Рубрика «Экономика предприятия. Стратегия и тактика управления »
Н.А. Рабец, экономист
Рассматривая возможность получения кредита в банке, заемщик оценивает варианты условий заимствования с позиций их выгодности. При этом не меньшее значение, чем сумма кредита и срок кредитования, имеет величина процентной ставки, от которой зависит сумма дополнительных ежемесячных платежей банку.
Согласно действующему законодательству платность является одним из основных условий кредитования, поэтому размер процентной ставки обязательно указывается в кредитном договоре.
Банки предлагают субъектам хозяйствования различные условия и схемы финансирования. Некоторые предлагаемые условия зависят от вида деятельности будущего заемщика, ее показателей. На банковском рынке имеется множество предложений, поэтому оценить, какой вид, заимствования выгоднее выбрать, достаточно сложно. При краткосрочном кредитовании сориентироваться проще. При длительном сроке кредитования требуется более тщательное изучение его принципиальных условий, в т. ч. касающихся стоимости.
Стоимость кредитных продуктов зависит от стоимости ресурсной базы и оценки рисков с учетом возможных негативных последствий. Для клиента банка важно также учитывать перспективы сотрудничества с банком и ожидаемое изменение стоимости ресурсов на межбанковском рынке, поскольку оно повлечет изменение стоимости заимствования.
ФИКСИРОВАННАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА
Учесть все возможные варианты изменения экономической ситуации нереально, поэтому и минимизировать потери от пользования кредитными средствами сложно, особенно при долгосрочном кредитовании.
Таким образом, именно на стадии согласования необходимо просчитать, каким стоимостным условиям следует отдать предпочтение. Если кредит долгосрочный, то лучше выбрать фиксированную процентную ставку .
Согласно ст. 145 Банковского кодекса Республики Беларусь (далее — БК) размер фиксированной годовой процентной ставки предусматривается в кредитном договоре при его заключении и является постоянным в течение срока действия кредитного договора. Размер переменной годовой процентной ставки меняется в порядке, согласованном сторонами при заключении кредитного договора, и не может быть изменен в одностороннем порядке.
Если исходить из норм ст. 145 БК, то фиксированная ставка должна оставаться постоянной в течение всего периода пользования кредитными ресурсами по заключенному кредитному договору. Вместе с тем законодательство не запрещает ее изменение по соглашению сторон, поэтому фиксированная процентная ставка также может меняться (например, вследствие ухудшения экономической ситуации или финансовых показателей кредитополучателя, удорожания ресурсов).
Изменение фиксированной процентной ставки оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору. Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом и иными актами законодательства или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными актами законодательства или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Следует отметить, что кредитным договором в большинстве случаев предусматривается возможность увеличения процентной ставки в период пользования кредитом. Банки, как правило, даже определяют максимальный размер увеличения фиксированной процентной ставки при определенных обстоятельствах (например, изменении ставки рефинансирования).
Если банк сочтет, что перечисленные в кредитном договоре обстоятельства уже имеют место, клиенту направляется письмо с предложением заключить дополнительное соглашение об изменении процентной ставки. Клиент может согласиться на это, отказаться или проигнорировать предложение, что тоже расценивается как отрицательный ответ, если кредитным договором не предусмотрено обратное.
В случае если стороны не достигли соглашения относительно приведения договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или его расторжения, договор может быть, расторгнут согласно ст. 421 ГК. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Также банк может предлагать увеличение размера фиксированной процентной ставки по причине несвоевременного погашения задолженности клиентом, в связи с ухудшением его финансового состояния. Такое повышение процентной ставки обычно предусматривается условиями кредитного договора, поэтому заключать дополнительное соглашение не нужно. Оно обязательно заключается только в том случае, если в кредитном договоре отсутствует условие об уплате процентов в повышенном размере при непогашении кредита в срок.
