Среди "классических" объектов НИ, выделяемых Гражданским кодексом РФ, одно из центральных мест занимают здания, а также их неотъемлемые части. В отличие от перечисленных выше объектов НИ, здания не являются природными объектами, на которые законодатель распространил правовой режим НИ. Как объекты НИ здания (в т.ч.и части зданий) неразрывно связаны с другими недвижимыми вещами - земельными участками, поскольку представляют собой результат использования права на застройку земельных участков.
Такое право предусмотрено статьей 263 ГК РФ. Этой статьей собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное НИ, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Здания и их части (жилые и нежилые помещения, части помещений, инженерные и технологические коммуникации, иные объекты инфраструктуры и благоустройства) участвуют в гражданском обороте в соответствии с правилами, установленными ГК РФ, в том числе и с учетом тех ограничений, которые налагает статья 131 ГК РФ ("Государственная регистрация НИ") и статья 219 ГК РФ ("Возникновение права собственности на вновь создаваемое НИ").
Следует отметить, что владение зданием (а также иными вида ми объектов НИ) на праве собственности дает собственнику такой НИ право пользования той частью земельного участка, которое фактически находится под объектом НИ, даже в том случае, если земельный участок принадлежит другому лицу (ст.271 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ не содержит легального определения здания (части здания), точно также как не содержит такого определения Градостроительный кодекс РФ (от 7 мая 1998г. N 73-ФЗ).
Поэтому нам представляется целесообразным в вопросах ГРПНИСН использовать терминологию уже упомянутого нами ОКОФ. В соответствии с данным нормативным документом здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. При этом отмечается, что здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу, а также фундамент.
В состав здания могут также входить жилые и нежилые помещения, а также части помещений. Следует сразу оговориться, что в части 2 статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР содержится запрет на предоставление (размещение) в жилых домах помещений для нужд промышленного характера. В соответствии с частью 2 статьи 4 ЖК РСФСР в жилых домах могут находиться как собственно жилые помещения, так и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд не промышленного характера.
Из анализа норм ГК РФ, ЖК РСФСР и Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" следует, что понятием "помещение" охватываются части жилых зданий или объекты НИ, так или иначе связанные с жилыми зданиями:
"Помещение - единица комплекса НИ (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект НИ), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований" (ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья").
Именно это определяет различия в правовом регулировании гражданского оборота жилых и нежилых зданий. В то время как в нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по прежнему выражено в арифметических долях - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п.При этом оно не имеет по закону в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. А вот в жилых зданиях возможно выделение в натуре такой конструктивной части, как помещения. Эта разница между жилой и не жилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное значение в правоприменительной практике .
Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации, равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс НИ, а также права на НИ в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным организацией технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов.
У лица, не зарегистрировавшего в установленном порядке свое право соответственно на жилой дом, квартиру, комнату, отсутствует официальное подтверждение того, что он является единственным законным обладателем прав на данное имущество. Это чревато невозможностью для правообладателя осуществлять законные сделки с данным имуществом, в том числе сделки по его отчуждению. Но оно не лишено возможности оформить государственную регистрацию на НИ. Нотариально удостоверенная сделка не подменяет государственную регистрацию. Право обладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.
В число вещных прав на эти объекты НИ входят также надлежаще - оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами. Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем .
Выше мы уже упоминали о различии в функциональном на значении жилых и нежилых объектов (зданий и помещений). Функциональное назначение того или иного объекта НИ, в том числе зданий и помещений, определяется при его строительстве и находит отражение в проектной документации. Для целей ГРПНИ функциональное назначение конкретной вещи подтверждается организацией технической инвентаризации, которая заносит данные сведения в технический паспорт объекта (в по этажные планы зданий и экспликации к ним). Поскольку назначение жилого помещения зафиксировано в законе (ст.7 ЖК РФ), а индивидуально-определенного жилого помещения - в инвентаризационнотехнической документации, то собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Причем, если у правообладателя есть намерение использовать здание или помещение по другому, отличному от установленного, назначению, тогда он, во-первых, должен осуществить необходимую реконструкцию и переоборудование, а во-вторых, должен осуществить перевод данного помещения (здания) в другую категорию (из жилищного фонда в нежилой или наоборот).
Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8 и 9). Перевод жилого помещения в нежилое допускается в следующих случаях:
если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно;
если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей;
если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.
Здания, как жилые, так и нежилые (производственные, административные, бытовые), представляют собой, как правило, сложные недвижимые вещи (комплексы НИ). В тех случаях, когда у здания есть несколько собственников (домовладельцев), за которыми на праве собственности закреплены расположенные в здании помещения, то у них возникает право общей долевой собственности на так называемое общее имущество.
