Незаконная приватизация квартиры — как восстановить свои права. Оспаривание приватизации квартиры

Сделки с недвижимостью имеют тонкую юридическую грань. Если приватизация муниципальной квартиры была незаконной, ее можно оспорить. Правом на оспаривание обладают лица, которые посчитали, что их права нарушены. Например, заставили переоформить ветхое жилье против воли или, наоборот, не включили в число участников бесплатной приватизации квартиры.

Признать приватизацию незаконной через администрацию не получится. Оспаривание происходит исключительно в судебном порядке. Рассмотрение подчинено правилам искового производства (ст. 131-244 ГПК РФ). Но прежде, чем идти в суд, нужно выяснить – в чем именно были нарушены права и какие нужны доказательства? Рассмотрим вопрос с позиции закона.

Можно ли оспорить приватизацию квартиры?

Первый вопрос, который встает перед «обиженным» родственником – можно ли признать приватизацию жилья незаконной? Нарушение прав должно наказываться в соответствии с действующим законодательством. Основные положения отражены в ФЗ № 1541-1 «О приватизации…», а также в статьях Гражданского кодекса.

Для того чтобы оспорить приватизацию квартиры нужно составить исковое заявление и обратиться в суд . При этом истец предоставляет веские аргументы в пользу своего обращения.

Пример:

Прописанный в муниципальной квартире Кулаков отбывал 12-летнее наказание в местах лишения свободы. Сразу после оглашения судебного вердикта осужденный был выписан из квартиры. Остальные жильцы: мать и сестра Кулакова, затеяли приватизацию, о чем сообщили осужденному до того, как тот был выписан из квартиры. Мужчина ничего не имел против, его сняли с регистрационного учета – на тот момент голову занимали другие мысли, а не вопрос приватизации. Но после своего освобождения из тюрьмы Кулаков захотел оспорить приватизацию квартиры. Тем более, что ему негде было проживать и он хотел получить свою долю. Договориться полюбовно не получилось, т.к. квартира уже была продана третьим лицам. Кулаков обратился в суд с целью признать приватизацию незаконной. Однако в подаче иска ему было отказано. Причина – отсутствие Кулакова в списке прописанных в квартире лиц. Суд разъяснил, что мать и сестра мужчины уведомили того о приватизации, а сам он не был против. Если бы переоформление произошло без уведомления, а Кулакова бы попросту обделили долей в имуществе – тогда обращение в суд было бы целесообразно. Но поскольку нарушения прав не произошло, признать приватизацию незаконной через суд нельзя.

В каких случаях?

Существует несколько оснований, по которым можно признать приватизацию квартиры недействительной:

• прописанный в муниципальной квартире не был вписан в договор приватизации, хотя имел все шансы стать владельцем доли;
• квартира была оформлена на человека, который уже принимал участие в приватизации муниципального жилья (за исключением случаев с несовершеннолетними до 14 лет);
• одним из участников бесплатной приватизации был человек, который не имел прав на заключение договора, т.к. не проживал в квартире по договору соц найма;
• предоставление поддельных или просроченных документов;
• исключение из числа участников несовершеннолетнего, который проживал в муниципальной квартире вместе с одним из родителей (ст. 20 ГК РФ);
• обнаружение документов, свидетельствующих об участии в приватизации безвестно отсутствующего или умершего человека (читайте, « «?);
• один из жильцов не отдавал себе отчета в подписании договора о приватизации, был введен в заблуждение или принужден к приватизации третьими лицами.

Любое выявленное нарушение является поводом для отмены договора о приватизации квартиры. Имущество вновь отойдет муниципалитету, а нарушители вернут себе право на повторное участие в процедуре. Если были ущемлены интересы ребенка, суд может поступить иначе – признать сделку ничтожной и включить несовершеннолетнего в число участников приватизации. Заключенный договор о приватизации не расторгается – в него будут внесены изменения относительно нового распределения долей.

Срок исковой давности по приватизации квартиры

Заявлять о нарушенных правах можно строго в рамках закона. Срок исковой давности зависит от характера признания сделки недействительной:

• 3 года – сделки, признанные ничтожными, т.е. изначально недействительными (последствие – возврат имущества обратно городу);
• 1 год – сделки, признанные оспоримыми в судебном порядке по требованию контрагента (в нашем случае – жильца квартиры).

Незаконная приватизация может быть оспорена в соответствии со ст. 168 ГК РФ о недействительности сделок. Другими словами, сделок, нарушающих требования закона и интересы отдельных лиц. Следовательно, срок исковой давности по данной категории дел составит стандартные 3 года. Отсчет начинает вестись с того момента, когда лицо узнало о нарушении своих интересов.

Как признать приватизацию квартиры недействительной?

