Категория «недвижимое имущество» была известна в России еще в 16 веке. Однако сам термин «недвижимость» появился в указе Петра I «О единонаследии» 1714 года и далее получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике.
Вначале в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи.
В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал примечание к ст. 21: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота.
В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость».
Так, в Гражданском кодексе РФ (введен в действие с 1 января 1995 года), часть I, дано следующее определение недвижимости:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ).
Кроме того, к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но только те, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, любого иного имущества.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг. Но в то же время, такое имущество в массе представляет собой объекты гораздо меньшего масштаба, чем недвижимость. Регистрация прав на данное имущество не требуется.
Таким образом, основными признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:
- данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;
- недвижимые вещи, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.
Неразрывную связь с землей объектов недвижимости (зданий, сооружений) не стоит понимать буквально. Например, в 30-е годы 20 века в Москве произошла передвижка здания мэрии на 14 метров по ул. Тверской. Однако, естественно, что нормальное состояние недвижимости - стационарное. Кроме того, связь с землей объектов недвижимости может быть прямой и опосредованной, например квартира в доме.
С учетом того, что недвижимость может быть создана как природой, так и человеком (естественная и искусственная) можно выделить следующие объекты недвижимого имущества:
- жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);
- нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного; объекты здравоохранения, образования, торговли);
- земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);
- объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);
- инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газовые сооружения; сооружения связи; метрополитен; речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);
- инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлек- тротранса);
- объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли городов и населенных пунктов;
- Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.д.;
- Земли особо охраняемых территорий, которые включают в себя заповедники, зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз, памятники природы, истории и культуры, минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса.
- по происхождению выделяют естественные (природные) и искусственные объекты (постройки);
- по назначению среди естественных выделяют земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты;
- по назначению среди искусственных выделяют жилую недвижимость (в том числе дома, квартиры, комнаты, загородное жилье); коммерческую недвижимость (в том числе офисы, рестораны, магазины, гостиницы, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы); общественную недвижимость (в том числе больницы, поликлиники, школы, театры, вокзалы и т.д.).
- по готовности к использованию среди искусственных объектов выделяют готовые, требующие капитального ремонта и реконструкции и требующие завершения строительства.
Все искусственные постройки (т.е. объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов, если в качестве составной части взять земельный участок:
- Стационарность, неподвижность. Этот признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
- Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах, окружающей среде, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая составляет основу стоимости недвижимости.
- Долговечность недвижимости практически выше, чем всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
| По происхожде нию | Естественные (природные) | Искусственные (постройки) |
| | | жилая недвижимость (дома, |
| | | квартиры, комнаты, загород- |
| | | ное жилье); |
| | земельные участки, | коммерческая недвижимость |
| По назначению | леса и многолетние | (офисы, рестораны, магазины, |
| | насаждения, | гостиницы, склады, здания и |
| | участки недр | сооружения, предприятия как |
| | водные объекты | имущественные комплексы); |
| | | общественная недвижимость |
| | | (больницы, поликлиники, |
| | | школы, театры, вокзалы). |
| | | готовые; |
| По готовности | | требующие капитального ре |
| к использова- | - | монта и реконструкции; |
| нию | | требующие завершения строи |
| | | тельства |
Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости
Кроме основных родовых признаков недвижимости можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках, строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения, по определению, относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.
Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки и пр.), относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки с этим объектом следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого.
Недвижимость при любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, поэтому для данной категории имущества введена обязательная государственная регистрации прав на него. Она позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
Недвижимое имущество - это не всегда капитальные строения. И постройки вообще тоже не обязательно недвижимость. А движимым имуществом может являться не только автомобиль. Какие бывают виды объектов недвижимости? Для полного понимания терминологии правовых и регулирующих актов нужно узнать настоящие значения понятий как недвижимого имущества, так и движимого. Особенности имущества выявляются по многим характеристикам.
Подробно о движимом и недвижимом
Законодательством РФ не закреплено четкое определение терминов движимое и недвижимое имущество. И это не ошибка в правовой системе, причина в другом: эти понятия могут переходить из одного в другое. Иногда, чтобы разобраться, что относится к тому или иному виду имущества, нужна помощь юристов. Движимое имущество по ст. 130 ГК РФ - всё то, что не является недвижимостью. То есть в первую очередь, это:
- любые денежные знаки;
- большинство транспортных средств;
- раритетные и музейные вещи;
- предметы коллекционирования;
- оружие;
- временные торговые точки;
- некоторое крупногабаритное оборудование.
