Правила предоставления муниципального жилого помещения по договору социального найма и условия использования площади. Что представляет собой договор найма жилого помещения: как заключается, в чем его особенности

20.02.2019

Понятие — договор найма жилого помещения

Законодательно отношения по договору найма закреплены в главе 35 Гражданского кодекса РФ и в разделах III-IV Жилищного кодекса РФ.

Лицо, которое передает жилое помещение, называется наймодатель. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или лицо, которое собственник специально уполномочил на совершение таких действий.

Лицо, которое принимает жилое помещение в пользование, называется наниматель. Нанимателем может быть любой совершеннолетний дееспособный гражданин. Юридическое лицо не может выступать на стороне нанимателя жилого помещения. В случае с юридическими лицами заключается договор аренды жилого помещения.

Общие положения о договоре найма жилого помещения приведены в главе 35 Гражданского кодекса РФ, кроме того, для регулирования отношений по социальному найму применяются положения Жилищного кодекса РФ. Стороны при заключении договора найма вправе предусмотреть в нем дополнительные условия, регулирующие их взаимоотношения. Однако дополнительные условия не должны противоречить законодательству.

Выбираем договор найма

Собственник дома, квартиры или комнаты может сдать это жилое помещение или его часть для проживания других граждан. В этом случае заключается договор аренды жилья или договор коммерческого найма.

Если есть жилье в муниципальном или государственном жилье, то его можно сдать по договору поднайма. По договору поднайма можно сдать и жилье предоставленное по договору коммерческого найма.

Жилье, которое предоставляется муниципальными или государственными органами власти передается по договору социального найма.

Особенности договора найма жилья

Договор найма может быть заключен только в отношении изолированного жилого помещения. То есть нельзя сдавать в наем нежилые помещения, имущество общего пользования (подвал, чердак, помещения на лестничной клетке), вспомогательные помещения (кухни, коридоры, чуланы, санузлы), смежные комнаты, часть комнаты или койко-место.

Договор найма жилого помещения обязательно должен быть оформлен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора не влечет признание его недействительным, однако в случае спора по условиям найма могут возникнуть проблемы с доказыванием.

Договор найма может заключаться на любой срок, оговоренный сторонами. В настоящее время нам известны договорные отношения по предоставлению жилья на сутки или на 1 час – это тоже договора найма. Любой договор найма, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом. При краткосрочном найме нельзя вселять других граждан, наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Максимальный срок, на который может быть заключен договор найма – 5 лет. Если стороны не предусмотрели в договоре условий о сроке, считается, что он заключен на 5 лет.

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре, как обременение прав собственника на жилое помещение. Такие обременения права возникнут только с момента государственной регистрации обременения.

Договор социального найма

По договору социального найма передается муниципальное или государственное жилье в порядке очереди, нуждающимся гражданам. Договор социального найма регулируется нормами Жилищного кодекса РФ.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Для некоторых категорий предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма.

При заключении договора социального найма в нем указываются все члены семьи. К членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители. Другие граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство, а их отношения носят семейный характер. Члены семьи имеют одинаковые с нанимателем права на жилое помещение и несут одинаковые обязанности по его содержанию. В первую очередь это касается оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги.

Если граждане прекращают семейные отношения, но продолжают проживать вместе, их права на жилье не прекращаются, выселить их оттуда не получится.

Договор коммерческого найма

По договору коммерческого найма собственник жилья передает нанимателю жилое помещение за договорную плату во временное пользование для проживания. В таких отношениях нанимателем может выступать любое лицо. Не нужно обращать внимания на нуждаемость, очередность и площадь квартир. Чаще всего в договор коммерческого найма вступают между собой граждане, которые сдают квартиры на определенный срок за деньги.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, которые будут постоянно проживать в квартире. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников договора определяются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

По истечении срока действия договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право заключать договор на новый срок. В законе предусмотрено, что не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить нанимателю один из вариантов:

• заключить договор на новый срок на прежних условиях
• заключить договор на новый срок, но на иных условиях
• предупредить о желании прекратить действие договора

Следует учесть, что заключение договора найма на новых условиях возможно только с согласия нанимателя. Прекращение договора найма возможно только при условии, что наймодатель не будет сдавать жилое помещение в срок не менее одного года.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилья

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Его обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений в многоквартирных домах устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель обязан использовать жилье только для проживания. При этом он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель и члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам сроком до шести месяцев. У временных жильцов нет права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания.

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон. Изменение размера оплаты возможно только по взаимному соглашению сторон. Наймодатель не вправе изменять эту сумму без согласия нанимателя до прекращения договора коммерческого найма.

Порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

Расторжение договора найма возможно по взаимному согласию сторон, по желанию нанимателя, который должен предупредить об этом наймодателя за 3 месяца. Наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма только через суд в установленных случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Последствием расторжения договора является выселение из жилого помещения нанимателя, членов его семьи и всех временных жильцов.

Нередко жилищные споры приходится решать в суде, предъявляя:

Договор поднайма жилого помещения

Наниматель имеет право предоставить занимаемое им жилое помещение или его часть за плату другому лицу для проживания. Такие отношения называются поднаймом жилого помещения. Договор поднайма заключается только с согласия наймодателя.

Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма не может быть больше срока действия заключенного договора найма, он прекращает свое действие при прекращении договора найма.

Поднаниматель жилья не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Договор аренды жилого помещения

Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения.

Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы, если плата не указана, договор считается незаключенным.

Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.

Общий шаблон договора найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. ________________ «___»__________ ____ г. Я, ___________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и я, ___________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили договор о следующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. По настоящему Договору Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за определенную настоящим Договором плату 1.2. По настоящему Договору предоставляется жилое помещение: __________________, общей площадью ________ кв. м. расположенное по адресу: ________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Помещение». 1.3. Вместе с Нанимателем в Помещении по настоящему Договору будут проживать следующие граждане: _____________________________________________. 1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию Помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законодательством Российской Федерации. Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего Договора найма несет Наниматель. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 2.1. Плата за Помещение составляет сумму в размере _______ рублей. Вносится в следующем порядке и в следующие сроки: ______________________________. 2.2. Одностороннее изменение размера платы за Помещение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. ВСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН, ПОСТОЯННО ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ 3.1. Другие граждане могут быть вселены в Помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. 3.2. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ 4.1. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в Помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 (шести) месяцев. 4.2. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования Помещением. Ответственность за их действия перед Наймодателем несет Наниматель. Временные жильцы обязаны освободить Помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 (семи) дней со дня предъявления соответствующего требования Нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 5.1. Наймодатель обязуется: 5.1.1. Передать Нанимателю свободное Помещение в состоянии, пригодном для проживания. 5.1.2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем Помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта (в случае сдачи внаем квартиры/части квартиры в многоквартирном жилом доме — общего имущества многоквартирного дома) и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в Помещении. 5.1.3. Производить капитальный ремонт Помещения. 5.1.4. Не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока найма по настоящему Договору предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года Помещение внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. 5.2. Наймодатель не вправе производить переоборудование Помещения без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования Помещением. 5.3. Наниматель обязуется: 5.3.1. Использовать Помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. 5.3.2. Своевременно вносить плату за Помещение. 5.3.3. Самостоятельно вносить коммунальные платежи. 5.3.4. Осуществлять текущий ремонт Помещения. 5.4. Наниматель не вправе производить переустройство или реконструкцию Помещения без согласия Наймодателя. ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6.1. Наниматель вправе заключить договор поднайма. По договору поднайма Помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок часть или все нанятое им Помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования Помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма Помещения остается Наниматель. 6.2. Договор поднайма Помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме жилой площади на одного человека. 6.3. Договор поднайма Помещения является возмездным. 6.4. Срок договора поднайма Помещения не может превышать срока настоящего Договора, указанного в п. 7.1 настоящего Договора. 6.5. При досрочном прекращении настоящего Договора одновременно с ним прекращается договор поднайма Помещения. 6.6. На договор поднайма Помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. СРОК НАЙМА ПОМЕЩЕНИЯ 7.1. Настоящий Договор заключен сроком на ______ года. 7.2. По истечении срока найма Помещения по настоящему Договору Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма Помещения на новый срок. РАСТОРЖЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА 8.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий Договор с письменным предупреждением Наймодателя за 3 (три) месяца. 8.2. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях: — невнесения Нанимателем предусмотренной Договором платы более 2 (двух) раз по истечении установленного настоящим Договором срока платежа; — разрушения или порчи Помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. 8.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из Сторон в случае: — если Помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; — в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации. 8.4. Если после предупреждения Наймодателя о необходимости устранения нарушения Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать Помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий Договор. 8.5. В случае расторжения Договора в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в Помещении к моменту расторжения Договора, подлежат выселению из Помещения. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 9.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем Договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем. 9.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из Помещения Договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в Помещении, становятся сонанимателями. 9.3. Переход права собственности на Помещение не влечет расторжения или изменения настоящего Договора. При этом новый собственник Помещения становится наймодателем на условиях настоящего Договора. Наиболее частые вопросы юристу по договору найма Сдаю в аренду свою квартиру. Какой договор мне составить: договор аренды или договор найма? Если вы сдаете квартиру частному лицу, то заключается договор найма. Если сдаете юридическому лицу для проживание его сотрудников, то заключается договор арены жилья. Если в договоре, заключенном на 1 год указана сумма оплаты, может ли наймодатель повышать ее по своему усмотрению и в связи с чем? Размер оплаты по договору коммерческого найма жилья определяется только договором. Если в договоре не указана возможность одностороннего повышения платы. то наймодатель не имеет права этого делать в течение всего периода действия договора. Педагог, работающий в сельской местности, снимает квартиру у физлица — собственника квартиры. Какой договор надо заключить, чтобы педагогу компенсировались платежи согласно действующему законодательству? В этом случае заключается договор коммерческого найма жилого помещения. Какой образец договора найма выбрать, если хочу сдавать свою квартиру другим людям? Для вашей ситуации можно взять образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Тем, кто не имеет пока своего , приходится становиться нанимателями помещений, принадлежащих иным лицам. Обычно заключаются сделки найма муниципальных квартир. Хотя законом допускаются и предоставление помещений на иных основаниях. Подробнее о том, что представляет собой договор найма жилого помещения, как заключается, в чем его особенности, читайте далее.