В соответствии со ст. 145 БК кредитополучатель, не возвративший (не погасивший) кредит в срок, обязан в период со следующего дня после истечения срока возврата (погашения) кредита до его полного возврата (погашения) уплачивать проценты за пользование кредитом в повышенном размере, определенном в кредитном договоре, если иной размер не предусмотрен законодательством Республики Беларусь.
Если срок погашения кредита еще не наступил, однако появились признаки ухудшения финансового состояния заемщика, банк может инициировать увеличение стоимости кредита, однако данный вопрос решается только по договоренности между сторонами.
У банков есть способы воздействия на клиентов, не соглашающихся на увеличение процентной ставки по кредиту. Например, банк может отказаться от дальнейшего предоставления кредита клиенту. Возможность одностороннего отказа банка от дальнейшего исполнения своих обязательств должна вытекать или из условий кредитного договора, или норм законодательства. Положения ст. 141 БК дают банку право отказаться от исполнения своих обязательств по кредитному договору в случае неисполнения кредитополучателем своих обязательств по этому договору.
Кроме того, банк может потребовать досрочного погашения кредита в соответствии с условиями кредитного договора. Право банка на досрочное взыскание кредита при неисполнении или ненадлежащем исполнении кредитополучателем обязательств по кредитному договору предусматривает ст. 143 БК. Законодательством не конкретизировано, какие обязательства имеются в виду, поэтому они определяются по усмотрению кредитодателя. В число указанных обязательств может входить и подписание клиентом дополнительного соглашения об увеличении размера процентной ставки.
Следовательно, если от клиента не получен ответ по истечении срока, установленного для заключения дополнительного соглашения об изменении условий кредитного договора в части платы за кредит, кредитодатель может потребовать досрочного его возврата, если соответствующее условие предусмотрено кредитным договором. При получении такого требования клиент должен погасить кредит в указанный банком срок. Кредитным договором устанавливается срок досрочного погашения кредита. Согласно Инструкции о порядке предоставления (размещения) банками денежных средств в форме кредита и их возврата, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.12.2003 № 226 (в ред. от 04.09.2015; далее — Инструкция № 226), срок, в течение которого кредитополучатель — физическое лицо или субъект малого предпринимательства обязан, если это предусмотрено кредитным договором, досрочно возвратить (погасить) кредит в случае неисполнения им условия кредитного договора о заключении к нему дополнительного соглашения об увеличении размера процентов за пользование кредитом, должен составлять не менее трех месяцев со дня предъявления банком-кредитодателем требования о досрочном возврате (погашении) кредита.
В соответствии с Законом Республики Беларусь от 01.07.2010 № 148-З «О поддержке малого и среднего предпринимательства» (в ред. от 30.12.2015) к субъектам малого предпринимательства относятся:
- индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в Республике Беларусь;
- микроорганизации — зарегистрированные в Республике Беларусь коммерческие организации со средней численностью работников за календарный год до 15 чел. включительно;
- малые организации — зарегистрированные в Республике Беларусь коммерческие организации со средней численностью работников за календарный год от 16 до 100 чел. включительно.
Таким образом, если клиент банка не согласится на увеличение процентной ставки, он имеет право досрочно погасить кредит в установленный кредитным договором срок или перекредитоваться в другом банке на приемлемых для него условиях. Если же у него нет возможности получить кредит в другом банке и недостаточно собственных средств для погашения кредита, то клиенту остается только согласиться на вариант, который предлагает банк, и подписать дополнительное соглашение об увеличении процентной ставки.
ПЕРЕМЕННАЯ СТАВКА
Чтобы избежать проблем, связанных с согласованием с банком возможного увеличения процентной ставки, можно заключить договор, предусматривающий переменную процентную ставку по кредиту. Она не может быть абсолютной величиной и определяется с привязкой к ставке рефинансирования или ставке овернайт.
Согласно ст. 31 БК ставка рефинансирования — это ставка Национального банка Республики Беларусь, являющаяся базовым инструментом регулирования уровня процентных ставок на денежном рынке и служащая основой для установления процентных ставок по операциям предоставления ликвидности банкам.
