Специалисты компании «Техинвентаризация-БТИ» оказывают весь комплекс профессиональных услуг по проведению тех.инвентаризации любых объектов недвижимости, в том числе все, что касается таких работ, как техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Результаты, полученные в ходе проведения техинвентаризации объектов незавершенного строительства необходимы, чтобы можно было осуществлять любые сделки юридического характера, включая и гос.регистрацию прав на конкретную недвижимость. Наши специалисты готовы в кратчайшие сроки предоставить квалифицированные услуги по объектов недвижимости.
Цель проведения технической инвентаризации объектов недвижимости
Проведение технического учета и инвентаризации объектов недвижимости в Москве требуется с целью учета всех характеристик, присущих конкретному объекту, благодаря чему его легко можно выделить среди прочих с присвоением ему номеров - инвентарного и кадастрового.
Любой существующий объект недвижимости в обязательном порядке подлежит измерению и учету. Работа проводится кадастровыми инженерами. На все объекты недвижимости заводится индивидуальное инвентарное дело, которому присваивается уникальный номер. Все дела хранятся в специализированном архиве и предоставляются по первому требованию после подачи заявления. В каждом деле содержится большой объем исчерпывающей информации о недвижимости (технической, оценочной, правоустанавливающей).
Обычно бывает три варианта технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в Москве:
- Первичная, в ходе которой определяются основные характеристики, определяющие объект. Итогом работ является получение техпаспорта недвижимости.
- Плановая. Работы осуществляются в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и проводятся раз в пять лет (не реже, при необходимости проводятся чаще). Результатом работ является выявление изменений любого характера, которые произошли с недвижимостью после первичной тех.инвентаризации. Данные изменения должны быть зафиксированы в тех.паспортах и прочих материалах учетно-технического характера.
- Внеплановая. Данный вид тех.инвентаризации недвижимости необходим в том случае, когда недвижимость претерпела изменения своих характеристик, как технических, так и качественных, к которым относятся перепланировка, полное разрушение или снос, реконструкции или изменение существующего уровня благоустройства с инженерной точки зрения и прочее. Внеплановая тех.инвентаризация проводится и тогда, когда с недвижимостью необходимо совершить юридические сделки, подлежащие в соответствии с действующим законодательством РФ обязательной гос.регистрации.
Сейчас техническая инвентаризация и технический учет недвижимости – не столь широко распространенное явление, как было раньше, но все же методические указания по инвентаризации имущества подскажут, что это.
Человеку, впервые столкнувшемуся с этими понятиями, самостоятельно разобраться в таких технический вопросах будет сложно, но можно заручиться поддержкой с другой стороны – юридической.
Для этого просто напишите вопрос по этой теме в специальной форме справа внизу и получите быструю и бесплатную консультацию квалифицированного юриста по недвижимости, который прольет свет на неосвещенные пока для вас аспекты проведения технической инвентаризации.
Уважаемые посетители!
Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.
До 2013 года все объекты недвижимости подвергались техническому учету через проведение технической инвентаризации. Но потом был принят федеральный закон 221-ФЗ, который регулирует деятельность, связанную со сведениями государственного кадастра недвижимости. Если ранее учетом всех объектов занимались органы технической инвентаризации (БТИ), то теперь это делает кадастровая палата, а данные для нее, в свою очередь, готовят кадастровые инженеры, которые никакого отношения к БТИ не имеют, разве что могут устроиться туда на работу.
Единственное, что теперь является прямой, установленной законодательно, функцией Бюро технической инвентаризации – это проведение технического учета жилищного фонда, который включает инвентаризацию и паспортизацию жилых объектов недвижимости (ст. 19 ЖК РФ).
Жилищный фонд – это все помещения, дома – объекты недвижимости, пригодные для жизни людей. Неважно, в чьей собственности они находятся – страны, региона, муниципалитета или гражданина.
Проведение технического учёта объектов недвижимости жилого назначения должно осуществляться, когда сдаются новостройки или когда уже построенные здания подлежат отнесению к жилищному фонду.
Первым этапом должно осуществляться описание земельного участка, на котором расположен объект исследования. Но есть исключение: если план надела уже имеется, то органам технической инвентаризации запрещено проведение нового обследования.
Что такое а́брис земли
Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!
Для составления непосредственно плана земельного участка вначале нужно составить его абрис. Условно его это определение можно расшифровать как набросок плана участка, но, тем не менее, это документ, который также подлежит включению в инвентарное дело, поэтому он тоже делается аккуратно, с разборчивым написанием всех символов и не допускает подчисток. Собственно, абрис и составляется для того, чтобы другой человек-специалист впоследствии смог без труда его прочесть и составить по нему план земельного надела.
Кроме границ надела и их размеров на абрис также наносятся границы постоянных строений, зданий, расположенных на участке. Причем отдельно измеряются помещения разного назначения: и даже выступы из здания толщиной от 10 см и шириной от 1 метра наносятся на абрис.
Как составляется план земельного участка инвентаризаторами
Составление плана включает в себя не просто чертеж. Оно включает в себя несколько этапов:
- выявление ошибок или неточностей в абрисе;
- исходя из информации в абрисе начертание плана земельного надела простым карандашом;
- проверка чертежа, выполненного в предыдущем пункте;
- определение общей площади всего участка и его отдельных частиц;
- обведение карандашного чертежа чертежной тушью чёрного цвета, причём масштаб выбирается либо 1:500 (в 1 см на чертеже следует представлять 5 м в натуре), либо 1:1000;
- создание экспликации;
- проверка начертанного тушью рисунка.
Проверка составления абриса в натуре, а также проверка всех чертежей и подсчётов на бумаге осуществляется особым специалистом – контролёром.
Инвентаризация земли здесь и сейчас
Существует такое понятие, как текущая инвентаризация. Это изменение планов инвентаризаторами вследствие произошедших изменений.
