По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе разрешить временное проживание в находящемся в пользовании жилом помещении (квартире) другим гражданам - временным жильцам. Под временными жильцами понимаются граждане, которые вселяются в квартиру для кратковременного проживания без приобретения самостоятельного права на ее использование - родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи, домашние работники (няни, горничные, сторожа и т.д.) и другие лица, которые временно пользуются жилой площадью. Таким образом, временными жильцами могут быть любые граждане, а не только члены семьи нанимателя
Порядок и условия проживания временных жильцов регламентируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
Как наниматель, так и совместно проживающие с ним члены семьи вправе по взаимному согласию разрешить проживание временным жильцам. Нанимателю предоставлено право запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы (нормы предоставления).
Проживание временных жильцов осуществляется без взимания платы за пользование помещением, то есть безвозмездно. Этот признак отличает временное проживание от проживания по договору коммерческого найма жилого помещения, который является возмездным, а размер платы за поднаем жилого помещения определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.
Таким образом, временные жильцы не участвуют в расходах по найму, не платят никаких сумм нанимателю. В случае возмездного проживания жильца имеет место коммерческий поднаем жилья, который самостоятельно регламентируется в Гражданском и Жилищном кодексах РФ.
Наниматель жилого помещения, представленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилье в поднаем.
В отличие от коммерческой найма жилого помещения временное пребывание граждан на чужой жилой площади не оформляется каким-либо специальным договором, а осуществляется на основе их взаимной договоренности.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Иными словами, прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает право пользования жилым помещением и временных жильцов.
Ответственность за действия временных жильцов, связанных с нарушением правил пользования жилым помещением, несет наниматель.
Комментарий к статье 80
Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).
Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Те родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы.
См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145.
Поселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса вселения временных жильцов. На необходимость получения согласия на поселение временных жильцов, в т.ч. и гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, обращено внимание в п. 29 указанного Постановления. На поселение временных жильцов необходимо также получать согласие граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, вселенных нанимателем в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ.
Разрешение наймодателя на поселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца).
Наймодатель, как уже неоднократно подчеркивалось, вправе возражать против вселения временных жильцов в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного проживающего. Общая площадь жилого помещения на одного проживающего в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.
Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора. Таким образом, безусловно, можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения о том, что по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда служили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в бога, особое отношение к родственникам и др. .
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 773.
Временные жильцы не уплачивают какое-либо вознаграждение нанимателю, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК). Такая плата за временных жильцов вносится нанимателем жилого помещения, который для этого должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Дополнительное соглашение заключается на срок проживания временных жильцов.
В отличие от ст. 680 ГК РФ, также определяющей правовое положение временных жильцов и срок их проживания - до шести месяцев, в ч. 2 ст. 80 ЖК РФ указано, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Приобретенное временным жильцом право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение. Права временных жильцов производны от прав нанимателя жилого помещения. Наниматель, который разрешает проживание в нем временных жильцов, "заслоняет" их перед наймодателем.
См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 51.
Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания по требованию нанимателя или любого вместе с ним проживающего члена семьи. В том случае, если срок не согласован, - не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования.
Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:
прекращения договора социального найма;
истечения согласованного с ними срока проживания;
требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи (если срок не был согласован - по первому их требованию).
В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Как правило, споры возникают в случаях, когда вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов лица оспаривают временный характер своего проживания и ссылаются на свое вселение в качестве членов семьи нанимателя и в связи с этим приобретения самостоятельного права на жилое помещение. Между тем независимо от продолжительности проживания в жилом помещении временные жильцы самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают.
В этих случаях суду необходимо установить соответствие правового положения временного жильца требованиям ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, обратив внимание на безвозмездность и срок проживания.
Кроме того, конечно, нахождение временного жильца в том или ином месте временного пребывания (жилом помещении) влечет необходимость уведомления органов регистрационного учета о месте их пребывания в соответствии с установленным законом порядком. Правовая позиция относительно регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства была изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", в котором было указано, что "при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях" .