Процедура оспаривания приватизации состоит из нескольких этапов. Особое внимание уделяется сбору доказательств. Для того чтобы признать приватизацию незаконной, нужно выиграть судебные слушания. Справиться со всем в одиночку достаточно сложно. Желательно привлечь грамотного юриста, который посоветует, что предпринять именно в вашей ситуации?

Порядок действий

Оспаривание приватизации можно условно разделить на 8 этапов:

1. Подготовка доказательств для обращения в суд.
2. Составление искового заявление.
3. Подача документов в канцелярию районного суда, оплата госпошлины.
4. Защита интересов на слушаниях.
5. Получение решения суда.
6. Обращение в Росреестр с целью аннулировать договор о приватизации.
7. Дождаться перевода квартиры обратно муниципалитету.
8. Заключить новый договор соц найма.

Впрочем, последний этап часто корректируется. Стороны могут отказаться от заключения договора соц найма, например, если получили наследство или купили новую квартиру. Но так или иначе оспорить приватизацию без участия суда не получится.

Процедура и процесс

Этап №1

Прежде чем признать приватизацию незаконной, нужно подготовить доказательства своей правоты. Например, справку об участии в приватизации (выписка из ЕГРН), подтверждение временного отсутствия, факты принуждения к приватизации, обмана и т.д.

Этап №2

Особое внимание уделяется составлению искового заявления. Скачать примерный образец вы можете прямо на нашем сайте. Исковое заявление содержит основную суть спора, перечисление нарушенных прав и доказательства.

Этап №3

После подготовки документов и иска потерпевший обращается в районный (городской) суд по месту нахождения имущества. Заявление принимает секретарь судебной канцелярии. Если все в порядке, вам выдадут расписку о принятии + опись приложенных документов. При обнаружении ошибок в иске или нехватки документов пакет возвращается обратно. На третьем этапе нужно оплатить госпошлину: прямо в кассе суда или в банке по реквизитам.

Этап №4

Слушания проходят в два этапа: сперва предварительные, а затем основные. На предварительных истец может ходатайствовать перед судом о запросе недостающих документов. Основное решение выносится на основных слушаниях. Если дело затянуто или обнаружены новые факты, суд назначит дополнительные слушания.

Этап №5

Оглашение вердикта суда не означает получения письменного решения в тот же день. Как правило, суд дает время на обжалование постановления. Если его не последует, решение вступит в силу – спустя 2 недели. Заявитель сможет забрать копию решения все в той же канцелярии суда.

Этап №6

Следующий этап связан с внесением изменений в договор о приватизации квартиры. Для этого вы должны обратиться в территориальный орган Росреестра или направить запрос через ГБУ «Мои документы» (МФЦ).

Этап №7

Признание приватизации незаконной означает фактическое аннулирование договора о передаче квартиры. Недвижимость возвращается муниципалитету, а участники процедуры теряют имущественные права. Второй вариант – внести изменения в договор о приватизации. Например, если были нарушены интересы ребенка, суд потребует выделения доли несовершеннолетнему на основе долей взрослых членов семьи.

Этап №8

Оспаривание приватизации жилья имеет одно существенное последствие – нарушители сохранят право на повторную процедуру. Следовательно, они смогут заключить договор соц найма, а через год попробовать приватизировать квартиру заново.

Исковое заявление (образец)

Что указывать в исковом заявлении:

• полное наименование судебного органа;
• ФИО и контактные данные участников (истца и ответчиков);
• сведения о спорном объекте недвижимости, состав участников приватизации, их права на квартиру (дом);
• описание нарушений (пример – незаконное исключение из числа участников приватизации);
• основания считать сделку недействительной (отсылка к статьям ФЗ «О приватизации…» и Гражданского кодекса);
• конкретное требование (пример – признать приватизацию недействительной в полном объеме или в ее части).

Заключительная часть искового заявления состоит из перечня приложений (документов). Ниже проставляются дата и подпись истца. Исковое заявление должно быть подано в том количестве экземпляров, сколько лиц участвует в процедуре. Обычно это 3 экз. – истцу, ответчику и суду. Секретарь судебной канцелярии проставляет штамп о принятии на заявлении истца.

Документы

Вместе с иском заявитель предоставляет документы , без которых рассмотрение дела будет невозможным:

• удостоверение личности (оригинал + копия);
• копия договора о приватизации;
• копия выписки из ЕГРН о правах на приватизированную квартиру (дом) (см. « «);
• доказательства нарушения прав истца (несовершеннолетнего);
• оригинал квитанции об уплате госпошлины;
• иные документы.

Разумеется, перечень может быть расширен в зависимости от сложности дела. Задача истца – заявить об ущемлении прав и предоставить доказательства такого нарушения.