Например , кредитным договором определена процентная ставка в размере ставки рефинансирования плюс два процентных пункта. Переменной составляющей этой процентной ставки является ставка рефинансирования, а постоянной — два процентных пункта. Если банк захочет увеличить постоянную составляющую до пяти процентных пунктов, для этого потребуется согласие кредитополучателя и заключение дополнительного соглашения к кредитному договору.
Ставка по постоянно доступным операциям Национального банка Республики Беларусь в форме кредита овернайт в настоящее время равна 23 %. Проценты по кредиту определяются в процентном отношении к этой ставке. В каждом банке и для каждого клиента устанавливаются свои условия. В одном банке процентная ставка по кредиту может равняться 90 % от ставки овернайт, в другом — 95 % и т. д.
Иногда на практике в качестве базовой ставки используется ставка LIBOR либо EURIBOR, которая увеличивается или уменьшается на определенное количество процентных пунктов на усмотрение банка. Ставка LIBOR — это средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском межбанковском рынке с предложениями средств в разных валютах (см. схему) и на различные сроки (от суток до одного года). Размер ставки выбирается на период, равный периоду кредитования. Ставка EURIBOR является усредненной процентной ставкой по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро.
Чаще всего ставки LIBOR и EURIBOR применяются в качестве базовых при кредитовании за счет ресурсов иностранных банков. Это делается для минимизации потерь и защиты от резкого изменения ставок на мировых рынках. Преимущественно такие ставки используются при получении кредита посредством постфинансирования, которое требует привлечения ресурсов иностранного банка.
До 2016 г. активно производилась выдача экспортерам-резидентам экспортных кредитов в иностранной валюте, кроме российских рублей, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 № 534 «О содействии развитию экспорта товаров (работ, услуг)» (в ред. от 21.06.2016) с уплатой процентов по ставке CIRRs, которая является коммерчески ориентированной процентной ставкой в соответствии с положениями Соглашения об официально поддерживаемых экспортных кредитах, разработанного странами — членами Организации по экономическому сотрудничеству и развитию.
В настоящее время экспортные кредиты выдаются только нерезидентам. Уполномочен на их выдачу всего один банк — ОАО «Банк развития Республики Беларусь». Однако для экспортеров страны это тоже имеет значение, поскольку они могут инициировать получение экспортных кредитов своими партнерами по бизнесу и тем самым обеспечить оперативность расчетов.
ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА И ПРОЦЕНТОВ ПО НЕМУ
Независимо от стоимостных условий кредитования и вида процентной ставки погашение процентов по кредиту, как правило, производится ежемесячно. Так, согласно ст. 137 БК по кредитному договору банк или небанковская кредитно-финансовая организация (кредитодатель) обязуются предоставить денежные средства (кредит) другому лицу (кредитополучателю) в размере и на условиях, определенных договором, а кредитополучатель обязуется возвратить (погасить) кредит и уплатить проценты за пользование им. При этом взимание кредитодателем каких-либо дополнительных платежей (комиссионных и иных) за пользование кредитом не допускается.
В соответствии со ст. 145 БК кредитодатель при заключении кредитного договора с кредитополучателем определяет самостоятельно размер, периодичность начисления и сроки уплаты процентов за пользование кредитом.
Стороны вправе предусмотреть в кредитном договоре порядок, при котором проценты за пользование кредитом уплачиваются полностью в день возврата (погашения) кредита или равномерными долями в период его возврата (погашения), если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь или в установленном порядке Правительством Республики Беларусь.
В соответствии с Инструкцией № 226 погашение (возврат) кредита, уплата процентов за пользование им производятся как в безналичной форме на счет кредитодателя, так и наличными денежными средствами в кассу кредитодателя в соответствии с кредитным договором и законодательством Республики Беларусь.
Индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность без открытия текущих (расчетных) банковских счетов, могут погашать кредит, уплачивать проценты за пользование им наличными денежными средствами путем внесения в кассу кредитодателя без ограничения размеров платежа.
ПОГАШЕНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПЕРЕД БАНКОМ
Иногда клиент банка не может своевременно осуществить уплату процентов по кредиту. Если у него нет других обязательств перед банком, не исполненных в срок, он должен уплатить проценты, как только у него появятся деньги. Если у клиента имеются и другие виды задолженности перед банком, он погашает их в очередности, предусмотренной ст. 145 БК. Согласно этой статье при недостаточности средств для полного исполнения обязательств по кредитному договору кредитополучатель в первую очередь погашает издержки банка по исполнению обязательства, во вторую очередь — основную сумму долга по кредиту, затем причитающиеся проценты за пользование им, в третью очередь исполняет иные обязательства, вытекающие из кредитного договора, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.
В кредитном договоре может быть предусмотрена ответственность кредитополучателя за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом.
При оформлении ипотечного кредита некоторые банки предлагают заемщикам два вида процентных ставок, а именно фиксированные и плавающие процентные ставки . Придуманы они банками, чтобы разнообразить предложение продуктов для заёмщиков и дать возможность выбрать наиболее интересный вариант. И, как показывает практика, каждая находит свое применение.
Фиксированная процентная ставка - это система начисления процентов, когда в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита.
Плавающая процентная ставка - это система начисления процентов, которая "привязана" к какому-либо рыночному показателю. Размер плавающей процентной ставки состоит из двух частей – базовой части и плавающего индекса, который и влияет на повышение или понижение размера ставки. Большинство заемщиков бояться брать кредит с плавающей процентной ставкой, потому что опасаются резкого роста индекса, влияющего на размер процентной ставки, однако практически все банки готовы поддерживать интересы своих клиентов и в случае значительного роста индекса устанавливать максимальный размер процентной ставки, выше которого она не может подниматься.
Для выдачи кредитов на российском рынке чаще всего используются два индекса: LIBOR (London Interbank Offered Rate, или Лондонская межбанковская ставка предложения) для кредитов в валюте и MosPrime (MosPrime Rate - Moscow Prime Offered Rate) - для рублевых.
LIBOR – это признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London InterBank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения).
MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) - индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке. Эта ставка формируется Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. Ставки, объявляемые банками для формирования индикативной ставки MosPrime Rate, являются исключительно индикативной информацией, в то же время объявляемые ставки должны отражать уровень процентных ставок, по которым банки-участники в момент объявления котировок будут готовы предоставить кредиты, выдаваемые в соответствии с законодательством РФ первоклассным финансовым институтам, осуществляющим операции на московском денежном рынке.
Как меняется "плавающая" процентная ставка?
Ставка LIBOR может фиксироваться на различные периоды от нескольких дней до 12 месяцев. В ипотечном кредитовании часто используется LIBOR 6 месяцев (LIBOR 6m). Обычно при кредитовании с плавающей ставкой смена процента происходит 2 раза в год, т.е. каждые 6 месяцев плавающая часть изменяется, в зависимости от значения определенного рыночного показателя. Возможны и другие варианты, к примеру, каждые 3 или 12 месяцев индекс может пересматривается. Частая смена процентной ставки не удобна для самих получателей кредитов, поэтому кредитные организации стараются придерживаться именно периода в 6 месяцев. В каждом новом периоде заемщик будет выплачивать кредит с учетом нового значения индекса.
Как меняется "фиксированная" процентная ставка?
Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с условиями кредитного договора или по соглашению сторон. Российское законодательство не предусматривает иных оснований для изменения процентной ставки. Поэтому, если кредитным договором не предусмотрено иное, процентная ставка может быть изменена только при подписании заемщиком дополнительного документа, изменяющего условия кредитного договора.