Для чего нужен договор найма жилья? Фото № 1

Как в Гражданском (ГК РФ), так и в Жилищном кодексе РФ сдержится понятие найма. Этот вид сделок подразумевает предоставление собственником (иным лицом от его имени) другому лицу помещений с правом владения ими и использования с целью проживания. Как видно из определения, такая сделка заключается в отношении особого объекта, помещения, подходящего для проживания.

В зависимости от особенностей передаваемого помещения, статуса участников сделки выделяется несколько разновидностей этого договора:

• социального найма;
• найма специализированного жилья;
• коммерческого найма.

Первый вид хорошо все знаком, поскольку таким договором оформляется предоставление муниципального (государственного) жилья. Те лица, которые до сих пор не успели или не захотели приватизировать жилье, до сих пор продолжают оставаться его нанимателями. Отличие второго вида заключается в передаче для проживания помещений с особым статусом.

К таким помещениям относятся служебное жилье, общежития, маневренный фонд, помещения в учреждениях соцзащиты. Договоры найма коммерческого характера значительно отличаются от двух других видов. Его понятие не содержится в ЖК РФ, а его условия не так регламентированы законодательством. Поэтому стороны вольны заключать такую на достигнутых ими условиях.

Кто может выступать сторонами договора?

Наименование участников таких сделок определено законодательством. Лицо, передающее помещение, именуется наймодателем. А тот, кто его принимает, зовется нанимателем. Теперь разберем подробнее, кто же может вступать с каждой из сторон. Наймодателями во всех случаях могут выступать только собственники имущества. Они заключают сделки самостоятельно или через своих уполномоченных официальных представителей.

Так, квартира, принадлежащая муниципальному образованию, передается в наем соответствующим отделом администрации, а сам договор подписывается его руководителем или иным имеющим такое право лицом. Собственно, по договорам социального и специализированного найма передаются помещения именно муниципального или государственного фонда, поэтому наймодателями выступают соответствующие органы и должностные лица.

Что касается найма коммерческого, то здесь наймодателем может быть любой законны владелец помещения. Нанимателями же помещений могут быть граждане, поскольку они предназначены только для проживания.

Существенные (обязательные) условия

Условия договора найма жилья. Фото № 2

Для любого договора определены его существенные (обязательные) условия. Они всегда должны включаться в договор иначе он не может признаваться заключенным. Для всех сделок таким условием является предмет. Именно он отличает один вид сделки от другого.

Для найма предметом является передача в пользование иным лицам помещений с целью . Учитывая цель предоставления помещений, они должны соответствовать определенным условиям. Объектом найма могут выступать дома, квартиры и даже комнаты, главное, чтобы они могли быть использованы для проживания.

Для этого они должны отвечать нескольким признакам:

• изолированность (отдельные помещения с отдельным входом);
• пригодность для постоянного безопасного и комфортного проживания.

Что касается остальных условий, то они носят характер дополнительных и призваны лучшим образом урегулировать отношения участников сделки. В договоре обычно содержатся положения о взаимных обязательствах и правах сторон, порядке его изменения, прекращения, разрешения споров, сроках и плате. Однако договоры найма обычно заключается без указания сроков, а также не всегда бывают возмездными.

