рекомендаций общественной эффективностью проекта);
- эффективность участия в проекте (называемая в проекте 3-ей редакции Методических рекомендаций коммерческой эффективностью участия в проекте).
Под эффективностью проекта в целом понимается эффективность проекта, реализуемого единственным участником как бы за счет собственных средств. По этой причине показатели эффективности определяются на основании денежных потоков только от инвестиционной и операционной деятельности.
Такая постановка задачи характерна для прединвестиционной стадии проекта. Опыт работы с потенциальными иностранными инвесторами и кредиторами проектов показывает, что их интересует именно такая постановка задачи оценки проекта, отражаемая в его бизнес-плане. Эффективность — категория, отражающая соответствие инвестпроекта целям и интересам его участников. Она должна выражаться соответствующей системой относительных и абсолютных показателей.
Известный показатель NPV отражает потенциальный эффект проекта, рассчитываемый на прединвестиционной стадии, и показывает, какая новая стоимость может быть создана в результате реализации проекта без учета источников финансирования и организационно-экономического механизма его реализации(1). Соответственно при расчете показателя NPV используется расчетный (прогнозный) свободный денежный поток (FCF) за жизненный цикл проекта.
Что касается выбора ставки дисконтирования, то необходимо отметить, что точных формул, методов расчета ставки дисконтирования при оценке NPV на прединвестиционной стадии нет. Для ее выбора и обоснования можно воспользоваться рекомендациями, изложенными в работах Лифшица В.Н. и Смоляка С.А. , в соответствии с которыми «в общем случае ставка дисконта отражает доходность альтернативных и доступных для субъекта направлений инвестирования и темп падения ценности денег на рассматриваемом шаге. При этом под направлениями инвестирования понимаются тиражируемые инвестиционные проекты, т. е. проекты, в которые можно вкладывать любую (в определенных пределах) сумму денежных средств (примерами направлений инвестирования являются вложения на депозит или покупка акций)».
Именно при обосновании ставки дисконтирования необходимо четко определять заказчика оценки и цель оценки, которые, в свою очередь, определяются (наряду с другими факторами) фазой (стадией) проекта (табл. 1). На прединвестиционной стадии заказчик (инициатор) проекта вынужден делать оценку проекта как необходимый элемент бизнес-плана, без которого ему не найти соинвесторов проекта и не приступить к его реализации. Соответственно при всех теоретических рекомендациях по обоснованию ставки дисконтирования на этой стадии при оценке проекта на практике приходится опираться на некие количественные индикаторы. Для коммерческих проектов, реализуемых в интересах одной компании или предпринимателя, к числу таких индикаторов можно отнести среднеотраслевую (если проект узкоотраслевой) доходность активов на предприятиях отрасли, доходность вложений в акции, облигации, векселя предприятий этой отрасли и принять в качестве ставки дисконтирования в оцениваемом проекте максимальное значение из рассмотренных индикаторов.
Для проектов межотраслевого, народнохозяйственного значения соответствующий анализ необходимо провести по действующим предприятиям нескольких отраслей, понимая, что для национальных проектов государственной значимости должна быть установлена централизованно обоснованная ставка дисконтирования, отражающая риск и интересы государства. Основные принципы оценки экономической эффективности проектов требуют учета при прогнозировании составляющих денежных потоков, социальных факторов, экологических и всех прочих системных эффектов. Поэтому расчетная величина NPV отражает комплексный интегральный подход к оценке эффективности проекта.
(1) Под организационно-экономическим механизмом здесь понимается система организации исполнения проекта (новая проектная компания или действующее предприятие — исполнитель проекта во взаимодействии с кредиторами, инвесторами и другими провайдерами капитала).
