Выбор земли для строительства дома. Как правильно выбирать земельный участок для строительства дома

Вы устали от городской суеты, хочется наслаждаться тишиной и пением птиц по утрам.

Решили полностью переменить свою жизнь и избавиться от жизни в душной квартире, чтобы переехать в просторный дом.

А с чего же начать…

Самым первым действием при любом строительстве является выбор земельного участка.

Назначение дома

Первым делом, Вам необходимо разобраться с целью покупки земельного участка. От цели будет зависеть и месторасположение. Ведь нет смысла покупать участок для посадки картофеля в черте города.

Поэтому сначала определитесь, что же это будет. участок или жилой дом с инфраструктурой?

Тип частного дома тоже может влиять на выбор участка. Среднего качества почва сможет выдержать , а вот кирпичного уже проблематично. Для этого потребуется много дополнительных затрат.

Подъездные пути

Конечно же, идеальным вариантом является твердое асфальтовое покрытие. Оцените, какого качества дороги, удобно ли доезжать до местности. Имеются ли остановки общественного транспорта.

Если имеются затруднения уже на данном этапе, то в большинстве случаев, при подъезде к дому Вы будете испытывать дискомфорт и негатив.

Тогда встает вопрос, для чего Вам такой участок?

Коммуникации

Наличие озера или пруда спасет Вас в жаркое время. Никто не сможет отказаться половить рыбу рядом с домом.

Природа природе рознь. Обратите внимание, нет ли заболоченности на участке. Ну и конечно нашествие комаров и слепней не избежать, находясь в благоприятных для них условиях.

Геодезические исследования

Запросите у продавца геологические акты по данному участку, которые помогут Вам разобраться. Ведь уже получив ответ о и уровне грунтовых вод, Вы сможете определить нужен ли Вам этот участок и какой дом Вы сможете здесь построить.

Форма участка

Самым хорошим и удобным является прямоугольный участок. На таком участке удобно можно расположить и жилые постройки и разбить сад.

Неприятные факторы

В близости от выбранного участка могут располагаться линии электропередач, кладбище, животноводческие фермы и т.д.

Не стесняйтесь расспросить жильцов соседних участков, как им здесь живется. Узнайте о транспорте, который ходит в данном поселке и об экологии.

Соседи

Попробуйте познакомиться заранее с жильцами, живущими вокруг участка, который хотите купить.

Осмотрите их участок, возможно дом, чтобы немного сделать выводы о их жизни, отношении к вещам.

Если же они начнут Вам жаловаться на других соседей и манить на свою сторону, то значит между соседями идет «война» и Вы будете в самом ее центре.

Санитарно-гигиенические требования к выбору участка

При выборе участка немаловажную роль играет его территориальное расположение.

Участок под строительство частного дома не должен находиться на территории промышленных предприятий , в зоне санитарной охраны водопровода питьевого назначения.

Земельный участок не должен представлять опасность людям : в почве должны отсутствовать вредные химические вещества, воздух должен соответствовать санитарным нормам. В месте расположения участка не должно быть посторонних шумов и вибраций.

Существует функциональное зонирование , отраженное в генеральном плане территории населенных пунктов. Тем самым, выбираемый участок должен соответствовать всем требованиям безопасности.

Если Вы решите озеленить свой земельный участок, то необходимо помнить, что деревья сажаются не ближе 5 метров от жилого дома, кустарники не ближе чем 1,5 метра.

К участку, который Вы хотите приобрести должны быть предусмотрены подъездные пути. Запрещается перемещаться по другим участкам.

Участок должен убираться каждый день , летом территория должна поливаться, а зимой территория должна обрабатываться песчано-солевыми смесями, чтобы избежать гололеда во дворе.

Нельзя на своем участке при наличии жилого дома организовывать автомойку и шиномонтаж, магазин, кафе, платные стоянки для автомобилей!

Если Вы решите построить на своем участке жилой дом, то к нему также будут предъявляться гигиеническим требования.

Выбор земельного участка под строительство дома во многом зависит от личных пожеланий будущего владельца недвижимости - предполагаемой формы, размера, месторасположения надела. Не менее важно тщательно изучить характеристики всех возможных вариантов - состав грунта, рельеф местности, наличие коммуникаций. К подбору участка под застройку стоит подойти серьезно, получить ответы на все интересующие вопросы, поскольку от всестороннего изучения информации, собранной о земельном наделе, зависит стоимость, срок службы и надежность будущего дома.