Обязанности по договору для нанимателя

Данный договор относится к двусторонним. Это значит, что каждая из его сторон имеет определенные обязательства друг перед другом. Для нанимателя основными обязанностями являются следующие:

1. Использовать полученное жилье только по назначению, т.е. для проживания.
2. Относиться к нему бережно, не допускать его порчи, разрушения, нарушения санитарных и иных предусмотренных норм.
3. Своевременно проводить необходимые текущие ремонтные работы для поддержания в нормальном состоянии.
4. Вовремя и в полном размере оплачивать свое проживания в нанятом жилье.
5. Не производить никакого вмешательства в несущие элементы помещения без получения согласия от наймодателя.

Обязанности по договору для наймодателя

Обязанности наймодателя и нанимателя. Фото № 3

Наймодатели по данным договорам также должны исполнять определенные обязательства. Прежде всего, они обязуются предоставлять нанимателям подходящие для целей сделки помещения. Они должны не просто отдать ключи от квартиры иному лицу, но и обеспечить ее надлежащее состояние.

Вторым обязательством для наймодателей является поддержание помещения, а также дома, в котором оно находится в нормальном не аварийном состоянии. Ведь наниматели отвечают лишь за текущие работы в помещении. Кроме того, наймодатели должны обеспечивать предоставление нанимателям всех необходимых для нормальной эксплуатации помещений услуг.

Процедура заключения, регистрации, расторжения

Если говорить о коммерческом найме, то здесь действуют общие правила для заключения сделок. Стороны сами определяют условия, на которых им подписывать договор. Основанием для заключения такого договора является только их желание.

Социальному (и специализированный) предшествует принятие соответствующего решения о предоставлении жилья. Заключаются сделки в письменном виде. Регистрация таких сделок по закону не требуется. По желанию нанимателей она может расторгаться в любой момент.

Наймодатели же имеют на это право (но через суд) в случаях:

• длительном (за полгода) невнесении платы за пользование переданным жильем;
• ненадлежащем использовании, разрушении и порчи переданного помещения нанимателем и (или) другими проживающими в квартире лицами.

Кроме того, каждый из них может через суд просить расторжения этого договора при непригодности помещения для целей сделки. Договор также может прекратиться в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Изменения условий сделки не относятся к основаниям для расторжения.

Нюансы сделок по найму жилья

Этот вид договоров отличается от других по нескольким признакам. В первую очередь это касается его предмета. Объектом сделки выступает только отдельное подходящее для постоянного в нем проживания помещение.

Договор коммерческого найма жилого помещения предоставляет собой гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (именуемая наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.

671 ГК РФ).

При рассмотрении договор коммерческого найма жилого помещения следует иметь в виду, что ряд положений являются сходными с договором социального найма жилого помещения. Так, например понятийный аппарат относительно коммерческого найма закрепляется нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма, а именно понятия «жилое помещение», «виды жилых помещений» и т. д. Несмотря на это, имеется ряд существенных отличий.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения, как видно из ст. 671 ГК РФ, являются наниматель и наймодатель. В отличие от договора социального найма на стороне наймодателя выступают не Российская Федерация и субъекты РФ, а собственник недвижимого имущества (гражданин или частная организация). На стране нанимателя могут быть любые индивидуальные субъекты, в отличие от договора социального найма. Юридическим лицам, как и по договору социального найма, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ). Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, внесший плату за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ при регулировании жилищных отношений использует понятие «объект» договора коммерческого найма, ЖК РФ применяет термин «предмет». Разницы между ними ровным счетом никакой, поскольку они являются синонимами.

Предметом (объектом) договора коммерческого найма является жилое помещение. Согласно ст. 673 ГК РФ объектами договора найма жилого помещения могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Неизолированное жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма. В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (ст. 290, ч. 2 ст. 673 ГК РФ), причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения. Кроме того, в ГК РФ устанавливается, что соответствующее жилье должно быть пригодным для проживания. Порядок определения пригодности жилых домов для этой цели установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Жилое помещение по данному договору предоставляется из жилого фонда, который именуется фондом коммерческого использования. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ фондом коммерческого использования признается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Форма договора – простая письменная, никого предварительного порядка или процедуры, таких как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и иное, для его заключения не требуется, достаточно лишь достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Такой договор не требует нотариального удостоверения. Но несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно ст. 162 ГК РФ, такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Условие о сроке договора коммерческого найма четко установлено ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Таким образом, законодатель при определении характера срочности данных правоотношений определяет лишь верхний предел. Это означает, что договор коммерческого найма может быть заключен и на 1 год. При такой ситуации данные отношения приобретают статус краткосрочного найма. Условия о сроке договора коммерческого найма существенно отличаются от аналогичных условий по договору социального найма, где срок действия не устанавливается, т. е. договор социального найма носит бессрочный характер.

