Земля, на которой возводится то или иное строение, может принадлежать застройщику или находится в аренде, то есть принадлежать иному физическому или юридическому лицу. Регистрация недвижимости на земле, находящейся в аренде происходит несколько иначе, чем на оформленной в собственность.
Как оформляется недвижимость на арендованном участке?
Строить на арендованном участке можно все то, что целевое назначение этого участка позволяет. Согласно положениям ст. 40 и 41 ЗК РФ арендаторы приобретают равные права на строительство, что и владельцы этого участка, если другое не содержится в условиях самого договора аренды. Это значит, что на участках в аренде можно строить жилье, если это разрешено категорией землепользования участка .
Время строительства на своем участке не ограничено нормативными актами, собственник вправе годами возводить все, что ему заблагорассудится. Но на участках, находящихся в аренде, время строительства ограничено продолжительностью действия арендного контракта. Когда арендатор нарушает контракт в любой его части, то по ст. 46 ЗК РФ он теряет право первенства при последующем перезаключении аренды. Независимо от того, на собственной земле возведены объекты недвижимости, либо на арендованной, документы для их регистрации оформляются одни и те же.
Как оформляется купля-продажа?
Закон не делает специального различия, на какой земле простроен дом, поскольку в обоих случаях купля-продажа оформляется по одним и тем же правилам. В договоре купли-продажи обязательно указывается, кто является собственником земли, на которой построен дом. То обстоятельство, что земля под домом не принадлежит владельцу дома, никоим образом не влияет на процесс регистрации недвижимости. Земля - самостоятельный объект, недвижимость в виде построек - другие самостоятельные объекты. На каждый объект оформляется свой пакет документов.
Купля-продажа дома, расположенного на арендованной земле, происходит при перезаключении договора аренды. В связи с этим есть несколько вариантов оформления документов в рамках закона:
- Если продавец дома выдаст доверенность на уже имеющийся договор аренды земельного участка, то перезаключать договор аренды на имя нового собственника дома не потребуется. По истечении срока договора аренды, он будет перезаключен с новым собственником дома. Так поступают в тех случаях, когда аренда заключена на длительный срок (больше 5 лет). Согласие арендодателя на такую манипуляцию не требуется, следует лишь своевременно уведомить его надлежащим образом о смене арендатора (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
- Можно прекратить прежний договор аренды, чтобы заключить новый на имя нового владельца дома. Если новый договор аренды будет заключен на срок от 1 года, тогда потребуется зарегистрировать его в ЕГРП.
- Если арендодатель согласится, то по завершении срока контракта на аренду можно оформить сделку купли-продажи на эту землю.
Аренда земли в соответствии со ст. 271 ГК РФ дает право арендатору использовать ее в соответствии с целевым назначением. Закон не налагает ограничений на владельцев домов, построенных на арендованных участках, коль скоро их посетит желание продать свою собственность. Однако, важно понимать, что отказ от перезаключения договора аренды на нового собственника дома повлечет продолжение обязательства бывшего собственника дома продолжать платить за аренду земли.
По закону новый собственник недвижимости, располагающейся на арендованной земли, имеет первоочередное право на перезаключение договора аренды и на выкуп этой земли в собственность, коль скоро собственник пожелает продать свою землю арендатору.
Оформить в собственность арендованную землю можно на возмездной или бесплатной основе, хотя государство отдает безусловный приоритет выкупу участков. Порядок переоформления прав на землю, находящуюся в аренде, будет существенно отличаться, в зависимости от цели выделения участка и правового статуса арендатора. В этой статье можно узнать, как оформить в собственность арендованный земельный участок, и какие действия предстоит выполнить арендатору.
Что это такое
Заключение арендного договора является одним из легальных способов получить участок из государственного или муниципального фонда. В этом случае надел передается во временное пользование, а у граждан возникает обязанность перечислять регулярные арендные взносы. Наиболее распространенными целями предоставления земли в аренду являются:
- для возведения частных домов;
- для ведения личного подсобного хозяйства;
- для сельскохозяйственных целей.
Указанные виды землепользования фиксируются в условиях арендного договора, арендатор обязан их соблюдать на протяжении всего срока действия соглашения.
На период действия арендных отношений право собственности на землю сохраняется за муниципальными или государственными органами. У арендатора отсутствует право распоряжения землей, за исключением случаев передачи участка другому арендатору с уведомлением собственника. Для переоформления надела в частную собственность арендатор должен обратиться в уполномоченный государственный или муниципальный орган с заявлением.
Зачем необходимо оформление арендованной земли в собственность? После регистрации и внесения сведений в госреестр ЕГРН собственник получит практически неограниченное право распоряжаться участком - продавать его третьим лицам, сдавать в аренду, обменивать и т.д. Кроме того, при смене аренды на собственность устраняется обязанность по перечислению ежемесячных платежей, вместо этого владелец будет уплачивать земельный налог .