С чего начать подбор земельного участка

Приняв решение о приобретении земли под застройку, в первую очередь необходимо определиться с личными предпочтениями и пожеланиями относительно участка, где будет возведен дом. Следует отталкиваться от таких параметров, как расположение территории, например, юг либо север, близость или удаленность от водоемов, лесов. Также следует обозначить необходимый размер надела и определить требуется ли наличие коммуникаций и инфраструктуры.

В зависимости от указанных критериев устанавливается стоимость участка, что, разумеется, играет немаловажную роль в приобретении земли. В подборе надела могут помочь тематические форумы и мониторинг цен на земельные угодья.

Типы земельных участков

Будущему владельцу земельного участка, следует знать, что под застройку подходит далеко не каждая территория. Надел в обязательном порядке должен соответствовать целевому назначению в зависимости от категории, к которой он относится. Лишь в таком случае, возможно возвести на выбранной площади дом, коттедж или иное жилое строение.

Согласно законодательству РФ выделяют следующие категории земель:

• земли под населенными пунктами;
• угодья, отведенные под сельское хозяйство;
• зоны энергетики, промышленности и транспорта;
• территории, занятые водным и лесным фондами;
• природоохранные владения;
• земли запаса.

Среди перечисленных групп земель под строительство отводятся лишь площади под населенными пунктами и сельскохозяйственные угодья. На прочих территориях возведение особняков, коттеджей и прочих строений запрещено.

Кроме того, строительство дома допускается на тех участках, которые относятся к следующим типам использования земель в указанных категориях:

1. Наделы, отведенные под индивидуальное жилищное строительство или ИЖС. При этом существует ограничение по этажности возводимого строения - дом не может иметь более 3 этажей.
2. Территории, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. В этом случае застройка разрешена лишь на участках, являющихся приусадебными и не выходящими при этом за границы населенных пунктов.
3. Дачные либо садоводческие участки.

В случае если существует желание впоследствии прописаться в собственном доме, следует отказаться от строительства на садоводческих участках - прописка в жилищах, расположенных на территориях такого типа невозможна по закону. В случае возведения дома на дачном участке, прописка может быть оформлена, но для этого потребуется обратиться в судебные органы и получить соответствующее постановление.

Для того чтобы уточнить информацию относительно возможности застройки конкретного участка, следует обратиться в Земельный комитет с соответствующим запросом.

При выборе земельного надела под застройку следует руководствоваться личными предпочтениями, а существующий перечень основных критериев отбора поможет лучше сориентироваться при покупке.

Форма и размер участка

Для того чтобы определиться с размерами земельных владений, прежде всего, потребуется рассчитать площадь будущего дома. После чего, отталкиваясь от полученных цифр, вычислить приблизительные размеры надела. Оптимальным считается соотношение участка и дома - 1:10. При этом площадь строения измеряется в квадратных метрах, а размер участка в сотках. К примеру, для просторного коттеджа площадью 200 кв. м потребуется участок в 20 соток.

Дополнительно следует обозначить количество прочих строений на территории. Помимо дома это может быть баня, гараж, какие-либо хозяйственные постройки. Площадь фундамента строений также учитывается при выборе размеров участка.

Что касается формы земельного надела, здесь все зависит от личных желаний владельца. Наиболее оптимальным вариантом считается квадратный участок - обустроить такую территорию достаточно легко, а дом можно расположить в любом удобном месте. Также встречаются участки прямоугольной и Г-образной формы, последний вариант стоит выбирать в случае четко составленного плана, постройки которого идеально впишутся именно на Г-образную площадь, в ином случае с обустройством могут возникнуть трудности. Угодья прямоугольной формы подойдут, если владелец желает помимо строительства дома, украсить надел садом или возвести на нем огород.

Характеристики грунта и рельеф участка

Важнейшим критерием выбора земли под строительство является рельеф территории. От того или иного типа земли будет зависеть количество работ, необходимых для благоустройства участка и, соответственно, его стоимость.

Существуют следующие виды рельефа:

1. Равнина . Вариант наиболее оптимален для застройки и разбития на участке сада либо огорода. Минусами в этом случае считается расположение на открытом месте, что потребует дополнительной защиты от ветров. Кроме того, растения в саду будут подвергаться прямому воздействию солнца, в связи с чем, также потребуется сооружение дополнительных укрытий. Вдобавок на равнинной местности часто застаивается вода, что может привести к разрушению фундамента, подтоплению территории и подвальных помещений во время таяния снега. В этом случае потребуется обустройство участка дренажной системой.
2. Холмистая местность . Преимуществами строительства на возвышениях можно назвать живописный вид, открывающийся с холма и превосходное освещение, способствующее ускоренному прогреванию почвы весной. Главной опасностью же считается постепенное сползание почвы вместе с фундаментом вниз по склону.
3. Низина . Здесь в качестве плюсов выделяют защиту от ветров и высокую влажность грунта, что хорошо сказывается на росте садово-огородных культур. Но вот в период таяния снега в низинах зачастую скапливается вода, что нередко приводит к затоплению участка водой.

