Как продать собственный дом. Что нужно, чтобы продать дом

• назначить справедливую цену;
• грамотно составить объявление;
• привести в порядок документы;
• выбрать профессионального посредника.

От этих основных этапов и зависит успех сделки.

Продажа и покупка домов – распространенное и обычное дело. Несмотря на одинаковые цели – получить максимальную для себя выгоду – интересы продавца и покупателя в этой сделке противоположные. Поэтому для того, чтобы узнать, как быстро продать дом, надо собрать определенную информацию, учитывая некоторые аспекты. Для начала проанализируйте рыночную стоимость своего дома в нескольких интернет - ресурсах, публикующих частные объявления, чтобы объективно оценить цены на недвижимость и получить достойную сумму денег, не запрашивая нереальных цифр. В противном случае процесс продажи может затянуться. Просмотрите все объявления о продаже домов в вашем регионе за последний квартал с примерно такими же условиями – площадью дома, количеством комнат, инженерными коммуникациями. Выяснив среднюю цену на аналогичные дома в своем городе, для быстрой продажи ее придется снизить на 15 — 20%. Возможно, нужно будет воспользоваться услугами независимого оценщика, особенно, если покупатели мечтают приобрести ваше жилье в кредит или у вас возникли сомнения по поводу адекватности цены.

Стоимость

Не стоит изначально завышать ценовую планку, надеясь потом ее снизить. Разного рода примечания типа «торг уместен», «возможны скидки» чаще всего не работают – главным ориентиром для покупателя служит начальная цена (хотя есть и любители поторговаться). Знайте, что дом ваш стоит ровно столько, сколько за него готов предложить рынок, а не столько, за сколько вы хотите его продать. Отсюда следует, что какое-то время надо потратить на изучения цен на недвижимость в вашем регионе и районе. Очевидно, дом одинаковой площади, находящийся в Курортном районе будет стоить значительно дороже, чем в дом в каком-нибудь . В среднем на продажу дома уходит около 6 месяцев, но если надо продать дом быстро, проверенный способ решения вопроса – назначение стоимости ниже рыночной на подобные предложения. Как продать дом быстро и дорого? Многое зависит от сезона. Для сельских домов благоприятным будет весенне-летний дачный сезон и отпусков. Ликвидность недвижимости (вероятность продать ее быстро) увеличивают наличие коммуникаций.

Подготовка дома к продаже

Посмотрите критически на свой дом: делать евроремонт в продаваемом доме бессмысленно, но, возможно, он нуждается в небольшом косметическом ремонте – замене кранов или обоев? При сравнительно небольших расходах такие изменения существенно повлияют и на внешний вид дома, и, конечно, на его стоимость. Чтобы привести дом в порядок, надо освободить его и участок от мусора и лишних вещей.

Просторный двор и комнаты без постороннего хлама и запаха выглядят гораздо привлекательней. Кстати, ароматы свежей выпечки, кофе, корицы, вазы со свежими фруктами и цветами создают особую домашнюю атмосферу. Убирать всю мебель пока не стоит – если комнаты выглядят нежилыми, на подсознательном уровне покупатель испытывает дискомфорт.

Ценные вещи не должны быть на виду. Стоит убрать также личные вещи, фотографии – все, что реально напоминало бы о прежних жильцах и мешало фантазиям на тему «а здесь мы поставим диванчик». Многие еще используют рекламный плакат или табличку «Продается» с указанием площади дома, номера телефона, иногда – и цены.

Фотокомментарии, или Лучше один раз увидеть

«Кота в мешке» покупать никто не хочет – за сухой фразой «продам дом» может скрываться и деревянная послевоенная постройка, и современный роскошный особняк, и просто бетонная коробка без перекрытий и коммуникаций. Возможность покупателя увидеть предлагаемую ему недвижимость – большой плюс, увеличивающий количество просмотров в разы. Надо сделать серию фотоснимков, выбирая наиболее привлекательный ракурс и фон, зафиксировав все достоинства объекта. Такое визуальное представление очень эффективно.

Как представить дом с выгодной стороны

Информация о количестве комнат и квадратных метрах, безусловно, важна. Но для привлечения внимания покупателя ее недостаточно. Не стесняйтесь подчеркивать все особенности вашего дома, а они есть у каждого строения. Если вопрос в том, как продать дом в деревне, то живописное описание сельских пейзажей только прибавит вам шансов. Рядом заповедный лес или чистая красивая река или озеро? Прекрасное место для пикников! Удачное расположение комнат – солнечные, изолированные. А, может, вы похвастаетесь ландшафтным дизайном? Во всяком случае, описывая выгодные стороны своей недвижимости, будьте честными со своими покупателями, приукрашивая реальность в разумных пределах, так как начинать знакомство с обмана – дурной тон.