Главным преимуществом фиксированной процентной ставки является стабильность, при которой заемщик всегда знает, какую сумму он должен оплачивать и не нуждается в регулярном заключении дополнительных соглашений с банком, однако при получении кредита с плавающей процентной ставкой всегда есть вероятность немного сэкономить, ведь даже 0,5-1% разницы могут выливаться в весьма заметные для семейного бюджета суммы. В случае же заметного повышения плавающей процентной ставки в крайнем случае всегда можно обратиться в банк с целью рефинансирования кредита, т.е. предоставления нового кредита для погашения действующего. При этом новый кредит стоит брать под фиксированную процентную ставку.
В России обсуждают вопрос реанимации ипотеки с плавающей ставкой
В России обсуждают вопрос реанимации ипотеки с плавающей ставкой. В конце прошлого года руководство Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В конце октября первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов поручил Минфину и Минстрою совместно с Центробанком РФ, АИЖК и рядом ведущих российских банков подготовить предложения по государственному субсидированию ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ или инфляции.
Минстрой рассматривает возможность введения с 2016 года плавающей процентной ставки по ипотеке для сохранения объемов выдачи кредитов. Однако уже в ноябре замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявил, что «плавающая ставка ипотеки с господдержкой в случае ее введения не должна быть привязана к инфляции» . «Если она привязана к инфляции, это разрушительно для всех участников процесса, в том числе для банков», — подчеркнул Моисеев.
Что такое переменная ставка
Плавающая/переменная процентная ставка — ставка по кредитам, размер которой не зафиксирован, а рассчитывается по формуле, определенной договором. Как правило, она привязывается к ставкам на межбанковском рынке, например к MosPrime — индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке.
К такой ставке банк прибавляет еще свой фиксированный процент. В зависимости от условий договора ставка может пересматриваться как ежедневно, так и в другие согласованные сроки, например ежемесячно. Промежутки времени, через которые банком пересматривается плавающая ставка, называются процентными периодами.
Между тем переменная ставка для рынка ипотечного кредитования в России не является новацией — в некоторые банковские продукты она была заложена и раньше. «Она применялась и применяется многими банками, хотя в 2014-2015 годах уже значительно реже», — вспоминает руководитель службы внутреннего контроля банка «ДельтаКредит» Ирина Павлова. В «ДельтаКредит» ранее были продукты с плавающей ставкой, однако они не пользовались особым спросом и были закрыты. «Высоким спросом они не пользовались, поскольку были доступны только по кредитам в валюте и изначально являлись одним из самых рискованных видов кредитования», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.
Эксперты считают, что предложения с плавающей ставкой вряд ли составят значительную конкуренцию стандартным предложениям на рынке. «Дело в том, что заемщик, выбравший кредитную программу с фиксированной ставкой, знает, сколько он должен платить банку каждый месяц. Это значит, что можно четко планировать свои расходы по ипотеке, что особенно актуально в периоды экономической нестабильности», — поясняет Кристина Шульгина.
Выгода в ипотечном кредите не зависит от вида кредитования: фиксированная ставка или плавающая. «Выгода зависит больше не от типа, а от размера процентной ставки. Но в целом фиксированная ставка дает четкое понимание о размере ежемесячного платежа на весь срок кредита. При плавающей ставке предсказать динамику индекса, к которому она привязана, практически невозможно. Это осложняет оценку платежеспособности клиента для банка и планирование бюджета самим клиентам», — считает Ирина Павлова.
По мнению экспертов, человек, взявший ипотеку, может столкнуться с непрогнозируемыми расходами. «Это связано с тем, что такая ставка состоит из двух частей — фиксированного базового процента и плавающего индекса (скорее всего, речь будет идти о рублевом MosPrime), который всегда находится в динамике. Для сравнения, в начале этого года индекс составлял 23,52%, в июне — 13,42%, в ноябре — уже 11,82% (в пределах 6-10% несколькими годами ранее). То есть заемщики, оформляющие такую ипотеку, рискуют получить непрогнозируемые и более высокие, чем ожидалось, платежи, а это уже прямой путь к появлению просрочек по ипотечным долгам», — объясняет Кристина Шульгина.
