Можно ли оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?
Ответы на вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме
Адвокат по недвижимости
Гордон А.Э.
Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?
Обращаясь к нотариусу за совершением сделки купли-продажи квартиры продавцу и покупателю необходимо знать:
Согласно закону нотариусы совершают нотариальные действия, одним из видов которых является удостоверение сделок. При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус выполняет ряд действий:
1) устанавливает личности сторон сделки или их представителей
2) проверяет дееспособность граждан (правоспособности юридических лиц) участников сделки
3) разъясняет сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора
4) проверяет, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон
5) проверяет, не противоречит ли требованиям закона проект сделки
6) проверяет принадлежность недвижимого имущества продавцу или злогодателю
7) разъясняет участникам сделки права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
8) отказывает в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам
10) Нотариус совершает удостоверительную надпись на договоре
11) Нотариус регистрирует совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.
Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи», использование ипотеки и т.п. действия, связанные с уплатой за недвижимость, законом не предусмотрено.
Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом.
Звоните, пишите:
Оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?
Оспаривание договора купли-продажи квартиры заключенного у нотариуса возможно по нескольким основаниям. Например:
Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Договор купли-продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Последствием договора является переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Таким образом, оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры можно!
Для оспаривания договора сторона договора или иные лица должны обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
Другой вариант — договор купли-продажи квартиры является разновидностью договора купли-продажи и должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ. В случае отсутствия в договоре купли-продажи квартиры обязательных условий, установленных в ГК РФ, договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.
Третий вариант — каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.
Например, часто основанием для оспаривания договоров купли-продажи квартир по его недействительности является оспаривание недееспособность продавца квартиры. Это типично для оспаривания завещания новыми или недовольными наследниками.
Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве?
Звоните, пишите:
Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!
Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?
При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:
1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица
2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия
3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора
4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон
5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки
6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему
7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам
9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса
10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.
11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.
По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. В результате сделка совершена не собственником. Есть основания для оспаривания договора купли-продажи.
Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке. У второго супруга появляется основания для оспаривания договора купли-продажи. Такие ситуации происходит регулярно, часто умышленно. Единой базы ЗАГС о браках не существует. Суды часто расторгают такие сделки, а Покупателю затем весьма трудно вернуть деньги.
Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности, или в момент сделки не мог осознавать свои действия и руководить ими.
Существуют и иные обстоятельства.
Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.
Для покупателя должно быть важно: В законе отсутствуют перечни необходимых мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки. По этому покупатель должен и сам озаботиться надежностью своей сделки.
Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках.
Само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем.
Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве?
Звоните, пишите:
Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!
Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом
Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому к нотариальной сделке нужно готовиться более тщательно, нежели к купле-продаже в простой письменной форме. И проводить нотариальную сделку нужно более внимательно.
Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки купли-продажи квартиры:
- -внести аванс за квартиру,
- -проверить историю квартиры,
- -проверить продавца,
- -подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты: договориться с банком об аренде ячейки (банковском счете), согласовать с банком договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке (к банковскому счету),
- -совершить сделку (подписать договор купли-продажи),
- -организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
- -сдать документы на регистрацию и получить их обратно
- -провести расчеты,
- -завершить сделку.
Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап — подписать договор купли-продажи, может два, если нотариус еще проведет регистрацию прав.
Используете для покупки ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:
- одобрение объекта для ипотеки,
- согласование условий купли-продажи с банком.
Кроме того, вы ограничены в выборе банка — только тот, что выдает кредит.
Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.
А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец одновременно продаете/покупаете другую квартиру и, соответственно, оплата происходит за счет покупателя другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.
А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?
Нотариусы в таких ситуациях не помощники.
Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.
Как проводится нотариальная сделка купли-продажи
Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.
У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. А при необходимости и другие документы, определяется индивидуально особенностями недвижимости и участников сделки.
Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. С 2017 года ошибки, опечатки в нотариальных договорах встречаются очень часто, а исправлять их гораздо сложнее, чем в договорах купли-продажи в простой письменной форме.
В договоре купли-продажи квартиры должны быть изложены все существенные для продавца и покупателя условия. Как правило, нотариусы лишними подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты. Если для вас какие-то требования существенны — настаивайте на их внесение в договор. Самое сложное — убедить нотариуса.
Спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры. Какие сложные моменты конкретно в вашей сделке — нужно анализировать при ее планировании. Поскольку нотариус не сопровождает сделку полностью, нотариальный договор купли-продажи формальный, и редко когда содержит особенности конкретной ситуации.
После подписания договора купли-продажи продавцом и покупателем нотариус удостоверяет его и вносит соответствующие записи в реестры.
Собственником покупатель становится после внесения регистрационной записи в государственный реестр недвижимости.
Поскольку сделки с квартирами всегда имеют особенности, рекомендуем получить консультацию юриста по сделкам, или адвоката по недвижимости, которые занимаются юридическим сопровождением сделок в регионе, где расположена недвижимость.
Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве?
Звоните, пишите:
Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!
Оформление квартиры у нотариуса: необходимая мера или лишние траты
Нотариус - важный человек в мире недвижимости, ведь какие бы операции с ней вы не совершали, понадобится его, иногда кратковременное, но существенное, участие.
Однако несмотря на всю весомость его фигуры многие обходятся без его услуг при оформлении покупки квартиры. Помимо оформления купли-продажи совершенно необязательно удостоверение у нотариуса следующих сделок с недвижимостью:
- мена;
- доверительное управление.
Есть два способа оформить сделку купли-продажи: при содействии нотариуса и без него. Участие нотариуса должно повысить надежность сделки, ведь он несет серьезную имущественную ответственность и заинтересован в ее законности не меньше покупателя.
Также существует самостоятельный способ оформления - простой письменный договор. Он популярен среди покупателей из-за того, что экономит кровно нажитые средства. В то же время данный вид оформления договора значительно сокращает количество походов к нотариусу, но несколько увеличивает время, проведенное в погоне за разными документами. Простое письменное оформление одновременно является и удобным и рискованным способом. Удобство и экономия - плюсы неоспоримые. Однако, нужно помнить и о минусах.
Серьезными недостатками простого письменного оформления являются :
- Невозможность восстановления документов. Так, если с договором что-то случится, достать резервную копию будет негде и для восстановления прав собственности нужно будет обратиться в суд. Придется доказывать свои права, а это все дополнительные траты денег, времени и нервов.
- Невозможность проверить доверенность, если таковая задействована при оформлении.
- Отсутствие при сделке юридически грамотной стороны.
В то же время, если сделка заверяется нотариально, это имеет следующие положительные моменты:
- Нотариальная форма - реальный способ избавить себя от разного рода неприятностей: все нотариусы застрахованы.
- Возможность восстановления договора купли-продажи в случае его потери. В будущем есть большая вероятность возникновения проблем при отсутствии такого договора.
- Нотариус обязательно перепроверяет, не наложен ли арест на недвижимость или не заложена ли она.
- Нотариус несет ответственность по всем совершаемым нотариальным действиям. В случае оформления простой письменной формы ответственность возлагать не на кого.
На плечи нотариуса ложится и проверка объекта недвижимости:
- информации о прошедших и потенциальных капитальных ремонтах и перепланировках, возможном сносе и состоянии коммуникаций;
- подлинности всех документов, в том числе правоустанавливающих;
- факта нахождения квартиры в залоге и прочее.
Всю эту информацию покупатель может получить сам. Например, информацию о ремонтах, перестройках и состоянии, можно получить в БТИ, оформляя там техпаспорт. Вам понадобится содействие владельца квартиры, а также время. Подлинность документов можно подтвердить у нотариуса на консультации, что будет в разы дешевле оформления. Покупатель может сам обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и заказать справку по интересующей его квартире. Это документ, содержащий имя собственника недвижимости и юридические основания, на которых он стал таковым. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи, так как изготовление этой выписки занимает обычно до десяти дней.
Если вы решите все же прибегнуть к помощи нотариуса, он, во-первых, станет гарантом юридической чистоты сделки. Во-вторых, такая помощь избавит участников от необходимости вникать в многочисленные юридические тонкости.
После того, как нотариус тщательным образом проверяет все документы, составляется договор купли-продажи. В нем обязательно указываются следующие пункты:
- детальная информация о данном объекте недвижимости;
- стоимость объекта;
- информация о продавцах и покупателях.
Документы для оформелния сделки
При оформлении сделки у нотариуса, ему обязательно предоставляют целый
- Кадастровый и технический паспорта.
- Копии документов на квартиру, сопутствующие бумаги и справки.
- Разрешение супруга/супруги на проведение сделки.
- Копии паспорта всех собственников квартиры.
- Экспертная оценка.