Иное дело с оценкой проекта на стадии выполнения, когда уже сформирован организационно-экономический механизм реализации проекта: известна компания-исполнитель, известна структура (или прогнозируется ее изменение) и стоимость (обслуживания) источников финансирования. Как уже показано было в работах , расчетный эффект проекта на данной стадии состоит в при росте стоимости бизнеса компании, ее акционерного капитала за счет реализации проекта (проектов). Но этот критерий применим к чисто коммерческим проектам, необходимым для развития конкретной компании, реализации ее стратегии. Применяя здесь известный принцип «с проектом» и «без проекта», можно оценить стоимость, создаваемую проектом — ?Vип, в интересах:
Соответственно при расчетах методом DCF рыночной стоимости бизнеса компании, реализующей проект (Vc), используется денежный поток FCF и ставка дисконтирования, равная или превышающая (на размер премии за риск — в зависимости от особенностей проекта) показатель WACC этой компании. А при расчетах методом DCF рыночной стоимости акционерного капитала (Ve) используется денежный поток FCFE и ставка дисконтирования, отражающая требуемый инвесторами уровень доходности вложений в акции данной компании (особенности расчета этого показателя для компаний разной организационно-правовой формы и размеров здесь не рассматриваются) или стоимость (обслуживания) собственного капитала компании.
Рассмотренные постановки задач оценки проектов в системе оценки бизнеса сведены в таблице 2. Несомненно, что при оценке проекта на стадии его выполнения необходимо очень внимательно подходить к сроку прогнозирования стоимости бизнеса без проекта и с проектом, учитывая только жизненный цикл проекта или время, оставшееся до его завершения (если проект уже выполняется некоторое время).
Отдельно стоит остановиться на оценке крупных проектов федеральной или региональной значимости, малопривлекательных для частного капитала (большой срок окупаемости, большая капиталоемкость, низкая экономическая эффективность).
В методиках , рекомендуемых для оценки проектов такого типа, различают оценку экономической, финансовой и бюджетной эффективности. В качестве показателей экономической эффективности рекомендуются показатели вклада проекта в ВВП или ВРП, в качестве показателей финансовой эффективности — показатели NPV и IRR, в качестве показателей бюджетной эффективности — отношение дисконтированных бюджетных поступлений от реализации проекта к размеру его бюджетного финансирования. В этих же методиках при расчетах показателя NPV крупных проектов (показатель финансовой эффективности) в качестве ставки дисконтирования свободного денежного потока проекта предлагается использовать показатель WACC проекта. При этом смешиваются подходы к оценке стоимости компании, реализующей проект, и оценке показателя NPV на прединвестиционной стадии проекта. Указанные методики страдают и другими недостатками, которые также описаны в отзывах ИСА РАН, представленных на сайте института.
Оценка вклада проекта в рост ВВП или ВРП, рекомендуемая методиками в качестве показателя экономической эффективности проекта, сама по себе ничего не характеризует, поскольку при этом необходимо анализировать все остальные факторы, воздействующие на изменение ВВП (или ВРП), а также эффективность возможных альтернативных объектов вложений и приоритеты развития экономики страны. Подход к оценке крупных инвестиционных проектов, реализация которых уже осуществляется, должен быть увязан с оценкой дополнительной рыночной стоимости, создаваемой бизнесом компании, реализующей проект. Наиболее эффективным показателем при этом может служить показатель EVA , который учитывает не только финансовое состояние проектной компании, но и степень соответствия фактических денежных потоков и рисков тем, которые прогнозировались на прединвестиционной стадии проекта.
Настоящая статья не претендует на анализ всех проблем, возникающих при оценке инвестиционных проектов, а их, как показывает дискуссия, проходящая среди теоретиков и практиков, «несть числа». Тем более хочется обратить внимание научной общественности и практиков на НЕОБХОДИМОСТЬ и острую потребность в выпуске единых официально утвержденных научно обоснованных и соответствующих международной практике и стандартам оценки новых Методических рекомендаций по оценке инвестиционных проектов.
Литература
1. Микерин Г.И., Козлова О.И.
Стоимость корпорации: оценка и управление (о дискуссии по базовым понятиям). — М.: 2007.
2. Смоляк С.А., Микерин Г.И.
