Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.
Арендодателем может быть как , так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.
Арендодатель — физическое лицо
Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.
Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.
Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить . Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.
Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.
Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.
Вернуться к оглавлению
Арендодатель — индивидуальный предприниматель
С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.
Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.
Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.
В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.
Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.
В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности — поменять ОКВЭД.
Частные предприниматели, как и физические лица, могут сдавать в аренду свое имущество. В этом случае предприниматель должен оплачивать налог с аренды помещения для ИП. О порядке выплаты расскажем в статье.
Аренда как вид деятельности ИП
Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения. Для таких случаев законодательством предусмотрены статьи 249 и ст. 250 НК РФ, которые регулируют действия предпринимателя по сдаче имущества в аренду в условиях упрощенки (УСН).
Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения.
Предприниматель может выбрать также общую систему налогообложения, но в этом случае он должен быть готов к дополнительной уплате НДС и НДФЛ. Сумма, которую получает ИП ежемесячно от сдачи помещения, должна быть прописана в договоре аренды. Поэтому ему следует быть максимально корректным, так как в противном случае затраты, совершенные предпринимателем в процессе аренды, нельзя будет вычесть из суммы налогооблагаемого дохода от сдачи помещения.
Сдача в аренду нежилого помещения предполагает такие же траты по налогам для предпринимателя, как и сдача помещения, пригодного для жилья.
Оплата налога на имущество при упрощенке
ИП на упрощенке может рассматривать два варианта отчисления налога в бюджет:
- Вид налогообложения, рассчитанный на доходы по ставке 6%.
- Вид налогообложения, рассчитанный на доходы с вычетом расходов на имущество, с процентной ставкой 15% от оставшейся после вычета расходов суммы.
Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества. День, когда предприниматель получает от арендатора деньги за аренду, юридически считается днем получения дохода за аренду помещения.
Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества.
Стоит учесть, что ИП на упрощенке избегает таких процедур, как:
- Оплата налога на доходы физических лиц.
- Оплата НДС.
- Оплата налога на имущество.
Естественно, эти условия касаются только имущества, которое входит в состав деятельности ИП. Порядок и сроки оплаты налога на имущество ИП регламентированы. Предприниматель должен успеть оплатить его до 30 апреля. По страховым платежам арендодатель на упрощенке может заплатить до 31 декабря.
Сдача имущества в аренду несет для ИП некоторые привилегии перед остальными физическими лицами, так как ИП платит только 6% от дохода аренды (остальные физлица – 13%). Процедура оплаты налогов на имущество не занимает у предпринимателя много времени, так как это можно сделать платежным поручением или наличными деньгами через банк.
Есть одно условие, которое нужно учитывать: оплату по налогам предприниматель должен осуществить лично. Если это по каким-либо причинам не получается сделать, нужно заблаговременно оформить доверенность по оплате на третье лицо.
На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.
ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?
Договор аренды
Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)
Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.
Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.
Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.
На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.
Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:
- ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
- Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.
Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.
Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.
Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.
Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.
Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».
В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.
Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.
Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.
Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».
Права и обязанности сторон
Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.
Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:
- Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
- ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
- Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).
Бизнесменможет визировать соглашение личной подписью, так как ИП законодательство РФ позволяет вести деятельность без печати.
Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.
Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.
ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.
Отличия налогообложения дохода от аренды
Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.
От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:
- 6% с выручки от аренды;
- отчисления за себя в пенсионный фонд;
- отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).
Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.
Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого. Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность. И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС. Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды.
Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.
Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.
И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.
Ответственность при неуплате налога
Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.
Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.
Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.
Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.
Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.
Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.
Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».
При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:
- 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
- 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
- 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.
Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.
При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.
Для индивидуальных предпринимателей система налогообложения УСН является самой выгодной для сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.
ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.
Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.
При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.
По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.
Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.
Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.
Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.
Как снять нежилое помещение у юридического лица?
Снять нежилое помещение можно у юридического лица.
Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.
Необходимые документы:
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- документ о постановке на учет в налоговую службу;
- сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
- при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
- доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.
Пошаговая инструкция
1 шаг.
Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.
2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.
Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора
- Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
- Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
- Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
К существенным требованиям относятся:
В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.
Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.
3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.
4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:
- заявление с просьбой о регистрации;
- договор аренды в 3 экземплярах;
- кадастровый паспорт нежилого имущества;
- паспорт арендатора;
- учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.
5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.
6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.
Как арендовать помещение у физического лица?
Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.
Необходимые документы:
- паспорт собственника недвижимого имущества;
- свидетельство о праве владения;
- кадастровый паспорт.
Алгоритм действий
Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.
1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.
2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.
3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.
4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:
- заявление о постановке на учет;
- паспорт арендатора;
- паспорт арендодателя;
- согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- арендный договор;
- акт приема-передачи;
- платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.
5 шаг.
Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.
6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.
База арендаторов коммерческой недвижимости
Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.
Достаточно ввести такие данные как:
- город;
- район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
- тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
- стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
- площадь.
Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру , Comrent.ru , Arendator.ru и другие.
Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.
Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.
Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.
Ситуация в наше время не редкая: организация арендовала нежилое помещение у обычного гражданина, а он через какое-то время становится индивидуальным предпринимателем.
Узнав об этом, арендатор наверняка задастся вопросами: меня это как-то касается и что нужно сделать? Давайте смотреть вместе.