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Условия переоформления прав на арендованный участок
Получить арендованную землю в собственность на платной или безвозмездной основе можно только в случаях, прямо указанных в ЗК РФ. К таким обстоятельствам относятся:
- возведение частного дома на землях ИЖС или ЛПХ, при условии оформления его в собственность через службу Росреестра;
- возведение строений и построек на землях, предоставленных в черте населенных пунктов для ведения садоводства и огородничества;
- владение участком, входящим в единую территорию СНТ и иных некоммерческих товариществ и кооперативов.
Приоритетным способом оформления прав на землю является ее выкуп у муниципальных образований. Если соблюдены перечисленные выше условия, выкуп земли будет осуществляться без проведения торгов, а выкупная цена участка будет определена исходя из кадастровой стоимости.
Показатель выкупной стоимости будет существенно отличаться для различных категорий населенных пунктов. Для большинства муниципальных образований выкупная цена не превышает 3% от показателя стоимости, а областных центрах и городах федерального значения этот размер может составлять 15-20%.
Значение кадастровой стоимости определяется по итогам государственной оценки земель, эти данные вносятся в ЕГРН и могут быть запрошены при обращении в службу Росреестра.
Безвозмездное получение арендованной земли в собственность возможно только в следующих случаях:
- если надел выделялся для строительства частного дома - переоформить участок на бесплатной основе можно при условии, что договор был заключен не более чем на 6 лет, а срок фактического владения превышает 5 лет;
- аналогичное правило действует в случае, если земля выделялась под строительства частных домов сотрудникам муниципальных учреждений (реестр должностей утверждается на региональном уровне);
- право на бесплатную передачу арендованной земли имеют субъекты, владеющие участками на территориях СНТ.
Помимо этого, оформить право собственности на арендованный участок смогут многодетные семьи, в которых есть не менее трех несовершеннолетних детей. Региональные власти могут расширять перечень лиц, обладающих правом на безвозмездное оформление арендованного надела в собственность.
Как переоформить
Чтобы надлежащим образом оформить права на арендованный надел, граждане должны обратиться в местный властный орган с заявлением. Если арендованный земельный объект не имеет установленных границ, арендатор должен сначала оформить межевой план. Этого документ имеет право изготавливать профессиональный кадастровый специалист - инженер.
Изготовление межевого плана происходит с учетом следующих нюансов:
- в процессе кадастровых работ определяются характерные точки границ, которые переносятся в текстовую и графическую часть межевого плана;
- границы надела должны быть согласованы с владельцами смежных участков, для этого кадастровый инженер составляет акт согласования;
- готовый межевой план направляется инженером в электронной форме в органы кадастрового учета.
На основании представленного межевого плана служба Росреестра поставит земельный объект на кадастровый учет и присвоит участку уникальный кадастровый номер. Выписка из госреестра ЕГРН будет необходима для обращения с заявлением в муниципальный орган власти.
Передача арендованного участка в собственность будет осуществляться на основании распорядительного акта органа власти. При обращении арендатор должен представить следующий комплект документов:
- заполненный бланк заявления с указанием оснований для приобретения прав на землю;
- общегражданский паспорт заявителя (если арендаторами являются несколько лиц, документы представляются на каждого заявителя);
- доверенность на представителя, если оформление документов происходит сего участием;
- оригинал действующего договора аренды;
- платежные документы, подтверждающие полную оплату арендных взносов;
- правоустанавливающие документы на недвижимость, расположенную на земельном наделе - свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН;
- выписка из реестра ЕГРН на земельный участок с указание кадастрового номера;
- платежный документ, подтверждающий оплату выкупной стоимости участка.
Рассмотрение документов осуществляется в срок, не превышающий 30 дней с момента подачи заявления. Вынесение положительного решения по заявлению будет невозможно до момента полной оплаты выкупной стоимости земли.
По итогам рассмотрения документов выносится распорядительный акт - постановление главы местного органа. В постановлении указываются характеристики земельного надела, перечень будущих собственников и условия землепользования. На основании постановления оформляется договор купли-продажи, который содержит все условия переоформления участка в частную собственность. После получения договора землепользователь должен обратиться в службу Росреестра для регистрации прав.
Регистрационная процедура
Подать документы на переоформление арендованного участка в собственность можно следующими способами:
- непосредственно в территориальный отдел Росреестра;
- путем обращения через систему Многофункциональных центров;
- путем подачи заявления в электронной форме через официальный портал госуслуг.
Заявление на регистрационную процедуру подается лично владельцем участка или его представителем. Для обращения через представителя нужно заблаговременно оформить доверенность в нотариальной конторе.
