Сущность и виды ипотечного кредитования. Понятие и сущность ипотечного кредитования и его основные характеристики

Ипотека как гражданско-правовой институт имеет длительную историю. Анализ законодательства в этой области показывает, что ипотека исторически возникла одновременно с появлением частной собственности. По-гречески «hipotheca» - подставка, подпорка. Сам термин «ипотека» ввел архонт Солон в 594 году до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Проводимые реформы заключались в том, что каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению. До этого обеспечением обязательства служила личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением требований на определенную сумму. Тем самым личная ответственность должника превращалась в имущественную. Такой столб и называли ипотекой. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога вообще, а потом залога только недвижимой собственности.
Однако ипотечное кредитование как система стало формироваться в период начала развития капитализма лишь к концу XVIII века с появлением первых специализированных кредитных учреждений. Правительства европейский стран с первых лет работы ипотечных институтов уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности. Довольно рано в европейских странах появились законодательные системы, регулирующие основы ипотечного кредитования. Так, в Пруссии в 1783 году появился первый мире Устав об ипотеке, а в Австрии в 1811 году - Гражданское уложение.
В России первые кредитные учреждения были созданы в 1754 году: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе, а для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк.
На европейской территории России ипотечное кредитование было введено законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. Результативность ипотечной системы в России достигалась благодаря ее тесной связи с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Таким образом, запись в ипотечной книге носила не формальный характер, а являлась доказательственной базой при спорах о долгах. Ипотека вносила четкий порядок и в осуществление залоговых операций, исключая возможные махинации. «Поскольку законодательное право владения обеспечивалось за тем субъектом, который, прежде уплатив деньги под залог недвижимости, первым внес запись в ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности принятия на одно и тоже владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж».
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была хорошо организована. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области ипотечного кредитования, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действенной оборотноспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем семидесятилетнего советского развития нашей страны ипотечное кредитование превратилось в малозначительный механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Вступивший в силу 16 июля 1998 Федеральный закон РФ «Об ипотеке
п
(залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке) существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка. Подробнее становление нормативно-законодательной базы в современной России будет рассмотрено в Главе II.
Определению понятия «ипотечное кредитование» логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека», хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет самостоятельное значение.
Термин «ипотека» в юридическом обороте охватывает два понятия. Первое - ипотека как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя. Второе понятие ипотеки подразумевает «закладную» - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог. Закладная является долговым инструментом, удостоверяющим права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.
В статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту диссертации - Гражданский кодекс РФ)8 под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
По мнению некоторых авторов «такое определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества. Она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние расчетов с кредиторами за указанное имущество. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент. В этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат»9.
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен и другое) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
о
Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита на покупку недвижимости. Однако, на наш взгляд, термин «ипотека» следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное жилищное кредитование».
Меркулов В.В. предлагает рассматривать ипотечное жилищное кредитование как «сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемых государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан».
Большинство авторов, используя в своих работах термин «ипотечное жилищное кредитование», подразумевают ипотечное кредитование в целом. Однако, на наш взгляд ипотечное жилищное кредитование, является одним из видов ипотечного кредитования, так как нельзя не включать в это понятие и другие виды кредитования под залог недвижимого имущества (например, кредитование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей под залог их недвижимого имущества).
С целью более глубокого и всестороннего понимания
рассматриваемого термина следует выделить функции ипотечного кредитования и некоторые особенности ипотечного кредита, которые дают ему преимущества перед другими способами кредитования.
По мнению Ваксман С.А. и Воробьевой О.Е. можно сформулировать следующие функции ипотечного кредитования:

1. функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
2. функция обеспечения возврата заемных средств;
3. функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другие) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
4. функция формирования многоуровневого фиктивного

капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и другое.
Также можно выделить следующие отличительные особенности
ипотечного кредита:

1. обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);
2. длительность срока предоставления кредита;
3. целевой характер ипотечного кредита;
4. ипотечный кредит относится к низкорисковой банковской операции. Рассмотрев функции, цели и особенности ипотечного кредитования,