Если изменились какие-то участки линий, то на плане они зачеркиваются и наносятся в нужном месте цветной тушью. Если изменений будет много, и исправления приведут к невозможности верного прочтения плана, то он вычерчивается заново (такое происходит и в случае устаревания или порчи материала, на котором вычерчен план). Также бывают ситуации, когда проще сделать клапан – наклеить кальку в стороне от границ участка и, подвернув ее, нанести верные границы так, чтобы было понятно, к чему они относятся.
Изменившиеся размеры и надписи зачёркивают и наносят тушью другого оттенка.
Начертание а́бриса дома
Для составления плана здания специалисту органа технической инвентаризации необходимо сначала составить абрис, как на земельный участок.
Такой схематичный рисунок здания, строения производится без учета масштаба, но с учетом всех размерных соотношений. Надписи наносятся либо слева направо, либо снизу вверх. В абрисе прочерчиваются все помещения и отдельные части здания. Если это невозможно выполнить в одном рисунке, то можно рядом с основным чертежом сделать дополнительный – именно для конкретной части объекта исследования.
При исследования здания с несколькими этажами, для каждого выполняется свой абрис, начиная с цокольного этажа и оканчивая чердаком.
План по каждому уровню
На основании зарисовок абриса выполняется поэтажный план здания. Масштаб для него выбирается либо 1:100, либо 1:200. Каждый этаж на чертеже расположен над предыдущим – все они располагаются на одном чертеже (поэтажный – по этажам). Исключением является только очень большая площадь этажа – тогда его часть выносится на отдельный лист.
На таком чертеже отражаются все строительные части здания и помещений в нем, а также значимые элементы оборудования: сантехника, трубопроводы, отопительные приборы и так далее.
Поэтажный план здания составляется в таком же порядке, как и план земельного участка: контроль, чертеж карандашом, определение площадей, контроль, чертеж тушью, снова контроль.
К сведению : инструкцией для составления поэтажных планов при технической инвентаризации и паспортизации объектов недвижимости предусмотрено оформление их цветом (акварелью или тушью с водой) – иллюминирование. Но названные в этом документе оттенки цвета некоторых людей могут завести в тупик. Например, для стен из кирпича должен быть использован «светлый тон кармина», перегородки и деревянные стены должны быть иллюминированы «светлым тоном жжёной сиены».
Определение размеров на поэтажном плане
Этому пункту посвящен целый раздел инструкции. Описывать его подробной в этой статье нет смысла, так как эта информация в основном только специалистам в данной области. Ниже будут приведены только представляющие интерес для простых пользователей выдержки из инструкции.
Для каждой квартиры и для здания полностью высчитывается общая площадь и жилая площадь.
Также определению подлежит строительный объём всего здания.
Схожесть работ, связанных с землей, и работ, связанных со зданиями
Для зданий, как и для земельных участков, тоже проводится текущая инвентаризация, связанная с изменением данных в натуре. Выявление ошибок и неточностей осуществляется специалистом-контролёром. Но в ситуации с постройками его проверки более «придирчивы» - при выявлении грубых нарушений и большого количества исправлений инвентаризатору придется переделать поэтажный план.
Другие функции БТИ
В процедуру технического учета также входит составление технического описания объекта – материал стен, фундамента, назначение и многое другое. Оно составляется одновременно с составлением абриса. В свою очередь, одновременно с составлением описания, производится подсчет физического износа здания – то есть процентное соотношение того, сколько понадобится средств для его восстановления к количеству ресурсов, необходимых для строительства нового такого же здания.
БТИ, в соответствии с законодательством, должны определять стоимость недвижимости. Хотя стоимость для органов статистики Бюро тех. инвентаризации определяют до сих пор, действительная инвентаризационная ст-ть уже неактуальна. Раньше она использовалась в целях определение налога для физических лиц, на текущий момент для этого взята стоимость кадастровая.
В процессе паспортизации в техническом паспорте (форму можно посмотреть в Приложениях 12-13 к Инструкции об учете жил. фонда) исследованного объекта указывается правовая принадлежность – то, кто владеет зданием.
Данные сведения вносятся на основании информации, поступившей от органа государственной регистрации прав.
БТИ, после проведения технического учета недвижимости должны предоставлять органам государственной статистики соответствующие формы для осуществления последними статистического учета. Причем данные двух упомянутых видов учёта не должны иметь существенных расхождений между собой.
Техническая инвентаризация – это унифицированная процедура проведения обмеров объектов недвижимости при составлении технического паспорта. Обычно измеряются и анализируются основные характеристики объекта: общая площадь, площадь застройки, строительный объём, протяжённость, глубина залегания.
В каких случаях проводится
Причинами осуществления технической инвентаризации могут являться:
- Желание собственника получить актуальные технические сведения об объекте недвижимости либо проверить его на соответствие уже имеющимся документам.
- Газификация объектов.
- Требование госорганов для выдачи лицензии для осуществления определённых видов деятельности.
- Подготовка пакета документов для согласования перепланировки объекта недвижимости также требует проведения технической инвентаризации.
- Проверка контролирующих структур.
- Определение фактических технических параметров (площадь, объём, протяжённость и др.) для дальнейшего введения объекта недвижимости в эксплуатацию после ремонта, реконструкции или строительства.
Указанные случаи являются основанием для привлечения специалистов-инвентаризаторов.
Предметом технической инвентаризации могут быть:
- сооружения;
- коммуникации;
- площадки;
- здания;
- помещения;
- строения;
- недостроенные объекты недвижимости и др.
От вида объекта зависит список документов по результатам обмеров. В него могут входить:
а) технический паспорт;
б) справка с технико-экономическими показателями;
в) поэтажный план, экспликация и др.
Стоит отметить, что техническую инвентаризацию могут проводить инженеры с надлежащей квалификацией и с опытом выполнения измерений в этой сфере, так как такая работа подразумевает использование специальных высокоточных приборов (тахеометров и лазерных дальномеров).