Оценка эффективности инвестиционных проектов в сравнении с оценкой стоимости имущества: сходства, различия и перспективы. http:// www.valuer.ru/files/ds/IPvsPV.doc.
3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Издание официальное. — М.: Экономика, 2000.
4. Приказ МЭРиТ и МФ РФ от 23.05.2006 г. №139/82н «Об утверждении Методики расчета показателей и применения критериев эффективности инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет средств Инвестиционного фонда РФ».
5. http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/
6. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А.
Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учебное пособие. — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: «Дело», 2008. — 1104 с.
7. Смоляк С.А.
Оценка инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности. — М.: Наука, 2002.
8. Никонова И.А., Шамгунов Р.Н.
Стратегия и стоимость коммерческого банка. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.
9. Никонова И.А., Шамгунов Р.Н.
Эффективность проектов: Давайте считать одинаково, Одинаково и правильно! // Инвестиции в России. — № 9. — 2003. — С.34-41.
10. Методика расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 31 июля 2008 г. № 117).
11. Оценка бизнеса. Учебник. / Под ред. А.Г. Грязновой. — М.: Финансы и статистика, 2006. —, 736с.
12. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин. Стоимость компаний: оценка и управление. — 3-е изд. — М.: Олимп- Бизнес, 2008.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
- 1. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- 2. Сущность инвестиционной стоимости
- 3. Назначение инвестиционной стоимости
- 4. Расчет инвестиционной стоимости
- Список литературы
1. Стоимость недвижимости и ее основные виды
В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного (в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.
стоимость недвижимость инвестиционный
Ш Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ш Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Ш Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Ш Кадастровая стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).
Рассмотрим более подробно инвестиционную стоимость в следующей главе.
2. Сущность инвестиционной стоимости
В соответствии с международными стандартами оценки под инвестиционной стоимостью понимают стоимость имущественного комплекса актива, представляющая интерес для конкретного инвестора, который имеет определенные цели (критерии) в отношении объекта инвестирования. Ее не следует отождествлять с рыночной стоимостью инвестируемого имущества.
Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Данный показатель учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау компании, планов ее реорганизации и тому подобное. Инвестиционная стоимость отражает, в какую сумму обходится актив или фирма в целом конкретному собственнику или может обойтись собственнику в будущем. Этот вид стоимости представляет собой знания, возможности, ожидания настоящего или будущего владельца относительно рисков, наиболее вероятной доходности и многих других факторов. Целесообразность оценки инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сравнения рыночной стоимости оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости.
Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сути, но могут и совпадать при совпадении определенных обстоятельств. Независимая оценка рыночной стоимости, как правило, происходит без ссылки на значение инвестиционной стоимости, но оценка инвестиционной стоимости, почти всегда сопровождается оценкой рыночной стоимости в связи с тем, чтобы обеспечить способность принять правильное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не учитывает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей на рынке, эксперт-оценщик исходит из наиболее типичной предполагаемой сделки между продавцом и покупателем, которые обладают качествами и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых объектов. В данном случае, очень важным является способность различать типичные для рынка условия и индивидуальные особенные требования конкретного инвестора, такие как синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями и различия в следующих компонентах:
* оценка стоимости будущих денежных потоков;
* определение степени риска и его факторов;
* требуемая ставка доходности;
* степень прогнозируемости;
* уровень финансовых издержек;
* налоговый статус.
Таким образом, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает значение рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность рассматриваемого актива высока, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор скорее всего откажется от финансирования данного инвестиционного проекта. То есть, главной задачей, стоящей перед специалистом, оценивающим рыночную стоимость бизнеса, является осуществление инвестиционной политики, направленной на непрерывный рост инвестиционной стоимости, для того, что бы обеспечить конкурентные преимущества.
Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости, необходимой клиенту для принятия управленческого решения. В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур до физических лиц; к оценке бизнеса могут проявлять интерес контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, банки, страховые компании и другие организации.