можно сформулировать определение понятия «Ипотечное кредитование».
Самое распространенное и широко используемое понятие ипотечного кредитования - это «кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств». Так же существуют мнения, что «юридическое содержание ипотечного кредитования состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге, а правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя»13.
Автор полагает, что данные определения, хотя и фиксируют суть ипотечного кредитования, но рассматривает его слишком узко, так как ипотечное кредитование с правовой точки зрения предусматривает не только залог недвижимого имущества, но и еще целый ряд юридически значимых действий, направленных на возникновение правоотношений между субъектами ипотечного кредитования. К ним, в частности, можно отнести и процедурные вопросы, предшествующие заключению кредитного договора и договора об ипотеке; проверку на «юридическую чистоту сделки» - анализ документов, удостоверяющих права собственности заемщика на передаваемое в залог имущество; страхование предмета залога; его оценку; действия по государственной регистрации совершаемой сделки и другие юридически значимые действия.
Таким образом, автор считает, что юридическая сущность ипотечного кредитования, позволяет научно определить его как совокупность действий, совершаемых между заемщиком и кредитной организацией
(специализированным ипотечным учреждением), направленных на заключение кредитного договора (займа) по предоставлению ипотечного кредита (займа) под залог (ипотеку) находящегося в собственности заемщика недвижимого имущества, либо с целью приобретения в собственность заемщиком объекта недвижимости и в дальнейшем передачу его в залог (ипотечное жилищное кредитование), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение заемщиком своих обязательств.
Такой подход позволяет выделить основные отличительные особенности ипотечного кредитования.
Во-первых, субъектный состав указанных правоотношений подразумевает участие со стороны залогодержателя ипотечного кредитного института - банка или другого специализированного ипотечного учреждения, осуществляющего ипотечные кредитные операции. Это отличает ипотечное кредитование от ипотеки в чистом виде, где залогодержателем может выступать любое дееспособное юридическое или физическое лицо.
Во-вторых, в качестве обеспечения при ипотечном кредитовании выступает залог недвижимого имущества. Это означает, что в случае неисполнения обязательств заемщиком, залогодержатель имеет право обращения взыскания на заложенное имущество, причем преимущественно перед другими кредиторами должника. Следует учесть, что приведенное определение говорит о том, что в качестве обеспечения при ипотечном кредитовании может быть использовано недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законе порядке и не охватывает залог имущественных прав.
В-третьих, предлагаемое определение выделяет целевое назначение ипотечного кредитования, что тоже отличает последнее от понятия ипотеки. Ипотечные кредиты используются для приобретения, перестройки и перепланирования как жилых, так и производственных помещений, освоения земельных участков, либо используются на другие определенные в кредитном договоре цели.
В-четвертых, определение позволяет не ограничиваться двумя видами правоотношений, возникающих между должником и кредитором, а именно рамками кредитного договора и договора об ипотеке, а показывает, что ипотечное кредитование - это сложная система правоотношений, возникающих на каждом из этапов взаимоотношений между заемщиком и кредитором в ходе процесса кредитования.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В историческом процессе развитие института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. Ее могли устанавливать на все имущество должника. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин "ипотека" означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом.

В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств.

Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США).

Как уже было отмечено, ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты.

Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

Во втором случае, по мнению автора работы, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи ипотечных активов.

Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок.

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование.

Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическим определением рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие "ипотечный рынок" (mortgagemarket) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь и в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Как уже было отмечено, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, но именно кредитование под залог жилой недвижимости является наиболее развитой (и важной) формой ипотечного кредитования. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяются помимо социально-экономических факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизованности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости - выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств (часто финансирование покупки недвижимости за счет кредита позволяет использовать свободные средства на иные потребительские нужды - машину, мебель и т. д.)

Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда и иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Спрос на рынке ипотек формируют потребители - семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними хозяйствами (появился и новый термин - потребительские единицы).