- Выписка из Росреестра, это ваша гарантия того, что за квартирой не числится долгов, не наложен арест, не водится никаких других грехов.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности.
Помимо всего вышеперечисленного также следует добавить, что если человек продает квартиру и состоит в браке, то ему следует предъявить оригинал свидетельства о браке, а также нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на продажу жилой недвижимости.
Этот же пакет требуйте и при простом оформлении.
Преимущества нотариального оформления
В защиту нотариального оформления свидетельствует еще один важный момент - нотариально удостоверенные акты имеют повышенную доказательственную силу.
При совершении нотариального действия нотариус:
- устанавливает личность участников сделки или их представителей;
- при удостоверении сделок выясняет факт дееспособности граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.
- знакомит участников сделки с содержанием нотариально удостоверяемых документов;
- является гарантом того, что все документы, оформляемые в нотариальном порядке, всегда подписываются лично участниками сделки.
- не принимает документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, а также документы, исполненные карандашом.
Все эти и многие другие действия направлены на то, чтобы сделка совершалась правильно с юридической точки зрения.
Независимо от того, решили вы воспользоваться услугами нотариуса или же оформить сделку в простой письменной форме, все документы должны быть предоставлены в Росреестр. Там же составляется заявление на регистрацию данной сделки. Затем покупатель получает расписку в том, что от него был получен целый пакет документов. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру по данной расписке обычно занимает от недели до месяца.
В данной таблице видны все преимущества и недостатки нотариального и простого оформления:
Нотариальное оформление |
Простое оформление |
|
Стоимость |
выше |
ниже |
возможность получения дубликата |
В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам. Вступили в силу изменения в законодательство, развивающие начатую в декабре прошлого года тенденцию включения нотариусов в оформление сделок с недвижимостью. Изменения произошли так же быстро и оказались для рынка такой же неожиданностью, как принятые в конце прошлого года нормы.
Еще недавно нотариально заверенные сделки на рынке жилья являлись скорее исключением, чем правилом. С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.
После 2 июня 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Без участия нотариуса теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять долю в квартире.
Заверять сделку у нотариуса потребуется и в том случае, если доля в собственности на квартиру продается другому сособственнику. А также когда целиком продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, квартира принадлежит в равных долях двум родителям и взрослым детям, при ее продаже нужно обращаться к нотариусу. Если этого не сделать, переход прав не зарегистрирует Росреестр.
Кроме того, оформлению у нотариуса подлежит отчуждение квартир несовершеннолетних. На практике это означает, что без нотариуса сторонам нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.
Оформляются у нотариуса:
Без нотариуса нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.
Одновременно с этим из перечня нотариальных оказались исключены сделки, которые касаются имущества паевого инвестиционного фонда либо того, что паевым инвестиционным фондом приобретается. По закону такое имущество находится в общей собственности участников ПИФа, они контролируются ЦБ, их не нужно дополнительно удостоверять, существовавшая норма была избыточной, поэтому нотариальное удостоверение этих сделок отменили.
«Со 2 июня вступил в силу федеральный закон 172-ФЗ, который вносит изменения в закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, — поясняет нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — А с 1 января 2017 года начнут действовать те же изменения в новый закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, который заменит существующий».
Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?
На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.
«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».
При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.
По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.
Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.
Меняется стоимость услуг нотариусов
Стоимость услуг нотариусов за оформление сделок с недвижимостью складывается из двух частей:
- государственной пошлины за совершение нотариальных действий
- и платы за правовую и техническую работу.
Размер госпошлины зависит от суммы сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, он составляет 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. Таким образом, при продаже квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.
Вторая часть оплаты — стоимость работы правового и технического характера — устанавливается централизованно нотариальной палатой в каждом из регионов.
«Сделано это для того, чтобы существовал одинаковый подход к определению платы за услуги, — объясняет Елена Абрамова. — Как показывает практика, ранее там, где таких централизованно установленных тарифов не было, стоимость услуг нотариусов оказывалась выше, чем в других регионах. Чтобы упорядочить размер платы за услуги нотариусов, в этом году Федеральная нотариальная палата приняла акт, обязательный для всех палат субъектов Федерации, которым определен предельный размер тарифов за правовую и техническую работу. Он различается в зависимости от субъекта и ориентируется на значение величины прожиточного минимума в том или ином регионе».