Факторы инвестиционной стоимости определяют методы ее оценки, и главным критерием определения метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия с учетом важнейших рисков. Доходный подход в наибольшей степени учитывает данные факторы и подходит для оценки инвестиционной стоимости. Полезность организации для инвестора или управленца определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание рыночной стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.
3. Назначение инвестиционной стоимости
Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость определяется оценщиком в случаях:
ь если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента, выдвигающего условия, отличающиеся от типичных рыночных;
ь если объект оценки предназначен к использованию в качестве долевого вклада в инвестиционный проект с внесением денежного эквивалента этой доли в уставный капитал продукта указанного инвестиционного проекта;
ь при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
ь при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия:
С изменением статуса объекта оценки или с выделением его в натуре
С выводом его из состава подразделений или активов предприятия или - с включением его в состав подразделений или активов предприятия;
ь при необходимости продажи объекта в течение промежутка времени, меньшего среднерыночного периода экспозиции (в том числе при ликвидации предприятия).
4. Расчет инвестиционной стоимости
Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора.
Чистая приведённая стоимость (чистая текущая стоимость, чистый дисконтированный доход, англ. Net present value, принятое в международной практике для анализа инвестиционных проектов сокращение -- NPV или ЧДД) -- это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню.
Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведёнными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта. Поскольку денежные платежи оцениваются с учётом их временномй стоимости и рисков, NPV можно интерпретировать как стоимость, добавляемую проектом. Её также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора. Чистая приведённая стоимость NPV рассчитывается по формуле:
где -- ставка дисконтирования
где -- платёж через лет () и начальной инвестиции IC (Invested Capital ) в размере
В обобщённом варианте, инвестиции также должны дисконтироваться, так как в реальных проектах они осуществляются не одномоментно (в нулевом периоде), а растягиваются на несколько периодов. Расчёт ЧДД -- стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если ЧДД больше 0, то инвестиция экономически эффективна, а если ЧДД меньше 0, то инвестиция экономически невыгодна (то есть альтернативный проект, доходность которого принята в качестве ставки дисконтирования требует меньших инвестиций для получения аналогичного потока доходов).
С помощью ЧДД можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим ЧДД). Но все же для сравнительного анализа более применимыми являются относительные показатели. Применительно к анализу инвестиционных проектов таким показателем является внутренняя норма доходности.
В отличие от показателя дисконтированной стоимости при расчёте чистого дисконтированного дохода учитывается начальная инвестиция. Поэтому формула чистого дисконтированного дохода отличается от формулы дисконтированной стоимости на величину начальной инвестиции
Список литературы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (ред. от 21.07.2014)
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России N 255 от 20 июля 2007 г.
3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. - М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2011. - 264 с. - ISBN 5-88149-061-4 (общий), ISBN 5-88149-056-8 (кН. 1).
4. С.В. Валдайцев. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб.пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 720 с. - ISBN 5-238-00251-3.
5. А.В. Постюшков. Оценочный менеджмент: учебное пособие. - М.: ФАИР-ПРЕСС, 2010. - 272 с. - ISBN 5-8183-0685-2.
6. Н.Б. Рудык. Структура капитала корпораций: теория и практика. - М.: Дело, 2009. - 272 с. - ISBN 5-7749-0377-Х.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Срок окупаемости вложений. Текущая стоимость доходов (коэффициент рентабельности). Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости.
курсовая работа , добавлен 28.03.2013
Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа , добавлен 14.12.2010
Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
реферат , добавлен 21.10.2013
Понятие стоимости, различие "цены" и "стоимости". Факторы, влияющие на стоимость. Учет жизненного цикла объекта недвижимости при определении стоимости и управлении. Анализ доходов и расходов функционирования двухэтажного магазина смешанной торговли.
курсовая работа , добавлен 16.12.2012
Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
курсовая работа , добавлен 13.05.2015
Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа , добавлен 10.02.2010
Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация , добавлен 21.04.2015
Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа , добавлен 30.01.2015
Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
контрольная работа , добавлен 11.04.2012
Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.