Цены на техническую инвентаризацию недвижимости в Москве:
| Тип объекта недвижимого имущества | Наименование услуги | Площадь, кв.м.; протяжённость, м. | Стоимость, руб. | Срок выполнения |
|---|---|---|---|---|
| Здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства | Выполнение обмерных работ с целью определения фактических размеров зданий, сооружений, внутренних помещений и строительных конструкций с последующим формированием технического отчёта, технического описания (подготовка поэтажных планов, экспликации) | До 2000 | 15 000 | 7 дней |
| От 2000 | От 10 р/м2 | В зависимости от категории сложности и уникальных характеристик объекта | ||
| Изготовление поэтажных планов и экспликации без проведения обмерных работ (по материалам заказчика) | До 200 | 8 000 | От 2-х дней | |
| От 200 до 1000 | 10 000 | |||
| От 1000 до 2000 | 15 000 | |||
| От 2000 до 3000 | 20 000 | |||
| От 3000 до 4000 | 30 000 | |||
| От 4000 до 5000 | 40 000 | |||
| Более 5000 | Расчётная |
*Стоимость указана для объектов, расположенных в г. Москве. К стоимости объектов, расположенных более 50 км от МКАД, дополнительно добавляется 5 000 руб. за каждые 50 км. Окончательная стоимость работ рассчитывается после изучения предоставленной документации и составления сметы.
**Окончательный срок исполнения рассчитывается в зависимости от наличия необходимой документации и условий производства работ.
Как мы работаем:
Вопрос: Что из себя представляет техническая инвентаризация?
Ответ: Данные работы представляют из себя обследование и натурный обмер объектов недвижимости с целью определения их габаритов и технических характеристик, таких как общая площадь, площадь застройки, строительный объём, а также в процессе проведения технической инвентаризации производится оценка технического состояния конструктивных элементов зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства.
Вопрос: Что мы получаем в результате проведения технической инвентаризации?
Ответ: В результате проведения технической инвентаризации мы получаем технический паспорт, технический отчёт или техническое описание на объект недвижимого имущества, в котором приведены основные сведения и технические характеристики объекта: год ввода в эксплуатацию, площадь, объём и др.
Вопрос: Как часто необходимо проводить техническую инвентаризацию?
Ответ: В настоящее время целесообразно проводить техническую инвентаризацию не менее, чем раз в 5 лет.
Вопрос: Кто уполномочен на проведение обмерных работ (техническую инвентаризацию)?
Ответ: Проводить обмерные работы или техническую инвентаризацию для целей получения документов: технического паспорта или технического описания, предоставляемого в банк, газовую службу, администрацию, службу по лицензированию алкогольного рынка и т.д., в настоящее время, уполномочен квалифицированный кадастровый инженер.
Вопрос: Что требуется для проведения технической инвентаризации?
Ответ: Для проведения технической инвентаризации требуются: исходные технические и правоустанавливающие документы, а также доступ на объект.
Процедура проведения
Техническая инвентаризация выполняется в несколько этапов:
- Сбор исходной документации. Список необходимых документов зависит от типа технической инвентаризации. При первичной инвентаризации требуется проектная документация, кадастровые паспорта.
- Обмер объекта инженером-инвентаризатором. Используя (при наличии) исполнительные чертежи, а для исключения ошибок и неточностей самостоятельно подготовленные схематичные планы - абрисы, инженер осуществляет обмеры объекта по правилам технической инвентаризации.
- Изготовление документов. Составляется технический паспорт объекта, а также другие сопутствующие документы. Конкретный состав пакета документов зависит от типа объекта недвижимости.
Виды технической инвентаризации
Техническая инвентаризация может быть следующих видов:
- Первичная. Проводится при реконструкции или строительстве объекта недвижимости. Характеристики объекта вносятся в технический паспорт, являющийся результатом выполненных работ. В ходе первичной технической инвентаризации дополнительно подготавливается справка ТЭП, необходимая при получении разрешения на введение объекта в эксплуатацию.
- Плановая. Такие работы проводятся с определённой периодичностью. Обычно плановая техническая инвентаризация выполняется 1 раз в 5 лет. Не позднее этого срока контролирующие органы, которые отвечают за выдачу и продление лицензий, высылают требование предоставить технический паспорт объекта.
- Внеплановая. Всегда проводится при произведённых изменениях объекта недвижимости, чаще всего это перепланировка объекта.
Кто выполняет
Ранее данный вид работ подлежал аккредитации, которая в настоящий момент отменена.
Наименование организаций, имеющих право проводить техническую инвентаризацию:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ). До 2013 года имело монополию на проведение работ по инвентаризации. Отличием данного бюро является низкая ориентированность на клиента, длительный срок выполнения работ и их невысокое качество.
- С 2013 года появилась альтернатива в виде возможности обращения в компании, которые дорожат репутацией и ценят клиентов. Принцип работы таких организаций схож с БТИ, однако для клиентов создаются максимально комфортные условия.
Так, наши инженеры готовы подробно объяснить принципы проведения технической инвентаризации, обсудить условия договора и скорректировать их согласно пожеланиям конкретного заказчика. Помимо этого, мы оказываем услуги по сопровождению получения документов в БТИ / АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
Государство обязывает руководителей компаний проводить инвентаризацию, как движимых, так и недвижимых объектов имущества. Это требование относится ко всем категория объектов, вне зависимости от формы собственности или назначения. Инвентаризация объектов недвижимости относит к себе объекты основных средств, в виде зданий и сооружений, подлежащих инвентаризации.
Группы объектов недвижимости включают в себя:
| п/п | Инвентаризируемые объекты ОС | |
| Здания | Сооружения | |
| Отдельно стоящие здания | Отдельные сооружения | |
| Наружные строения | Передаточные устройства | |
| Здания, имеющие общие стены | ||
| Надворные строения | ||
Кадастровый учет
В связи с тем, что положения нормативно-правовой базы предоставляют возможность проведения операций только с теми объектами недвижимости, которые внесены в реестр и имеют кадастровый паспорт, руководители российских компаний должны обеспечить наличие этого документа, если до этого момента времени это требование не было соблюдено.