Помимо указанных параметров следует обратить внимание на качественные характеристики почвы. В случае если грунтовые воды залегают близко к поверхности, плотность земли крайне мала, а почва является болотистой и глинистой - постройка дома не рекомендуется, поскольку фундамент на, такого рода, землях может просесть, размыться, иными словами, получить повреждения.

Оптимальным видом грунта для строительства дома считаются черноземные и пойменные почвы. В иных случаях застройка также возможна, но процесс потребует более серьезных материальных вложений.

Приступать к оформлению бумаг на участок следует лишь после проведения работ по определению рельефа и тщательного изучения геологических особенностей территории.

Месторасположение участка и инфраструктура

Существует несколько правил относительно месторасположения участка, которыми следует руководствоваться, подбирая территорию для строительства дома:

1. Участок должен располагаться в 20-150 м от ближайшего водоема.
2. Не следует выбирать как излишнюю близость, так и удаленность от соседних участков. В случае плотной застройки проживание может стать некомфортным, тогда как чрезмерная отдаленность может привести к отсутствию помощи в трудных ситуациях.
3. В случае планирования огорода либо сада на земельном участке стоит обратить внимание на расположение его относительно солнца. При покупке следует учесть, как будет падать тень от растительности и строений, имеющихся на соседних участках.

Еще одним моментом, существенно влияющим как на стоимость, так и на выбор участка, является наличие различных элементов инфраструктуры поблизости от будущего жилья. Например, школа, магазины, больница, почта, банк, удобные трассы для передвижения, а также наличие общественного транспорта. Важно, чтобы в любое время года присутствовала возможность выезда с приобретенного участка в каких-либо целях.

Несомненно, на качество жизни в будущем доме влияет наличие возможности его обустройства такими важнейшими коммуникациями как электричество, водоснабжение, канализация, вентиляция и газоснабжение.Отсутствие какого-либо из перечисленных удобств значительно снизит качество проживания и комфорт обитания в новом жилище.

Выбирая участок, следует обратить внимание на наличие поблизости уже проложенной газовой трубы, водопровода и канализационных сетей. Подобное позволит подсоединить новый дом к уже существующим коммуникациям, что существенно облегчит его благоустройство. В ином случае потребуется обеспечить жилище удобствами самостоятельно, что потребует дополнительных затрат и привлечения узкоспециализированных работников для проверки возможности подключения инженерных сетей и их монтажа.

Не лишним будет изучить экологические характеристики района. Например, нет ли поблизости скоплений мусора или предприятия, сливающего отходы в местный водоем или производящего выбросы в атмосферу.

Юридические аспекты

Довольно часто мошенники пытаются продать землю в престижном районе по необоснованно низкой цене. Подобное должно насторожить потенциального покупателя, поскольку это говорит о каких-либо юридических проблемах с участком, которые всплывут уже после покупки. Именно поэтому, подбирая надел под строительство, важно контролировать и обращать пристальное внимание на юридические нюансы.

Будущему владельцу следует тщательно проверять наличие всех документов у продавца, а также соответствие сведений, указанных в них и реально существующей информации. Вероятно, для этого потребуется подать дополнительный запрос в кадастр и органы местной администрации, но в столь серьезном вопросе лучше перестраховаться, чем обрести серьезные проблемы в будущем.

Выбор участка под строительство дома считается достаточно важным моментом на пути обретения частного жилья. Потребуется не только создать собственный план будущего строения, но и обратить внимание на множество дополнительных аспектов, включая юридические нюансы. Лишь скрупулезный подход к делу позволит без проблем приступить к строительству и наслаждаться последующим проживанием в собственном доме.

Чтобы возвести частный дом для постоянного проживания, необходимо приобрести участок земли. Основные трудности начинаются именно с оформления участка земли под ИЖС. Проверьте, есть ли обременения в отношении участка, все ли документы у продавца в наличии.

Знайте, что после подписания договора купли-продажи или аренды, намного сложнее доказать свою юридическую правоту, если выяснятся проблемные моменты, связанные с земельным наделом.