Таким образом, в зависимости от того, на какой срок заключается договор найма жилого помещения, законодательство различает два вида договора (п. 2 ст. 683 ГК РФ):

1) краткосрочный наем, т. е. заключенный на срок до 1 года;

2) долгосрочный наем, т. е. заключенный на срок от 1 года до 5 лет.

По договору краткосрочного найма права нанимателя уже, чем по долгосрочному договору.

По договору краткосрочного найма наниматель не имеет права:

1) вселять временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, сдать жилое помещение в поднаем;

2) передать права нанимателя другому гражданину, совместно с ним проживающему.

Совместно проживающие с ним граждане не могут быть сонанимателями.

До принятия нового ГК РФ на практике встречались случаи, когда во время существования жилищных правоотношений происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.

Новый Гражданский кодекс РФ в ст. 675 ГК РФ содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Данное положение дублирует ст. 64 ЖК РФ, которая регулирует отношения по договору социального найма.

Вопрос оплаты жилья по данному виду договора имеет большое практическое значение. Определение размера оплаты жилья по данному виду договора найма является диспозитивной возможностью сторон, т. е. он решается по взаимному соглашению контрагентов. Но в соответствии с ч. 2 ст. 682 ГК РФ в случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, то действует презумпция жилищного пава, согласно которой плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом. В число обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма входят:

1) обязанность удовлетворять жилищные потребности нанимателя и членов его семьи. Поэтому наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2) обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) обязанность предоставлять или обеспечивать нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4) обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст.

678 ГК РФ).

5) обязанность проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

Круг обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма значительно расширен по сравнению с обязанностями нанимателя по договору социального найма.

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы в ст. 678 ГК РФ:

1) использовать жилое помещение только для проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение;

5) самостоятельно вносить коммунальные платежи (если договором не установлено иное).

Гражданский кодекс РФ устанавливает не только обязанности сторон, но и права. Так, в круг прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма входят следующие:

1) с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ);

2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК РФ);

3) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ)).

4) проводить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Это правило применяется, если договором не установлено иное;

5) переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя оно не допускается (ст. 681 ГК РФ);

6) сдавать в поднаем жилое помещение. Данное право возможно лишь с предварительного согласия наймодателя. Согласно ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 ГК РФ)).

Права наймодателя по договору коммерческого найма:

1) право требования своевременного оплаты жилого помещения по договору;

2) право требования своевременного внесения коммунальных платежей, если по данному договору это является обязанностью нанимателя;

3) право требования произвести соответствующий текущий ремонт;

4) право требования использовать жилое помещение только для проживания;

5) право требования обеспечения сохранности жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

6) право на запрет без предварительного согласия на производство переустройства и реконструкции жилого помещения.

Если при регулировании отношений социального найма законодатель использует термин «изменение договора социального найма» , то при коммерческом найме жилого помещения применяется понятие «замена». По своему содержанию данные термины идентичны. Данное положение регулируется ст. 686 ГК РФ, согласно которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ). Как видно из содержания статьи, условия изменения договора коммерческого найма отличаются от условий изменения договора социального найма.

Порядок расторжения договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) исходит из наличия лишь судебного порядка.

Нанимателю предоставляются широкие права по расторжению договора найма: он может расторгнуть договор в любое время, он не обязан мотивировать это расторжение. Наймодателю, напротив, очень трудно расторгнуть договор найма: для этого нужно, чтобы наниматель либо был злостным неплательщиком, либо разрушал и портил жилое помещение, использовал его не по назначению, систематически мешал жить соседям. Но даже и при этих условиях наймодатель должен расторгать договор через суд, а суд может давать нанимателю отсрочки для устранения нарушений.

Законодатель в ст. 687 ГК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Таким образом, наймодателю предоставляется возможность быть заблаговременно проинформированным.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более 1 года.

В ч. 3 ст. 687 ГК РФ закреплено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (ст. 687 ГК РФ).

Последствиями расторжения договора коммерческого найма является положение, согласно которому наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Еще по теме 1.2. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма:

1. § 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2. 1.1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма
3. ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
4. ГЛАВА 7. ОПЛАТА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
5. ФОРМА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. СРОК В ДОГОВОРЕ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
6. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
7. § 9. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право -

Предоставление жилого помещения по договору социального найма на сегодняшний день представляет одну из самых актуальных тем в сфере жилищного права. Регулируется данный вопрос Жилищным кодексом РФ. Теме посвящена отдельная статья источника права 49, которая раскрывает собой все правовые нюансы предоставления жилья для граждан России.