Сроки

Сколько занимает оспаривание приватизации квартиры? Согласно п. 1 ст. 154 ГПК, срок рассмотрения гражданских дел отнимает до 2 месяцев с момента подачи искового заявления. Перенос слушаний и назначение дополнительных разбирательств влияют на увеличение сроков.

Практика рассмотрения подобных дел показывает, что на оспаривание приватизации уходит до 4-5 месяцев. Лица, включенные в договор о приватизации, сохраняют свои права вплоть до судебного решения.

Стоимость

Государственная пошлина за обращение в суд – 300 рублей . Если помимо оспаривания приватизации истец заявляет иные требования, сумма может увеличиться в 2-3 раза. Издержки можно взыскать с ответчика, при условии, что приватизация будет признана недействительной.

Еще один нюанс – подача иска с целью защиты интересов несовершеннолетнего. Подобные обращения в суд освобождаются от госпошлины. Сумма взыскивается со стороны ответчика.

Правовые последствия оспаривания

Признание договора о приватизации недействительным порождает юридические последствия.

Не имеет значения, признана сделка ничтожной или недействительной – последствия одинаковые:

1. Квартира возвращается собственнику, т.е. переводится из частной собственности обратно в муниципальную.
2. Утратившие права жильцы могут заключить новый договор соц найма с правом на последующую бесплатную приватизацию (один раз).
3. Выписанные в период приватизации вновь обретают прописку в той же квартире.
4. Договор о приватизации может быть сохранен, при условии внесения новых изменений (например, определение доли несовершеннолетнего).

Напрашивается вопрос, что будет грозить нарушителям? Закон не применяет к ним никаких санкций. Однако суд может усмотреть в действиях участников приватизации мошеннические действия. За них наступает вполне реальная уголовная ответственность.

Судебная практика

Признание сделки с недвижимостью незаконной – это серьезное мероприятие. Обращение в суд является платным, поэтому, прежде чем идти на такой шаг нужно взвесить аргументы и прикинуть шансы на успех.

Рассматривая дела об оспаривании приватизации, суды обращают внимание на следующие детали:

• права несовершеннолетних;
• учет интересов временно отсутствующих лиц (осужденных, военнослужащих, находящихся на стационарном лечении, вахтовиков);
• сроки исковой давности.

Верховный Суд РФ регулярно публикует обзоры Судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью. Основным критерием выступает убедительные доказательства. Истец должен обосновать ситуацию и указать на нарушение своих прав или интересов ребенка.

Пример:

Районный суд г. Самары рассматривал исковое заявление гражданки Новосельцевой по отношению к Удаловой и Аверьянову. Основное содержание спора: наниматель 2-комнатного муниципального жилья в лице Удаловой проживала в квартире вместе с матерью – Новосельцевой. Спустя некоторое время Удалова познакомилась с мужчиной – Аверьяновым, который стал проживать с ними. Вскоре Удалова решила приватизировать занимаемую квартиру. Направили запрос в местную администрацию, получили ответ и подали документы в Росреестр. Все это время Новосельцева находилась на лечении в другом городе, поэтому составила доверенность на имя своей дочери – Удаловой. Позже выяснилось, что в договор о приватизации был включен Аверьянов, который фактически не имел прописки, а лишь проживал в квартире. Новосельцева обратилась в суд с требованием признать приватизацию недействительной. Выслушав требования истца, суд обратился к доказательствам: Аверьянов не был прописан в договоре соц найма, не имел прописки в квартире, не являлся членом семьи и уже имел в собственности частный дом. Руководствуясь доводами Новосельцевой, суд признал договор о приватизации недействительным. Жилье вернулось обратно муниципалитету, Аверьянов был лишен имущественной доли в квартире.

Расприватизация, деприватизация... Казалось бы, эти два термина означают одно и то же: приватизировал человек квартиру, стал собственником, но в силу каких- либо обстоятельств собственник опять стал нанимателем.

Но расприватизация жилья означает признание договора передачи, которым была оформлена приватизация, недействительной по решению суда. Деприватизация же – принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, базирующийся на принципе добровольности. Суть проста: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться этим москвичам в пользование на основании договора социального найма.

Сегодня мы поговорим об основаниях и последствиях признания приватизационной сделки недействительной.

Договор. Читай, сделка

Приватизация – это такая же сделка как купля-продажа, дарение, рента, мена и т. д. И основания для признания приватизации недействительной сделкой аналогичны общим основаниям признания сделки недействительной.

Правила о признании сделок недействительными регулирует Гражданский кодекс РФ.

Общие основания для признания сделок недействительными таковы:

Недействительна сделка...

