Варианты продажи ипотечной квартиры. Продажа ипотечной квартиры: законные способы

Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать. Считаем.

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, - рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. - Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога - то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой - изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», - добавляет Мищенко.

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, - объясняет эксперт. - Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости - в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это - около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», - отмечает Круглова.

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, - рассуждает Круглова. - За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно - снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора, но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй - остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

1. Досрочное погашение за собственный счет;
2. Досрочное погашение за счет покупателя;
3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
4. Продажа по специальной программе банка.

За свой счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать , если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

• Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
• При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

За счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

• Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
• Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
• Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

• Законная сделка
• Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

• Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
• Расходы на оплату риэлтерских услуг.

• Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
• Выгодно при переездах.
• Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках. Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

• Не все банки работают по такой программе;
• Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
• Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
• Сложно найти покупателя.

• Легальная схема продажи.

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

• Жилье: вторичный и первичный рынки;
• Сумма: от 300 000;
• Процентная ставка: от 10,75%;
• Срок погашения: до 30 лет;
• Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

• Заявление на получение ипотеки;
• Паспорт;
• СНИЛС;
• Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
• Копия или выписка из трудовой книжки;
• Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
• Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
3. После одобрения заявки выбрать квартиру
4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. было подробно расписано ранее.
5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:

• Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
• Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.

1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

• Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
• Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
• Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность. Возможно, вы не слышали, но существует . Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашем прошлом посте.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является . Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

• Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
• Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Если у вас есть сложности с такой сделкой и вам нужна продажа по ипотеке собственного жилья или покупка, то рекомендуем предварительно проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки любимый сетей.

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов . Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Может возникнуть ситуация, когда ипотечную квартиру нужно срочно продать. Покупка квартиры с обременением по ипотеке может иметь следующие недостатки :

1. Повышенные требования к пакету документов . Например, он обязательно должен включать разрешение банка на проведение сделки или документы о снятии обременения.
2. Высока вероятность, что на совершение сделки уйдет времени больше , чем изначально планировалось.
3. Не всегда покупатель может оформить кредит на покупку жилья, обремененного ипотекой, присутствует вероятность отказа со стороны финансового учреждения .

Однако покупка квартиры, обремененной ипотекой также имеет свои плюсы, которые стоит отметить :

1. Зачастую стоимость такого жилья на 10-15% ниже рыночной . Возможность получения такой скидки привлекательна для продавца.
2. Если квартиру нужно продать срочно, собственник помещения охотно «подвинется в цене».
3. Сведен к минимуму риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости, поскольку ипотечная квартира «вдоль и поперек» проверена юридическим и залоговым подразделениями банка.

Условия покупки

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения .

   Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.

2. Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация . Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка - способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя .

Если квартира приобретена продавцом до 2016 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Затем формируется 2 пакета документов : на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы :

1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
2. Сделка купли-продажи.
3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Приобретение жилья непосредственно у заемщика собственника

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно , для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы - закрыть ипотечный кредит . С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Одномоментно заемщик-собственник жилья оформляет в банке заявление на досрочное погашение обязательств, на основании которого деньги будут списаны, а кредит - закрыт.

Скачать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита: , .

Оставшаяся сумма передается либо после снятия обременения, либо после госрегистрации договора о покупке квартиры - этот вопрос стороны должны обсудить заранее, обозначив порядок расчетов в договоре купли-продажи.

Затем представители банка изымают из хранилища учреждения закладную, а также подготавливают справку о полном гашении кредита . Документы передаются заемщику. Бумаги необходимо предоставить на регистрацию снятия обременения-ипотеки.

Документы будут зарегистрированы в течение установленного законодательством срока (до 12 рабочих дней, если пакет подан через МФЦ).

Теперь вы знаете, как покупать квартиру если она в ипотеке.

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

1. Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.

   Особое внимание уделите выписке из ЕГРН : помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.

2. Обратите внимание на состав семьи продавца . Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.

   Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.

3. У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки. Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы . Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.
4. Обращайте внимание на содержание договора . Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье . На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.

Продажа ипотечной квартиры в Москве или Подмосковье путем досрочной выплаты банку остатка долга и последующей свободной продажи квартиры, является наилучшим вариантом решения долговой проблемы собственника. Агентство "Капитал-Недвижимость" пользуется заслуженным доверием и партнерством многих крупнейших российских банков. Как правило нам удается убедить банк разрешить продажу квартиры даже если наложен мораторий на продажу из под залога. Банки идут навстречу таким просьбам, потому что им выгоднее получить деньги, нежели иметь просроченные платежи. Особое воздействие на банк оказывает информация, что уже найден покупатель на такую квартиру.

Сделки по продаже ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, в настоящее время становятся массовым явлением. Чаще всего причиной такой продажи является желание улучшить свои жилищные условия. Например, вы взяли кредит и купили однокомнатную квартиру, а через год понимаете, что уже можете позволить себе более просторное жилье. Все чаще встречаются случаи продажи ипотечной квартиры по причине финансовых проблем и невозможности дальнейших своевременных выплат по кредиту. В принципе может произойти масса событий, из-за которых вам может понадобиться продать квартиру в ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке?