В отдельных случаях баня и гараж могут иметь статус движимых вещей. С позиции страховых компаний такая постройка является недвижимым имуществом. В список также входят векселя и долевые части в предпринимательстве. Но в основном обозначение движимых вещей сводится к тому, что:
- их перемещение не несёт изменений в структуре этих вещей;
- вещи полностью или частично заменимы, так как не уникальны;
- часто нет необходимости получать госрегистрацию на вещь;
- на многие движимые вещи имущественный налог не начисляется.
В спорных вопросах, особенно при разделе имущества, в силу особых характеристик вещи любой перечисленный пункт может быть переосмыслен.
Что такое объект недвижимости
Относительно того, что такое недвижимость, существующие формулировки гораздо точнее. Они тоже бывают расплывчаты, но реже, чем определения движимого имущества. Объект недвижимого имущества согласно Гражданского Кодекса:
- постройки жилого и нежилого назначения;
- земля;
- недра земли;
- водоёмы;
- судна - воздушные, космические, морские.
То есть, в первую очередь - всё, что неразрывно с землёй и не может быть перенесено без ущерба для самой вещи, так, что пользоваться ею будет уже невозможно. Отнесённые к недвижимости дачи, квартиры, сараи, дома или хозяйственные постройки, земля и даже водоёмы, пусть и с натяжкой, но не нуждаются в уточнениях. Но недра земли, полезные ископаемые и подземные ключи, юридически закреплены за государством и причислены к недвижимому имуществу; добывающие компании обозначаются как арендаторы недр.
Никакого отношения к каким-либо судам у обычного гражданина нет, но такой объект можно получить через различные гражданские обязательства и права - наследство или выигрыш в лотерею. Суда, согласно ГК РФ, попадают под виды недвижимости как имеющие в своей конструкции помещения, пригодные для постоянного и временного проживания - каюты, отсеки и т. д. и обязательно имеют госрегистрацию.
Распределение объектов по видам
Различной недвижимости насчитывается так много, что законодатели разделили понятие недвижимого имущества на классы и виды. Так можно выделить различия между объектами и конкретизировать юридическое отношение к ним. Виды недвижимого имущества подразделяются на:
- земельные участки;
- жилые помещения;
- коммерческую и производственную недвижимость.
Каждый вид несёт собственные уникальные черты; они различаются по назначению и готовности к использованию, по сроку эксплуатации. И даже могут превращаться один в другой - участок можно застроить и он потеряет самостоятельное значение, а жильё - превратить в магазин. Земельные участки могут быть выделены под застройку, или нести функцию природного комплекса, сельского или подсобного хозяйства, стать территорией охраняемого государством заповедника.
Жилые помещения как понятие недвижимости - это строения с удобствами, в которых можно проживать, постоянно или временно. Этот тип включает в себя загородное и городское жильё, элитное и типовое. Для элитного жилья нет конкретного определения и таковым считается помещение, как правило, имеющее: особенное местоположение, охрану, эстетику строения, дополнительные коммуникации, инфраструктуру, жилую площадь и т. д.
Типовое жильё определяется чётче. Это относительно маленькие по площади квартиры для среднего социального класса в кирпичных, панельных, блочных зданиях. Типовое жильё - это массовая застройка, дома по виду и планировке дублируют друг друга. Оно относительно недорогое и наиболее распространённое в городах. Городское жильё - это в основном высотки, среди которых выделяют эконом и бизнес-класс.
Дачи, частные дома, коттеджи в облагороженных посёлках относятся к загородному жилью. Эконом и элитные, только построенные и аварийные, возведённые в черте города и вынесенные в пригород - обозначены одинаково. Коммерческая недвижимость - что это такое? Та, которая используется для получения владельцами дохода от ее использования. Категории такой недвижимости:
- свободное назначение;
- торговля;
- офисы;
- промышленность;
- апартаменты;
- социальное назначение.
Бассейны, порты воздушные и морские, различные клубы - относятся к социальной сфере.
Принципы классификации недвижимых объектов
Самый спорный вопрос о том, в каком случае считать мобильную недвижимость недвижимостью. В виды недвижимости она попадает, когда останавливается и выполняет функцию дома на колёсах или устанавливается хозяином на фундамент. При ДТП мобильная недвижимость признаётся движимой вещью, обязанной соответствовать нормам содержания автомобиля.