Чтобы зарегистрировать право собственности граждане должны представить следующий комплект документации:
- заполненный бланк заявления;
- общегражданский паспорт заявителя;
- оригинал постановления властного органа;
- межевой план на земельный надел;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины за регистрационные действия (по состоянию на 2017 год размер пошлины составляет 2000 рублей).
Регистрация прав будет продолжаться в срок от 5 до 9 дней, обращение напрямую через службу Росреестра сократит продолжительность проверки документов. После завершения регистрационной процедуры данные о переходе права собственности будут внесены в госреестр ЕГРН, а правообладатель получит соответствующую выписку.
Нюансы переоформления прав на арендованный участок
Если земля была предоставлена в аренду нескольким владельцам по одному договору, обратиться с заявлением о переоформлении прав можно только при обоюдном согласии всех арендаторов. В этом случае регистрация прав будет происходить в долевой форме, а доли всех собственников будут равными. Если на момент подачи заявления образовалась задолженность по арендным взносам, до их полной оплаты оформление договора купли-продажи будет невозможным.
После регистрации собственности муниципальный орган утрачивает право распоряжения землей, в том числе путем сдачи в аренду иным лицам. Новый правообладатель участка будет обязан соблюдать режим землепользования , ранее закрепленный за арендованным наделом. Например, на земле под индивидуальное строительство будет нельзя возвести промышленный объект (выявление таких фактов может повлечь изъятие участка).
Дальнейшее распоряжение выкупленным участком будет происходить без участия муниципального органа власти. Тем не менее, право собственника может ограничиваться в случаях, прямо указанных в законе (например, при регистрации публичного или частного сервитута).
Как происходит выкуп земельного участка из аренды в частную собственность в 2019 году? Гражданин, арендующий землю у государства, в дальнейшем может перевести в собственность участок, находящийся в аренде. Как оформить арендованный участок, и какие действия нужно предпринять, чтобы стать его полноправным владельцем?
Основания для выкупа
Территорию из аренды в собственность в 2019 году можно приобрести как физическим, так и юридическим лицам. Основными целями, для которых у государства берется в пользование объект, являются:
- под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- для ведения хозяйства (разведение скота и занятия садоводством);
- арендовавший гражданин начал постройку объекта социального назначения и др.
Перевести землю из аренды в собственность можно, если в соглашении об аренде, заключенном между лицом и администрацией города, прописана возможность выкупить землю и переоформить на свое имя.
Для выкупа земельного участка, который уже находится в аренде у лица, обычно не применяется правило проведения торгов. И конечная стоимость объекта будет ниже, чем подобные объявления на рынке недвижимого имущества.
Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство. Последующий выкуп земельного участка в собственность могут произвести:
- лица, использующие арендованную землю по возникшему праву наследования (например, если на земле был построен жилой дом или иное сооружение, которое досталось человеку после смерти близкого родственника);
- лица, которые пользуются территорией на основании права бессрочного договора пользования;
- граждане, которые снимают находящуюся у муниципалитета землю по отдельным договоренностям.
Для арендующих ее лиц государство предоставляет более выгодные условия приобретения, в особенности, если гражданин исполнял все условия договора.
Процедура
Как взять землю в аренду, и как перевести в будущем этот участок из аренды в свое владение? Для того чтобы арендовать территорию, принадлежащую муниципалитету района, нужно подать заявку на участие в аукционе. Выигрывает торги тот участник, который предложит самую большую цену, отталкиваясь от установленной начальной стоимости.
Читайте также Порядок приобретения земельного участка у администрации района
Как оформить земельный участок в собственность? Для того чтобы находившуюся территорию оформить в свои владения, арендатору необходимо соблюсти определенный порядок действий. Среди них:
- Межевание границ. Этим должна заниматься специализированная компания, имеющая лицензию на проведение подобных работ. Если она была проведена ранее, то необходимо провести ее вновь, так как результаты такой процедуры, то есть документы, действительны только 5 лет. Специалист составит план объекта и осуществит привязку к карте общего использования.
- Поставить землю на кадастровый учет. Получить кадастровый паспорт можно в Росреестре или МФЦ.
- Получить у органов власти региона одобрение на переход земли в собственность, то есть на заключение договора купли-продажи. Разрешение на перевод земли из аренды в собственность можно получить, передав в администрацию заявление и кадастровый паспорт.
Важно! Как оформить в собственность арендованный земельный участок? Чтобы зарегистрировать объект, который ранее находился во владении муниципалитета, в свое хозяйство, необходимо прийти в Росреестр с договором покупки арендованной земли. На основании именно этого документа будет осуществлен переход прав новому владельцу.
