Виды ипотечных кредитов. Основные виды ипотечных кредитов

Ипотека давно уже для нас не новое слово. Сегодня в России для приобретения жилья существуют различные виды ипотеки и ипотечного кредитования. Каждый вид отличается условиями кредитования, и к объектам недвижимости и др.

Причем в разных банках условия могут отличаться, но в основном не существенно. Цель ведь у всех финансовых организаций одна – заработать! В нашей сегодняшней статье, мы попробуем немного разобраться в этих терминах, чтобы хотя бы иметь представление, с чем мы хотим иметь дело.

Оба варианта имеют место и достаточно выгодны. Тем более, что размер субсидии тем больше, чем дольше семья считается нуждающейся и числится среди очередников. В ближайшем будущем жилье можно будет купить квадратные метры у любого застройщика.

«Молодая семья»

Приоритетом в обеспечении жильем населения являются молодые семьи. Для них это всегда было проблемой. Из-за неопределенности и финансовой нестабильности молодых семей, банки не особо настроены на уменьшение процентных ставок. И, несмотря на это, периодически появляются доступные программы ипотечных кредитов. Нельзя забывать про на приобретение жилья или улучшения жилищных условий.

Чем отличается кредит молодой семьи?

Программы предоставляются семьям, один из супругов в которых моложе 30 лет. Первоначальный взнос для семей, где есть ребенок – от 10%. Если после предоставления кредита в семье рождается малыш, реально получить отсрочку на 5 лет.

Если у семьи нет накоплений, но работа одного из супругов перспективная, возможность вносить первоначальный взнос в 5%, а за выплату первых 25% от цены квартиры, проценты будут исчисляться минимальные.

Такой кредит не дают людям до 18 лет. Возможный призыв в ряды ВС может привести к снижению платежеспособности семьи, поэтому банк требует подтвердить, что в течение всего времени кредитования доход не иссякнет.

Также подтвердить платежеспособность и намерения погашать кредит необходимо женщинам незамужним.

В этой программе во внимание берутся платежеспособность не только самих заемщиков, но и родителей молодых супругов.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Или ломбардный вариант. Таким образом, можно частично погасить кредит или оплатить первоначальный взнос. Банк предоставляет такие условия, при которых сначала покупается новое жилье, а затем продается старое, при этом долг за ипотеку погашается в оговоренном объеме.

Этот вид кредитования выгоден лицам, у кого отсутствуют средства на первоначальный взнос или нет подтвержденного дохода. Возможно, погашать такой кредит .

Помешать передачи в залог старого жилья могут несовершеннолетние дети – собственники жилья.

Не каждый человек может самостоятельно накопить на собственное жилье. Для обычного офисного работника или молодого специалиста купить собственную квартиру без привлечения займов практически нереально. В этом случае все больше людей берут ипотечный кредит. Но мало кто из потенциальных заемщиков, до обращения в банк, имеют четкое представление о том, какие виды ипотеки существуют, и участником какой ипотечной программы он может стать. Сегодня российские банки могут предложить массу программ для ипотечных кредитов. Основные виды программ ипотечных кредитов

Решив взять ипотеку, потенциальный заемщик обращается за консультацией в кредитную организацию либо самостоятельно изучает информацию о видах ипотеки на официальных сайтах различных банков. Однако часто происходит так, что клиент, в первую очередь, интересуется именно условиями кредитования, но при этом не имеет никакого представления о самой программе, о других видах ипотечных кредитов, об их принципиальных отличиях друг от друга.

Развитие консалтинговых банковских услуг относительно ипотечных кредитов с одной стороны ощутимо расширило выбор программ, но с другой стороны затруднило и еще больше запутало заемщиков в процессе принятия решения, каким видом ипотеки воспользоваться. В настоящее время на российском рынке нишу ипотечного кредитования прочно заняли коммерческие банки, предлагающие различные варианты ипотечных кредитов. Виды ипотеки, а точнее их программы, зависят от определенного набора условий.

Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов, например, ипотечные программы можно разграничить, исходя от цели и валюты займа, наличия созаемщиков и поручителей, способов расчета, вида недвижимости и пр. Каждая из этих классификаций имеет право на существование. Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки.

Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:

• Объект недвижимости
• Цель кредитования
• Источники финансирования ипотеки
• Субъект кредитования (заемщики)
• Процентная ставка.

А если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог же приобретаемой недвижимости ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.

При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои очевидные преимущества, все же имеет один недостаток, но существенный, который заключается в том, что если возникнут обстоятельства, в результате которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, то он рискует лишиться не только вновь приобретенной недвижимости, но и заложенной. Данный факт, а также отсутствие собственной недвижимости у большого количества заемщиков, привели к тому, что популярность данного вида ипотеки несколько ниже.

Стандартные программы жилищного кредитования

Конкуренция среди банков привела к тому, что каждая кредитная организация готова предложить своим клиентам различные программы кредитования. Называться эти программы могут по-разному, одно их наименования в любом случае говорят либо о целях кредитования, либо о способе получения данного вида ипотеки. Однако при большом разнообразии ипотечных программ, основными и самыми популярными видами ипотечных кредитов являются следующие программы:

• Ипотека на вторичное жилье — один из самых распространенных видов жилищного кредитования. Отличается оптимальной процентной ставкой, лояльными условиями предоставления, а также относительной быстротой оформления кредитов. Особенностью данного вида ипотечного займа является необходимость заключения договора страхования титула.
• Ипотека на строящуюся недвижимость — этот вид ипотечного кредита позволяет приобрести квартиру еще на этапе ее строительства у того застройщика, который одобрит банк. Эта программа по своей сути — один из самых затратных займов с точки зрения размера процентной ставки, однако долевое участие позволяет значительно сэкономить на самом приобретаемом жилье ввиду его более низкой стоимости.
• Ипотека под строительство частного дома — этот вид займа позволяет обладателям собственных земельных участков построить частный дом на этой земле. Особенность этой ипотеки заключается в высокой требовательности к категории земель и в том, что строящееся жилье закладывается вместе с участком и другими зданиями, построенными на данной земле.
• Ипотека на приобретение земельного участка — данный вид жилищного кредитования позволяет заемщикам приобрести участок земли для дальнейшего строительства при условии, что заемщик может предоставить в залог банку другую недвижимость равноценную по стоимости с суммой кредита. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все сооружения, постройки и здания, расположенные на приобретаемом участке земли.
• Ипотека на загородную недвижимость — в рамках этой ипотечной программы заемщик может приобрести загородный коттедж, дом или таунхаус. Сегодня при желании, желающий купить жилье в экологической зоне, может найти оптимальные предложения, которые кредитные организации разрабатывают вместе с застройщиками, позволяющие приобрести комфортабельную недвижимость по приемлемым ценам и в зоне с благоприятными условиями.

Это далеко не все существующие ипотечные программы, которые могут предложить российские банки, но наиболее востребованные россиянами.
Виды стандарстной и социальной или льготной ипотеки

Виды социальных программ ипотеки

Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. То есть государство помогает социально не защищенным гражданам выполнить обязательства по ипотеке. При этом для данной категории граждан ставки по кредиту, как правило, значительно ниже.

Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Прежде всего, государственными субсидиями могут воспользоваться заемщики, признанные нуждающимися в улучшении условий жилья. Однако социальная ипотека распространяется и на такие категории граждан, как молодые специалисты, военнослужащие, учителя, работники РЖД, молодые семьи, работники бюджетной сферы т.д.

Имеется несколько механизмов субсидирования льготной ипотеки:

• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене
• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.

Какой из механизмов социального ипотечного кредитования используется в том или ином регионе решают местные власти. Однако, независимо от механизма субсидирования, на сегодняшний день существуют следующие виды социальной ипотеки:

• Молодой семье — помимо стандартных ипотечных программ молодая семья может воспользоваться социальной ипотекой. Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья. Возрастное ограничение — супруги не должны быть старше 35 лет. А размер субсидии зависит от стоимости одного квадратного метра и от наличия детей в семье. Так, субсидия для молодой семье без детей составит 35% стоимости квартиры, а для супругов с детьми — 40%. Государственную субсидию супруги могут использовать в качестве первого взноса при получении ипотеки на покупку жилья.
• Учителям — молодые преподаватели до 35 лет, трудоустроенные в образовательном учреждении могут также рассчитывать на помощь от государства на улучшение своих жилищных условий. Отличительная особенность этой программы — приобрести жилье можно только в том регионе, в котором трудоустроен преподаватель. При этом учитель может рассчитывать на низкую процентную ставку по кредиту и длительный срок кредитования, а государство заплатит 30%-40% от стоимости недвижимости.
• Военнослужащим — военная ипотека направлена на улучшение условий жилья военнослужащих за счет реализации их права на получение квартиры от государства путем их участия в НИС. Возможность участия в этой программе определяется датой заключения контракта о несении воинской службы. Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик военной ипотеки может использовать в качестве первоначального взноса, а за счет новых поступлений — осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту.
• Работникам РЖД — трудящиеся железнодорожники также могут приобрести собственную недвижимость с определенными льготами от государства. Наиболее важные из них: установлен минимальный размер первоначального взноса — работник РЖД обязан внести всего 10% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту — 12%, однако железнодорожник платит лишь 4,5%, а 7,5% погашает государство, при появлении ребенка в семье работника РЖД предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом стаж работы на железной дороге не может быть мене 3-х лет, а возраст участника программы не менее 21 года.
• Молодым специалистам — молодежь, трудящаяся на благо Родины, также имеет право на субсидии от государства, которые в частности заключаются в следующем: отсутствие первоначального взноса, процентная ставка — 10,5%, однако молодой специалист выплачивает только 2%, при появлении ребенка предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30 лет.
• Сотрудникам полиции — государство готово помочь сотрудникам МВД выплатить ипотеку на строительство загородного дома или на покупку квартиры. Полицейским перечисляются определенная сумма денежных средств для улучшения жилищных условий. При этом сотрудник МВД должен подтвердить, что он живет в неподобающих условиях, а срок его службы в правоохранительных органах должен быть не менее 10 лет.
• Многодетным семьям — супругам, которые повышают демографию в стране, также можно рассчитывать на помощь от государства при расширении и улучшении жилищных условий. Здесь стоит отметить, что банки многодетным семьям льгот не предоставляют, а вот федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) идет навстречу многодетным супругам, предоставляя ипотечный кредит с очень низкой процентной ставкой в размере 6,5%. Ни один коммерческий банк не предоставит такого предложения даже для малоимущих семей.
• Региональная — в некоторых регионах РФ существую дополнительные ипотечные социальные программы, призванные улучшить жизненные условия в данном регионе. Сегодня жители Татарстана, Хабаровского края, Москвы, Омска, Липецка и Приморского края могут обратиться в местные Департаменты ЖКХ, чтобы узнать, какие программы социальной ипотеки действуют в их регионе.

Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.

Ипотека в России уже давно перестала быть чем-то новым. Сегодня множество банков предлагают своим клиентам разные виды ипотеки. Каждый вид отличается условиями кредитования, куда входят, в том числе требования к недвижимости и требования к потенциальному заемщику.

Виды ипотеки в зависимости от объекта недвижимости

По объектам недвижимости ипотека делится на следующие виды:

• Ипотека на квартиру (в новостройке или на вторичном рынке). Наиболее распространенный вид ипотеки, который широко предлагается сегодняшними банками.
• Ипотека на загородное жилье (дом, коттедж, дача). Кредиты выдаются банками не только на покупку готового дома, но на его строительство. Ипотеку на покупку дома получить легче, если предоставить банку в залог не загородный дом, а более ликвидный городской. Ипотечный кредит на индивидуальное строительство жилья банки выдают под залог земельного участка, на котором предполагается стройка. Пока дом не будет полностью достроен, заемщик будет платить по кредиту завышенную процентную ставку. Причина недостроенный объект это малоликвидный залог.
• Ипотека на долю в жилом помещении . Таким видом ипотечного кредита чаще других пользуются разводящиеся супруги. Банки с большой неохотой кредитуют таких клиентов. Причина большая вероятность притворного характера сделки. Больше шансов получить такую ссуду у тех, кто достаточно давно развелся, и кто успел завести новую семью. Тут же стоит отметить, что банки не выдают ипотеку на выкуп доли в жилом помещении у близких родственников.
• Ипотека на комнату в коммунальной квартире (изолированное жилое помещение, в котором проживает несколько семей). Чтобы получить такую ипотеку заемщикам часто требуется предоставить в банк документ, подтверждающий, что соседи по квартире отказываются от права преимущественного приобретения собственности. Взамен такой бумаги; банк может принять уведомление, в котором будет сказано, что предложение о продаже комнаты поступало и осталось без ответа. Оба документа должны быть заверены у нотариуса. Наиболее охотно банки выдают такого вида ипотеку клиентам, у которых уже имеется комната или несколько комнат в квартире и они планируют выкупить оставшиеся комнаты (комнату) чтобы стать полноправным владельцем.