– не соответствующая закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
– совершенная с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
– совершенная гражданином, признанным недееспособным, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 171, 176 ГК РФ);
– совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
– совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
– совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Полная реституция?

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий, и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А когда это невозможно сделать в натуре, возместить стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На юридическом языке это называется – реституция (То есть если приватизация признается недействительной сделкой, то бывшие наниматели – несостоявшиеся собственники квартиры – обязаны будут возвратить квартиру государству). Но при этом право на приватизацию они не утратят, даже несмотря на то, что однажды уже приватизировали квартиру.

А вот граждане, приватизировавшие квартиру, а потом добровольно вернувшие ее наймодателю, то есть расприватизировавшие жилье, права на повторную приватизацию не имеют. В этом случае считается, что гражданин уже использовал свое однократное право на бесплатную приватизацию.

Если приватизацию признают недействительной, то и все последующие сделки с таким жилым помещением также признают таковыми. Даже если жилплощадь после незаконной приватизации несколько раз перепродавали или обменивали, стороны должны вернуться в изначальное положение – это полная реституция. То есть покупатель должен вернуть деньги продавцу, а продавец затем обязан будет вернуть квартиру государству.

На каком основании

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации, когда сделку по приватизации квартиры могут признать недействительной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» или ГК РФ. Например:
– не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет;
– в приватизации жилого помещения участвовало лицо, которое уже ранее использовало свое право на приватизацию;
– в договоре приватизации не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, – лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в армию и т. д.

Осторожно: дети до 14!

Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации – самое популярное основание для признания сделки недействительной.

Сейчас закон требует, чтобы при приватизации жилого помещения прописанный в нем несовершеннолетний был включен в число собственников квартиры. Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним) – ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным (ст. 172, 175 ГК РФ).

Для того чтобы исключить ребенка из процесса приватизации, требуется предварительное разрешение, полученное от органа опеки и попечительства. Связано это с тем, что отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего гражданина лишает его крыши над головой. Родители, опекуны и попечители, усыновители не вправе принимать такое решение без согласия органа опеки. Данное правило вытекает из ст. 28 и ст. 37 ГК РФ.

Но так было не всегда. Примерно до середины 1993 года приватизация осуществлялась без участия детей, и делалось это совершенно на законных основаниях: закон о приватизации жилищного фонда не содержал обязательного условия о включении детей в число собственников. Именно поэтому многие намеренно либо ненамеренно приватизировали квартиры только на совершеннолетних членов семьи, фактически оставляя детей без собственного угла.

Но в дело вмешался Верховный Суд, указав в Постановлении № 8 от 24.08.1993 года, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Только после этого Закон о приватизации подкорректировали и внесли в него соответствующие изменения. И тут суды завалили исками о признании приватизации недействительной по причине невключения несовершеннолетнего в собственники. Несмотря на то что с 1993 года прошло уже 17 лет, суды до сих пор «разгребают» такие иски.

Есть психическое расстройство

В соответствии со ст. 171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. То есть если квартира была приватизирована недееспособным человеком, то любое заинтересованное лицо вправе предъявить иск о признании приватизации недействительной. В этом случае каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить стоимость в деньгах.

Но как предусмотрено законом, по требованию опекуна, действующего в интересах недееспособного гражданина, такая сделка может быть признана судом действительной, если совершена к выгоде недееспособного гражданина.

А вот если приватизация была с участием ограниченно дееспособного гражданина, то сделка может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Дееспособен, но не очень...

Если в момент приватизации гражданин хоть и был полностью дееспособным, но несмотря на это не мог понимать значение своих действий или руководить ими, то суд по иску такого гражданина или иного лица, чьи права нарушены, может признать приватизацию квартиры недействительной сделкой.

Например, человек отказался от приватизации, находясь в стрессовой либо иной чрезвычайной для него ситуации, то есть в тот момент он не понимал, что подписывает отказ от приватизации, какие правовые последствия влечет этот отказ. Такое основание предусмотрено ст. 177 ГК РФ.

Под влиянием заблуждения

Договор приватизации, заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признан недействительным (ст. 178 ГК РФ).

Заблуждение – термин, употребляемый в гражданском праве для обозначения неправильного представления лица о сделке, в которую оно вступило. Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация влечет за собой для него иные правовые последствия, нежели те, на которые он рассчитывал.

При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, то есть существенным для обстоятельств данного гражданина. Закон не устанавливает, в каких случаях заблуждение признается существенным; это решается судом или арбитражным судом. На практике существенным заблуждением признается неправильное представление о предмете сделки, о другом ее участнике, о ее юридической природе.