Коммерческий найм государственного и муниципального жилья

Получение жилья по соцнайму - одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.

Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.

Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.

В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.

Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем. Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным. В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.

Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ. Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.
Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.

Как получить жилье по договору соцнайма

Вопрос о том, как получить жилье согласно договору о социальном найме с дальнейшим правом его приватизировать, поднимается с особой периодичностью. Закон гласит о том, что осуществить подобную сделку с государством имеют право только отдельные категории граждан, которые смогут соблюсти основополагающие условия найма.

Во-первых, предоставление государственного жилья по договору найма с возможность приватизировать его в дальнейшем может быть осуществлено только следующими категориями граждан:

• малоимущие семьи;
• лица, которые не имеют собственного имущества, но при этом не пользуются социальными квартирами;
• иностранцы или лица без определенного гражданства, что подтверждается международным договором;
• иные категориям граждан.

Во-вторых, получить жилье по договору найма можно лишь в порядке очереди, о чем гласит ЖК РФ ст. 57. Подобный порядок очередности возникает с момента постановки граждан на учет в государственном или муниципальном органе, который отвечает за предоставление жилья в социальный найм.

• граждан, чьи жилищные условия не соответствуют нормам, в частности, если постройка признана аварийной, что делает ее ремонт или реконструкцию невозможной;
• детей-сирот и детей, которые остались без попечения родителей;
• граждан РФ, страдающих тяжелыми заболеваниями, перечень которых закрепляет закон, в частности, Постановление Правительства РФ;
• инвалидов I или II нерабочей группы, а также людей, которые получили инвалидность в результате ликвидации последствий на ЧАЭС;
• военнослужащих, которые получили серьезные увечья, повлекшие за собой инвалидность, во время выполнения профессиональных задач;
• ветеранов ВОВ;
• граждан, которые признаются жертвами природных и техногенных катастроф.

Чтобы получить жилье по договору найма от государства, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

• Встать на учет в орган муниципальной или государственной власти, соблюдая законодательные нормы.
• Представить документы, которые необходимы для подтверждения статуса малоимущей семьи, инвалидности и др. Какие документы необходимы для этого, чтобы соблюсти законодательный порядок, можно узнать в Департаменте жилищного фонда.
• Выждать время, пока подойдет очередь на предоставление малоимущей семье жилья, после чего повторно собрать документы признания граждан нуждающимися и представить их в областной Жилищный фонд.

При этом важно помнить о том, что закон категорически запрещает предпринимать какие-либо действия, которые влекут за собой ухудшение условия проживания в том или ином помещении, с целью получить жилплощадь по договору социального найма с дальнейшим правом приватизировать госсобственность. Предоставление компетентными органами свидетельства о том, что жилищные условия были намерено ухудшены, является основанием для отказа выделения жилья по соцнайму даже для малоимущей семьи с маленькими детьми.

Предоставление жилья малоимущим и иным гражданам

Гарантии предоставления жилого помещения для малоимущей семьи и иным категориям граждан прописаны в Жилищном кодексе РФ. Закон гласит о том, что жилье выделяется в порядке очереди в найм по социальному договору. При этом признанные нуждающимися семьи и физические лица имеют право в дальнейшем приватизировать муниципальную квартиру.

Первоначально жилье в найм предоставляется для малоимущей семьи, которой нужны жилищные условия для нормальной жизни и воспитания подрастающего поколения. При этом, какие семьи будут признаны нуждающимися в первую очередь, определяет региональный закон, принятый в том или ином субъекте РФ.

Закон РФ гласит о том, что за предоставление жилья в найм для малоимущей семьи или другой категории нуждающихся граждан, которые имеют на то заключение, осуществляется определенная плата. Иными словами, плата это финансовая сделка между участниками договора, которую предусматривает законодательный порядок.

Плата представляет собой коммерческий взнос, который направляется в казну уполномоченного органа. В большинстве случаев плата зачисляется на счет муниципалитета.

Кроме того, договор, заключенный между участниками сделки, подразумевает то, что на нанимателя возлагается плата за коммунальные услуги, которыми пользуются все члены семьи. Но даже несмотря на это, плата за жилплощадь для семьи, полученную в социальный найм, будет намного ниже, чем плата за арендуемую квартиру у частных собственников или юридических лиц.