Чтобы понять суть вопроса, запомните, что речь идет о процессе возведения на конкретном участке земли капитального строения для индивидуального проживания. Учтите, если территория, на которой ведется индивидуальное жилое строительство, относится к землям муниципалитета или поселения, располагается в пределах границ поселения, то после строительства и сдачи в эксплуатацию здания ему присваивается адрес.

Далее, если присвоен адрес помещению, то владелец собственности имеет право прописаться в этом помещении. ИЖС осуществляется чаще всего для возведения помещения по индивидуальным планам застройщика, чтобы учесть все пожелания владельца земельного участка или его семьи.

После осуществления строительства помещения, его регистрации в качестве объекта недвижимости и после регистрации гражданина в этом помещении можно получить разрешение муниципалитета на применение в личных целях всех существующих на территории коммунальных объектов. Сюда могут быть включены системы отопления, канализации, подведенное электричество, канализационная инфраструктура, трубопровод и иные.

На основании данных ГрК РФ изучите нормативные документы, регламентирующие нормы и правила осуществления застройки под ИЖС.

Обязательно учтите, что в возведенном доме после его сдачи в эксплуатацию можно прописать только одну семью. Учтите, что при этом высота всех основных конструкций здания не может быть выше трех этажей.

Особенно внимательно изучите вопрос сбора и проверки документации, чтобы не оказалось так, что участок приобретен или взят в долгосрочную аренду, а строить жилое помещение запрещено.

Способы покупки земельного участка под строительство дома

Учтите, что земельный надел всегда кому-то принадлежит, значит, необходимо понимать, что приобрести его можно следующими способами:

• В случае, когда собственником территории является государство, муниципалитет или поселковая администрация, земельный надел придется покупать через формирование заявки на участки в аукционе с целью приобретения конкретного земельного участка. При этом необходимо соблюсти всю процедуру;
• В случае, когда владельцем земли является гражданин или организация, не являющаяся государственной структурой или представителем государственных органов, то необходимо составить договор купли-продажи.

Учтите, что выбирать земельный надел для ИЖС нужно, тщательно изучив все варианты, выбрав льготные участки земли, территории, которые имеют преимущественные отличия от аналогичных участков земельного массива. Важно заранее изучить особенности грунта, географического положения участка земли.

Как выбрать земельный участок под строительство дома

Чтобы приобрести земельный надел для возведения капитального жилого строительства для индивидуального размещения семьи на постоянной основе, необходимо принимать во внимание следующие особенности:

• Изучите окрестности земельного участка на предмет обнаружения источников вреда для здоровья:
  • Расположение технических объектов обрабатывающей промышленности;
  • Наличие заводов поблизости;
  • Наличие сточных или канализационных коллекторов;
  • Определите уровень радиационного фона на участке земли, возьмите грунт на исследование на предмет выявления вредных веществ;
  • Убедитесь, что участок не попадает в поле действия ЛЭП;
• Старайтесь выбрать участок земли так, чтобы в радиусе 2 – 3 километров от участка располагались леса или водоем;
• Убедитесь, что участок подведен к коммуникациям, существует вероятность подключения земельного надела к водоснабжению, к газовым линиям и к электричеству:
  • Должен быть хотя бы один электрический столб в радиусе 300 метров;
  • Основная труба водопровода должна располагаться не более чем в 200 метрах от участка;
  • А для подведения газа ГРП должен находиться в 100 метрах от участка, не дальше;
• Землю выбирайте ближе к объектам городской или поселковой инфраструктуры, убедитесь, что рядом располагаются:
  • Магазин с продуктами первой необходимости;
  • Аптечный пункт;
  • Магазины с бытовыми и повседневными товарами;
  • Хозяйственные магазины;
  • Школа, если планируете жить постоянно в выбранной местности;
• Изучите род деятельности и особенности проведения досуга соседей, познакомьтесь с ними, чтобы заранее знать, чего ждать от них;
• Изучите качество и основные характеристики грунта на выбранном участке, заранее определите уровень грунтовых вод, особенности ветров в данной местности;
• Выберите участок для приобретения полностью пустой, если есть желание воздвигнуть дом с нуля, можете приобрести землю с объектами незавершенного строительства, затем достроить и ввести в эксплуатацию тот объект, строительство которого начали прежние владельцы.