Федеральный закон от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" под общим имуществом имеет в виду части комплекса НИ, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.
К примеру, объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, места общего пользования, а также иные объекты.
В отношении каждого домовладельца установлена его доля участия в праве общей долевой собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.
В настоящее время термин "нежилое помещение" используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.
Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение . Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.
Что собой представляет ? Давайте разбираться.
Общие сведения
Нежилое помещение в необходимо отличать от Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Нормативная база
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.
Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.
Размеры помещений
Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.
Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.
Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение
Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.
Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.
В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.
Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.
На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.
Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.
Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.
Еще один нюанс - перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.
В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
- Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
- Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
- Техпаспорт и план помещения.
- Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
- Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей
Как уже выше было сказано, и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.
Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.
Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.
Снабжение коммунальными ресурсами
Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:
- Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
- Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.
Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.
Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.
Перевод нежилого объекта в жилое помещение
Для изменения назначения объекта необходимо:
- Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
- Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.
Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.
Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.
Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.
С введением в действие части второй ГК РФ было утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, а вместо понятия «строение» используется термин «здание». Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид.
Однако понятия здания и сооружения охватывают лишь часть общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: Во- первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.). Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку.
В-третьих, они технически характеризуются как капитальные, фундаментальные объекты, конструктивно рассчитанными на длительный срок эксплуатации, в отличие от тех строений, которые являются временными или переносными (сборно-разборные строения, киоски и т.п.), то есть перемещение которых возможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает неточностью, так как современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению1 . Применительно к таким ситуациям Н.А. Сыроедов резонно замечает: «На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле. В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все что прочно связано с землей», т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком» .
В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения. В-пятых к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости, возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и объектов незавершенного строительства3 . Следует также провести различие между зданием и сооружением. ГК РФ не содержит описания их отличий. Нет различий в применении понятий «здание» и «сооружение» в Градостроительном кодексе РФ (где также употребляется понятие «строение») и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В Федеральном законе от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» даны следующие определения: 1. Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно- технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для
проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. 2. Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов4 . В литературе также неоднократно делались попытки дать юридически значимые определения понятиям здания и сооружения. По мнению известного правоведа А.А. Иванова здания это объекты недвижимости, предназначенные для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, т.е. люди находятся в них временно.
Правоведы В.В. Витрянский и В.Н. Литовкин дают похожие определения. Правда, у В.В. Витрянского есть точка зрения, согласно которой разделение между зданиями и сооружениями не имеет правового значения, поскольку специальные правила об аренде этих объектов не дифференцируют регулирование возникающих в связи с этим правоотношений6 . Действительно, определенная логика в такой точке зрения есть. Однако, автору представляется, деление между зданиями и сооружениями как объектами гражданских прав в целом и как объектами аренды в частности все же имеет определенное значение, причем значение именно правовое. Если, как указывалось выше, сооружения понимать как постройки чисто технические, а здания – как постройки, в составе которых можно выделить помещения (жилые и нежилые), то не возникает никаких проблем с применением правил об аренде сооружений к аренде частей таких строений: например, при выделении в составе трубопровода как объекта аренды его ограниченного отрезка. Безусловно следует при регулировании возникающих при этом отношений применять правила об аренде сооружения в целом, то есть при аренде части сооружения такая часть является в правовом смысле именно сооружением. В то же время помещение, физически входящее в состав здания, является специфическим объектом аренды, о чем говорит хотя бы выделение в отдельную главу ГК РФ правил найма жилых помещений. Более того, помещение может являться отдельным объектом недвижимости, как следует из статьи 1 Закона о регистрации прав на недвижимость.
Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями. По мнению автора, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь, могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных. Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в статье 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в статье 1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит8 . Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание» .
Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11 января 2002 г. указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания10. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким образом, предположение о том, что помещение – это лишь часть здания, опровергается самим фактом наличия договоров аренды помещений отдельно от здания.
С другой стороны, Закон о регистрации прав на недвижимость специально выделяет в качестве объекта недвижимости помещения, при этом возможность передачи в аренду помещения без его регистрации как отдельного объекта недвижимости предполагается как самим указанным законом (пункт 3 статьи 26), так и сложившейся судебной практикой11. С этой точки зрения можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что здание и помещение в нем соотносятся друг с другом как форма и содержание, поскольку «здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно означает нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание – это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным» .