Виды ипотеки в зависимости от условий погашения

По условиям погашения ипотека делится на следующие виды:

• Постоянные (типовые) платежи . Самая распространенная схема, заемщик ежемесячно гасит определенную часть тела кредита, а также проценты, начисленные на остаток задолженности.
• Пружинная; ипотека . В первые годы заемщик вносит платежи в счет погашения основной суммы долга, в последующие в счет погашения долга и процентов, начисленных на непогашенный остаток кредита.
• С нарастающими платежами . В первые несколько лет заемщик вносит более низкие платежи по кредиту, нежели в последующие годы. Такую ипотеку берут те, кто рассчитывает на рост доходов, например владельцы сдаваемой в аренду недвижимости.
• С обратным аннуитетом . Данная схема радикально отличается от всех других. В этом случае подписывается финансовое соглашение, согласно которому кредитор гарантирует заемщику пожизненный ежемесячный доход взамен на постепенную утрату тем, права на свою недвижимость. Таким видом ипотечного кредита обычно пользуются пенсионеры, имеющие в своем владении квартиру и в тоже время нуждаются в дополнительных средствах к существованию.
• С залоговым счетом . Покупатель (должник) вносит на залоговый счет (счет, переданный банку в залог) определенную сумму денег и начинает выплачивать кредит по традиционной схеме (с ростом платежей). Недостающая сумма гасится залоговым счетом.
• Завершающая ипотека . Под уже прокредитованную недвижимость заемщик получает второй ипотечный (завершающий) кредит, платежи по которому направляются в счет погашения первого. Процентная ставка по второй ипотеке обычно выше, чем по первой.
• С шаровым платежом . Под термином шаровой платеж; понимается выплата основной, первоначальной суммы долга (в разы превышающей размер ежемесячных выплат) в конце срока действия кредитного договора. К этому виду ипотеки относятся: ипотека с замораживанием процентных выплат (погашение кредита и процентов по нему производится в конце срока кредитования), с частичной амортизацией (ежемесячно вносится сумма, включающая уплату основного долга и процентов по нему, в конце действия кредитного соглашения разовым платежом гасится оставшаяся величина кредита) с выплатой только процентов (ежемесячно выплачиваются только проценты по кредиту, а в конце срока кредитования вносится шаровой; платеж).
• С участием . Кредитор помимо регулярных платежей по кредиту получает от должника определенную часть дохода от объекта. Участие кредитора может проходить по нескольким схемам, он может получать часть от: превышения ренты (регулярно получаемый доход с имущества), превышения чистого операционного дохода (ожидаемый чистый годовой доход), суммы увеличения стоимости недвижимости, суммы вырученной от реализации объекта.

Виды ипотеки: социальная и коммерческая

• Социальная ипотека комплекс государственных программ направленных на улучшение жилищных условий социально незащищенных слоев населения.
• Коммерческая ипотека (ипотека на нежилое помещение, бизнес-ипотека) получение физическим или юридическим лицом ссуды в банке на покупку недвижимости (помещения, дома, земельного участка), использование которой по назначению может принести прибыль.

Какие еще существуют виды ипотеки

Также существуют следующие виды ипотеки:

• ипотека ролл-оверная, канадская она же канадский ролловер (процентная ставка по кредиту пересматривается через заранее оговоренный промежуток времени, к примеру, через каждые 3-5 лет, срок погашения при этом остается фиксированным);
• с выплатной добавленного процента;
• с периодическим увеличением суммы взноса;
• со сниженной ставкой;
• с дележом прироста стоимости имущества.