Источником погашения домашними хозяйствами кредитов являются получаемые членами семьи доходы. Мотивацией потребителей является стремление повысить качество своих жилищных условий путем приобретения новой (у молодых семей часто первой) квартиры (дома) за счет средств кредита (как правило, с небольшим собственным вложением средств в покупку). Это объясняется тем, что у большинства семей, относящихся к так называемому среднему классу, основными источниками доходов являются регулярно выплачиваемая заработная плата и иные постоянные доходы, и на первом этапе, как правило, отсутствуют значительные сбережения, что делает финансирование приобретения жилья, являющегося самой дорогой покупкой в структуре расходов любой семьи данной категории, невозможным.

Таким образом, основным источником погашения ипотечного кредита являются будущие доходы домашнего хозяйства, а без привлечения кредита, взятого под будущие ожидаемые доходы, покупка жилой недвижимости невозможна.

Иными словами, семья, имея определенную уверенность в будущих доходах, обеспечиваемых преимущественно заработной платой, предпочитает высокий уровень текущего потребления будущему. Это является побудительной основой со стороны потребителей. Основными потребителями ипотечных ссуд являются молодые семьи и семьи, состоящие из супругов среднего возраста.

В зависимости от своих потребительских стандартов и уровня ожиданий будущих доходов экономически активные семьи хотят больше потреблять сейчас, рассчитывая на будущие доходы. При невозможности удовлетворения данного спроса на рынке возникала бы необходимость многолетнего накопления на покупку собственного жилья.

Таким образом, основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Как уже отмечалось ранее в других исследованиях, существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя - препятствие, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости.

Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне - с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование - способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование - механизм расширения спроса на рынке недвижимости. С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование - способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском.

Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

Из этих предпосылок, по существу, и вытекают основные принципы организации ипотечного кредитования - механизмы ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке, т. е. необходимую доходность с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке потенциальных потребителей недвижимости (заемщиков на рынке ипотечного кредитования).

Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самым совокупный спрос в экономике.

Однако рост текущего потребления во время взятия ипотечного кредита сопровождается сокращением потребления в процессе погашения кредита. Некоторые экономисты считают покупку жилья актом инвестирования.

Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит от стоимости заемных средств и условий их предоставления: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды (выплаты по процентам) в семейном бюджете сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс.Помимо условий предоставления кредитов спрос во многом зависит от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи к стоимости квартиры (часто используемый показатель - коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи), их динамики и степень пропорционального распределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большой категории семей, относящихся к среднему классу.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимого имущества. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости недвижимого имущества за счет собственных средств и внося процент банку за предоставленный кредит. Однако при этом собственник жилья не вправе распоряжаться им вплоть до полного возврата кредита, поскольку оно является объектом залога.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские и страховые компании, инвесторов, правительство и др. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов.

Таблица 1. Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции

Субъекты
Заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, заключившие кредитные договоры с кредитными организациями или договоры займа с юридическими лицами - не являющиеся кредитными организациями, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья	Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода	Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья
Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты	Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала	Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды	Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка	Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка
Правительство	Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем	Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства; содействие некоторым группам семей в приобретении жилья
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности.	Реализация имеющихся жилых помещений и получение максимальной прибыли	Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке
Операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов	Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам	Рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования.
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра имущества, обремененного залогом	Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
Страховые компании- компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка	Получение максимальной прибыли	Осуществление различных видов страхования имущества, ответственности, жизни и др.
Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании	Получение прибыли	Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании
Риэлторские фирмы -юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости	Получение прибыли	Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - органы госрегистрации недвижимости (Регистрационная служба Министерства юстиции РФ)	Защита прав участников ипотечного кредитования	Обеспечение юридического сопровождения сделок с жилыми помещениями, регистрации граждан по месту жительства (в том числе и заложенных квартирах и домах), защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью.

Как видно из таблицы 1, на рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитамА.Киселев Предмет договора ипотеки//Нотариус 2003 №2.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под строительство, кредиты на строительство и реконструкцию недвижимости, кредиты на приобретение недвижимости С. Елин Ипотека в России: суровые реалии//Ипотечное кредитование Сборник статей Выпуск 2 - 2001.