Важный момент – возможность подключения коммуникаций – водопровод, газопровод, электроэнергия. Если дом не благоустроен, но рядом проходит, например, газопровод, этот факт надо отметить обязательно. Ведь покупатель прежде всего учитывает стоимость эксплуатации будущего приобретения.

Выбор посредника

Если продажа домов для вас – обычное дело, можно попытаться продать дом самому. Размещайте объявления на всевозможных рекламных досках – «из рук в руки», avito, dmir и других. Приготовьтесь к диалогу с потенциальным покупателем. Он может потребовать выслать подробный фотоотчет: этажность дома, из какого материала сделан, утепление, вид отопления, комнаты, кухня, хозблок, бойлерная, фото всего участка, варианты подъездного пути, удаленность от города, инфраструктура.

• При встрече с покупателем заранее подготовьте ответы на стандартные вопросы.
• Почему вы решили продавать этот дом?
• А какие здесь соседи?
• Подготовлены ли документы на дом к сделке?

Составьте психологический портрет своего покупателя, с которым общались по телефону. Если это одинокая старушка, можно вспомнить о поликлинике, спокойном районе, видах из окон. Молодая семья будет интересоваться подсобными помещениями, детсадом, транспортом.

Чтобы незаключенная сделка не стала еще одним разочарованием, в свою очередь вы имеете право поинтересоваться, в самом деле покупатель намерен приобрести ваш дом, есть ли у него для этого финансовые возможности.

Попытайтесь «сосватать» дом с земельным участком соседям. Вполне возможно, что они захотят увеличить площадь своей усадьбы.

Как найти риелтора?

Для тех, кто каждый день дома не продает или не имеет в этом важном деле достаточно опыта, можно выбрать посредника. Порядочного и профессионального риелтера с первого взгляда не определить. В выборе агентства можно ориентироваться на мнение друзей или знакомых, если они недавно сталкивались с такой же проблемой. Если таких советчиков нет, лучше выбирать крупную компанию с солидным стажем и репутацией – там выработаны свой опыт, умения, инструменты и технологии продаж.

Начинать поиски посредников можно с интернета. Если на сайте фирмы долго висят одни и те же объявления о продаже домов, поиск вариантов неудобный, непонятен и сам механизм купли – продажи, стоит поискать другие варианты. И не только на их собственных сайтах – много интересных отзывов можно увидеть на независимых тематических форумах и потралах.

Документы — в полном порядке

Если вы продаете недвижимость, все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом и земельный участок должны быть в порядке. Многие покупатели спешат оформить сделку и переехать в свой дом как можно скорее, поэтому ждать, пока вы утрясете свои юридические формальности, никто не захочет. Этот момент касается и прописки – выписки жильцов.

1. Правоустанавливающим документом может быть или купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, где указаны основания перехода к собственнику земельного участка и строений.
2. Правоподтверждающий документ – свидетельство о госрегистрации установленного образца.
3. Для продажи дома нужна еще справка из БТИ или выписка из кадастрового паспорта.
4. Если владелец недвижимости состоит в браке, для продажи дома понадобится заверенное нотариусом заявление супруга.
5. В особых случаях (когда у продавца имеется семья с несовершеннолетними детьми) может потребоваться и разрешение органа опеки.
6. Если дом оформлен под залог при выдаче кредита, необходимо разрешение банка.
7. Другие документы, связанные с конкретной ситуацией (например, если дом продается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ).

Земельный участок – это отдельная тема. Для продажи надо приготовить выписку из кадастрового паспорта участника. Если хозяину дома земля не принадлежит (бессрочное пользование, пожизненное наследование), могут возникнуть некоторые сложности. Самое простое – перевести свой участок в личную собственность: редкий покупатель захочет взять на себя и это хлопотное дело. Подробную консультацию о документах можно получить у юриста агентства недвижимости (первая консультация у них обычно бесплатная) или у нотариуса.