Сроки инвентаризации
В большинстве случаев периодичность проведения инвентаризации в компаниях определяется руководителем. Тем не менее, закон предусматривает ситуации, когда проведение инвентаризации является обязательным требованием. К ним относятся:
- Если руководителем принято решение продать объект или сдать его в аренду;
- Перед ежегодным составлением годовой отчетности;
- В случае возникновения стихийного бедствия или иного форс-мажорного обстоятельства;
- При осуществлении реорганизации или ликвидации компании;
- При смене материально-ответственных лиц;
- При обнаружении фактов хищения.
Инвентаризация объектов недвижимости: порядок проведения
Главной задачей руководителя компании является создание благоприятных условий проведения инвентаризации. Для того чтобы провести инвентаризацию должна быть сформирована инвентаризационная комиссия. В ее задачи входит максимально точное отражение фактического наличия имущества. На основе наблюдений участников заполняется первичный учетный документ – инвентаризационная опись.
Важно! Итоги проведения инвентаризации должны отражаться в хозяйственном учете компании в том периоде, в котором ревизия была окончена.
Ревизия недвижимого имущества позволяет:
- Выявить недвижимое имущество, утратившее свои первоначальные показатели;
- Проверить насколько ответственными лицами соблюдаются требования к эксплуатации объектов.
Особенности инвентаризации недвижимого имущества
Все руководители осознают необходимость проведения инвентаризации объектов недвижимости и достоверного оформления этого процесса документально.
Если ревизия объектов недвижимости осуществляется в компаниях, где учет ведется автоматизированным способом, что позволяет значительно сократить количество ошибок при заполнении учетных документов.
Важно! Срок проведения ревизии объектов определяется участниками заранее. Именно в этот период инвентаризационная комиссия должна приступить к работе.
При проведении ревизии объектов недвижимости необходимо проверить наличие всех инвентарных документов, регистров аналитического учета, техническую документацию на недвижимость и пакет документов, которые компании не принадлежат, но свое отражение в учете организации находят. При непосредственном проведении инвентаризации производится тщательный осмотр недвижимого имущества и заполняется инвентарная опись. В ней необходимо отразить следующие сведения:
- Название объекта недвижимости;
- Назначение;
- Присвоенный инвентарный номер;
- Технические и эксплуатационные характеристики.
Пошаговая инструкция проведения инвентаризации недвижимого имущества
Проведение инвентаризации в компании осуществляется в несколько этапов, таких как:
- Подготовка к проведению ревизии;
- Подсчет фактического наличия проверяемых объектов;
- Сопоставление фактической и учетной информации;
- Документальное оформление полученных результатов;
- Отражение итогов в хозяйственном учете.
Первый подготовительный этап предполагает издание руководителем компании приказа о проведении в организации инвентаризации. Руководитель устанавливает ответственную группу лиц, которые войдут в состав инвентаризационной комиссии, определяются сроки проведения ревизии и категории проверяемых объектов. На этом этапе необходимо получить расписки от ответственных лиц и подготовить инвентаризационные описи для осуществления ревизии.
Второй этап предусматривает непосредственное проведение ревизии и аналитические мероприятия по сопоставлению фактических и учетных данных. Основные характеристики проводимых в организации инвентаризаций следует отразить в учетной политике компании.
Важно! Помимо определения фактического наличия объектов необходимо также проведение мониторинга их технического состояния.
На третьем этапе в случае обнаружения различий между данными проверки и данными, отраженными в учете компании, инвентаризационная комиссия заполняет сличительные ведомости и стремится выявить причины отклонений.
Результаты проведения ревизии должны быть оформлены документально. Это требование устанавливается на основе нормативно правовой базы, определяющей необходимость наличия в компании документов первичного учета. Последний этап предполагает отражение итогов проведения проверки в бухгалтерском учете.
Документы для инвентаризации
В связи с тем, что проведение инвентаризации в компании должно быть оформлено документально, предусматриваются определенные виды инвентаризационных документов. К ним в частности относятся:
- Инвентарные карточки. Карточки предназначены для отражения в хозяйственном учете сведений о наличии в компании недвижимого имущества, а также его перемещении, если оно было произведено. Инвентарные карточки заполняются индивидуально на каждый отдельно взятый объект недвижимого имущества или на группу однотипных объектов.
- Инвентарные книги и описи. Эти документы объединяют в себе все имеющиеся в организации объекты недвижимости с указанием характеристик, инвентарных номеров, названий и иных показателей.
- Техническая документация на объект проверки. Этот документ выдает бюро технической инвентаризации и раскрывает информацию обо всех характеристиках каждого элемента недвижимого имущества.
- Документы на объекты, взятые в аренду. К этой группе документов относится договор аренды и акт приема-передачи имущества.
Необходимость проведения ревизии недвижимого имущества БТИ. Виды инвентаризации
Важно! Объекты недвижимости в обязательном порядке должны быть инвентаризированы Бюро технической инвентаризации.
Технические инвентаризации, проводимые БТИ, могут отличаться в зависимости от внезапности их проведения. Основываясь на этой характеристике, инвентаризации подразделяются на первичные, плановые и внеплановые (см. → )
Первичные инвентаризации обязательны для новых объектов. По итогам проведения первичной инвентаризации новому объекту должен быть присвоен кадастровый номер и выдан технически паспорт. Требования закона определяют, что проведение инвентаризации БТИ должны проводить не реже, чем один раз в пять лет.
Бухгалтерские проводки
Проведение инвентаризации объектов недвижимости непременно должно быть отражено в хозяйственном учете компании. В соответствие с Методическими указаниями проведения инвентаризаций, все результаты проведения ревизий непременно должны быть отражены в том месяце, в котором они выявлены.