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника. Но кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право реализации данного имущества. Суть ипотеки проста - залогодатель соглашается с тем, что если он не выполнит свои обязательства по договору, его недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Ипотечный кредит - разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества. Он может быть выдан как под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, так и под залог приобретаемого имущества. Его отличительная особенность - это залог: есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки.

Термин «ипотека» (Hypotheke) древнегреческого происхождения. Буквальный его перевод - залог. В древней Греции этим термином назывался столб, который ставился на земле человека, взявшего займ. Если человек, взявший кредит, не возвращал долг, то кредитор имел право забрать себе в собственность застолблённую землю.

Ипотека - это рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения недвижимости. Ипотечный кредит можно получить для покупки квартиры, коттеджа, земли и даже для покупки комнаты в коммунальной квартире. Но кредит выдается только тем, кто, по заключению банка, в состоянии погасить его в отведенный период времени.

Ипотека – это долгосрочный кредит на недвижимость со сроком погашения 15 - 20 лет. Ипотечное кредитование дает возможность получить в пользование недвижимость сразу, а стоимость выплачивать постепенно, небольшими платежами на протяжении длительного периода.

Схематично ипотечное кредитование выглядит следующим образом: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого, как правило, превышает размер кредита.

ВИДЫ ИПОТЕКИ

Существует множество вариантов классификации видов ипотеки, например, в зависимости от объекта кредитования, в зависимости от представляемых льгот, в зависимости от условий предоставления кредита, в зависимости от способа обеспечения, валюты кредита и другие.

В зависимости от объекта кредитования можно выделить несколько видов ипотеки: на квартиру в новостройке, на приобретение квартиры на вторичном рынке, на загородную недвижимость, на комнату в коммунальной квартире, на долю в жилом помещении.

Самым распространенным из всех ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры. Такие ипотечные кредиты делятся на два типа в зависимости от того, на каком рынке (первичном или вторичном) осуществляется сделка.

Ипотека на квартиру в новостройке в настоящее время является наиболее распространенным видом и широко предлагается банками. Этот вид ипотеки позволяет купить квартиру на этапе строительства. Данный вид ипотечного кредитования является одним из наиболее затратных с точки зрения процентной ставки, но позволяет существенно сэкономить на самой приобретаемой квартире ввиду ее низкой стоимости. Следует иметь в виду, что банки выдают подобные кредиты только под определенный ими список объектов и застройщиков, в добросовестности которых они уверены и с которыми сотрудничают.

Ипотека на вторичное жилье также является распространенным видом. Давно отстроенные и обжитые квартиры привлекают многих покупателей. Этот вид ипотеки подходит людям не желающих рисковать деньгами и связываться с новостройками. Данный вид ипотечного кредитования отличается оптимальным размером процентной ставки, условиями предоставления, быстротой оформления, а также всевозможными подпрограммами, предлагающими ряд льгот для определенных категорий заемщиков.

Ипотека на загородную недвижимость дает возможность приобрести загородный дом или коттедж. Сегодня можно найти интересные предложения, позволяющие приобрести комфортное жилье по приемлемым ценам и в более благоприятной экологической обстановке. Выдача данного вида ипотеки является для банков более рискованной, чем выдача кредита на вторичное жилье.

Ипотека на комнату в коммунальной квартире также имеет место, особенно в крупных городах. При оформлении данного вида ипотеки заемщику необходимо предоставить нотариально удостоверенный отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности, либо также нотариально удостоверенное заявление - уведомление о том, что предложение от продавца поступало и осталось без ответа. Наиболее охотно этот вид ипотеки банки выдают в случае, если у заемщика уже имеется в данной коммунальной квартире одна или несколько комнат в собственности, и он желает выкупить последнюю, чтобы стать владельцем всей квартиры.

Ипотека на долю в жилом помещении встречается редко, но, тем не менее, также имеет место. Потребность в этом виде ипотеки наиболее часто возникает в результате развода супругов. Банки неохотно выдают данный вид ипотечного кредита, так как велика вероятность притворного характера сделки. Наибольший шанс будет у тех заемщиков, с момента развода которых прошло много времени и бывшие супруги уже создали новые семьи.

В зависимости от представляемых льгот различают следующие виды ипотеки: социальная и коммерческая.