Плату и ее размер для малоимущей семьи и нуждающихся категорий физических лиц определяют документы, подтверждающие сделку социального найма. При этом нормы финансовых расходов не могут превышать показатели, закрепленные законодателем 1 марта 2015 года. Кроме того, плата не может повышаться чаще, чем 1 раз в три года.

Закон устанавливает возможность для граждан, нуждающихся в жилплощади, приватизировать помещение, предоставленное в социальный найм. Для этого нужны следующие документы:

• договор, заключенный о социальном найме жилья с уполномоченным органом;
• выписка, которая получена из распоряжения о выделе жилплощади;
• технический паспорт с экспликацией;
• документы, удостоверяющие личность каждого из нанимателей;
• документы, утверждающие семейное положение нанимателей;
• заявление, чтобы приватизировать квартиру, в письменной форме;
• документы, подтверждающие согласие всех жильцов приватизировать жилплощадь.

Кроме того, должны быть соблюдены и другие правовые нормы. В частности:

• Наниматель должен проживать в данном помещении не менее 5-10 лет. Точный срок устанавливает программа социального найма конкретного региона, а также договор, подписанный в законном порядке.
• Должна осуществляться своевременная оплата, которую предусматривает закон, за социальный найм. В большинстве случаев оплата должна быть перечислена в казну до 10 числа каждого месяца.
• Жилье, на которое распространяется приватизация, должно содержаться в приемлемом состоянии.

Таким образом, приватизировать социальное жилье могут лишь те граждане, которые соблюдают нормы владения и пользования подобной жилплощадью.

Основания признания граждан малоимущими

Так как программа социальной защиты граждан предусматривает первоочередную помощь в обеспечении жильем малоимущих лиц, то закон закрепляет четкую процедуру признания их таковыми.

Основания признания граждан малоимущими сформулированы в ст. 51 ЖК РФ. Кроме того, порядок признания дополняется региональными законами, действие которых распространяется на конкретный регион.

Процедура признания в большинстве случаев происходит с учетом доходов граждан, нормы которых разнятся в зависимости от субъекта проживания. При этом учитывается прожиточный минимум.

Кроме того, процедура признания граждан малоимущими зависит и от стоимости и площади имущества, которым обладают субъекты правоотношений. Если уполномоченный орган установит, что площадь жилой недвижимости на каждое лицо превышает необходимую норму, то процедура признания может быть завершена.

Таким образом, предоставление жилья по договору о социальном найме возможно только в том случае, если прошла процедура признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по договору социального найма

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Жильё соцнайма

Малоимущими признали, нуждающимися в жилье тоже,в очередь поставили. А ребенок-инвалид,с хроническим заболеванием, имеет право на первоочередное получение жилплощади. Мои дальнейшие действия? Куда обращаться? И что мне делать? Спасибо!

Ирина 04.03.2019 15:33

Дубровина Светлана Борисовна 14.03.2019 09:28

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 15.03.2019 10:00

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

• Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
• Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
• Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
• Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
• Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
• Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
• Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
• Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
• Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
• Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
• Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
• Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
• Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
• Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
• Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
• Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
• Предмет договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
• Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - один из вариантов арендных отношений. При найме жилплощади, находящейся во владении, одна из сторон в лице наймодателя должна предоставить второй помещение по договору найма за оговоренную сумму во временное пользование для проживания в нем.

Документация оформляется в двух экземплярах. Первый выдается на руки арендатору, а второй —арендодателю. Иногда договор найма жилого помещения заполняется в третий раз: данный экземпляр остается у привлеченного к сделке третьего лица или у заверяющего нотариуса. Таким образом, каждый из участников имеет копию документа.

Существует несколько типов договоров о найме жилого помещения - на срок до 12 месяцев и сроком более 12 месяцев. При оформлении первого варианта обычно указывают 11 месяцев. В такой ситуации договор найма жилого помещения между физическими лицами не подлежит госрегистрации. В ином случае его следует зарегистрировать.

Именно по этой причине большинство владельцев квартир и другой недвижимости используют краткосрочную форму договора найма жилого помещения. По прошествии 11 месяцев договор либо продлевается, либо оформляется заново, а налоговая ничего об этом мероприятии не узнает.

Регистрация должна производиться налоговой инспекцией или региональным самоуправлением. Чтобы зарегистрировать заключение договора найма жилого помещения, нужно прийти в районную администрацию, к которой территориально относится арендуемая жилплощадь.

Необходимо следующее:

• документ, удостоверяющий личность;
• индивидуальный номер налогоплательщика;
• типовой договор найма жилого помещения со всеми нужными дополнениями;
• оригинал правоустанавливающего документа;
• дубликаты перечисленной документации.

