ГК РФ, представляется, что ею установлен открытый перечень ограниченных вещных прав, хотя общепринятым доктринальным взглядом является принцип закрытого перечня вещных прав (numerus clausus). Впрочем, этот принцип означает только то, что новые вещные права не могут быть "изобретены" участниками гражданского оброта, но вовсе не означает, что новые вещные права не могут быть введены законодателем.
Право пожизненного проживания, о котором пойдёт речь ниже, является, по нашему убеждению, порождением двух зол. Во-первых, поспешно принятого и, следовательно, непродуманного приватизационного законодательства, в частности, Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ". Во-вторых, судебной практики, по непонятным причинам допустившей такое явное злоупотребление правом, коим является право пожизненного проживания.
Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер".
Столь неубедительная аргументация и "притянутая за уши" ст. 40 Конституции РФ демонстрируют нам очевидное злоупотребление правом, допускаемое Верховным судом. Понятно стремление практики следовать общей парадигме социального правового государства, где права и свободы личности непреложны и гораздо более значимы, нежели экономические права, в частности, право собственности. Однако нельзя забывать, что, нарушая право собственности, мы, тем самым, нарушаем и неотъемлемые права личности.
Всем, конечно же, известны такие формы владения, но далеко не каждый видит реальные отличия их друг от друга, от прав собственности и аренды. Разберёмся подробно.
Пожизненное наследуемое владение (ПНВ)
Данным правом граждан наделял Земельный кодекс (ЗК) РСФСР 1991 года (ст. 7), и у этого права длинная и интересная история.
Законодательство того времени предоставляло гражданам право по своему выбору на получение земельных участков в собственность, ПНВ или аренду. ПНВ, в отличие от двух других, предоставляло право пользование земельным участком на безвозмездной основе.
Из самого названия следовала его правовая природа: участки предоставлялись гражданам бессрочно, законодательно разрешалось возводить и строить различные здания, хозяйственные постройки и иные сооружения. Распоряжаться этим участком могли, лишь передавая его по наследству.
В дальнейшем, в связи с принятием всенародным голосованием Конституции РФ, в целях обеспечения прав граждан на землю и в соответствии с Указом Президента РФ «О правовом регулировании в период поэтапной конституционной реформы в Российской Федерации», статьи ЗК РСФСР, регулирующие право ПНВ, были признаны недействующими.
Однако данное право опять нашло своё отражение среди норм российского законодательства с вступлением в законную силу ЗК РФ 2001 г. и Гражданского кодекса (ГК) РФ 1994 года. Так, согласно ст. 266 ГК РФ, гражданин, обладающий правом ПНВ, имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Но как самостоятельный вид права на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, он больше не существует. В марте 2015 года, в рамках масштабной земельной реформы, нормы ЗК РФ, определяющие право ПНВ земельным участком, снова признаны утратившими силу.
В настоящее время, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам исключительно на основании следующих документов:
- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в ПНВ ;
- договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату ;
- договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду ;
- договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование .
Тем, у кого на руках имеются свидетельства о ПНВ, законодатель предложил два пути:
- 1. Оставить за собой данное право и не получать никаких новых свидетельств.
- 2. Воспользоваться правом однократной бесплатной регистрации права собственности. Для этого необходимо предоставить один из следующих документов (ст. 25.2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства).
Если же к вам в порядке наследования перешло право собственности на здание или сооружение, расположенное на земельном участке, который предоставлялся наследодателю на праве ПНВ, документом-основанием для регистрации права собственности будет являться:
- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение. Если право собственности на здание, сооружение уже зарегистрировано, то предоставляется свидетельство о праве собственности на это здание или сооружение.
- один из документов, указанных выше, который устанавливает право гражданина - прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок. И не забывайте про государственную пошлину.
Важно помнить, что если вы оставили за собой право ПНВ, то вы не имеете права распоряжения данным земельным участком. То есть продажа, залог, дарение и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, принадлежащего землевладельцу на праве ПНВ, не допускаются.
Подведём итог и резюмируем основные признаки права пожизненного наследуемого владения:
- 1. Данное право распространяется только на земельные участки, никакие другие объекты не могут находиться на этом праве
- 2. Данное право распространяется на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
- 3. Владельцем выступает только гражданин (физическое лицо), то есть предприятия и организации претендовать на использование земли в такой форме не могут.
- 4. Владельцам земельного участка предоставляется право возведения на нём различных строений и сооружений с последующим оформлением их в собственность.