Коммерческая ипотека доступна как юридическим, так и физическим лицам. Как правило, ее выдают людям, не попадающим под какие-либо льготы, но желающим улучшить свои жилищные условия. Этот вид ипотеки уже давно распространен в развитых странах мира. Его цель: дать недвижимость в кредит под собственный залог. Коммерческая ипотека - новое понятие на рынке недвижимости России. Сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития этого вида ипотеки. Следует отметить, что коммерческая ипотека подразумевает достаточно серьезные процентные ставки.

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм. Существует несколько вариантов этого вида ипотеки.

Государственная ипотека для молодой семьи имеет следующие ограничения:
- молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья;
- она должна иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии;
- возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет.
Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение этого вида ипотеки принимают органы исполнительной власти субъекта РФ.

Социальная ипотека для военных направлена на реализацию права военнослужащих на жилье. Суть этого вида ипотеки состоит в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, участвующего в программе, перечисляется некоторая сумма денег, которую он сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране.

Ипотека для малоимущих предусматривает участие государства в покупке жилья. Помощь может быть оказана в предоставлении займа под более низкий процент или в ссуде, которую государство в качестве аванса перечислит кредитору. Но заемщику оставшуюся часть долга придется погашать самому. На этот вид ипотеки могут рассчитывать учителя, врачи и другие категории граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Но чтобы попасть под действие этой программы, они должны документально доказать на это свое право.

В зависимости от условий предоставления кредита существуют следующие виды ипотеки: стандартная или типовая, с переменными выплатами, с нарастающими платежами, «пружинная», ролловерная, без первоначального взноса, с участием, с обратным аннуитетом.

Стандартная или типовая ипотека является наиболее распространённым видом ипотечного кредитования. Сущность данного вида ипотеки заключается в том, что заемщик получает от кредитора определенную сумму денежных средств на приобретение недвижимости, которая впоследствии погашается ежемесячными выплатами. Заемщик также должен с основной выплатой выплачивать и проценты по кредиту назначенные кредитором.

Ипотека с переменными выплатами. При данном виде ипотеки основная выплата и проценты выплачиваются раздельно друг от друга. Например, сначала заемщик выплачивает полностью сумму кредита, после чего производит выплату процентов.

Ипотека с нарастающими платежами предусматривает выплаты, нарастающие на протяжении всего срока погашения кредита. Этот вид ипотеки часто используют владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, исходя из того, что арендные платежи ежегодно будут увеличиваться.

«Пружинная» ипотека предусматривает регулярные равнозначные выплаты в счет погашения долга, например, в течение первого времени погашения заемщиком выплачиваются только проценты, а в последующее время проценты и основной долг. При этом виде ипотеки с осуществлением каждой выплаты происходит снижение суммарного платежа.

Ипотека ролловерная предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки, как правило, на 3 месяца или на 6 месяцев. Согласно этому виду ипотеки для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролловерного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, согласно которой ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Ипотека без первоначального взноса возможна в том случае, если заемщик использует под залог уже имеющееся у него жилое помещение, или возьмет другой вид кредита и использует его в качестве первого взноса. Данный вид ипотеки в настоящее время не слишком распространен, так как связан для банка с дополнительным риском.

Ипотека с участием применяется при финансировании доходной недвижимости. При этом виде ипотеки банк, кроме регулярных выплат основного долга и процентов, получает также выплаты, получаемые заемщиком от использования приобретенного им объекта недвижимости.

Ипотека с обратным аннуитетом обязывает кредитора производит периодические выплаты заемщику. При этом виде ипотеки остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

В зависимости от способа обеспечения ипотека бывает следующих видов: стандартная, объединенная, общая и ипотека чужого имущества.
Стандартная ипотека предполагает наличие одного конкретного обязательства, которое обеспечивается одним объектом недвижимости.
При объединенной ипотеке происходит залог нескольких имущественных объектов для обеспечения одного обязательства.
Общая ипотека предполагает использование нескольких принадлежащих отдельным собственникам объектов для исполнения одного долгового обязательства.
В рамках ипотеки чужого имущества обязательство обеспечивается за счет привлечения имущества третьего лица.

В зависимости от того, какая недвижимость будет передана в залог, различают следующие виды ипотеки:
- в качестве залога используется собственное недвижимое имущество;
- под залог приобретаемого.