См.: п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" // Бюллетень ВС РФ. 1996. N 2. С. 1.
Следует обратить внимание также на то, что Конституционным Судом РФ положения п. п. 10, 12, 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, устанавливающие ограничение срока регистрации по месту пребывания до шести месяцев (п. 10) и возможность отказа гражданину в регистрации по месту пребывания и по месту жительства (п. п. 12 и 21), были признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 27 (ч. 1) и ст. 55 (ч. 3).
См.: Постановление КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П по делу о проверке конституционности п. п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 // Вестник КС РФ. 1998. N 3.
Утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939). В настоящее время нормы указанного Постановления Правительства РФ приведены в соответствие с Постановлением КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П.
Исходя из статьи 80 ЖК РФ, срок проживания временных жильцов не может превышать полугода.
Нанимателем является человек, взявший на себя ответственность за жилье, оплачиваемое согласно пунктам договора социального найма.
Наймодатель - собственник сдаваемого помещения или уполномоченный им представитель, обязующийся передать его за оговоренную ежемесячную плату или безвозмездно во временное пользование.
Временные жильцы - ответственные лица, назначенные наймодателем. Перед последним они периодически отчитываются за состояние дома, оплачивают и содержат в исправном состоянии взятые в аренду квадраты. Законом проживание таких владельцев ограничивается разумными сроками для защиты хозяев жилья.
Перед вселением наймодателем определяются условия для жильцов по договору:
- Случаи, когда наступает ответственность: пожар, подтопление соседей, материальный ущерб в помещении;
- Все решения принимаются с согласия остальных собственников жилья;
- Наймодателем ограничивается вселение временных жильцов при условии нехватки квадратов. Общая площадь не должна быть меньше 10 квадратов на человека. Значение меняется в зависимости от региона;
- Максимальный срок проживания нанимателя составляет 6 месяцев;
- Перед наймодателем жильцы отчитываются при каждом совершенном действии с квартирой или домом.
Временные жильцы освобождают помещение при следующих требованиях:
- По окончании срока, указанного нанимателем в договоре найма;
- При первом требовании, озвученным наймодателем или одним из собственников жилья. На выполнение отводится не более семи дней;
- Судебные разбирательства в отношении временных жильцов имеют место при истечении срока действия договора социального-найма, а также если наймодатель получил отказ в освобождении занимаемой площади. Положительное решение суда будет на стороне последнего. Выселению подлежат все ранее проживавшие люди без назначения аналогичной жилплощади.
Положения об обязанностях нанимателя
Безвозмездное пользование жильем разрешается людям на основании статьи 680 ГК РФ.
Условием вселения являются пункты:
- Обязательно общее согласие наймодателя и всех проживающих с ним собственников;
- Условия вселения не противоречат требованиям ЖК РФ. Учтены нормы квадратуры на одного проживающего и помещение пригодно для проживания;
- Временное пребывание жильцов не будет превышать 6 месяцев;
- Наймодатель и совместно проживающие лица должны быть полностью проинформированы об условиях соглашения. Оглашаются принципы оплаты коммунальных услуг, дата внесения средств за дополнительные траты (на радио и телевизионную связь, пользование интернетом);
- Аналогичные требования возникают при коллективной собственности жилищным кооперативом. Наниматель остается ответственным лицом, а временные жильцы не имеют права распоряжаться помещением. Они могут только пользоваться и проживать в предоставленном жилье.
Выселению наймодателем подлежат лица, нарушившие нормы содержания жилья и совместного проживания в многоквартирных домах, указанных в ст. 67 ЖК РФ:
- Нарушение сроков оплаты коммунальных квитанций, указанных в дополнительном соглашении к договору. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за все просрочки;
- Жилое помещение должно использоваться по назначению;
- Передача жилья происходит с естественным износом помещения;
- Текущий ремонт ложится на плечи временных нанимателей;
- Все изменения условий проживания должны доводиться до наймодателя;
- Наймодатель имеет право беспрепятственно попадать в собственное помещение в оговоренные с нанимателем сроки. Это необходимо для осмотра квартиры на целостность и контроля над соблюдением условий проживания.