На что обращать внимание при покупке земельного участка под ИЖС

Основным предметом изучения участка для приобретения является возможность подключения его к коммуникациям и объектам жизнеобеспечения. Если характеристики участка устраивают будущего покупателя, но перспектив подключения водоснабжения, газа или электричества нет, то возводить объект ИЖС на таком участке не имеет смысла.

Если возможность подвести коммуникации есть, то изучите следующие моменты на основании кадастрового паспорта на земельный надел:

• Существуют ли определенные кадастровым инженером границы участка земли;
• Обязательно убедитесь в том, что в паспорт внесены данные о принадлежности территории к землям поселения;
• Найдите данные о ВРЗ в отношении участка, допустимо применять под ИЖС территории, отведенные для ведения подсобного хозяйства или дачного строительства.

Чтобы выбрать земельный участок под ИЖС, изучите примерную стоимость квадратного метра на соседних участках земли. Если продавец выставляет участок по заниженной стоимости, есть повод задуматься и более детально изучить данные по участку.

Если земельный надел, выбранный для покупки под ИЖС, имеет вид разрешенного землепользования для осуществления сельскохозяйственной деятельности, то стоит отказаться от сделки.

Как проверить юридическую чистоту земельного участка под ИЖС

Приобретая земельный надел, можно оказаться в ситуации, когда земля находится в залоге, арестована за долги прежнего владельца, обременена другими обязательствами. Чтобы избежать этого, соберите данные о владельцах земельного надела, посмотрите, как часто проводилась смена владельцев участка земли. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на землю у собственника соответствуют законным требованиям.

Чтобы получить ответ на перечисленные выше вопросы, необходимо получить кадастровую выписку. В этом документе с первой страницы внесены данные в отношении участка земли, которые могут стать основными для отказа от сделки.

Например, если есть данные о том, что границы участка фактические не совпадают с границами участка по документам межевания, то это может стать поводом пересмотреть решение о приобретении такого участка.

В таких случаях рекомендовано выбрать участок для покупки с проведенными межевыми работами. Если потенциальный покупатель выбрал участок земли без межевания, но очень хочет его приобрести, то стоит внести сумму залога с условием, что за определенное время будет осуществлен процесс межевания.

Обратите внимание на следующие данные, которые присутствуют в кадастровом паспорте:

• Обременения по проведению газа;
• Расположение участка в природоохранных и водоохранных зонах;
• Сравните путем накладывания изображения формы участка со снимка на графические данные из выписки. Необходимо, чтобы совпадение было максимальное по форме границ.

Приобретая земельный надел у семейной пары, обязательно требуйте с продавца нотариально заверенную копию разрешения второго супруга на продажу земельного участка. Этот документ необходимо хранить всегда.

Учтите, если владелец собственности продает землю, которую приобрел путем наследования или в дар от другого собственника, то разрешение супруга на продажу не требуется.

Еще одним источником информации для потенциального покупателя может стать общедоступная интерактивная кадастровая карта в интернете. Благодаря разнообразным инструментам и удобному интерфейсу каждый может найти интересующие его данные относительно участка земли в любом районе России.

Процедура оформления покупки земельного участка под ИЖС

Земельный надел, как уже упоминалось выше, возможно приобрести путем составления договора купли-продажи с частным владельцем или через проведение аукциона на землю, если владельцем является государство.

Учтите, что в любом случае необходимо соблюдать основные правила осуществления сделки по приобретению земельного участка:

• Потенциальный покупатель должен определиться с конкретным участком, который желает приобрести в собственность;
• При выборе земельного надела для осуществления ИЖС обратите внимание на категорию земельного участка. Чтобы не получить отказ в продаже земли под индивидуальное жилье, необходимо приобретать землю, относящуюся к категории земель поселения;
• Осуществить подготовку и сбор всех необходимых бумаг и документов относительно участка земли: если покупка осуществляется у муниципалитета и у земельного надела еще нет кадастрового паспорта, необходимо его оформить, если нет межевания, то необходимо его осуществить;
• При осуществлении приобретения земли у государства, необходимо подать заявку в администрацию поселения на приобретение конкретного участка земли, затем получить информацию о дате проведения торгов;
• Согласовать все условия договора купли-продажи, определить размер стоимости земельного участка и форму оплаты, установить сроки и порядок оплаты;
• После получения на руки дубликатов проекта договора купли-продажи обе стороны сделки имеют право осуществлять проверку документов в течение тридцати суток, затем договор должен быть подписан или аннулирован;
• После осуществления сделки и передачи денег новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на землю в Росреестре, получить на руки свидетельство на право собственности.