Например, человек, давая свое согласие на приватизацию квартиры в совместную собственность с другими членами семьи, рассчитывал, что это никак не ограничит его права пользования квартирой. Но потом отношения с членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. В результате сложилась ситуация, когда нельзя ни вместе пользоваться квартирой, ни выехать из нее.

Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Так, допустим, нельзя признать существенным заблуждением, если человек приватизировал квартиру в расчете на то, что продаст ее за определенную сумму, а после приватизации не смог осуществить задуманное.

Иск по данному основанию может подать сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

В судах чаще всего оспаривают не приватизацию квартиры под влиянием заблуждения, а отказ от приватизации под влиянием заблуждения. Например, один из членов семьи воспользовался неграмотностью и преклонным возрастом старого человека и тот подписал отказ от приватизации, не считая, что своей подписью лишил себя права собственности на квартиру. Если пожилому человеку откроют глаза на реальность, то он вправе обратиться в суд с требованием признать приватизацию недействительной. Так как совершил ее под влиянием заблуждения. Если при этом старого человека обманули либо запугали настолько, что он отказался от приватизации, то возникает еще одно основание для признания сделки недействительной.

Обман, насилие, угрозы

Как сказано в ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, если гражданин отказался от приватизации в обмен на то, что в будущем ее участники заплатят ему деньги или предоставят другое жилое помещение. В итоге – отказавшегося обманули и ничего не заплатили.

Или же отказ от приватизации был получен путем шантажа, насилия и т. д.

Кто подает иск?

Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами:

• гражданами, принявшими участие в приватизации;
• другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
• иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
• прокурором в некоторых случаях;
• органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
• органами государственной власти или органами местной администрации.

В исковом заявлении о признании договора приватизации недействительным следует указать не только основание недействительности договора. Необходимо убедить суд, что указанные обстоятельства имели место.

– Гражданский кодекс (часть первая, параграф 2, глава 9 «Сделки»);
– Закон о приватизации жилищного фонда в РФ;
– Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Екатерина Дагинова

Приватизация считается незаконной и подлежит аннулированию на следующих основаниях:

Начать процесс оспаривания приватизации путём подачи иска в суд можно при наличии хотя бы одного из перечисленных условий. Регламент проведения данной процедуры содержится в статье 209 ГК РФ, а также статьи 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда…».

Гражданский кодекс РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Статья 9.1.
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Инициаторы отмены

Как отсудить приватизированную квартиру? Оспорить заключение договора могут физические лица и государственные органы . Подать иск в суд могут:

Особенно следует заострить внимание на ситуациях, когда договоры приватизации оспариваются контролирующими органами или юридическими лицами .

По документу о приватизации недвижимость на безвозмездной основе переходит от одного собственника к другому. В связи с этим сторона, передающая имущество, должна иметь право распоряжаться им .

Заключать договора от имени юридических лиц имеют право:

• органы местного самоуправления;
• государственные унитарные предприятия;
• муниципальные унитарные предприятия;
• различные организации и ведомства, на балансе которых находится здание.

У лица, подписывающего договор, должны иметься полномочия, закреплённые распоряжениями, приказами, постановлениями или иными документами, подтверждающими возможность заключать сделки с недвижимостью.

Особенно тщательно стоит подходить к оформлению в собственность ведомственного и и недвижимости, находящейся на балансе ГУП и МУП.

Оформляемая в собственность квартира должна входить в перечень зданий, которые подлежат приватизации.

Об особенностях приватизации квартир, а также читайте наши статьи.

Можно ли оспорить приватизацию квартиры?

Алгоритм оспаривания

Можно ли аннулировать приватизацию квартиры? Приватизация представляет собой сделку между двумя сторонами.

Поэтому оспаривание её – это требование аннулирования сделки, то есть запрет на незаконное приобретение каким-либо лицом собственности.

Если гражданин считает, что договор имеет основания для его отмены, он должен заявить об этом, приложив соответствующие доказательства .

Как оспорить приватизацию квартиры? Прежде всего нужно определиться с предметом подаваемого в суд иска. Определившись с данным вопросом, следует составлять иск по месту жительства ответчика.

Исковое заявление должно содержать следующие пункты:

1. «Шапка», содержащая наименование судебного органа, сведения о заявителе.
2. Заголовок – указывает предмет иска.
3. Изложение сути исковых требованием с описанием обстоятельств дела. В этой части обязательно нужно указать основания оспаривания сделки со ссылками на нарушенные нормы закона.
4. Перечисление наступивших последствий незаконной сделки незаконной приватизации квартиры.
5. Требование о . Начать этот пункт стоит со слов «прошу», расположенного по центру листа.

Свои требования следует подкрепить нормами закона , которые нарушены в процессе совершения сделки.

6. Список приложений-доказательств к заявлению.
7. Подпись заявителя, дата.