Налоги за аренду помещения

Существует два варианта уплаты налогов за жилые помещения, предоставляемые договорами социального найма. Индивидуальным предпринимателям или как физическим лицам обязательно выплачивать сумму равняющуюся 13% со всех денежных средств получаемых от предоставляемой в аренду недвижимости. Реквизиты можно уточнить в налоговой инспекции или на сайте.

Помимо всего прочего, каждый год надо подавать декларацию о получаемых доходах, а так же уплачивать налог в указанных размерах от полной стоимости за 12 месяцев от сдаваемой жилплощади.

К примеру, получая 10 000 рублей ежемесячно, следует уплатить 15 600. В случае, если наниматель по договору найма жилого помещения - юридическое лицо, то по действующим законам он должен сам высчитывать 13% от оплаты за аренду.

Будучи индивидуальным предпринимателем процесс оплаты происходит следующим образом:

• УСН со ставкой 6% от всей стоимости + сумма страховых взносов за каждый год.
• Применение патента системы налогообложения индивидуального предпринимателя, использующего упрощенную систему оплаты налогов.

При этом цена патента считается зависимо от определенных законодательством размеров предполагаемой прибыли от предоставления объекта в пользование нанимающего его человека. Суммы могут разниться в разных регионах. Например, при заключении договора найма жилого помещения в 2017 году, общее число составило бы 1 миллион. Следовательно, цена равна 6% от этого миллиона, что составит 60 000 рублей.

Каждый владелец недвижимости, сдающий ее в наем, желает минимизировать или абсолютно уйти от уплаты налогов. А налоговая служба, напротив, борется с неплательщиками. Все же существует несколько методов, помогающих сократить расходы на уплату налогов. Некоторые из них:

• Срок договора найма жилого помещения до одного года не освобождает от расходов, хоть регистрировать сделку не является необходимым. Но теоретически инспектор может предъявить доказательства того, что денежные средства собственник все-таки получает, тогда придется заплатить не только налоги, но еще и штраф. Можно уплатить сумму налогообложения, допустим, за 2 или 3 месяца, а сдавать жилплощадь 11, как и сказано в договоре найма жилого помещения, бесплатно сделку осуществить не получится, но это значительно сэкономит денежные средства.
• Как вариант, можно обозначить в бланке договора найма жилого помещения заниженную стоимость, но это крайне рискованно: формальная плата за аренду позволяет сократить расходы, но при недобросовестности нанимателя доказать свою правду в суде уже не получится.

Практика показывает, что налоговая инспекция способна обнаружить проживание на жилплощади третьих лиц. Однако это не доказывает того, что владелец зарабатывает с данного мероприятия. Допустим, на территории квартиры живут родные или знакомые люди. Следовательно, никакого предоставления гражданам жилых помещений договору найма нет, по причине того, что жилье дано в пользование по личной просьбе хозяина. Что делать со своей недвижимостью - личный выбор владельца квадратных метров.

Стоит акцентировать внимание на том, что неприятные ситуации с инспекцией в действительности происходят очень редко. Часто соседи или съехавшие жильцы, недовольные поведением собственника, способны дать информацию такого рода. Нужно помнить, что избегание оплаты налогов квалифицируется как нарушение и предусматривает административное наказание.

Особенности договорных отношений

Предоставление жилых помещений по договору найма возможно только в отношениях владельца и нанимателя. Однако если наймодатель дает разрешение, то арендатор вправе передать жилье в использование третьему лицу. Данную процедуру называют поднаймом. Ответственным при договоре найма по-прежнему является арендатор, так как поднаниматель не получает самостоятельного права пользоваться жилплощадью.

В ситуации, если арендатор передает жилье юридическому лицу, то используется договор субаренды.

Договора найма жилого помещения в РФ можно разделить на три типа:

• договор социального найма жилого помещения;
• договор специализированного найма;
• договор коммерческого найма жилого помещения.

Документ консенсуален, обязывает обеих сторон и часто имеет возмездную основу. Последний пункт необязателен, например, для договора найма муниципального жилого помещения.

Обязанности участвующих сторон

Арендатор обязан уплачивать определенную договором сумму за использование квадратных метров, соблюдая сроки. Если произошла какая-то поломка или повреждение помещения, то он должен ликвидировать ее за свой счет. Запрещается видоизменять интерьер жилья и делать перепланировку без ведома собственника.

Когда срок документа истекает, то бывший жилец обязуется освободить объект, оставив все имущество в том виде, в каком оно было на момент сделки. Если владелец не доволен выполнением обязанностей со стороны нанимателя, то возможно преждевременное расторжение договора найма жилого помещения.