Необходимые бумаги
Как оформить землю в собственность, какие для этого понадобятся документы? Для того чтобы выкупить земельный участок из аренды в собственность в 2019 году, гражданину понадобится собрать определенный законодательством перечень бумаг. К ним относятся:
- документы обратившегося лица, которые помогут сотрудникам в идентификации его личности;
- заявление с просьбой, чтобы она была переведена в хозяйство гражданина;
- бумаги на объект (технические и кадастровые);
- арендный договор на пользование участком, находящимся во владении у государственных органов;
- одобрение администрации района на право аренды земли и проведение сделки купли-продажи;
- квитанция об уплате пошлины, установленной государством;
- документы, которые содержат информацию об оплате.
Выкуп земельного участка из аренды у государства в собственность гражданина может произойти только после оплаты. При переоформлении имущества будет проверен факт согласия государственных органов на продажу объекта, а также информация об ее оплате.
В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные бумаги, о чем гражданину должен сообщить сотрудник органа. При принятии документов для рассмотрения будет проверен весь список на наличие каждой из бумаг.
Если земельный участок находится не в собственности, а в аренде, то согласно российскому законодательству, им можно пользоваться, но нельзя продать, подарить, передать по завещанию и так далее. Однако, если вы знаете, как оформить земельный участок в собственность, то сможете решить эту проблему, хотя данную процедуру и нельзя назвать слишком простой.
Можно ли оформить арендованный участок в собственность бесплатно
Когда речь идет об оформлении земельных участков в собственность, обычно подразумевается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Действительно, если участок, который вы арендуете, находится в собственности у физического лица, то вопрос выкупа земли вам придется непосредственно решать с собственником и на его условиях. Поэтому в дальнейшее речь у нас пойдет именно об оформлении собственности на муниципальные земельные участки.
В соответствии с Земельным кодексом российской федерации бесплатно оформить участок в собственность можно только 1 раз в жизни. По сути, это такая же приватизация, как и приватизация квартиры. Если вы еще ни разу в жизни не оформляли землю в собственность бесплатно, то сможете это сделать, если нет, то для оформления собственности на арендованный участок, вам придется его выкупать. Впрочем, арендаторы имеют право на первоочередной выкуп земли и по его кадастровой стоимости. Впрочем, кадастровая стоимость в разных регионах бывает разной, так, например в Москве она даже превышает рыночную стоимость земельного участка. Кроме того, на оформление арендованной земли в собственность существуют и определенные ограничения. Так, согласно закону, не может выкупить землю сельскохозяйственного назначения лицо, имеющее иностранное гражданство, кроме того, некоторые участки и вовсе оформить в собственность невозможно. В первую очередь это касается лесных угодий, особо охраняемых территорий, парковых зон, заповедников и т. д.
Как оформить арендованный земельный участок в собственность – документы
Если у вас на руках нет кадастрового плана земельного участка, то прежде всего, вам нужно позаботиться о том, чтобы он у вас был. Для этого нужно будет обратиться в одну из организаций, занимающихся проведением межевания и оформлением кадастровых планов земельных участков, заплатить им определенную сумму и через некоторое время у вас будет кадастровый план и межевое дело вашего земельного участка.
Далее нужно будет обратиться в администрацию своего района и подать туда ходатайство об оформлении собственности на арендованный земельный участок. Администрация обязана в месячный срок подготовить соответствующее постановление о передаче вам земельного участка в собственность бесплатно или же по соответствующей цене. Если же ответ администрации окажется отрицательным, то она обязана выдать вам мотивированный отказ, который вы можете обжаловать в судебном порядке.
Имея кадастровый план арендованного земельного участка и постановление администрации о передаче вам его в собственность за определенный выкуп, нужно будет перевести данную сумму на указанный администрацией счет. Далее ваш путь лежит в Регистрационную палату, куда нужно будет предоставить:
- постановление администрации о передаче вам в собственность арендованного земельного участка;
- кадастровый план земельного участка;
- квитанцию об уплате указанной суммы, если это необходимо;
- паспорт;
- заявление о регистрации права собственности на указанный земельный участок;
- квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на земельный участок.
Как оформить в собственность земельный участок, полученный в аренду под строительство
Это наиболее простая процедура оформления в собственность арендованного земельного участка. Такой участок предоставляется в собственность после постройки дома по льготной цене, которая составляет несколько процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Для того чтобы оформить свои права на него, вам нужно только получить свидетельство о вводе жилого дома в эксплуатацию и предоставить его в свою районную администрацию.
А вот для того чтобы получить такое свидетельство, вам придется собрать определенный пакет документов, А именно:
- кадастровый паспорт на вновь построенный дом;
- выписка из технического паспорта – выдается БТИ;
- выписка из ЕГРП об отсутствии иных зарегистрированных строений на этом участке;
- разрешение на строительство;
- договор аренды на земельный участок.
Эти документы необходимо сдать в ближайшее отделение Росреестра или, как его чаще называют – Регистрационную палату. И через 1 месяц получить свидетельство о регистрации права собственности на вновь построенный дом.