Максимальный порог платы за правовую и техническую работу нотариуса при удостоверении договора, для которого нотариальная форма оформления по закону обязательна, в Красноярском крае на 2016 год составил 6 835 рублей.
«На практике размер платы, скорее всего, будет меньше, пять тысяч рублей, — рассказывает Елена Абрамова. — В тех случаях, когда договор не обязателен для нотариального удостоверения в силу закона, граждане обращаются к нотариусу по желанию, максимальный тариф за правовую работу установлен на уровне 13 671 рубля. Предполагается, что он будет существенно ниже и составит две тысячи рублей».
Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему. К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей. Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2016 года.
Мнение профессионалов рынка недвижимости
Алексей Лагутин, директор АН «Кром»
Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.
Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет.
Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края
Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.
Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю
После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.
Оформляются у нотариуса:
- сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
- отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
- сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.
Не требуется нотариального оформления:
- при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
- при продаже квартиры, у которой один собственник.
– довольно серьёзное и ответственное дело. В нём есть масса тонкостей, в частности – нужно ли заверять такой договор у нотариуса. А также выгода, которую может принести нотариальное заверение.
Нотариальное заверение – это специальная процедура, которая повышает надёжность сделки. При заверении договора нотариус:
- Проверяет, правильно ли он составлен (или ).
- Разъясняет его значение и последствия сторонам.
- Удостоверяет, что договор подписывают именно те лица, которые в нём указаны.
- И что они понимают сущность сделки.
- Если договор касается имущества, на которое регистрируется, нотариус проверяет, кому оно в действительности принадлежит.
Заверение договора купли-продажи ЗУ
У всех сделок есть свои особенности. Рассмотрим нюансы, связанные с нотариальным заверением именно земельных участков.
В большинстве случаев заверять договор купли-продажи участка не требуется. Обязательно это только для некоторых сделок, а именно:
- Если один из собственников – или недееспособный.
- Если продаётся .
Если же земля приобретена в браке, потребуется мужа или жены. Сам договор в таких ситуациях не заверяется.
Особенности и выгода
Часто стороны предпочитают всё же обратиться к нотариусу даже в тех случаях, когда это не обязательно. Это в интересах и прежнего, и нового собственника. Покупатель может быть уверен, что:
- Он приобретает участок у того, кто имеет право его продавать.
- Договор составлен верно, и его право на землю зарегистрируют.
В противном случае он рискует стать жертвой мошенников и остаться без земельного участка. Сделка может быть признана недействительной или не зарегистрирована в Росреестре. Вернуть деньги тоже может быть непросто, особенно если продавец скрывается. Может понадобиться помощь правоохранительных органов и .
Удостоверение договора выгодно и продавцу. Ведь если продажа будет отменена, он потеряет как минимум время на поиск покупателя и оформление сделки. Может случиться и так, что будет упущено лучшее время для продажи, ведь у земельного рынка есть сезонные колебания.
Как осуществляется заверение
Договор заверяется в присутствии сторон. Стоимость зависит от цены участка:
- Если стоимость участка меньше 1 млн рублей, придётся заплатить 3 000 рублей и ещё 4% от суммы.
- В пределах 1-10 млн рублей – 7 000 рублей и 0,2% стоимости, превышающей 1 млн.
- Если участок дороже 10 млн рублей – 25 000 рублей плюс 0,1% от суммы сверх 10 мн, но в то же время не больше, чем 100 000 рублей.
Также есть льготы, если сделка совершается между близкими родственниками:
- В первом и втором случае нужно будет оплатить 3 000 рублей и ещё 2% от суммы от стоимости свыше 1 млн.
- В третьем – 23 000 рублей и 0,1% от суммы свыше 10 млн, но не более 50 000 рублей.
Дополнительно оплачивается техническая работа, то есть составление договора. В разных конторах эта услуга может стоит 6 000-10 000 рублей.
Порядок оформления
При обращении к нотариусу он сам или его помощник составляют , в который включают условия, обговоренные сторонами. Реже ему приносят уже готовый договор, который специалист проверяет на правильность составления.
Затем нотариус зачитывает документ и, при необходимости, поясняет его значение. После этого стороны подписываются на каждом экземпляре. Нотариус проверяет их личности (по паспортам или другим документам) и заверяет подписи. Один из экземпляров договора остаётся в нотариальной конторе. Ещё один будет нужен для регистрации, и по одному остаётся у каждого из участников. Таким образом, минимальное количество экземпляров договора купли-продажи участка при нотариальном заверении – четыре.