2. Объекты ипотечного кредитования и условия ипотеки

Объекты ипотеки	Условия ипотеки
Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; Земельные участки; Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования; Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье; Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; Участки недр и многолетние насаждения; Воздушные и морские суда, Суда внутреннего плавания и космические объекты; Объекты незавершенного строительства	Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения либо приобретаться в собственность (не аренда и т. п.); Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками); При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников; Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; Право залога земельного участка распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре; Заемщик должен обладать достаточной кредитоспособностью; Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты; Соблюдение интересов обеих сторон сделки (заемщика должны устраивать процентная ставка, схема погашения кредита, банк должна устраивать кредитоспособность заемщика, качество предоставляемого обеспечения и т. п.); соблюдение базовых принципов кредитования (срочности, платности, возвратности, целевого предоставления и использования кредита, причем кредит предоставляется только на покупку жилья)

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

• 1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
• 2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет).

• 3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
• 4. Ипотечные кредиты выступают существенным фактором экономического и социального развития страны Ю. Булатецкий обеспечение кредитных обязательств с помощью ипотеки// Финансовые и бухгалтерские консультации. - 2000, №8..

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные - юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога. Рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, например: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и др.

Рисунок 1

Первичный ипотечный рынок включает в себя обращение первичных закладных, т.е. в финансовые отношения вступают заемщики-инвесторы и кредиторы, предоставляющие заемный капитал под залог той или иной недвижимости. Основным инструментом данного сектора являются закладные.

Механизм функционирования вторичного ипотечного рынка существенно отличается от механизма рынка первичного, поскольку на вторичном рынке закладные реализуются для перераспределения кредитных ресурсов. Вторичный ипотечный рынок представляет собой сферу, в которой формируется совокупный кредитный портфель ипотечной системы путем преобразования персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги, размещаемые среди инвесторов. Субъектами вторичного рынка являются ипотечные банки или другие учреждения, занятые ипотечным кредитованием, профессиональные финансовые посредники, специализирующиеся на ипотечных операциях, и инвесторы.

Ипотечные банки, реализуя на рынке закладные, стремятся получить дополнительные ресурсы для ипотеки и сохранить за собой некоторую маржу по этим закладным.

Финансовые корпорации получают доход за счет выпуска более простых ценных бумаг по сравнению с профессионально ориентированными первичными закладными. Обычно, данные производные бумаги - это облигации с фиксированным процентом, обеспеченные приобретенными закладными. Как правило, размер эмиссионной деятельности таких корпораций ставится в строгую зависимость от объема приобретаемых ими первичных закладных. Доход таким корпораций формируется за счет разницы между суммой части платы за ипотечный кредит и части маржи ипотечных банков и объявленным к получению доходом инвесторов по таким ценным бумагам.

Вторичный ипотечный рынок является одним из способов рефинансирования ипотечного кредитования непосредственных заемщиков. Кроме этого, рефинансирование осуществляется путем получения денежных средств от государства на реализацию определенных программ при условии обязательного соблюдения определенных условий, а также традиционным способом - привлечением средств во вклады и займы.

При ипотечном кредитовании существуют следующие виды риска.

Кредитный риск -- потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита -- андеррайтинга. В Великобритании и США страхование ипотечной задолженности покрывает этот вид риска.

Риск процентной ставки -- потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам (т.е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств.

Риск альтернативного выбора -- потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения);

Риск изменения условий мобилизации фондов -- потенциальные потери, вызванные изменением стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Риск ликвидности -- стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств И.Довдиенко, В.Черняк. Ипотека. Управление. Организация. Оценка:- М.: Юнити-Дана, 2005.-154с..

К основным требованиям ипотечного кредита можно отнести следующие:

• * сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• * величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• * при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.

• 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
• 2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита. При этом учитываются доходы заемщика, наличие собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Данная процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

Подробнее остановимся на особенностях оценки кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании.