В ходе проведения ревизии могут быть выявлены, так излишки, так и недостачи объектов. Бухгалтерские записи представим в виде таблицы.
| п/п | Хозяйственная операция | Бухгалтерская запись |
| 1 | Выявлены излишки при проведении инвентаризации объектов недвижимости | Дт 01 Кр 91 |
| 2 | Недостача, выявленная в ходе ревизии | Дт 91 Кр 94 |
| 3 | Списана величина амортизации по утраченным объектам | Дт 02 Кр 01 |
| 4 | Списывается остаточная стоимость объектов | Дт 94 Кр 01 |
| 5 | Недостача отнесена на виновное лицо | Дт 73 Кр 94 |
| 6 | Сумма удержана из зарплаты работника | Дт 70 Кр 73 |
Ошибки, при проведении инвентаризации
В ходе проведения инвентаризации объектов недвижимости могут быть допущены следующие нарушения:
- Ревизия не проводилась по месту нахождения объектов недвижимости и материально-ответственных лиц;
- Ревизия не была проведена до периода выбытия объектов недвижимости и во время проведения инвентаризации отсутствуют в компании;
- Итоги проведения переоценки недвижимого имущества не нашли отражения в инвентарных карточках и в хозяйственном учете;
- Сведения, указанные в инвентарных карточках не соответствуют информации, отраженной в хозяйственном учете;
- Инвентаризационные описи не содержат информации о технических характеристиках недвижимых объектов;
- Для объектов недвижимости, взятых в аренду, отсутствуют договоры аренды, акта приема-передачи;
- Отсутствуют документы, подтверждающие регистрацию объекта недвижимости;
- При проведении инвентаризации выявлена недостоверная оценка объектов недвижимости.
Примеры отражения в учете результатов инвентаризации объектов недвижимости
Пример 1
При проведении ревизии недвижимого имущества в компании выявлен неучтенный объект основных средств стоимостью 600000 рублей. В учете бухгалтер сделает следующие записи:
- Дт 01 Кр 91 – отнесены на прочие расходы излишки основных средств.
При отражении в налоговом учете излишек будет включен в состав внереализационных расходов и требует начисления амортизации.
Пример 2
В ходе проведения ревизии в организации выявлена недостача объектов основных средств. Виновное лицо не установлено. В учете будут сделаны следующие проводки:
- Дт 02 Кр 01 – Списание с учета накопленной амортизации;
- Дт 94 Кр 01 – Отнесение на расходы остаточной стоимости объекта;
- Дт 92 Кр 94 – Отражение в учете недостачи ОС.
Самые задаваемые вопросы
Вопрос №1 Необходимо ли учитывать при проведении инвентаризации недвижимое имущество, взятое в аренду?
Ответ : Да, это необходимо. Требования, предъявляемые к инвентаризации недвижимого имущества, предполагают проведение ревизии как собственных, так и арендованных объектов.
Вопрос №2 Возможна ли продажа объектов недвижимого имущества, не зарегистрированного в бюро технической инвентаризации?
Ответ : Нет, для проведений любых операций с недвижимостью, необходимы технические документы, предоставленные бюро технической инвентаризации, такие как кадастровый паспорт и внесение сведений в единый реестр недвижимого имущества.
Вопрос №3 Возможно ли проведение инвентаризации объектов недвижимости комиссии в составе отличном от состава, утвержденного руководителем в приказе?
Ответ : Нет, в этом случае будет допущено нарушение. Если состав комиссии по каким-либо причинам претерпел изменения, эту информацию необходимо отразить приказом.
Вопрос №4 В каких случаях БТИ проводить внеплановые проверки недвижимого имущества?
Ответ : Инвентаризации такого рода должны быть проведены в случае перепланировки или переоборудования объекта недвижимости.
Москва, Московская область звоните.
Техническая инвентаризация осуществляется с целью выявить ключевые характеристики недвижимости, оценить ее состояние и особенности пользования.
Техническая инвентаризация и ее виды
Внеплановая техническая инвентаризация
Внеплановую техническую инвентаризацию проводят, если объекты капитального строительства меняются по техническим или качественным показателям. Речь идет о переоборудовании, реконструкции, перепланировке, возведении, изменении уровня инженерного благоустройства, сносе, разрушении сооружений. Техническая инвентаризация здания также необходима, если в отношении объекта совершена сделка, которой, по закону РФ, требуется государственная регистрация.
Внеплановую техническую инвентаризацию проводят, если меняются технические или качественные характеристики сооружения, в частности:
- Собственники проводят перепланировку и вносят изменения в инженерные коммуникации здания.
- Реконструируют сооружение и пристраивают к нему дополнительные помещения.
- Разрушают определенные объекты недвижимости, меняют инженерное благоустройство.
И плановая, и внеплановая техническая инвентаризация здания проводятся, если имело место одно или несколько вышеперечисленных событий.
В ходе эксплуатации объектов недвижимости их конструкция может подвергаться определенным изменениям. Вне зависимости от наших пожеланий, то, что возведено и эксплуатируется, следует время от времени проверять. Такая проверка – это и есть плановая техническая инвентаризация.
Плановая техническая инвентаризация
Плановый технический учет и инвентаризация недвижимости необходимы, чтобы выявлять, какие изменения в состоянии недвижимости произошли после первичной техинвентаризации. Все полученные данные заносят в технический паспорт или другие учетно-технические документы. Периодичность проведения процедуры – примерно раз в 5 лет (согласно п.8 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности).
Какую цель ставит перед собой такая инвентаризация? Прежде всего, регулирование рынка недвижимости.
Плановая техническая инвентаризация требует наличия документации:
- Документы, подтверждающие права собственности (речь идет о договоре купли-продажи или свидетельстве права собственности на недвижимость).
- Паспорт собственника недвижимости.
- Техпаспаспорт вместе с заверенной копией.
- Сведения о первичной инвентаризации.
- Копии перечисленной выше документации.
И плановая, и внеплановая техническая инвентаризация требуют внесения определенной платы. Ее сумму определяет законодательство РФ в вопросе о работе БТИ.
В ходе плановой технической инвентаризации нередко выявляются определенные нарушения, вносятся изменения в конструкцию сооружений жилого и нежилого назначения, складских помещений, зданий, где осуществляется деятельность хозяйственных субъектов. Все эти действия, обычно, оправданы. Собственники хотят улучшить условия труда и жилищные условия. Но, к сожалению, разрешений и специальных согласований на проведение подобных мероприятий, как правило, нет. В связи с этим владельцы помещений вынуждены нести финансовый и моральный ущерб, хотя вполне могут избежать подобных ситуаций.