Новый вид, как и новое понятие, 2 июля 2013 года в Федеральном законе № 143, как дополнение ст. 133.1 ГК РФ, появилась формулировка «единый недвижимый комплекс». Это группа объединённых общим назначением сооружений, построек и линейных объектов (железные дороги или линии теплопередачи), неразрывно связанные между собой. Включение понятия «единый недвижимый комплекс» в законодательство обусловлено по большей части развитием инфраструктуры, но относится в равной степени ко всем видам недвижимости.
Единый недвижимый комплекс нельзя делить на разные сегменты. Подробная классификация объектов недвижимости включает в себя единый недвижимый комплекс в разделе «масштабность». Гражданский Кодексе (ст. 134) относительно сделок и оформления цельного объекта предусматривает, что многосоставные вещи - «сложные» - признаются цельным объектом и не должны делиться на сегменты.
Окончательное определение, что такое недвижимое имущество, кроме категории виды недвижимости, вбирает в себя подробное деление на группы по некоторым признакам - классификация недвижимости. Так, по происхождению недвижимость может быть: естественная, или возникшая в результате проявления природных стихий или явлений, и искусственная, рукотворная. Объекты, относящиеся ко второй группе, в свою очередь делятся на:
- земельные массивы, леса, водные объекты;
- природоохранные зоны;
- места добычи природных ресурсов и разработки недр.
Масштабность - свойство, выявляющее способность строения к разделению на части или объединению нескольких самостоятельных объектов:
- земля, участок или массив;
- дом с прилегающим участком;
- заводские комплексы;
- единый недвижимый комплекс;
- многоквартирные и малоэтажные дома;
- квартира;
- отдельный подъезд;
- торговые строения, складские помещения;
- административные здания.
Единица учёта в этом случае - неделимое помещение в здании.
Другие особенности недвижимости
Функциональность объекта недвижимости в первую очередь строится на понятиях жилых и нежилых помещения. Отдельно оформляются жилые помещения с нежилыми нижними этажами. Сюда же входят: частный сектор, большие торговые дома, офисы и культурно-спортивные объекты, парки, школы, гостиные дворы и т. д. Функциональность будущего здания предусматривается ещё на этапе разработки стройплана.
Классификация недвижимости по формам собственности в Российской Федерации предполагает деление на государственную и муниципальную недвижимость, коммерческую и находящуюся в частной собственности. Землёй владеет государство, муниципальные органы могут им распоряжаться и выдавать в бессрочную или срочную аренду или в собственность частным лицам или компаниям.
Любые помещения имеют общую категорию - готовность к эксплуатации. Это готовые к использованию построенные здания, сданные в эксплуатацию, или недостроенные, ещё не получившие статус готовых (отдельно стоят «замороженные» объекты строительства); требующие ремонта, косметического, капитального или реконструкции и аварийные, не подлежащие восстановлению и требующие сноса. Для определения принадлежности объекта к одной из этих категорий нужно заключение комиссии - акт о готовности помещения к эксплуатации.
Владелец не может определять самостоятельно степень пригодности объектов и помещений. Кадастровая палата, согласно ГК РФ, будет оценивать только внесённое в Государственный реестр строение. В противном случае, незарегистрированное и уже эксплуатируемое здание - это объект незаконного строительства. Ипотека выдаётся только на приобретение недвижимости. Недвижимое имущество может стать предметом залога и лизинга, его можно продать, подарить или завещать.
Что с 01.01.2019 вступают в силу изменения в гл. 30 «Налог на имущество организаций», которые предусматривают исключение движимого имущества из состава объектов налогообложения по налогу на имущество (п. 19 ст. 2 Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ). С указанной даты объектами налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, в т.ч. имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению. А что понимается под недвижимым имуществом и чем отличается движимое имущество от недвижимого?
Движимое или недвижимое имущество - как определить?
Гл.30 НК РФ даже в редакции, действующей с 01.01.2019, не дает понятия недвижимого имущества и его отличий от движимого. Поэтому налогоплательщику необходимо руководствоваться порядком, указанным в п. 1 ст. 11 НК РФ . Так, если иное не предусмотрено НК РФ, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.
Что относится к движимому и недвижимому имуществу, указано в ст. 130 ГК РФ. Отмечается, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
К недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Соответственно, то имущество, которое не относится к недвижимости, признается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
При разграничении видов имущества (движимое или недвижимое) целесообразно также руководствоваться критериями, приведенными в Письме ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ . Так, налоговое ведомство, в частности, разъясняет, что, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (Определение ВС от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520). Поэтому для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.