Указывая в объявлении телефон, позаботьтесь, чтобы он всегда был включен. На предложения о покупке надо отвечать сразу же, чтобы не упустить сделку. Периодически напоминайте о себе риелтеру, конкретно интересуясь ходом продажи – где разместили объявления, сколько людей интересовались, звонили. При встрече с покупателем поинтересуйтесь, какие у него предпочтения, требования к жилью, если они соответствуют вашим условиям хотя бы частично, смело демонстрируйте их покупателю. Подробнее описывайте все достоинства своего дома, возможно, в деталях потенциальный покупатель увидит то, что заставит принять окончательное решение в вашу пользу.

Как продать дом быстро и выгодно без магических ритуалов и заговоров? Если продаете дом с участком, мало указать в объявлении его площадь. Окультурена территория или это еще целина, какие имеются деревья и кустарники, какая форма участка, близко ли водоем, и есть ли забор. Если покупатель заинтересован в создании подсобного хозяйства, земельный фактор имеет для него большое значение.

Впрочем, если верите в магию, положите пятак под коврик у входа – он обещает принести удачу! После подачи объявления о продаже дома, можно провести небольшой ритуал. Деревянным молоточком (как на аукционах) два-три раза в день стучите по стенам, «кодируя» их словами «продано за... тысяч долларов!». Магия утверждает, что за эту цену дом и будет продан.

Когда договорились о цене, уточните, как и где будете оформлять сделку и за какой срок вы должны окончательно освободить дом. Продажа дома – дело не одного дня, но если оценивать ситуацию трезво, то на всякий товар свой купец обязательно найдется: самый ветхий домишко в аварийном состоянии в Подмосковье многие готовы купить только ради регистрации в Московской области.

Продажа дома – сложный процесс, требующий внимательности, сосредоточенности и некоторых навыков работы с документами. Людям, желающим избежать бумажной волокиты и долгого поиска, рекомендуется сразу подобрать надёжного посредника, который займётся этими вопросами. Для самостоятельной продажи потребуется подготовить ряд документов, оценить участок, разместить объявления и быть готовым отвечать на звонки и вопросы людей.

При установлении стоимости не следует её завышать, надеясь в дальнейшем снизить. Потенциальный покупатель изучает рынок недвижимости и ориентируется на среднюю стоимость. Дома той же категории, но с меньшим ценником, будут рассмотрены в первую очередь. Поэтому велика вероятность, что до объявления с завышенной ценой очередь уже не дойдёт.

Если требуется продать дом быстро, то разумным выходом станет установить цену несколько ниже рыночной – это привлечёт потенциального покупателя и позволит заключить сделку без проблем. Также при продаже учитывается сезон – дома, находящиеся в сельской местности, гораздо лучше продаются в весенне-летний период.

Для расчёта рыночной стоимости можно воспользоваться услугами оценщика, который быстро определит адекватную цену для участка и строения. Чтобы правильно оценить самостоятельно, следует обратить внимание на следующие пункты:

1. Месторасположение участка. Популярные или спокойные районы с развитой структурой оцениваются выше, нежели заброшенные деревеньки с затруднённым доступом;
2. Размеры и границы участка. Ровный земельный участок с прямыми границами гораздо привлекательнее и смотрится более выгодно, чем холмистая территория с неправильными формами;
3. Наличие построек и их состояние. Отличное качество размещённого на участке здания предпочтительнее полуразвалившегося строения и имеет большую рыночную стоимость;
4. Имеющиеся коммуникации. Несомненный плюс к цене дома – это подведённые коммуникации: водоснабжение, обустроенный антисептик, электропитание;
5. Ландшафт. Обустроенная территория вокруг дома, не требующая вложений, поднимает цену.

Для определения расценки следует объективно и беспристрастно оценить эти пункты и формировать ценник с учётом ответов на них.

Предпродажная подготовка дома

Дом необходимо подготовить для продажи, но совсем необязательно делать в нём евроремонт – достаточно исправить недостатки, которые явно бросаются в глаза. Это сделает здание более выгодным и привлекательным для потенциальных клиентов. Начинать следует со входа в дом: прилегающего земельного участка и входной двери. Территория вокруг строения должна быть очищена от мусора и аккуратно прибрана. Входную дверь подновляют и моют, она не должна скрипеть или плохо захлопываться. Кусты подстригают, удаляют сухие старые ветви. Если вокруг дома растут деревья, необходимо оценить, насколько они мешают обзору из окна и загораживают солнечный свет. С фасада дома удаляют грязь и плесень, ничто не должно портить первое впечатление и мешать оценить покупку.