1. Продать такую квартиру можно только с разрешения банка.
2. Разрешение на продажу квартиры в ипотеке многими банками выдается только после полного погашения задолженности.
3. У банка предусмотрена «заградительная комиссия» на досрочное погашение кредита.
4. Сложно быстро найти покупателя на квартиру находящуюся под обременением (психологический барьер со стороны покупателя).
5. Сложность юридических процедур, сбор большого количества документов и множество согласований.

Какие бы небыли причины продажи квартиры приобретенной по ипотечному кредиту, лучшим решением будет доверить проведение этой сделки профессиональным риэлторам. Особенно это касается ситуаций, когда просрочка по выплате кредита уже имеется и банк применил штрафные санкции. Не затягивайте с принятием решения, не дожидайтесь увеличения задолженности! Не доводите дело до суда!

Продажа ипотечной квартиры РЕАЛЬНА - БЕЗ существенной ПОТЕРИ В ЦЕНЕ!

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может - это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, но не более того. В агентстве «Капитал-Недвижимость» отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок и большой опыт проведения переговоров с банками на стороне клиента.

Эксперты «Капитал-Недвижимость» специализирующиеся на выкупе квартир из-под залога, готовы ответить на все ваши вопросы и проконсультировать по любым ситуациям связанным с продажей ипотечной квартиры находящейся в залоге у банка.

Способы продажи ипотечной квартиры:

1. Продать квартиру в залоге со снятием обременения с квартиры перед сделкой купли-продажи

Как правило, банки редко соглашаются на такую схему, тем не менее, она возможна и используется. Банк дает согласие на проведение сделки по такой схеме только при условии расчетов по сделке с использованием безотзывного аккредитива со стороны покупателя и заранее данного акцепта (согласия) продавца-заемщика на списание поступивших ему по сделке после раскрытия аккредитива средств, в счет погашения его задолженности по кредиту.

2. Самостоятельная продажа с разрешения банка-кредитора.

После получения письменного согласия банка на проведение сделки, составляется предварительный договор с покупателем посредством нотариуса. После этого покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, а банк в свою очередь дает закладную и документ об отсутствии задолженности на руки продавцу, который в установленный срок регистрирует снятие обременения, переход квартиры в собственность и договор купли-продажи. Разница между стоимостью квартиры и задолженностью до окончания сделки хранится в банке, и поступит продавцу после подтверждения продажи квартиры.

3. Самостоятельная продажа ипотечной квартиры с использование банковской ячейки или аккредитивного счета.

После получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры, деньги, покупателем передаются в депозитарную банковскую ячейку банка-кредитора или на аккредитивный счет. Средства для погашения кредита находятся в банке и после регистрации сделки купли-продажи, продавец получает оставшуюся сумму. После этого банк выдает покупателю документы, которые необходимы, чтобы снять залог. В регистрирующий государственный орган обращается уже покупатель, у которого есть все документы. В том случае, если в регистрации будет отказано, сделка считается несостоявшейся, и банк возвращает деньги покупателю.

4. Продажа ипотечного кредита или перекредитование в другом банке

В этом случае банк переоформляет кредит на покупателя, предварительно одобрив его. При этом подписывается соглашение о переводе долга на нового собственника квартиры. Он получает право собственности на квартиру и обязанность платить по банковскому кредиту. Залог с квартиры не снимается. Также оформляется и перекредитование, вы по той же квартире становитесь должником другого банка, который выкупает ваш кредит у первого банка. В этом случае закладная переходит в новый банк. Перекредитовываться выгодно в том случае, если вы нашли возможность получить кредит под процент меньший, чем тот, который платите по ипотеке.

Почему сложно продать квартиру в залоге?

При сделке потенциальный покупатель квартиры вынужден учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого продаваемая квартира. Покупатель идёт на определённый риск, а так же финансовые затраты сопровождающие такую сделку.

Еще одним фактором, который может усложнить продажу квартиры с обременением, является опасение покупателя остаться без своих денег, погасив ипотечный долг продавца, и без квартиры в случае, например, если сделка не будет зарегистрирована.

Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, по сравнению со стандартным договором купли-продажи. Они требуют особого профессионализма от риэлторов сопровождающих такие сделки, внимания и рассудительности, так как появляется еще один участник со своими интересами - банк.

Помощь агентства "Капитал Недвижимость" в продаже ипотечных квартир

Опираясь на многолетний опыт в сделках с недвижимостью, мы поможем мотивировать банк в схеме продажи квартиры, указать на его интересы. Тесное взаимодействие со многими банками позволяет нам не только согласовывать и проводить нестандартные сделки, но и договариваться о дополнительных скидках и льготных условиях для наших клиентов.

У нас есть опыт успешного проведения продаж ипотечных квартир из-под залога различных банков, используя схемы взаиморасчётов, которые стопроцентно защищают риски покупателей. Когда покупатель убежден в безопасности, он не будет требовать дисконт в 20-30% от цены, как это может быть при рисковой схеме.

И конечно же, продавая квартиру в залоге банка, мы используем схемы, гарантирующие продавцу получение максимальной суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.