Знайте, что при составлении конкретного договора на приобретение земли могут понадобиться различные документы и выписки из государственных служб, поэтому заранее планируйте время на их получение.

Документы для покупки земли под ИЖС у частного лица

Собственник участка должен представить следующие документы:

• Правоустанавливающую документацию относительно законности приобретения участка земли;
• Документ с официальной оценкой участка экспертом;
• Письменное согласие всех сособственников на продажу доли продавца из состава земель общего пользования, если земля в коллективной собственности;
• Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то необходимо разрешение органов опеки на отчуждение земельного участка;
• При наличии посредники, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
• Удостоверение личности гражданина России;
• Код идентификации.

Потенциальный покупатель должен предоставить паспорт и код идентификации.

Для ускорения процесса оформления сделки и подготовки бумаг, заранее подготовьте следующие данные:

• Справку из реестра запретов отчуждения недвижимости;
• Согласие второго супруга на продажу земли, которое должно быть оформлено в письменном виде и иметь подпись нотариуса;
• Справку из реестра отягощений недвижимого имущества для того чтобы подтвердить отсутствие налогового залога или иных обременений. Учтите, что такая справка должна быть у каждого участника сделки со стороны продавца и покупателя земельного участка;
• Выписка из земельного кадастра;
• Оформленный и проверенный договор купли-продажи земельного объекта.

Учтите, что после осуществления сделки на руках у покупателя должны быть следующие бумаги:

• Договор купли-продажи земельного надела;
• Оригинал акта о продаже земли с пометкой об осуществлении отчуждения участка земли;
• Копия выписки из земельного кадастра об отягощениях в отношении участка;
• Проследите, чтобы после завершения сделки нотариус внес изменения в реестр вещных прав.

Документы для покупки земли под ИЖС у государства

Для приобретения земельного надела у представителей государства необходимо подготовить определенный перечень документов:

• Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность;
• Кадастровый паспорт. Представляется этот документ в случае, когда такого типа документы в отношении указанного участка не запрашивались ранее. Если паспорта на участок нет, то его формируют в установленный законом срок после одобрения заявления;
• Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.

К заявке на участие в торгах должны прикладываться следующие бумаги:

• Копия паспорта;
• Копия кадастрового паспорта;
• Если земля приобретается в кредит, то необходимы данные о платежеспособности гражданина.

Приведены лишь основные документы, которые требуются в таких случаях, более детально разбираться с бумагами придется в каждом конкретном случае индивидуально.

Договор купли-продажи земельного участка под ИЖС

Знайте, что количество пунктов и их содержание в договорах покупателя с частным лицом или с представителем муниципалитета одинаково.

Проверьте наличие следующих сведений в тексте договора:

• Вступительная часть договора, в которой указаны реквизиты сторон, контактные данные, данные о документах, являющихся основанием для совершения законной сделки. В этот пункт включены записи о месте и дате составления договора;
• Предмет договора купли-продажи включает сведения о характеристиках участка, об адресе участка, о документах, которые присутствуют у продавца на данный участок. В этом пункте вносится информация о кадастровом номере участка, о его рельефе, особенностях расположения географически;
• Определение стоимости сделки:
  • Определить валюту расчетов;
  • Сформировать цену участка земли на основании рыночной оценки или кадастровой стоимости участка;
  • Определить сумму залога, аванса иного взноса;
  • Установить порядок и сроки осуществления полной выплаты стоимости земельного участка;
  • Установить конечную дату расчетов и передачи полноты прав собственника покупателю;
• Права сторон и их обязанности. В этом пункте обязательно нужно вписать все ограничения, обременения или иные условия использования земли, если такие присутствуют. В этом пункте должны быть вписаны все права сторон, указаны обстоятельства наступления ответственности каждой стороны за ненадлежащее исполнение обязательств;
• Форс-мажорные обстоятельства могут включать события непреодолимой силы, которые явились причиной нарушения пунктов договора не по воле сторон. Обязательно проверьте, чтобы присутствовал подробный порядок разрешения таких ситуаций на случай их возникновения;
• Платежные реквизиты сторон и их данные, включая сведения, переписанные из документов, удостоверяющих личности сторон;
• Приложения и дополнительные изменения к договору. При необходимости можете копировать все документы, включая кадастровый паспорт, документ о межевании, план участка и иные документы и приложить их к основному документу договора. При внесении изменений необходимо указать пункт договора и страницу, где в текст вносятся поправки, дополнения, затем внести измененный текст, изменения должны быть зафиксированы нотариально. Если существуют приложения, то в основном документе необходимо применять ссылки на эти приложения в обязательном порядке.