Первичная техническая инвентаризация
Первичная техническая инвентаризация возведенной недвижимости подразумевает оформление соответствующего технического паспорта. Документ выдают после начала эксплуатации сооружения. Первичная инвентаризация подразумевает полный замер здания с занесением данных в учетные документы. По завершении этих мероприятий сведения направляют для хранения в архив окружного БТИ. Первичную техническую инвентаризацию недавно построенной недвижимости проводят, чтобы установить право собственности на сооружение. Впоследствии эта документация может потребоваться для таких процедур, как оформление кредита, вступление в права наследования и т. д.
Если говорить более масштабно, техническая инвентаризация – это совокупность процедур по сбору, обработке, регистрации, архивному хранению сведений о возведенном объекте. Впоследствии данная информация может в минимальный срок предоставляться по запросу гражданина, государственного или частного учреждения. Если техническая инвентаризация не была проведена, можно сказать, что по факту недвижимости нет, и осуществление юридических операций в отношении нее недопустимо.
Сотрудники БТИ занимаются сбором и обработкой первичных данных о том, в каком состоянии находится недвижимость. Специалисты формируют информацию о ее первоначальном расположении и иных характеристиках, позволяющих идентифицировать объект как отдельную имущественную единицу, подлежащую установлению права на собственность. Кроме того, первичная инвентаризация требуется, чтобы составить план. Он нужен для последующей передачи в определенные государственные органы, где будет проходить регистрация прав собственника недвижимости.
Вот документы, наличие которых подразумевает первичная регистрация объекта:
- Распорядительная документация, в соответствии с которой предполагается выделение участка земли для застройки.
- При отсутствии такого документа нужен договор на долгосрочную аренду земельного участка.
- Полный набор проектных документов, на основе которых проводится первичная инвентаризация.
- Грамотно составленное разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию (его выдают соответствующие органы).
Приведенный выше список – примерный. Перечень документов в каждом конкретном случае может меняться. Отметим, что проведение первичной технической инвентаризации нового возведенного объекта недвижимости – достаточно сложный процесс, а потому лучше обратиться к опытным юристам, которые оперативно осуществят необходимые работы. Стоимость услуг примерно будет равна цене, которую вам пришлось бы заплатить, если бы вы оформляли все самостоятельно.
При первичной технической инвентаризации объектов капитального строительства:
- выявляется наличие и расположение объектов на участке земли;
- описываются основные признаки;
- устанавливаются внутренние и наружные размеры объектов и площадей;
- определяются экономические характеристики, в том числе инвентаризационная стоимость;
- выявляются возможные противоречия между технической документацией и тем, в каком состоянии действительно находятся объекты технической инвентаризации и технического учета.
Какие объекты подлежат технической инвентаризации
Техническая инвентаризация должна касаться комплексов сооружений и зданий, отдельно стоящих сооружений и зданий, строительство которых окончено или еще нет, а также самовольно возведенных, бесхозных и разрушенных объектов. Когда проводится техническая инвентаризация, для каждого сооружения подготавливаются технические документы.
В соответствии с действующими положениями и нормативной документацией, проведение государственного технического учета осуществляется по:
- Жилым и нежилым гражданским и производственным зданиям.
- Объектам внешнего благоустройства: проездам, мостам, площадям, зеленым насаждениям и т. д.
- Объектам передающих устройств: сооружениям электро-, водо-, теплоснабжения, канализационным системам, газо- и нефтепроводам.
- Объектам электротранспорта: сетям и сооружениям, благодаря которым перемещаются трамваи, а также паркам и депо, где обслуживается транспорт.
Действующее российское законодательство гласит, что недвижимость, для которой обязательна техническая инвентаризация, должна быть тесно связана с землей и обладать целевым назначением, а если точнее, то:
- разрешительными документами на возведение объектов и актами их ввода в эксплуатацию;
- отводом участка земли для строительства.
Это касается, к примеру, теплотрасс, больниц, школ, водоводов, жилых домов и иных объектов.
Инвентарный объект – единица технического учета и инвентаризации. Это:
- отдельная постройка, коммуникации, объект – часть внешнего благоустройства;
- несколько построек, хозяйственных сооружений и строений с общим назначением, которые располагаются на отдельном участке земли.
Техническая инвентаризация каждого объекта сопровождается составлением технического паспорта. Проведение инвентаризации также предполагает наличие:
- горизонтальных (в том числе поэтажных) планов, поперечных и продольных разрезов построек или зданий;
- инвентарного плана (плана местности) и ситуации, которая составляет объект инвентаризации;
- абрисов и другого полевого материала.
Кто имеет право на проведение технической инвентаризации
Данные сверяет юридическое лицо, в чьи обязанности входит техническая инвентаризация. Основным учреждением здесь является БТИ, у которого есть региональные филиалы. Контролирует его деятельность федеральное Бюро. Именно в БТИ хранятся сведения о технических данных помещений жилого фонда.
БТИ проводит внеплановую инвентаризацию. Размер оплаты за это мероприятие устанавливается на законодательном уровне, в соответствии со сложностью осуществляемых работ.
БТИ взаимодействует с такими организациями, как:
- Росреестр;
- ЖЭУ и ЖКХ;
- комитет по землеустройству и земельным ресурсам;
- отдел градостроительства и архитектуры;
- структурные административные подразделения.
Плановая государственная техническая инвентаризация – мероприятие, проводимое специализированными государственными учреждениями и унитарными предприятиями, которые входят в перечень субъектов, определенных Федеральным агентством. Сверяют единицы земельных объектов филиалы ФГУП «Ростехинвентаризация». Данная организация занимается проведением топографических работ на местности и составлением картографических видов документов. Создается документация вместе с Государственным кадастром недвижимости и с опорой на приказы, выпущенные федеральными и региональными органами власти.