Не любая недвижимость облагается налогом на имущество
Один лишь факт того, что имущество является недвижимым, не значит, что оно в обязательном порядке будет облагаться налогом на имущество. Так, не облагается налогом на имущество ни в 2018 году, ни с 01.01.2019, в частности, следующее недвижимое имущество (п. 4 ст. 374 НК РФ):
- земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
- объекты, признанные объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
- суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.
Объектами гражданских правоотношений (гражданских прав) считается то благо,
по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные
права и обязанности его участников.
Самым распространенным объектом являются
вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.
Как правило,
недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают
индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно
перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть
индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются
заменимыми.
Признаки недвижимого имущества
Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в
юридической литературе, называют следующие его признаки:
это вещь,
предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще
такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое»,
обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым»,
«соотносящееся с движимым как главное»;
индивидуально-определенное
имущество;
незаменимое имущество;
обладающее прочной связью
с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению
невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
К недвижимости
в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
относятся:
объекты естественного происхождения - участки земли,
участки недр. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в
том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены
в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской
Федерации).
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить
от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот
допускается законами о земле и других природных ресурсах. Имущественные
отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также
по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если
иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством,
законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными
федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).
Недра являются
частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии -
ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин,
доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории
Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах
полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной
собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в
совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
Участки недр
не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога
или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или
переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается
федеральными законами.
Недра предоставляются в пользование для геологического
изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации
подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона РФ от 21.02.92 №2395-1 «О
недрах»);
все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства, лесные участки, т.е. участки земли,
границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие
государственный кадастровый учет, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока
они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми
вещами.
объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их
естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические
корабли, орбитальные станции и т. д.).
В соответствии со ст. 7 Кодекса
торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.99 №81-ФЗ под судном
понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях
торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются
обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а
также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального
назначения.
Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса
Российской Федерации от 19.03.97 №60-ФЗ, понимается летательный аппарат,
поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от
взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или
воды.
Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению
безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.
Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных
объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их
гражданского оборота.
Содержащийся в п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень недвижимых
вещей не является исчерпывающим, поскольку законом им может быть признано и иное
имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является
предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской
деятельности, который может быть самостоятельным предметом купли-продажи,
аренды, залога и других сделок. Основная особенность предприятия как объекта
прав заключается в том, что в его состав включается все имущество,
предназначенное для предпринимательской деятельности. При этом понятие
«имущество» трактуется в самом широком смысле, т.е. включает не только вещи
(земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), но и права
требования, а также долги. Наряду с имуществом в состав предприятия входят
исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом
или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут
быть исключены из состава предприятия.
В соответствии со ст. 1 Федерального
закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые
помещения. Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее
установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим
требованиям (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Нежилое
помещение представляет собой помещение, не предназначенное для проживания
граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают
производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д.
Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.
Виды движимого имущества
Пунктом 2 ст. 130 ГК РФ к движимому имуществу отнесены все вещи, включая
деньги и ценные бумаги, которые не являются недвижимостью. По общему правилу
права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное не предусмотрено
законом.
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с
определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК РФ), например с некоторыми
ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правоустанавливающее
значение и влияет на действительность соответствующих сделок. Ее также не
следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например
автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах
внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских
прав, но не на их возникновение, изменение или прекращение.
С экономической
точки зрения деньги - особый товар, являющийся всеобщим эквивалентом. Правом
деньги признаются вещами, т.е. предметом материального мира, предназначенным
удовлетворять определенные потребности и могущим быть в обладании человека.
Деньги могут быть самостоятельным (единственным) объектом правоотношения
(например, договор займа). Деньги выступают платежным средством в ряде
правоотношений (купля-продажа, перевозка, подряд), т.е. являются эквивалентным
объектом соответствующих отношений.
Платежи осуществляются путем наличных и
безналичных расчетов (абз. 2 п. 1 ст. 140 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи
142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением
установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление
или передача которых возможны только при его предъявлении. При этом ценная
бумага остается имуществом, вещью вне зависимости от выбора способа фиксации
прав из нее. Для любой ценной бумаги с любой формой фиксации прав из нее
действуют общие нормы гражданской оборотоспособности, установленные для
имущества, для вещей.