Первый вид ипотеки, имеет ряд преимуществ, которые заключаются в более привлекательной процентной ставке и в возможности использовать полученный займ на различные цели. Однако, несмотря на очевидное преимущество, этот вид ипотеки имеет один существенный недостаток – если вы по каким либо причинам не сможет выплачивать долг, то можно лишиться не только вновь полученной недвижимости но и той, которая была заложена.

Второй вид ипотеки ограничивает область применения заемных денежных средств, сводя ее исключительно к приобретению заранее согласованной с кредитной организацией недвижимости. Отсутствие у большинства заемщиков собственной недвижимости, привели к тому, что популярность этого вида несколько выше.

ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕКИ

Главным преимуществом всех видов ипотеки является то, что, вместо долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку недвижимости, возникает возможность уже сейчас жить в новой комнате, квартире, доме или коттедже.

Для большинства семей ипотека единственный шанс обзавестись собственным жильем, избежать съема квартиры, переплаты владельцу недвижимости.

При всех видах ипотеки приобретаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи.

Длительный срок погашения ипотеки делает платежи приемлемыми и относительно необременительными для бюджета семьи. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.

Страхование всех видов ипотеки обязательная процедура, поэтому с уверенностью можно сказать, что ипотечный кредит безопасен как для банка, так и для заёмщика.

Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

НЕДОСТАТКИ ИПОТЕКИ

Самым большим недостатком всех видов ипотеки является так называемая «переплата» за недвижимость, которая может достигать до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. В процессе получения ипотечного кредита заемщику также приходится нести еще и дополнительные расходы, такие как:
- оплата услуг оценочной компании и нотариуса;
- плата банку за рассмотрение заявки на кредит;
- сбор за ведение ссудного счета.

При любом виде ипотеки, если заемщик перестанет оплачивать обязательные платежи, банк может выставить недвижимость на продажу, покрыть свои затраты, а оставшуюся сумму вернуть заемщику.

Сумма кредита, которую может выдать банк, ограничена, с одной стороны первоначальным взносом заемщика, с другой - величиной его доходов. При этом некоторые банки принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой.

В зависимости от банка и объекта недвижимости могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту.

При любом виде ипотеки права на недвижимость ограничиваются лишь фактическим владением, продать, подарить или поменять жилье невозможно пока не будет выплачен кредит.

Если произойдёт дефолт, то есть обесценивание денег, банк может продать недвижимость, а вырученные деньги забрать себе в счёт погашения долга. Несмотря на то, что дефолты происходят не по вине заёмщиков, тем не менее, банки оставляют за собой такое право.

Все неудобства и риски выглядят ничтожными по сравнению с возможностью совсем скоро переехать в собственную квартиру, дачу или дом.

В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Постоянный ипотечный кредит - это вид кредита имеющий также название аннуитетный-самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равноценные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.
При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:
1) основная сумма кредита;
2) срок (остаточный) погашения кредита;
3) процентная ставка.
Этот вид ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с "шаровым" платежом - предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. "шаровой" платеж в конце срока кредитования.
Разновидности методов кредитования с "шаровым" платежом:
- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный процент, например, кредиты под освоение земли;
- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности "шаровым" платежом;
- частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.
Схемы кредитования с "шаровым" платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит .
Особенности кредитования следующие:
- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.
Несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием - представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода, и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.
Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:
- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;
- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.
Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии (относительно увеличения стоимости) есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.
Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:
- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;
- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.
Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами - применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов.
Особенности такого метода кредитования:
- минимальный первоначальный взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
- на определенном этапе начинаются одинаковые платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.
При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такая схема финансирования вполне удобна для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не извлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом - предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой , основные характеристики:
- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;
- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;
- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;
- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
- могут действовать, условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т.е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.
Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:
1) кредиты с корректируемой процентной ставкой;
2) кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;
3) кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два варианта:
- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;
- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

Кредит с индексируемыми платежами - отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и, если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

"Канадский ролловер " - ипотека, характеризующаяся переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет).

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека) - основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. Возможно использование двух методов финансирования сделки:
1) Прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
2) Принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.
Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательства по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд. Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкой - это вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Полезные страницы.