Потёртую и поцарапанную мебель следует подновить, даже если она не предназначена для продажи. На данный момент она составляет единую композицию с домом и существенно влияет на общее впечатление. Можно подтянуть дверцы у шкафов, убедиться, что всё закрывается плавно и без скрипа. Порванные или грязные обои лучше переклеить, можно выбрать недорогие бумажные, но и они освежат обстановку, делая её приятнее.

Следует обратить внимание на мелочи: подтянуть протекающие краны, починить неисправную сантехнику, убрать ржавчину с ванны. Отремонтировать неработающие светильники, заменить лампочки, чтобы в вечернее время дом выглядел уютным и хорошо освещённым. Готовя дом для продажи, важно избавиться от нагромождения старого хлама, это визуально расширит пространство. При покупке клиент может заинтересоваться кладовыми и антресолями, поэтому стоит заранее позаботиться о том, чтобы они не напоминали свалку и можно было оценить их объём.

Чтобы непредвзято оценить впечатление от дома, можно попросить риелтора или знакомого указать на недостатки, которые бросаются в глаза. Мелкие проблемы, которые привычны владельцу, могут оттолкнуть потенциального покупателя.

Оформление объявления на сайте

Прибегнув к услугам профессионального риелтора, многие на этом успокаиваются. Как заинтересованное лицо, получающее свой процент, он сделает всё, чтобы найти покупателя. Но если дом необходимо продать срочно, можно затратить собственные силы и создать объявления. Размещают их в тематических газетах, на сайте объявлений города и ресурсах по продаже недвижимости.

Объявление должно давать подробную информацию о продаваемом участке и строении. Указывают размеры участка и здания и что ещё размещено на территории. Если район благоустроен и живописен, выгодно добавить информацию и об этом. Повышают шансы быстрее продать недвижимость качественные снимки объекта, но только те, что объективно отражают реальность. Можно распространить информацию среди друзей и знакомых, а также на личных страницах в социальных сетях. Указанный в объявлении телефон должен быть всегда включён. При невозможности разговаривать в определённое время, указывают промежуток, в котором общение произойдет спокойно и без торопливости.

Общение с потенциальным клиентом происходит сразу, если время перенести на более удобное для собственника, то покупатель может передумать или найти более сговорчивого продавца. В разговоре следует отвечать на все задаваемые вопросы и описывать достоинства дома, но избегать длинных рассказов о личных переживаниях или историях, связанных с этим местом.

Подбор риелтора

При отсутствии возможности самостоятельно заняться продажей дома, на помощь приходят профессиональные посредники. Чтобы не ошибиться в выборе и заручиться поддержкой истинного специалиста, следует ответственно подойти к подбору. Лучшим решением станет обращение к риелтору, которого рекомендовали друзья или родственники, пользовавшиеся его услугами в недавнее время. Если подобные знакомства отсутствуют, то рекомендуется остановиться на крупной и известной компании, которая дорожит своими клиентами и репутацией и способна быстро продать требуемый объект.

При выборе компании обращают внимание на следующие пункты, которые присутствуют у надёжных компаний:

• срок работы на рынке;
• предоставление устава и регистрационных документов компании;
• пройдена добровольная сертификация;
• пройдена процедура страхования ответственности;
• наличие компьютерной базы данных.

Несомненный пункт, указывающий на компетентность риелтора, это проверка пакета документов на недвижимость. Профессиональный специалист лично убедится в наличии всех бумаг, не оставляя это на откуп владельцам.

При выборе риелтора важно руководствоваться личными ощущениями и не работать с человеком, причиняющим дискомфорт. Не должно возникать чувство приниженности при работе с крупной компанией, это равноправная сделка с обоюдовыгодными интересами. Если риелтор позволяет себе отзывы в негативном ключе о предыдущих клиентах или о компании, то это служит неприятным сигналом о том, что человек не дорожит своей репутацией и не сможет эффективно и быстро продать дом или земельный участок. Сотрудничество должно быть плодотворным и вызывать доверие.

Подготовка документов

Большинство сделок по недвижимости совершается с целью скорейшего переезда в приобретённое жилье, поэтому для потенциального клиента крайне важен факт наличия всех требуемых документов и соблюдения формальностей.