- 5. Право, как и его переход при смене владельца ПНВ земельным участком, подлежит регистрации в органах учёта и регистрации.
- 6. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве ПНВ, например, купля-продажа, не допускается, за исключением перехода права ПНВ по наследству.
- 7. Обладание земельным участком на праве ПНВ обременяет вас на уплату земельного налога (ст. 388 НК РФ).
Постоянное (бессрочное) пользование
Данное право впервые было закреплено ЗК РСФСР 1970 года. В тот период времени в соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР земля состояла в исключительной собственности государства и предоставлялась колхозам, совхозам, другим государственным, кооперативным, общественным предприятиям, организациям, учреждениям и гражданам СССР только в пользование на безвозмездной основе в порядке отвода. Земля предоставлялась в бессрочное или временное пользование. Бессрочным (постоянным) признавалось землепользование без заранее установленного срока.
В дальнейшем, с принятием ЗК РСФСР в 1991 году, когда уже существовало ПНВ, в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставлялись колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам, совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям. Данное значение по субъектному составу имеет определённые сходства с современной интерпретацией определения данного права.
Современное законодательство (ст. 39.9 ЗК РФ), закрепляет, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:
- органам государственной власти и органам местного самоуправления;
- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казённым, автономным);
- казённым предприятиям;
- центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Возникшее до вступления в силу ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования у юридических лиц, за исключением государственных и муниципальных учреждений, законодатель обязал переоформить на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность.
Так же, как и право ПНВ, право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан до введения в действие настоящего Кодекса, сохранилось. Но в настоящее время больше на таком праве земельные участки гражданам не предоставляются.
Что касается правовой природы права постоянного (бессрочного) пользования у граждан (физических лиц), то оно практически ничем не отличается от ПНВ, т. е. обладает такими же признаками, перечисленными выше, и пути оформления права собственности на данные земельные участки аналогичны указанным в начале статьи.
Единственные важное отличие от ПНВ: земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не являются объектом наследования (ст. 266, 267 ГК РФ).
Переход права пользования такими участками к наследнику возможен, но только по правилам ст. 35 ЗК РФ - в случае перехода права собственности на строение, расположенное на этом участке. По существу, переход права на земельный участок, ранее предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, после смерти наследодателя-собственника строения вообще не может рассматриваться в качестве наследования, это один из частных случаев перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение (п.1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ).
Таким образом, если рассматривать данные формы владения земельным участком в разрезе современного действующего законодательства РФ, то можно выделить главные отличительные черты:
- 1. Земельные участки в настоящее время больше не предоставляются субъектам на праве ПНВ, на праве же постоянного (бессрочного) пользования земельные участки предоставляются исключительно органам государственной и муниципальной власти, государственным, муниципальным и казённым предприятиям.
- 2. Отличием от других прав - собственности и аренды - является ограниченный перечень правомочий, которыми наделены владельцы: распоряжение данными земельными участками не допускается.
- 3. В отличие от права постоянного (бессрочного) пользования законодатель закрепляет возможность передавать право ПНВ по наследству.
При оформлении права собственности на земельные участки, которые предоставлялись до введения в действие ЗК РФ на праве ПНВ или постоянного (бессрочного) пользования, могут возникнуть различные нюансы и трудности, для разрешения которых необходимо более детальное исследование ситуации и наличие углублённых познаний в области права. Поэтому при разрешении возникающих вопросов советуем обращаться за помощью к специалистам.
С уважением, юрист
бутика юридических услуг «СтатусPro»
Фоменко Кристина Николаевна
Пожизненно наследуемое владение земельным участком - одна из форм обладания земельным участком, которая де факто продолжает существовать в современном законодательстве. Закон подразумевает определенный объем прав и обязанностей владельца и государства, выступающего собственником.
Законодательство
В законодательстве появилось давно. Правовая конструкция существовала еще в советское время, затем перекочевала в Земельный кодекс 1991 года. Гражданский кодекс лишь упоминает данную форму владения, однако, что касается оснований возникновения этого права, его пределов и всех иных вопросов, которые возникают, следует обращаться к Земельному кодексу. Впрочем, с 2015 года в связи с изменениями в ЗК возник один нюанс.
Откуда эта форма владения возникла
Пожизненное наследуемое владение возникло в советские годы и работало таким образом: граждане получали от государства в пользование землю. На ней они имели право строить себе дома, заниматься хозяйством.