Дата на заявлении должна совпадать с той, которая значится в списке входящих документов в суде.

О том, можно ли приватизировать комнату , в или в квартире, вы можете узнать из наших статей.

Что будет после?

Если суд признает иск об отмене приватизации обоснованным и признает представленные доказательства, сделка будет признана недействительной ().

После признания приватизации квартиры недействительной, она вновь станет собственностью государства, а собственники станут нанимателями жилья .

Однако не всегда судом принимается решение о полной отмене договора приватизации. Часто в процессе рассмотрения дел, суд делает вывод о некотором несоответствии договора всем требованиям и необходимости его перезаключения.

Такой исход дела возникает при требовании заявителя включить его в число собственников помещения . Суд выносит постановление о внесении изменений в договор, который не отменяется, а перезаключается на новых условиях.

Получив постановление суда (через 10-14 дней) бывшие собственники должны будут обратиться в органы местного самоуправления и заключить новый договор социального найма . При этом, если имеются лица, которые незаконно были выписаны из квартиры, их регистрация должна быть восстановлена.

После признания договора приватизации недействительным, лица, ранее участвовавшие в ней, получают возможность вновь реализовать свои права. На этих условиях они могут участвовать в повторной бесплатной приватизации данной жилплощади. Договор может быть заключён только при условии устранения нарушений, послуживших основанием для оспаривания сделки.

О том, как добиться , вы можете узнать из нашей статьи.

Изменение условий заключённого договора

Как изменить условия приватизации квартиры? Существуют случаи, когда полного признания договора приватизации недействительным не требуется. Возникает только необходимость изменить какие-либо его пункты. Договор в этом случае признаётся частично недействительным и требует перезаключения с внесёнными в него изменениями.

Причины для объявления договора частично недействительным и внесения в него исправлений могут быть следующие:

Можно ли изменить приватизацию квартиры? В подобных случаях допустимо решение вопроса на уровне администрации, без привлечения судебных органов .

Исключения составляют те случаи, когда организации-владельцы помещений ликвидированы и перезаключить сними договор не представляется возможным. В этом случае частично изменить договор можно только через суд .

Решение вопроса о частичном изменении условий договора в досудебном порядке возможно исключительно при получении согласия всех участников сделки. Если кто-то из обеих сторон возражает против изменений, придётся действовать через суд.

Для частичного изменения условий договора все участники сделки должны подать заявление в оформлявшие договор органы. Документ, составленный ранее. Аннулируется, и заключается новая сделка с внесением изменений . Стороны вновь проходят процедуру подписания договора, затем в Росреестре «гасятся» ранее выданные Свидетельства и оформляются новые правоустанавливающие документы.

Сроки оспаривания договора

Каков срок давности по приватизации жилья? В какие сроки допустимо оспаривание договора? Для вопроса исковой давности оспаривания договора приватизации следует учесть важный момент.

Исчисление срока начинается не с момента исполнения ничтожной сделки, а с того времени, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав .

Новая редакция ГК РФ от 01.09.2013 г. в статье 181 устанавливает срок исковой давности о применении последствий недействительности сделки в три года.

При этом срок исковой давности по приватизации квартиры для лица, не являющегося стороной сделки не должен превышать 10 лет с начала её исполнения.

Если противная сторона не заявит ходатайство о пропуске исковой давности , расторжение договора можно провести без учёта срока давности. В исключительных случаях суд может признать причину пропуска срока уважительной и рассмотреть дело по истечении трёх лет.

Гражданский кодекс РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Подобные обстоятельства могут быть связаны с личностью истца: болезнь, неграмотность, беспомощное состояние, нахождение в МЛС, необходимость ухода за больным родственником, смерть близкого человека и связанное с этим психологическое состояние, служба в армии т.д.

Причины пропуска признаются судом , если они были в последние полгода и равны не более чем шести месяцам.

Для того чтобы суд принял причины во внимание уважительные причины, нужно подать отдельное заявление в суд с указанием обстоятельств, при которых лицу стало известно о заключении договора приватизации с нарушением его прав и указать уважительные причины , по которым об этом факте ему не стало известно ранее.

К этому заявлению нужно приложить соответствующие подтверждающие документы: справку из больницы, выписку из истории болезни, справку об освобождении из МЛС и т.д.

Как приостановить приватизацию?

Можно ли отменить приватизацию квартиры?

До того момента, пока договор приватизации не подписан, он не считается заключённым и может быть отменен или приостановлен.

Причины приостановления оформления договора могут быть следующие:

• регистрация брака одним из зарегистрированных в квартире;
• рождение ребёнка;
• смерть одного из участников сделки.