Какие возложены функции на Бюро технической инвентаризации
В обязанности специализированных структур, муниципальных или государственных, входит ведение учета недвижимости. Один их органов данного типа – БТИ, которое является обособленным подразделением управления по учету, оценке и инвентаризации недвижимого имущества. БТИ проводит определенные мероприятия на отдельно взятых территориях. В своей работе организация опирается на отраслевые нормативные акты, положения Конституции РФ и методические указания.
БТИ на основании технической инвентаризации недвижимости занимается составлением и предоставлением форм статистического наблюдения в местные органы государственной статистики. При этом Бюро строго соблюдает сроки и правила, которые установили Госкомстат и Госстрой РФ.
- Занимается технической инвентаризацией, проводит впоследствии паспортизацию жилого фонда и других объектов недвижимости.
- Контролирует, в каком состоянии находятся сооружения и помещения.
- Оценивает и переоценивает объекты (в том числе для налогообложения).
- Занимается консультационным и информационным обслуживанием.
- Выполняет работы иного вида по техническому учету недвижимости.
Проводится техническая инвентаризация БТИ с последующей выдачей техпаспорта. Данный документ составляют для каждого помещения и строения, которое исследуется. В паспорте отражают информацию о том, что осмотренный объект действительно существует, указывают, где он расположен, кто его владелец, сколько стоит сооружение, какими техническими характеристиками оно обладает, в каком находится состоянии. В паспорт также заносятся данные о границах, составе, кадастровом, реестровом, инвентарном номерах. Туда же, помимо всего прочего, ставят отметку о включении информации в Единый государственный реестр.
На все объекты технической инвентаризации и технического учета в отдельности открывают дела под соответствующими номерами. Дело – это технический паспорт с приложенной документацией, которую составляют после исследования. Проверки объекта недвижимости осуществляются регулярно, и по мере их проведения в деле появляются соответствующие акты. Все документы впоследствии передают для хранения в архив БТИ. Собственник недвижимости получает копию паспорта, на которой проставлена печать БТИ. Также на копии должна быть подпись руководителя Бюро.
Кто еще может провести техническую инвентаризацию
В данный момент органы технической инвентаризации – это фирмы, наделенные правом проводить работы. Их организационно-правовая форма при этом не имеет значения. Главное, чтобы кадастровые инженеры были аттестованы. Выбирать организации технической инвентаризации нужно по опыту выполнения тех работ, которые вас интересуют. Подобная информация, как правило, представлена на сайте организации. Также важно, имеет компания опыт работы с государственными структурами или нет.
Организации, чей профиль – техническая инвентаризация, сотрудничают с разными заказчиками. Все зависит от того, какая у специалистов квалификация, как долго они занимаются этой деятельностью. Некоторые компании работают с частниками (физическими лицами), проводят инвентаризацию домов, квартир, дач, гаражей. Другие организации технической инвентаризации специализируются на крупных объектах недвижимости – зданиях, жилых многоквартирных домах, инженерных коммуникациях, ЛЭП.
Заказывают техническую инвентаризацию или проверку характеристик:
- владельцы недвижимости;
- обладатели других прав на недвижимость;
- лица, которые собираются стать правообладателями;
- наниматели недвижимости или части объекта;
- жилищно-эксплуатационные предприятия, обслуживающие жилой дом;
- компании, которые оценивают и реализуют недвижимость, обращенную в доход государства;
- заказчики строительных работ;
- застройщики;
- товарищества собственников;
- граждане-застройщики, объединенные в организацию;
- лица, которым предоставляются земельные участки в соответствии с решением о планируемом изъятии земли в пользу государства и сносе недвижимости, расположенной на них;
- местные исполнительные или распорядительные органы;
- судебные исполнители.
Как происходит организация технической инвентаризации
Техническая инвентаризация проходит в несколько этапов. В самом начале следует выбрать предприятие, которое займется ее проведением. Необходимо поставить цели выполнения инвентаризации и проконсультироваться со специалистами, сформулировав итог работы. Помните, что обращать внимание при выборе компании стоит не только на стоимость услуг, но и на квалификацию специалистов.
Поскольку многие организации, обладающие обширным опытом в кадастровой отрасли, раньше занимались межеванием (земельными участками), техническая инвентаризация для них может стать трудновыполнимой задачей, для успешного решения которой придется получить дополнительную информацию и образование.
В ходе проведения работ заказчик имеет право следить за тем, как проходит техническая инвентаризация, не вмешиваясь в хозяйственные вопросы компании. Цена на услуги, как правило, зависит от площади недвижимого имущества, состава документов (в том числе исходных), расположения и типа объекта. О сроках работ необходимо договариваться на этапе подписания контракта.
Каков порядок проведения технической инвентаризации
О порядке проведения техинвентаризации сказано в инструкциях и приказах Министерства экономического развития России. В ходе учета обследуется объект, проводятся замеры, подготавливаются технические документы о результатах работы, заказчик выполняет приемку. Если техническая инвентаризация осуществляется на объекте впервые, подрядчик должен получить все необходимые проектные документы, на основе которых выдается разрешение на строительные (реконструкционные) работы.
Цель первичной технической инвентаризации – определить, соответствует ли возведенный (или реконструированный) объект разрешению на это. От проекта допускаются отклонения, но незначительные. Как только завершается приемка, подрядчик и заказчик подписывают акт о сдаче-приемке работ, что свидетельствует об окончании инвентаризации. Нередко после нескольких проверок разные компании расходятся во мнениях. Бывает, что одна организация проводит первичный обмер, а спустя несколько лет объект осматривает другая фирма и выявляет нарушения.
При незначительных отклонениях не всегда следует делать вывод, что первичная инвентаризация была проведена со строгими нарушениями. Специалисты используют разное оборудование с разными погрешностями, а также применяют индивидуальные методы измерения помещений. Именно поэтому результаты могут несколько отличаться. При выявлении неточностей следует принимать во внимание информацию, которая находится в Государственном кадастре недвижимости. В противном случае потребуется внесение изменений в содержащиеся в нем сведения.
Инвентаризация включает в себя следующие этапы:
1. Сбор исходной документации.