Никакого специального документа не выдавалось, если не считать акта об отводе земли. Решение принимал местный сельский совет. Интересно, что граждане, занимаясь приватизацией земельных участков, часто не могут разыскать акты об отводе, являющиеся основными документами, дающими права на участки.
Граждане обладали лишь правом пользования, собственником продолжало оставаться государство.
Законы не давали и не дают возможность на условиях пользования осуществлять сделки с участками: их не продать, не обменять, не подарить. Единственное, что разрешалось, - передать по наследству.
Современное положение
Современное законодательство содержит норму о пожизненном наследуемом владении земельным участком, однако она распространяется на граждан, чьи права возникли на участки земли еще до вступления в силу ЗК 2001 г.
Такой подход понятен, т.к. приватизация - дело добровольное, а принуждать кого-то к реализации его гражданских прав неконституционно. Поэтому подобная норма продолжает свое действие.
Людей может заставлять отказываться от приватизации банальная обязанность платить налоги, которые на сегодняшний день достаточно высоки. Если речь идет о пользовании в разных формах, обязанность платить налог не возникает.
Документальное оформление
Надо отметить, что в ЗК внесены изменения и теперь пожизненное наследуемое владение земельными участками не оформляется. Если по каким-то причинам гражданин не успел его оформить, ему остается согласиться на аренду участка или приватизировать его на бесплатной основе. Кстати, здесь органы власти вправе обязать через суд заключить договор аренды.
Те же граждане, что успели оформить владение, имеют на руках свидетельство, которое подтверждает их право. Согласно действующему законодательству, документы, которые ранее были выданы, продолжают свое действие или в течение срока, на который выданы, или бессрочно, если закон не указывает иное.
Надо отметить, что закон не отнял права передавать такой участок по наследству. Хотя норма отменена, права граждан продолжают свое действие.
Особенности подобного владения
Правовая конструкция пожизненного наследуемого владения земельными участками обладает некоторыми особенностями:
- Земля остается в собственности государства или муниципалитета.
- Право на такую форму владения предоставлялось исключительно физическим лицам. Лишь граждане могут быть субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
- Обладатель участка вправе возводить капитальные строения, оформлять их в собственность.
- Полноценным подтверждающим документом является свидетельство, выданное Росреестром.
Подобное владение сходно по своей сущности с безвозмездным пользованием земельным участком, однако пользование длится ограниченный срок. Ограничения устанавливаются или напрямую законом, или связываются обстоятельствами. Например, временем пользования домом, расположенном на таком участке.
Переход прав на участок
Закон запрещает производить сделки, которые направлены на смену владельца. Однако есть одна лазейка в действующем законодательстве. Согласно ст. 53 ЗК переход прав на недвижимость, приводит автоматически к переходу прав на землю под этими строениями. В данном случае действует принцип единства судьбы земельного участка и строений, расположенных на нем.
С этой целью на участке должен находиться дом или иное капитальное строение, права на которые регистрируются. Особенность капитальных строений состоит в их тесной связи с земельным участком. Невозможно никак изменить их место расположения без разрушений или существенных повреждений.
Таким образом, право пожизненного наследуемого владения земельным участком не настолько ограничивает в части передачи участка за деньги, как кажется с первого взгляда.
Закон не требует согласия государственного органа, представляющего собственника.
Если же в каких-либо нормативных документах местной власти на владельца земли налагается подобная обязанность, то это противоречит федеральному законодательству. Выходом может стать обращение в суд с заявлением об отмене такого акта. Еще один способ - обратиться с иском к Росреестру. Он вправе требовать документы, обозначенные лишь в законе.
Когда право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается
Закон предусматривает случаи, когда данное право прекращает свое действие:
- переход участка в собственность владельца;
- владелец решил отказаться от своих прав;
- изъятие земельного участка под общественные проекты;
- нецелевое использования участка;
- нарушение природоохранного законодательства.
Изъятие под общественные нужды
Изъятие участка для общественных нужд разрешается под утвержденные проекты с предоставлением компенсации владельцам участков.
Предупреждение высылается пользователям земли за 12 месяцев с предложенными условиями. Компенсация рассчитывается по методике, утвержденной в Правительстве РФ.
Если же она, по мнению владельца, недостаточна, он вправе обратиться в суд. Органы власти часто проигрывают из-за несоблюдения сроков или низкой выкупной цены.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком можно конвертировать в приличную сумму денег, если выбрать компетентного юриста в случае изъятия участка.
Что понимается под нарушением природоохранного законодательства?