Данные факты приводят к тому, что количество собственников помещения изменяется, следовательно, необходимо составление нового договора приватизации в связи с изменившимися обстоятельствами.

Кроме того, окончательное оформление договора может приостановиться из-за тяжёлой болезни какого-либо участника. Подписание документа в этом случае откладывается до момента выздоровления данного лица.

Как отменить приватизацию квартиры? Для приостановки процесса следует подать заявление в органы, оформляющие сделку с письменным заявлением с обоснованием причин .

Причиной остановки процесса может стать решение государственного регистратора. Он может отказать в окончательном оформлении если возникнут сомнения в подлинности документов или законности сделки, а также по причине отсутствия каких-либо из них.

Процесс оформления сделки по приватизации можно приостановить сроком не более чем на три месяца . По истечении этого времени участники сделки получают отказ в регистрации. Пакет документов необходимо будет собирать снова и подавать новое заявление на приватизацию квартиры.

Умение отстаивать свои права необходимо каждому гражданину. Если ваши права во время приватизации жилья нарушены, смело обращайтесь в суд . Даже после того, как приватизированная квартира незаконно продана, вы можете отменить договор оформления собственности и получить свою долю в недвижимости.

Приватизация квартир началась ещё 20 лет назад, в 90-х годах прошлого столетия. Тогда люди массово переводили государственную собственность в частную, чтобы получить на неё права. Необходимо это было в первую очередь для того, чтобы можно было распоряжаться имуществом по своему усмотрению, например, продавать или же передавать по наследству. Сейчас всё ещё продолжают приватизировать дома, так как по статистике около 30% людей не прошли данную процедуру. Иногда возникают с этим проблемы. Например, у некоторых людей появляется необходимость признать недействительной приватизацию квартиры. Сделать это сейчас можно, но для этого потребуется отправить исковое заявление в суд.

Как проходит приватизация?

Приватизация квартиры – достаточно сложный, но при этом необходимый процесс. Как уже говорилось, без него нельзя будет полностью распоряжаться своей собственностью: продавать, дарить, обменивать или завещать. Поэтому, чтобы обрести полные права, необходимо оформить свою собственность как частную. Сделать это можно в том случае, если будут на руках все необходимые документы, подтверждающие, что человек действительно владеет домом. Причём срок давности некоторых справок должен быть не более 30 дней.

Приватизацию пройти можно лишь один раз в жизни, второй раз такой возможности не будет. К слову, люди научились обходить это правило. Они оформляют квартиры на разных членов семьи. Процедуру может пройти даже несовершеннолетний, но нужно помнить о том, что в права он сможет вступить только после того, как исполнится 18 лет.

Если процедура приватизации пройдёт успешно, то можно будет хоть сразу продать свою собственность. Но придётся выплатить налог, так как срок давности процесса ещё не достиг 3 лет. А вот если подождать три года, то можно будет осуществить продажу квартиры без налога.

Один из главных минусов приватизации – это то, что сейчас довольно много мошенников, которые лишают настоящих владельцев квартиры своего жилья. К счастью, можно подать исковое заявление, в котором попросить признать недействительной приватизацию. Судебная практика давно этим занимается и выносит справедливые решения. В случае положительного ответа у договора, который наделил мошенника правами, не будет юридической силы.

В каких случаях можно оспорить?

Следует сразу отметить, что признать приватизацию квартиры недействительной можно только при наличии веских оснований. Если они есть, то можно смело подавать исковое заявление, заполнив установленный образец. Тогда станет возможным расторжение договора, срок давности которого небольшой. После положительного решения суда истинный владелец сможет вернуть себе жилище.

Читайте также Роль отделов приватизация жилья в процедуре

Возможные основания:

1. Один из людей, законно проживающих в квартире, не фигурирует на страницах договора на приватизацию . Он не подписал ни отказ, ни соглашение.
2. Совершеннолетний человек, который оформил на себя жилище, уже раньше проходил приватизацию. А повторно в ней участвовать нельзя.
3. Подписание договора выполнило лицо, у которого не было на это достаточных полномочий.
4. Забыли внести несовершеннолетнего жителя квартиры, а дети должны обязательно участвовать.
5. Человек предоставил поддельные документы или ложные сведения о себе.
6. Один из фигурирующих лиц договора является недееспособным.
7. Процедура была проведена не по личному желанию, а под давлением.
8. Участников процесса намеренно ввели в заблуждение.

Подать исковое заявление можно любому человеку, который считает заключение договора незаконным. Конечно же, необходимо обосновать, почему процесс нужно посчитать недействительным. Только тогда возможно будет получение положительного решения от суда.

Как оспорить?