Чтобы остаться в квартире более максимального срока проживания, нанимателю придется снова выставлять требование к наймодателю с просьбой продлить договор-найма. Отсчет нового периода в 6 месяцев начнется заново и будут действовать перечисленные положения (за исключением оговоренных в договоре).
Дополнительные сведения
При вселении жильцов учитывается нормативы:
- Норма постановки на учет. Квартиры должны иметь 10 м. кв. от общих квадратов. Для коммуналок не менее 15-ти.
- Норма предоставления - не менее 18 метров квадратных.
В каждой области установленные нормы утверждаются местными органами управления. Договор между временными жильцами и наймодателем заключается устно, перечисленные ограничения сохраняются 6 месяцев до дня выселения временных жильцов.
Ответственность квартирантов перед наймодателем наступает в следующих случаях:
- Шумное проживание или вечеринки после 22 часов вечера;
- Нарушения выброса отходов жизнедеятельности и захламление площадей общего пользования;
- Опасное поведение, идущее вразрез с требованиями пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическими нормами;
- Передача квартиры третьим лицам, проживающим во время отсутствия нанимателя;
- Получение выгоды от сдачи в аренду помещения;
- Использование квартиры в качестве склада или производства, организация притонов;
- Смена замков, отсутствие у наймодателя ключей от квартиры. Посещение собственником происходит строго в сроки, оговоренные в дополнительном соглашении;
- Все неисправности вследствие пожара, затопления, порчи другого имущества в доме устраняет наниматель за собственный счет в полном объеме;
- Сдача квартиры происходит по описи, обязательно в присутствии нанимателя. Не рекомендуется оставлять помещение без получения подписи от хозяев об отсутствии претензий ;
- Сроки оплаты жилья установлены ЖК РФ до 10-го числа каждого месяца.
Уважать права соседей придется неукоснительно. При жалобах двух собственников квартиранты выселяются безоговорочно.
Одним из полномочий нанимателя является право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов.
Поднаем жилого помещения. Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом и другими законодательными актами Российской Федерации. По договору поднайма жилого помещения наниматель передает на срок в пользование поднанимателю часть занимаемого им помещения, при временном въезде - все жилое помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением (ст. 76 ЖК РСФСР). Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 685 ГК РФ).
Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:
1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РСФСР);
3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;
4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон.
В ст. 78 ЖК РСФСР говорится, что в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства. Однако эта норма фактически утратила силу и не применяется, так как она противоречит принципам, на которых развиваются рыночные отношения в жилищной сфере. По этим же основаниям фактически утратила силу норма, закрепленная в ст. 79 ЖК РСФСР и предусматривающая изъятие жилой площади, используемой "для извлечения нетрудовых доходов".
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ). На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Поэтому по истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и, при отказе освободить занимаемое жилое помещение, по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.
Договор поднайма может быть также расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 65 и 98 ЖК РСФСР: при возвращении нанимателя или членов его семьи в жилое помещение, а также в случаях систематического разрушения или порчи поднанимателем или членами его семьи жилого помещения, нарушения правил общежития и по другим основаниям.
Вселение временных жильцов. Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию и с предварительного уведомления наймодателя разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
Наймодатель, получив уведомление о возможном их въезде, может запретить проживание временных жильцов либо их въезда при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР). Правило ст. 680 ГК РФ о временных жильцах носит общий характер и применяется к любому виду договора найма.
В отличие от норм ст. 81 ЖК РСФСР, не предусматривающей получение согласия наймодателя при вселении временных жильцов, ст. 680 ГК РФ вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов.
Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает взимания платы за пользование помещением, поскольку обычно в качестве временных жильцов пользуются жилым помещением родственники или близкие друзья нанимателя и членов его семьи. Временные жильцы, если они вселились не как члены семьи нанимателя, не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.
Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде из помещения-. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.