При ипотечном кредитовании физических лиц в качестве основного способа снижения кредитного риска банка применяется, как уже было отмечено выше, андеррайтинг - оценка вероятности погашения кредита, предполагающая анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном банком, а также принятие решения по выдаче кредита.

Процедура андеррайтинга достаточно сложная и трудоемкая, в ней задействован целый ряд подразделений банка, связанных с операциями ипотечного кредитования.

Этап оценки кредитоспособности клиента основан на сборе и обработке информации о потенциальном заемщике, а также на оценках вероятности погашения кредита и рисков банка. На этом этапе анализ информации осуществляют сотрудники кредитного подразделения, специалисты по оценке залога (от банка и/или специализированной организации), юридическая служба и служба безопасности банка. Результаты проведенного анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, первоначальный взнос заемщика и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются доходы заемщика (доходы супругов), а также их денежные обязательства (расходы).

Критерии оценки и условия предоставления ипотечных кредитов разрабатываются банком самостоятельно. В методику определения кредитоспособности заемщика и величины кредитного риска с учетом специфики ипотечного кредитования включаются различные количественные и качественные характеристики. Среди количественных характеристик выделяются отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность у заемщика денежных средств (исходя из расходов на содержание). Качественные характеристики включают доходы заемщика, стабильность занятости, кредитную историю, обеспечение кредита и т.п.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что ежемесячные расходы, связанные с приобретаемой на кредитные средства квартирой не превышают 35-40% ежемесячных доходов (доходов супругов), а все постоянные ежемесячные расходы - в сумме не превышают 60% ежемесячных доходов (доходов супругов).

Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном кредитовании этим источником является залог. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то она является предметом изучения, если строящаяся квартира - то изучаются соответствующие документы заемщика на данные инвестиции, проектно-сметная документация, репутация фирмы-застройщика и другие моменты.

Ипотечные кредиты могут предоставляться под залог как жилой, так и коммерческой недвижимости. Обычно кредиты под залог жилой недвижимости отличают меньшие объемы каждого кредита, но большее количество заемщиков. Кредиты выдаются в основном под залог квартир в городской местности (где большинство квартир стандартны, а их оценка не представляет существенной сложности).

Кредиты под залог коммерческой (приносящей доход) недвижимости менее стандартизированы. Сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволить вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения, передаются на рассмотрение уполномоченного органа банка для принятия решения о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении.

Оценивая методику андеррайтинга, можно сделать вывод, что здесь применяется системный подход к анализу заемщика. Положительная сторона методики - возможность банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в рамках которого будет учтено необходимое количество характеристик. Минус данной оценки - трудоемкость ее выполнения, требующая особой квалификации банковских сотрудников. Большинство банков предпочитают компенсировать кредитный риск с помощью повышения процентной ставки.

• 3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Как уже было отмечено выше, кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
• 4. Оценка жилья -- предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
• 5. Заключение договора купли-продажи квартиры. Этот договор заключается между заемщиком и продавцом жилья. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Это означает приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
• 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.
• 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение. При принятии банком положительного результата о предоставлении кредита сотрудник банка предоставляет клиенту смету расходов по сделке.

Примерная смета расходов заемщика по сделке:

комиссионные риэлторской фирме;

оценка предмета залога;

получение документации по квартире;

нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи;

сбор за государственную регистрацию залога квартиры (БТИ и др.);

страхование жизни заемщика;

страхование квартиры;

единовременные сборы банка за услугу предоставления кредита (за подачу заявления, проведение оценки имущества, проверку титула, консультационные услуги, регистрационный сбор за выдачу кредита, обработку документации по кредиту) И. Павлова Процесс оформления ипотечных жилищных кредитов в банке// Банковское дело в Москве. - 2001, №4..

Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:

• · заключением договора по ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;
• · заключением трехстороннего «смешанного» договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;
• · «ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли-продажи и формально не требует заключения договора и его регистрации.

Таблица 3

В зависимости от условий погашения ипотечного кредита и процентов по нему ипотеку делят на: пружинную, ролл-оверную, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом.