Судебная практика показывает, что достаточно просто добиться положительного решения, особенно, если срок давности договора небольшой. Для этого потребуется заполнить исковое заявление, которое имеет установленный образец. В нём нужно попросить признать договор недействительным. Важно, чтобы для этого были по-настоящему веские причины, которые можно доказать. Без них желаемое нельзя будет осуществить. К слову, следует обратить внимание на срок давности договора. Сейчас можно в течение 3-х лет его оспорить.

Можно порекомендовать обратиться к юристу, чтобы дело прошло успешно и без осложнений. Он сможет правильно изложить ситуацию, а это поможет добиться положительного решения суда. Самостоятельно сделать это несколько сложнее, поэтому лучше не рисковать.

Если поданный образец искового заявления поможет признать приватизацию недействительной, то регистрационные записи на жильё погашаются. При этом на само имущество накладывается арест, чтобы предотвратить его продажу мошенниками. Настоящий владелец сможет вернуть себе дом и уже самостоятельно зарегистрировать.

Стоит отметить, что признание приватизации недействительной – небыстрый процесс. Если всё будет в порядке (человек предоставит веские основания, срок давности договора не истёк и т.д.), то положительного решения можно ожидать спустя полгода.

Как заполнить заявление?

Многие люди, которые хотят признать приватизацию квартиры недействительной, ищут образец искового заявления. Он позволит понять, как правильно нужно заполнять официальную бумагу. Конечно же, ещё лучше будет не искать образец, а сразу обратиться к юристу. Он поможет заполнить исковое заявление на признание процедуры недействительной. Причём лучше начать этим заниматься как можно раньше, чтобы срок давности договора не истёк.

Многие граждане уже давно воспользовались правом на получение квартиры от государства.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но если человек получает квартиру не по договору безвозмездного использования, а , то он может рассчитывать на приватизационные действия. Что из себя представляет данная процедура?

Какие объекты подлежат оформлению в собственность?

Приватизация объекта недвижимости – это передача прав собственности частному лицу.

Передача может быть как предприятия, так и организации юридическому лицу. Для физических лиц возможно оформление земельного участка.

Ежегодно действующий Федеральный закон пролонгируется. Ведь еще остались граждане, кто не воспользовался правом на .

Подлежит приватизации и предприятия, организации, заводы. Но доступна такая акция только предпринимателям и юридическим лицам, имеющим во владении менее 25% активов.

Кто имеет право?

Поэтому, нужно самостоятельно изучить законодательную базу и действовать только в рамках законодательства.

Основания

Что бы оспорить действия нужно иметь веские основания. В частности, такие как:

• оформление приватизации с недееспособным лицом или иным гражданином, не располагающим полномочиями по приватизации;
• повторное право на получение приватизации дееспособным лицом;
• исключение несовершеннолетнего ребенка без права получения доли и отказа в письменном виде;
• незаконная приватизация;
• подделка документации по процедуре;
• недееспособность участников сделки;
• выявление некорректности заполнения или несуществующих фактов;
• участники введены в заблуждение.

Признание сделки недействительной

Многие граждане желают знать, можно ли оспорить приватизацию квартиры. Да, такая возможность существует, но в соответствии с действующим законодательством, только через суд.

Для оформления процедуры потребуется предоставить:

• полный пакет документов;
• заявление установленного образца.

Обращение в суд

Перед оформлением искового заявления нужно заранее определиться с видом. Нужно ознакомиться с действующим законодательством и с точностью определять ничтожность сделки от недействительной. Последний факт устанавливает судебная инстанция самостоятельно.

Признание недействительным документа может быть при наличии интересов другого собственника.

Признание сделки недействительной может быть и без судебного решения. Доверенность такого типа становится ничтожной в силу совершения.

Как только заявитель определяется с исковыми требованиями, нужно предоставить следующую документацию:

• исковое заявление установленного образца;
• подтверждающие документы, которые нужно зять во внимание при просмотре договора.

Дополнительно нужно предоставить квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.

Образец иска

Исковое заявление имеет стандартные реквизиты:

• наименование судебной инстанции;
• стороны судебного процесса;
• сумма исковых требований;
• название самого документа;
• вступительная часть, где кратко изложена информация;
• мотивация;
• просьба о признании или денежной компенсации;
• прилагаемые документы;
• подпись, дата составления.

Каким может быть решение?

Решение судебной инстанции может быть как признать договор недействительным, так и ничтожным. Эти два понятия необходимо помнить и знать чем они отличаются.

Безвозмездная передача прав собственности может быть недействительной на основании действующего законодательства или судебного решения.

Для признания ничтожной нужно удовлетворить законные интересы и установить факт нарушения. Последствия такого типа может быть при выслушивании публичных интересов или по инициативе судебной инстанции.

Срок исковой давности