Тем не менее на рынке существуют комбинированные ипотечные продукты. Отличие комбинированных ставок в том, что ставка фиксируется не на год, как при плавающих ставках, и не на весь срок кредитования, как при фиксированных. Так, по словам Ирины Павловой, сейчас в банке «ДельтаКредит» имеется продукт с комбинированной ставкой — первые пять лет ставка фиксированная, далее оставшийся срок — от 7,75% + Mosprime 3M. «Данный продукт пользовался большим спросом у наших клиентов в 2008-2014 годах, в 2015-м клиенты предпочитают фиксированную ставку», — сообщает она.
Сергей Велесевич; фото Александр Рюмин (ТАСС)
При заключении договора о кредите надо внимательно читать все пункты, которые в нем написаны. Главная проблема заключается в том, что прочитав весь договор, простой гражданин не всегда понимает, что по его кредиту может меняться, соответственно, она может сильно отличаться от той, о которой ему изначально рассказывал менеджер. А все потому, что кредит был взят по так называемой плавающей процентной ставке. Что это такое и существуют ли другие виды ставок?
На самом деле при взятии потребительского кредита обычно подобных вопросов не возникает — речь идет о фиксированной ставке. Что это значит? Это значит, что фиксированная процентная ставка устанавливается во время подписания кредитного договора и действует в течении всего периода кредитования. То есть это та ставка, о которой говорил менеджер вам изначально. При этом не важно, насколько лет вы берете кредит, будь это хоть минимальный, хоть максимальный срок — ничего не изменится и в этом есть свои плюсы. Например, при поднятии ключевой ставки Центробанком, что было сделано в конце 2014 года, сумма ваших выплат меняться не будет.
Что касается плавающей процентной ставки, то она может меняться в зависимости от нескольких причин. Обычно она зависит от ситуации на рынке межбанковского кредитования и рассчитывается с учетом одного из его индикаторов. На нашем рынке два основных индикатора — LIBOR и MosPrime. Первый применяется для займов в долларах, а второй — в рублях. Колебания, которым подвержены основные индикаторы, в долгосрочной перспективе рассчитать физически невозможно, так как ситуация на рынке может сильно измениться в один день. Поэтому все риски берет на себя заемщик.
Впрочем, многие банки предлагают воспользоваться особым механизмом страхования. Он позволяет установить своеобразные рамки для колеблющегося показателя рыночной кредитной ставки. В таком случае при выходе показателя за рамки он считается недействительным и показатель фиксируется на максимально высоком или максимально низком уровне. Это, кстати, выгодно не только заемщику, но и банку.
К слову, хотелось бы отметить, что плавающая процентная ставка чаще всего применяется в , на рынке потребительского кредита она используется намного реже. Впрочем, все может измениться. Как было написано выше, Центробанк поднял ключевую ставку до 17% с 10,5%, в результате чего банки вынуждены были поднять процентную ставку. Поэтому при взятии кредита сейчас есть немалая вероятность того, что процентная ставка будет именно плавающая.
Что выбрать?
В нынешней и весьма нестабильной ситуации, которая сильно изменилась в 2014 году, конечно же, лучше отдать свое предпочтение фиксированной ставке, что бы не зависеть от различных величин. И пусть вас не смущает то, что в случае плавающей процентной ставки выплаты по кредиту будут несколько ниже, поскольку в дальнейшем, скорее всего, кредит с фиксированной ставкой окажется намного выгоднее. Другое дело, что банки значительно подняли кредитные ставки, что наверняка скажется на уменьшении количества взятых кредитов… Впрочем, это тема для другого разговора.