В современной практике применяются кредиты с переменными выплатами, которые предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К их числу относятся кредиты с так называемым шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж, которые подразделяются на три типа.

Кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока.

Кредиты с выплатой только процентов, т.е. предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение всего срока кредита.

1. Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

Пружинные кредиты - например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием - применяются при финансировании доходной недвижимости. И предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) - величина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

Кредиты с переменной ставкой - обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке И.Довдиенко, В.Черняк. Ипотека. Управление. Организация. Оценка:- М.: Юнити-Дана, 2005.-164с..

В условиях ипотечных программ некоторых российских банков все чаще стали появляться так называемые "плавающие" (изменяющиеся) процентные ставки, обозначаемые как LIBOR + 8%, LIBOR + 9%, LIBOR + 10,5% и т.д. LIBOR (London InterВank Offered Rate) представляет собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок, например на год. Ставка LIBOR, рассчитываемая Британской банковской ассоциацией (British Banker"s Association - ВВА), является наиболее распространенным индексным показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире Л.Грудцина Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России//Законодательство и экономика 2005. N 10.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки (или канадского ролловера). Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые три -- пять лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Разновидность этого вида кредита -- кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента. Таким образом, создается некоторая возможность адаптации сделки к имеющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

Завершающие ипотеки - суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой - предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов - является близкой к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые три -- пять лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым счетом - объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем. Покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на этом счете, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.

Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые стали распространяться в США с начала 80-х гг. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь, должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

Существование такого множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.

Кредитная организация осуществляет контроль за целевым использованием ипотечной ссуды (покупкой или строительством жилья), а также за полнотой и своевременностью платежей по ипотечному кредиту. Кроме того, банк осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту.

В России разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки.

При заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. Выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Причем, даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет право на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора.

Таким образом, при ипотечном кредитовании заключаются следующие договора и обязательства заемщика.

Таблица 4. Документы ипотечного кредитования

Документ	Форма заключения
Кредитный договор	Простая письменная
Договор поручительства (в том случае, если в сделке присутствует третье лицо - поручитель)	Простая письменная
Смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры	Простая письменная форма с последующей обязательной государственной регистрацией в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в течение 30 дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры	Нотариальная
Договор страхования квартиры	Простая письменная
Договор страхования жизни и потери трудоспособности	Простая письменная
Договор страхования риска утраты прав собственности	Простая письменная
Договоры на открытие и обслуживание счетов вкладов до востребования физического лица (как в рублях, так и в иностранной валюте)	Простая письменная

Ипотечное кредитования является специфичным инструментом, поскольку имеет ряд особенностей, отличающих его от других видов кредитования: исполнение обязательства об уплате процентов и возврату долга обеспечивается залогом недвижимого имущества; кредит предоставляется на длительный срок; право требования по основному обязательству (кредитному договору) может служить обеспечением по обязательствам кредитора; выдача ипотечного кредита может сопровождаться выпуском ипотечных ценных бумаг; имеет строго определенный целевой характер использования кредитных средств; часть обязательств заемщика может быть погашена третьими лицами (при так называемой «социальной ипотеке»).

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике.

Объем ипотечного кредитования в целом по стране обычно сравнивается с ВВП. В странах европейского сообщества этот показатель составляет около 50%. В США – свыше 70%. В Голландии

– почти 90%. В Колумбии – 12%. В Южной Корее – 14%. В России этот показатель находится на уровне 2%.

Под ипотечным кредитованием понимается система отношений по предоставлению кредита на решение жилищных проблем населения под залог недвижимого имущества, зарегистрированного в государственном реестре, а так же рефинансирование кредитов кредитно-финансовыми институтами, выдавшими ипотечные кредиты в целях привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

1. Непосредственное предоставление ипотечных кредитов. Этим направлением занимаются в основном кредитные структуры. Их много: в германии-только ипотечный банк, в США – любая организация, имеющая лицензию.