Регистрация прав собственности на земельный участок после покупки

После приобретения участка земли необходимо поставить его на регистрационный учет в Росреестр. Все документы, требующиеся для проведения регистрации, необходимо нотариально заверить. Предоставлять нужно вместе с заявлением на получение свидетельства о регистрации собственности копии бумаг, а не оригиналы. Договор купли-продажи со всеми заверенными документами передается сотруднику Росреестра или МФЦ.

После подачи и проверки документов сотрудник Росреестра называет дату, когда необходимо приехать и забрать готовое свидетельство о регистрации собственности на земельный участок.

После получения на руки этого документа покупатель официально признается собственником приобретенного земельного надела.

Документы для регистрации прав собственности на земельный участок

Для регистрации своих прав собственника, покупатель должен составить заявление.

Учтите, что с собой необходимо взять следующие бумаги:

• Паспорт каждого участника сделки;
• Договор купли-продажи;
• Свидетельство владельца участка на право распоряжаться этим участком;
• Технический и кадастровый план, кадастровый паспорт, если такой есть в наличии;
• Подтверждение уплаты пошлины;
• Составленный акт приема-передачи объекта недвижимости.

Часто к основным бумагам требуется представить еще несколько типов документов, с которыми ознакомьтесь ниже:

• При наличии у собственника супруга в официальном браке, надо получить от супруга письменное разрешение на сделку;
• Если применяются услуги представителя, то нужно представить его документы, удостоверяющие личность в виде копии, и доверенность с нотариальным заверением;
• Если приобретается участок земли с незавершенными объектами строительства, то нужно получить документы на каждый недостроенный объект. Если на участке размещены готовые строения или иные капитальные объекты, то необходимо получить документы на каждое строение;
• В случае продажи участка в долевой собственности, необходимо получить разрешения всех собственников.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке земельного участка под ИЖС

Чтобы разобраться в вопросах получения налогового вычета при приобретении земельного участка, необходимо понимать, что такую выплату может получить официально работающий гражданин, выплачивающий НДФЛ.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо приобрести землю исключительно для возведения объектов ИЖС, при этом сами объекты должны быть построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в реестре недвижимости. Допускается оформить вычет по налогам, если строительство дома на участке начато, но не завершено.

В любых других случаях рассчитывать на получение налогового вычета не стоит. Все заявления на получение компенсации внимательно проверяются на соответствие фактическим данным, и принимается решение на выплаты только при полном соответствии с условиями, указанными в НК РФ.

Первый, можно сказать основополагающий этап, с которого начинается – выбор участка . Конечно, можно полностью положиться на риэлторов, но где гарантия, что их предложения будут соответствовать вашим требованиям? Ведь от правильности выбора зависит:

• Сколько денег придется вложить в строительство и благоустройство участка.
• Реализация архитектурных решений будущего дома.
• Возможность оспаривания права собственности и многое другое.

Поэтому каждый, кто собирается обзавестись своим домом, должен знать все нюансы выбора земельного участка под строительство.

Критерии выбора участка под строительство дома

С чего начать? Определяясь с тем или иным участком, следует обратить внимание на следующее его характеристики:

• Экология. Хорошо, если рядом с участком не будет магистралей, свалок, промышленных объектов.

Помимо перечисленного, необходимо учитывать: инфраструктуру (наличие, качество дорог, больниц, школ, магазинов и т.д.), доступ к интернету, телевидению, если есть необходимость, то и телефонной линии («домашний телефон»).

Коммуникации

На что следует обратить внимание:

Отдельного внимания заслуживает газоснабжение. Это самый дешевый энергоресурс, поэтому если рядом проходит магистраль, есть возможность подключения (пусть даже с учетом дополнительных финансовых затрат), то это большой плюс.

Юридические аспекты

Перед покупкой участка важно внимательно изучить все правоустанавливающие на него документы. Необходимо убедиться в отсутствии:

• Наложенного ареста, например за долги перед банком.
• Залога – часто земельные участки используются в качестве обеспечения кредитных операций.
• Задолженностей перед фискальными или иными контролирующими органами.
• Сервитута – ограниченного права пользования. Ярким примером может послужить право проезда, прохода через земельный участок.

Дополнительно рекомендуется выяснить вопрос прохождения межевания. Эта процедура определяет границы участка с документальным фиксированием результатов, что является обязательным согласно 261 статье ГК. Если данный документ отсутствует, необходимо обратиться в землеустроительную организацию (лицензированную) для проведения межевания. Процедуру лучше проводить за счет продавца.