Техническая инвентаризация бывает разной. В зависимости от ее вида перечень нужной документации тоже различен. Если технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости проводятся впервые, после того как здание возведено или отремонтировано, требуются проектные документы. В других случаях обязательно наличие кадастрового или технического паспорта на недвижимость.
2. Выезд на объект инженера-инвентаризатора.
Инженер приезжает по указанному адресу и обмеряет здание или сооружение, пользуясь исполнительными чертежами. Обмеряются объекты технической инвентаризации и технического учета в соответствии с внутренними правилами.
Если графические планы на недвижимость отсутствуют, инженер рисует абрисы поэтажных планов и проводит векторизацию чертежей.
3. Изготовление документации.
После того как все данные собраны, начинается составление поэтажных планов зданий и сооружений. Ведется разработка технического паспорта объекта, ведомости помещений вместе с площадями.
Какие выдаются документы после технической инвентаризации
После того как техническая инвентаризация недвижимого имущества завершается, начинается подготовка следующей документации:
1. Поэтажные планы объекта. Их разрабатывают, основываясь на фактических обмерах инженерами.
2. Ведомость помещений и их площадей. Основа – поэтажные планы.
3. Технический паспорт. Вся информация о недвижимости в совокупности.
Сколько стоят услуги технической инвентаризации
Технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости стоят по-разному. Как правило, цена зависит от:
- общей площади здания или сооружения;
- планировки;
- этажности;
- содержания разрешительных документов;
- вида инвентаризации, которая требуется в данный момент (текущая, первичная, внеплановая);
- месторасположения недвижимости;
- срочности проведения работ;
- цели выполнения инвентаризации.
Стоимость услуг по технической инвентаризации в БТИ соответствует НПА. Чтобы более подробно узнать о тарифах, обратитесь непосредственно в БТИ по месту, где зарегистрирован объект недвижимости. Услуги предоставляются по утвержденному прайсу.
Так, разные отделения БТИ в регионах могут устанавливать разную стоимость выдачи информации в виде кадастрового паспорта. При этом цена не может превышать 500 рублей для физических лиц и 1 тысячу рублей – для юридических.
Получить справки и документацию тоже можно за отдельную плату. Цена вопроса определяется месторасположением недвижимости. Установка тарифа производится в индивидуальном порядке в каждом из филиалов и подразделений. Справка об инвентаризационной цене обойдется вам примерно в 540 рублей за 1 шт. За выписку из технического паспорта по форме 1а придется заплатить 212 рублей.
Получить справку с информацией, по какому адресу располагается объект недвижимости, можно примерно за 437 рублей (если не нужно графическое приложение). Стоимость выдачи поэтажного плана зависит от площади помещения. Цена за 1 м2 – 3,72 рубля. Экспликацию к поэтажному плану можно получить за 180 рублей (справки выдаются по форме №22 и №25).
Оценка в БТИ также стоит по-разному. У каждого отделения – своя цена. Тариф на оценку квартиры, площадь которой менее 60 м2 – от 4 тыс. рублей. Ряд филиалов и подразделений бесплатно консультируют граждан. При этом некоторые категории лиц, к примеру, инвалиды ВОВ или ветераны, могут воспользоваться услугами БТИ совершенно бесплатно.
Сроки выполнения работ по технической инвентаризации
Отсчет установленного времени, в течение которого должна быть выполнена техническая инвентаризация имущества, проверены характеристики или проведены иные работы, начинается на следующий рабочий день после того, как гражданин сделал соответствующий заказ, внес аванс (оплату) за него, либо со дня, когда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем был заключен договор и внесен аванс (оплата) за определенные работы.
В некоторых случаях сроки, в которые должны быть проверены характеристики недвижимости или проведена техническая инвентаризация, можно продлить.
Существует определенный срок для проведения работ, о которых сказано в данной статье. Он составляет 15 дней. Превышать его нельзя. В течение этого времени проверяют характеристики, проводят техническую инвентаризацию, комиссионное исследование недвижимости, площадь которого составляет менее 1500 м2. Сюда относятся площадные сооружения размером до 1500 м2, линейные сооружения, протяженность которых менее 1500 м2, объемные сооружения с площадью до 5000 м3, высотные сооружения, высота которых менее 100 м, составные объекты, размер которых менее 1500 ед.
В этот же срок нужно предоставлять запрашиваемую информацию из реестра характеристик (исключение составляют специальные сведения), устанавливать уничтожение (гибель) сооружений, изолированных зданий и недвижимости иного типа. В течение 15 дней вносятся коррективы в документацию (основание для этого – проведенная проверка характеристик), составляется итоговая техническая документация без проверки характеристик. Исключение – подготовка справок о технических характеристиках приватизируемого жилья.
Компания по государственной регистрации проводит работы в срок, определенный договором. Продолжительность зависит от объема и сложности задач, временных нормативов на их выполнение, сроков исполнения обязательств, о которых известно из контракта. К работам, о которых в данном случае идет речь, можно отнести техническую инвентаризацию, проверку характеристик, комиссионное исследование объектов технической инвентаризации с площадью более 1500 м 2 . Исследуются также площадные сооружения площадью более 5000 м 3 , линейные сооружения более 1500 м 2 , объемные сооружения более 5000 м 3 , высотные более 100 м, составные объекты, размер которых больше 1500 ед. Исключения составляет государственная техническая инвентаризация многоквартирных жилых домов (МКД) и связанные с ней работы, а также составление итоговой технической документации на дома.
Техническую инвентаризацию МКД и составление итоговой технической документации проводят в течение 30 календарных дней. Срок превышать нельзя.
Работы с недвижимостью, площадь которой более 20 тыс. м 2 , проводятся в течение 20 дней по срочному заказу со стопроцентной надбавкой на цену работ. Исключение составляет техническая инвентаризация МКД и составление техпаспортов на дома данного типа. Если речь идет о срочном заказе с пятидесятипроцентной надбавкой к общей цене за работу, срок не должен превышать 30 дней. Исключение – составление техпаспортов на МКД.