У владельца должны быть следующие правильно составленные документы:

• Договор купли-продажи или дарения, который подтверждает законность обладания собственником данным земельным участком и строением;
• Свидетельство о государственной регистрации в установленном законом формате;
• Документы, удостоверяющие личности владельцев;
• Квитанция госпошлины;
• Договор купли-продажи для совершения сделки;
• Справка из БТИ. Для продажи важно определить границы участка, его расположение и законность построек, находящихся на нём. Также должен быть поэтажный план строения и технический паспорт;

• Заявление супруга, заверенное нотариально, если владелец находится в законном браке;
• Если у продавца есть несовершеннолетние дети, необходима справка из органов опеки;
• Разрешающий документ от банка, если дом находится в залоге;
• Справка о составе семьи;
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• Сделка на часть дома или участка, требует извещения сособственников и их письменного отказа от приобретения доли;
• Иные документы, если дом необходимо продать по доверенности.

Для продажи требуется написать заявление о снятии здания с регистрационного учёта, документально оговорить сроки выселения, заверив их у нотариуса. Также заверяется справка о том, что на дом не претендует никто из наследников. В некоторых случаях необходима справка, полученная из нарко- или психоневрологического диспансера, подтверждающая вменяемость владельца при совершении продажи.

Следует обратить внимание на то, кому документально принадлежит земля. Потенциальный клиент предполагает приобретение дома с земельным участком, поэтому если он находится в бессрочном пользовании, то разумнее оформить его в личную собственность, чтобы в дальнейшем быстро продать дом и земельный участок.

Перед продажей требуется оформить выписку несовершеннолетних или недееспособных членов семьи, решив вопрос с предоставлением лучших условий. Следует помнить, что жилплощадь, на которую выписывается данная категория граждан, не должна быть хуже по жилищным условиям или меньше по квадратным метрам.

Показ дома потенциальному покупателю

Презентуя дом, важно учитывать время суток. Любое жилище выглядит просторнее и уютнее, если в нём достаточно света. Если показ происходит в дневное время – плотные гардины и жалюзи открываются как можно шире; если визит вечером – устанавливают яркое освещение. Для ванной комнаты желательно подобрать лампочки синего холодного спектра, для гостиной – тёплые жёлтые или красные оттенки. Необходимо создать атмосферу, которая поможет продать дом.

Идеальным вариантом показа дома станет отсутствие в нём жильцов. Переезд в другое место позволит один раз подготовить дом и в дальнейшем поддерживать заданную обстановку. Но если такой вариант невозможен, то на время просмотра лучше отправить семью на прогулку. Наличие посторонних людей сковывает клиента, мешая спокойно и непринуждённо оценить обстановку. То же относится и к домашним животным: крупные собаки просто напугают покупателя, а на различных декоративных животных может возникнуть аллергия, что испортит благоприятное впечатление и не даст продать дом.

Обстановка создаётся уютной и расслабляющей, с приглушенной до минимума классической музыкой. Не нужно экспериментировать со звуком, навязывая личные пристрастия. Перед визитом покупателя можно заварить свежий кофе, это придаст дополнительного уюта и очарования. От ароматических благовоний и палочек следует воздержаться: тяжёлые приторные запахи вызовут у неподготовленного человека головную боль, а наихудшим развитием событий станет наличие астмы у потенциального клиента.

Перед визитом покупателя рекомендуется сделать приборку, собрать разбросанные вещи, убрать мелкие аксессуары, отвлекающие внимание. Под ногами не должно валяться спутанных удлинительных проводов, предметы быта разложены по местам, вход в дом ничем не загораживается, а с вешалок в прихожей убрана куча одежды. Оптимальное решение – увезти большую часть мелких предметов в гараж или бокс для хранения, это быстрее освободит дом от излишков хлама, делая его просторным и светлым.

При показе важно сохранять спокойствие, уверенным тоном отвечая на заданные вопросы. Не суетиться, и не навязывать посторонние разговоры: цель клиента ­– посмотреть дом, а не обсудить последние новости или выслушать рассказ о странной родственнице. Не нужно извиняться, когда клиент указывает на недочёты и несовершенства. Неуверенность клиента, его слова «пока, не знаю, что хочу» не должны смущать продавца, следует продолжить рассказывать о доме, создавая впечатление, что это именно то, что нужно. Критику воспринимать спокойно и при необходимости извлекать из неё плюсы, показывая покупателю. В подобной ситуации пригодится помощь риелтора, умеющего общаться с людьми и парировать подобные придирки. Вмешиваться в разговор посредника и клиента не нужно, это собьёт клиента, отвращая от покупки.