Залог, арест, сервитут, задолженности, не четко определенные границы – все это может стать причиной отказа в регистрации или, что намного хуже, оспаривания права собственности в суде.

ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ – что выбрать?

Для человека впервые столкнувшегося с выбором участка все перечисленное просто набор букв. На самом деле – это виды участков, классифицированных по цели использования земли. Достаточно расшифровать аббревиатуры и все становится понятным:

• ИЖС – не что иное, как индивидуальное жилищное строительство.
• СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
• Под ДНП скрывается – дачное некоммерческое партнерство.
• ЛПХ – для личного подсобного хозяйства.

Каждый из представленных типов участков иметь свои особенности, плюсы и минусы. Поэтом следует более подробно разобраться в этом вопросе.

ИЖС

Из расшифровки понятно, что это самый подходящий для строительства дома земельный участок. К его преимуществам можно отнести:

• Наличие юридического или как говорят «милицейского» адреса. Это огромный плюс, так как предоставляется возможность беспрепятственной прописки.
• Оформление налогового вычета.
• Муниципальные власти обеспечивают такие участки набором инфраструктуры: транспорт, медицина (больницы, аптеки, поликлиники), образование, дороги (причем их должны чистить зимой), магазины и т.д.

Но есть и некоторые минусы ИЖС, в частности к ним относятся: более высокая стоимость земли, необходимость согласования проекта дома (архитектурных «излишеств» могут не позволить), ограничение размеров участка.

СНТ, ДНП

Эти две категории имеют трудноуловимые различия. По законодательству они предназначены для строительства дач и устройства садов. Однако именно ДНП и СНТ сегодня часто используют для возведения коттеджей, ведь их стоимость привлекает. Главными минусами являются:

• Сложность оформления прописки.
• Проблемы с коммуникациями. Гораздо сложнее провести воду, газ, электроснабжение. Безусловно, электричество присутствует, но увеличить мощность до требуемой, достаточно сложная задача.

Для оформления постоянной регистрации в доме потребуется провести его экспертизу, на предмет соответствия действующим нормам жилищного права, после чего обратиться в суд. На основании положительного судебного решения можно прописываться. Такие факты не единичны и в последнее время носят массовый характер.

ЛПХ

Если земля располагается за пределами города, то для строительства дома она непригодна. Однако приусадебные участки в черте населенного пункта, мало чем отличаются от ИЖС. На этой земле можно возводить строения соответствующие градостроительным регламентам/нормам и регистрировать их на общих основаниях.

Регистрация участка

Прохождение процедуры регистрации является обязательной, только после этого выдается свидетельство права собственности на землю. Сам процесс достаточно прозрачный. В местное отделение ФС Госрегистрации необходимо представить следующие документы:

В течение месяца проводится правовая экспертиза документов, их соответствие реальным характеристикам участка, после чего заносится запись в реестр и выдается Свидетельство.

Для справки. Участок можно оформить как собственность: единоличную, долевую (распределение долей между владельцами) или совместную (в этом случае доли не определяются).

Как мы успели убедиться, выбор земельного участка дело непростое. Не следует торопиться с его покупкой, лучше все проверить и убедиться в правильности своего решения.

Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.

Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее - существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.

Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи - тем дороже ваш земельный участок.

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, - они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах - вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:

• возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
• четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
• возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
• возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.

На мой взгляд, экология - второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой - вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.

Деревья на участке - это прекрасно, пока дело не дошло до строительства...

Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь - электричество.

Электроснабжение

Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов - ложатся на плечи собственников.

Газоснабжение

Вторая по значению инженерная сеть - газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации - получить информацию о качестве воды у будущих соседей.

Канализация

Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.

Подъездные пути

Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути - вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:

1. грунтовые воды залегают очень близко;
2. очень малая плотность земли (дом может просесть);
3. мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

• Участок со сложным рельефом - крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
• Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).

Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально - это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.

Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.

От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.

Плюсы и минусы участка в собственности

Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.

Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.

Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность - © Дэвид Рокфеллер

Плюсы и минусы участка в аренде

Выводы

1. Уточните в Департаменте имущественных и земельных отношений (ДИЗО) не попадает ли земля под территории водоохранных зон или заповедника, а также в зону отчуждения линий электропередач или газопровода;
2. Узнайте в местной администрации долгосрочный план развития территории;
3. Перед принятием решения обязательно посетите земельный участок вместе со строителями.