На сегодняшний день существует множество ипотечных программ. В каждой из программ существуют свои параметры, такие как: сумма кредита, срок, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения, размер комиссии за выдачу кредита и т.д. Также банки предлагают заемщикам выбрать процентные ставки – фиксированные и плавающие.
Тем не менее, потенциальному заемщику трудно разобраться в преимуществах этих ставок самостоятельно. В основном берут кредиты с фиксированной ставкой, так как плавающая ставка вызывает недоверие, и люди ждут очередного подвоха.
Тем более что при фиксированной ставке заемщик точно знает, сколько ему откладывать денег с зарплаты, нежели отслеживать изменения ставок и переживать, как это может отразиться на кредите. Поэтому в основном плавающей процентной ставкой пользуются финансово подкованные люди, которых не пугает возможное повышение ставок, и которые знают, как извлечь выгоду из этого продукта.
В целом можно говорить о том, что выбор вида процентной ставки является одним из основных шагов ипотечной сделки.
Для того чтобы проблем не возникало, мы поможем разобраться в тонкостях этих ставок. Итак, фиксированная процентная ставка - это система начисления процентов, когда в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются, исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита. Плавающая процентная ставка - это система начисления процентов, которая "привязана" к какому-либо рыночному показателю.
Плавающая процентная ставка по ипотечному кредиту обычно состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки (базового процента) и плавающего индекса, который при сложении этих двух величин будет делать итоговую процентную ставку плавающей.
Если индекс идет вверх, то и суммарный процент будет возрастать, и заемщику придется платить больше по такому ипотечному кредиту. Если же значение индекса снижается, заемщик может сэкономить на платежах.
Тем не менее, во избежание банкротства своих клиентов, банки при резком увеличении рыночных индексов, самостоятельно устанавливают черту, выше которой они не поднимут ставки ни при каких условиях.
Банковские переменные величины бывают различными: Libor, MosPrime, Euribor и другие.
Libor - это переменная величина, которая показывает, под какие проценты банки готовы кредитовать друг друга.
Ставка Libor является наиболее распространенным показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире. Libor формируется на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков. Libor рассчитывается по семи основным валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару.
MosPrime - переменная величина, созданная в 2005 году в Российской Федерации, по аналогии со ставкой Libor. Ставка MosPrime рассчитывается Национальной валютной ассоциацией (НВА). Для расчета ставки MosPrime берутся значения ставок предоставления рублевых кредитов восьми крупных банков Российской Федерации.
Euribor - средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро.
Так как же меняется плавающая ставка?
Ставка Libor может фиксироваться на различные периоды от нескольких дней до 12 месяцев. В ипотечном кредитовании часто используется Libor 6 месяцев. Обычно при кредитовании с плавающей ставкой смена процента происходит 2 раза в год, т.е. каждые 6 месяцев плавающая часть изменяется, в зависимости от значения определенного рыночного показателя.
Как меняется фиксированная ставка?
Фиксированная процентная ставка может меняться только в соответствии с условиями кредитного договора или по соглашению сторон. Для того, чтобы изменить процентную ставку, потребуется подписать дополнительный документ, изменяющий условия кредитного договора.
"Плавающая" ставка дает возможность получить кредит с более низкой процентной ставкой по сравнению с текущей ценовой ситуацией на рынке кредитов. Тем не менее, кредит с "плавающей" ставкой может наоборот принести растраты, в связи с изменением ситуации на рынке.
В ситуации, когда плавающий индекс пойдет вверх, самым разумным для заемщика будет либо погашать кредит досрочно (но обязательно нужно подробно узнать про штрафные санкции), либо перекредитоваться (рефинансироваться) на других условиях. В результате рефинансирования заемщик может получить кредит с фиксированной ставкой и, таким образом, уйти от опасной ситуации на рынке.
Итак, если вы - не продвинутый заемщик, и мало разбираетесь во всех "лабиринтах" процентных ставок, то лучше, конечно, не рисковатьи полностью довериться банку-кредитору.