Заключение

Скорость продажи дома зависит от правильно определённой цены, соответствующей условиям рынка. Ускорить процесс можно размещением объявлений на тематических сайтах и в газетах. Выгодно продать дом поможет ряд мероприятий по приданию благоприятного внешнего вида, включающий в себя уборку и облагораживание прилегающего участка, косметический ремонт фасадов, внутреннюю чистоту и внимательный ремонт мелочей.

При выборе посредника необходимо учитывать его деловые качества, репутацию и рекомендации. Перед заключением сделки необходимо привести все документы в порядок, убедиться, что границы земельного участка в реальности совпадают с планом, а на территории нет незаконных построек. Заранее позаботиться о выписке несовершеннолетних и иных членов семьи, запастись отказами от сособственников, если дом находится в совместном пользовании. Продавая часть дома или земельного участка, следует запастись письменным согласием других владельцев.

Решились продать дом, и сделать это надо как можно скорее? Несколько советов на тему о том, как быстро продать дом, помогут вам адекватно оценить жилье, эффективно заявить о продаже и правильно показывать товар потенциальным покупателям.

Готовим к продаже

Оценка недвижимости. Грамотный и честный риелтор обязательно расскажет о ситуации на рынке недвижимости, реальной стоимости вашего жилья и о том, как быстро продать дом. Но определить цену можно и самостоятельно. Проанализируйте основные параметры домов вашего сегмента, выберите одну пятую часть самых недорогих и выведите их среднюю цену.

Выставляем на продажу

Текст объявления. Среди советов о том, как быстро продать дом, этот считается самым важным. Грамотно составленный текст даст будущему владельцу полную информацию о том, что вы предлагаете. Пропишите все достоинства самого дома, участка, расположения и наличие инфраструктуры.

Товар лицом. Как показал беглый обзор объявлений о продаже, размещенных в сети, больше всего просмотров у постов с несколькими фотографиями и планом здания. Сфотографируйте все помещения дома с оптимально выгодных ракурсов, выберите наиболее удачные снимки, они и будут продвигать ваше сообщение. На крайний случай можно пригласить фотографа. До начала фотосессии необходимо убрать весь ненужные и громоздкие предметы, а также личные вещи. Так дом будет выглядеть деперсонифицированным, а покупатель сможет легко в нем.

Размещение объявления. Введите в поисковую систему фразу «купить дом». Первые несколько крупнейших сайтов недвижимости - самые посещаемые, следовательно, ваше объявление увидит большое количество Не забывайте и о популярных специализированных газетах и журналах. О вашем решении продать дом можно также поставить в известность своих родственников, друзей, а также знакомых. Чем больше каналов распространения информации будет задействовано - тем быстрее состоится сделка по передаче прав на недвижимость.

Показываем покупателям

Первый просмотр. Наведите чистоту и порядок. Сложите все лишние вещи в коробки и уберите подальше. также должна быть свободна от хлама. Все ненужное - мебель, инструменты и вещи - раздарите или вывезите на свалку. Детей и собак на время общения с покупателями отправьте погулять. Советуя, как быстро продать дом, психологи настаивают на присутствии хороших натуральных запахов в помещениях - свежезаваренного кофе, выпечки, апельсина, ванили и корицы.

Мелкий ремонт. По возможности устраните мелкие недостатки. Краны не должны протекать, во всех точках освещения должны быть работающие лампочки, края обоев подклеены, разбитая плитка заменена.

Проводить сделки по купле-продаже недвижимости лучше всего при поддержке грамотного юриста. Дать рекомендации о том, дом без последующих неприятностей, может и хороший риелтор. Но его, как и квалифицированного юриста, найти не так легко. Пообщайтесь со знакомыми, которые уже покупали-продавали дома, почитайте блоги и статьи специалистов, и тогда весь процесс пройдет быстро и без лишней нервотрепки. В итоге дом приобретет новых владельцев, а вы сможете сами давать советы и рекомендации о том, быстро и выгодно.

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

1. Нанять риелтора;
2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы , вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
4. Имеющаяся инфраструктура;
5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки .

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым , друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

• Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
• Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
• Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

• Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

• Паспорта и копии продавца и покупателя;
• Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
• Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
• Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
• Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество ( , свидетельство о праве на наследство или и т.д.);
• Технический паспорт;
• Поэтажный план дома;
• Кадастровый паспорт;
• Межевой план участка;
• Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
• Справка об оплате налога на землю;
• Выписка из домовой книги;
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из Росреестра;
• Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
• Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

• Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком

• Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

1. Наименование документа;
2. Место и дата его заключения;
3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.