Арендатор не обязан удерживать НДФЛ у предпринимателя
С арендной платы, выплачиваемой физлицам, организация должна удерживать НДФЛ, вести учет доходов в карточке, подавать справки 2-НДФЛпп. 1, 2 ст. 226 , ст. 230 НК РФ . А вот предприниматели должны сами исчислять и уплачивать налог со своих доходовподп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ . Поэтому вы можете не удерживать НДФЛ с арендной платы с того месяца, в котором вам стало известно о смене статуса арендодателя. Кстати, в его же интересах сообщить вам об этом как можно скорее.
Внимание
Арендатор вправе не удерживать НДФЛ с арендодателя-ИП независимо от того, по каким видам предпринимательской деятельности тот зарегистрировался.
Для того чтобы документально подтвердить свое право не платить налог за арендодателя, попросите у него копию свидетельства о регистрации в качестве ИП и поставьте на ней дату, когда вы ее получили. Для пущей верности пусть предприниматель заверит дату своей подписью.
О том, что вы больше не будете удерживать НДФЛ с гражданина-арендодателя, сообщать в ИФНС не нужно. А о выплаченных доходах за период, когда арендодатель еще не был предпринимателем, следует сообщить в ИФНС как обычно, представив по окончании года справку 2-НДФЛп. 2 ст. 230 НК РФ .
Когда потребуется вносить изменения в договор
Здесь все зависит от того, какую систему налогообложения избрал себе новоявленный предприниматель.
ВАРИАНТ 1. ИП на общем режиме налогообложения . То есть теперь он является плательщиком НДСп. 1 ст. 143 НК РФ . Тогда вам с ним придется пересмотреть нынешний размер арендной платы на предмет, включает ли она НДС или нетст. 654 ГК РФ . Надо сказать, что арендодатель, ставший плательщиком НДС, вряд ли согласится, чтобы ранее установленная арендная плата осталась неизменной, то есть уже включала НДС. Скорее всего, он «накинет» налог сверх нее. А значит, нужно будет заключить дополнительное соглашение к договору аренды, уточняющее этот момент.
Дополнительное соглашение № 1
к договору аренды об изменении размера арендной платы
г. Москва
Индивидуальный предприниматель Кротов М.Е., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 77 № 000392957 от 15.02.2011, с одной стороны, и ООО «Вареник», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Пузанова В.К., действующего на основании Устава, с другой стороны, договорились изложить п. 2.2 договора аренды от 17.01.2011 № 3 в следующей редакции:
«2.2. Арендная плата за месяц составляет 38 350 (Тридцать восемь тысяч триста пятьдесят) рублей, включая НДС 5850 (Пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.»
В том же дополнительном соглашении можно заодно отразить новые банковские реквизиты арендодателя. Ведь, скорее всего, для ведения предпринимательской деятельности он открыл себе отдельный расчетный счет.
Тут важно помнить вот о чем. Если первоначальный договор был заключен на длительный срок (больше года) и прошел госрегистрациюп. 2 ст. 651 ГК РФ в органах Росреестрап. 5.1.1 Положения... утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 , то и дополнительное соглашение к нему тоже нужно регистрировать, поскольку оно является неотъемлемой частью договора и изменяет одно из его существенных условийп. 1 ст. 452 ГК РФ ; п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 ; Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 . В противном случае это соглашение будет считаться незаключеннымп. 2 ст. 651 ГК РФ .
Обратиться за регистрацией дополнительного соглашения могут как арендатор, так и арендодатель.
Если вы на общем режиме налогообложения, то от того, что арендодатель стал предъявлять вам к оплате НДС, вы ничего не потеряете. Ведь входной НДС можно принять к вычет уподп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ . Следите лишь за тем, чтобы предприниматель своевременно выставлял вам правильно оформленные счета-фактуры.
Госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимости, которое не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, составляет подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ :
- для организаций - 600 руб.;
- для физических лиц - 200 руб.
А вот если вы применяете:
- <или> «доходно-расходную» УСНО - сумма ваших расходов станет больше. НДС по арендной плате можно будет учесть при исчислении налога при УСНОподп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ;
- <или> «доходную» УСНО - уплачиваемый сверх арендной платы НДС будет вашими прямыми потерями.
ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЮРИСТА
В договоре с «физиком»-арендодателем целесообразно предусмотреть условие, обязывающее его своевременно уведомлять арендатора о приобретении статуса ИП.
ВАРИАНТ 2. ИП выбрал упрощенку. Тогда все значительно проще. Поскольку упрощенцы НДС не платятп. 3 ст. 346.11 НК РФ , никакого дополнительного соглашения на предмет размера арендной платы заключать не нужно. А об изменении своих банковских реквизитов ИП вполне может вас уведомить простым письмом.
Как видите, у тех арендаторов, чей арендодатель из «физика» превратился в ИП, особых проблем не должно возникнуть. Соизволит он вас своевременно уведомить об этом - просто перестанете удерживать с него НДФЛ. Не соизволит - все останется как было. Вы отслеживать статус своего арендодателя не обязаны. Негативные последствия, в том числе налоговые, в этом случае будут у самого ИП.