2. Привлечение финансовых ресурсов посредством продажи ипотечных кредитов, либо выпуска ипотечных ценных бумаг и размещения их на фондовом рынке (рынке ценных бумаг). Направлением занимаются финансовые компании, ипотечные фонды (областной фонд жилья и ипотеки) как операторы вторичного рынка, скупающие ипотечные активы банков и от своего имени выпускающие ценные бумаги. При одноуровневой модели данные операции осуществляются самим банком-кредитором.

Процесс кредитования осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, назначением которых является сохранение ссуженной стоимости.

Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (к самостоятельной работе) или в классификации кредитов (в лекциях по ДКБ должно быть).

Базовым критерием классификации кредитов является целевое использование ссуженной стоимости. Отсюда, кредиты носят производительную (кредит предприятию, на производственные цели) или непроизводительную (потребительскую) форму. Производительная форма кредита характеризуется движением кредита как капитала (как самовозрастающей стоимости). Источником погашения кредита в этом случае является выручка. Таким образом, эта форма кредитных отношений сама формирует источник его погашения. Потребительский кредит погашается за счет совокупных доходов населения. Это позволит определить, где место ипотечного кредита. Сделать разные критерии классификации и найти, где же место ипотечного кредита.

b.i.1. Распределительную

Из этих функций отобрать те, которые свойственны ИК. К числу общих функций кредита добавить функции, специфичные для ипотечного жилищного кредита.

Найти риски в теории кредита, переложить их на систему ипотечного кредитования. Посмотреть специфику рисков кредитных операций по ИК.

Процесс ипотечного кредитования сопровождается обязательным использованием принципов кредитования. К этим принципам относится:

 Целевой характер предоставления ссуды

 Срочность

 Платность

 Обеспеченность

 Дифференцированный характер

 Возвратность – обязательно присущее, внутреннее свойство кредита

Принять собственно решение, как рассматривать принципы. Раскрыть каждый из них. Найти особенности этих принципов для ипотечного кредитования.

Можно добавить факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования. Не обязательно

2) Элементы системы ипотечного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования – это совокупность взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения, взаимодействующих на единой организационно-экономической основе. Одним из основных элементов этой системы являются субъекты кредитования, к которым относится заемщик, кредитор, оператор вторичного рынка, риэлтерские и страховые компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, государство. Без этой системы ипотечное кредитование работать не может.

3) Основные стандарты и этапы ипотечного кредитования

Стандарты – совокупность единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, к содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Стандарты разработаны в следующих целях:

 Обеспечение единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ, услуг, а так же технической и информационной совместимости документации.

 Внедрение надежных процедур предоставления и сопровождения ипотечных кредитов (удостоверенных закладными)

Ипотека - ϶ᴛᴏ обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Отметим, что термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке)

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно ϲʙᴏбодно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Отметим, что термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. В случае если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Стоит сказать, для некᴏᴛᴏᴩых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что жилищное кредитование и смешанная ипотека - ϶ᴛᴏ формы кредитования с той исключительно разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы крайне важно выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)

В экономическом отношении ипотека - ϶ᴛᴏ рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

реализация конституционных прав граждан на жилье;

регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

«перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями будут:

строго определенный залог;

в большинстве случаев - целевой характер;

длительный срок предоставления (10-30 лет) При этом такой срок характерен исключительно для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по ϲʙᴏей сущности не будет самостоятельной экономической категорией. Стоит заметить, что она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отноше­ний - нередко исключительно наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и да­ет уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке воз­можен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения ϲʙᴏих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производи­тельное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг –закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструмен­тов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в ре­гионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, будет неотъемлемой частью современного разви­того рынка ценных бумаг. При ϶ᴛᴏм обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Уместно отметить, что опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека будет наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. По϶ᴛᴏму и для России ипотечный кредит будет одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать ϲʙᴏевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий)

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, кᴏᴛᴏᴩая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить ϲʙᴏй долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, побудет мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конеч­ном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, будет одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.