В литературе часто встречается также деление зданий по своему функциональному назначению на две группы с различными правовыми режимами использования: жилые и нежилые. Согласно этому делению, к нежилым относят промышленные, производственные, административные, коммунально- бытовые и тому подобные здания, не предназначенные для постоянного проживания людей. Соответственно, жилыми считаются те здания, которые имеют как раз такое назначение. Здесь необходимо отметить, что ГК РФ, не знает понятия «нежилое помещение», но оперирует только понятием «жилое помещение». Так, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в не жилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ как не соответствующие закону и иным правовым актам.
В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом договора аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). На первый вопрос следует ответить отрицательно: поскольку жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости.
Более того, внимательное изучение норм главы 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в главе 18 ГК РФ в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, пункт 3 статьи 288 ГК РФ, говорит, что «размещение в жилых домах промышленных производств не допускается»). Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположенных в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос. Здание как объект договора аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), такие помещения являются в правовом смысле совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости.
Поэтому, ставшее общим в юридической литературе деление зданий на жилые и нежилые не имеет никакой смысловой нагрузки и является неправильным, поскольку понятия «жилое здание» с точки зрения современного российского права не существует. Правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов. Жилое помещение предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое – для иного использования, и поэтому здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения. Тогда необходимо выяснить, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. А.А. Иванов придерживается такой точки зрения, согласно которой «правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений)» .
Однако такая точка зрения представляется весьма спорной, ведь в параграфе 4 главы 34 ГК РФ нет прямого указания на это. Кроме того, если предположить, что правила об аренде зданий применяются к аренде их частей, то в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть, Это связано с тем, что если выделить в натуре часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), то права на такой участок к арендатору переходить не должны. С другой стороны, Закон о регистрации прав на недвижимость допускает аренду помещения (и даже части помещения) в здании без предварительного выделения такого помещения как самостоятельного объекта недвижимости 15 . Исходя из такого допущения, сложившаяся практика регистрации сделок с недвижимостью позволяет регистрировать долгосрочные договоры аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят.
Тем не менее при купле- продаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости. Для решения данной проблемы необходимо изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число договор аренды недвижимости. Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих здесь отношений, так и результатами анализа судебной практики. Основываясь на проделанном анализе, автор предлагает вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Также автор обращает внимание на необходимость включить в Кодекс точные определения понятиям здания, сооружения и нежилые помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил статей 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок.
Зайнуллин И.Р.
Метки: Предыдущая записьСледующая запись
С ростом стоимости арендной платы и объектов коммерческой недвижимости получила распространение практика выделения нежилых помещений в пределах жилых комплексов. Как правило, первые и цокольные этажи многоэтажек сегодня скупаются под торговые предприятия, офисные помещения, кафе, парикмахерские и косметические салоны.
В рамках санитарных норм размещение общественных заведений должно предусматриваться еще на стадии возведения зданий, но данное правило не всегда соблюдается. Юридические лица просто выкупают квартиры на первых этажах, организуют отдельный вход и начинают работу своих предприятий. Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.
Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.
Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.
Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.
В юридической литературе имеется и более расширенная формулировка. Она дана в 122 ФЗ, регламентирующим регистрацию сделок с объектами недвижимости, где нежилому помещению дается следующая характеристика — объект в составе зданий и иных сооружений.
В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.
Таким образом, нежилое помещение в многоквартирном доме – это самостоятельная единица, имеющая отдельный вход, соответствующая сантехническим требованиям и переведенная согласно требованиям норм гражданского законодательства в статус нежилого.
Признаки нежилого помещения
Законодатель также определяет комплекс признаков нежилого помещения в многоквартирном доме:
- Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
- Все проживающие граждане должны быть выписаны.
- На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
- Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.
При соответствии пространства данным признакам допускается его перевод из жилого в нежилое.
Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах
Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на владельцев нежилых помещений ряд обязательств.
Так, законодатель запрещает:
- Ведение в пределах таких помещений видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающих санитарные нормы.
- Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов.
- Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними.
- Вести работы после 23 часов.
Кроме того, наравне с собственниками квартир их владельцы обязаны производить установку приборов учета и производить оплату жилищно-коммунальных услуг, а также вносить средства на облагораживание придомовой территории.
Нежилые помещения в многоквартирных домах общего пользования
В рамках многоквартирных домов присутствуют нежилые помещения, предназначенные для общего пользования. К ним относят:
- Подъезды.
- Лестничные марши.
- Лифты и иные технические помещения.
- Колясочные.
- Подвальные и чердачные помещения.
- Хозяйственные помещения.
Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях. Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.
Особенности нежилых зданий
Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.
В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.