Несоблюдением требований считаются:
- нерациональное использование или использование не по назначению (отказ от строительства, если участок передан под строительство);
- нарушение экологических норм;
- порча почвы;
- игнорирование обязательств по рекультивации, в результате чего участок невозможно использовать по назначению.
Владельцу дается 3 года. За это время он должен начать строительство или иную деятельность, предусмотренную целевым назначением. По истечении этого срока органами земельного контроля выносится решение, и документы передаются в суд на изъятие.
Изъятие земельного участка за нарушения, предусмотренные законом, допускается исключительно в судебном порядке. Орган земельного контроля обязан собрать пакет документов, подтверждающих, что ранее выносилось предупреждение о недопустимости нарушений земельного законодательства. И владелец никак не выполнил в срок требования, изложенные в предупреждении.
Прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком разрешается или по воле владельца, или по решению суда. Администрация не имеет права без суда отнимать участки.
Получение права собственности
Каким образом происходит перевод пожизненно наследуемого владения земельным участком в собственность?
Алгоритм действий стандартный. Особенность заключается в том, что владелец не ограничен временными рамками. Например, право на передачу арендованной земли в собственность или той, что находится в действует в рамках срока аренды или пользования. Как только эти права прекращаются, исчезает и право на приватизацию.
Осуществить передачу в собственность можно в любой удобный момент. Тем более, что, несмотря на бесплатность приватизации, она требует значительных средств на оплату землеустроительных работ и регистрацию прав.
Пакет документов для оформления в собственность
- Заявление о передаче в собственность.
- Копия паспорта.
- Распоряжение о передаче земли во владение или свидетельство, выданное Росреестром.
- Кадастровый паспорт участка.
- План межевания земли.
Процедура оформления прав наследником имеет свои особенности:
- принимается наследство в общем порядке;
- оформляются документы на владение;
- проводится процедура приватизации.
Как организовано наследование? Пожизненное наследуемое владение земельными участками не является чем-то исключительным.
Новому владельцу нет необходимости оформлять разрешение на получение такого имущества по наследству. Если приобретатель прав на участок является иностранцем, проблем не возникает. Им лишь не разрешается получение земель в собственность. Насчет владения ограничений не предусмотрено.
Права не оформить, если участок не был выделен в натуре, нет границ. Землеустроительная документация формируется или владельцем, или его наследником.
Российское законодательство таково, что в некоторых случаях человек имеет полное право пожизненно проживать в квартире, не имея на нее права собственности.
Количество судебных дел, связанных со снятием или, наоборот, постановкой на регистрационный учет, красноречиво демонстрирует: покупателям жилья следует со всей серьезность отнестись к правам на это жилье тех, кто там прописан. Зачастую право на проживание может оказаться пожизненным - и «выписать» жильца невозможно даже при смене собственника, пишет «Комсомольская правда». В каких случаях из-за прописки гражданина нельзя выселить из квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов.
1. Чаще всего «вечная» прописка возникает у нанимателей в результате приватизации. Граждане, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи, имеют бессрочное право пользования жильем. Подобное положение абсолютно обоснованно - родственные связи могут прекратиться, и гражданин, всецело доверявший в свое время близкому человеку, рискует остаться на улице. Верховный Суд РФ неоднократно высказывался на этот счет: требования о прекращении права пользования или снятии с регистрационного учета в отношении лиц, отказавшихся от приватизации, удовлетворению не подлежат.
2. Право на бессрочную прописку и регистрацию может возникнуть, например, при передаче наследства. Гражданин, проживающий в квартире, предоставленной ему по завещательному отказу, сохраняет данное право и при смене собственника - в пределах срока, определенного завещанием. Как правило, такой срок устанавливается пожизненно.
3. Члены или бывшие члены жилищно-строительных кооперативов, их супруги приобретают пожизненное право на оплаченную недвижимость. Если в кооперативной квартирепрописан гражданин, выплативший хотя бы часть пая, то выселить его невозможно. Жилец может и не являться собственником, но если документ о внесении пая за квартиру сохранен - выдворение исключено.
4. Если между супругами заключены брачный контракт или соглашение о разделе имущества, в которых определено право одного из супругов, не являющегося собственником, проживать в квартире - выселение и снятие с регистрационного учета такого бывшего члена семьи также невозможно.
5. Несовершеннолетние при проживании в детском доме или ином детском учреждении в связи с назначением опеки сохраняют право на вынужденно оставленное жилое помещение и не могут быть лишены регистрации в нем.