В пункте 2 ст. 144 ГК РФ отмечается, что отсутствие
обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги
установленной для нее форме влечет ее ничтожность.
Ценная бумага относится к
категории движимых вещей и удостоверяет обязательственные права. Ценная бумага
является таковой только в случаях, определенных законом. Так, в ст. 143 ГК РФ
указаны некоторые виды ценных бумаг.
Первыми названы государственные
облигации. Согласно ст. 816 ГК РФ облигацией признается ценная бумага,
удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию,
в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного
имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на
получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо
иные имущественные права.
Понятие векселя закреплено в ч. 1 ст. 815 ГК РФ,
под ним признается ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное
обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе
плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного
векселем срока определенную сумму владельцу векселя (векселедержателю). Вексель
представляет собой безусловное, абстрактное, строго формальное обязательство или
приказ уплатить определенную денежную сумму.
Чек как разновидность ценной
бумаги определен в ст. 877 ГК РФ, согласно которой он признается ценной бумагой,
содержащей ничем не обусловленное распоряжение чекодателя банку произвести
платеж указанной в нем суммы чекодержателю. В качестве плательщика по чеку может
быть указан только банк, где чекодатель имеет средства, которыми он вправе
распоряжаться путем выставления чеков. Чекодателем является лицо (юридическое
или физическое), имеющее денежные средства в банке, которыми оно вправе
распоряжаться путем выставления чеков; чекодержателем - лицо (юридическое или
физическое), в пользу которого выдан чек; плательщиком - банк, в котором
находятся денежные средства чекодателя.
Согласно ст. 844 ГК РФ депозитные и
сберегательные сертификаты - это ценные бумаги, удостоверяющие сумму вклада,
внесенного в банк, и права вкладчика (держателя сертификата) на получение по
истечении установленного срока суммы вклада и обусловленных в сертификате
процентов в банке, выдавшем сертификат, или в любом филиале этого банка. В
случае досрочного предъявления сберегательного (депозитного) сертификата к
оплате банком выплачиваются сумма вклада и проценты по вкладам до востребования,
если условиями сертификата не установлен иной размер
процентов.
Сберегательная книжка на предъявителя, согласно ст. 843 ГК РФ, в
отличие от именной сберегательной книжки, является ценной бумагой. Выдача
вклада, выплата процентов по нему и исполнение распоряжений вкладчика о
перечислении денежных средств со счета по вкладу другим лицам осуществляются
банком при предъявлении сберегательной книжки.
Коносамент выполняет
одновременно несколько функций в соответствии с нормами Кодекса торгового
мореплавания Российской Федерации:
подтверждает прием
грузоперевозчиком груза (акт приема-передачи);
подтверждает наличие
договорных отношений между грузоотправителем и перевозчиком (договор морской
перевозки);
подтверждает соответствующие имущественные права на груз,
переданный перевозчику (товарораспорядительный документ).
В отличие от других
ценных бумаг, коносамент может быть выдан в нескольких экземплярах (оригиналах),
причем в каждом из них отмечается число имеющихся оригиналов коносамента. После
выдачи груза на основании первого из предъявленных оригиналов коносамента
остальные его оригиналы теряют силу.
Акция представляет собой эмиссионную
ценную бумагу, закрепляющую права ее владельца (акционера) на получение части
прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении
акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.
Акция является именной ценной бумагой. Акции вправе выпускать только акционерные
общества, как закрытые, так и открытые. Акции могут быть классифицированы по
разным основаниям, например, акции делятся на обыкновенные и
привилегированные.
Перечень ценных бумаг, приведенный в ст. 143 ГК РФ, не
является исчерпывающим. Иные виды ценных бумаг определены федеральными
законами.
Различия движимого и недвижимого имущества
Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с
установлением различного правового режима соответственно для недвижимого и
движимого имущества по следующим критериям:
отчуждение и приобретение
недвижимых вещей связано с необходимостью государственной регистрации сделок с
недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим
лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в
случаях, специально указанных в законе;
предусматривается различный
порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные
вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК
РФ);
ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых
вещей (ст. 338 ГК РФ);
наследование недвижимых вещей и их правовой
режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых
вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном
месте жительства наследователя;
споры о праве собственности и иных
вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых
вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации), споры об
аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК
РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца
(ст. 29 ГПК РФ).
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
